某地区农作物驯化园项目建设可行性研究报告.doc

第一章 总论

1.1 项目概要
1.1.1 项目名称：某某地区农作物驯化园
1.1.2 项目任务：项目在西双湖原自然条件的基础上，利用与改造湖中岛的荒废林地，变废为宝，建设现代农作物品种展示、推广、驯化与生态旅游、绿色休闲有机融合，在保护原有的自然景观、增加东海城居民绿色休闲空间、带来生态效益的同时，构筑面向新世纪高品质的农作物驯化、展示区和农业休闲观光地。在发展推广优质农作物、驯化新品种的基础上，以农作物驯化、种植为核心，普及农产品种质资源科普知识，推广优质品种，同时结合生态绿色旅游，有效促进当地旅游业的发展，为广大市民担供了一个休闲的场所，使周边居民生活品质得到提升，完善、丰富东海农业生态旅游城市建设的内涵，为“百库之县”中小水库的有效利用、改造和可持续发展提供一种全新的思路。
1.1.3 建设单位：置业有限责任公司
1.1.4 建设地点：江苏省连云港市东海县境内，项目位于东海县城西部，东海位于江苏省东北部，东濒黄海，南临淮安，西连彭城，北界齐鲁，境内拥有“江苏第一湖”，“华东第一泉”，“亚洲第一井”是闻名中外的水晶之都。东海县是国务院批准的首批沿海对外开放县，也是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，位于国家“陆桥经济带”、“星火开发带”、“徐连经济带”范围之内，更是江苏省开发的三大产业带之一——沿东陇海线产业带上的重要节点是连云港和徐州两大城市的重要连接点。建设地点距县城中心2公里，距离苏北洗浴疗养胜地东海温泉10公里，
1.1.5 建设规模：项目总占地面积140.6493公顷,合2110亩左右，其中陆地用地约13.243公顷，合199亩；水面面积127.4063公顷约1906亩。项目总投资5000万人民币，项目分期投资分期开发。
1.1.6 建设内容：本项目主要建设内容为农作物优良品种的驯化，种质资源的筛选、保护、推广，水产及禽鸟养殖及，与这些项目内容相对应还建有休闲、旅游、科普、接待站、维护中心等其它配套设施。详见建设内容规划。
1.2 编制依据
1.2.1 《连云港市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
1.2.2 《连云港市城市发展战略规划》
1.2.3 《连云港市城市总体规划（2007-2025）
1.2.4 《东海县城城镇体系规划》（2002-2020）
1.2.5 《东海县城市总体规划（2001-2020）》
1.2.6 《东海县国民经济和社会发展第十一个五年计划》
1.2.7 《连云港市旅游总体规划》
1.2.8 《全国生态环境建设规划》国家林业局，1999.2
1.2.9 《工程建设规范汇编》，中国建筑工业出版社
1.2.10 《投资项目财务分析实务》中国农业出版社
1.2.11 《中华人民共和国水法》（2002年10月1日国务院发布施行）
1.2.12 《中华人民共和国河道管理条例》（1998年9月10日国务院发布）
1.2.13 《防洪标准》（GB50201-94）
1.2.14 《某某地区农作物驯化园规划设计任务书》
1.3 项目宗旨
1.3.1 建设目的
作为陇海线沿线重要城市，东海市具有独特的历史文化资源、丰富的水域特色，享有自己的特色产业，东海的城市定位是：“中国最重要的硅材料产业基地、生态旅游型现代化湖滨城市、国际知名的水晶之都”，是发展生态旅游休闲观光和现代农业的极佳选择地之一。而本建设项目地紧靠紧邻县城，随城市的发展及快速的城市化进程，西双湖已逐步融入了城市建成区，具有城市形象标志的效应，区位优势得天独厚。本着江苏省鼓励中小城市积极培育观光旅游、现代农业等以形成鲜明的城市特色和东海宜居生态旅游城市建设的契机，可持续地建造西双湖，推动东海生态、文化、旅游。
按照“高起点、内容独特、模式全新”，“因地制宜，营造农作物种植优选、筛选、驯化、植物、地形、地貌、水体有机统一的最佳状况”，和“生产经营一体化的现代化农业生产、休闲观光”的规划思想，利用该项目得天独厚的地理优势，突出“融研究、推广、科普、休闲观光于一体的现代绿色农业”主题，功能鲜明、配套完善，构筑面向可持续发展的、高品质的农业产业基地、生态休闲观光胜地，丰富东海旅游内涵。把失去原有功能的水库变费为宝，改善城市环境，把生态效益与社会效益、经济效益有机结合，创造一个多赢局面。
