某地区国际物流中心项目建设可行性研究报告.doc

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某某地区
国际物流中心项目
可行性研究报告

某某工程咨询有限公司
二○○九年八月
第一章 总 论
一、项目概要
1、项目名称：某某地区国际物流中心项目
2、建设单位：国际物流发展有限公司
3、承担可行性研究单位：工程咨询有限公司
4、项目可行性研究工作内容：
（1）项目建设的必要性分析；
（2）确定合理的建设规模；
（3）优化设计方案；
（4）工程项目投资估算；
（5）分析项目建设条件，提出工程实施进度计划；
（6）综合评价与建议。
二、建设单位基本情况
国际物流发展有限公司是由环球物流有限公司、盐城锦程国际物流有限公司联合投资设立的。该公司主要为客户提供门到门的国际国内物流服务，并投资经营相关产业，主要以全面的、一体化的综合服务手段，为客户提供国际物流，项目运输、超限设备运输的整体物流解决方案，采购物流与供应链物流的优质服务包括国际货运业务、船务代理业务，仓储码头业务、汽车运输业务等。本着“立足口岸、辐射国内、面向全球”的发展战略，以公司独特的经营理念和不懈的创业精神，凭借各方投资公司的优势，依托的优越的地理位置，计划用3-5年的时间，把公司打造成国内一流苏中最大最强的以物流为主的综合性企业并成功上市。
公司股东环球物流有限公司组成立于2005年6月27日，是经主管部门批准的专业从事第三方物流服务的物流企业，是悦达集团为响应省委、省政府关于加快发展现代服务业中的加速发展物流业的号召，在经济全球化、信息技术迅速发展的大趋势下，为集团所属工业、提高劳动生产率而成立的现代物流企业。 环球物流主要从事商品车及配件、拖拉机、纺织品等原辅料及产品的配送，同时兼营产品、原料的仓储、加工包装、运输、海关监管、货运代理等业务。公司注册资本金1200万元人民币，2007年营业总额达7000万元人民币。经过2年多的发展，环球物流已经成长为盐城地区最具规模的物流企业之一。
公司股东盐城锦程国际物流有限公司是锦程国际物流集团股份有限公司麾下的子公司,是经国家商务部批准成立的一级货运代理企业,并具有NVOCC资格。公司拥有具备快速响应的电子商务应用系统，以实现高度的信息共享和资源优化配置，提高沟通质量，并为客户实现全信息、标准化的物流服务，并时刻提供最权威、最全面的国际物流动态和国际贸易咨讯。公司在管理上已与国际接轨，2001年通过了ISO9001质量体系认证，成为FIATA联系会员。
盐城锦程国际物流有限公司主要承接海运进口及出口全程运输业务，提供从上海、宁波、深圳、大连、天津、厦门、青岛、连云港、南通等中国各大港口出口/进口到世界各地的海/海，海/空联运服务以及至世界各地的海/陆、江/海国际中转服务，以及进出口报关、散货拼箱、仓储转运、代理保险、代理报关以及代理报检等全方位服务。还包括滚动船、危险品集装箱、TANK箱等特种船、箱的海运。以上海、南京、盐城机场作为航空基地，为客户提供从国际国内空运服务，包括上门提货、订舱、缮制单证、代理进出口报关、进口清关派送、报检、报验、出口的由海关监管的陆转空、空转空的运输服务，进口的空转陆、空转空的运输服务以及国际速递业务。
盐城锦程国际物流有限公司拥有自己的物流仓库，提供集装箱堆存、检验及散货的仓储、分拨、配送及重包装等一系列服务。“盐城锦程国际物流园”位于盐城市经济开发区盐渎路与黄山路交界处,临近高速公路,交通十分便利.占地约50亩,现已建两幢六千平方米的物流仓库,另将建设一幢一万平方米的特种物流仓库,主要用于货物的仓储、配载及分拨等用途。
三、项目提出的背景及发展概况
21世纪，伴随着经济的高速增长，给全球的物流行业带来了很大的发展空间，也给发展中国家的物流产业带来了难得的发展机遇。国际上，物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础，其发展程度已经成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一，被喻为促进经济发展的“加速器”。
全球最负盛名的投资银行和管理咨询顾问—— 美国摩根斯坦利公司认为，中国每年的物流费用将超2000亿美元，未来10年，中国的物流服务收入将以每年20%的速度增长。面对如此庞大的市场和如此诱人的前景，把物流业作为地方支柱产业来抓是各级政府工作的侧重点。盐城要适应国际经济的新形势，提高城市综合竞争力必须发展现代物流业，做大做强物流企业。通过对盐城市经济发展总体状况、现有物流需求和物流供给能力以及未来经济发展对物流服务的需求等方面的调查和分析可知,盐城市的硬件环境和软件环境已经具备了发展现代物流的基本条件（但盐城现有的物流企业的主要特征是小、散、以零担为主要经营形式）。通过发展现代物流,可以提升社会经济的运行质量,满足企业在未来经济发展过程中对物流的需求,带动整个社会经济的快速增长,提高盐城的综合竞争力,为来盐城投资的外资企业搭建良好的服务平台。因此，结合我市的经济构成特色，构筑现代化的城市物流体系，加快发展现代物流业，提高地方物流系统的运营效率、降低企业经营成本、改善投资环境、增强区域经济综合竞争能力已成为盐城市服务行业的当务之急。
