综合物流园区项目申请立项可行性分析报告.doc

赣州市综合物流园区项目建议书
第一章 总 论

一、项目名称
××市综合物流园区项目
二、项目建议单位概况
1、单位名称：××市现代物流产业领导小组办公室
2、单位概况：2004年，××市委、市政府确定“对接长珠闽，建设新××”发展战略，并启动包括物流服务体系的“十大体系”建设。为加强对××现代物流服务体系建设的领导，加快物流体系建设步伐，2005年4月，××市政府经研究决定成立××市现代物流产业发展协调领导小组，小组几经调整，目前由市政府副市长刘琮任组长，市政府市长助理李坊荣、市政府副秘书长李勃、交通局长谢赣建任副组长，交通局、经贸委、法制办、国资委、发改委、外经贸局、财政局、规划局、国土局、工商局、国检局、国税局、地税局、海关等为成员单位。领导小组下设办公室，初期设在市经贸委，2006年底调整到市交通局，由市交通局负责日常工作。
××市现代物流产业发展协调领导小组成立3年多来，紧紧围绕××市委、市政府提出的“对接长珠闽，建设新××”发展战略，找准位置，主动与市政府各级部门加强联系，充分发挥交通部门与、货运、仓储企业联系密切的优势，经多方调研，组织制订了《××市现代物流业发展规划（2006-2015年）》、《××市“十一五”口岸发展规划》、《××市商贸流通发展规划》等规划文件。出台了《关于××市建立和完善现代物流服务体系的实施意见》、《××市人民政府关于加快发展口岸物流业的意见》（赣市府发［2005］46号文件）、《××市人民政府关于促进物流产业发展的若干政策》（赣市府发［2005］59号文件）、《××市人民政府关于加快发发展汽车货运产业的实施意见》（赣市府发［2005］45号文件）等一系列政策措施，并认真抓好协调实施。近年来，××市现代物流业发展协调领导小组办公室积极协调相关部门培育和规范物流市场，研究解决物流产业发展中的重大问题，牵头组织实施了××城区配送道路体系、“铁海联运”、××物流中心等物流重大项目，密切关注和跟踪全市物流发展态势，及时对全市物流业发展进行了综合统计分析，协调组建了××市物流业协会，组织推动全市物流产业发展，取得了一个又一个丰硕的成果。近年来，××全市物流业得到了迅猛发展，到2007年底，全市有一定规模的各类物流企业由2004年的不足50家增加到300余家，其中仓储企业50余家，货运企业40余家，货代企业200余家，规模以上物流企业（指年主营业务收入在200万元以上的物流企业）由2004年的空白增长到24家。2007年，全市拥有营运性货车17345辆，总吨位数47353吨，单日运输能力为10.7万吨，全年按330天出勤计算，年运输能力达3522万吨。
3、将来建设、经营本项目的单位名称：××综合物流园区项目建设办公室。为抓好本项目的建设，××市委、市政府拟成立“××市综合物流园区项目建设办公室”，为项目建设总协调方，负责本项目相关基础设施建设的资金筹集、企业入园招商和项目建成后的经营管理工作。并根据《××市项目代建制实施办法》，委托专业项目管理公司负责项目建设的全过程管理，以确保项目按期高质量建成。
三、项目简况
1、项目建设性质：新建；项目建设期：2009年1月-2013年12 月。
2、建设地点及用地面积：区位于××市经济技术开发区潭东境内，北起105国道与323国道交叉口，南接京九铁路及××货运南站这一区域，紧依××中心城区环城快速干道，位于××市出口加工区东南侧，占地面积为3143.55亩，净用地面积2991.3亩。
3、项目建设内容:按照设施现代化、硬件智能化、管理信息化的要求，建设集运输配送、现代仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务、展览展销为一体综合性大型物流园区。主要功能分区为“八区两中心，两个配套一个互补”：
