国有林场危旧房改造工程项目可行性策划书.doc

国有林场危旧房改造工程

可行性研究报告

目 录

第1章 总 论 1
1.1 项目提要 1
1.2 编制依据 2
1.3 项目主要技术经济指标 3
1.4 可行性研究结论 3
第2章 项目建设的必要性 5
2.1 项目建设背景与由来 5
2.2 项目建设的必要性 7
第3章 棚户区（危旧房）改造需求分析及建设规模的确定 10
3.1 安置小区住宅现状情况 10
3.2 棚户区（危旧房）改造需求预测分析及建设规模确定 10
第4章 建设条件 12
4.1 自然地理概况及社会状况 12
4.2 其他建设条件 14
第5章 项目建设方案 15
5.1 项目建设指导思想及原则 15
5.2 安置小区总平面布置 16
5.3 住宅建设方案 18
5.4 辅助配套设施工程 22
第6章 消防、安全卫生、节能措施及抗震 34
6.1 消防 34
6.2 劳动安全与职业卫生 36
6.3 节能 37
6.4抗震设计 38
第7章 环境影响评价 39
7.1 设计依据及建设地点环境现状 39
7.2 主要污染物 39
7.3 污染防治措施及效果 39
第8章 招标方案 41
8.1 招标范围 41
8.2 招标组织形式 41
8.3 招标方式 41
第9章 项目组织管理 42
9.1 建设管理 42
9.2 运行管理 42
9.3 保障措施 43
第10章 项目实施进度 45
第11章 投资估算与资金来源 46
11.1 估算依据 46
11.2 投资估算 46
11.3 资金筹措 47
11.4 减免税费 47
第12章 综合评价 49
12.1生态效益评价 49
12.2社会效益评价 49
12.3经济效益评价 50
12.4风险评价 51

附表:
1、 **国有林场管理局国有林场2010年棚户区改造住宅投资估算表
附图：
1、**国有林场管理局国有林场2010年棚户区改造工程安置区总平面布置图
2、住宅户型图

国有林场管理局国有林场危旧房改造工程 可行性研究报告
第1章 总 论
1.1 项目提要
1.1.1项目名称
*******国有林场管理局国有林场2010年危旧房改造工程
1.1.2项目建设地点
**市城西区（原贮木场院内）
1.1.3建设单位
**国有林场管理局
1.1.4项目法人代表
***
1.1.5项目主管单位
***省林业厅
1.1.6项目性质
新建
1.1.7 建设目标
持续推进国有林场危旧房的改造工程，从群众实际需求和承受能力出发，切实改善偏远地区危旧房居民的居住环境，使林区危旧房居民获得相对舒适的生活环境，共享国家改革发展的成果。通过林区危旧房改造，扩大当地住房消费需求，拉动周边经济的发展，确保林区社会的和谐稳定。
1.1.8项目建设期及进度
资金拟安排在2010年第二季度。建设期为七个月，拟安排在2010年4月—2010年10月
1.1.9项目投资规模与资金来源
经估算本项目建设投资3295.32万元。资金来源为：申请中央政府补助资金500万元，占项目实际投资的15.17%；省政府补助资金500万元，占项目投资的15.17%；其余投资由**国有林场管理局及职工自筹解决。
1.1.10可研报告编制单位
***省林业设计研究院
1.2 编制依据
1.《关于做好国有林场危旧房改造有关工作的通知》；
2.《国有林场危旧房改造实施方案编制的有关要求》
3.《林业建设项目可行性研究报告编制规定》（试行）2006年；
4.《*******国有林场管理局国有林场2010年危旧房改造工程实施方案》
5.《关于下达2010年国有林场危旧房改造任务预安排计划的通知》（**发［2010］55号文件）
6. **国有林场管理局提供的基础数据；
7.《***省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》（参考）
1.3 项目主要技术经济指标
主要技术经济指标表
表1-2

序号
项目
单位
数量
备注
1
危旧房改造规模
户
500

2
新建住宅户数
户
500

3
受益人口
人
1350

4
新建住宅建设用地
hm2
2.1337

5
新建住宅工程费用
万元
2996.15
含基础设施
6
新建住宅单位工程造价
元/㎡
1057.70
含基础设施
7
投资规模
万元
3295.32
（含基础设施）
8
建设期
月
7个