中国经济区辖区面积500平方公里。是国家批准的重点港口，列入江苏省跨世纪五大交通战略工程，一类口岸2006年6月底经国务院批准对外开放。港区位置优势明显，腹地广阔，覆盖苏中、苏北十多个县市，面积一万多平方公里，该区域经济发展势头迅猛，是以上海为中心城市群产业转移的重要基地。距上海港250海里、青岛港186海里、连云港120海里；距韩国釜山港420海里、平泽港380海里；距日本长崎港430海里。沿海高速公路、204国道、312省道、通输运河、新长铁路横穿大丰境内，徐淮宿盐高速直通。是江苏省中部沿海唯一的最大出海通道。
2003年，省政府以为依托，批准成立中国经济区，规划面积120平方公里，启动面积60平方公里。全区加快实施“以港兴区、以区促港、港区联动、跨越发展”的方针，全面打造了港区产业群。美国、日本、韩国、新加坡、香港等国家和地区以及国内的中国诚通、中电投资、南化纤、上海迪赛诺、北京颖泰、浙江兄弟公司、黑龙江北大荒米业等60多个企业进区，总投资70亿元。目前，已形成了新能源、生物科技、农产品加工、机械制造、仓储物流、商贸及旅游等6大产业。2005年10月，原省委书记李源潮视察提出“以工兴港、以港兴海、集约开发、保护生态”的方针，要求经济区走在沿海开发的前列，把经济区建成国家级开发区。海港新城计划远期建设20平方公里、20万人口；近期建设5平方公里，5万人口居住的新城。形成经济繁荣、环境优美、社会和谐、开放文明的生态型港城。港城一期工程已向国内外招标，规划出国际一流的海港新城。“十一五”期间，规划建设行政中心、商贸旅游、高品位服务业等一批标志性建筑。
全区辖区面积500平方公里，控制面积120平方公里，近期建设启动区60平方公里。分为北港区、中港区、南港区和海港新城，重点发展现代物流、重石化、机械及汽车零配件加工、海洋及农产品加工、新能源、商贸及旅游等六大产业。
作为一个刚开放不久的国家一类口岸，现代物流业正处于起步阶段，能否快速平稳的发展，均需依托于和周边地区迅速形成发达的外向型经济、规模的工业体系、日趋完善的金融保险和商贸流通服务业。
保税物流发展的重要基础是加工贸易，盐城市和苏中地区加工贸易产业的蓬勃发展必然会造就保税物流业务的日益繁荣；近三年来，盐城和苏中地区进出口、进口和出口三项指标增速均呈全面快速增长态势，对外贸易发展势头强劲，进出口发展增长势头良好；
集装箱堆场的业务量取决于港口的吞吐量，而得天独厚的地理条件和该地区日趋发展的经济需要为的吞吐量提供了不断增长的源动力。
根据国内外物流业发展的形势、我市物流业发展的现状以及发展的需要，国际物流发展有限公司经过认真的考察和仔细的调研，决定在江苏省经济区征地1000亩，新建国际物流中心项目。对该项目的开发建设，市委市政府以及经济区给予了高度重视，一方面加快研究制定国际物流中心开发建设的总体实施方案，同时出台扶持政策。在市、经济区二级政府关注和支持下，悦达物流将通过“统筹规划，分期建设，滚动发展”的方式建设一个高水平规划和可持续发展的现代国际物流中心—国际物流发展有限公司国际物流中心。
四、可行性研究报告编制依据
1、建设单位用地红线、规划要点及其他设计要求。
2、建设用地地质资料。
3、国家有关建设、设计规范与标准。
4、建设单位《关于国际物流发展有限公司国际物流中心项目的建议书》。
5、建设单位提供投资估算和财务预测的有关资料。
五、主要技术经济指标
总用地面积： 667000平方米（1000亩）
总建筑面积： 530000平方米（含集装箱堆场）
容积率： 0.8
项目总投资： 120000万元
六、可行性研究评价意见
1、 项目建设是必要的
为适应改革发展的需要，从实际出发，国际物流发展有限公司国际物流中心项目建设是必要的。
2、建设规模是合理的
建设单位提出的“国际物流中心项目占地面积667000平方米，建筑面积530000平方米”，按照国家有关建设标准，经计算核定本项目占地面积667000平方米，建筑面积530000平方米，建设规模是合理的。
七、有关建议
项目建设，应进行全面规划，分期建设，根据财力、物力条件量入为出。就本工程建设投资120000万元来讲是可行的，但必须采取行之有效的管理措施，努力节省建设费用和降低工程造价才能使建设规模不得突破。

