房地产楼盘三维展示软件开发可行性论证报告.doc

可行性研究报告
房地产楼盘三维展示软件开发项目

2011-9-25

目 录
1引言 1
1.1编写目的 1
1.2背景 1
1.3定义 1
1.4参考资料 1
2可行性研究的前提 2
2.1要求 2
2.2目标 2
2.3条件、假定和限制 3
2.4进行可行性研究的方法 3
2.5评价尺度 3
3对现有系统的分析 3
3.1处理流程和数据流程 4
3.2工作负荷 4
3.3费用开支 4
3.4人员 4
3.5设备 4
3.6局限性 4
4所建议的系统 4
4.1对所建议系统的说明 5
4.2处理流程和数据流程 5
4.3改进之处 5
4.4影响 5
4.4.1对设备的影响 5
4.4.2对软件的影响 5
4.4.3对用户单位机构的影响 5
4.4.4对系统运行过程的影响 6
4.4.5对开发的影响 6
4.4.6对地点和设施的影响 6
4.4.7对经费开支的影响 6
4.5局限性 6
4.6技术条件方面的可行性 7
5可选择的其他系统方案 7
可选择的系统方案 7
6投资及效益分析 7
6.1支出 7
6.1.1基本建设投资 8
6.1.2其他一次性支出 8
6.1.3非一次性支出 8
6.2收益 9
6.2.1一次性收益 9
6.2.2非一次性收益 9
6.2.3不可定量的收益 9
6.3收益／投资比 10
6.4投资回收周期 10
6.5敏感性分析 10
7社会因素方面的可行性 10
7.1法律方面的可行性 10
7.2使用方面的可行性 10
8结论 11

楼盘三维展示软件开发项目可行性报告
1引言
1.1编写目的
在我们大家的脑海中，对于房地产销售的样板间展示都不陌生。样板间的展示，就是为了能够让购房者看的更彻底，更透彻，也可以为购房者提供一定的装修提示。但现实状况是，开发商在宣传单上面粘上几张平面装修样图和几张平面户型大小样式图。这根本不能满足消费者对于房间的三维观察需求。而且，发给消费者的纸质版传单，极容易损坏，不易保存，浪费大量资源。综上可知，寻求一种有效的楼盘宣传模式势在必行，而实现真正的三维楼盘观察软件便是不错的选择，将软件安装在计算机上面，让顾客方便的就能够通过观看虚拟漫游过程想象楼盘全景，这样既可以节省资源，又可以有效存储、更新和查询信息，大大的提高了效力。
本报告的读者对象为研发相关人员和技术人员。
1.2背景
本项目名称初步定为“虚拟漫游——楼盘三维展示”。该系统含的模块有：虚拟漫游小区整体楼盘展示、虚拟漫游样板间装修展示。
本项目的任务提出者为软件工程课题小组，开发者为软件工程课题小组，主要用户则是平常的人。
该“虚拟漫游——楼盘三维展示”，主要是用于对楼盘的三维展示，实现顾客身临其境的感觉。由于主要是用于三维展示，可以将软件直接安装在计算机上面，也可以将软件嵌入到网站内，实现顾客不用亲自到售楼处而自己就可以在线浏览的效果。

1.3定义
Processor：处理器
RAM： 内存
3Dmax：三维物体制作工具

1.4参考资料 未填
（1） 陈明《软件工程实用教程》.北京电子工业出版社2006年1月
（2） 张海藩《软件工程导论》.人民邮电出版社2006年1月
（3） 潘孝铭《软件文档编写》.高等教育出版社2004年8月
（4） 罗先文.《软件工程实物》.重庆大学出版社2005年3月

2可行性研究的前提
2.1要求
虚拟漫游——楼盘三维展示软件是一款便于消费者更直观的观察所要购买的楼房的软件，主要包括虚拟漫游小区整体楼盘展示、虚拟漫游楼盘户型展示、虚拟漫游样板间装修展示等操作。这样能够有效的提高售楼工作人员工作效率，极大的节省了人力资源及时间的耗费；软件便于用户操作，使之能够对所需楼房进行漫游观察，方便用户时间上的不便。
2.1.1 功能
虚拟漫游——楼盘三维展示软件的主要功能包括如下几个方面：
虚拟漫游小区整体楼盘展示：将整个楼盘的信息集于一个虚拟的漫游状态，包括整个小区的规划，楼层的高度，以及小区的环境状况；
虚拟漫游样板间装修展示：软件用户可以全方位的直观的观察到房屋的装修样式和所用的材质。而且，用户可以自己随意的挑选适合自己的户型进行漫游观看，借鉴装修的样式和风格。
2.1.2 性能
可以方便快捷有效的对小区的一切事物进行模拟，用虚拟的方式展示最现实的小区模型。使用户直观观察，避免主观想象，且节约宣传资源。
2.1.3 系统的输入
用户对所要观察的事物的信息录入。
2.1.4 系统的输出
三维小区虚拟漫游的图像。
2.1.5 处理流程和数据流程 未填
用户
数据信息
用户操作
操作记录
数据处理
返回结果
启动应用

