现代农业物流配送中心项目可行性论证报告.doc

目　　录
第一章 总 论 3
1．1项目名称及承建单位 3
1．2项目概况 3
1．3企业概况 5
第二章 项目建设的必要性 7
2．1项目背景 7
2．2项目建设的必要性 10
第三章 物流市场分析 14
3．1国内物流市场现状 14
3．2城市物流服务发展趋势 15
3．3国内外冷链产业现状 15
3．4政府重视发展现代物流 18
第四章 项目建设内容与设计方案 20
4．1项目总体建设内容 20
4．2规划定位和规划方案 21
4．3总图与运输 25
4．4土建工程 29
4．5给排水 30
4．6供电 31
4．7物流中心信息服务系统 32
4．8项目的基本功能和经营模式 36
4．9项目组织与人力资源配置 37
4．10职业安全卫生健康措施 38
第五章 环境保护和消防 40
5．1环境保护 40
5．2消防 41
第六章 节能分析 44
6．1合理用能标准和节能设计规范 44
6．2项目能源消耗种类和数量分析 46
6．3主要节能措施 50
6．4节约建筑材料的措施 60
6．5建筑节能 60
6．6计量管理 68
第七章 项目实施进度及招标方案 70
7．1项目实施进度安排 70
7．2招投标 70
第八章 投资估算和效益分析 72
8．1工程概况 72
8．2概算编制原则和依据 72
8．3投资估算及资金筹措 73
8．4财务分析 75
8．5财务评价结论 78
8．6社会评价 79
第九章 结 论 80

第一章 总 论\
1．1项目名称及承建单位
1．1．1项目名称：现代农业物流配送中心项目
1．1．2承建企业：xxxx有限公司
法定地址：xxx
法定代表人：xxx
职务：董事长
注册资金：5000万元
电子邮箱xxx
联系电话：xxx
１．２项目概况
项目拟建地点：xxx
项目建设性质：新建
xxxx现代农业物流配送中心项目规划总占地面积500亩，其中4万吨冷链物流系统项目，占地面积11 3亩，物流配送中心占地面积387亩。
项目总投资131064万元，其中建设投资120909万元，建设期借款利息1440万元，流动资金8715万元。
项目建设期2年。项目建成后，正常年销售收入可达85160万元，年均利润总额15142万元，年均销售税金4975万元，年均所得税3786万元，年均税后利润11 357万元，年均投资利税率21．41％，年均投资利润率16.11％，税后内部收益率15.5％，贷款偿还期4.8年，税后投资回收期6.9年，税后净现值17730元。项目盈利能力好，偿还能力强，具有较好的抗风险能力和良好的经济效益。
工程主要建设内容为：冷链物流，包括2万吨冷藏库2座，2000吨恒温保鲜库1座，2000吨气调冷库1座、加工配送中心2座等；七大类型市场以及检测加工和仓储、物流配送、物流商务管理、会展中心、信息咨询和其他服务等主要功能建筑，以及辅助设施和公用设施。
项目按功能规划划分为：冷链物流区、市场交易区、检测及仓储区、商务信息区、会展区、服务区以及辅助设施和公用设施。
主要数据及技术经济指标（表）
序号
项目
单位
数额
备注
1
总投资
万元
131064