第二章 项目运作的可行性条件
一、口和经济区的概况及其重要的地理位置
中国经济区辖区面积500平方公里。是国家批准的重点港口，列入江苏省跨世纪五大交通战略工程，一类口岸2006年6月底经国务院批准对外开放。港区位置优势明显，腹地广阔，覆盖苏中、苏北十多个县市，面积一万多平方公里，该区域经济发展势头迅猛，是以上海为中心城市群产业转移的重要基地。距上海港250海里、青岛港186海里、连云港120海里；距韩国釜山港420海里、平泽港380海里；距日本长崎港430海里。沿海高速公路、204国道、312省道、通输运河、新长铁路横穿大丰境内，徐淮宿盐高速直通。是江苏省中部沿海唯一的最大出海通道。
2003年，省政府以为依托，批准成立中国经济区，规划面积120平方公里，启动面积60平方公里。全区加快实施“以港兴区、以区促港、港区联动、跨越发展”的方针，全面打造了港区产业群。美国、日本、韩国、新加坡、香港等国家和地区以及国内的中国诚通、中电投资、南化纤、上海迪赛诺、北京颖泰、浙江兄弟公司、黑龙江北大荒米业等60多个企业进区，总投资70亿元。目前，已形成了新能源、生物科技、农产品加工、机械制造、仓储物流、商贸及旅游等6大产业。2005年10月，原省委书记李源潮视察提出“以工兴港、以港兴海、集约开发、保护生态”的方针，要求经济区走在沿海开发的前列，把经济区建成国家级开发区。海港新城计划远期建设20平方公里、20万人口；近期建设5平方公里，5万人口居住的新城。形成经济繁荣、环境优美、社会和谐、开放文明的生态型港城。港城一期工程已向国内外招标，规划出国际一流的海港新城。“十一五”期间，规划建设行政中心、商贸旅游、高品位服务业等一批标志性建筑。
全区辖区面积500平方公里，控制面积120平方公里，近期建设启动区60平方公里。分为北港区、中港区、南港区和海港新城，重点发展现代物流、重石化、机械及汽车零配件加工、海洋及农产品加工、新能源、商贸及旅游等六大产业。
作为一个刚开放不久的国家一类口岸，现代物流业正处于起步阶段，能否快速平稳的发展，均需依托于和周边地区迅速形成发达的外向型经济、规模的工业体系、日趋完善的金融保险和商贸流通服务业。
二、盐城现代服务业的整体规划的需要
随着盐城地方经济的不断发展、加工企业从发达地区（上海、苏南等）转入盐城，外贸进出口业务不断扩大，公用型保税仓、出口监管仓等相关的保税物流业务成为盐城市外贸进出口事业发展和地方经济发展中不可或缺的一种需求，而目前区内该类型业务处于空白状态，有一定的市场潜在商机和发展空间。
根据我们对未来几年盐城集装箱吞吐量的预测，2008年将达到20万TEU，到2011年将达到50万TEU。面对飞速发展的工业产业，盐城迫切需要完善商贸物流等方面的配套设施，以满足日益增长的物流需求。据海关统计数据显示，2006年1—12月盐城市全年外贸出口10.61亿美元，增长21.9％；进口7.42亿美元；增长31.5％；全年进出口贸易总额18.03亿美元，增长25.7％。随着外贸进出口业务的不断扩大，与公用型保税仓、出口监管仓等相关的保税物流业务已成为盐城乃至苏中地区外贸进出口事业发展和地方经济发展中不可或缺的需求。
外贸进出口业务的长足发展，带动物流、商流、资金流和信息流等价值链构件的大量流动，盐城迫切需要完善涉及交通运输、商贸物流等方面的物流配套基础建设，以满足日益增长的经济活动需求。但公用型保税仓、出口监管仓、保税物流业务因涉及海关严格的监管条件的和规定，是一个限量进入的领域，区至今还没有一个规模的公用型保税仓、出口监管仓，也没有专门从事保税物流业务的企业。但随着近年的经济发展态势影响，我市已形成保税物流业务经营、发展市场和前景，相关项目业务已处于市场的培育和开发期，有一定的市场潜在商机和发展空间，谁先进入该领域谁将取得捷足先登的优势。
三、良好的海关监管环境，对建设集装箱堆场和开展保税物流业务可以提供有力的保障和促进作用
1、集装箱堆场和保税物流业务与港口业务有密切的关连，在开展以上的物流业务，可以实现相互促进、资源效能的最大发挥。拥有的涉及各行业的客户群体，在信息、业务等方面可以为集装箱堆场和保税物流的开展、发展提供强有力的支持。
2、凭借完善的海关监管设施，在港区设立集装箱堆场、公用型保税仓、海关监管仓，可实 现海关对货物的全过程的实效监管，符合海关的准入条件和规定。
3、保税仓和海关监管仓设在内，可以减少中间操作环节，为客户降低物流成本。而对于企业来说，谁能更有效地降低物流成本，谁就创造了企业的第三利润，谁就更有竞争力。经济模型告诉我们，降低10%的物流费用就相当于销售额增加50%，而要想增加50%的销售 额，对于企业而言是极其困难的，但降低10%的物流费却相对容易得多。要实现物流成本的降低，物流的专业化就是非常有效的途径。
四、拥有充裕的发展场地、二期码头的建设和投产，为项目的业务稳健发展提供保障
辖区面积500平方公里，是国家批准的重点港口，列入江苏省跨世纪五大交通战略工程，港区位置优势明显，腹地广阔，覆盖苏中、苏北十多个县市，面积一万多平方公里，该区域经济发展势头迅猛，是以上海为中心城市群产业转移的重要基地。是江苏省中部沿海唯一的最大出海通道。
继一期2个万吨级集装箱泊位一完工后，二期工程将利用现有2个万吨级泊位，续建4个2万吨级多用途泊位，并在现有万吨级泊位南端7公里处，新建1个5万吨级(兼靠10万吨)通用泊位和2个2万吨级散杂货泊位，并新建1个5万吨级(兼靠10万吨)和2个1万吨级液体化工泊位。到“十一五”期末建成12个深水泊位，形成年吞吐3000万吨、100万标箱的能力，开通日、韩及国内各大港口航线，申报出口加工区和保税仓储区。发展前景十分广阔。我们可以为之提供400000平方米的集装箱堆场。发展条件优越，港口后方可用地达5000亩，完善的交通网络指日可待。
综上所述，在建设一个现代化的物流中心，使之成为盐城地区乃至苏中汽车及零配件、油品化工、煤炭、建材、粮食等货物的中转中心是非常必要的。我们计划中的国际物流中心以其区域化、信息化、标准化、系统化和社会化的现代运营模式，在整个业务营运中形成新的价值链、供应链、产业链、开发新的利润源泉，成为项目未来新的经济增长点。