1.3.2 建设任务
在进行充分的现状分析基础上，对现有用地进行保留、改造，在保证防洪、蓄水的需求下，利用场地的岛屿特色。建造一处集湿地生态旅游，农作物种质保护、推广，禽鸟养殖，观光休憩和科普教育于一体的水中观光胜地、水上的世外桃园。为此，建设、完善园区污水处理、绿地系统等生态工程体系，所有设施做到零污染排放，建设各类休闲、生产区，综合休闲娱乐服务、等活动配套设施。利用水面，进行优秀水产品种养殖与垂钓、餐饮等休闲项目相结合。满足不同年龄、层次人们的需求，可以满足初学者、年长者、妇女儿童的需要。建设花卉、草坪驯化场，形成特色产业与具有特色的观赏区。，建设健全基础服务设施，园区外设立生态停车场，利用农业生态园的游客接待站、维护中心等其他配套设施，完善旅游服务体系。
1．4 主要技术经济指标
主要技术经济指标一览表
序 号
项 目
数 量
备 注
1
园区规划总用地
1406493
包括水面1274063㎡
2
可建设用地面积
132430
（陆地可用面积）
3
建构筑占地面积
18200
接待、公厕等临时简易筑
4
总建筑面积
18200

5
建筑毛密度
1.3%
以规划用地面积计算
6
容积率
0.013
以规划用地面积计算
7
绿地率
4.5%
不含水域面积
1.5 可行性研究结论
通过分析，本项目内部收益率为10.02%，项目内部收益率大于财务基准收益率8%；财务净现值NPV（8%）为1158.61万元；税前投资回收期（从项目投产经营算起）期约为7年；项目盈亏平衡点为68%，即保本的游客接待量为34000人。通过中长期宏观经济分析、服务市场需求分析，认为预计的市场需求量大于盈亏平衡点时的游客接待量，本项目投资比较安全。

第二章 项目建设的必要性
2.1 项目背景
2.1.1社会环境
我国社会经济的发展已进入新的阶段，农业发展成为经济工作的重中之重，目前，我国农业正处于由传统农业向现代农业转变的过渡之中，当前，生物物种资源的拥有和开发利用程度已成为衡量一个国家综合国力和可持续发展能力的重要指标之一。由于人口的快速增长、对生物物种资源的过度开发、外来物种的引进、环境污染、气候变化等原因，我国生物物种资源丧失和流失情况严重。
园区的设立是为了进一步加强农作物及生物物种资源保护，并推进生物物种资源的可持续利用， “生物物种资源”指具有实际或潜在价值的植物、动物和微生物物种以及种以下的分类单位及其遗传材料，除了物种层次的多样性，还包含种内的遗传资源和农业育种意义上的种质资源。“遗传资源”是指任何含有遗传功能单位(基因和DNA水平)的材料；“种质资源”则是指农作物、畜、禽、鱼、草、花卉等栽培植物和驯化动物的人工培育品种资源及其野生近缘种。
中国旅游业的国际地位迅速提高。据世界旅游组织专家预测，中国将在2020年成为世界第一大国际旅游目的和第四大旅游客源国。旅游业已被各级政府高度重视，成为国民经济中的一项重要产业，许多地区被列为重要支柱产业，江苏省、连云港市、东海县出台了很多相关政策，全力支持旅游业发展。
2.1.2 城市背景
项目位于江苏省连云港市东海县县城西郊。东海东濒黄海，南临淮安，西连彭城，北界齐鲁，境内拥有“江苏第一湖”，“华东第一泉”，“亚洲第一井”是闻名中外的水晶之都。东海县是国务院批准的首批沿海对外开放县，也是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，位于国家“陆桥经济带”、“星火开发带”、“徐连经济带”范围之内，更是江苏省开发的三大产业带之一——沿东陇海线产业带上的重要节点， 连云港和徐州两大城市的重要连接点。
在连云港市的总体规划纲要中，连云港提出将市域划分东、西部两大板块的大胆设想，其中东部将主要以临港重型产业为主，产业类型主要为外向型、空降型；而西部将主要以生态农业、以加工制造业为主，产业类型主要为内生型。东海的交通优势突出，与周边城市联系便捷，同时也是连云港市的经济大县，这使得东海责无旁贷的成为带动连云港市西部地区发展的领头羊。
东海的交通便利，水陆空交通兼备，铁路、公路、航运、航空都十分便利。东陇海铁路横贯全县，境内有5个火车站、4条铁路专用线。国道、省道及普通公路构成立体交通网络，全县道路总里程1769.4公里，连霍、同三高速，310、204国道，323、245、236省道等干支线公路38条，境内县乡村道路全面畅通。连云港民航机场座落东海境内白塔埠镇，已开通广州、北京、上海等10多条航线。内河拥有等级航道2条、等外级航道3条、码头5个，航道总长130多公里，可抵长江、京杭大运河。
