农产品仓储物流加工园区项目可行性研究报告.doc

广州市奕博工程咨询有限公司
可行性研究报告
农产品仓储物流加工园区项目

***
2010-12-24

目录
一、总论 4
（一）项目背景 4
1、项目概要 4
2、开发商概况 4
3、可行性研究报告编制依据 4
（二）项目概况 5
1、项目用地 5
2、建设规模 5
3、主要建筑条件 5
4、项目总投资及融资方案 5
5、综合技术经济指标 5
(三)研究结论 6
（四）该项目住宅部分的团购合作关系 8
二、市场分析与需求预测 9
(一) 南昌市概况及经济发展基本情况： 9
（二）市场分析 10
1、宏观经济分析 10
2、区域房地产市场分析 13
（二）目标消费群体及价格定位 17
1、 本项目的目标消费群体： 17
2、 项目楼盘价格 17
（三）项目优劣势分析 17
1、项目与周边楼盘对比的优势和机会 18
2、项目的劣势和挑战 19
三、小区规划 20
（一）项目整体规划 20
（二） 总体平面布置 20
（三） 用地平衡 21
（四） 住宅设计 21
（五）交通及停车系统 23
（六）绿化景观设计 23
四、工程设计方案 24
（一）建设标准 24
（二）主要建设内容及规模 24
（三）工程方案 25
1、主要建筑设计 25
2、总图规划设计 25
3、规划设计总体框架 26
五、环境保护与节能 27
1、项目场址环境现状 27
2、环境质量标准 28
3、施工时的环境影响及解决措施 28
4、营运期的环保措施： 30
5、节能系统 32
六、项目公用配套工程与消防 33
（一）劳动安全卫生管理 33
（二）公用配套工程 33
（1） 给水 33
（2）排水及去向 33
（3）供电设计 33
（4）燃气 34
（5）垃圾收集 34
（6）智能化设计 34
（三）消防 34
七、组织管理 35
（一）组织管理 35
招投标管理 35
（二）物业管理内容 35
1、前期物业管理 35
2、物业管理公约 36
3、物业管理委托合同 36
八、项目实施进度 37
（一）建设工期 37
（二）项目实施进度安排 37
（三）项目实施进度表 37
九、投资估价及资金筹措 38
（—）投资估算依据 38
（二）开发建设投资估 38
（三）项目投资与筹资计划 38
1、项目投资计划 38
2、资金筹措计划 39
十、财务分析 41
（一）财务评价基础数据与参数选取 41
1、项目计算期及财务基准收益率 41
（二） 开发成本费用 41
（三） 盈利能力分析 41
（四） 不确定性分析 42
1、 敏感性分析 42
2、 临界点分析 42
（五） 财务评价结论 42
十一、社会评价 44
（一） 社会效益分析 44
（二） 项目风险分析 44
（1） 政策风险 44
（2） 市场风险 44
（3） 资金风险 45
（4） 工程风险 45
（5） 社会风险 45
十二、研究结论与建议 46
附表 47

61

第一章 概论
1.1 项目名称
农产品仓储物流加区项目
1.2 建设地址
博白县锦绣东路延长线（玉公二级路东面）
1.4项目建设单位
*******投资有限公司
法人代表：***
1.5 编制单位
广州市奕博建筑咨询有限公司
1.6编制依据
（1）委托书
（2）《关于加快我国现代物流发展的若干意见》（国经贸运行[2001]189号）
（3）《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号）
（4）《博白县十一五工业发展规划》
（5）《关于博白县2008年国民经济和社会发展计划执行情况与2009年国民经济和社会发展计划草案的报告》
（6）《博白县国土资源局关于博白县锦源仓储物流项目建设用地预审的批复》博国土资预审[2010]38号

