物流产业基地项目可行性研究报告书.doc

申通物流产业基地建设项目

可行性研究报告

二0一三年六月

目 录
第一章 总论 1
第二章 项目的建设背景及必要性 7
第三章 建设条件 14
第四章 项目的建设方案 19
第五章 节能、节水措施 32
第六章 环境保护 41
第七章 劳动安全卫生与消防 47
第八章 项目实施进度安排 52
第九章 工程建设招标 56
第十章 投资估算 61
第十一章 财务评价 67
第十二章 风险分析 79

第一章 总论
1.1项目名称及建设单位

1、项目名称：申通物流产业基地建设项目
2、项目建设地址：南昌昌东工业园
3、项目占地面积：100亩
4、总投资：15000万元
5、项目建设性质：新建
1.2 编制依据
1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）国家发展计划委员会计办投资[2002]15号；
2、《建设项目经济评价方法与参数》[发改投资(2006)1325号]（第三版）；
3、《关于加快我国现代物流发展的若干意见》（国经贸运行[2001]189号）；
4、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号）
5、《物流业调整和振兴规划》（国发〔2009〕8号）；
6、《物流业调整和振兴专项投资管理办法》（发改办经贸〔2009〕695号）；
7、《产业结构调整指导目录（2011本）》2013修改版；
8、《江西省物流业调整和振兴规划》（赣府发[2009] 22号）；
9、《南昌市城市总体规划》；
10、《南昌市国民经济和社会发展“十二五”规划》；
11、项目建设单位提供的其它基础资料。
1.3 可行性研究的范围和主要内容
1.3.1 项目研究的范围
本可行性研究报告针对申通物流产业基地建设项目进行可行性研究。
1.3.2 项目研究工作的主要内容
1、进行申通物流产业基地建设背景及投资必要性分析；
2、研究确定建设方案和主要功能分区；
3、确定土建工程构成；
4、研究提出公用和辅助工程方案；
5、研究环境影响问题并提出环境保护措施；
6、制定安全卫生措施方案和消防设施方案；
7、研究节能和节水措施；
8、制定项目进度计划；
9、对项目所需投资进行详细估算，分析项目的经济效益；
10、制定项目的招标方案。
1.4项目的由来
物资流通是由多种要素组成的一个大系统，它为适应社会化大生产及深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的目标。现代物流产业在国际上已经成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体，其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃的发展。因此，随着国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化。
申通快递品牌初创于1993年，公司致力于民族品牌的建设和发展，不断完善终端网络、中转运输网络和信息网络三网一体的立体运行体系，立足传统快递业务，全面进入电子商务物流领域，以专业的服务和严格的质量管理来推动中国物流和快递行业的发展，成为对国民经济和人们生活最具影响力的民营快递企业之一 。
    经过十多年的发展，申通快递在全国范围内形成了完善、流畅的自营快递网络。截至目前，公司共有独立网点及分公司950余家，服务网点及门店5000余家，全网络公司车辆20000余辆，从业人员超过12万人。各转运中心和网点公司全部配备监控设备，并在上海、北京、广州等大城市安装了10余台大型安检机。2011年业务高峰期间，日票件量突破400万票。2012年“双十一”期间，申通快递最高日票件量突破800万票，再次刷新历史数据。
     "十年磨剑，甘苦自知"，申通快递经过十多年来的努力成为国内快递行业的龙头企业之一。2010年申通快递荣获上海市著名商标，作为快递行业中唯一获得该荣誉的企业，说明申通快递通过多年的努力，在全体员工的艰苦奋斗和顽强拼搏下，申通快递品牌得到了政府权威部门的肯定，得到了社会各界的广泛认可。2012年，申通快递品牌荣膺“中国驰名商标”称号，这是快递行业内极少获得此项荣誉的民营快递企业。目前申通是中国快递协会、上海市快递行业协会和浙江省快递行业协会的副会长单位、旗下的加盟商在各个省份也分别是副会长或理事单位。申通快递在2000年获得ISO9001:2000国际质量管理体系证书，是民营快递公司中最早获得该证书的企业之一。2005年申通快递被评为"中国物流业十大影响力品牌"、公司董事长陈德军先生个人荣获"中国品牌建设十大杰出企业家"荣誉称号。2007年2月，申通快递被中国保护消费者基金会授予"中国保护消费者权益信得过单位"称号。2007—2008年连续两年被评为上海市"青浦区十佳民营企业"。2008年9月19日，申通快递再次获得由国际证书机构IQNet和中国质量认证中心联合颁发的ISO9001:2000国际质量管理体系证书。2011年申通快递获得"2011中国品牌价值百强物流企业"、"2011中国物流业大奖年度影响力企业"、"2011年中国物流业最佳雇主企业"、"2012年度中国物流投融资联盟副主席单位"。
随着快递行业的迅速发展，申通快递计划尽快扩大在江西的市场，目前申通快递在江西还没有产业基地，同时考虑昌东工业园区的快速发展，企业提出在昌东建设申通物流产业基地，形成立足园区，辐射全国的大型物流产业基地。
1.5 项目建设的内容及规模
1.5.1建设内容及规模
项目拟建场址位于南昌市昌东工业园区，总用地规模约100亩，总建筑面积为70050平方米。建设规模及主要建设内容为：一是仓库40000平方米，二是总部大楼30000平方米，门卫50平方米，配套建设供水、供电、绿化、道路等设施，并且购置所需设备。
1.5.2 项目投资估算及资金筹措
本项目总投资15000万元，全部投资由企业自筹。
1.6主要数据指标
本项目的主要数据如下：