特殊的区位优势和发达的交通网络，使东海已经具有较强的对外辐射能力。向西，可以新亚欧大陆桥东桥头堡为依托，向内陆地区纵深辐射；向南，可覆盖苏北等广阔地区；向北，可向鲁南和胶东半岛辐射。
东海的城市定位是：“中国最重要的硅材料产业基地、生态旅游型现代化湖滨城市、国际知名的水晶之都”。这三大定位要求东海必须在今后的发展过程中进一步实现以硅工业为龙头的产业高地、城市建设步入“西双湖时代”、以“水晶”为品牌的特色提升。
东海的经济总量位居全市各县第一。东海的四大经济发展目标是：“苏北争先、全市第一、赶超邳州、洼地崛起”。在这一目标的指引下，东海的具体目标是实现发展速度沿线第一、经济总量全市第一、苏北位次每年进一、人均指标苏北八强。
东海县旅游资源具有“一石、一井、一水、一湖”四大特色。“一石”即水晶，东海水晶储量30万吨，蕴藏面积1500平方公里，二氧化硅含量高达99.99％，总量及品位均居全国首位。“一井”即位于东海县毛北的中国第一口大陆科学钻井，是亚洲第一超深井，属国家“九五”重大科学工程和国际大陆钻探项目。钻深5158米，获取5118.2米的珍贵岩心和气流体样本，标志着中国入地工程步入世界先进行列；“一水”即温泉，东海温泉含有钠、钾、镁等30多种有益于人体的矿物质和微量元素，井口水温82度，属稀有的返老还童泉，既可洗浴又可饮疗，享誉“华东第一温泉”，在连云港市137个旅游景点种综合得分名列第一；“一湖”即西双湖。
2.1.3 场地背景
西双湖水库位于连云港市东海县县城西部，集水面积22.3km2，水库四面筑坝，中间以湖心堤隔开，形成南北两个湖，水库大坝全长9700 m，堤顶高程34.2～34.50 m，最大坝高11.90m，坝顶宽8～10m，湖心堤长2500 m，堤顶高程34～34.50m，最大坝高5 m，堤宽8m。西双湖的库区内现地形均为西高东低。南湖在汛期内基本不留有地面，全部被水淹没，在非汛期内即使留有部分土地，也只能作为闲置土地，处于篙草丛生状况；北湖东部地势较低，也是主要储水区，西部现有近2000亩土地，土质分为两种情况，一种是该湖中部、南部地区土质较差，多为砂砾土，且有鹅卵石等，不利于农作物的耕种，即使耕种在汛期也容易受水淹，故1998年西双湖水库管理部门在此栽种了大量的三倍体毛白杨，但该树种容易受虫害，管理部门也缺少资金来养护，该树种不能产生经济效益，还影响了库区整体的生态完整性。二是该湖的西部地区，土质为粘土及亚粘土，东海县的砖瓦厂设于此区，砖瓦的烧制，取用了大量的土地资源，现该区留下了多处由于取土而形成的池塘、废坑等，砖瓦的烧制对东海县城也产生了一定的污染，且由于权属管理部门不同，砖瓦厂与水库管理部门也经常产生矛盾。近几年来由于粘土实心砖的取缔，大量建筑空心砖运用到建筑上，现该砖瓦厂也存在停产、破产状态。
项目用地，蕴含有丰富的农业生产和旅游潜力，且东海，交通十分便利，是景观最佳投资区之一，其周围基础设施配套齐全，区域紧邻基本上形成了水、电、热、气、交通、通讯配套的多功能新型城市扬州、镇江、仪征等，区位优势得天独厚，具有提升新世纪城市形象、凸现城市和地区特色的特抽。但是景观却基本处于废弃中。客观上说该处承担着进入城市窗口形象标志、提升城市旅游品质、湿地生态建设的重要作用。
如果仅仅为生态而生态，不把产业开发与生态保护科学、有机地结合，那么生态开发的宏伟蓝图就难以变为现实，甚至是一面在进行生态整治，一面造成更大破坏。该项目就是在这一背景下提出的。
2.2 项目建设的必要性
2.2.1 是连云港城市总体规划的要求
东海县是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，位于国家“陆桥经济带”、“星火开发带”、“徐连经济带”范围之内，更是江苏省开发的三大产业带之一——沿东陇海线产业带上的重要节点，连云港和徐州两大城市的重要连接点。
建设沿东陇海线产业带，是江苏省委、省政府实施区域共同发展战略、加快苏北振兴的重大决策。《江苏省沿东陇海线产业带建设总体规划》的正式实施，预示着2005至2010年期间，江苏省将投入约3700亿元固定资产打造沿东陇海产业带，加快形成从徐州至连云港之间的东陇海产业密集带、东陇海城镇发展轴、区域现代物流网和绿色生态走廊的空间格局。
