紫腾湾房地产可行性分析报告.doc
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1、目 录第一章 总 论41.1项目背景41.2项目概况51.3结论与建议7第二章 房地产市场需求分析82.1我国房地产市场现状82.2我国房地产市场未来走势预测112.3*省房地产市场现状142.4*省房地产市场未来走势预测152.5目标人群分析172.6项目价格定位172.7市场SWOT分析172.8市场营销策略分析192.9市场风险202.10市场分析结论21第三章 建设规模与建设内容22第四章 项目建设地址和有利条件234.1建设地点与地理位置234.2场地现状234.3工程地质条件234.4地形地貌234.5供电条件234.6给排水条件234.7交通运输条件244.8通信条件244.9环
2、境保护条件244.10当地社会支持条件244.11法律支持条件244.12征地、拆迁条件24第五章 项目总体布置25第六章 工程建设方案266.1工程项目组成266.2建筑设计266.3结构设计276.4给排水设计296.5通风316.6电气32第七章 节水节能措施367.1节能措施367.2节水措施37第八章 环境影响分析388.1项目场址环境现状388.2项目建设与运营对环境的影响388.3环境保护措施388.4环境影响评价39第九章 项目组织管理409.1经营管理机构设置与职责409.2劳动定员409.3人员培训409.4经营方式40第十章 项目实施进度4110.1建设工期4110.2项
3、目实施进度表41第十一章 项目招投标4211.1招投标管理的原则及依据4211.2招标内容及范围4211.3招标方式4311.4招投标活动的工作程序43第十二章 投资估算4412.1投资估算的范围4412.2 估算的原则及依据4412.3 投资估算的范围、内容及金额4412.4 资金筹措47第十三章 财务评价4813.1评价的依据和基本数据4813.2 项目经营收入和税金、城建及教育附加估算4813.3 利润总额及所得税5013.4 财务盈利能力分析5013.5不确定性分析5113.6综合评价结论52第十四章 风险分析评估5314.1 项目主要风险因素识别5314.2 风险分析与评价5414.
4、3 防范和降低风险的措施57第十五章 研究结论与建议5915.1结论5915.2建议5964第一章 总 论1.1项目背景1.1.1项目名称*市*紫腾湾建设项目1.1.2开发商简介*市紫腾房地产开发有限公司成立于2010年10月,法人代表李响声,注册资金1000万元。资质等级为四级,主要从事房地产开发经营、商品房销售、建筑装潢、装饰施工,物业管理、建筑装潢材料销售,建筑机械设备、设施租赁。1.1.3编制依据1、国家及*省现行有关技术标准、设计规范;2、建设项目经济评价方法与参数第三版之要求;3、建设项目可行性研究报告编制指南试行本;4、建设部2004年颁发的建设工程项目管理试行办法;5、2002
5、年国家关于工程建设技术标准强制性条文;6、*统计年鉴2010;7、承办单位提供的相关资料;8、本次调查研究收集的其它相关资料等。1.1.4项目提出的背景与理由*镇地处*市西南边陲,全镇39个行政村,国土面积216平方公里,总人口8.3万人。武襄铁路、316国道、304省道穿境而过。*镇是省级八大旅游度假区之一,是省40个重点中心镇之一。*镇现有9家旅游接待单位,1000多个床位,已开发建设桃花岛、鳄鱼岛、梅花鹿岛、民俗岛等景点。已建成木鱼湖、*湖、云台山庄、双龙泉、四海渔庄等7处农家乐。按照科学发展观的具体要求,大规模进行城市建设,优化投资环境,加大招商力度,特别是房地产行业得到长足发展,为*
6、房地产开发带来了良好的发展机遇,一方面随着*市中心城区经济的发展,农村人中大量涌入城镇,其快速增加,产生了旺盛的住房需求;另一方面随着社会经济和人民群众物质生活水平的稳步提高,人们对居住的要求已开始向面积大,功能设施完善,环境优美的现代化人居方向发展。该公司开发建设的*紫腾湾*镇*北路,文化路以西,占地8337.6(合12.51亩),建筑面积为37999.67,投资3648万元,该项目超前规划设计,户型布局合理,外观时尚,精致典雅,全封闭式的阳光平台,外墙瓷贴面,该项目于2011年1月开工建设,2014年12月交付使用。该项目的开发建设,重点在于改善城镇中的中低收入居民的住房条件,满足中低收入