“八区”是指工贸配送区、商贸配送区、集中仓储区、包装加工区、中转集散区和铁路南站作业区、保税物流区、无水港服务区。
工贸配送区：占地509.85亩，承担对6个物流节点、各类工业园提供各种大宗生产资料的配送和集中仓储，包括工业原料、粮食、饲料等。
商贸配送区：占地409.65亩，承担市域及中心城区生活资料的供用和配送。
集中仓储区，占地572.1亩，发挥仓库的集中储存保管功能，通过与企业建立供应链联盟，还可以为企业提供集中库存功能和相应的调节功能，从而减少客户对仓库设施的投资和占用。
包装加工区：占地176.4亩，承担的功能是运输包装，也含有商品销售包装，流通加工则主要有贴标签、制作并粘贴条形码等，条件具备的也可以开展商品的简单加工处理。
中转集散区：占地295.05亩，通过与不同等级的物流节点的有效衔接，将本地运往其他地区的货物集零为整组织发运，将其他地区进入本地的部分货物化整为零组织运送，完成货物的集散作业；开展货物分拨、集装箱中转、集装箱拼装拆箱等业务。
铁路南站作业区，占地500亩，承担货物对集装中转、集装箱的拼装拆箱等功能。
保税物流区：占地192.6亩，涵盖了海关直通监管点、公共保税仓库、出口监管仓库等进出口保税的各项功能。
无水港服务区：占地132.75亩，指在内陆地区建立的具有报关、报验、签发、提单等港口服务功能的物流中心。
“两中心”指信息中心和服务中心。
信息中心：占地73.65亩，承担物流园区的信息汇集地，提供订货、储存、加工、运输、销售的服务信息及客户需要的物流服务相关信息；物流园区还可以通过物流作业信息，控制相关的物流过程，实施集成化管理。
服务中心：占地40.2亩，承担一体化运作的物流公共支持系统服务。如设立综合服务中心、维修保养厂、加油站、清洗站等设施；同时还可开展诸如通关、保税、法律、结算、需求预测、咨询、培训、技术开发等增值服务。
“两个配套”：生活配套服务区：主要承担潭东小城镇建设、综合物流园区和出口加工区的生活配套服务；行政服务区：为物流园区和出口加工区提供相应的行政、商贸、科研等功能。
“一个互补”：是指出口加工区和综合物流园区相互之间的功能互补，包括生产资料的配送、运输等物流服务，是物流园区服务外贸出口最主要的业务方向，可使外贸出口更加便捷，也更有利于外资企业入驻出口加工区。
“八区两中心，两个配套一个互补”使××综合均达到现代物流、电子商务、金融服务等功能配套齐全的要求。项目总建筑面积为：172万平方米,其中仓储建筑面积96万平方米。(注：不包括生活配套服务区建筑面积)
四、项目主要经济技术指标
项目所需总投资额：该项目总投资为331790万元，建筑安装工程费212550万元，其他费72900万元，预备费22837万元，建设期利息23503万元。
资金来源：本项目建设资金来源为通过引进战略投资者企业投资，二是投资企业向银行贷款资金。
效益情况：该项目建成后，可创造18000～20000个就业机会；10年内贡献累计大约30-32亿元税收；与××中心城区四大工业园相互配合，整合当地三大产业集群及六大主导产业产品的生产、运输、仓储、展示和销售企业，增强××在赣粤闽湘四省结合部区域内的竞争力，带动相关产业的发展。
表1—1 主要技术经济指标汇总表
序号
项 目
单位
主要技术经济指标
一
规划用地面积
亩
3143.55
二
总建筑面积
万平方米
172
1
仓储建筑面积
万平方米
96
2
综合服务大厦\酒店建筑面积
万平方米
7.5
3
各类多层设施建筑面积
万平方米
56.5
4
钢构大棚建筑面积
万平方米
34（计入仓储面积）
三
主要建筑物层高、结构

