老年公寓工程项目可行性研究报告.doc

XX市老年公寓工程建设项目
可行性研究报告

项 目 名 称：XX市老年公寓工程建设项目
项目建设性质：新建
项目建设单位：XX市XX工贸有限责任公司
项 目 负责人：
项目建设地点：XX县XX村
联 系 电 话：
可行性研究报告编制单位：
XX县XX工程服务有限责任公司
审 核 单 位：

目 录
第一章 总 论 1
1.1项目背景 6
1.2可行性研究编制依据 10
1.3可行性研究范围 11
1.4项目概况 11
1.5主要技术经济指标 12
第二章 需求分析 14
2.1老龄人口及抚养情况 14
2.2老龄服务业发展现状 15
2.3需求分析 16
2.4项目服务对象 17
第三章 建设规模与内容 18
3.1建设规模 18
3.2建设标准 18
3.3建设内容 18
第四章 场址选择 20
4.1场址选择 20
4.2地理位置及气候条件 20
4.3交通、供电、供水条件 21
4.4建设市政条件 21
第五章 建筑方案 22
5.1指导思想与原则 22
5.2项目总体规划方案 23
5.3建筑方案 24
5.4主要设备 24
5.5配套设施 25
5.6动力、燃料供应 29
第六章 环境保护 30
6.1编制依据 30
6.2设计采用标准 30
6.3主要污染源和污染物 31
6.4综合利用与治理方案 31
6.5绿化 33
6.6环境管理机构 33
6.7环境监测机构 34
6.8环保设施及投资概算 35
第七章 节 能 35
7.1设计依据 35
7.2设计采用的节能标准 35
7.3节能措施 36
7.4节能机构 37
第八章 消防 37
8.1设计依据 37
8.2概述 37
8.3总图 37
8.4建筑 38
8.5电气消防 38
8.6消防给水 39
第九章 职业安全卫生 41
9.1设计依据 41
9.2职业安全卫生现状 41
9.3卫生要求 41
9.4危害因素分析及控制措施 43
9.5预期效果及评价 44
9.6机构设置和人员配备 44
9.7投资估算 45
第十章 组织机构与人力资源配置 45
10.1组织机构 45
10.2管理机构组织方案体系图 45
第十一章 项目管理及实施进度 47
11.1项目管理 47
11.2项目实施计划 48
11.3项目招投标 49
第十二章 投资估算及资金来源 50
12.1 投资估算 50
12.2 资金来源 51
第十三章 财务评价 51
13.1 财务评价依据 51
13.2 项目建设期、经营期、计算期 51
13.3 财务效益分析 52
13.4综合技术经济指标 54
第十四章 结论与建议 54
14.1结论 54
14.2建议 55
附表：投资估算及经济评价表
附件：