7、城市居民对住房条件的要求,通过本项目的开发,一方面可以使*镇的土地资源得到更优化的配置,另一方面也可以带动地方相关产业的发展,产生更好更大的社会效益。1.2项目概况1.2.1项目地点*市*镇*北路,文化路以西,区内土地面积12.51亩。 1.2.2建设规模与内容本项目建设内容包括3栋多层砖混结构商住楼和1栋17层框架结构商住楼,临街景绿化地带、停车、临街道路、绿化、供水、供电等配套设施。1、 总用地面积为8337.6,建筑占地面积5382。 2、拟建总建筑面积37999.67。其中,砖混结构住宅楼建筑面积16759.19,框架结构住宅楼建筑面积15614,商铺建筑面积4342.93,车库面积1
8、032.55,物业用房251。3、建筑容积率为4.56,建筑密度64.55%,绿地率12.06%。4、总户数:260户。1.2.3主要建设条件1.政策条件2004年*省人民政府印发了*省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见,意见指出房地产业关联度高,带动力强。加快房地产业发展,是提高居民住房水平,改善居住环境,满足城镇居民日益增长的物质文化生活需要,全面建设小康社会的重要内容;是扩大内需,拉动投资增长,促进消费,带动相关产业发展的重要措施;是充分发挥我省人力资源优势,拓展就业渠道的重要途径;是加强城市基础设施建设,完善城市功能,提高城市竞争力的重要手段。全省各地、各部门要进一步提高认识,
9、把促进房地产业持续健康发展作为经济工作的重要内容切实抓紧、抓实、抓好,坚持用改革的办法解决发展中出现的问题,实现房地产业持续快速健康发展。 因此,优越的政策条件将是本项目能够顺利实施与建设的重要保障。 2.地理位置条件 本项目位于*市*镇*北路,文化路以西,交通方便、快捷,项目所需的建筑材料和装修材料在附近即可购买。项目所在地文化路东侧有*镇办幼儿园,西侧有月光湾,小区以北200米有*中心小学,学生上学条件好。在交通运输、配套产业、物资供给等方面也具有很多便利条件,这必然会将地理位置条件转化为支持本项目顺利建设的优势。3.电力、通讯、给排水条件本项目所在地属于*市的*镇,其电力、通讯和给排水等
10、城市基础设施均已完善,各种基础配套设施已齐全。因此,电力、通讯和给排水条件能满足本项目建设的实际需要。1.2.4项目投入总资金及资金筹措项目总投入资金为3648万元,全部由企业自筹。1.2.5主要技术经济指标表11 主要技术经济指标表序号项 目单位指 标备注1建设规模1.1项目用地面积8337.61.2建筑物总占地面积53821.3总建筑面积37999.671.4容积率4.561.5总户数户2601.6建筑密度%64.551.7绿化率%12.062项目总投资万元36483销售(营业)收入万元8066.294营业税金及付加万元435.575土地增值税万元537.856净利润万元2583.657投
11、资收益率%94.438全部投资经济效果指标8.1财务内部收益率%44.89税后8.2财务净现值万元1176.14税后1.3结论与建议1.3.1结论本项目符合当前改善城镇住房条件及*市城市总体规划,经济性优越,建设条件充分,开发时机良好,建设规划和工程方案均切实可行,本项目建成后,可加快*市的城镇化进程,改善周边的整体环境,提升当地的房地产品位。1.3.2建议建议建设单位应抓紧时间立项建设,并做好以下几个方面工作。1.加强监督检查,确保工程质量。项目实施后,要对项目进度进行定期督察,对出现的问题要求限期整改。为确保建设工程质量,应按照项目管理的“四制”要求聘请质检员,负责整个建设工程的质量并跟踪