1.1
建设投资
万元
120909

1.2
建设期贷款利息
万元
1440.0

1.3
铺底流动资金
万元
2614.5

2
年销售收入
万元
85160
正常年份
3
年均销售税金
万元
4975

4
年均总成本
万元
63218

5
年均利润总额
万元
15142

6
年均所得税
万元
3786

7
年均税后利润
万元
11357

8
年均投资利税率
%
21.41%

9
年均投资利润率
%
16.11%

10
资本金利润率
%
30.25%

11
贷款偿还期

4.8

11.1
外汇贷款
年
0.00

11.2
人民币贷款
年

其中含建设期1年
12
全投资内部收益率

12.1
所得税前
%
19.36%

12.2
所得税后
%
15.50%

13
投资回收期

13.1
所得税前
年
6.0
含建设期1年
13.2
所得税后
年
6.9
含建设期1年
14
券投资净现值

14.1
所得税前
元
38,837

14.2
所得税后
元
17,730

15
自有资金财务内部收益率
%
26.74%

16
盈亏平衡点
%
42.10%

1．３企业概况
xxxx有限公司成立于1991年，注册资本5000万元，早期以发展物流为主。经过近20年的发展，经营主业也由最初物流行业不断扩大到汽车销售、钢材、煤炭物流领域以及生态农业、房地产开发、金融服务(小额贷款、担保公司)、对外贸易、汽车差速器高新技术研制、新型生物制药、文化传媒和旅游开发等多个方面，成长为集团型多元化经营的民营企业。相继在北京、天津、石家庄、长春、沈阳、哈尔滨、吉林、青岛、深圳、十堰、郑州、长治、太原、包头、大同等地设立了分公司(办事处)。华信集团汽车贸易领域辖有一汽大众4S店、东风日产4S店、长安福特4S店、天津一汽4S店、东风标志专营店等，年售车1 0000多辆。华信物流领域辖有北京钢材公司、太原钢材公司、长春钢材公司、天津钢材公司、青岛钢材公司、唐山钢材公司和永年钢材市场。华信集团还与长春一汽、湖北二汽、青汽和众多大中型企业建立了长期合作关系。
华信集团以“自然、生命、和谐、发展”为企业文化和发展理念，并率先在xx市民营企业内部建立了非公有制企业党委，形成了以党委为核心，工会、团委等为纽带的组织体系。公司以多元化的发展战略、全新的经营理念，连续多年被评为市县纳税大户及重合同守信誉单位，被各金融机构评为AAA级信用企业，并通过IS09001：2000质量管理体系认证。
在保持企业健康快速发展的同时，公司积极投身于各项社会公益事业，多年来多次向灾区及贫困地区捐款捐物，大力救助困难失学儿童。
华信集团在不断完善经营思路的同时更注重企业管理的提高。公司在多年的经营活动中已深深地融入社会，融入企业公民当中，逐渐形成了适合企业发展特点及具有人性化的企业经营理念。同其他企业一样，主动地承担起对员工、对客户、对社会和环境的社会责任，有效推动社会的发展，成为有责任感、值得信赖和尊敬的企业。
本项目通过提供高效优质的物流配送服务，可以产生巨大的经
济效益和社会效益。
第二章 项目建设的必要性
2．1项目背景
所谓“物流”，泛指原材料、产成品从起点至终点及相关的有效流动的全过程，它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。
发展现代物流具有重要的战略意义。现代物流的发展水平和程度是衡量一个城市产业政策化水平和综合竞争力的重要标志，发展现代物流能够促进城市以建设区域经济中心为目标，以增加总量、优化结构、拓宽领域、带动就业、扩大辐射为重点，向发展大产业、培育大基地、做强大园区、建设大项目的战略目标全面发展。
2．1．1现代物流发展趋势
作为第三产业的商贸物流业， 随着市场经济的发展，通过运用现代经营方式和服务技术，不断加速自我改造和壮大，积极有力地促进产品流通，对繁荣市场经济，推动第一产业和第二产业的发展，加速城市化建设，提高人民生活水平起到了重要的推动作用。据国家统计局数据，经过改革开放30年，我国三次产业结构不断优化升级，基本实现了由工农业为主向一、二、三次产业协同发展的转变，现代经济的结构性特征越来越明显。第一产业所占的比重从1978年的28．2％下降到2007年的11．3％，下降了16．9个百分点；第二产业所占比重由47．9％上升为48．6％，上升0．7个百分点；第三产业 所占比重由2 3．9％上升为40．1％，上升16．2个百分点。1979—2 007年，我国第一产业年均增长4．6％，第二产业增长11．4％，第三产业增长1 0．8％。伴随着经济结构的大调整，70％的就业人口从事农业的局面有了很大的改观，第一产业就业人数占总就业人数的比重由1978年的70．5％下降到2007年的40．8％，第二产业就业人口所占比重由1 7．3％上升至26．8％，第三产业就业人口所占比重由12．2％上升至32．4％。