1.7项目投资估算及资金来源
本项目总投资估算为40000万元。其中固定资产投资 万元，流动资金 万元。
资金来源：银行贷款 万元，项目业主自筹资金 万元。

1.8项目建设规模及内容
于广西博白县博白镇锦绣东路延长线（玉公二级路东面）购地300亩，建设年物流总量为5亿吨公里的集办公、仓储、商品交易、冷储一体化的现代化物流基地。物流园经营范围：以各种货物的运输、配送、周转为主，兼营餐饮、旅业、休闲、娱乐。
新建联合库房一栋，库房总面积5920㎡，组成装货及卸货作业流程场地；(包括:储存、理货、分拣、加工、分类、包装、配装)。
设置一座用于果蔬农副产品的冷藏库,容积为6750m3、建筑面积4080 m2,作为冷链物流。建设一层半砖混结构库房及冷库相关配套设施设备。
新购置普通货车130辆，载重卡车170辆，集装箱及其它物型卡车29辆，新购置各类货架、铲车、叉车、皮带运输机、汽车吊、地磅、计量设备、化验设备、冷冻冷藏设备、包装机械、信息化系统等一批。新建豪华综合大楼一栋，建筑面积10000㎡， 集办公、餐饮、旅业、休闲、娱乐一体，新建员工食堂、职工宿舍楼运动场所、配电房和门卫等建筑5栋，建筑面积5000㎡；并配套道路、绿化、停车场（设置900个停车位）、给排水和变配电等辅助工程。项目总建筑面积25000㎡。
1．8建设单位简介：
*******投资有限公司是以玉林市岭南集团博白县运输总公司、广西博白汽车底盘厂、广西北海博力工程机械有限责任公司、广西博白县得利编织有限公司、广西达华化学工业有限公司、广西博白县东升养殖有限公司为潜力申请注册的新项目公司。
（1）、玉林市岭南集团博白县运输总公司主要经营客运及货运，拥有各种营运车辆350台，平均年营业额为21000万元。
（2）广西博白汽车底盘厂生产汽车底盘部件、汽车内饰件、模具开发、叉车结构件、冲压件等为主，拥有固定资产4500万元人民币。厂房占地面积3万多平方米。主要为柳州上汽通用五菱、万向钱潮（桂林）汽车底盘部件有限公司、桂林玉柴工程机械有限公司生产配套产品，年产值7000多万元人民币，具有复杂型汽车零部件的生产能力。
（3）广西北海博力工程机械有限责任公司位于北海工业园区，占地100亩，主要生产：3-10吨内燃叉车、电瓶叉车、3-5吨集装箱叉车、3级4-6.5米门架叉车、各类特殊属具叉车，3.6-5吨叉吊。销售收入达到28300万元/年。
（4）广西博白县得利编织有限公司主要经营以芒、竹、木、藤等农副产品为原材料的工艺品的手工制作，销售。产品出口远销欧美、东南亚各国，年销售收入3000万元。
（5）广西达华化学工业有限公司以家具用环保涂料油柒的生产销售为主，兼营各种化学溶剂。生产规模较大，年销售额为2600万元。
（6）广西博白县东升种养有限公司以家禽家蓄的养殖、各种名贵花木的种养为主。年营业额为500万元。