12、管理。项目竣工后,组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工验收。2.考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大,使用时间集中和价格易上涨等因素,建议只要资金到位,承办单位应尽早储备上述材料,以期达到降低施工成本的目的。同时,要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工,以保证工程质量和节省项目投资。3.为了取得较佳经济效益,应认真做好项目品牌的打造工作,特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度,将项目作为地区精品推向*市内外市场。 4.建议承办单位抓紧时间核准、建设。同时,建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助,促成项目早日上马,早日竣
13、工,早见成效。第二章 房地产市场需求分析2.1我国房地产市场现状2.1.1 2010年中国房地产市场概况1.中央及各部委多次强调房地产调控不放松为巩固房地产调控成果,中央及相关部委密集强调房地产调控不放松,上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇,房产税改革试点范围有望扩大。国土资源部发布公告称,全国住房用地计划供应总量由17.26万公顷调整为15.93万公顷,减少7.7%,但与历年实际计划完成相比,仍远超历史最高水平。(1)稳增长背景下,中央及各部委多次强调房地产调控不放松,继续坚决抑制不合理需求,温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策,相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。
14、(2)支持自住性合理需求,国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施,央行指出满足首套房贷款需求,30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。(3)货币政策方面,预调微调力度加大,上半年2次降存准率,三年来首次降息,促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。(4)保障房政策支持力度增强,中央加大保障房建设补助资金投入,多部委支持保障房参建企业多元化融资。2.地方政策动态:部分城市重申调控措施上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇。近几个月来各地纷纷响应中央坚持调控不放松精神,密集表态坚持调控不动摇,或重申调控政策措施,或强化政策措施执行及审核力度。如,7月27 日
15、上海市政府发布通知,强调进一步严格执行房地产市场各项调控政策,9月6 日上海房管局发布通知,组织开展住房限售政策等执行情况检查,并强调抓好各项楼市房价调控工作,保持市场平稳健康、行业有序发展。8月23 日北京市政府常务会议指出,要坚持房地产调控不动摇,切实抓好保障性住房建设和分配管理,9月6日北京市住建委发文加强限购审核。山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议上,夏耕副省长强调各地要坚持既有政策不放松,同时还提出全面实行商品房预售资金监管制度。武汉10月1日起将启动商品房预售资金监管制度。近日广州房管局透露限制中心城区个别异常高价的主旨项目预售规模和交易节奏。3.展望四季度,房地产政策稳
16、中趋紧,市场量价以平稳为主。具体来看,房地产调控政策将延续三季度的态势,由于抑制的刚性需求在二三季度已经得到释放,四季度市场量价也将以平稳为主,不会出现全面大幅的反弹。2.1.2 2010年中国房地产市场特点1.房地产市场已经整体好转业内人士认为,房地产市场已经整体好转。据中原研究中心监测的数据显示,从销售金额来看,2010年,销售前三的房企分别是万科、保利和中海,其销售金额分别为963亿元、756亿元、747亿元。从销售金额上来看,这些房企平均完成了全年八成的任务,其中恒大地产在销售面积上位居第一。但是从销售面积来看,前三的房企分别是恒大、万科和保利。2.看多情绪浓郁,房企开始积极拿地,储备