表1-1 主要数据指标
序号
项目名称
单位
数据
1
用地面积
亩
100
2
建筑面积
平方米
70050
3
工作人员人数
人
120
4
建设周期
年
2
5
项目总投资
万元
15000.00
6
资金筹措
万元
15000.00
6.1
项目资本金
万元
15000.00
6.2
其他资金
万元

7
年均收入
万元
13872.31
8
年均总成本费用
万元
8855.03
9
年均税金及附加
万元
85.20
10
年均营业税
万元
710.00
11
年均利润总额
万元
4278.86
12
年均所得税
万元
1069.72
13
年均净利润
万元
3209.15
14
总投资收益率
%
28.53%
15
投资利税率
%
33.83%
16
项目资本金净利润率
%
21.39%
17
项目投资税前指标

财务内部收益率
%
26%

财务净现值（I=10%）
万元
16531.08

全部投资回收期
年
5.25
18
项目投资税后指标

财务内部收益率
%
21%

财务净现值（I=10%）
万元
10503.99

全部投资回收期
年
5.99
19
盈亏平衡点

生产能力利用率
%
40.07%
1.7 可行性研究的主要结论
本报告通过运用定性、定量的分析方法对项目方案的可行性进行科学合理的分析与论证后，确定本项目方案的主要内容、论证结论、各项财务评价指标均满足行业基准、投资者的要求，并完全符合国家产业政策、环境保护、节能标准及其他相关规定；且本项目具有良好的经济效益与社会效益以及抗风险能力，财务内部收益率大于投资者目标收益率等优越条件。
因此，本项目无论在技术、经济上还是在实施上都是完全可行的。