第二章 项目建设的背景及必要性
2.1项目背景
博白概况
博白县位于广西东南部，北纬21°38′～22°28′，东经109°32′～110°17′，东与陆川县毗邻，东南与广东省廉江市高桥镇接壤，南与北海市合浦县白沙镇相连，西与钦州市浦北县交界，北与玉林市福绵管理区相依，总面积3835.85平方公里。人口155万，是世界第一大客家人聚居县，隶属玉林市。与广东湛江市以及广西北海、钦州相邻，是沿海与内地的交汇点，具有西部的东部、西部的沿海区位优势，是大西南出海的重要通道。玉林至北海、浦北至化州、博白水鸣至湛江三条高等级公路贯通全县乡镇，黎（塘）湛（江）铁路分别经过县境，是玉林市最靠近机场海港的县。北上南（宁）梧（州）高速公路只半个小时车程，往南上重（庆）湛（江）沿海高速公路仅需10分钟，县城至北海、湛江港口和机场均为100多公里。
在上级党委政府的正确领导下，凭借人杰地灵、风景秀美、资源丰富、区位优越优势，以客家人特有的达观开朗、海纳百川的宽广胸怀和勇于进取、艰苦卓绝的顽强意志，在改革开放和经济建设大潮中，创造了无数辉煌业绩，取得了瞩目的丰硕成果。今天，县委、县政府按照“抢抓发展两大机遇，实施城镇三极拉动，打造农业四大品牌，建设工业五大园区，努力构建和谐博白”的经济发展思路。团结拼搏，勇于开拓，竭尽全力把博白建设成为环北部湾经济区的新兴县。
　　　博白自北朝设县至今已有1400多年的历史，历代人才辈出。博白山川钟毓，风光秀丽，宴石山风景区、云飞嶂万亩草原、千鹤岛、马门滩、伏波祠、绿珠庙等人文自然资源丰富。目前已开发建设亚山温泉旅游度假区、宴石山—南流江—花石嶂风景名胜旅游区、王力故居—王力广场—绿珠庙等名人文化旅游区、千鹤岛—云飞嶂万亩草原—双凤古茶林自然生态等4大重点旅游板块。
　　 博白工农业发展迅猛。全县初步形成了编织工艺、有色金属冶炼与加工、林产化工、健康食品等四大产业集群。编织工艺品出口量居全国首位，是全国最大的编织工艺品生产出口基地，并荣获“中国编织工艺品之都”称号。投资30亿元的广东粤景浆纸、投资5亿元的香港大顺生物、投资1亿元的北京巨典矿业等大工业项目落户博白，建成投产；2006年，投资2.5亿元的江苏伟达集团项目、投资7000万元的广东粤和工业废水回收处理项目，以及广东开平等地的25家金属制造企业到博白投资发展。规划建设由亚山、城东、旺茂、龙潭和文地五个工业园组成、面积3万亩的博白工业集中区，为外来企业落户博白发展解决了用地问题。农业名牌产品有瘦肉型猪、三黄鸡、编织工艺品、优质米、桂圆、糖蔗、荔枝、香蕉、博白蕹菜、速生丰产林、剑麻等，全县种植糖蔗8万亩、速丰桉60多万亩；是全国生猪活储基地、全国畜牧业百强县、广西第一养猪大县，已形成南方较有影响的瘦肉型猪、杂交猪苗、三黄鸡、肉鹅、网箱养鱼五大生产基地，年生猪饲养量约400万头、家禽饲养量约3000 万羽；是广西粮食生产主产区，获“广西水稻免耕技术推广第一县”和“广西十大粮食生产先进县”称号。县内已探明的金、银、铜、钨、瓷土、花岗石、高岭土等金属和非金属矿藏达40多种，是全国十大瓷土生产基地之一，花岗石可采储量达15亿立方米。
　　随着中国—东盟“M”型区域经济合作步伐加快和泛北部湾经济合作区、海峡两岸（广西玉林）农业合作试验区的启动，玉林市南向发展战略凸显。博白作为玉林的南大门，由玉林市的边缘变成加快融入北部湾（广西）经济区的前沿，特别是龙潭镇成为玉林南进战略的前端。博白已成为打造连接玉林与北部湾经济区的滩头阵地和桥头堡，展现出巨大发展潜力。
　　博白在不断完善19座35千伏至220千伏的输变电网络、“三纵三横”高等级公路网络、通信、供水等基础设施的同时，还结合实际，制订了《博白县关于投资办生产性企业优惠办法的若干规定》，从土地、税收等方面给予投资者非常优惠政策。
社会经济发展现状
博白县是个农业大县，2007年末人均耕地0.54亩，属典型的人多地少农业经济比重较大的地区。全县33个乡镇建立了农业技术服务中心，325个行政村配备了农民总技术员。2007年，全县完成国内生产总产值88.41亿元，其中农业产值21.71亿元。
博白县工业生产发展有一定基础，现已形成了机械、制糖、卷烟、化工、电力、建材、矿冶、轻工、塑料、印刷、服装和农副产品加工等工业门类。“绿珠”牌碾米机等数十种工业产品荣获省、国家级优质产品称号和国际大奖，不少产品远销欧美及东南亚国家和地区。乡镇企业取得快速发展。主要产品有烟花爆竹、工业、日用陶瓷、芒竹编织品、建材、罐头食品、叶面肥等。据统计2007年1至7月，开工建设项目14个，到位资金5.7亿元，已投产项目5个，总投资8350万元；上半年，实现工业总产值20.2亿元，比去年同期增长31%。
博白县交通便利，黎湛铁路、国道325线、省道216线过境。贯穿该县东西的浦北至宝圩二级公路博白段、从西北端向东南端的二级公路正紧张施工，年内可竣工投入使用；规划南北走向的绿珠至浦北、东西走向的文地至松旺和水鸣至贵港木格的二级公路正在抓紧推进前期工作；规划贯穿博白县境内的玉林至铁山港高速公路也在筹备之中。有水运航线1条（石柳——沙河），通航里程23公里。县境南距北部湾海岸仅8公里，被国务院列为海南北部湾治海联合开发的重点地区。

　　博白市利用地处粤、桂交界的区位优势和商贸发达、各类市场配套完善的有利条件，大力发展农产品加工物流业。围绕“提升档次、打造品牌，抓好促销，加快发展”的思路，同时，以建设现代物流的理念，制定了加快民营经济和商贸业发展的政策措施，努力建设区域性物流中心，以“大市场、大流通”推动了商贸业的迅猛发展。
初步统计，2008年全县生产总值实现103.27亿元，一举突破百亿元大关，增长12.2%，增速超额完成年计划0.2个百分点。其中:第一产业增加值43.11亿元，增长5.6%；第二产业增加值33.32亿元，增长17.2%，其中工业增加值30.39亿元，增长17.7%；第三产业增加值26.83亿元，增长16.6%。三次产业的比重由去年同期的44.2:31.0:24.8调整为41.7:32.3:26.0，产业结构进一步优化，协调性明显增强。