农业内部结构明显改善，基本实现了由以粮为纲的单一结构向农林牧渔业全面发展的转变。种植业占农业总产值的比重，由1978年的80％下降为2007年的50．4％，林、牧、渔业所占比重明显提升。种植业内部结构调整进展明显，1 979至2007年，棉花产量增长2．5倍，油料产量增长3．9倍，糖料产量增长4．1倍，水果产量增长26．6倍。
中国面对世界经济一体化，第三产业将是推动我国产业结构高度化、优化经济结构、实现现代化的重要途径。国家“十一五”规划提出传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，继续将国内市场发展列为重点工作，鼓励大型仓储物流基地建设。
商务部在《国内贸易“十一五”发展规划》的主要任务中对商贸业的发展提出了要求：推进商贸业经营与服务方式创新；促进商品交易市场升级，使其逐步向商品展示订货中心、商贸采购中心、信息服务中心、物流配送中心等现代市场形态转变。商务部推进“双百市场工程”，计划用三年时间带动完成2000家农产品商贸物流中心的升级改造，培育一批符合国家标准、面向国内外市场、现代化的大型农产品商贸物流中心。
改革开放尤其是进入21世纪年代以来，我国国民经济突飞猛进，取得了长足进展。随着城市消费水平、城市化水平的迅速提升，中心城市及周边城市对优质农产品的需求量与日俱增。现代物流的目的是实现物流的时空效应，同时应是城市社会活动正常高效进行的前提，大力发展现代物流是保证物资的有序流通，推动城市经济快速健康发展的有力保障。现代物流在城市第三产业的经济活动中占有不可替代的地位。因此，建立现代农业物流中心，形成与现代农业配套的现代农业物流体系，辐射北方市场，已呈现强劲的发展趋势。
2．1．2冷链物流产业
随着国民经济的快速发展，我国的食品消费方式正在不断变化：从传统的家庭操作型型转向方便、熟食、个性型消费。大型量贩店、中型生鲜超市、小型便利商店、食品专门店等成为我国食品流通的主渠道。据资料显示，食品流通过程成本中的90％是物流，食品卫生、品质、前置期的核心保证因素是物流，食品流通产业管理、技术、效率的95％取决于物流。食品物流相对于其它行业物流，最突出的特点是：(1)为了保证食品的营养成份和食品安全性，食品物流要求高度清洁卫生，同时对物流设备和工作人员有较高要求；(2)由于食品具有特定的保鲜期和保持期，食品物流对产品交货时间即前置期有严格标准； (3)食品物流对外界环境有特殊要求，比如的温度和湿度；(4)生鲜食品和冷冻食品在食品消费中占有很大比重，所以食品物流必须有相应的冷链设施。
冷链物流，就是冷藏冷冻类食品在生产、贮藏运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程，是一种需要特别装置和注意运送过程、时间掌控、运输型态、物流成本所占成本比例非常高的特殊物流形式。从世界食品冷链市场情况来看，发达国家从20世纪70年代起，已将发展冷藏链列为国家的产业政策之一，我国这项技术于20世纪90年代才真正起步。我国冷藏运输率目前为1 0％—20％，欧、美、日等均达到80％—90％。随着国民经济的发展和居民消费水平的提高，食品冷链物流产业必将呈现广阔的发展前景。
冷链物流中心，主要经营范围包括：初级农产品：蔬菜、水果；肉、禽、蛋；水产品、花卉产品：加工食品：速冻食品、禽、肉、水产等包装熟食、冰淇淋和奶制品；快餐原料等产品冷冻冷藏和冷链配送运输。
2．2项目建设的必要性
2．2．1加快城市物流产业发展的的需要。
目前，与城市国民经济的快速发展要求相比，物流产业还存在着不相适应之处：一是第三方物流发展滞后。受“小而全，大而全”的影响，专业化、现代化的第三方物流发展缓慢， 阻碍了物流成本的降低和物流效率的提高。二是“条块分割”影响了物流资源的优化配置。由于运输仓储等设施分属不同部门管理，加之企业之间协作配合不够，使物流整体系统全程化优势难以充分发挥。三是物流专业人才不足和信息平台建设滞后，使物流业的标准化、信息化进程滞后，服务内容、服务质量和服务效率都不能适应我市国民经济发展的客观需要。许多小型物流公司普遍存在实力小、信誉度低、运输不合理的问题，对企业造成损失，间接影响整体经济效益。