第二章 项目的建设背景及必要性
2.1 建设背景
2.1.1社会发展需要物流产业
在现代社会，物流和金融一样，对整个国民经济的运行发挥着不可替代的基础性支持作用，物流行业在中国经济发展中的作用也越来越引人注目。
中国经济的飞速发展是推动交通运输和物流业发展的关键所在。无论是海运、空运、本地流通，还是货物出口装运整合和包装等辅助服务，都能在中国获得极大的发展机会。
中国加入世贸组织后，物流业迎来前所未有的发展机遇和挑战，有望成为中国经济发展的重要产业和新的经济增长点。面对新的全球化竞争，中国迫切需要改变现行的流通体制，特别是物流体系，加快物流社会化和信息化进程。
2.1.2符合国家产业政策鼓励发展物流产业
为促进我国物流产业发展的需要，国家“十二五”规划仍将物流配送列为重点发展的产业。并明确指出，要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快物流中心仓储、货场、电子商务及配套设施建设。
早在2009年，国家发改委专门召开物流企业座谈会，了解国际金融危机对中国物流业的影响，以及企业应对措施、存在的问题和政策建议等，为物流业列入国家产业调整与振兴规划做准备。2009年国务院《十大产业振兴规划》中指出：物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合型服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。加强物流基础设施建设，加快发展现代物流服务体系，积极扩大物流市场需求，以物流服务促进其他产业发展，是振兴物流产业的重点工程。因此发展现代物流产业及发展现代化大型区域性物流中心完全符合国家产业政策，并将得到国家相关政策的积极支持与大力扶持。
2.1.3符合江西省及南昌市的产业规划
江西省“十二五”规划纲要提出，“十二五”期间其经济增长速度达到13%以上，2011年全省经济总量将突破1万亿元；到2015年将达到1.8万亿元，全省工业主营业务收入突破4万亿元，工业增加值达到8300亿元。
“十二五”时期，是江西省基本实现工业化的重要时期。发展现代服务业（包括现代物流业）是扩大内需的重要途径。目前，服务业仍是江西的薄弱环节，增长潜力较大。江西省将把加快发展现代服务业（包括现代物流业）作为“十二五”规划和经济社会发展的重点，围绕转变经济发展方式这个主线，大力改造提升传统产业，加快发展现代服务业（包括现代物流业），不断优化产业布局；积极培育现代物流业等新兴服务业，推进现代物流业的规模化、品牌化、网络化。围绕运用现代物流信息技术和手段，统筹整合各种物流设施、科学衔接多种运输方式，全力打造流畅的现代物流网络，力争建立高水平的现代物流体系。
作为沿海“三个基地，一个后花园”，江西与东南沿海及周边省市的省会城市、中心城市公路交通只需约6个小时，空中交通约1个小时。是国内物流最繁忙的长三角、珠三角和闽南三角区重要交通枢纽。由昌九高速，昌樟高速、赣粤高速三条高速构建的珠三角、长三角两地区的“大陆桥”，由京九铁路和连接高等级公路构成的南北、东西运输主通道，加上赣江与长江连接入海的黄金水道，使得江西在我国东西经济推进和南北物资交流中发挥着重要的转换和传递作用。“十二五”期间，江西将在现有基础上继续完善全省铁路网络，提高铁路技术等级，升级改造铁路枢纽和运输站场；并全面提高全省公路网通达深度，提升公路网等级，完善公路网结构；同时大力发展长江和鄱阳湖航运，加快形成以九江为龙头、以鄱阳湖水系航道为脉络的干支直达、江海联运的水运网络；江西将使机场吞吐能力进一步增强，形成全省完善的航空服务体系。
南昌市是江西的省会，也是江西经济发展的中心及物流产业集聚的黄金区域。上述的江西交通运输布局将形成以南昌为中心的全省“五大区域”、“三大节点”物流架构，从而有效提高区域性物流集散功能。随着江西省“对接长珠闽，融入全球化”战略的实施和“泛珠三角”、“泛长三角”经贸合作的加强，使得江西省区位更优，空间更大，经济发展更具潜力。这些将为江西省物流产业的加速发展提供前所未有的机遇。
《南昌市2007—2020年物流业发展规划》中明确指出：用5年时间构建南昌国内区域性物流节点，到2012年要初步形成以现代物流基地为核心，以功能性物流中心和多层次配送中心为节点的现代物流架构，成为中部地区现代物流的主要枢纽。
《南昌市2007—2020年物流业发展规划》明确了南昌市物流业的功能定位和发展目标，规划了由3个物流基地、8个物流中心和15个配送中心构成的现代物流体系，并制定了分3个阶段发展南昌市物流业的方案。《规划》的出台，也标志着南昌物流业进入快速发展的重要时期。
根据南昌市的物流功能定位，确定南昌市物流业发展的总目标是：立足城市区位和产业布局，构建以赣江和公路外环线为主干，以南北双向出入和沟通“一城双核”为重点，物流网络各节点布局合理、功能完善的现代物流体系，建成环鄱阳湖及我国中部地区的区域性现代物流中心城市，到2020年，全市综合物流能力基本达到国内同类城市先进水平。