1.4 可行性研究结论
本项目的建设符合国家和省有关住房保障工作的政策和统筹城乡协调发展，加快建设社会主义新农村的精神。符合扩大内需，确保我国经济平稳较快发展的政策要求。是实现大力推进农村经济结构战略性调整；改善农村生产条件、生态环境，改善农民生活条件；提高农村社会事业发展水平，提高农民生活基本保障水平，提高农民科学文化素质的重要举措。
**国有林场经历了几十年的资源开发利用、有利地支援了我省的经济建设，目前，林区已由木材生产为主转为生态建设为主，为实现国家生态安全与社会发展继续做出新的贡献。由于历史的原因，林场职工居住区规划不合理，住宅建设年代久,存在着房屋破旧,低矮潮湿,环境脏乱,排水不畅,安全隐患大,居民生活极为不便等问题。实施危旧房改造工程，是落实“三个代表”重要思想,全面建设小康社会的重要举措;是贯彻科学发展观,构建和谐社会的客观要求;是践行执政为民理念,惠及千家万户的民心工程。
本项目通过国家经济政策的大力扶持，对多年积累的、难以实施改造的林区棚户区（危旧房）问题与城区建设布局调整规划统筹考虑、同步推进，既符合我省生态建设的要求，更好地保护森林资源，又能够配合林场的产业布局调整。在极大改善国有林场职工的居住环境的同时，有效拉动当地相关产业的发展。
综上所述，本项目的建设符合国家关于新农村建设的政策，对改善国有林场居民生活条件、促进林区经济结构调整、形成城乡经济社会发展一体化新格局具有现实意义。通过中央政府及省财政补助部分建设资金以及国有林场、居民自筹多种资金渠道和省、地方关于棚户区（危旧房）改造工程建设中有关优惠政策减免税费，可以使项目顺利实施。因此，本项目是十分可行的。