区域商贸物流业是最直接、最快速提升聚集力、吸纳力、辐射力的产业，是城市建设必须重点发展的产业之一。现代农业物流中心项目投入运营后将进一步扩大本地区与国内农产品行业的经济交流，加速相关产业经济的循环、促进经济结构优化升级，带动产业增加值，从而加快城市经济建设进程。
2．3．2合理规划运力，资源合理配置和有效利用的需要
物流的小批量、多批次带来的是汽车运输的比重逐步提高，这必然给城市带来诸如空气污染、交通拥挤、噪声等困扰城市的环境问题。如何处理好这一问题，反映了一个国家一个城市的综合竞争力。物流市场的建设就是要通过合理规划组织物流，改善城市环境。本项目通过对城市的物流进行有效整合，可以促进城市功能的改善。通过不断改善物流服务质量，推进中原最大农产品市场的发展及提高当地农业产业化的整体运行质量。
2．3．3满足食品流通市场的需要
目前，与我市国民经济的快速发展要求相比，承担食品流通功能的冷链物流产业还存在着不相适应之处：一是与城市居民生活消费方式转变带来对生鲜和冷冻食品大量需求的发展趋势相比，我市冷链物流产业发展相对滞后。冷藏企业设备陈旧老化，冷链运输能力不足，阻碍了冷链物流效率的提高。二是“条块分割”影响了冷链物流资源的优化配置。由于运输仓储等设施分属不同部门管理，加之企业之间协作配合不够，使物流整体系统全程化优势难以充分发挥。三是冷链物流专业人才不足和信息平台建设滞后，使物流业的标准化、信息化进程滞后，服务内容、服务质量和服务效率都不能适应我市国民经济发展的客观需要。小型冷链物流企业普遍存在实力小、信誉度低、运输不合理的问题，对企业造成损失，间接影响整体经济效益。因此，有必要大力发展冷链物流产业，以适应食品消费市场需求。
2．3．4符合国家产业政策的要求。
中共中央201 0年1号文件明确提出：“健全农产品市场体系。统筹制定全国农产品批发市场布局规划，支持重点农产品批发市场建设和升级改造，落实农产品批发市场用地等扶持政策，发展农产品大市场大流通。加大力度建设粮棉油糖等大宗农产品仓储设施，完善鲜活农产品冷链物流体系，支持大型涉农企业投资建设农产品物流设施。”国家“十一五”规划纲要明确提出要将大力发展现代物流业放在更加突出的位置加以支持。河北省已将现代物流业确定为十大主导产业之一。
2010年河北省《关于统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设的实施意见》提出，支持“菜篮子”产品优势产区和大中城市根据需要统筹规划新建和改造一批农产品批发市场，提升服务功能和辐射能力。对农产品批发市场用地符合土地利用总体规划的，应纳入年度土地利用计划，优先保障供应，落实批发市场用地按工业用地对待政策。落实国家对批发市场、规模化畜禽水产养殖用地、用水、用电的价格政策及税收减免政策。
本项目作为产业物流和中转物流“二位一体”的现代物流方式，不仅体现了国民经济发展的需要，同时与国家和地方产业政策的要求也是完全一致的。
2．3．5符合环境保护和可持续发展的要求。
项目按照绿色物流进行设计，实施绿色采购、绿色加工、绿色仓储包管、绿色运输管理、绿色营销策略。本项目对城市生态环境影响较小，没有污染，附加值高，能直接带动本地的商流、物流、资金流及人流的聚集效应，增加本地区的经济收入。完全符合政府提出的环境保护和可持续发展的要求。
第三章 物流市场分析
3．1国内物流市场现状
我国物流产业发展起步晚、发展快，正处于高速发展期。同时，社会经济发展对物流的依赖程度明显不断增大。物流业增加值持续增长，超过了同期GDP增长幅，其中流通加工、包装增幅最快，交通运输比重最大。见表3-1。
表3-1：物流业增加值发展情况表
项目
八五期间
九五期间
十五期间
物流增加值（亿元）
比重（%）
物流增加值（亿元）
比重（%）
物流增加值（亿元）
比重（%）
社会物流总额
4265
100
6887
100
12140
100
交通运输
3396
79.6
5498
79.8
9470
78
仓库
175
4.1
274
4
517
4.3
贸易
459
10.8
714
10.4
1340
11
流通加工、包装
195
4.6
335
4.9
720
5.9
邮政
40
0.9
66
1
93
0.8