南昌市将规划8个物流中心，作为南昌市集中配置物流设施的区域，以区域综合物流服务为主，同时承担向周边城镇辐射的功能。8个物流中心包括：昌东物流中心、白水湖物流中心、望城物流中心、小蓝物流中心、青云谱物流中心、昌北邮政物流中心、昌北航空物流中心、昌南粮食物流中心。
南昌市将规划15个配送中心服务市场社区，重点为大型企业、专业市场和社区服务，兼顾特色产业。15个配送中心包括：青云谱汽车配送中心、经开区医药配送中心、高新区药品配送中心、青云谱医药陪送中心、朝阳配送中心、高新区百货零售配送中心、红谷滩商业零售配送中心、青云谱铁路货运配送中心、昌北铁路物流配送中心、青云谱冷藏配送中心、昌南冷藏配送中心、小蓝工业园配送中心、民和配送中心、万埠化工配送中心和昌南化工配送中心。
南昌作为极有望形成以现代物流基地为核心、以功能性物流中心和多层次配送中心为节点的现代物流架构、成为中部地区现代物流的主要枢纽，对于建设大型物流基地有着得天独厚的优势。公司经过认真调研、反复论证后，终于提出“申通物流产业基地建设项目”，以便实现公司的发展。
2.2 项目建设的必要性
2.2.1提高经济运行质量与效益，推进我国经济增长
随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获取与产品营销范围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。与此相适应，被普遍认为企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。
随着国内快递需求的多样化，XX快递紧贴市场，不断进行产品创新，继续提供传统快递服务的同时，也在积极开拓新兴业务。包括电子商务物流配送服务、第三方物流和仓储服务、代收货款业务、贵重物品通道服务等，目前已经成为国内最重要的电子商务物流供应商。将不断完善终端网络、中转运输网络和信息网络三网一体的立体运行体系，立足传统快递业务，全面进入电子商务物流及3PL物流领域。
我国现代物流发展正处于起步阶段，与先进国家相比尚有很大差距，但市场潜力和发展前景十分广阔。
2.2.2发展现代物流业是经济结构调整的需要
由于市场环境发生了根本变化，产品生命周期越来越短，越来越具有高度的替代性，制造业进入了一个以结构调整为主线的新的发展阶段,抢速度、降成本成为竞争的焦点。由于生产技术和管理水平不断提高，产品生产成本下降的空间越来越小，物流成本的降低就成为关键。只有通过有效的物流管理，才能对市场需求做出快速和灵活的反应，降低生产、流通成本，提高企业市场竞争能力。
2.2.3提高竞争力的需要
物流业作为我国现阶段重点发展的产业，不仅是国民经济重要组成部分，而且完善的物流设施和高效的物流服务也是投资环境的重要内容。一方面，跨国公司和国内大型优势企业在选择新的区域市场和生产基地时，都非常注重当地物流设施和物流服务水平。另一方面，在市场竞争日趋激烈的今天，物流业的发展已经不仅仅是强化物流领域的竞争能力问题，更重要的是为生产和流通企业创造一个高效的物流环境，提供高水平的物流服务。
随着经济全球一体化进程加快，我国物流产业及市场对外开放程度进一步扩大，对我国物流企业的发展既是机遇更是挑战。第一，企业为了增强国际竞争力，将会把主要资金和精力集中在核心业务上，而把物流剥离给第三方物流公司完成，这迫切需要大量的物流企业为生产性企业服务。第二，按WTO承诺，我国道路货运、仓储行业、货运代理及其辅助服务等将会对外开放，国外大型物流公司已开始大举进入我国物流市场，我国物流企业发展面临巨大压力。第三，国外物流企业进入，势必带入大量的相关资金、技术、管理经验和标准规范等进入，这需要物流发展相对较成熟企业来承载。本项目建设可完善业主全国物流体系的战略布局及规划，提高物流运营水平和与国外物流企业的竞争能力。
2.2.4促进昌东区域发展的需要
本项目建设地点位于南昌市昌东工业园区，南昌昌东工业区于2001年9月经南昌市人民政府批准成立，是一个多元化的产业加工区，紧扣江西省委、省政府提出的“三个基地、一个后花园”和南昌市委、市政府提出的“建设七个基地”以及区委、区政府提出的“做好两篇文章，建工业强区”的战略部署，是承接沿海地区产业梯度转移，为省内外大专院校、科研院所的科技成果提供转化的基地。经过多年的快速发展，昌东工业园区目前形成了较大的规模，已形成了针织服装、食品饮料、医药化工、电子信息四大支柱产业，四大支柱产业销售收入占园区工业销售总收入近80%，主导产品突出。项目建成后能够和现有的产业形成配套，为昌东工业园区及昌东地区的产业提供优质的物流服务，促进企业发展，从而促进昌东区域的发展。