55

第2章 项目建设的必要性
2.1 项目建设背景与由来
国有林场在建设初期，受国家经济能力的制约，林区开发建设一直采取“先生产、后生活”，“边生产、边建设”的总体思路，特别是本应由政府承担的林区基础设施建设，是作为林业生产的附属工程，从设计到建设都采取“因陋就简”的发展模式，使林区的生活条件仍然停留在相对落后的计划经济年代水平。特别是林场址，由于地理位置相对偏僻，社会生产与经济的主体是林业，用市场配置资源的理念也无法在林区发挥作用。所以，导致国有林场职工居民住宅在建设布局上过于集中，形成林区特点的“棚户区”、危旧房，由于住宅过密，很难形成基础设施配套完善的“社区”，给排水、供暖、燃料等无法达到合理的集中供给规模，同时还带来环境恶化，卫生条件较差，道路泥泞，垃圾成堆等诸多问题。国有林场职工居民住房条件与国家小康建设目标及建设社会主义新农村的具体要求相距甚远。
我国社会人口结构类型是以农村人口为主体，全面建设小康社会和构建和谐社会都应以农村社会发展水平作为衡定标准。改革开放30年来，我国社会与经济发展取得了长足的进步，国家实力得到了极大的提升，绝大多数的地方解决了温饱问题，沿海等地区率先进入了小康社会。但要真正实现全面小康这一目标，必须加快农村的发展，使全社会的人都能享受到改革开放带来的成果。
党的十七届三中全会报告指出：“只有坚持把解决好农业、农村、农民问题作为全党工作重中之重，坚持农业基础地位，坚持社会主义市场经济改革方向，坚持走中国特色农业现代化道路，坚持保障农民物质利益和民主权利，才能不断解放和发展农村社会生产力，推动农村经济社会全面发展”。
今年中央1号文件提出“把改善农村民生作为调整国民收入分配格局的重要内容，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把建设社会主义新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快发展的持久动力”。同时国务院提出扩大内需促进经济平稳较快增长要求，确定进一步加快建设保障性安居工程，加快棚户区（危旧房）改造。
住房问题是重要的民生问题，解决国有林场低收入家庭住房困难，是深入贯彻落实科学发展观，全面建设小康社会和构建社会主义和谐林区的目标要求，是维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，是政府公共服务的一项重要职责。同时也是国家拉动内需，保持经济稳定,保持社会大局稳定的重大举措。为此，党中央根据目前经济发展形势和国家积累，确定我国社会进入了以工促农、以城带乡的发展阶段。本项目是国家保障性安居工程的重要组成部分，是在提高国有林场职工生活水平，拉动内需，促进我国经济平稳快速发展的背景下提出来的。
2.2 项目建设的必要性
目前，国有林场建设重点转向以生态建设为主，在经济结构调整、社会布局调整上缺乏资金推动。长期以来，林场居民的居住条件一直没有得到有效改善。目前**国有林场管理局下辖各林场居民房屋多是1975年前建成的，结构以泥瓦平房、砖木为主，墙体及门窗保温性差、屋面保温、防水性不好，北方冬季漫长，室内温度不足；夏季漏雨潮湿，室内卫生环境差。在一定程度上已形成危房。
党中央、国务院高度重视林区住房困难问题，温家宝总理指出“加强林业基础设施建设，是加快林业发展、改善职工生活的基本条件”、“要把林业基础设施建设放在更加重要的位置，作为社会主义新农村建设的重要内容来抓”。本项目的建设是贯彻国家宏观经济调控政策，进一步扩大内需，拉动经济增长，从而构建和谐社会的客观要求。
1．是改善国有林场居民生活条件，加快建设社会主义新农村建设的需要
通过国家、地方政府和企业的投入，资助林业职工改善居住条件，提高生活质量的工程，既是加快林区小城镇建设步伐，建设文明林区的需要；又是提高林区群众生活质量,确保林区群众更大程度地共享改革发展成果和实现城乡建设一体化的重要措施。是一项体现党和政府关心人民群众疾苦、全心全意为人民服务的凝聚力工程。
2.有利于扩大内需、拉动区域经济增长，确保林区社会的稳定
当前，国际金融市场形势动荡加剧，全球经济增长明显放缓，国际经济环境中不确定不稳定因素明显增多，国内经济运行中也存在一些突出矛盾和问题。要保持我国社会与经济又好又快地发展，应着力扩大国内需求特别是消费需求。实施棚户区（危旧房）改造工程，有利于拉动当地建筑业、建材业发展，带动运输业、金融业、服务业等相关产业发展，对于扩大内需、促进区域经济的发展、保持林区社会的稳定意义重大。
3. 有利于林区生态建设和经济结构调整
本次国有林场危旧房改造充分考虑到我省林区生态保护与经济转型规划要求，并结合各林场所撤并调整规划。对于居住在山上林场居民而言，依然采取明火取暖、做饭，火源管理难度大，既对林区居民的生命财产安全构成威胁，也给周边森林防火带来巨大压力。通过集中建设居民区，使林区职工在改善居住条件的同时，形成一定的居住规模。由于人员的集中，有利于林区森林资源的保护和合理利用，也有利于林业企业开展多种经营和林区第三产业的发展，进而促进林业企业调整以木材生产为主的单一产业结构，促进林区经济多元化发展格局的形成。
4. 是构建资源节约型、环境友好性林区社会的需要
在国有林场危旧房改造中坚持以人为本,统筹兼顾,精心组织,配套建设,高标准实施的原则，通过科学设计，达到节能、舒适和方便生活的目标。在提高居住区配套设施建设的同时，提高职工医疗、社区服务等生活质量，使林区人居环境和生态质量明显改善,市政基础设施和文化教育体育等公益性设施逐步完善,城市综合服务功能显著增强,进而全面推进和谐林区建设。
由此可以看出，对**国有林场危旧房进行改造是一项体现党和政府关心人民群众疾苦、全心全意为人民服务的凝聚力工程，是改善人民群众生活环境质量，优化调整国有林场产业布局，建设文明林区的需要，其建设对于促进林区经济的发展和保持林区社会稳定具有重大的现实意义，因此项目建设是必要的和可行的。