生态是东海的品牌，有“百湖之县”之称的东海，境内水库星罗棋布，湿地水系纵横，一派水绿交融的田园风光，同时也有着极其丰富的农副产品资源优势，2004年，东海县第一产业地区生产总值24.35亿元，为连云港四县第一。全县有108万亩无公害基地通过认证，是江苏省获批面积最大的县区；已建成50万亩优质水稻和40万亩专用小麦两个国家级标准化生产示范区。作为中国农村综合实力百强县，东海的多种农产品已享誉海内外。以农业为切入点对西双湖进行改造开发是符合连云港市城市产业规划的，以农作物的优选、驯化为核心是现代化农业发展的方向。
2.2.2是发展生态农业建设的需要
随着苏北的蓬勃发展，苏北各城市纷纷响应时代发展趋势，在充分保护生态资源的基础上，积极开发城市地块。东海总体规划提出了“坚持面向农业、农民、农村经济，盘活农业和农村区域科技资源，优化农业产业化环境，加速农业科技成果转化。以“优质、高产、高效、生态、完全”为目标，建构优质农产品区域布局和结构体系；以农业技术推广单位、农村专业合作经济组织、农民协会为主，建构完善的农业科技推广体系；有优质农产品基地建设为重点，围绕特色、园区开发，侧重于农业技术推广、咨询、培训、提供信息为重点的农业科技服务体系；以市场为导向，构建以基地、龙头企业、专业批发市场，生产、加工、流通为一体的农产品深加工与集散体系。全面提升东海县农业生产经营水平” 。
按总体规划及环境保护标准和需要，西双湖不宜布局生态耗竭型产业。
农业项目的投资，将加大绿色旅游业的发展，提供人们在结束繁忙工作之余，竞相前往市效踏青、休闲，将有利于促进东海旅游业的发展及周边市民生活品质的提升。
本项目拟发展现代生态型农业项目中农作物的优选、驯化，无疑是符合市区规划发展方向、及现代农业发展方向的。
2.2.2 是旅游经济旺盛发展的需要
旅游业被称为“不冒烟的工业”，随着我国经济、社会的不断发展、旅游经济已成为我国国民经济中一个新的增长点，近年来，我国火爆的“五一”、“十一”旅游协会预测，到2020年，我国将成为世界第一大旅游目击者地国。随着我国国民经济的不断发展，旅游不仅成为新的经济增长点，旅游的内容与方式也呈现出多样化的趋势，如近效游、生态游、湿地游等，另外，科普活动、极限运动、分时观光、健康观光等也与休闲娱乐、旅游观光日益紧密的结合起来，良好的生态环境、便利的交通、旅游资源丰富、人文气息浓厚、商务活动频繁，再加上建设地块地貌特征明显、地理位置特殊，这是该建设项目的区位优势，也是开展生态旅游项目和健康观光项目等的极佳处所。作为整个西双湖农业生态旅游开发项目的子项，西双湖农作物驯化园的建设将是东海现代化城市农业旅游的一个不可或缺的补充，完善和强化了东海甚至连云港城市旅游的整体功能，使都市旅游的布局趋于合理。
东海县政府大力鼓励发展生态旅游业，并指出把西双湖的建设联系连云港市的旅游资源，开辟”看大海、登花果山、洗温泉、看水晶、游西双湖”这一游线。这样大大提升了东海的外部形象，提高了东海的知名度。
2.2.3 是加强生态环境建设，提高人居环境的需要
城市滨水地区历来是城市资源最丰富最具活力的区域，其周围往往土地价值高，且是生态较敏感区，若发展建设途径和方式不当，很容易造成生态破坏。用地位于西双湖北湖西侧，地势较低，湖滩地土质较差，多为砂砾土，且有鹅卵石等，不利于农作物的耕种，即使耕种在汛期也容易受水淹，栽种的三倍体毛白杨容易受虫害，缺少养护，不能产生经济效益，本身的自然条件不佳，如处理不当会影响西双湖整体的生态完整性。
但如能通过土壤改良，提高产地标高，植被调整则不仅可以起到农业生产的作用，还能为生态建设做出巨大贡献。然而生态的建设并不是撇开其他一切不顾，走纯生态道路，这样的结果只能是一边建设一边破坏，只有将生态建设和产业结合才能做到生态和收益的双赢。根据基现状和地貌特性，尽量因其势就其形，部分场地用于农作物的生产、示范、推广、展示、水产养殖等，部分场地引入相关的旅游休闲活动，如科普教育等，部分改为自然景观用地，使土壤、植被、水体构成一个完整的系统，充分发挥自然过程的生态作用，有利于西双湖生态环境的改善和提升，并且提高了绿地率，增加了生物栖息地的多样性，即增加了生物的多样性，又保护农作物及部分生物资源，这将会大大改善当地的景观结构，提高环境的生态品质。良好的生态环境带来周边宜人的人居环境，在给整个区域带来生态效益的同时，无形中提升了周边土地的附加价值，带来了经济联动效益。