2.1.6
A. 功能；
B. ；
C. 输出如报告、文件或数据，对每项输出要说明其特征，如用途、产生频度、接口以及分发对象；
D. 输入说明系统的输入，包括数据的来源、类型、数量、数据的组织以及提供的频度；
E. 处理流程和数据流程用图表的方式表示出最基本的数据流程和处理流程，并辅之以叙述；
F. 在安全与保密方面的要求；
G. 同本系统相连接的其他系统；
H. 完成期限。
2.2目标
虚拟漫游——楼盘三维展示软件以以下几个方面的为开发目标：
1.减少楼盘在销售期间的宣传制作传单的费用；
2.减少售楼中心客户服务人员的工作量，提高人员的效率；
3.使客户能够在使用软件的同时很好的了解楼房信息，减少住户看样板间的时间浪费；
4.真正做到虚拟漫游就是用户在现实世界所看到的一样，避免一些主观误差；
2.3条件、假定和限制
虚拟漫游——楼盘三维展示软件的开发中给出的条件、假定和所受到的限制：
a． 虚拟漫游——楼盘三维展示软件的运行寿命的最小值为一个楼盘从开始销售到销售截止所使用的时间；
b． 在对虚拟漫游——楼盘三维展示软件进行方案选择比较的时间相对时间很少，因为所需要进行虚拟漫游的楼盘很确定；
c． 在虚拟漫游——楼盘三维展示软件的对于经费、投资方面的来源一般是房地产开发商；
d． 在虚拟漫游——楼盘三维展示软件开发过程中暂时没有法律和政策方面的限制；
e． 在硬件、软件、运行环境和开发环境方面的条件和限制是：在制作过程中要求计算机cpu为双核处理器、256MB RAM、100MB以上显存、40G以上硬盘，运行环境为Windows操作系统；
f． 虚拟漫游——楼盘三维展示软件可利用的信息和资源：信息资源可以来源于开发商所提供的说明和自己实地考察所记录的信息；
g． 系统投入使用的最晚时间是2011年十二月三十日。
2.4进行可行性研究的方法
对虚拟漫游——楼盘三维展示软件进行可行性分析，我们采用了一些列的调查方法：
1. 拟建软件输出物的用途调查
本产品的主要用途，可替代其他一些宣传品，如海报；
产品经济寿命期：调查本产品目前处于经济寿命周期的中间阶段，软件更新换代的可能时间为小区所有楼房均销售完毕时。
2. 替代产品调查
可替代本软件的一些现有工具：如海报，宣传单页，售楼中心的三维小模型等，有一定的优点，制作方便，耗时少；但也有很多缺点，如海报，宣传单页等质版的信息容易遭到破坏，不易保存；很小的三维小模型从根本上不能满足用户对看房的需求，样板间的观看需要有专门的人员带领，费时费力；
3.产品价格调查
产品的定价管理办法，由市场定价；在前期与商家进行费用谈判时，将软件的价格商议好，软件交付使用之后，软件的价格将不再变动；

2.5评价尺度
对虚拟漫游——楼盘三维展示软件进行评价时所使用的主要尺度，如费用的多少、各项功能的优先次序、开发时间的长短 及使用中的难易程度。
1. 费用：实地考察所用的费用，实际进行软件开发时人员的薪酬；
2. 功能的优先次序：根据用户的要求先进行虚拟漫游与定点展示的功能，然后进行户型装修的展示；开发过程中可根据用户的需求进行适当更改；
3. 软件开发时间的长短：在确定接受软件的开发项目后至软件开发结束，历时三个月；
4. 软件使用的难易程度：本软件非专业性的软件，本着以非专业人士的文化水平能够顺利操作软件为最佳原则；
3对现有系统的分析
现有的楼盘销售体系中宣传展示相对来说一个人工系统。
在宣传中主要使用海报，广告等，海报的印制和发放是一个费时费力的工序，而广告的费用相对较高，且效果并不理想；
在销售展示整个过程中，所有环节都需要人员的参与，人员讲解，人员的模型解读，人员的样板间带领参观。这一个流程下来，差不多得一两天的时间，而且，当顾客相对较多时，工作人员的工作量剧增，给工作人员一种压力。而顾客在这个过程中，也浪费了大量的时间听工作人员的解读，效果也并不理想；
3.1处理流程和数据流程 未填
用户
数据信息
用户操作
操作记录
数据处理
返回结果
启动应用
。
3.2工作负荷
楼盘宣传人员：
1.负责宣传海报和广告的设计
2.负责海报的印制和广告的展示
3.负责海报的发放
售楼处工作人员：
1.负责讲解模型和户型
2.负责带领参观样板间