第3章 危旧房改造需求分析及建设规模的确定
3.1 安置小区住宅现状情况
**国有林场管理局现有8个国有林场，一个中外合资厂。现有固定职工2779人，离退休职工985人，固定职工加离退休职工总户数为2551户，总人口为6710人，住宅总面积为204289平方米，户均居住面积为60.84平方米。住宅面积按结构分，楼房面积为77624平方米，砖木结构平房面积为126665平方米，在平房中集中连片的房屋为93401平方米，建设年代多为1975以前国家投资建造，1988年房屋改革时，变价卖给职工，这些房屋的户型面积多为30-40平方米，每栋4-6户，房屋矮小，保暖性能差，房屋集中连片，基础设施不齐全，道路狭窄，消防隐患大，周边环境脏乱差，有50%以上的房屋处在危房之中，是典型的棚户区（危旧房）。
3.2 危旧房改造需求预测分析及建设规模确定
3.2.1 **国有林场管理局危旧房改造规划及用户调查情况
依据《国有林场危旧房界定标准》，**国有林场管理局属危旧房的户数为974户，今年按上报计划及实施方案批复情况，拟完成500户危旧房改造任务。上报危旧房改造计划是在用户调查基础上进行的，根据调查显示，本次居民选择并确定的危旧房改造方式全部为异地新建。
3.2.2危旧房改造住宅建设标准
根据对项目区住宅情况调查，目前项目区住宅每户人口数量在2～5人之间，其中以2人/户、3人/户住宅户型结构为主，此两种户型结构住宅比例占拟改造棚户区住宅户型的90%以上，个别存在5人/户以上的户型。为此，本次可研确定危旧房改造住宅新建方式的建设标准为每户50平方米左右为主，户型人口多及个别需求情况，建筑面积不超过70平方米，并达到现代基本居住条件要求。
3.2.3项目区拟建规模
根据国家林业局的批复，**国有林场管理局2010年危旧房改造总户数为500户，全部为新建。
实施区域分布情况
**国有林场管理局危旧房改造新建住宅的实施区域位于**市城西区。
**国有林场管理局危旧房改造工程住户来源：**林场100户、**林场40户、**林场120户、***林场120户、**林场120户，共计500户，全部为异地新建。
第4章 建设条件
4.1 自然地理概况及社会状况
4.1.1自然地理概况
*******国有林场管理局位于***省东部**市境内,张广才岭西北坡,东与亚布力林业局接壤,南与***、**林业局、**市相连，西与**城市、***大学***实验林场毗邻，北连**、**县。距***127公里。
地理位置：东经***度18分30秒至***度46分16秒，北纬**度29分28秒至**度35分8秒。
全市南部较高，北部逐渐变低，按中国地貌区划所列标准，大部分为低山丘陵，海拔高度一般都在200-1000米之间，所在山坡多在10-35度之间，阴坡较缓，坡面比较一致，阳坡多陡峻，常见石磖子，坡势短促。
全局气候受海洋性环流和大陆性寒潮双重影响，气候的季节性变化较大，主要特征表现在夏季温暖多雨，冬季严寒干燥，年平均气温为2.3℃，一月分最低平均气温-20.5℃，七月最高平均气温21.5℃，极端最高气温35℃，极端最低气温-41℃，全年≥10℃有效积温2300-2600℃，平均无霜期120天，年可日照时数为4444小时，实际日照时数为2450-2600小时，年太阳幅射总量为112卡/平方厘米，全年降水量550-740毫米，其中最大年降水量为1081毫米，最小年降水旱为450毫米，年蒸发量为1100毫米，年平均相对湿度72%。该市地表水极为丰富，全市有大小河流11条，年均迳流量17.3亿立方米，河谷川地地下水较丰，均属浅层地下水，一般距地面2-4米，单位涌水量2-14升/秒。
境内水系有蚂蚁河、黄泥河、苇砂河、虻牛河、亮珠河、乌珠河等大小河流10条，山间小溪纵横交错，这为建设项目提供了水源保障。
境内有绥满铁路和301高等级公路自西向东从施业区中部而过，县、乡公路纵横交错，全长为1990公里，同时还有林区专用公路230公里，形成了网状运输系统，为林业建设提供了便利的运输条件。
全局总经营面积为19.86万公顷，其中有林地面积为14.195万公顷，森林蓄积量为1053万立方米，森林复被率72.3%。
4.1.2社会状况
**国有林场管理局原名**县林业局,始建于1958年，隶属原**县人民政府，1992年进行林业体制改革试点时，将林业局管辖内的国有林场划归到新成立的**国有林场公司,按企业化管理，直属***行署林业局。乡镇的集体林业划归到林业局管辖，按行政管理,致此,全省都按这一模式进行分家，将原来的林业局一分为二成为林业局和国有林场公司二个单位。1998年省政府又重新进行了林业体制改革，将林场公司和林业局合并还原为原来的林业局。省政府为探索林业改革的新路，做好全省林业的示范，将**和**二个公司保留下来，**林场公司更名为*******国有林场管理局，按事业单位管理，隶属***省林业厅。
*******国有林场管理局局址位于**市内。
4.2 其他建设条件
4.2.1 工程地质概况
本项目建设区位于**市内，工程地质情况良好，适于进行土建工程施工。
4.2.2 交通运输条件
本项目选定的建设区位于**市内，交通便利，即方便建筑材料运输，也便于区域经济发展。
4.2.3 市政基础设施条件
1.给排水基础设施条件
本安置小区水源接口位于中央大街，接入点给水管管径为DN150，压力0.30Mpa。市政排水主管线位于西大直街,排水管线管径为DN400。
场区地面雨水沿地势自然排放。
2.供热条件
新建小区热源是市政供热管道位于中央大街，管径为DN500,能满足新建小区的供热需要。
3、供电条件
沿中央大街现有10KV线路，供电能力可以满足本工程新建住宅楼用电。
4.原材料的供应条件
林业局建设所需的建筑材料可通过就近的地方及***等地进行外购，提前预定可保证原料的供应及建设工期。