中国物流市场前景广阔，2006年，全国社会物流总额达38．4万亿元，同比增长29．9％(按现价计算)，增幅比上年同期提高2．9个百分点。明显高于同期GDP的增长速度，2006年GDP总量与物流总额相比的物流需求系数为2．8。其中：工业品物流总额为32．5万亿元，同比增长30．2％。物流总值高速增长，表明经济增长对物流需求越来越大，经济发展对物流的依赖程度也越来越高。
2007年，我国社会物流总额约为48万亿元，同比增长2 5．4％，增幅虽比上年有所回落，但仍处于快速增长区间。2007年我国物流业增加值为1．6万亿元，同比增长1 3．5％，增幅高于上年。2007年，我国物流费用占GDP的比率为21．5％。我国现代物流整体规模扩大，发展速度加快，运行效率提高，对经济发展的支撑和促进作用更加明显。
随着我国生产力水平的提高，以整合交通运输、仓储、配送等环节而成一体，实现企业与社会成本最低、效益最大的物流业与互联网经济一起被人们当成“新经济”的重要内容，被广泛地称作第三利润源泉。2006至201 0年，中国南方国际现代物流中心的基本框架和主要功能将形成；物流成本占GDP的比重再下降3％；80％的海运出口市场，都将集中在大陆。
3．2城市物流服务发展趋势
由传统运输、仓储、力p工等部门企业转型的现代物流业，依据其传统业务侧重提供物流业务某个环节的服务，产生了物流各种服务形式。围绕货运代理、商业配送、多式联运、社会化储运、流通加工等物流职能和环节的专业化物流服务迅速发展。外企、大型企业对高效率、系统化物流服务需求增加，带动了系统化物流服务或全程物流服务的兴起和发展，即由物流企业为生产、流通企业提供从物流方案设计到全程物流的组织与实施的物流服务。新兴经济领域如快递、电子商务等对物流配送服务需求日益增多，也促进物流服务呈现多样化发展。
3．3国内外冷链产业现状
3．3．1国外冷库行业现状
2008年，全球总体冷藏库容量约为2．4777亿立方米(87．4997亿立方英尺)。国外冷库行业发展较快的国家主要有日本、美国、芬兰、加拿大等国。 日本是亚洲最大的速冻食品生产国，—20℃以下的低温库在冷库中占80％以上。?0年代以前国外冷库普遍采用以氨为制冷剂的集中式制冷系统，70年代后期逐渐采用以R22为制冷剂的分散式制冷系统。美国和加拿大占80％以上的冷库都以使用R717为制冷剂。80年代以来，分散式制冷系统在国外发展很快，冷却设备由冷风机逐步取代了排管，贮藏水果冷库中近1／3为气调库，在冷库建造方面土建冷库正向预制装配化发展，动化控制程度比较高。比较著名的装配式冷库的制造商如芬兰的辉乐冷冻集团 (叫URRE)，其库板HE—3由无氟绝缘聚氨酯板和两层镀锌的钢层组成，轻便易拆卸，施工期短、气密性好、空间利用率高。近年来，国外新建的大型果蔬贮藏冷库多是果品气调库，如美国使用气调贮藏苹果已占冷藏总数的80％；法国、意大利也大力发展该项技术，气调贮藏苹果均达到冷藏苹果总数的50％—?0％以上；英国气调库容达22万吨。日本、意大利等发达国家已拥有1 0座世界级的自动化冷库。
3．3．2国内冷库行业现状
冷库是生产经营的重要基础设施，随着我国人民生活水平的提高，对冷冻冷藏食品的需求比重必定越来越高，美国的人口是我国人口的六分之一，冷库容量却是我国的3．5倍；日本的人口只有我国的十分之一，而冷库容量是我国的2倍；从市场发展趋势看，我国现有冷库容量还严重不足，技术水平和效率还十分低下。
我国自1955年开始建造第一座贮藏肉制品冷库， 1 968年建成：第一座贮藏水果冷库，1978年建成第一座气调库。1995年由开封空分集团有限公司首次引进组合式气调库先进工艺，并在山东龙口建造15000吨气调冷库获得成功，开创了国内大型组装式气调冷库的成功先例，用户亦取得了较好的经济效益。1 997年又在陕西西安建造了一座1 0000吨气调冷库，气密性能达到国际先进水平。该公司气调冷库已分布在山东、河南、北京、湖南、新疆、陕西、天津、四川等省市自治区，并获得客户的较好信誉。广东、北京等省市大年来，我国冷库建设发展十分迅速，主要分布在各水果、蔬菜主产区以及大中城市郊区的蔬菜基地。据统计，全国现有冷冻冷藏能力已达500多万吨，其中外资、中外合资和私营冷库约占50万吨，国有冷库450多万吨，分属于内贸、农业、外贸和轻工系统，其中内贸系统冷库容量达300多万吨，占全国总量的60％以上。我国商业系统拥有果蔬贮藏库面积达200多万m2，仓储能力达130多万吨，其中机械冷藏库?0多万吨，普通库为60多万吨。
