农副产品商贸物流交易市场改扩建项目可行性论证报告.doc

农副产品商贸物流交易市场改扩建项目
可行性研究报告

编制单位：
编制时间：二○一三 年 八 月

目 录
第一章 总 论 1
1.1 项目概况 1
1.1.1 项目名称 1
1.1.2 项目建设单位 1
1.1.3 项目拟建地点 1
1.1.4 项目产品简介 1
1.1.5 产品主要用途 1
1.1.6 项目现状 2
1.2 报告编制的依据和内容 2
1.2.1 报告编制的依据 2
1.2.2 报告编制原则 3
1.2.3 编制内容 3
1.3 项目提出的背景、投资的必要性和经济意义 4
1.3.1 项目提出的背景 4
1.3.2 投资的必要性 5
1.3.3 项目的经济意义 9
1.4 项目建设规模及内容 9
1.5 项目进度安排 9
1.6 项目总投资估算及资金筹措 9
1.7 主要经济技术指标 10
第二章 市场需求预测 12
2.1 热交换器的发展现状 12
2.1.1 热交换器简介 12
2.1.2 热交换器市场规模和产值结构 12
2.2中国汽车热交换器行业发展概况 14
2.3 汽车热交换器市场容量分析 14
第三章 建设地点和建设条件 16
3.1 建设地点 16
3.2 自然条件 16
3.2.1 气象条件 16
3.2.2 地形地貌条件 16
3.3 抗震设防 17
3.4 主要建设条件 17
3.5 外部条件 18
3.6 综合评价 18
第四章 项目总体规划和建设方案 19
4.1 规划依据 19
4.2 规划原则及指导思想 19
4.3 总体规划 19
4.3.1 总平面布置 19
4.3.2 竖向设计 20
4.3.3 厂区防护设施及绿化 20
4.3.4 道路 20
4.3.5 总图技术指标 21
4.4 工艺技术方案 21
4.5 产品方案 22
4.5.1 公司主要产品介绍 22
4.5.2 产品主要用途 23
4.6 设备方案 23
4.6.1 设备选择原则 23
4.6.2 主要设备配置 23
4.7 土建方案 24
4.7.1 建筑结构设计原则 24
4.7.2 围护结构及内外装修 24
4.7.3 楼地面 25
4.7.4 屋面 25
4.7.5 门窗 25
4.7.6 基础方案 25
4.7.7 结构选型 25
4.8 辅助工程 26
4.8.1 给水工程 26
4.8.2 排水工程 27
4.8.3 电气工程 27
第五章 环境保护与消防 29
5.1 环境保护 29
5.1.1 厂区及厂址环境现状 29
5.1.2 执行标准 29
5.1.3 施工期对环境影响及治理措施 30
5.1.4 营运期对环境影响及治理措施 31
5.1.5 绿化 32
5.2 消防 32
5.2.1 工程概述及设计依据 32
5.2.2 消防要求 33
5.2.3 建筑消防设计 33
5.2.4 给排水消防设计 33
5.2.5 电气消防设计 35
第六章 劳动保护与安全卫生 37
6.1 劳动保护与安全卫生简要说明及标准 37
6.2 劳动保护 38
6.3 安全措施 38
6.4 卫生措施 39
6.5 安全教育 39
第七章 节能、节水、节地 40
7.1 设计依据和标准 40
7.1.1 原则和标准 40
7.1.2 规范和依据 40
7.2 节能措施 41
7.3 节水措施 42
7.4 节约土地 42
第八章 企业组织及劳动定员 44
8.1 企业组织机构设置 44
8.2 劳动定员 46
8.2.1 人员需求 46
8.2.2 人员来源 46
8.2.3 工作制度 46
8.3 人员培训 47
第九章 项目管理与实施进度 48
9.1 项目建设期管理 48
9.2 建设周期计划 49
第十章 项目招投标方案 50
10.1 项目招标范围及招标组织形式 50
10.2 投标、开标、评标和中标程序 50
10.3 评标委员会的人员组成和资质要求 51
10.3.1 评标委员会人员组成 51
10.3.2 评标委员会成员的资质要求 51
第十一章 投资估算与资金筹措 52
11.1 投资估算编制依据 52
11.2 其它工程费用和取费标准 52
11.3 投资估算 53
11.3.1 建设投资估算 53
11.3.2 流动资金估算 53
11.3.3 建设期利息估算 53
11.3.4 总投资估算 53
11.4 资金筹措方案 54
第十二章 财务评价 55
12.1 财务评价依据 55
12.2 财务评价基础数据 55
12.3 财务评价指标 56
12.3.1 盈利能力分析 56
12.3.2 财务生存能力分析 58
12.4 不确定性分析 59
12.5 财务评价结论 59
第十三章 社会效益评价 61
13.1 社会效益评价 61
13.2 社会评价结论 63
第十四章 结论和建议 64
14.1 结论 64
14.2 建议 64
附 表 66
第一章 项目总论
1.1项目名称与建设单位
1.1.1项目名称
项目名称：农副产品商贸物流交易市场改扩建项目。
1.1.2建设单位名称
建设单位：
1.2项目建设单位概况
1.2.1项目建设单位基本信息
公司名称：
法人代表：
注册地址：
注册资本：
经营范围：
成立日期：
1.2.2项目建设单位简介