1
立体仓库

十层框剪结构，层高4.5米
2
办公综合楼及酒店

高层框剪结构，层高3.5米
3
钢构棚

单层，层高6-7.5米
4
其他

多层框架或砖混，层高3.5-4.5米
四
建筑相关控制指标

1
投资强度
万元/亩
105.55 (控制指标值：≥100万元/亩)
1
容积率

0.82(控制指标≥0.80)
2
建筑系数

48.7％（控制指标值：≥30%）
4
办公生活设施用地面积占　　总面积比例

3.62%(控制指标值：≤7%)
3
绿化率

18%(控制指标值：≤20%)
6
设计日货物流通量
万吨
12.5(用地控制指标：32吨/亩)
五
经济指标

1
项目建设投资
万元
308287
2
正常运营年份年营业额
万元
149600
4
项目财务净现值（10年研究期）
基准财务收益率取14%
119031.99万元(所得税前)；　　　　39032.43万元(所得税后)
5
财务内部收益率
％
　22.17%(所得税前)；　　16.72%(所得税后)
第二章 项目建设的必要性

一、项目区概况
××市位于赣江上游，江西南部，简称赣南。东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安、抚州两地区。处于我国东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，也是内地通向东南沿海的重要通道之一。
××市是江西省最大的行政区，本市辖1区2市15县，总面积3.94万平方千米，其中市区建成区面积(章贡区和××经济技术开发区)40.28平方千米,耕地面积29.29万公顷，森林面积271.3万公顷，森林覆盖率为74.2%。2006年末总人口845.69万人，其中市辖区56.91万人(非农业人口36.19万人)，人口自然增长率8.11‰。
××市地处南岭、武夷、诸广三大山脉交接地区，地势四周高，中间低。地貌以丘陵、山地为主，占全市土地面积的83％。
××市位于东径113゜54’——116゜38’，北纬24゜29’——27゜09’之间，处于中亚热带南缘，属典型的亚热带湿润季风气候。市内农业自然资源丰富，尤其是以发展橙、柚为主的柑桔生产的自然条件被中国科学院南方山区综考队认为在全国堪称得天优厚，赣南适宜建为全国的柑桔商品生产基地。本市是江西省的一个农业大区和经济作物主产区，现已建成为全国的重点林区和全省的糖业、烟叶、桔生产基地，国家有关部门先后命名市内的信丰县为脐橙之乡、南康市为中国甜柚之乡、安远县为中国九龙蜜柚之乡、寻乌县为中国蜜桔之乡、大余县为中国瑞香之乡；石城县为中国白莲之乡、崇义县为中国毛竹之乡、赣县为中国板鸭之乡、会昌县为中国肉兔之乡。
××市矿产资源以有色、稀有金属矿为主，素有“世界钨都”和“稀有金属不稀有”之称。钨已探明的储量占世界第一。稀土探明储量居全国第二。被称为江西省矿产资源中的“五朵金花”即钨、铜、稀土、钽铌，除铜之外其余四种主要分部在赣南。经过建国后的开采建设，××成了全国重点有色金属基地之一。
经过几十年的发展，××全市已经形成以传统产业为主的门类较全的工业体系，在全国统一划定的37个工业行业大类中，涉及35个行业大类。近几年，特别是2001年实施主攻工业战略以来，全市突出重点抓大做强，集中力量培植壮大以稀土、钨为主的有色冶金工业，以烟、酒为主的食品工业和生物制药三大产业，不断改造提升以汽车（摩托车）零部件为主的机电制造业、以新型干法水泥为主的建材工业，引进发展以造纸制鞋和服装纺织为主的轻纺业，现已成为全市工业的六大优势产业。这六大优势产业涉及16个行业，拥有规模以上工业企业274户，占全市规模以上工业企业的58%。2007年，全市规模以上工业企业完成工业增加值173.09亿元。规模以上工业经济效益综合指数199.23%，比上年同期提高27.08个百分点。资本保值增值率为121.59%，提高3.3个百分点。实现销售收入540亿元，增长47%。实现利税总额62亿元，增长46%。其中，利润总额28亿元，增长47%。企业亏损面为15.95%，比上年减少3.26个百分点。产业建设效益更加突显，六大主导产业实现盈利25亿元，增长46%，新增利润的88%来自于六大主导产业。六大优势产业已经成为全市工业快速稳定发展的龙头和实现利税的主要来源，对整个工业起着强劲的支撑和带动作用，也为××工业的进一步发展奠定了良好的产业基础。
二、项目背景
（一）××物流业现状
1、公路物流：
2007年全市公路货运总量为3719万吨，我市公路货运车辆为28065辆，总吨位为63695吨。（其中，中心城区7352辆、吨位为25938吨；赣县2438辆，吨位为3652吨）