我国冷藏库容量近年来增长较快，但与发达国家相比，仍有不小差距。中国拥有世界上发展最快的易腐食品和医药产品消费市场，但人均冷冻仓储空间却还不到大多数发达国家的十分之一，对于优质冷链设施的需求也是十分庞大的。从我国冷冻冷藏市场需求的发展趋势看，我国的现有冷藏容量还明显不足，还有很大的发展空间。
3．3．3国内冷链物流现状
冷藏和冷冻食品需要一个完整的冷链物流对货物进行全程的温度控制(根据相关的规则)，以确保食品的安全；这包括装卸货物时的封闭环境、储存和运输等等；完整的冷藏食品供应链是食品安全不可或缺元素。建立食品冷藏供应链，将易腐、生鲜食品从产地收购、加工、贮藏、运输、销售，直到消费者的各个环节都处于标准的低温环境之中，以保证食品的质量，减少不必要的损耗，防止食品变质与污染。
我国完整独立的冷链系统尚未形成，市场化程度很低。根据中国食品工业协会资料显示，中国由于冷链的问题造成每年约有1200万吨水果和1．3亿吨蔬菜的浪费，总值在100亿美元。约有80％左右的水果、蔬菜、 肉类和水产以传统的车厢(常温和保温车)进行运输。每年有总值约92．5亿美元的农产品在运输中损失掉，腐烂损耗的果蔬几乎可满足两亿人口的基本营养需求，损耗率占世界首位。而发达国家的果蔬损失率则控制在5％以下。造成这一情况的主要原因有：1．服务的质量；2．运输的质量；3．缺乏可靠的物流服务商(特别是大型区域和全国范围的物流服务提供商)；4．高费用；5．运输和储存等基础设施的不足。
与此同时，国内对高价值的冷冻和易变食品的生产和消费都在增加，更增加了冷链市场的巨大缺口。目前，我国已有冷藏容量仅占货物需求的20％—30％。
3．4政府重视发展现代物流
近年来xx市把发展现代物流作为提高经济运行质量和效益的重大措施。各级政府正在加快推动xx物流产业和城市化发展进程，通过培植和发展城市骨干物流企业，加快推行物流现代化，必将使现代物流成为支撑城市国民经济发展的重要支柱产业。
从我国冷库及相关产品市场现状及市场需求预测，国内的冷链物流市场需求呈现快速增长趋势。冷库是冷藏业发展的基础，是冷藏链的重要组成部分。针对本地的资源状况，在xx建设一个档次高、规模大、配套设施齐全、市场信息快捷准确、仓储销售服务一流的xx市冷链物流配送中心，预测年均冷藏货物周转值50亿元以上，其市场前景乐观。
综上所述，在xx市建立一个产品档次中高，配套设施齐全，市场信息快捷准确，销售服务一流的现代农业物流中心，有着广阔的市场前景。
第四章 项目建设内容与设计方案
4．1项目总体建设内容
本项目设计的物流业务包括：运输、仓储、配送、包装、整合／分拨、物流全过程的货物跟踪、EDI电子数据交换、与客户生产系统之间的信息交换、Internet上的信息服务、各地库存的调度和统计、运输过程的设计和管理、供应链的策划和管理、营销分析、环境信息搜集和分析等。
为满足现代农业物流配送各项功能及广大客户的需要，本项目建设内容包括冷链物流、七大类型市场以及检测加工和仓储、物流配送、物流商务管理、会展中心、信息咨询和其他服务等主要功能，以及辅助设施和公用设施。
据公司的业务范围和业务量要求，经过对同行业的考察和分析，本着实际需要的原则，确定工程建设规模为：项目占地面积500亩全部为新征土地。其中：冷链物流区113亩，农业物流市场387亩。建筑总面积231850m2，其中：冷链物流区建筑面积48250m2，市场分类仓储区建筑面积为67000m2，检测及综合仓储区建筑面积为10000m2，商务信息区建筑面积为12500m2，会展建筑面积20000m2，业主公寓区建筑面积60000m2，服务区建筑面积为13500m2，辅助设施建筑面积为600m2，道路广场面积60027 m2，绿化面积99656 m2，建筑容积率0.70，建筑系数为78.6％，绿化率为29.9％。