在盐城市发展现代物流业总的指导思想是，以市场需求为导向，充分发挥的地理优势，整合各种物流资源，争取用3年的时间，把国际物流中心建成苏中经济区规模最大，功能最全的国际物流中心。
第三章 建设国际物流中心对盐城经济发展的战略意义
一、建设国际物流中心的环境因素
1、产业经济环境：
作为一个刚开放不久的国家一类口岸，现代物流业正处于起步阶段，能否快速平稳的发展，均需依托于和周边地区迅速形成发达的外向型经济、规模的工业体系、日趋完善的金融保险和商贸流通服务业。
保税物流发展的重要基础是加工贸易，盐城市和苏中地区加工贸易产业的蓬勃发展必然会造就保税物流业务的日益繁荣；近三年来，盐城和苏中地区进出口、进口和出口三项指标增速均呈全面快速增长态势，对外贸易发展势头强劲，进出口发展增长势头良好；
集装箱堆场的业务量取决于港口的吞吐量，而大港得天独厚的地理条件和该地区日趋发展的经济需要为的吞吐量提供了不断增长的源动力。
2、区位环境：
发展港口现代物流业的一个重要条件是拥有便捷、发达的国际海运、空运和陆路跨境运输体系。的潜在优势就是天然深水良港一旦与国际级港口企业的结合必然会造就出苏中地区的国际航运枢纽。
二、现代综合物流体系在物流中的地位和作用
1、保税物流为物流的国际化和区域化提供了发展空间。国家在税收、通关、贸易管制等方面制定了相关的优惠政策，就是为了能为国际经济技术合作提供宽松的物流经营环境，从而更好地支持经济发展；它满足了全球一体化供应链对物流增值服务的要求。跨国公司将国际采购、高关税产品、简单且需大量人工的加工业务转移到人工成本和土地资源便宜的自由贸易区，就是为了向客户提供高效率和低成本的物流增值服务；
2、现代综合物流体系是支撑苏中地区经济快速发展的基础条件；高效、便捷的现代综合物流体系是进出口快速增长的关键因素；其中保税物流体系是加工贸易、一般贸易等外向型经济发展的关键性因素，苏中地区要发展加工贸易、一般贸易和转口贸易，必须具备能满足企业参与国际市场合作和交流的港口保税物流体系。
3、国际物流中心的功能定位：
建立国际物流中心是现代物流产业结构调整和完善的迫切需要，如何解决跨地域、跨关区加工贸易企业之间关务、税务、结付汇等问题，保证物流、信息流畅通无阻和降低企业成本，都对保税物流提出了更高的需求。
国际物流中心将以汽车零部件、机械、纺织、建材、化工、粮食、农副产品等为主要物流货种，以仓储（包括保税仓库、海关监管仓库、普通仓库）、分拣包装、交易、结算、中转运输、集装箱堆场等为主要功能。其中保税物流的服务对象基本上都是技术含量高、附加值高的行业，对服务体系和监管体系的要求是高效、快捷、便利，正是现代物流的发展方向，目的是为高附加值、高新技术企业提供配套服务。
三、建立国际物流中心对港口和企业竞争力和效益的影响分析
1、建设集装箱堆场可以促进港口经济的发展，帮助减轻港口建设的投资压力。
2、保税物流中心是减轻企业负担的有效手段，保税物流中心可以解决企业深加工结转的出口退税问题，推动加工贸易企业向产业链的中高级发展和向两端延伸，促进企业转型，也是减轻政府财政负担的有效手段，还可以提高土地资源使用效率。以苏州和深圳为例，建立保税物流中心后，每平方米土地的产值是建立中心前的6倍左右。
3、保税物流能降低企业物流成本，可以将分割的国际采购、跨境运输、转关等国际物流业务都交给项目承办企业进行，企业将会大大降低物流成本，同时能减少企业的资金占用，解决企业税率倒挂，减少政府额外的财政补贴，促进企业发展。
4、保税物流的流向分析
1）、进口保税料件货物流向：
境外——码头——保税仓-——加工贸易企业
2）、出口成品货物流向：
加工贸易企业——出口监管仓——码头——境外
3）、出口复进口货物流向：
加工贸易企业——保税物流中心——加工贸易企业
第四章 市场分析与预测
（一）、一类口岸去年9月20日对外开放的，至今已靠泊外轮30多艘，进出外贸集装箱7000多TEU，并顺利通关运来日本、俄罗斯、韩国等地的汽车配件、卷钢、木材、金属材料3万多吨。今年一季度，码头货物吞吐达19.8万吨、3045TEU。现有的九万平方米的集装箱堆场已经不能满足港口业务日趋发展的需要，集装箱运输和堆放管理作为港口物流的一个重要组成部分，在港口交通综合运输体系中发挥着重要的作用。集装箱堆场是口所有进口口及内贸集装箱办理重箱或空箱装卸，转运，保管，交接的唯一场所。
（二）、随着2007年9月作为一类对外开放口岸正式开通，保税仓库作为特殊的区域，享受其他区域所没有的保税政策优势。因此，保税仓库的业务发展将是政策导向，通过保税政策来赢得客户。据调查，盐城开展加工贸易保税业务的企业在近两百家多家，保税仓库的缺口在2万平方米以上，随着盐城和苏中地区国际贸易的不断发展及外贸方式多样化，进出口货运量增长很快，如进口原料、配件进行加工，装配后复出口、补偿贸易、转口贸易、期货贸易等灵活贸易方式的货物，进口时要征收关税，复出口时再申请退税，手续过于繁琐，也不利于发展对外贸易。如何既方便进出口，有利于把外贸搞活，又使未税货物仍在海关有效的监督管理之下，保税仓库就是解决这个问题的一把银匙。利用保税仓周转货物可成倍缩短供货时间，大幅度降低通关成本，在及时性、安全性上都有明显优势，为同时批量发货选择更经济的运输方式，又降低了输送成本。即时满足了客户需求，为企业提供更经济便捷的通关方式。
（三）、根据我们对未来几年盐城集装箱吞吐量的预测，2008年将达到20万TEU，到2011年将达到50万TEU。作为加快发展中的国家一类口岸——，有其特有的地理优势，汽车零配件、化工、建材、粮食、纺织原料、机械等货物必将选择进出，对海关监管仓库和普通仓储配送需求也将逐渐加大。如能引进新的物流概念，遵守引进国外物流运作的先进模式，必将会一方面推动盐城经济参与国际循环的深度和广度，另一方面还可以加强与苏南及上海地区的经济关系，整体提高盐城经济发展的质量。