2.2 项目建设的必要性
2.2.1 发展物流业对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，具有非常重要而深远的意义。 　
　随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获取与产品营销范围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。与此相适应，被普遍认为企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。　我国现代物流发展正处于起步阶段，与先进国家相比尚有很大差距，但市场潜力和发展前景十分广阔。加快我国现代物流发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，具有非常重要而深远的意义。
2001年3月由国家经贸委、铁道部、交通部等六部委联合印发的《关于加快我国现代物流发展的若干意见》，推进了全国各地发展物流产业的进程。随着工业经济的增长，物流经济也将成倍数增长。
2.2.2发展现代农产品物流业，是有效解决“三农”问题、建设社会主义新农村的重要组成部分，对于开拓农村市场意义重大。
博白市农业生产资料和农产品的物流量不仅数量巨大，而且供应非常分散，物流成本很高。发展现代农产品物流，降低农业生产和农产品流通过程中的物流成本，提高农产品流通速度，不仅能为经营主体提供真实、准确的有效信息，减少市场运营过程中的不确定性和盲目性，提高农民的组织化程度和农产品的市场竞争力，使农产品在流通过程中实现增值，而且可以提高农产品的标准化程度和质量安全，减少农产品在运输过程中的损耗，降低和杜绝农产品公共安全事件的爆发，有利于保障城乡居民的根本利益，稳定增加农民收入，推动农业的产业化、现代化进程，提高农业的整体效益。农产品加工与物流协同发展，是提高与实现农产品价值，降低农产品流通成本，解决农户单个家庭小生产和社会大市场这一矛盾的重要手段，也是加快地方农业经济发展，提高人们生活水平，落实国务院有关解决“三农”问题的文件精神的战略举措。优化整合现有农产品物流资源，构筑现代农产品物流体系，加快农产品加工与农产品流通现代化进程，对拉动我市农业经济发展，特别是对推动地方社会经济的发展，有着十分深远的现实意义。
2.2.6 发展现代物流业是经济结构调整的需要
由于市场环境发生了根本变化，产品生命周期越来越短，越来越具有高度的替代性，制造业进入了一个以结构调整为主线的新的发展阶段,抢速度、降成本成为竞争的焦点。由于生产技术和管理水平不断提高，产品生产成本下降的空间越来越小，物流成本的降低就成为关键。只有通过有效的物流管理，才能对市场需求做出快速和灵活的反应，降低生产、流通成本，提高企业市场竞争能力。
2.2.7 发展现代物流业是流通方式创新的需要
随着市场经济体制改革不断深化，我国商品市场出现全局性买方市场的格局，市场竞争日趋激烈。过去单纯靠一买一卖赚取价差的营销方式已很难发展下去，必须向以增值服务为主要竞争手段的物流配送等现代营销方式转型。发展社会主义市场经济，搞好流通极为重要，是消费通过流通来决定生产，大规模的流通方式才能带动大规模生产。因此，要大力支持和推动连锁经营、集中配送等现代流通方式，推动经济发展，提高竞争力。现代物流是流通现代化的核心内容，物流发展程度在很大程度上代表着一个国家流通现代化的水平。

第三章 市场需求与建设规模论证
3．1 博白物流市场需求预测
本项目接收与装卸货物均为集装箱包装，主要物品有白糖、大豆等副食品和农产品，手工编织品如竹编还有汽车配件等。
统计资料表明，2008年，博白客货运周转量为16.12亿吨公里，其中货运量估算达13亿吨公里。这是物流总量现状。按年增长率8%计，到2015年博白的物流总量可达15亿吨公里。
主要物流品种比例测算，大体可按各行业产值确定。预计今年（2009年）工业总产值97亿元，其中编织工艺产业实现产值12亿元以上，矿产开发与金属冶炼产业实现产值15亿元，食品制糖产业实现产值5亿元，日用陶瓷产业实现产值3亿元，林产化工产业实现产值8亿元，烟花爆竹产业实现产值2亿元。农林牧渔业总产值76.3亿元。

3.2建设规模
本项目物流园经营主要物品品种较多，按占博白全部物流市场30%份额计算，在规划期年物流总量约为5亿吨公里，其中通过农产品冷链物流中心冷藏保鲜的农产品达10万吨。由此来确定项目建设规模，按物流半径600公里计，日运输500至600公里，年工作300天计算，物流园应有运输设备总吨位约3300吨。物流园拟购置载重车辆5-8吨130辆，10-15吨170辆，共约3100吨，另有集装箱及其它特型卡车29辆，冷藏车4辆，合计总吨位约3300吨，仓库10000平方米与此规模大体配套。因此，本项目的建设规模是合适的。