表4-1： 主要建筑指标一览表（表）
序号
名称
建筑面积（m2）
占地面积（m2）
1
总用地面积

333350
2
冷链物流区
48250
75400
3
市场分类仓储区
67000
62000
4
检测及综合仓储区
10000
10000
5
商务信息区
12500
2500
6
会展区
20000
20000
7
业主公寓区
60000
22222
8
服务区
13500
3167
9
其他建筑物占地面积
600
600
10
总建筑面积
231850

11
构建筑物占地面积

173667
12
道路广场面积
60027
13
绿化面积
99656
14
绿化率
29.9%
15
建筑系数
78.6%
16
容积率
0.70
17
行政办公及生活服务设施用地占比重
2%

4．2规划定位和规划方案
4．2．1规划定位
依据项目优势与特色确定规划定位。
1、冷库设施先进，单体冷库与冷藏汽车均有常温、冷冻、冷藏三个温度带，自动化立体冷库，配有金属探测器、解冻机、臭氧发生装置等设施；
2、功能由保管型逐步向流通型发展，既储存冷藏食品，也提供一揽子服务，以连锁店、团体等末端市场的需求为出发点，以客户的订单为依据组织货源与加工配送。
3、保持xx市及周边地区现代农业物流市场晴雨表地位和作用。
4、综合配套概念(经营交易、仓储配送、信息服务等)。
5、提升高档次、大规模、专业化市场品位。
6、形成xx市及周边地区的农业物流信息、交易动态信息和会展中心。
7、构建大型现代物流信息平台，配置卫星配货信息系统与国内外大型农业物流中心形成网上互通信息。
4．2．2功能规划方案
4．2．2．1规划原则：
(１)定位xx地区现代农业物流市场。
(２)综合服务规模逐步扩大。
(３)按品类分区。
(４)突出安全、快捷服务特色。
(５)辅助配套设施齐全。
4．2．2．2功能规划：
按功能划分为：(1)冷库仓储区；(2)加工配送区；(3)市场分类仓储区：(4)检测及综合仓储区；(5)商务信息区；(6)会展区；(7)服务区以及辅助设施和公用设施。各功能区域的主要功能如下：
(1)冷库仓储区：
冷库仓储区域：分设1号冷藏库、2号冷藏库、恒温保鲜库和气调冷库。其中，冷藏库储藏外采和待销猪、牛、羊、兔、禽等肉类和鱼、虾等水产品；恒温保鲜厍储藏蔬莱、水果和蛋类食品；气调冷库储藏水果等果蔬食品。
(2)加工配送区
①无公害检测：分设肉禽蛋检疫、检测工作室，实施病毒、残留物、添加剂等多项必要检测化验；
②净化消毒：按照需要对蔬菜根茎叶净化处理、瓜果和肉禽鱼虾消毒处理以及市场环境消毒处理；
③保鲜处理：采用无毒长效保鲜液和先进工艺对蔬菜、瓜果以及肉禽鱼虾进行保鲜处理；
④分割包装：按照市场需求对净化蔬菜进行小包装，向超市和社区配送或运销外地；对肉禽鱼虾进行切割后初加工并进行无公害包装，向超市和社区配送或运销外地：
⑤理货配送：设有配送调度室，先进的储存分拣机械，实现自动识别和取放业务服务，快捷方便。
(3)市场分类交易仓储区：
①蔬菜(菌)仓储：分为细菜、粗菜和净莱以及菌类四个仓储区域：细菜类为高档时令菜，以温室有机蔬菜为主；粗菜类为大地种植季节蔬菜；净菜类为洁净保鲜高档蔬菜；菌类为人工培植和野生蘑菇等。
②瓜果仓储：分为西瓜与干果和水果三大仓储区域，干果和水果交易区域开设本地水果、外地水果和台湾水果交易区。
③肉类仓储：分设猪肉、牛肉、羊肉大排挡，实行部位分割冷切，保持鲜美。
④禽蛋类仓储：分设鸡、鸭、鹅以汉鹌鹑、鸵鸟等活禽或脱毛冷冻品交易摊位和散养、群养鲜蛋以及特制蛋交易摊位。
⑤水产品类仓储：分设淡水和海水鱼虾交易大排挡。
⑥粮油类仓储：分设食用油、面粉和颗粒粮食交易摊位。
⑦花卉类仓储：分设玫瑰区、菊花区、剑兰区、观叶植物区、盆景区、种苗区、陶瓷区、花材配套区和虫鸟鱼区等仓储。
(4)检测及综合仓储区：承担综合性仓储功能；
(5)商务信息区：
现代农业物流客户服务中心：该建筑为5层楼，按物流信息及管理服务功能分设：
①外埠商务层：主要承办中原区域以外的物流商务，提供商务管理人员办公、业务洽谈、新闻发布等项服务。
②本埠商务层：主要承办中原区域的物流商务，提供商务管理人员办公、业务洽谈、新闻发布等项服务。
③国际商务层：主要承办港台澳和国外出入境物流商务，提供商务管理人员办公、业务洽谈、新闻发布等项服务。
④物流信息中心：设有信息发布大厅，安装有LED大屏幕，显示全国各地及世界物流信息，同时，设有多台触摸显示屏，可根据商户需要及时查询、收集、筛选、反馈物流信息，为客户制定科学合理经济的物流方案，提供快捷准确信息服务。
⑤银行结算中心：设置现金收付和银行结算以及银行账务管理职能部门，满足农业银行等多家银行的结算要求。
⑥工商、税务管理中心：行使工商、税务联合办理证照以及交纳税费的职能。