第五章 项目的功能定位及规划布局
一、项目的经营思路和功能定位
鉴于保税物流业务市场在目前尚处于培育和开发时期，由开展到正常经营运作、产生 盈利有一个较长的时段，而集装箱堆场作为港口唯一的配套集装箱堆场，具有极好的短期利润和长期收益前景，所以经营运作的总体思路是梯度推进：短期规划是按港口业务量的实际需要，以建设集装箱堆场为主，保税仓储为辅，以运输业务、集装箱堆存和维修业务为平台，以保税仓储业务辅助，发展和增强公司的综合物流服务实力。中期规划是在经营过程中适时做强保税物流业务及其增值服务（如简单加工、装配、货物整理、分拨配送、采购供应物流管理、信息管理等）。远景规划是通过政策引导，借助市场手段，建立健全“区港联动”的功能，将公共保税仓与出口监管仓、与保税物流中心等结合起来，充分提高保税物流资源的利用空间和效率，开拓和发展支线水陆运输、代理业务，把公司打造成为涵盖水运和陆路运输、货运代理、保税、物流等业务的地区内最大的物流产业企业，向区域保税物流中心、保税物流园区方向发展。我们的立项原则是：从市场实际需要出发，从降低保税物流运行成本、提高通关运行效率着手，依托的地理优势国家及地方的政策优势，以仓储、运输、分拨、保税监管、集装箱堆场等资源开发为基础，集中三方投资者的优势，以全信息化的系统管理，全方位的物流解决方案，服务于物流客户，推动区域物流产业的高速发展。以先进的物流理念和技术手段，实现产销物流网络化、物流全程跟踪服务化、物流流向控制化，从而建设产业一体化的大规模物流基地。更好地服务于和腹地内进出口及内贸企业。
二、项目市场定位：
国际物流发展有限公司新建国际物流中心项目，将以物流空间提供商和物流服务商的双重身份进行运作，在运作保税仓库、海关监管仓库、集装箱堆场和普通仓储的物流空间中，该公司将最大限度地发挥公司各股东方原有的优势资源、政策扶持和业务网络，同时广泛面向港口及社会各货主的需求，为港口提供唯一的全方位现代化管理的集装箱堆场，为企业货主提供保税仓储、海关监管仓储、普通仓储空间，并逐渐为其提供充分的物流延伸服务，以求社会效益和经济效益的双丰收。
三、基础规划布局
1、仓储区：
以保税仓库为基础，争取量身订做的模式，为客户提供保税仓储、配送、分拨与物流服务，使之成为苏中地区设施最先进、服务最好的物流基地。
2、流通加工区：
为客户提供再加工、包装等服务，最大程度满足客户要求。
3、集装箱堆场：
为提供唯一的办理国内、国际集装箱重箱或空箱装卸，转运，保管，交接的场所。