2.2.4 是全球化背景下吸引外部资本及其它资本的需要
21世纪，信息化、全球化浪潮汹涌澎湃，势不可挡。在全球化大背景下，国际资本流动异常活跃起，由于一些西方发达国家的劳动力及其它生产成本不断提高高，加之中东局势动荡，美国及一些西方发达国家受到国际恐怖主义威胁，另一方面，我国通过30多年的改革开放，并顺利加入WTO，中国政府励精图治，各项改革继续深化，经济繁荣，社会、政治稳定，加上各级政府对经济发展十分关注，劳动力成本低廉等等，我国已成为国际资本的一个主要流入地。但国际资本在中国的分布也是不均衡的，我国东南沿海依然是国际资本流入最多的地区，尽管原因是多样的，但一个地区的区位、经济、政策、环境以及项目设置，规模等都影响国际资本进入的重要因素，本项目地处经济潜力巨大的陇海线上的东海县，具有田园风光及山水景色，无疑对连云港及至紧邻市、镇开发区的外商及旅游者有着强大的吸引力，对引进外资，扩大东海的开放和建设将起到推动和促进作用。
因此，该驯化园作为西双湖农业旅游观光项目的子项，其规划、定位如能高起点、高标准，尤其是从战略高度统筹规划，协调发展，形成知名度，将会构成项目的群体效益，能吸引资本的进入，从而促进整个周边的建设，为东海乃至整个连云港市的发展建设带来巨大的商机。
2.2.5 是科学发展观的需要
科学发展观是我国现行中央政府提出的一个崭新的发展思路。注重环境保护、生态安全、可持续发展是科学发展观的核心内涵之一，这也是改革开放以来，我国政府在探索发展之路沉痛教训的总结。一段时间以来，一些地方政府为偏面追求GDP，在城市建设和工农业发展中，忽略了环境建设，好大喜功的“形象工程”，“政绩工程”给我国经济、社会造成了很多不良影响，如一些发达地区的房地产“泡沫”的形成，就是只重眼前GDP，而忽略人民承受力，不注重可持续发展的典型事例。
东海西双湖农作物驯化园的建设，是顺应“科学发展观”的一个有效尝试。以生态、环保建设为前提，以动态的可持续的农业生产、农业示范、农业推广、市民休闲、娱乐、科普教育、生态湿地等旅游、文化项目为主体，因地制宜，造就植物、地形、地貌、水体有机统一的最佳状况，旨在创造生产经营为一体的现代化休闲、生产、观光齐备的具有高科技含量、高技术含量的农业生产和生态旅游观光胜地，在对环境生态的最大利益化基础上开展产业，达到生态、社会及经济益的共赢。相比现在很多恣意开发，无视场地现状和区域发展环境，不顾环境和生态效益的保护下的旅游开发项目，本项目的建设是一种具有长远可持续发展的弹性产业，符合东海的整体形象和城市整体发展目标，其旅游项目的开发建设蕴含着巨大的前景。

第三章 市场发展分析与功能定位

3.1市场发展趋势预测
3.1.1 现代农业
根据国际经验,世界农业发展主要呈现出三种趋势：一是以传统种植业、养殖业为产中环节，向生产资料投入、农产品加工流通及涉农服务等产前、产后环节延伸，形成一个大大突破传统农业范围的现代涉农产业体系，现代农业增值的主要空间集中在产后环节；二是整个涉农产业体系的每一环节都蕴含着科技创新与经营理念的进步，特别是现代生物技术以及信息技术在涉农产业体系中的广泛应用，进一步推动了农业生产率的提高和农业结构的优化，改变了农业的传统特性，使农业的内涵和外延都发生了很大变化；三是农业发展的组织化程度高，包括农业生产者以及涉农产业的组织化。
发展现代农业是社会主义新农村建设的产业支撑，我国发展现代农业必须要考虑国情，这是发展中国特色现代农业的战略基础。
本项目就是顺应这一趋势，以传统种植业、养殖业为中间环节，把产业链前后延伸，以现代技术为农业服务，提高农产品的科技含量，引入现代生物技术对种质资源进行优化、优选，推动生产效能。能为农民提供广阔的就业空间，也将成为国民经济新的增长点。
生态高效农业将会成为21世纪世界农业的主导模式。生态农业得到广大消费者、政府和经营企业的一致认可。生态农产品可以解除消费者对食品安全的担心，这是生态农业发展的最大市场动力。西欧是全球最大的生态农产品消费市场，2000年生态农产品消费总额达到95．5亿美元，其消费额在未来几年里将会保持连年增长。生态食品已不再只是一种时髦。正如有专家指出的那样，生态农业有朝一日将会成为世界农业的主流和发展方向。