第四章 项目选址与建设条件
3.1项目选址与用地
根据物流中心功能对用地的需要，经过多方研究和比较，确定本项目选址在：博白县公园路114号（见附图1），该地原属于博白县对外经济贸易总公司用地。博白县人民政府于2008年11月12日同意了博白县对外经济贸易总公司转让国有土地使用权的批复（详见附件3），广西博白县翔宇物流有限公司于2009年4月14日于博白县土地交易中心交易市场竞拍成功，获得了该地的使用权，详见交易成功确认书（详见附件4）。该地区位优势突出，通信发达，交通运输条件十分优越。
根据博白县建设局颁发的《建设用地规划许可证（地字第450923200910369号），详见附件5》可知，规划总用地面积46607.65㎡，该地用地性质为商住用地，符合博白县的土地利用总体规划。
3.2自然条件
地形、地貌、地质
博白县在广西地理区划中属于桂东南丘陵区。地貌类型复杂多样，有平原、谷地、盆地、丘陵、山地。六万大山余脉从背面入境向西南延伸，形成西北部山区；云开大山余脉从东北面入境，向南延伸，形成从东北至中南部的山区和丘陵区，以及东南部的低丘岗地，西南部的平原谷地和南部的平原、台地。在两大山脉之间形成开阔的博白盆地。南流江（县内河段）的中、下游，形成谷地、平原主要分布于县境东南部和南流江中下游沙河谷地，流域面积有10.02万hm2，占全县总面积的26.12%。由于平原、台地与丘陵交错分布，地势稍有起伏，偶见低丘平地隆起，但总观仍属于平原地貌。
丘陵主要分布在西北部六万大山余脉和东北部云开大山余脉延伸的低山前。面积有24.13万hm2，占全县总面积的62.9%。海拔高程在50-500米之间，其中海拔高程在50-100米之间的低丘（包括台地）有12.77hm2，占全县总面积的32.72%；海拔高程在100-250米之间的中丘有8.53万hm2，占全县总面积的22.4%；海拔高程在250-500米之间的高丘有3.05hm2，占全县总面积的7.94%。
山地主要分布于西北部和东北部的六万、云开大山脉余脉延伸地带和中南部的马子嶂、射广嶂山区，共有面积0.45hm2，约占全县面积的1.17%，海拔高程在500-800之间，800以上的仅有北部的几个主山峰。
境内地层发育较全，由于海水自西南往东北方向入侵，断陷带长期接受云开古陆碎屑物质，沉积—套古生代—新生代地层。古生代—中生代初，由于地壳上升，海水退出，沉积出现间断，因而确实二叠、三叠纪地层。
地质构造比较简单，表面覆盖为第四系残破积粘土层、第四系冲洪积形成的粘土、亚粘土、砂和卵石，以及由各类基岩全风化而成的沙砂性土，土层厚度大多在5m以上，颜色比较大，表现为橙、黄、褐黄、褐红、砖红、紫灰、灰白、灰黄以及灰、黑等色。下伏基岩主要有泥盆系岩和泥灰岩、白垩系砂岩和泥质砂岩、燕山期角砾岩、黄斑岩和混合岩、加里东期花岗闪长岩，这些基岩的上表层绝大多数已经强烈风化，只有极少数地段有中至弱风化岩石自然出露。
水文特征
博白县河溪多，境内有南流江、九洲江、那交河、大坝河、沙陂河、郁江等水系。南流江的支流合江河、绿珠江、乌豆江、小白江、亚山江、水鸣河、江宁河等和其它水系的支流43条，遍布全县各乡镇。县内河流总长度666公里，年径流总量38.44亿立方米。
土壤
在高温和多雨的气候条件下，由母岩风化形成的土壤呈水平地带性分布和垂直地带性分布的规律。县城内山地自然土以石灰土、砂壤土为主，占80%以上，水平分布的为农业耕作土和冲积土。花岗岩、砂岩风化后形成的红壤土、赤红壤土、砂质土。土层较薄，土质疏松，石英、砂质含量大，粘合性差，易于被水侵蚀，形成水土流失。
气候、气象
博白县处于北回归线以南的低纬度地区，北靠大陆南近海洋，境内上空受东亚季风环流控制。年平均风速为2.2米/秒。夏半年盛吹偏南风，带来海洋暖湿空气，形成高温多雨海洋性气候；冬半年受季风影响，多吹偏北风，形成低温干燥的气候，属南亚热带过渡的季风气候，光照充足，气温高，雨水多，湿度大，无霜期长达351天，人称“这里没有冬天”。夏长冬短，夏湿冬干，春季阴雨连绵，夏季台风暴雨多，春秋常有干旱，冬季偶有低温霜冻，气候呈显著的季节性变化。年平均气温为21.9℃，最高月为7月份，月平均气温为28.2℃;最低为1月份，月平均气温为13.4℃。极端最高气温为38.9℃，历年平均气温为36℃，极端最低气温为0.5℃，历年平均值为2.7℃。县城历年平均降雨量为1756.2mm,县内各地年平均降雨量在1600～2100mm之间。县城降雨量最多年份达2381.2mm；降水量最少年份仅1030.9mm，二者差1350mm。
矿产资源
据统计，博白县域矿产资源丰富，种类多且分布广，已探明的有金、银、钛、铜、钨、铁、汞、锰、瓷土、花岗岩、稀有金属铌钽等40多种。其中银、瓷土、花岗石的藏量较大，是全国九大银矿之一和全国十大瓷土基地之一；金矿储量大、品位高；花岗石可采储量达5亿立方米。
3.2 交通运输条件
博白县交通便利，黎湛铁路、国道325线、省道216线过境。贯穿该县东西的浦北至宝圩二级公路博白段、从西北端向东南端的二级公路正紧张施工，年内可竣工投入使用；规划南北走向的绿珠至浦北、东西走向的文地至松旺和水鸣至贵港木格的二级公路正在抓紧推进前期工作；规划贯穿博白县境内的玉林至铁山港高速公路也在筹备之中。有水运航线1条（石柳——沙河），通航里程23公里。县境南距北部湾海岸仅8公里，被国务院列为海南北部湾治海联合开发的重点地区。
本项目位于玉山公路旁，场址紧靠玉山二级公路，交通极为方便。
3.4 供水供电
本项目利用市政供水供电。