第六章 规划设计及项目管理
一、规划设计方案
1、总占地面积：1000亩（ 667000m2 ）；
2、仓库面积：100000 m2 （其中保税仓库面积20000 m2，海关监管仓库10000m2，普通仓库面积50000m2 配送中心20000 m2）；
3、集装箱堆场：400000 m2；
4、办公及辅助建筑面积：30000 m2；
5、各类港口及仓储设备：500台套；
6、信息系统；
7、监控系统；
二、项目建设管理
本项目建设期间各项工作由国际物流发展有限公司具体负责实施。在项目建设过程中，实施招标制度、监理制度、工程合同管理制度等。
1、招投标与监理制度：
1）、建筑工程施工招投标制度：
根据《招标投标法》的规定，项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进行招标和有相应资格的单位编制标底，选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位施工。
2）、工程建设监理制度：
根据《中华人民共和国建筑法》，在本项目的进行过程中，实施建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。
2、质量、投资、进度控制：
1）、质量控制：
首先制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。
其次，对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术签证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。
最后建立实施质量日记、质量汇报等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。
2）、投资控制：
首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。
其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析，提出改进方案。
最后，审核、完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。
3）、进度控制：
首先编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。
其次建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行签证，召开现场进度协调会等。
最后当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。
3、合同管理与协调：
1）、合同管理：
本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。
2）、协调：
项目的开发过程需要处理与水、电、通信、气、消防、环保等有关部门的协调问题。严格遵守国家有关规章制度，积极主动的和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。
4、竣工验收：
在接到施工单位的竣工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由国际物流中心以及计划、教育、规划、建设、环保、消防等其它部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。