20世纪90年代以来，各国对食品卫生和质量的监控越来越严，标准也越来越高，尤其是对与农产品生产和贸易有关的环保技术和产品卫生安全标准要求更加严格，食品生产的方式及其对环境的影响日益受到重视，这就要求食品在进入国际市场前由权威机构按照通行的标准加以认证，获得一张“绿色通行证”。目前，国际标准化委员会(1SO)已制定了环境国际标准 ISO14000，与以前制定的ISO9000一起作为世界贸易标准。所不同的是，后者侧重于企业的产品质量和管理体系，而前者侧重于企业的活动和产品对环境的影响。随着世界经济一体化及贸易自由化，各国在降低关税的同时，与环境、技术相关的非关税壁垒日趋森严。所有这些都促进了生态农业的发展。发展生态农业符合农业生产发展的趋势。
3.1.2 农业观光旅游
从国际环境来看，中国旅游业的国际地位迅速提高。据世界旅游组织专家预测，中国将在2020年成为世界第一大国际旅游目的地和第四大旅游客源国。而国民经济发展势头良好，2005年我国国内生产总值达到11.67万亿元人民币，人均GDP首次突破1000美元，这预示着中国旅游业将进入需求全面提升/提速的时期。中国已从一个单纯的旅游接待国发展成为出入境旅游都已具备相当规模的旅游目的地国家和旅游客源输出国，并已形成了世界上最大的国内旅游市场。随着中国国际政治、经济地位的不断提高，中华文化的国际地位也相应提高，入境旅游持续增长的因素将长期存在。旅游业是连云港及东海县发展的重点项目。在江苏省旅游发展总体规划（2001—2020）中，确立了将江苏发展成为国内一流、国际驰名的中国旅游强省的发展目标，连云港被列为江苏省旅游发展的增长极。
观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随全球农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活功能。一方面个体收人不断增加，节假日的增多，人们有条件享受生活；而另一方面，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——观光农业应运而生。并以其清新的田园风光，纯朴的乡村风情，成为世纪之交现代农业的新课题。观光农业是建立在农业经营基础上的农业和旅游业的有机结合的产物，农业经营与观光旅游相辅相成，相互促进。从1994年以来的有关数据表明，城镇居民旅游人次和旅游支出都是逐年递增，尤其近年随着假日经济的兴起又有大幅增长。市场需求很大。
无论是国际还是国内环境，连云港和东海都具有巨大的旅游发展空间和机遇。本项目将改良原来的滩地、林地，并利用原有水面，在项目地块内根据生产、景观需要对原有地形进行调整。项目建成后有利于环境生态效益的发挥，增加了绿地面积，并且提升了人居环境，带来了极大生态和社会效益。同时而作为旅游开发项目，将农业生态旅游和健康观光项目作为开发的重点主题十分具有时代性。必将成为非常具有吸引力的旅游产品。
综上所述，本项目既是一个综合的现代农业生产、示范、推广工程，又是一个极好的农业旅游休闲项目，一经政府批准成立，发展前景将十分广阔。
3.2 目标市场
3.2.1 地理因素细分
入境旅游市场：以东亚区和东南亚区为一级市场，以欧洲、北美、南亚、澳洲为二级市场：
国内旅游市场：东海县是连云港大市域旅游体系中的重要组成部分，其旅游客源市场定位应与连云港市旅游市场统一考虑，为区域性市场，可以分为一级客源市场、二级客源市场、三级客源市场，在此基础上还可发展国外机会市场。
3.2.1．1 一级客源市场
包括中国华东地区，特别是苏北、苏南、鲁南及上海市场。该客源市场是连云港市旅游的主要客源，应给予充分重视。对于这个客源市场的游客，主要的市场定位是大众旅游和周末休闲度假旅游，可以针对这部分游客，定期推出新的旅游路线和游憩项目，提高重游率，增加旅游消费。通过一级客源市场的开发，逐步将东海县市场影响扩展到其他地区。
3.2.1.2 二级客源市场
二级客源市场的范围可以包括中国华南、华中、京津地区,此客源市场人口较多，而其经济发展水平和个人可支配收入也较高，特别是国内东部沿海地区和城市，因此这个客源市场有相当大的开发潜力。此客源市场的定位应当是休闲度假旅游、观光旅游以及购物旅游等，宣传时应当注意突出苏北特色，以吸引北方游客。对于这部分游客，应该向他们推销本地的独特的旅游产品，所选择的旅游路线必须是精品路线，从而加深游客印象，扩大东海县在这个市场的知名度。由于航空运输的发展，京津两地到连云港、东海县两日游也是值得争取的。