第一章 总 论

1.1项目背景
1.1.1项目名称
XX市老年公寓建设项目
1.1.2承办单位
XX市民政局
XX市XX工贸有限责任公司
1.1.3承办单位概况
XX市民政局负责全市城乡社会救助体系建设，拟定社会救助政策、规划和标准，负责城乡居民最低生活保障、医疗救助、临时救助、生活无着人员救助工作。
XX市XX商贸有限责任公司成立于2005年，注册资金1000万元人民币。现有资产5600万元，员工120名，主要从事商品流通配送业务，实施有商务部“万村千乡市场工程”、“东桑西移桑园基地建设”项目，经营的有超市、商品配送中心、批发部、养生堂足浴中心、西凤酒XX专卖店、西凤酒商州专卖店等。
2008年实现商品总销售6000余万元，实现利税800万元。在商品经营过程中，公司本着“文明经营、守法经营、诚实守信”的经营理念，赢得了良好的社会信誉度。连续多年被省消协、县消协、县工商部门评为“消费者信得过单位”、“诚信店”、“诚信纳税户”等荣誉称号。
正由于公司良好的社会信誉，2007年经国家商务部批准成为XX县、XX县“万村千乡市场工程”的实施企业。目前已在XX、XX县建成物流配送中心4个，面积8500平方米；公司现有配送商品展销厅二个，面积3300平方米；网络中心电脑12台；配送车辆16辆。截至2008年底经验收，两县合格的加盟店369家，直营店59家，初步形成了跨区域、遍布县域乡镇的农村现代化商品流通网络体系，真正体现了“万村千乡市场工程”富农、惠农的服务宗旨，同时企业也得到了长足的发展空间。
公司目前的各项工作进展顺利，经营稳定，公司正向着多种产业领域发展。公司正向集团化目标而努力奋斗。
公司的法人代表邓力同志，1973年出生，中共党员、XX市政协委员、XX县人大代表。2005年公司被省工商局评为“消费者信得过企业”、多次被授于“销售先进单位”，2007年被评为全国商业服务业“先进个人”。
在新的历史时期，公司将依据党的十七大精神为指引，坚持科学发展观，不断发展壮大，为推动和促进商品流通，加快新农村建设，构建和谐社会做出应有贡献。
1.1.4项目提出背景和建设的必要性
改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08％上升到1998年的9.97％，至1999年已达到10％，在2000年中国渐入老年型社会。
随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。
从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4％左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。
老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。
我省和全国一样，已进入老年型社会。中共陕西省委、陕西省人民政府十分重视老龄问题。早在2002年就发出了《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。
加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。
1.2可行性研究编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3）中共陕西省委、陕西省人民政府《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》
（4）陕西省发展和改革委员会《陕西省老年服务业2005-2010年发展规划》
（5）陕西省民政厅《关于加快实现社会福利社会化的意见》
（6）《养老院建设标准》和项目承办单位提供的有关文件资料
1.3可行性研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家发改委《投资项目可行性研究指南》的规定，对XX市老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生、投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）提出可行性研究结论和建议。
1.4项目概况
1.4.1建设地点
XX市XX县城关镇XX村，距XX县城2公里。
1.4.2建设规模
本项目占地50亩，总建筑面积25300平方米，项目竣工后可接收550位老年人入住。
1.4.3建设内容
（1）老年公寓10栋：建筑面积18684平方米。
①全寿命老年公寓长寿苑、康乐苑各二栋，三层建筑，共132套，双人房间，可接收264位老人颐养天年。
②医护型老年公寓：康复苑三栋，二层建筑，66套双人房间，可接收132位身体较差的老人和残疾老人居住。
③健康型老年公寓：逍遥苑三栋，二层建筑，154套单人房间，可接收154位老人短期居住（1年以上，3年以下，3年以上可转入康乐苑、长寿苑）。
（2）综合楼：三层建筑，建筑面积3000平方米，底层为餐厅，二、三层为老年娱乐、健身活动场所。
（3）办公楼：三层建筑，建筑面积3000平方米，底层、二层为医务室、康复室，三层为办公室、会议室。
同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。购置安装康复医疗设备。
1.4.4项目总投资及资金来源
本项目总投资8000.00万元，其中主体建筑3795.00万元。资金来源为：申请国家补助资金2657.00万元，其余由地方配套、单位自筹解决。
1.5主要技术经济指标
详见表1-1。

表1-1 主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
1
建设规模

1.1
总投资
万元
8000

1.1.1
其中 建设投资
万元
8000

1.1.2
建设期贷款利息
万元
0

1.1.3
流动资金
万元
0

1.2
建筑面积
平方米
25300

1.3
老年公寓床位总数
个
550

1.3.1
其中 医护型床位
个
132
患病老人和残疾人居住
1.3.2
全寿命型床位
个
264
供健康老人长期居住
1.3.3
健康型床位
个
154
供健康老人居住1-3年
2
新增职工人数
人
1800