第五章 建设方案
5．1工程概况
5.1.1物流项目简介
本项目接收与装卸货物均为集装箱包装，主要物品有白糖、大豆、等副食品和农产品，手工编织品如竹编还有汽车配件等。
5.1.2工艺流程简述(图示)
本物流中心卸货作业流程如下：

装货
储存
进货
送货
装货
分拣
理货
送货

装货作业流程如下：
分拣
配货
运输
配装
配货
分拣
分装
储存
运输
装货
接货
运输

5.1.3工程建设内容：
占地面积46607.65㎡，建筑占地面积10255㎡，建筑总面积约25000m2，主要建设综合楼、宾馆酒店、货运部、储物仓、冷藏库、停车场（900个停车位）等配套设施。主要经济技术指标见表5-1。

表5-1 项目主要技术经济指标一览表
序号
名称
单位
指标
1
项目总投资
万元
15000
2
总占地面积
平方米
46607.65
3
建筑占地面积
平方米
12530
4
总建筑面积
平方米
25000
其中
综合楼
平方米
10000
货运仓
平方米
5920
冷藏库
平方米
4080
职工宿舍
平方米
3800
食堂
平方米
940
配电房
平方米
60
门卫
平方米
40
维修车间
平方米
160
5
劳动定员
人
500
6
全年运转天数
天
300
7
日工作时间
小时
8
8
停车场
个
900