17、资金进入土地市场。很多房企已经纷纷上调了年度销售目标。而且部分房企甚至提前完成了提高的年度目标,房企对市场的预期开始乐观,房企减价换量现象基本绝迹。2010年,保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产10家一线房企的拿地金额已达到931亿元。被视为行业风向标的万科,也一改上半年的保守作风,7月以来拿地投入已经超过上半年总和,9月以来更是四处开花。公开资料显示,仅9月一个月时间,万科在北京、广州、青岛、杭州等城市新增14个项目,支付价款约127亿元。据统计,2010年9月,十家标杆房企拿地规模继续上月的强势,总金额达171亿元,环比上升4
18、0%,连续三个月保持相对高位,并创出调控以来新高。其中,拿地前两名的企业分别为华润、万科,分别为48亿和44亿元,占总拿地金额的53.8%。3、资金集中,流向少部分房企。在大规模拿地的背后,必然是大举融资的相生相伴。除了土地资源不断向龙头房企倾斜之外,资金也开始集中流向少部分房企。10月12日,龙湖地产宣布发行一笔规模为4亿美元的优先票据,这是在不到一个月时间内,龙湖第二次融资。据中原地产统计,10月以来,包括龙湖、融创、世茂、越秀地产等4家房企,合计推出的境外意向融资额已超过150亿元。4.小房企仍然艰难这一轮调控的长期化,促使行业内部分化加剧,大型龙头企业逆市下持续增长,竞争优势逐渐显现,
19、从而推动标杆房企市场份额不断提升,企业集中度继续加强。大多数中小型房企还是以跑量为主,以价换量。10月份,北京海淀区北旺西路的亿城西山公馆推出特价房,每套比照原价优惠约100万元。还有楼盘推出15万抵65万元的优惠活动。2.2 我国房地产市场未来走势预测2.2.1商业地产进入相对艰难期由于中国地产开发的融资模式比较单一,尤其是二三线城市的项目对银行信贷依赖水平高达70%-80%。绝大多数商业地产项目的资金依靠土地抵押的银行贷款,一旦商业地产过剩,未来的金融风险则不言而喻。在融资渠道较窄的客观因素影响下,房企本身已经承受重压的资金链极其容易崩溃,如不及时加强补救,未来或将在二三线城市出现大量空置
20、的商铺和烂尾楼。2.2.2在未来2-5年间,商业地产的这轮泡沫就会被击穿。专家认为,在未来2-5年间,商业地产的这轮泡沫就会被击穿。泡沫会按照一线、二线、三线城市的顺序逐一体现及至破灭。而企业法人和购买群体,也将会为此轮疯狂付出血的代价。1.二三线城市商业地产泡沫初显截至2010年底,中国开业购物中心达2795家,而一线城市拥有821家,二线强城市仅次于一线,累计开业达752家购物中心。值得关注的是,三线城市购物中心累计开业量达到544家。与一二线相比,我国三线城市数量庞大,但商业发展程度较低,购物中心这种新兴商业业态更是在2002年以后才在少数的三线强城市有所发展,而大量的三线中、弱城市还是
21、购物中心行业的空白市场。随着一线城市购物中心数量趋于饱和、市场竞争日益激烈、投资成本逐年加大等因素的影响,越来越多的开发商、零售商把目光放到了二线和三线城市,而与二线城市相比,三线城市的市场空白更大。2003年之前,三线城市购物中心开业量仅为42家,而二线城市为415家,一线城市为218家。总体来看,2004年-2010年,中国购物中心无论是在开业量还是开发体量以及投资额方面,这七年内都得到了快速的发展,与03年之前相比,一线与二线城市的增幅差距不大,分别为2.5倍和2.2倍。而三线城市的增幅非常明显,2004年-2010年期间购物中心累计开业的数量是2003年之前开业量的11.8倍,由于三线
22、城市购物中心起步较晚,虽然近年来放量较之过去明显,但开业总量上依然低于以二线城市。2.扩张超过消费水平增长 近几年商业地产发展特别快,因为上的项目比较多,也缺乏政府层面的规划和引导,导致大量商业地产项目面积很大,却陷入后期招商困难、同质化严重的困境。比较典型的如成都、沈阳、天津、南京等地,都出现了大面积的商业地产项目招商举步维艰,即便招商成功,后期经营也异常困难,营业收入和租金收入非常不理想。3.管理能力欠缺人才流失严重大量的资金仍在涌入商业地产,以前没有从事过商业地产项目的也大量进入,导致全国一二三四线城市都在出现商业地产项目,而且,业态的分布和组合同质化非常严重,都是综合体为主。 世联商业
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