第5章 项目建设方案
5.1 项目建设指导思想及原则
5.1.1指导思想
以“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，深入贯彻党中央、国务院关于扩大内需，积极应对世界性金融危机，确保我国经济平稳较快发展的政策精神。坚持以人为本，以改善国有林场居民居住条件、推进我省生态建设发展、促进林区社会经济又好又快发展为目的，着力改善国有林场危旧房居民的居住和生活条件。
5.1.2 基本原则
1．统筹规划，分步实施。以改善民生和促进生态建设为导向，统筹兼顾改造后林场所居民的产业依托，切实保障我省林区社会的可持续发展。
2. 综合开发，配套建设。坚持科学规划在先，充分利用现有的基础设施条件，做到合理布局，综合开发，配套建设，最大限度的发挥工程效益。
3．依法改造，确保稳定。严格执行国家、省法律法规，妥善解决好国有林场危旧房住户特别是困难群众住房问题，确保社会稳定。
4．设计中尽可能的采用新技术、新工艺、新材料，达到节能、节水、环保、节约投资和降低成本的目的。
5.2 安置小区总平面布置
5.2.1安置小区现状概况
本次危旧房改造建设地点（安置区）为**市国有林场管理局建设用地，经**市土地、规划部门核准同意作为本次危旧房改造安置区建设用地，本次安置危旧房住户500户。安置区新建六栋多层住宅，安置地点南侧毗邻**市主干道西大直街，北临中央大街，东临规划道路，西侧为居民区；临西大直街一栋一层为商服。安置区总用地面积约2.1337公顷，地块形状大致呈正方型，东西长约177米，东西宽约146米，安置区区域地势较平坦，北高南低，可作为大面积的新建基地，所有新建建筑朝向、建筑结构、形式采取统一建造。市政管网建设条件较为完备（具体内容详见安置区总平面布置图）。
5.2.2新建住宅总图
1.总平面布置
**国有林场本次危旧房改造总户数为500户，安置500户均为新建（多层住宅）。新建安置区总平面布置强调整体考虑、合理设计、结合实际、集中管理的原则。
2.居住建筑设计
本次建筑设计按照行列式布置住宅，结合道路将住宅布置为南北朝向。
单元组合以“一”字型为主，这种布置方式可使每户都能获得良好的日照和通风条件，便于道路布置、管网配套、实现节能，节省投资。
3.道路设计
本次国有林场危旧房安置区道路均为新建。路网布置应因地制宜，结合**市现有市政路网现状，构建安置区内部及对外通行道路系统。安置区内主路宽度采用7.0米，宅前路宽度采用4.0米，路面结构均采用水泥混凝土路面。本次并在小区内设置停车场，不仅使小区内部交通顺畅，而且也为居民出行提供了有利的条件。
新建道路主要工程数量表
表5-1
名 称
道路长度(m)
路面宽度(m)
新建道路面积(m2)
备 注
**国有林场
638.60
4.0
2554.40

333.90
7.0
2337.30

合 计：
972.50

4891.70

4.绿地设计
增加居住区绿化用地，提高绿化覆盖率，根据用地条件适当布置一些休息厅、廊、棋牌桌及小型健身器材，为居民提供一个休息、锻炼、散步、娱乐及人际交往的空间，在舒适、安静、优美的环境中增进邻里和谐关系。
5.主要技术经济指标
危旧房改造安置区主要技术经济指标
表5-2
序号
名称
单位
数量
所占比重(%)
人均面积(㎡/人)
一．
居住区规划总用地
h㎡
2.1337

1.
居住区用地(R)
h㎡
2.1337
100
15.81
①
住宅用地(R01)
h㎡
1.60
74.99
11.85
②
公建用地(R02)
h㎡
0.128
6.00
0.95
③
道路用地(R03)
h㎡
0.29
13.59
2.15
④
公共绿地(R04)
h㎡
0.1157
5.42
0.86
2.
其他用地(R)
h㎡