2007年，全市完成货运量3719万吨，货物周转量356123万吨公里，同比增长5.1%和6.2%.（按运力的权重进行估算，中心城区及赣县的货物量约1300万吨。）
其中，经××市口岸查验的集装箱进口量2.2974万吨，出口量2.3307万吨，总计4.6281万吨。（注：基于沿海地区的区位优势，我市很多的进出口业务没有在××报关，而是到广州、深圳、厦门等地报关，据业内人士保守估计，我市每年的出口货物有80-100万吨，进口货物有10-20万吨，绝大多数是外地报关、清关，未能进入我市口岸查验的统计范围内。）
××市公路运输货物的主要种类有以下17种：煤炭及制品、石油天然气及制品、金属矿石、钢铁、矿物性建筑材料、水泥、木材、非金属矿石、化肥及农药、盐、粮食、机械设备和电器、化工原料及制品、有色金属、轻工医药产品、农林牧副渔业产品、其他。
××市生产的农产品包括：谷物、豆类、薯类、油料、甘蔗、烟叶、蔬菜、瓜、脐橙；工业产品包括：原煤、铜精矿、锌精矿、钨精矿、饲料、饮料酒、卷烟、服装、皮鞋、家具、人造板、机制纸、纸箱、电石、油漆、水泥、塑料、钢材、铝材、发电设备、灯具、稀土、钨钼材料、萤石精粉、氢氟酸。
2、铁路物流
2007年××车务段分品类统计装车66879车皮，发送3883962吨。2007年××车务段卸车分品类统计卸车129865车皮，卸车7678277吨。××车务段管辖的货运站有“峡江、八都、吉水、吉安、吉安南、泰和、兴国、赣县、××东、××南、南康、信丰、龙南、定南、于都、西江、瑞金”，其中：2007年××东站装车分品类统计装车2923车皮，发送119145吨；卸车24953车皮，卸车1361014吨。2007年××南站装车分品类统计装车940车皮，发送57245吨；卸车9592车皮，卸车584818吨。2007年赣县站装车分品类统计装车2615车皮，发送157695吨；卸车1245车皮，卸车74628吨.。2007年南康站装车分品类统计装车1409车皮，发送85097吨；卸车3191车皮，卸车192909吨.。
3、水运物流
在河运方面，××现有内河通航里程790公里，货运码头3991个，年货物吞吐量616万吨。
4、航运物流情况
在航空建设方面，××现有民航机场1个，开通了××至北京、上海、重庆、南昌、广州、深圳、厦门、珠海等地航线和往返航班，预留了空港物流园区发展用地。
5、物流仓储
在仓储业建设方面，现有仓储企业56家，仓储面积41万平方米。仓储及装卸设备陈旧，机械化总体水平较低。
我市成一定规模的物流仓储服务业，基本处于空白状态。各大市场的仓储容量异常紧张，尤其是赣南贸易广场，因为缺乏仓储容量以致展览和仓储功能没有分开，市场内拥挤不堪，车辆进出极端困难。
（二）近年来物流业发展的新态势
近年来，××市委、市政府立足于××市“承东接西、沟通南北”独特的区位优势，提出“对接长珠闽，建设新××”发展战略，并通过包括完善物流服务等“十大体系”建设，创新体制机制，加快与“长珠闽”地区的对接，实现××追赶型、跨越式发展。
“十五”以来，××工业化步伐加快，工业发展进入快车道，以稀土、钨、氟盐化工、机械、食品、新型建材、生物制药和电子信息等支柱产业和工业园区成为主要增长极，带动消费品市场需求旺盛，对外贸易高速发展，农业产业化水平不断提高，推动了××商贸物流业进入新的发展时期。
1、 物流需求不断扩大，物流总量迅猛增长
近年来商贸物流业呈平稳较快增长。2001年至2007年，商贸物流业增加值快速增长；全市货运量从1750万吨增加到5300万吨，年均增长17.2%；货物周转量从16.8亿吨公里增加到48.9亿吨公里，年均增长16.5%。物流需求增长主要源于四个方面：一是工业和经济外向度持续提高；二是区域性专业化市场辐射半径不断扩大；三是支柱特色产业向工业园区和开发区集聚；四是农产品基地化和商品量大幅增加。
2、基础设施不断完善，有力支撑物流业发展
近年来，××交通飞速发展，形成了水陆空立体运输网络。目前，京九铁路、赣龙铁路、赣粤高速、昌厦一级公路已贯穿全线，成厦、昆厦、赣韶等高速公路××段正在建设中，济南经××到广州、大庆经××到广州高速公路正在规划中。××市到广州、深圳、珠海、东莞、厦门等地的车程均只需5-6个小时；4D级的××新黄金机场已经建成投入使用，开通了至北京、上海、广州、厦门、南昌等地的航线。便捷完善的交通为××现代物流业提供快捷、优质、安全、便利的服务；此外，发达的通信网络为发展现代物流业提供了信息技术支持，基本适应当前物流业发展需求。××处于深圳、广州、厦门、长沙、南昌和汕头六大城市间的几何中心，从空间地理布局上考察，××最有希望成为区域性的中心城市。也必将成为沿海地区客商和企业向中西部地区转移的首选城市之一。
3、物流企业不断壮大，企业理念开始转变