第三章 建设条件
3.1项目选址概况
本项目拟选址于江西昌东工业园区。工业园区位于江西省会南昌市城东，紧邻市区，距市中心3公里，距南昌火车站5公里，距南昌港10公里，距南昌昌北国际机场23公里，周边贯通赣粤、福银、沪瑞高速，6小时直达长三角、珠三角和闽东南经济区，交通货运十分便利。工业区与南昌城区紧紧相连，与城区共享供水、供电、道路、通讯等基础设施，可充分利用省会城市信息、资金、科技、管理、人才、市场等资源优势。
3.2建设地气候区属
3.2.1气候条件
南昌属于亚热带湿润季风气候，气候湿润温和，日照充足，一年中夏冬季长，春秋季短。南昌是典型的“夏炎冬寒”型城市，夏天炎热，有火炉之称；冬天较寒冷。年平均气温17℃-17.7℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-15.2℃。年降雨量1600—1700毫米，降水日为147-157天，年平均暴雨日5.6天，年平均相对湿度为78.5%。年日照时间1723-1820小时，日照率为40%。年平均风速2.3米/秒。年无霜期251-272天。冬季多偏北风，夏季多偏南风。适合植物花卉生长，是营造“花园城市”的理想地区。
3.2.2地形地貌
南昌市地处江西省中部偏北、赣江、抚河下游冲积平原，滨临鄱阳湖。地势总体西北高、南东低，依次发育低山丘陵、岗地、平原，呈现层状地貌特征。以赣江为界，赣江西北部为构造剥蚀低山丘陵、岗地，赣江以东为河流侵蚀堆积平原，河湖港汊纷布，辫状水系发育。全境以平原为主，东南平坦，西北丘陵起伏，南北长约112.1公里，东西宽约107.6公里。总面积7402.36平方公里，平原占35.8%，水域占29.8%，岗地、低丘占34.4%。全市平均海拔25米，城区地势偏低洼，平均海拔22米。西部是西山山脉，最高点梅岭主峰洗药坞，海拔841.4米。
3.2.3水文状况
南昌自古就是一座水城，城市因水而发，缘水而兴，南昌古民谚就有“七门九州十八坡，三湖九津通赣鄱”之称。水网密布，赣江、抚河、玉带河、锦江、潦河纵横境内，湖泊众多，有军山湖、金溪湖、青岚湖、瑶湖等数百个大小湖泊，市区湖泊主要有城外四湖：青山湖、艾溪湖、象湖、黄家湖（含礼步湖、蝶子湖），城内四湖：东湖、西湖、南湖、北湖。城在湖中，湖在城中。[1-2]
南昌拥有异常丰富的水资源。全市总面积7402.36平方公里，其中水域面积达2204.37平方公里，占29.78%。全市年均产水量为 66.25亿立方米，地表水资源为61.53亿立方米，地表径流量为51.42亿立方米，还原水量为4.07亿立方米，地下水资源为14.97亿立方米。水资源蕴藏量为7.27万千瓦，可供开发的资源为2.45万千瓦，占蕴藏量的33.7%。
3.2.4地震设防、洪涝等自然灾害资料
根据《中国地震动峰值加速度区划图》（GB1806-2001）《关于地震基本烈度向地震参数过渡的说明》中建设场址地震动峰值加速度为0.05g，对应抗震设防烈度为6度。根据《中国地震动反应谱特征周期图》（1/4000000），拟建场地区域地震动反应谱特征周期为0.35s,场地类别为Ⅱ类，本项目拟建工程按相关规定进行抗震设防。建设厂址无洪水淹没的历史记录。
3.2.5社会经济状况
南昌是江西省省会，经济发达。既是中国历史文化名城，又是革命英雄城市，具有深厚的城市文化底蕴和众多的历史古迹。南昌为长、珠三角及闽东南经济发达地区之共同腹地，是我国重要的综合交通枢纽、重要制造业基地乃省外大型产业及总部转移对接的基地。总面积为7402.36平方公里，人口为504.3万人。南昌市社会保社会稳定，并且社会发展迅速。
南昌经济发达，2012年南昌市实现地区生产总值突破3000亿元，按可比价格计算，比上年增长12.5%。人均生产总值70000元，增长12.5%，成为经济核心增长极。在全市生产总值中，非公有制经济实现增加值1533.31亿元，增长13.6%，占全市生产总值的比重由上年的56.7%提高到57.0%。　县域财力显著增强，全年财政总收入超10亿元的县区达到10个，其中南昌县、西湖区超45亿元，东湖区、青山湖区超40亿元。
3.3基础设施条件
3.3.1交通条件
南昌地理位置优越，交通便利，自古以来就被誉为“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”之地。依托高速铁路和航空枢纽，是连接三大重要经济圈（长三角、珠三角、海西区）的省际交通廊道。
本项目所在的昌东工业园周边的京九、浙赣、皖赣等铁路纵贯城区，2007年4月全国铁路第六次大提速后，南昌至上海、北京、广州等主要城市的铁路运行时间进一步缩短，铁路客货运输更加快捷、方便和高效。2010年昌九城际铁路建成后，南昌到九江可从现在的90分钟缩短至40分钟。2012年向浦铁路建成后，南昌到闽东南地区将比京九线缩短222公里，比沪昆线缩短117公里，成为南昌快速出海的铁路通道。设计时速高达350公里/小时的沪昆高铁全面建成后，南昌到杭州只需2小时，至上海仅3小时，至昆明不到5小时。105、320、316国道交汇于南昌，昌九、梨温、赣粤等高速公路四通八达。
昌东工业园临近的4D级昌北国际机场开通了直通北京、上海、香港、澳门、首尔等国内外各大城市40多条航线。国际航空港的开通，南北与东西铁路动脉的交汇，国际集装箱码头的运营，高速公路网的结点，构建起了南昌通畅快捷的立体交通网，使南昌1小时航程、6小时里程即可通达周边8个直辖和省会城市的“经济圈”变为现实。
3.3.2外部基础设施条件
工业区始终按照高起点规划、高标准建设、高效能管理的“三高”要求进行开发。目前道路建设总里程达40余公里，区内主干道宽45米，与南昌市政道路高新大道、昌东大道、解放东路、昌南大道形成了“东西十一横、南北十纵”的道路格局。园区供水、供电、通讯等设施配套齐全，与南昌城市管网相连接。建有自来水加压站和110KV变电站一座，日供水能力达12万吨，供电能力达18万千伏安，电话装机容量3万门，有线电视、宽带网络等通讯线路需新敷设。移动、联通等无线通讯网络已覆盖选址范围。生活配套服务中心以及260余亩经济发展中心正在抓紧建设。园区平整好的地块面积达3000余亩。
综上所述，本项目的交通和外部基础设施条件良好。