5.1.4主要设备配置
项目主要设备配置情况见表5-2。

表5-2 主要设备配置表
序号
设备名称
规格
单位
数量
1
普通货车
5～8t
辆
130
2
载重卡车
10～15t
辆
170
3
集装箱及其它特型卡车

辆
29
4
货架

个
200
5
移动货架

个
50
6
行车
5～10t
台
15
7
龙门吊
36t
台
3
8
铲车、叉车

台
40
9
地磅
10～20t
台
2
10
计量设备

套
1
11
化验设备

套
1
12
冷冻冷藏设备

套
1
13
包装机械

若干
14
货物整理架

若干
15
液压运送工具

若干

5.2工程总体设计
5.2.1总平面布置
(1) 总平面布置原则
土地充分利用的原则
功能分区明确，工艺流程畅通的原则
符合城市规划，与环境协调的原则
(2)总平面布置
项目所占地块在玉山公路东侧,地块形状不规则,物流园入口拟选在靠近玉山公路旁,并排的临街位置为综合楼，北部安排职工宿舍、食堂等。
中腹部大片地块为停车场。仓库。
5.3 土建工程
物流项目占地面积约70亩，建筑物总建筑面积25000㎡；
（1） 综合楼10000平方米，拟建主楼11层，裙楼三层，每层1200平方米，4-11层每层800平方米，框架结构。基础视地质情况可采用400╳400钢筋砼桩基础。
各楼层使用功能大致安排如下：
一层为宾馆大厅，酒店服务台，商业门面；
二层为酒店大厅、包厢；
三层安排娱乐场地，KTV迪厅等；
四层为物流公司办公区
五层为物流信息中心
六层以上作宾馆客房。
（2） 仓库2栋，共10000平方米，其中一栋为普通货物仓，单层砖混结构，建筑面积5920平方米。根据地质情况基础采用浅基础。
另一栋为冷链冷库，容积6750m3，建筑面积4080 m2，其详细设计说明见5.4、5.5。
（3） 职工宿舍2栋，3800平方米，6层，砖混结构，浅基础。
（4） 食堂1100平方米，单层，砖混结构，浅基础。
（5） 配电房60平方米，单层，砖混结构，浅基础。
（6） 门卫40平方米，单层，砖混结构，浅基础。
（7） 修理间160平方米，单层，砖混结构，浅基础。
（8）停车场，900个停车位，总面积18000平方米。
（9）道路：院内主干道路宽12米，砼路面，总长
5.4 果蔬预冷库和制冷站设计
5.4.1冷库设计
一、设计依据
（1）建设方提供的相关图纸
（2）《冷库设计规范》GB50072-2001
（3）国家现行有关规定、规程和业主提供的技术参数
二、技术参数
1、工程项目所在地气象资料：（地点：广西博白）
（1）夏季室外计算温度：38℃, 年平均气温18～22℃
（2）夏季通风室外计算相对湿度：80%
2、冷库指标：
（1）冷库用途：水果、蔬菜预冷
（2）冷库数量：共27间
（3）设计库温：-2～＋2℃
（4）进货温度：常温
（5）预冷量：不大于单间20-30吨/批次
（6）进出货月台：常温
（7）果蔬预冷库面积：单间面积50㎡，库内净高4m
（8）制冷机房建筑面积：120㎡

单间预冷库参数表：
冷库外形尺寸(mm)
5000*10000*4000mm（h）
保温形式
100mm厚双面彩钢聚氨酯保温板
设计库内温度
-2～＋2℃
果蔬预冷量
20-30吨/批次
果蔬入库温度
常温
出库温度
按实际要求（0～15℃）
设计冷却时间
10H
预冷需求负荷
35KW
三、 制冷系统
1、制冷方式
（1） 各间冷库单配独立的制冷系统
（2） 制冷系统供液方式：采用直接膨胀供液
（3） 制冷工质：氟里昂（R22）
（4） 融霜方式：停机自然化霜或电热融霜
（5） 冷凝方式：风冷式
2、 制冷设备选型说明
（1）压缩机选型：
每间冷库选用1台三洋并联半封闭压缩机组MCF-200PJ（每台机组配2台分体式
风冷冷凝器ACU-S20），压缩机组产冷量为：43.9Kw（工况蒸发温度-10℃，冷凝温度45℃，输入功率18.0Kw）,能满足冷库的预冷负荷需求。该机组特点是：可根据预冷量的多少自动增减载，能量调节分50%和100%两级，节能优势明显。
机组参数表:
半封闭并联机组型号
MCF-200PJ-A
外形尺寸(mm)
1561*622*981mm（h）
使用制冷剂
R22
运行电流（A）
35.1A
储液器容积(L)
114L
冷冻油
太阳3GSD
成品重量（KG）
622KG
（2）冷风机选型：
每间冷库选用2台冷库风机CC-CD19000H，冷风机的总换热量为：43.82Kw，
运转功率为0.8Kw*2台。产品有以下特点：
1） 冷风机采用压花铝箔外装、小型、轻量。
2） 采用紧压铜管的翅片翻边，及加工成波纹状的铝箔翅片，保证了高效的制冷效率。
3） 风机采用低噪音风扇，防护等级高，送风均匀、噪音低，性能可靠。
4） 安装检修方便，接水盘和两侧板可灵活拆卸与清理。
5） 标配带内置加热丝的橡胶排水管，美观且耐用。
三洋冷库风机参数表:
冷库风机型号
CC-CD19000H
外形尺寸(mm)
2624*436*506mm（h）
外壳材料
铝
运行电流（A）
0.8A
风扇直径(mm)
φ400mm
风量
8640m3/h
电融霜功率（Kw）
5.80Kw
成品重量（KG）
105KG