至2007年底，××全市有规模以上物流企业24家，近年来涌现了××邮政物流公司、××港物流公司、××市宏运仓储服务有限公司、××鑫马实业有限公司、××智信汽车有限公司等一大批代表着专业化、社会化发展方向的第三方物流的明星企业。物流企业的服务功能不断增强，服务水平不断提高。与此同时，一些企业开始接受现代商贸物流理念，积极探索加强商贸物流管理的有效形式和方法。部分大企业将企业采购、仓储和配送职能统一整合，实行一体化供应链管理，降低企业采购成本，提高仓储利用率，加快资金的周转。有些中小企业还把商贸物流业务从核心业务中分离出来，实行业务外包或与商贸物流企业建立长期合作伙伴关系，摆脱繁杂的运输、仓储事务，集中精力抓企业发展和市场竞争。
4、发展软环境不断改善，政府部门服务意识增强
近年来，××市委、市政府先后出台了《××市人民政府关于印发××市商贸流通发展规划的通知》、《××市现代物流产业发展纲要（2006—2015年）》等指导全市物流发展的纲领性文件。由市政府牵头，会同相关部门组成的协调机制和联席会议制度，为现代物流的发展提供了组织保障。口岸大通关形成的区域快速通关平台，实现了省内通关一体化，区域通关快速化，建立了与周边主要口岸 “属地报关，口岸验收”的通关模式，开通“赣粤港”直通口岸通道。出台了鲜活农产品绿色通道优惠政策，××市货物进出口的物流时间明显缩短，费用大幅下降。
通过近年来××市物流服务体系建设的纵深推进，全市商贸物流业获得了长足发展。但在××市作为赣粤闽湘四省通衢物流中心和江西南部重要物流节点，在综合性大型物流园区建设方面却较物流业的发展相对滞后。当前××打造商贸大流通平台和四省通衢的区域性现代中心城市，正急切呼唤一个设施现代化、硬件智能化、管理信息化，集运输配送、现代仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务、展览展销为一体综合性大型物流园区。因此，××市现代物流业发展协调领导小组办公室提出建设××市综合物流园区。拟通过项目的建设，利用现代物流的产业推动力，整合××现有的工农商贸产业；北连南拓、东接西引，将××丰富的资源与外地的资金技术充分联动起来，相互补充、相互融合。同时又能牵引旧的交通与市政格局，促进全市物流产业升级换代。从而为××打造全国重要的有色金属产业集群提供强大的基础设施及行业配套支持，实现××在中部地区的率先崛起。
三、项目建设的必要性
1、建设××市综合物流园区是迎合世界物流业发展的潮流，积极参与我国区域物流大布局的需要。
近年来，世界物流发展呈现出以下七大趋势。一、物流进入全球化发展时代　20世纪80年代掀起了跨国经营和产品本地化生产的波浪，90年代进而形成了经济全球化的大潮。国际化采购、国际化生产、国际化销售格局的形成，伴随而来的是国际化物流。如果没有顺畅的国际物流，国际贸易就不会扩大，跨国生产和全球采购也就难以实现。反过来，在国际化大生产、国际资本大流动、国际贸易大发展、全球经济一体化日益进展的新经济格局中，也迫切要求国际物流走向全球化经营。近些年来国际跨国物流企业，如美国总统轮船、联邦快递，丹麦马士基，日本通运、佐川急便、德国西门子等都在角逐世界物流市场，与他们供应链中的生产企业结伴进人各国物流领域。这些大型跨国物流公司，由原来雄据国际海、陆、空运输市场，进而深入各国参与物流基础设施和物流枢纽建设，一步步地完善了跨国物流网络框架和主干线与支线的衔接，使国际物流网实现了彻底的贯通和触角的终极化。借助经济全球化的大好良机，通过融资、贷款、援助、合资、合作等种种形式把游资投入到世界各地最关键的物流环节，如：港口、码头、公路、物流园区、集装箱终端，建立了自己的投资主体地位，确保了国际物流的畅通无阻，从而进一步拓宽了国际物流通道，促进了全球物流的大循环，把现代物流推向了全球化发展的新时代。二、物流向更高阶段发展　　在物流的概念和定义方面，随着经济的发展和企业在激烈的市场竞争的群体优势化，物流的作用显得单一和不足。物流必须与生产、采购、销售以及信息相结合，形成整体优势，才能适应新的竞争环境，企业只有在发挥核心竞争力的同时，与自己的上游企业和下游企业结成联盟，参加由优秀的生产者、原材料供应者、产品批发商、零售商、物流企业乃至相关的金融、保险、信息、咨询等企业优势组合的同盟体，才能维持生存和发展。由于逐渐由单个企业与单个企业之间的竞争，转向了企业群体与企业群体之间的竞争，物流的功能便显得乏力，只有形成供应链才能满足这种竞争的需要，所以，作为一种重要的发展趋势，物流渐渐地被涵盖在供应链管理之中，或者说物流向更高的阶段发展了。美国物流管理协会1998年已经在原有物流定义的开头加上了“物流是供应链流程的一部分”的内容。