3.2.1．3 三级客源市场
三级客源市场的范围可以包括一级、二级以外的中国其它地区。此客源市场由于距离连云港市较远，因此吸引力可能会减弱。
3.2.2 动机因素细分
兼顾观光、休闲、观光、商务、生态示范、农业推广、科技孵化、绿色产品等市场，重点发展优秀农作物的种植、推广、绿色产品（餐饮）、休闲、观光。
3.2.3 行为因素
高、中、低端市场兼顾，重点发展中、高端市场。
3.2.4 发展阶段
本项目是在西双湖的滩地、林地上建设农业示范、观光景点的高科技生产、科技孵化及观光，还将包括接待中心、附属配套设施和技术服务设施。为了使生态建设和产业达到最优化融合，本项目建设大致分为两个阶段。
a、前期（2008－2011）——高效创业发展期
第阶段为项目建设到稳定运营期，初步构建草坪、花卉驯化场、水产养殖、温室等主要工程项目，整合场地、景观等自然资源，协调旅游开发，初步建成技术型农业生产休闲的园区。并使旅游高效运营达到稳定发展状态，为下阶段向国内国际知名方向打下坚实的物质和形象基础。
b、后期（2011－2013）——成名期
到2013年，完善农作物驯化场所类别，完善优良作物的推广、示范及农业科技展示以及旅游产品系统和旅游产业体系，重点发展产品品牌知名度，打造品牌效益，使西双湖农作物驯化园在国内外有较高的知名度与美誉度。
3.3 功能定位
3.3.1 生态保护建设的功能
a、保证环保、环保优先是本项目的最高原则，园区所有项目建设只能加强、不得污染环境，所有项目做到污染零排放。
b、建立大型生态绿地，构建东海市新型城市绿色空间。丰富了生态系统的多样性和丰富度，使区域稳定性和可持续发展性增强。
c．提供农作物的种质资源服务，在旅游赏景的同时，提供了多种生物产品。
d、为园区的可持续发展提供滚动投入的经济支持和资产积累。
e、统筹资源的开发、利用和保护、利用水系、开发湿地生态经济
3.3.2 休闲、娱乐与健身的功能
a、利用即有资源，设置绿色餐饮、特色餐饮，开展各种休闲活动，供不同人群的休闲、健身、娱乐。
b、按照生产经营一体的现代化休闲、观光、思想，特色十分鲜明。
3.3.3 旅游功能
a、本项目因地制宜，造就湿地植物、地形、地貌、水体有机统一的最佳状况，是变滩地为佳地，变废为宝，充分整合资源，形成滨水湿地生态旅游、观光的典范。
b、建设有配套设施服务均完善的餐饮、科普场所，把农业生产与旅游结合在一起。
c、定期举办俱乐部活动、禽鸟竞技表演、结合生态旅游，打造展现高质量高品位的都市生活空间，形成特色旅游项目，吸引国内外游客。
3.3.4 生态农业生产的功能
a、突出“农作物种质资源研发”和“优选种质资源推广、保护”的主题，功能鲜明、配套完善，构筑面向新世纪高品质的现代农业形象，与科研院所、高校合作为农业作物的普及、孵化、推广打下坚实的市场基础。
b、充分发挥园区设施先进和对外开放的优势，形成高科技、高品位、绿色健康的品牌农产品。
c、利用水面进行特色水产养殖、加工。
d、进行植物品种的育苗、驯化、筛选工作。
3.3.5 科普教育的功能
a、设置生态湿地观赏区，结合生态展示，给青少年提供了生动的科普教育基地。
b、提供开展诸如水上活动，田间劳作培训的内容和现场，使之成为广大游客和市民户外活动的大课堂。
c、通过招商引资，新技术、先进设施的引进和对外开放，开展国内外现代农业资源、文化信息与技术、生态建设的交流，对区域建设模式提供新的参考。

第四章 项目建设条件

4.1 自然概况
4.1.1 区位条件
项目位于连云港市东海县县城西郊西双湖北湖。东海县是国务院批准的首批沿海对外开放县，也是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，是江苏省开发的三大产业带之一，——沿东陇海线产业带上的重要节点，徐州、连云港两大城市的重要连接点。
西双湖风景区位于东海县城西部，距县城中心2公里，距苏北洗浴疗养胜地——东海温泉10公里，湖区东西长3．2公里，南北宽2．65公里。用地位于西双湖中堤，区位独特，是发展生态农业、旅游观光投资的绝佳地之一。
4.1.2 气候条件
处于暖温带与亚热带过渡地带，主导风向为东南风。由于受海洋的调节，气候类型为湿润的季风气候。气候特征：四季分明，温度适宜，光照充足，雨量适中，冬无严寒，夏无酷暑，日照和风能资源为江苏省全佳地区之一。主要自然灾害为干旱、雨涝、冰雹、寒潮、霜冻、大风。