⑦客户投诉中心：接待客户对产品质量、服务等各方面的投诉，
并负责解答和回复处理结果。
(6)会展区：
会展区设名特优农产品展示展销中心，打造“永不落幕的农博会”，为农业龙头企业和农民专业合作社搭建品牌推广、产品营销平台。
(7)服务区：
①物业管理中心：分设行政办公、市场管理、治安及消防管理、环境卫生管理、绿化管理等部门，对中原农业物流配送中心实施全方位、全天候优质服务。
②汽车维修服务中心。
③餐饮服务中心：分设高、中档中西餐厅和酒吧、饮茶室，另开设棋牌室，供商户和流动客户餐饮娱乐。
④业主公寓。
4．3总图与运输
4．3．1总平面布置概述
根据总平面布置原则及本项目使用功能并考虑商户要求，提出布置方案分述如下：
场区四周规划环状道路，提供方便快捷的运输环境。现代农业物流客户服务中心大楼座落在半圆形广场，两侧分别配套生活服务设施和公用辅助设施，物流客户服务中心两侧主干道直通“七大”专业市场仓储，次干道连接各分类仓储区域，并与停车广场沟通，物流配送调度中心指挥运输车辆进出专供货物进出的大门。
整个场区地势平坦，交通组织路线方向明确，主出入口前道路开阔。整个场区采用透绿式栏杆围墙，每座建筑物均能形成环形消防通道，满足人流、车流及消防需要。
总平面布置中，在满足功能的同时，注意环境建设，主干道两侧均布置3米宽的绿化带，另外，在场区中死角位置均设置绿化园和中心广场，供客商观赏、休憩。
为突出“现代农业物流配送中心”的位置，主要建筑物立面上均有灯箱广告牌，从进出xx市的东、南、西、北四个方向的来往车辆清晰地可以看到灯箱广告牌。
4．3．2场内外运输
场内运输主要为货物的搬运，需购置载重车辆20部，叉车52部，电瓶车20部，装卸机械车辆1 5部。不足部分，利用社会车辆解决。
场外运输主要依靠公路运输，运输工具为载重汽车。本项目以社会运输力量为主。
4．3．3冷库建筑平面设计
冷库建筑的平面设计要符合《冷库设计规范》(GB5 0072—2001)要求。
(1)冷库建筑设计应满足冷冻冷藏工艺流程、加工运输和设备管线布置合理等综合要求。
①禽类冷加工工艺流程。入库→常温区检验、分级→冷却间冷却→冷却间过磅、包装→冻结间冻结→冻结物冷藏间冷藏→过磅、出库。
②肉类冷加工工艺流程。
由屠宰场来→检验、分级→过磅→冷却→冻结→脱钩→冻藏→过磅→出库　　　　　　　　　　　回钩
由屠宰场来→检验、分级→冷却→冷藏→过磅→出厍
③水产品冷加工工艺流程。
入库→常温区检验、分级、装盘、过磅→冻结间冻结→脱盘→冻结物冷藏间冷藏→过磅、出库。
(2)两座三层冷库库房组合：一层为高温库房(冷却间、冷却物冷藏间)，设计耗冷量为1083348kcal／h，设计风量为240000m3／h，库容25600m3；二、三层为低温库房(冻结间、冻结物冷藏间)，设计冷量为3274118kcal／h，设计风量为240000m2／h，库容51200m3。库内设计温度：
①冷藏库：—5℃—（-18℃）
②冻结库：—18℃—（-25℃）
③速冻库：—25℃—（-35℃)以下。
(3)恒温保鲜库：设计冷量为2433234kcal／h(夏季环境温度35℃，库内设计温度+5-（-5℃）)，设计风量为120000m3／h，库容44544m3。
(4)气调冷库：本项目为CA气调冷库，主要由库房、制冷系统、气调系统、气体净化系统、压力平衡装置等组成。库容44544m3。设计库内温度为1-10℃(可控)；湿度：80％-95％；O2含量：1％—8％；CO2含量：3％-10％。气密性：符合有关国际标准，能保证气调系统的正常运行。必要时还应配备除乙烯装置。
(5)本项目冷库采用氨制冷方式。制冷机机房及设备间是冷库的重要组成部分。在平面布置设计中，应使机房及设备间靠近冷库的制冷负荷中心，同时避开库区的主要交通要道。压缩机座的位置应靠近冷负荷最大的冷间。压缩机的指示仪表应面向主要操作走道。两台压缩机突出部位之间的间距应不小于1m。变配电室布置在氨压缩机间的附近。氨机房高度不超过6m。氨机房的火灾危险性分类为乙类，因而在氨机房的设计中要考虑机房的通风和设备的防腐防爆。
办公室、烘衣室、更衣室、休息室及卫生间布置于首层和穿堂附近。
(6)荷载：库房楼面和地面均布活荷载标准值及准永久性系数
如下表：
表4—5：库房楼面和地面均布活荷载标准值及准永久性系数表（表）
序号
房间名称
标准值（KN/㎡）
准永久值系数
1
人行楼梯间
3.5
0.3
2
冷却间、冻结间
15
0.6
3
运货穿堂、站台、收发货间
15
0.4
4
冷却物冷藏间
15
0.8
5
冻结物冷藏间
20
0.8
6
制冰池
20
0.8
7
水库
9h
0.8
8
专用于装隔热材料的阁楼
1.5
0.8
注：1、本表第2-5项适用于堆货高度不超过5m的库房，并已包括叉车运行负荷在内，储存冰蛋、桶装油脂及块