当然，这并不等于供应链就代替了物流的地位和作用，更不能理解为物流已经不重要。供应链的有效实施需要具备一定条件，比如供应链成员企业的诚信度和合作精神，这是最起码的要素。我国目前阶段，主要解决的问题仍然是物流，但这也不等于说我国不能开展供应链管理，跨越式发展也是可能的。三、物流向外围延伸　　物流由于是一门新兴的产业，不到一百年的成长历史，所以，物流的范围和主攻方向一直随着经济的发展、科技的进步、消费者需要等外在因素的变化而不断地调整和完善自己。开始阶段，物流主要指的是产品离开生产线以后的包装、运输、装卸搬运、保管、流通加工及信息传递，主要服务于企业的产品销售活动；后来物流的范围扩大到原材料采购和生产领域，侧重于加强企业服务和企业竞争力；再后来物流由PD概念转向Logistics、订货处理、退货物流等内容的同时，把重点转向对物流配送和物流活动的策划与管理，物流的地位也提升至企业经营管理和企业经营战略的高度。近些年新的倾向是把物流进一步向外围延伸，与通关、商检相连，与商流、资金流、信息流捆绑在一起，把物流纳入到生产、流通与销售的整个经济领域。企业不仅把物流看作为降低成本、提高服务水平、加强企业竞争力、创造“第三利润”的源泉，而且还把物流提升到经济的增长点、经济发展的支柱和关键产业的高度。四、物流转向消费者　　在新经济时代，因社会商品极大丰富，买方市场矛盾突出，买者是“上帝”，生产者、供应者、服务业者都把传统的以“自我”为中心，转为以“消费者”为中心。生产企业在制定商品价格时，过去主要以市场情况决定，现在已不是由市场支配价格，而是由消费者支配价格，生产者要调查消费者能承受或消费者希望的价格标准，然后再考虑划给分销商、物流企业的利润，最后决定自己的产品出厂价格。这是买方市场中企业之间销售竞争激化；消费者要求多样化、个性化；消费者可以通过网络进行购物，选择的范围是国际性的，因此，生产企业已无法自行决定价格，考虑问题的角度也由自己的角度转向了消费者。物流服务也随着生产企业的转变而转变，由过去的服务于生产，转向现在的服务于消费者。比如为居民提供搬家服务的搬家公司；为居民邮寄小件包裹以及代送礼品、代运高尔夫和滑雪用具的“宅急送”公司；为长期出差职工保管家具和贵重物品的仓库等，都是物流企业转向最终消费者的例证。为了适应消费者的需要，运输企业增加了冷藏运输车辆，仓库企业大量增建冷冻仓库，形成一贯制冷链物流体制，牛奶、肉蛋、海产品、蔬菜、水果等一律冷藏、冷冻化流通。五、物流注重社会效益　　在环境矛盾越来越突出，环境保护越来越受到重视的现代社会，物流企业已不能只考虑经济效益，而必须遵守环保法规，减少卡车噪音、废气公害，注重社会效益，这就是“绿色物流”。为了社会效益，有的国家已考虑限制卡车运输，鼓励铁路运输。卡车在繁华市区装卸货物要求关闭发动机，以减少废气排放量；有的国家已做出规定，电视机、电冰箱等大件废旧家用电器，由生产企业负责回收和再生利用。六、物流追求附加价值　　在物流服务项目增多、水平提高的情况下，物流企业的成本上升，利润下降，为了维持生存，寻求发展，物流企业不得不追求附加价值，大范围地承揽业务。过去物流企业进行流通加工时，一般都限于拴价签、贴条形码等简单作业；现在流通加工业务的范围已大大拓宽，比如进口衣料的染色、刺绣、机器检验、组装等多种流通加工服务。许多过去只提供运输、仓储、包装服务的物流专业企业，现在大量向第三方物流企业转化，以追求附加价值收人。近些年来世界各国的第三方物流发展迅猛，据有关资料记载，“美国1995年第三方物流市场规模为200亿美元，仅占当年物流市场总量的25％。到了2005年，美国第三方物流市场规模猛增至1700亿美元，占全美物流市场的70％。七、物流趋向信息化、电子化、高科技化　　由于各种信息平台、电子数据交换系统（EDI）、事务处理系统（TPS）、管理信息系统（MIS）、决策支持系统（DSS）、销售时点信息系统（POS）、地理信息系统（GIS）、全球卫星定位系统（GPS）、智能交通运输系统（ITS）等信息处理和条形码技术、射频标识技术在物流中的广泛运用，大大增强了运输、保管、装卸搬运、包装、流通加工、配送等物流各环节的功能，使物流与商流、资金流、信息流融为一体，提升了生产、流通和消费的综合效益，恰似给物流安上了一个腾飞的翅膀，实现了物流跨越式发展。除了智能化交通运输外，无人搬运小车、机器人堆码、无人操作叉车、自动分类分拣系统、无纸化办公系统等现代物流技术，都大大地提高了物流机械化、自动化和智能化水平。同时，由于信息化、电子化技术、模块化技术、仿真技术等在物流中的应用，使利用虚拟仓库、虚拟银行的供应链管理如鱼得水、如虎添翼，使物流迈向了一个崭新的发展阶段。