3.3费用开支
人力开支：需要专门的海报制作人员和海报发放人员；
空间开支：在售楼处需要设定专门地方安置小区楼盘三维小模型；
材料开支：纸质版的海报，小模型的购买；
设备开支：专门放置模型的玻璃桌；
3.4人员
为了现有系统的运行和维护所需要的人员无需要有专业技术，但是人员数量很多。

3.5设备
小型的三维立体模型（看不到里面构造）
3.6局限性
现有人力系统的主要局限性：
在宣传中主要使用海报，广告等，海报的印制和发放是一个费时费力的工序，而广告的费用相对较高，且效果并不理想；
在销售展示整个过程中，所有环节都需要人员的参与，人员讲解，人员的模型解读，人员的样板间带领参观。这一个流程下来，差不多得一两天的时间，而且，当顾客相对较多时，工作人员的工作量剧增，给工作人员一种压力。而顾客在这个过程中，也浪费了大量的时间听工作人员的解读，效果也并不理想；
现有的系统属于一个人力系统，对现有系统的改进性维护已经不能解决问题。使用计算机软件，利用计算机的高处理性，提高效率，无疑不是一种便捷的途径。
4所建议的系统
本章将用来说明所建议系统的目标和要求将如何被满足。
4.1对所建议系统的说明
概括地说明所建议系统，并说明在第2章中列出的那些要求将如何得到满足，说明所使用的基本方法及理论根据。
4.2处理流程和数据流程
给出所建议系统的处理流程和数据流程。
4.3改进之处
虚拟漫游——楼盘三维展示软件的主要目标包括如下几个方面：
虚拟漫游小区整体楼盘展示：将整个楼盘的信息集于一个虚拟的漫游状态，包括整个小区的规划，楼层的高度，以及小区的环境状况；
虚拟漫游样板间装修展示：软件用户可以全方位的直观的观察到房屋的装修样式和所用的材质。而且，用户可以自己随意的挑选适合自己的户型进行漫游观看，借鉴装修的样式和风格。
。
4.4影响
说明在建立所建议系统时，预期将带来的影响，包括：
4.4.1对设备的影响
需要在售楼处设置一台电脑，或设置一台WEB服务器
4.4.2对软件的影响
无；
4.4.3对用户单位机构的影响
拥有一个可以熟练操作Windows操作系统的人员
4.4.4对系统运行过程的影响
用户的操作应该按照用户操作手册执行相关操作
4.4.5对开发的影响
说明对开发的影响，如：
a. 为了支持软件的开发，用户需提供真实场景的影像资料；
b. 为了开发和测验所建议软件而需要的计算机资源；
4.4.6对地点和设施的影响
无
4.4.7对经费开支的影响
扼要说明为了所建议系统的开发，设计和维持运行而需要的各项经费开支。
软件开发成本：人员薪水 考察费用 资料费用
4.5局限性
说明所建议系统尚存在的局限性以及这些问题未能消除的原因。
软件也还具有一些局限性：系统平台单一，只能在Windows操作系统下运行；
这主要是技术和成本的原因；
4.6技术条件方面的可行性
本节应说明技术条件方面的可行性，如：
a． 在当前的限制条件下，该软件的功能目标能达到要求；
b． 利用现有的技术，该系统的功能能够实现；
c． 现有的团队有7人，能够熟练操作所需软件，能够满足对开发人员的数量和质量的要求；
d． 在规定的期限内，本软件的开发能完成。
5可选择的其他系统方案
没有供选择的系统方案可考虑。
6投资及效益分析
6.1支出
对于所选择的方案，说明所需的费用。如果已有一个现存系统，则包括该系统继续运行期间所需的费用。
6.1.1基本建设投资
包括采购、开发和安装下列各项所需的费用，如：
a. Windows操作系统；
b. 数据通讯设备；
6.1.2其他一次性支出
包括下列各项所需的费用，如：
a． 研究（需求的研究和设计的研究）；
6.1.3非一次性支出
列出在该系统生命期内按月或按季或按年支出的用于运行和维护的费用，包括：
a． 软件的租金和维护费用；
b． 数据通讯方面的租金和维护费用；
c． 其他经常性的支出等。
6.2收益
对于所选择的方案，说明能够带来的收益，这里所说的收益，表现为开支费用的减少或避免、差错的减少、灵活性的增加、动作速度的提高和管理计划方面的改进等，包括；
6.2.1一次性收益
说明能够用人民币数目表示的一次性收益，可按数据处理、用户、管理和支持等项分类叙述，如：
a． 改进了的系统的运行所引起的开支缩减，人力资源要求的减少，运行效率的提高；
b． 应用软件的使用价值的增升所引起的收益，对资源利用的改进，管理和运行效率的改进以及出错率的减少；
6.2.2非一次性收益
整个软件生命期内由于运行所建议系统而导致的按月的能用人民币数目表示的收益，包括开支的减少和避免。
6.2.3不可定量的收益
无法直接用人民币表示的收益
1.服务的改进，服务效率的提升，可是顾客量增加
2.由操作失误引起的风险的减少；
3．信息掌握情况的改进；
4.组织机构给外界形象的改善；
6.3敏感性分析
软件的配置变化时，对开支和收益的影响估计：会对开支和收益造成很大的影响；
7社会因素方面的可行性
本章用来说明对社会因素方面的可行性分析的结果，包括：
7.1法律方面的可行性
法律方面的可行性问题很多，如合同责任、侵犯专利权、侵犯版权等方面的问题，这是软件人员通常是不熟悉的，有可能陷入，务必要注意研究相关的法律条文。
7.2使用方面的可行性
从开发商的角度看，该软件能够减少很多开发成本，适合其使用；
从用户文化素质来看，能够满足使用该软件系统的要求；
从业务员（即房屋销售人员）的角度看，该软件能够减少很多工作量，提高其效率；
综上所述，该软件在使用方面是可行的。
8结论
可以立即开始进行；
目 录