第四章 项目的建设方案
4.1 项目建设指导思想与原则
1、符合南昌市规划的要求，建筑风格和体量应与周围城市环境相协调，并应符合国家有关节地、节水、节能、节材、环境保护和防火、建筑安全等规定。
2、项目建筑装修标准，应以符合建设单位工作的需要为原则，与当地的经济发展水平相适应，做到实事求是、因地制宜、功能适用、简朴庄重，兼顾美观和地方特色；建筑装修材料选择应因地制宜、就地取材。
3、充分利用场区条件，最大限度地发挥现有资源的可利用性，实现资源优化配置。
4、项目在功能划分上，应最大限度满足工作使用功能要求。
4.2 项目组成
本项目总建筑面积为70050㎡。具体建设内容详见表4－1。
表4-1 主要建设内容一览表

序号
工程名称
单位
数量
结构型式
备注
一
主要工程项目

1
配送中心仓库
㎡
40000
轻钢结构
单层
2
总部大楼
㎡
30000
框架结构
地上15层
3
门卫室
㎡
50
砌体结构
地上1层
二
总图及公用工程项目

1
场区绿化
㎡
10000

绿地率15%
2
场区硬化路面及停车场
㎡
8650

3
围墙
ｍ
1500
通透式铁艺围墙

合计建筑物总面积
㎡
70050

4.3 总平面布置方案
4.3.1 总平面布置原则
1、满足城市总体规划要求；
2、满足场区交通和消防要求；
3、满足功能使用要求。
4.3.2 总平面布置方案
根据总平面布置原则和场址选择方案中推荐的拟建地点确定本项目的总平面布置方案。
场区依据功能分区，包括配送区、办公区。围绕配送中心及配套用房修建环行道路，便于交通和消防；场区共设2个出入口，包括办公出入口一个，朝向场区东侧，物流出入口一个。
拟建的配送中心设置在场区北部，办公楼设置在场区西侧和东侧，室外停车场位于场区中部。
4.3.3 场区硬化路面及停车场
本项目场区硬化路面及停车场面积为8650㎡，道路宽度为8m、6m，共设停车位50个，其中包括大型停车位20，中小型停车位30个，基本能够满足项目建设单位车辆停放需要。为便于日常维护，场区硬化路面及停车场拟采用沥青混凝土路面，设计路面总厚度为50cm，初步确定其结构如下：
4cm厚 AC-13Ⅰ沥青砼
6cm厚 AC-16Ⅰ沥青砼
20cm 5％水泥稳定碎石
20cm 天然砂砾 总厚50cm
4.3.4 场区绿化
沿场区周边布置绿地，并在场区东南部设置集中绿化区，以减少区内干道的交通噪声干扰，保护和净化场区内的小环境，绿化面积约为10000㎡，绿地率为15％。
4.3.5 场区竖向布置
场区竖向设计采取平坡式布置，纵向坡度为3‰～7‰，场区雨水采取有组织方式排放，通过场区新建的雨水管网排入场区附近的雨水管网。
4.3.6 总平面指标
本项目总平面指标详见表4－2。
表4-2 场区总平面指标一览表