物流产业作为新兴的服务型产业，在全球范围内已进入快速发展阶段。在国际性大物流格局的布局之下，必然会带来一些新兴产业与城市的兴起，一些旧的经济中心也会衰落。这样的经济整合正悄然开始。比较典型的例子就是中部地区由于在前一波以国际贸易为主的物流布局中处于劣势，导致出现了所谓“中部塌陷”的现象。在新一波的扩大内需为主的物流布网拓展中，××要实现在中部地区率先崛起，就必须积极参与物流网络节点布局，通过建设一个综合性的大型物流园区，3-4个物流服务中心，以物流园区为节点和“纽带”，物流服务中心为触角，带动××域内企业参与国内、国际大市场的经济律动。
2、 建设××综合物流园区是满足××物流市场需求不断增长的需要
××物流需求市场空间巨大。一是经济总量增大。2007年国内生产总值突破700亿元大关（为701.7亿元），列全省第二位，社会消费品零售总额216.3亿元。工业经济快速发展，二产占GDP比重逐年提高，2007年达到38.9%，工业对全市经济增长的贡献率为57%。二是沿海产业与投资的内迁，对我市的工业生产形成了明显的拉动作用。“十五”期间，投资较多、货运量较大的新型建材、机电制造、现代轻纺工业已成为我市支柱产业，2007年以上产业增加值达144.8亿元，占全市工业总产值的40%。外贸出口企业强势发展，大型物资生产和运输明显增加。2007年全市完成综合货运量6092万吨，规模以上工业企业年出厂产品运输总重量为1821万吨，入厂原材料运输总重量为1973万吨。三是开放型经济发展迅猛，经济外向度加速提升。全市16个工业园区已吸纳了大量原料、市场两头在外的企业入驻，2007年各工业园累计实际到位资金96.13亿元，入园企业1176户，完成工业增加值114亿元，实现销售收入209.6亿元，增长55%，实交税金16.14亿元，增长120%，安置就业21.3万人，增长59%。四是商品交易市场日趋发达。到2007年底全市共有商品市场379个，消费品市场336个，生产资料市场32个，生产要素市场11个，入场经营企业18633户，市场交易总面积超过150万平方米，年成交额达275亿元。中心城区已建成百货、食品、水果、建材、家具、农资等大型专业市场六座。
××对第三方物流的需求日益增长。面对日趋激烈的市场竞争，我市部分企业开始把物流业务外包给专业公司，集中精力提高和扩大主业。外资企业对第三方物流的需求更为迫切，一些外资企业已实施第三方物流管理。同时，随着经济结构的调整，技术含量高、附加值高的机电、信息类产品比重日益提高，对现代物流服务的需求更为强烈。
××急切呼唤现代物流。近年来，××市物流业虽然得到了发展，但仍属于传统物流阶段，无论是组织结构、运作方式，还是经济效益和社会效益离现代物流的要求和目标还有很大的距离。存在的问题主要表现在：第一，观念问题。虽然全市通讯、数据处理能力提高很快，但工商企业和物流企业的信息化水平较低，企业固定资产投资中用于信息化的投资不到5%，企业中MRP、ERP管理系统普及率不到1%。同时，多数企业仍热衷于自己建车队、仓库，不愿把物流业务交给第三方物流公司，据对463户规模以上工业企业调查,企业自有货车2660台,占全市营运货车总数的22.3%，物流相当程度上停留在传统物流层面上，已成为经济持续发展的瓶颈。第二，管理体制问题。物流要素分属不同行业和管理部门，各自独立发展，物流资源分布散乱，信息系统自成体系，与现代物流理念相矛盾，现有物流资源的整合难度较大。第三，经济发展缺乏集群优势，货源支撑不足。由于经济基础差，总量小，特别是较工业相对发达地区明显落后，没有形成企业集群发展和产品链式延伸，现有资源优势未能转化为产业优势，市场货源有限，大宗货物少，制约了现代物流的发展。第四，基础条件仍然薄弱。运输条件除了铁路、公路初具发展雏形外，运输配套设施、航空、港口站场建设明显滞后，尚未形成辐射范围广、运转便捷高效的立体交通运输体系。同时，我市的物流基础设施如仓储设施，大多是六、七十年代的陈旧建筑，装运机械化水平低，普遍缺乏自动监控设备，尤其是缺乏现代物流所必需的网络信息设施，没有形成全市货品统一编码，没有形成运输、仓储、结算、保险、通关信息平台，没有保税仓与合格的海关查验场，制约了物流功能的发挥和效率的提高。第五，物流企业规模和水平问题。国外先进国家集装箱运输方式占全部货运量的95%，我市不到1%。全市营运性运输工具90%以上集中在个体运输户中，组织化程度低，利用率为50%左右。现有物流企业和物流设施规模都比较小，基本还处于零散、量小、无序状态，缺乏功能齐全、竞争力强的物流骨干企业，第三方物流企业几近空白。第六，人才短缺问题。目前我市现代物流教育培训处于启步阶段，物流人才严重不足，特别是高级物流人才稀缺，是制约现代物流业发展的一个较为突出的“瓶颈”。
3、建设××综合物流园区是促进××中心城区工业跨越式发展的需要