3
经济指标

3.1
投资利润率
％
1.31

3.2
投资利税率
％
1.67

3.3
成本利润率
％
25.68

3.4
内部收益率
％
6.52
全部投资
3.5
净现值（I＝6％）
万元
27.3

3.6
盈亏平衡点
％
54.22

3.7
投资回收期
年
13.86
全部投资，含建设期

第二章 需求分析

2.1老龄人口及抚养情况
从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。

表2-1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势

年份
人数（万人）
比例（％）
总人口
60＋
65＋
80＋
0～
14岁
15～59岁
60＋
80＋/
60＋
0～14岁抚养比
60＋抚养比
总抚养比
2000
2005 2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
126 722
131 789
136 232
140 329
143 605
145 655
146 545
146 511
145 687
144 220
141 867
13 012
14 282
16 616
20 451
23 374
28 272
34 039
38 048
39 206
40 652
43 535
8 837
9 964
10 944
12 930
16 277
18 727
22 864
27 671
30 808
31 445
32 249
1 200
1 479
1 812
2 175
2 523
2 862
3 701
5 054
5 673
7 352
9 250
24.3
21.0
19.9
19.8
19.0
18.0
16.8
15.9
15.5
15.4
15.3
65.4
68.2
67.9
65.6
64.8
62.6
60.0
58.1
57.6
56.4
54.0
10.3
10.8
12.2
14.6
16.6
19.4
23.2
26.0
26.9
28.2
30.7
9.2
10.2
10.9
10.6
10.8
10.1
10.9
13.3
14.5
18.1
21.3
37.2
30.8
29.3
30.2
29.3
28.7
28.0
27.3
27.0
27.3
28.3
15.7
15.9
18.0
22.2
25.1
31.0
38.7
44.7
46.7
50.0
56.8
52.9
46.7
47.3
52.4
54.4
59.7
66.8
72.0
73.7
77.3
85.1

我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。
据2000年第五次全国人口普查，我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。
表2-2 两个年龄组老年人口比重的变化
年份
年龄组
1953
1964
1982
1990
2000
2010
2020
2030
2040
2050
60～79
95.5
95.7
93.4
92.1
90.4
89.1
89.6
89.6
86.1
79.2
80＋
4.5
4.3
6.6
7.9
9.6
10.9
10.4
10.4
13.9
20.8
合计
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100

2.2老龄服务业发展现状
我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。XX市现尚无一所能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等项社会服务的老年公寓。
2.3需求分析
据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09％。在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71％，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41％。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。
2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46％，只有一对老夫妇户占11.38％，合计为22.84％。而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17％。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93％，镇为26.13％，农村20.98％。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02％，而镇（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。我省情况也大致如此。
近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。
XX市处在秦岭南部，交通便捷，气候宜人，境内山川秀丽，风景优美，有XX县金丝峡等旅游资源，其深厚的文化内涵、历史积淀与优越的自然生态环境为世人瞩目和向往。
XX市和全省一样早已进入老年型社会，本项目提出后，周边市县及外省等地经常有人来某某县民政局联系入住老年公寓，目前已预约过半，部分农村老年人因子女外出工作，无精力照顾老人，均考虑由子女出资，入住老年公寓。本项目完工后，必将出现供不应求之势。
2.4项目服务对象
本项目服务对象为60岁以上老人，以XX市及周边县市老人为主，惠及全国各地XX籍老人。
本项目10栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。其中四栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人；三栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人；三栋为健康型老年公寓，接收短期（1年以上，3年以下）入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。

第三章 建设规模与内容

3.1建设规模
本项目投资8000.00万元，建设XX市老年公寓及生活配套设施。项目建成后可接收550个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。
3.2建设标准
本项目老年公寓建筑按二星级标准建设。
3.3建设内容
（1）老年公寓楼 十栋 建筑面积18684平方米
（2）办公楼 一栋 建筑面积3000平方米
（3）综合服务楼 一栋 建筑面积3000平方米
（4）门卫、值班室 建筑面积100平方米
车库 建筑面积200平方米
厕所 建筑平面60平方米
配电房 建筑平面80平方米
锅炉房 建筑平面130平方米
污水处理房 建筑平面100平方米
污水处理池
围墙
道路
停车场
网球场
运动场
绿化
消防
（5）购置安装621台套康复医疗设备。
表3－1 工程项目表
序号
项目名称
项目内容
面积（m2）
备注
1
老年公寓
星级标准双人间、单人间
18684
十栋
2
办公楼
行政办公、接待、档案室
医务室、康复室、会议室
3000