第七章 实施进度计划及招标
一、实施进度计划
本项目建设期36个月，即国际物流中心于2008年11月正式开工建设，一期工程 于2009年11月（港口二期工程2009年10月竣工交付使用）投入使用，2011年10月全部完成建设工程。
项目建设进度计划内容包括项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装、室内外装修、竣工验收并交付使用等。
本项目进度计划36个月内完成，实施进度安排如下：
1、国际物流中心项目总建设周期为36个月，分三期建设：
1）、一期工程：
仓库：50000 m2 （其中保税仓库10000 m2 ，海关监管仓库面积10000 m2，普通仓库面积30000 m2）；
集装箱堆场：100000 m2；
办公及配套工程：10000 m2；
2）、二期工程：
仓库：50000 m2 （其中保税仓库10000 m2 ，普通仓库面积20000 m2 ，配送中心20000 m2）；
集装箱堆场：200000 m2；
办公及配套工程：全部完工；
3）、三期工程：
集装箱堆场：100000 m2。
项目实施进度大体可分为前期准备（包括可行性研究立项、勘探设计、配套衔接、方案招标、施工设计、破土动工、基础工程、立体工程、公用配套工程、设备安装工程、信息系统、施工检验等几个阶段。
为了缩短工程工期，确保工程质量，以上各阶段的工作可以相互交错，穿插进行，使各环节相辅相成，互为促进。
2、国际物流中心项目计划于2008年11月正式开工，2011年10月正式竣工，各阶段时间安排如下：
1）、2008年6-7月：办理合资公司注册登记和资金筹集工作；
2）、2008年8月：完成中心项目可行性认证，项目规划认证及单体设计；
3）、2008年9月：办理建设各种审批手续，完成项目招、投标，确定施工单位及监理单位；
4）、2008年11月：一期工程正式开工建设；
5）、2008年5月：一期仓库、堆场竣工，办公楼主体完工；
6）、2009年6月：购买设备，报批保税仓库，安装监管设施；
7）、2009年10月：一期工程竣工交付使用。
8）、2010年3月二期工程开工建设；
9）、2010年9月：二期工程完工；
10）、2011年3月：三期工程开工建设；
11）、2011年10月：全部竣工，完成全部投资。
二、招标
1、编制依据：
1）、《中华人民共和国招标投标法》；
2）、国家发展计划委员会第3、4、5、9号令；
3）、江苏省发展计划委员会〔苏计法规发（2001）1408号〕文；
2、招标基本情况:
1）、招标的范围及依据：
本项目工程建设内容为国际物流中心所包括的仓库、办公、后勤配套、场地等设施，总建筑面积超过25000m2,加之集装箱堆场及附属设施工程巨大，因此该工程项目建设必须进行招标。招标内容包括有关工程的设计、施工、设备采购及监理等。
2）、招标的组织形式：
招标组织形式有委托招标和自行招标两种形式。根据《招标投标法》，招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜；招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。
结合项目及建设单位具体情况，本项目拟采用委托招标与自行招标相结合的招标组织形式。采取委托招标组织形式时，招标代理机构必须具有相应招标代理资质。采取自行招标组织形式时，项目法人应向有关部门报送规定的书面材料。
3）、招标方式：
本建设项目拟采用公开招标与邀请招标相结合的招标方式。
4）、招标基本情况表
本项目有关招标基本情况参见表如下:
招标基本情况表
内容
招标范围
组织形式
招标方式
全部招标
部分招标
自行招标
委托招标
公开招标
邀请招标
勘察
√