××中心城区工业园区分布示意图
××市中心城区包括章贡区、经济技术开发区、赣县、南康市，中心区100平方公里区域范围内现有赣县红金工业园区、沙河工业园区、黄金工业园区、水西工业园区4个园区和赣县洋塘、储潭2个工业小区。以上园区工业产值占××全市工业产值的40%以上，提供的税收占全市工业产值的50%以上，是全市工业产业集群的重要支撑平台。
受传统计划经济体制的影响，××市相当多企业仍然保留着“大而全”、“小而全”的经营组织方式，从原材料采购到产品销售过程中的一系列物流活动主要依靠企业内部组织的自我服务完成。据调查，在工业企业中，36％和46％的原材料物流由企业自身和供应方企业承担，而由第三方物流企业承担的仅为18％。产品销售物流中由企业自理、企业自理与第三方物流企业共同承担比例分别是24.1％和59.8％，而由第三方物流企业承担的仅为16.1％。而沿海发达地区产品销售物流中第三方物流企业承担的比例却高达65%,第三方物流专业、低成本的优势是显而易见的，由此可见，××企业要真正做到“物畅其流”，融入全国乃至国际市场，实现企业跨越式发展，必须有为各类企业提供综合物流服务的大型物流园区作支撑。
近年来，国内外多家知名企业看中江西的地理优势，曾多次考察想在江西建立产品分销配送中心，均因现代物流基础设施(园区仓储)不理想而只好弃赣入湘。由此可见，江西××综合物流园区的建设将充分发挥现代物流业在降低生产流通成本、提高流通效率、提升企业竞争力、实现工业经济高效运行、调整产业结构等方面的积极作用，它将为推进××市特别是中心城区工业进一步高速发展，提供强有力的支持。 
4、建设××综合物流园区是满足××商贸发展升级、农业产业化和建设和谐社会主义新农村的需要
大力发展现代商贸流通业，是提高经济运行质量和效率，优化产业结构和经济结构，培育新的经济增长点，增强综合竞争力，以及整顿和规范市场经济秩序，完善市场经济体制，适应我国加入世贸组织后新形势的重要途径。
××综合物流园的建成，将进一步促进××市流通业发展升级，进而实现××市商贸的现代化和国际化，提升××市国民经济综合竞争能力和社会发展整体素质。
目前，××市的特色农业正朝着产业化和工业化推进，其中以脐橙为代表的果业、以于都屏山牧场为代表的奶业、以及城郊设施农业、休闲农业、茶、蔬、烟、生猪、蛋品、家禽、水产品等均已形成一定的产业规模，出现了赣南脐橙、沙地板鸭、友家食品、阳埠腐竹等一大批公司和品牌农产品，全市农产品加工销售收入每年都在100亿元以上，其中60％以上销往粤港澳,30%销往海西经济区和长三角经济区。××综合物流园区的建设将进一步满足××市农业发展和产业升级的需要。
新农村建设并不意味着城镇化进程的减缓。促进××在中部地区率先崛起，最重要的战略途径应当是加快推进××的城镇化进程。与东部沿海地区相比，××发展差距的一个重要表现是人口和产业的聚集程度明显偏低，目前的城市化率仅有32%。若每年城市化率提高一个百分点，要达到目前全国的平均水平至少还需要10年时间，要达到沿海地区的水平则需要的时间更长。而且，目前××尚不具有较强集聚和辐射能力。因此，××需要加快城市化进程，使××尽快成为赣粤闽湘四省通衢，成为中部崛起的支撑点和增长点，形成以中心城区为依托，县城和小城镇为基础的现代城镇体系。同时，以城市为依托和纽带，通过城市来整合资源、产业、市场和区域，形成强大的发展合力，促进××经济的集约化经营和规模化发展。
城市、产业结构、市场体系将成为解决三农问题的关键词。城市作为一个发展极能够把周围的农村带进产业结构，进入市场大循环；同时，成为一个发展极的城市，随着产业的壮大，又有力量从市场获得各种资源、要素，并使之流向农村。这种漫长的演变，其对于农村的作用在于，使得农民工就近转化为产业工人，得以大量农民在城市定居转为城市居民，进而引致农村土地制度的变革。
××作为中部地区的南大门，在全国率先开展了社会主义新农村建设的探索，虽然在建设社会主义新农村方面任重道远，但因先发以及区位的原因，具有独有的优势。其中关键性的优势在于毗邻珠三角，交通便捷，有发展生态农业和