4.1.3 气象条件
东海四季分明，冬季多偏北风，夏季多东南风，常年平均气温14摄氏度，最冷为1月，最热为 7月。。年温差大，可达25.8℃，极端 最高温39.7℃，极端最低温-18.3℃。平均气温为16.2℃，降水充沛，历年平均降水量930多毫米，集中降雨期为夏季。常年无霜期为220天。因靠近海洋，湿度较大，属湿润气候，适宜游览时间可达300天。
4.1.4 地质土壤条件
本规划地所处西双湖的库区内的北湖西侧，现地形为岛状或半岛状。在汛期内部分被水淹没，在非汛期内，也只能作为闲置土地，处于篙草丛生状况；北湖东部地势较低，也是主要储水区，西部现有近2000亩土林地，湖中部、南部地区土质较差，多为砂砾土，且有鹅卵石等，不利于农作物的耕种，即使耕种在汛期也容易受水淹。湖的西部地区，土质为粘土及亚粘土，东海县的砖瓦厂设于此区，砖瓦的烧制，现该区留下了多处由于取土而形成的池塘、废坑等，现该砖瓦厂也存在停产、破产状态。
4.2交通条件
东海县水、陆、空交通兼备，连云港—新疆霍尔果斯、黑龙江同江—海南三亚两条国家级高速公路在境内交汇。310、204国道，东陇海铁路纵贯全境，连云港民航机场坐落境内，距县城10公里，已开通连云港至北京、上海、广州、厦门等多条航线。全县内河航道130余公里，与长江、京杭大运河航道相连。国家级港口连云港港距县城70公里，年吞吐量4000万吨以上，已与世界上160多个国家和地区的千余个港口建立了航运关系，交通优势明显。
4.3 社会经济条件
4.3.1 历史文化
春秋战国时为郯子国地。秦至元为朐县、陇朐山县等，明清为海州地。民国元年（1912）撤州建县，改海州直隶州为东海县。抗日战争时期，陇海铁路南北并存两个县民主政权。1948年11月，东海县全境解放。1953年1月由山东省临沂地区划归为江苏省徐州地区。1957年设县城于牛山。1983年隶属连云港市。
4.3.2 经济发展状况
经济总量位居连云港市各县第一，地区生产总值年均增长12.4%（同口径比较）。
建设过千万元工业重点项目280多个，其中过亿项目20余个。工业结构逐步优化，硅材料和外向型农副产品加工业规模以上企业产值占规模工业的比重达到70.1％，机械制造、新型材料等板块经济已经形成。固定资产投资高速增长。
2005年全年完成全社会固定资产投资48.46亿元，比上年增长50.6％。东海县园区建设成效明显，东海开发区居全省省级开发区“发展速度评价”第二名，浦南开发区被命名为“省级乡镇工业小区”。
农村经济提高到新的水平。先后被评为全国绿化模范县、全国粮食生产先进县和全省首批农业产业化经营先进县、省级首批无公害农产品整体推进县。
第三产业发展形成新的格局。专业化市场体系进一步健全，建材商贸城、浙江小商品批发城、双湖农贸市场相继建成。水晶城被命名为“中国水晶工艺礼品城”，年交易额突破10亿元。旅游业发展步伐加快，累计接待游客206万人次。房地产业快速发展，累计开发房地产92.84万平方米。科技信息、金融保险、物流、中介等现代服务业全面发展。
4.4 植被条件
用地属湖岸滨水地区，部分为季节性农田，在汛期容易受水淹， 1998年西双湖水库管理部门在用地西侧栽种了大量的三倍体毛白杨，但该树种容易受虫害，管理部门也缺少资金来养护，该树种不能产生经济效益，还影响了库区整体的生态完整性。
4.5. 企业优势：公司资金雄厚，由香港万艺策划设计投资有限公司独立控股，开发建设经验丰富
4.6 企业名称：置业有限责任公司
　　 经 济 类 型：台港澳法人独资
　　 法 定 地 址：连云港市东海县牛山镇和平西路（原西双湖卫生院内）
　　 经 营 范 围：房地产开发、销售及相关基础设施建设、项目策划、设计；信息咨询服务。（国家限制、禁止的除外，涉及专项审批规定的办理审批后方可经营，涉及资质证书的凭相关资质证书经营）
成 立 日 期： 2006年1月6日
4.6.1股东构成
股 东： 香港万艺策划设计投资有限公司
注册国家： 中国香港
4.6.2注册地址： 20/F-EURO TRADE CENTRE 21-23 DES VOEUX RD CENTRAL HK
4.6.3法定代表： 吴超瑛
项目总投资、注册资本、各方出资比例、出资方式
(1) 投资总额：5500万元
（2）注册资本：200万美元
（3）各方出资比例：香港万艺策划