四、电气控制系统
1、冷库系统供电标准：3相交流，使用电压380±5%V，控制电压220V、50Hz。（建设
方负责按图纸要求将电源线缆引至冷库主电控箱内）。
2、冷库控制装置采用意大利美控微电脑控制器，产品含冷库温度、除霜等控制。
3、微电脑控制器可测量冷风机除霜盘管温度，若除霜达到设定温度时，系统会提前中断除霜，防止库内温升过高及其可能产生的危害。系统提供多项参数可供选择，可防止制冷机组出现空转、频繁启动等现象。
4、控制器的操作方便、安全、控制功能简单、出错率低。控制箱体提供自动、手动及紧急停机三种控制模式。
5、遥测库温的传感导线，必须选用屏蔽导线，防止外界干扰。
6、冷库所用的各种金属导线一律用铜芯导线，不使用铝芯线。
7、显示器件使用LED，应能在2米外清楚的读数。报警时除显示外同时有声音信号。
8、显示内容有温度显示、时间显示、程序号显示、指示器显示、动力运行显示、风扇
运行、压缩机运行和超温报警、除霜状态、冷却工作状态、工作程序结束显示和提示等。
五、冷库体部分
1、冷库围护结构类型：
冷库采用具有最好隔热性能的轻质聚氨酯为内心材料的组合式库体，它可以很好地隔离冷库外侧热负荷的侵入，以实现冷冻、冷藏制冷系统的最大效率。本项目冷库壁板、天花及地面保温都采用聚氨脂冷库板现场拼装，冷库保温板的厚度参数如下：
项目内容
聚氨酯保温板厚度
壁板、隔板
100mm
天花板
100mm
地面保温
100mm
2、冷库指标：
（1）冷库保温隔热采用加入一定比例的增强性材料的复合硬质聚氨酯材料。
（2）硬质聚氨酯泡沫塑料其物理及机械性能指标如下：
导热系数： λ＜0.018Kcal/m.h.℃
密 度: 0.04～0.055g/cm3
抗弯强度: ＞2.5Kg/cm2
抗拉强度: ＞2.5Kg/cm2
抗压强度: ＞2.5Kg/cm2
吸水率: ＜0.2Kg/cm2
自熄性: ＜3S（加入阻燃剂）
独立气泡率: ＞95%
尺寸稳定率: ＜±0.5%
无CFC(环保型)
3、隔热板的尺寸、形状制造允许差值
长度尺寸偏差值 ＜±2 mm
宽度尺寸偏差值 ＜±1mm
厚度尺寸偏差值 ＜1%
对角线尺寸偏差值 ＜±2mm
平面度（任意方向） ＜2/1000
4、隔热板整体性能
（1）隔热板的面板与隔热材料的粘结强度＞2.0Kg/cm2。
（2）隔热板的安装结合面无外露的硬质聚氨酯泡沫塑料，结合面无凸凹。
（3）隔热板的板面平整光滑，无有翘曲、划伤、磕碰、凸凹不平的缺陷。
（4）每块隔热板材料、钢板及隔热材料本身都为连续的整体材料，不采用任何方式拼接，也不采用发泡后的隔热材料经切割后再与面板粘结，而必须是直接在模具中的板面在压力下发泡结合的制成品。
（5）隔热板的平面在50 Kg/m2的均布荷载作用下，其挠度＜1/250。
（6）冷库采用外梁结构增强性措施来提高机械强度，不会降低隔热效果。
（7）隔热板的周边材料采用与隔热材料相同的高密度硬质材料，不使用木质材料或其他导热系数较大的材料。
（8）隔热墙板立在土建保温层上部，与外部地面隔离，防止冷桥的产生。
（9）隔热板之间的板缝处，热流量不能大于隔热板热流量的2倍。
（10）隔热板之间的联接结构形式采用偏心钩连接方式，连接机构不得有漏连、虚连现象，其拉力不得低于1471.5N。
5、冷库门
冷库门采用与冷库配套的手拉掩门，库门采用双面彩钢板材，内置聚氨酯保温材料。产品保温密闭性能好，坚固可靠、滑动灵活，产品主要性能：
（1）门孔尺寸：860(W)×1900(H)。
（2）库门厚度：100mm。
(3) 回归方式:自动回归。
（4）驱动方式：手动。
（5）安全锁：无须工具可从库内人手开启。
（6）防露发热丝：防止库门连接处结露。
预冷库冷分配设备均采用氟吊顶式高效空气冷却器，每间选用2台CC-CD19000H空气冷却器，27间库共54台。电机功率为0.8KW×2台/间，共计43.2KW。
货物运输以手推