3
综合楼
餐厅、开水间、洗衣房、活动室、棋牌室
3000

4
门卫
门卫、警卫、值班室
100

5
车库
小车库
200

6
厕所
公共卫生间、洗手间
60

7
配电房

80

8
锅炉房
0.5t锅炉及配套设施
130

9
污水处理房
污水处理水池、清水池
100

10
围墙
长730米、高2.3米

11
停车场

12
道路

13
羽毛球场

14
运动场
安装各类健身器械

15
绿化
花坛、花池、绿池、假山、喷水池等

16
消防
消防给水管网

合计

25300

第四章 场址选择

4.1场址选择
经XX县人民政府同意，XX市老年公寓选址在XX县城关镇XX村，占地50亩，该地为山间盆地，坐北朝南，依山傍水、背山向阳，视野开阔。项目建设地址位于山间盆地北缘中部，背靠郁郁葱葱的山林，向南极目远望，2公里外可见，视野内为大片农田、茶园，俨然“世外桃园”。周边绿水环绕，无任何污染，空气清新，环境极佳。距XX县城区2公里，交通便捷。工程地质和水文地质条件优越。
4.2地理位置及气候条件
XX地处秦岭东段南麓，属长江流域汉江水系丹江中游地区，处于北亚热带与暖温带的过度地带，属北亚热带湿润气候区。坐标介于东经110°24'-111°01'之间，北纬33°06'-33°44'之间。年平均气温14.6℃，最低气温-12.1℃ 最高气温40℃；年降水量803.2毫米；年平均日照1973.5小时；无霜期217天；最大积雪厚度14cm ；最大冻土厚度14cm；全年主导风向为东南风，最大风速 16米/秒。总体气候特征是：雨量充沛，日照充足，冬无严寒，夏无酷暑，空气清新，气候温和。据此安排项目实施方案，避免因气候条件影响工程质量和进度。
4.3交通、供电、供水条件
XX县位于陕西省东南门，东与河南省的西峡县、南与湖北省的郧西县相接。境内西南铁路、沪陕高速公路全线开通，以312国道为轴线，县、乡、村公路纵横交错，四通八达，实现了乡乡村村通公路，通往外省和周边地区的公路10余条，全县公路通车里程1167.6公里，交通十分便捷。
XX县城关镇XX村位于XX县城东2公里处的城乡结合部，位于沪陕高速引线旁，地势广阔，位置、环境、气候良好，周围也无污染源，适宜建设老年公寓。
XX县已基本实现高压农网改造，电力供应有保障。XX县城乡通讯条件优越。
XX县县河经过XX，四季常流，源头和流经地均无污染，完全能够满足本项目建设和生活的需要。
4.4建设市政条件
县城市政条件优越，现已延伸到XX村，XX县城物资市场供应丰富，完全能够满足本项目所需工程物资，如砂石、木材、水泥、钢材等的供应，或到西安、南阳采供，工程物资有可靠保证。

第五章 建筑方案

5.1指导思想与原则
①老年公寓宜建在城郊或旅游胜地。但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；
②公寓最好是电梯公寓，占地要少。房间分为公共间（一室两到四人，提供给由社保供养的孤寡老人），单间、二室间和豪华间几类，但都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调；
③公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；
④有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；
⑤保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；
⑥设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；
⑦设置残疾人设施；
⑧老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；
⑨公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台25平方米的房间，有单人或双人房，楼房三层以上设计安排电梯。同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；
⑩公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。
5.2项目总体规划方案
本项目占地50亩，呈长方形地块。场区分服务区、生活区、活动区、动力区四大功能区。
服务区：服务区布置场区的南侧，布置有办公楼、值班室和停车场。
生活区：生活区布置在场区的东、西两部分，各布置十栋老年公寓。
活动区：活动区布置在场区的中部和西北部。
场区中部布置综合楼，场区的西北部布置场外运动场地，安装部份健身器材和和羽毛球场地等。
动力区：污水处理站，污水处理水池，清水池，锅炉房。
生活区的十栋公寓楼和活动区的综合楼之间，楼与楼之间，采用连廊连通起来，使其成为有机的整体，便于老年人活动。
场区的主入口大门布置在场区的南侧，紧临公路，作为人流大门。
场区的次入口大门布置在场区的西南侧，面临公路，作为物流大门。
场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。
场区内绿化：在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于30％。
场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。
5.3建筑方案
本项目建筑按苏州园林式风格建造。
a．公寓楼：两层建筑，底层高3.3米，二层层高3米，独立基础，钢筋混凝土砖混结构，防滑地面，铝合金门窗。
b.综合楼：三层建筑，层高4.2米，建筑高度12.6米，独立基础，钢筋混凝土砖混结构，防滑地面，铝合金门窗。
c.办公楼：三层建筑，层高4.2米，建筑高度8.4米，独立基础，钢筋混凝土砖混结构，防滑地面，铝合金门窗。
5.4主要设备
（1）设备选择原则
a.满足使用要求，产品质量可靠。
b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。
c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。
d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。
e.运转时保持低噪音。
f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。
（2）主要设备明细表
详见附表。
5.5配套设施
（1）给水
本项目所需的生活用水由XX县自来水公司供应。
a.用水量
表5－2 用水量表
序号
用水部分
日用水量（吨）
备注
1
生活用水
70