序号
名称
单 位
指标
1
场区占地面积
m²
66667
2
建筑物面积
m²
70050
3
建筑物占地面积
m²
42050
4
场区绿化
m²
10000
5
场区硬化路面及停车场
m2
8650
6
建筑密度
%
63.07
7
容积率

1.05
8
绿地率
%
15

4.4 物流服务方案
客户下单 通知取件 上门取件 快件 分拨转运
出库派送 客户签收 交款交单
1、客户下单：如果是新客户，客服人员应为客户设立客户代码，工作人员取件之时通知客户并自己记下。 客服人员在接电话时，务必记录客户地址、公司名称、联系电话、联系人，告知大致取件时间。
2、通知取件：客服人员接到客户电话后，通知所属区域取件员，力争第一时间上门取件。取件员如果接到错误信息，不属于自己所属区域，应与客服人员联系，及时更换通知对象。
3、上门取件：带好必备的用品和工具，按作业标准，拒收禁运物品、要求客户规范填单、完美包装、准确称重、正确收费。同时注意保护易碎品，轻拿轻放，确保快件安全。
4、快件入库：取件员回到公司交件前，应再次检查重量、运单、号码、标签、外包装等，是否完好。 操作员要把好最后一关，确保“运单、重量、件数、数据”一致。
5、分拨转运：各负责分拨和操作的人员，须在规定的时间内，到操作部参加分拨操作。
6、出库派送：操作员将到达操作部的快件，按所属区域分拨给相应的工作人员，并制作出库清单让快递员签字确认并仔细核对到付。工作人员根据出库清单核对票数及到付，并检查货物外包装有否破损，对于破损的需要加封包装后再送出。
7、客户签收：工作人员按照最佳派送路线，在规定的时间内，将物品送达客户手中。务必带回作为客户签收凭证的运单第一联。
8、交款交单：工作人员回到公司，将所收运费交到财务室。将派送签收回执单即运单第一联交操作部负责收单人员。
根据项目需要，本项目的设备主要包括物流中心信息系统设备、运输系统设备，办公设备及培训设备以及项目公用工程设备。
表4-3 设备购置一览表

序号
设备名称
单位
数量
1
计算机
台
20
2
无线网络信息操作平台
套
1
3
软件（ERP）
套
1
4
安防监控设备
套
1
5
质量检测设备
套
1
6
叉车
台
3
7
地牛
个
20
8
半自动升降机
台
4
9
全自动堆高机
台
2
10
立体货架
套
300
11
托盘
个
2000
12
出货平台
套
3
13
付货操作台
套
2
14
办公设备
套
120
15
培训设备
套
3
16
变频供水设施
套
2
17
消防设施
套
1
18
箱式变电站
台
2
19
柴油发电机组
套
1
20
内部局域网
套
1
21
200门程控交换机组
套
1
22
场区照明设备
套
1
23
餐厅设备
套
1
24
货车
辆
20