二.
居住户(套)数
户(套)
500

三.
居住人数
人
1350

四.
总建筑面积
㎡
29218.11
100
21.64
①
住宅建筑面积
㎡
28326.93
96.95
20.98
②
公建建筑面积
㎡
891.18
3.05
0.66
五.
户均建筑面积
㎡/户
56.65

六.
住宅平均层数
层
6

七.
容积率
万㎡/ h㎡
1.33

八.
建筑密度
%
23.02

九.
绿地率
%
35.48

5.3 住宅建设方案
5.3.1 编制依据
1.实施方案批复文件
2.《村镇规划标准》GB50188-2007；
3.《住宅建筑规范》 GB50368-2005
4.《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）
5.《民用建筑设计通则》GB 50352—2005
6.《建筑设计防火规范》GB50016-2006
7.《民用建筑节能设计标准实施细则》DB23/T120-2001
8.《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001（2008年版）
9.其它相关规范、规程及标准
5.3.2 建筑面积标准的确定
本次危旧房改造工程为新建多层住宅。由于存在公摊面积因素，在建筑设计上可以考虑将建筑面积适当放宽，每户最大建筑面积不超过70平方米，户型所占的比例不宜过大，户均建筑面积控制在60平方米以内。
5.3.3建筑方案设计
依据建设单位的设计委托书中要求，**国有林场2010年危旧房改造工程共500户，全部建在**市区内。
1.新建工程建筑方案设计
本次新建500户均为多层住宅。设计根据相应的设计规范和使用者不同需求，设计了A、B、C三种户型，A户型住宅建筑面积为55.15m2、B户型住宅建筑面积为50.29m2、C户型住宅建筑面积为69.96m2。单元户型组合为A+B和A+B+C户型，组合后平均每户住宅建筑面积为55.06m2。
（1）平面设计
本次设计共建多层住宅6栋（1#、2#、3#、4#、5#、6#），均为6层，其中有一栋住宅（6#）临街而建，按照规划要求，一层为商服。6栋多层住宅均为“一”字型单元组合平面,共5个单元，单元户型组合一梯三户和一梯两户组合，朝向均为南北向。避免单元错接，极大的减少了外墙面积，减少热损耗，同时这种布置理念可使每户住宅都能获得良好的日照和通风条件，实现了健康住宅的要求，同时对于布置道路、管网、绿化等创造了有利的条件。
（2）建筑立面和色彩设计
在建筑外立面和色彩设计上充分考虑了本次危旧房改造是建在林区，结合**市总体发展规划要求，建设富有城市住宅特点、特色同时又不失传统风貌的安全节能环保型住宅的建设理念，外立面采用外墙涂料饰面，加设线角构件装饰，强调线角的丰富性，使得新建住宅规整而不呆板，错落而不凌乱。建筑色彩按组团、街坊选用不同色彩的彩钢屋面，不同色调的线角构件，进行分组识别，在外墙涂料上采用色彩变化，增强建筑的可识别性。整体立面以稳重、雅致为基本要点。
（3）剖面设计
本次危旧房改造新建多层住宅层高均为2.8米，室内外高差为0.75米。建筑高度控制在20米之内。
（4）建筑材料
外墙体为370厚非粘土烧结砖外贴100厚苯板的复合墙体，内承重墙、单元分隔墙、分户墙均采用240厚非粘土烧结砖砌体砌筑，非承重墙采用120厚非粘土烧结砖砌筑。
住宅室内除厨房、卫生间采用瓷砖墙面外，其余墙面均为白色乳胶漆饰面；所有居室及楼梯间地面及楼面采用水泥砂浆地面，单元入口门为电子保温防盗门，入户门采用乙级防火防盗保温门，户内门均为实木门。根据实际情况，所有外窗均采用双层窗，内窗采用单框双玻塑钢窗，外层窗采用单框单玻塑钢窗。屋面为保温坡屋面。木支架上铺彩色压型钢板防水坡屋面，屋面保温层为2层60厚挤塑板保温屋面。屋顶防水为彩钢板，厚度不小于0.5mm。
（5）户型分布综合指标

户型分布综合指标
表5-3
新建住宅总户数
新建住宅总建筑面积（m2）
户均建筑面积（m2）
住宅形式
住宅建筑面积（m2）
套内使用面积（m2）
户型所占比例数（%）
500