2
未预见水量
23

合计
93
不包括消防用水量
b.水质、水源
本项目水的用途一般可分为：生产用水、生活用水、锅炉用水、冷却用水和消防用水等。不同的用途，有着不同的水质要求。
生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准，消防用水可低于生活饮用水的标准，锅炉用水应符合锅炉用水标准。
用水由XX县自来水公司供应。
c.水质水压要求
水质要求：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479－85要求。
水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活—生产—消防联合供水的管网形式。
本项目给水方案如下：
市政管网水源 厂区管网 消防水池
用水点
室内消防管网

室外消火栓 火点
（2）排水
本项目将建设完备的排水系统，全场实行雨污分流的排水体制。
生活污水：本项目生活污水约56吨/天，经化粪池处理，收集后排至场区污水管网，由场区污水处理站统一处理。
生活污水处理按以下流程进行：污水 化粪池 小型一体化处理设备处理达标后的废水，在不影响的前提下，可作为绿化用水和场地冲洗用水。
（3）电气
a.供电设计
用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑；
供电系统：本项目用电均XX鹿城变电站供给，电缆可架空或埋地引至用电点；
电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求；
设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSΦ≥0.9；
全厂采用分级计量，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。
b.过电压及接地保护
为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过
电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距配电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变配电房接地电阻R≤10Ω.
c.电力设计
负荷计算
根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。
工艺设备安装容量：123KW
生活照明安装容量：305KW
总装机容量：428KW
电源及电压
本项目电源由厂外高压线经变压器后，直接引至场区配电房。场区动力及照明均采用三相四线制（380V/220V）。供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。场区内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。
d.照明设计
场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射―树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据《建筑电气设计技术规程》的推荐值并结合具体情况确定。
场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。
潮湿场所，采用防潮型荧光灯。
浴室和淋浴间采用防水型灯具。
办公室、生活用房照明采用日光灯。
路灯一般采用80－125W高压汞灯或100W高压钠灯，集中在传达室控制。大面积的场地照明控制开关宜分片集中布置。
各类场地最低照度不同，室内高于100Lz，库房、锅炉房、办公室等场所高于50Lz。
e.接地和防雷
场区内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。配电房设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。
（4）供汽
生活用汽量：1.5t/h
总用汽量：1.5t/h
建设锅炉房130平方米，购置1台1.5吨蒸汽燃煤锅炉。
（5）通讯设施
a.通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），宽带网络和消防监控。
b.在场区内装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。
c.有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。
d.场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有公寓房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。
e.场区内设置有线电视监视系统，在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。
f.通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。
5.6动力、燃料供应
本项目选用1台1.5吨燃煤锅炉
全年燃煤需要量：729吨
本项目餐饮全年用煤量：825吨
表5－3 公用系统消耗表
序号
名称
内容
单位
消耗量
备注
1
电
380v-220v，50HZ
KW
428

2
水
饮用水
吨/天
70

3
蒸汽
0.6MP
吨/小时
1.5

4
煤

吨
1554
全年消耗量

第六章 环境保护
6.1编制依据
1、《中华人民共和国环境保护法》
2、国务院（98）第253号《建设项目环境保护管理条例》
3、国家计委、国务院环委[87]国环字第002文《建设项目环境保护设计规定》
4、国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文《关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知》
5、陕西省《建设项目环境保护管理办法实施细则》；
6.2设计采用标准
1、环境质量标准
大气环境质量执行：GB3095-1996《大气环境质量标准》的二级标准。
2、污染物排放标准
废污水执行：GB8978-1996《污水综合排放标准》的二级标准
废气执行GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》的二级标准
噪声执行GB-12348-90《工业企业厂界噪声标准》的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准（试行草案）》
6.3主要污染源和污染物
该项目实施后的主要环境问题是生活过程产生的废水，固体废物，锅炉房和洗衣房的噪声。
6.3.1废水：废水来源主要为厨房、餐厅、洗衣房、浴室的清洗废水和生活区的卫生用污水。这类废水无毒