合 计
台（套）
2493

4.5 建筑方案
4.5.1编制依据
（1）《建筑设计防火规范》GB50016—2006；
（2）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；
（3）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；
（4）《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001；
（5）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001；
（6）《工程结构可靠性设计统一标准》GB 50153-2008；
（7）《混凝土结构设计规范》GB 50010-2010；
（8)《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
（9)《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011；
（10)《砌体结构设计规范》GB50003-2011；
（11）《混凝土结构工程施工质量验收规范》（2011年版）
4.5.2内容及建筑构造设计
1、建筑立面设计
建筑立面讲究“简洁、明亮、新颖”，设计结合平面及当地实际情况，使得建筑同环境景观一体考虑，建筑景观化，为建筑平添一份灵性。
2、建筑剖面设计
室外绝对标高现场定，单体建筑层高视其建筑物功能而定。
3、交通组织及安全疏散
总部大楼设有二座楼梯，楼内竖向交通主要以楼梯为主。在建筑物中央及建筑物两端设楼梯间，作为垂直交通及消防疏散通道，各层使用楼梯为垂直交通工具，平面和竖向交通流线清晰，通道宽敞，功能布置均能满足建筑防火，消防安全疏散的要求。
4、无障碍设计
厂区建筑设计中无障碍设计也非常必要，设计中应严格执行《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》，入口处应设残疾人坡道，楼梯、扶手满足残疾人的要求等无障碍设计。
4.5.3结构设计
本项目各单体建筑结构的设计使用年限拟定为50年，建筑结构的安全等级拟定为二级，结构重要性系数1.0，耐火等级为二级。
室内正常环境为一类，室内潮湿露天及与水直接接触部分为二类，结构构件的裂缝控制等级为三级，最大裂缝宽度Wlim≤0.3mm。
地震荷载：根据GB18306-2001《中国地震动参数区划图》南昌地震烈度定位六度，设计基本地震动加速度值为0.05g。本项目建筑属乙类建筑，考虑到厂区属人员密集的公共建筑，建筑抗震设防烈度按六度设防。
竖向承重体系：根据建筑使用功能，平面布置，立体面型及施工条件，办公楼等采用框架结构竖向承重体系，为建筑提供布置灵活的平面空间。门卫室采用砖混结构，既可满足使用要求，又能节约投资。
仓库采用网架构件，满足建筑刚性及整体性要求。其他砖混结构可采用单向板或双向板，最小厚度不小于80㎜。
在框架结构中，楼板是传递和分配侧向力的主要构件。所有框架梁、板、柱及钢筋混凝土墙均为现浇结构，部分玻璃天棚屋面采用钢、檩、橼结构。本工程除外墙及卫生间隔墙采用粘土砖外，其他墙体均采用空心砌块砌筑，以减小结构自重，节省造价。
拟建场地地质条件基本稳定，未发现不良地质现象，根据场地工程地质特征及持力层分析，结合建筑物特征，基础持力层可选择粉质粘土中一定深度内，以浅埋基础形式为宜。
1、混凝土强度等级
垫层：C10
梁、板、柱等构件的混凝土强度为C30
地下室混凝土抗渗等级：S8
2、钢筋：采用HPB235、HRB335级钢筋。
3、砌体：内墙采用加气砼砌块，外墙采用水泥空心砌块。
4、屋面：钢筋砼屋面采用刚性防水及柔性防水材料层，保温层采用70厚聚苯板保温层（成品）。
5、楼地面：功能室采用花岗岩楼地面，走廊、楼梯采用磨光花岗岩，卫生间采用防滑地砖。机房、配电间等采用水泥砂浆地面。消防控制中心、弱电机房采用防静电木地板。地下设备间采用细石砼地面。
6、内墙面：卫生间采用瓷砖墙面，其余采用仿瓷涂料面层。
7、外墙面：外墙面采用EPS聚苯板粘结砂浆抹灰，保温节能。
4.6给排水
本项目工程设计包括建筑红线以内的给排水管道及消防管道。本工程设有给水系统、排水系统、消防给水系统。
4.6.1建筑给水系统
1、水源
本项目区域用水水质及防污染措施符合现行行业标准《饮用净水水质标准》CJJ94和现行国家标准《建筑给水排水设计规范》GB50015的有关规定。本项目给水由市政管网供应，自来水供水水质符合办公、生活、消防要求。
根据本项目最高日用水量为42m³，同时考虑消防用水及用水水压，本项目从市政管网的DN500给水管接入，选择直径为110mm的给水管作为项目用水主管引入项目地。为了满足办公用水、消防用水、绿化用水，减少用水存储的投资，本项目将从一段引入一根110mm的备用给水管。
3、给水系统：
绿化、卫生间、消防系统采用合流制供水方式，直接利用市政水压供水。市政水压为0.30Mpa，消防系统水压为0.5MPa,消防时水压不足由消防泵房内消防泵加压供给。
4、给水管网
项目区给水管网采用办公、绿化、消防合流制，其中办公和绿化用水管网布置成支状，消防用水管网布置成环状。管道均为埋地敷设，埋深控制在0.8m左右，主要给水管管径为DN110，支管管径为DN50、DN25。绿化区域设置自动浇水器，通过DN25的水管给水。
5、消防系统
根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）规定，仓库及总部大楼均属火灾危险性戊类。按全区