28326.93
56.65
A
55.15
40.38
61
B
50.29
35.33
30
C
69.96
50.64
9

5.3.4结构
1.设计依据
（1）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）
（2）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
（3）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（2008年版）
（4）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）
（5）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
2.结构设计
新建多层住宅设计地震基本烈度为6度。建筑结构安全等级为二级，抗震设防类别为丙类建筑，结构设计使用年限为50年。50年重现期内基本风压Wo=0.55KN/ m2，基本雪压So=0.55KN/ m2，楼面使用活荷载2.0KN/m2，不上人屋面使用活荷载0.50KN/m2,上人屋面使用活荷载2.0KN/m2。
综合以上基本条件，确定住宅采用砖混结构形式，钢筋砼条形基础，所有结构构件设计均满足承载力极限状态、正常使用极限状态及偶然状况（地震、台风等）的要求，使设计符合技术先进、经济合理、安全适用、确保质量的要求。
5.4 辅助配套设施工程
5.4.1 给排水工程设计
1.设计依据及设计资料
（1） 室外给水设计规范 GB50013-2006；
（2） 室外排水设计规范GB50014-2006；
（3） 建筑给水排水设计规范GB50015-2003；
（4） 建筑设计防火规范GB50016-2006；
2.设计范围及原则
本工程设计范围为*******国有林场2010年危旧房改造安置小区内的给、排水工程设计，主要设计内容包括安置小区室内外的给水管道及污水管道的相关设计。
3.给排水现状
本安置小区水源接口位于中央大街，接入点给水管管径为DN150，压力0.30Mpa。市政排水主管线位于西大直街,排水管线管径为DN400。
场区地面雨水沿地势自然排放。
4.给水设计
（1）用水量的确定
①最高日居民生活用水定额
本工程根据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003及《室外给水设计规范》 GB50013-2006的有关规定。安置区新建住宅全部为5-6层楼房，居民的最高日生活用水定额采用130升/人.日。
②居民生活用水量
本工程安置区内居民人数为1350人，供水普及率按100%计算，安置区最高日居民生活用水量为175.5m3/d。
③浇洒道路和绿地用水量
浇洒道路用水按2L/(m2·d) 计算；浇洒绿地用水按1L/( m2·d)计算。安置区道路和广场面积2133m2，绿地面积6399m2，浇洒道路和绿地用水量为10.67m3/d。
④管网漏损水量
漏损水量按居民生活用水量与浇洒道路和绿地用水量之和的10％计算，为18.62m3/d。
⑤未预见水量
未预见水量及管道漏失水量等，其水量按居民生活用水量、管网漏损水量、浇洒道路和绿地用水量的8%计算，为16.38m3/d。
⑥总用水量
最高日总用水量为居民生活用水量、浇洒道路和绿地用水量、未预见水量、管网漏损水量之和，为221.17m3/d。
⑦消防用水量
安置区内新建住宅全部为楼房，新建住宅楼层数均为6层，体积均大于3000m3、且小于20000m3。根据安置区建筑物情况，可以不设室内消防给水，只考虑室外消防给水。
根据国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2006的有关规定，安置区同一时间内火灾发生次数及室外消防用水量按需水量最大的一座建筑物和居住区人口所需室外消防用水量之间的最大值确定。
新建住宅楼室外消防用水量为20L/S，同一时间内火灾发生次数为1次，火灾延续时间按2小时计。则安置区一次火灾消防用水量为144m3。
（2）水质及水压
安置区供水水质应达到国家标准《生活饮用水卫生规范》的有关规定。
根据安置区新建建筑物的情况，安置区给水管网服务水头为28m，供水压力可满足六层楼房的用水要求。
（3）给水管道
安置区的消防、生活给水合用给水管网，采取环状布置方式，两根管道接自市政给水管道。小区室外给水主干管的管径为DN150。室外给水管道埋地敷设, 给水管道管材采用PE给水塑料管，热熔接口；室内给水管道下行上给式布置, 采用PP-R给水塑料管，粘接。
5.排水工程设计
（1）污水量确定
污水量按居民生活用水量的85%计，安置区污水量为149. 18m3/d。
（2）排水体制
安置小区的排水体制采用分流制，生活污水由排水管道收集排入小区内化粪池后再排入小区外市政排水管网。雨水沿地势自然排放。
（3）排水管道
安置区居民生活污水经室内排水管道收集，排至设于室外的钢筋混凝土化粪池中，污水经化粪池沉淀后排入安置区外市政排水管网。
安置区设化粪池三座，容积75m3，选用国标03S702、13号化粪池，化粪池清掏周期为180天,污水停留时间为24小时。室外排水管道采用HDPE排水塑料管，插胶圈接口；室内排水管道采用UPVC排水塑料管，粘接。
（4）生活垃圾
安置区内设垃圾收集箱，定时清运到指定垃圾倾倒场，对垃圾做填埋处理。
给排水建设工程量详见表5-4
给排水工程量表
表5-4
编号
名称
单位
数量
备注
1
给水塑料管DN150
米
560