√

√
设计
√

√

√
建筑工程
√

√
√

安装工程
√

√
√

监理
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√

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重要设备
√

√
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一般设备
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√

√
3、招标初步方案
1）、将本工程项目按照勘察设计、建筑工程施工、安装工程施工、监理、重要设备、材料采购等划分为若干大类招标内容，每大类再进一步合理划分标段，充分考虑工程内容、性质、规模、投资、专业要求、行业特点、技术难度等因素。有特殊要求的可以考虑单独设立标段。
2）、各项招标活动对评标专家专业特长和水平的要求：土建工程施工及监理评标主要聘请建筑、结构等与土建有关的专家；设备工程安装采购评标主要聘请给排水、电气、智能化系统、暖通等方面的专家。
3）、本建设项目的施工监理单位的资质等级拟定为乙级及以上监理资质。土建工程、设备工程拟定为二级及以上施工资质。
4）、本建设项目造价投资控制拟定为甲级咨询资质，委托招标代理机构拟定为乙级及以上代理资质。
5）、招标领导小组由国际物流发展有限公司及计划、规划、建设等有关部门派员及各专业专家组成。

第八章 投资估算
一、投资估算
项 目
金 额
一、工程建设及其他费用
53000万元
1
土地
5000万元
2
进口货物监管仓库
2000万元
3
保税仓库
4000万元
4
配送中心
4000万元
5
集装箱作业堆场
20000万元
6
办公楼
9000万元
7
道路、围墙、绿化
1000万元
8
水电及相关设施
2000万元
9
专用技术及无形资产
2000万元
10
其它费用
4000万元
二、设备购置
47000万元
装卸设备
25000万元
运输设备
18000万元
监控设备
2000万元
系统软件
1000万元
管理及办公设备
1000万元
三、铺底流动资金
30000万元
合 计
120000万元
本项目占地1000亩，堆场面积400000平方米，仓库面积100000平方米，办公及附属设施面积30000平方米，工程投资估算额(人民币)120000万元。
二、资金筹措
本项目建设资金主要来源如下：
1、股东单位投入：
2、申请银行贷款：
该项目将申请银行贷款50000万元。
3、社会融资：
该项目中将向社会邀请投资人投资30000万元建设，按照比银行贷款利率略高的融资利率支付投资人。
第九章 组织机构及人员配置
一、组织机构
根据国际物流中心项目开发建设方案，为了满足经营需要，拟成立江苏国际物流有限公司从事中心业务经营活动，新公司的组织机构框架设计如下：
二、人员配置

十一、 经营效益可行性分析

第十章 经营效益可行性分析
一、营运收入测算
1、保税业务收入计算：
1）、保税仓储收入按照仓库经营面积、按照3元/方·天标准计算。（计算按照仓库建设面积，但仓库可以堆高，装卸及仓租是按照计费吨计收，因此前述的使用率是较低水平的。仓内装卸操作费用折算为仓租计入。
2）、集装箱拆装箱收入计算:
集装箱拆装箱费市场标准为10-12.4元/立方米，本分析采取保守分析原则，以10元/立方米计算；
满负荷情况下集装箱拆装箱收入=10元/立方米×33次×210000立方米=6930万元。
第一到十五年内收入为：
年份
仓储收入（单位：万元）
集装箱拆装箱收入（单位：万元）

1.
2190.00
1730.00

2.
3285.00
5200.00

3.
3285.00
6930.00

4.
3285.00
6930.00

5.
3285.00
6930.00

6.
3285.00
6930.00

7.
3285.0