1 总 论 1
1.1 项目概况 1
1.2 建设单位概况 3
1.3 项目提出的理由与过程 3
1.4 可行性研究报告编制依据 4
1.5 可行性研究报告编制原则 4
1.6 可行性研究范围 5
1.7 结论与建议 6
2 项目建设背景和必要性 9
2.1 项目区基本状况 9
2.2 项目背景 11
2.3 项目建设的必要性 11
3 市场分析 14
3.1 物流园区的发展概况 14
3.2 市场供求现状 16
3.3 目标市场定位 17
3.4 市场竞争力分析  17
4 项目选址和建设条件 19
4.1 选址原则 19
4.2 项目选址 19
4.3 场址所在位置现状 19
4.4 建设条件 20
5 主要功能和建设规模 22
5.1 主要功能 22
5.2 建设规模及内容 26
6 工程建设方案 27
6.1 设计依据 27
6.2 物流空间布局的要求 27
6.3 空间布局原则 28
6.4 总体布局 29
6.5 工程建设方案 30
6.6 给水工程 33
6.7 排水工程 35
6.8 电力工程 38
6.9 供热工程 46
6.10 电讯工程 47
7 工艺技术和设备方案 51
7.1 物流技术方案 51
7.2 制冷工艺技术方案 67
8 节能方案分析 73
8.1 节能依据 73
8.2 能耗指标分析 73
8.3 主要耗能指标计算 74
8.4 节能措施和节能效果分析 76
9　环境影响评价 83
9.1 设计依据 83
9.2 环境影响评价应坚持的原则 83
9.3　项目位置环境现状 84
9.4　项目建设与运营对环境的影响 84
9.5　项目建设期环境保护措施 84
9.6 项目运行期环境保护措施 86
10 安全与消防 87
10.1　安全措施 87
10.2　消防 88
11 组织机构和人力资源配置 92
11.1 施工组织机构 92
11.2 基建项目部的主要职责 92
11.3 运营管理 93
11.4 人员来源、要求及培训 94
12 工程进度安排 96
12.1 建设工期 96
12.2 工程实施进度安排 96
13 投资估算与资金筹措 98
13.1 投资估算 98
投资估算包括建设项目的全部工程，主要内容有：主体建筑工程、道路硬化工程、绿化工程、其他费用及基本预备费。 98
13.2 资金筹措 99
14 财务评价 102
14.1 评价依据及方法 102
14.2 基础数据与参数选取 102
14.3 营业收入及总成本费用估算 103
14.4 利润总额估算 105
14.5 盈亏平衡分析 105
14.6 财务评价 106
15 综合效益评价 107
16 招投标管理 108
16.1 编制依据 108
16.2 招标原则 108
16.3 招标方案 109
16.4 评标要点 110
17 结论及建议 111
17.1 结论 111
17.2 建议 112

17