2
给水塑料管DN70
米
30

3
室外地下式消火栓
个
3

4
排水塑料管DN200
米
490

5
排水塑料管DN300
米
150

6
排水检查井
座
35

7
化粪池
座
3
V=75m3
5.4.2 供热工程设计方案
1. 设计依据
(1)《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95
(2)《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003)
(3)《住宅建筑规范》(GB50368-2005)
(4)《城市热力网设计规范》（CJJ34-2002）
(5)《城市直埋供热管道工程技术规程》(GBJ/T81-98)
(6)《***省居住建筑节能65%设计标准》（DB23/1270-2008）
(7)建设单位提供的有关设计资料。
2. 室内外设计计算参数
(1)室外设计参数
1)冬季采暖室外计算温度: -26℃
2)冬季通风室外计算温度: -20℃
3)冬季室外平均风速: 3.8m/s
4)季室外主导风向: S.SSW
5)冬季采暖天数: 177天
(2)室内设计计算参数
住宅卧室、起居室、卫生间：18℃；
住宅厨房：15℃；
楼梯间：14℃；
3.设计范围
住宅楼室内采暖系统及室外热力网设计。
4.采暖热源
市政供热管道位于中央大街，管径为DN500,能满足新建小区的供热需要。
5.热负荷
(1) 热指标
新建住宅楼按节能型建筑设计，因此确定新建住宅楼的采暖热指标为：50W/m2。
(2)设计热负荷
热负荷汇总表
表5-5
编号
建筑物名称
面积m2
热指标W/m2
计算热负荷kW
1
6栋住宅楼
29218.11
50
1461
6. 室内采暖设计
室内采暖系统供回水温度按85℃/60℃考虑。
住宅室内采暖系统形式及管道敷设方式：采暖系统形式采用共用立管的分户独立散热器采暖系统形式, 供回水立管为异程式设在管井内。每户设有热计量表、锁闭阀、过滤器等装置。户内采用下分双管式同程系统。楼梯间采暖采用双管异程下供下回式采暖系统，散热器上设恒温两通阀及手动跑风。热计量表应符合国家现行行业标准《热量表》（CJ128）的要求。立管放气装置引出井外以便操作。户内采暖系统管道敷设在本层建筑地面下的垫层内,沿地敷设时无坡敷设。
采暖分户热计量及控制：每户均设热量计量装置，安装在每户供水管上,热量表前安装过滤器。每户在回水管上设置一个锁闭阀以起到控制作用。每组散热器设置温控阀。在各住宅建筑物的供暖系统的入口处设置整体式热量表及自力式流量控制阀，做法详见《热水集中采暖分户热计量系统施工安装》(04K502)。
采暖设备、散热器类型、管道材料及保温材料的选择：散热器采用辐射对流铸铁散热器, 散热效果好，利于节能。设置在地沟内、管井内的采暖管道采用焊接钢管, 采用丝扣或焊接连接，户内采暖管道采用专用PP-R采暖塑料管及管件，采用热熔连接，户内的采暖管道采用埋地敷设方式。设置在地沟内及不采暖房间的采暖管道采用离心玻璃棉管壳保温，以减少热能消耗。
7. 供热管网
(1) 布置原则
管网主干线及主要支干线尽量穿过负荷中心，在满足使用的情况下，尽量缩短管网长度，以减少投资；
热力管网沿道路敷设,尽可能敷设在人行道或规划的绿化带下；尽量减少地上、地下建筑物的拆迁，以减少投资，加快工程施工进度。
热力网主干线采用枝状管网，保证供热管网各并联环路间水力平衡。
(2) 敷设方式
供热管网采用有补偿直埋敷设方式。直埋敷设具有施工安装容易，施工周期短，造价低，管材防水、防腐性能好等优点。
(3) 热补偿方式
直埋管道