1.3编制依据和原则
1.3.1编制依据
1、《企业投资项目可行性研究与核准申请》；
2、《投资项目可行性研究指南》；
3、《现代投资项目管理手册》；
4、《建设项目经济评价参数与方法》（第三版）；
5、2012年《青海省工程造价信息》；
6、《关于做好2013年海北州小微企业发展专项资金项目申报工作的通知》北经商字（2013）43号；
7、《国务院关于加快供销合作社改革发展的若干意见》（国发〔2009〕40号文件）；
8、国家有关法律、法规；
9、权威期刊杂志相关统计资料；
10、同行业厂家调研资料。
1.3.2编制原则
1、项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。
2、将节能减排与企业发展有机结合起来，正确处理好企业发展与节能减排的关系，以企业发展提高节能减排水平，以节能减排促进企业更好更快发展。
3、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。
4、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。
1.4项目概况
1.4.1拟建设地点
1.4.2建设内容与规模
本项目建设单位拟将位于青海省海北洲门源县南大街96号的破旧院区改扩建成农副产品商贸物流交易市场，主要功能为农副产品商品贸易、批发配送。本项目拟购置的破旧院区占地面积为2000平方米，主要工程内容包括：拆除原有二层旧楼1栋，新建1栋三层综合楼及其它配套设施，拆除地面附着物总建筑面积为700平方米，新建综合楼总建筑面积为2700平方米，室外工程1100平方米。
本项目建成后，旨在通过建立农贸综合批发、配送市场，完善当地基层供销社功能和经营网点，提升农副产品流通效率，促进农副产品顺畅销售，有效拉动本地的二、三产业的发展，促进当地的经济增长和社会各项事业的全面发展。
本项目采用对外招商的方式，吸引农产品商家和物流企业入驻市场，以租金形式获取收益，经测算，本项目建成后可用于出租的面积为1800平方米，按当前周边县城同类项目租金收费标准，本项目拟租金定价为30元/月•平方米，预计本项目稳定运营期年直接收入可达97.2万元。项目建成后将有望成为海北州门源县最重要的商贸物流市场，预计年交易金额可达到全县社会消费品零售总额40%，即1亿元以上，项目经济带动效益显著。
1.4.3项目性质
本项目为改扩建项目。
1.4.4项目总投资及资金筹措
本项目总投资378万元，建设投资372万元（包括基础工程建设投资358万元和设备购置及安装投资14万元），铺底流动资金6万元。
本项目所需资金由企业自筹328万元，向政府申请补助资金50万元。项目投资明细如表1-1所示：
表1-1 项目投资明细表 单位：万元
序号
费用名称
投资额
备注
一
项目总投资
378
1+2
1
建设投资
372
1.1+1.2
1.1
基础工程建设投资
358
1.1.1+1.1.2+1.1.3
1.1.1
工程费用
254

1.1.2
工程建设其他费
91

其中：土地费用
80
土地按398/m2估算

其他费
11

1.1.3
预备费
13

1.2
设备投资
14

2
流动资金
6

二
固定资产形成
372

1
建筑物形成的固定资产
358
土地费用及其他费计入固定资产
2
设备形成的固定资产
14

1.4.5建设期
根据工程施工工期定额，本工程建筑面积为2700平方米，项目建设期为12个月，自2013年7月份至2014年6月份。
1.5主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见下表。
表1-4 项目主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
数据或指标
一
技术指标

1
建筑指标

1.1
总用地面积
平方米
2000
1.2
建筑面积
平方米
2700
1.3
建筑层数
层
地上3层
1.4
建筑物占地面积
平方米
900
1.5
容积率

1.45
2
设备投资
万元
14
3
项目定员
人
8
二
经济指标

1
投资指标

1.1
项目总投资
万元
378
1.1.1
建设投资
万元
372
1.1.2
流动资金
万元
6
2
收入费用指标

2.1
年营业收入
万元
97.2
2.2
年税金（纳税总额）
万元
11.47
2.3
年总成本费用
万元
51.05
2.4
年利润总额
万元
40.80
3
财务分析指标

3.1
税后财务内部收益率
%
10.03
3.2
税后财务净现值
万元
40
3.3
税后投资回收期
年
8.60
1.6可研报告结论
1、本项目在充分利用现有交通相对便利的老市场基础上改建新的特色农副产品贸易物流交易市场，扩大海北州农副产品交易面积，并配套全面地物流服务。项目建成后将在满足门源县及海北州特色农副产品物流需求的同时，辐射海南、海西、黄南、果洛及玉树州等更大区域，成为推动海北州乃至西宁农民组织化程度提高、农业产业升级、经济创新增长的重点项目。因此项目完全符合国家及地方农副产品商贸物流业发展的指导方向，是项目建设单位乃至地区商贸物流业在“十二五”期间适应相关规划发展方向的需要。
2、本项目的实施，可完善当地基层供销社功能和经营网点，提升农副产品流通效率，促进农副产品顺畅销售，有效拉动本地的二、三产业的发展，促进当地的经济增长和社会各项事业的全面发展；通过在建立农贸批发市场，使当地的农业尽快形成市场+基地+农户的格局，推动农业产业结构的调整，实现农业的产业化，从而达到农业增效、农民增收。因此，本项目具有巨大的经济效益和社会效益。
3、本项目建成后，将具备现代农副产品商贸物流中心所必需的信息、检测、结算等先进管理服务功能，设施得以完善、功能得以扩展、竞争力增强，交易快速增长，辐射面迅速扩张。市场将进一步上规模、上档次，成为区内大型农副产品商贸物流中心，将更好地发挥商贸物流中心的流通作用，为构建全国性特色农副产品流通体系做出贡献。
4、经计算，本项目项目税后财务内部收益率为10.03%，略高于行业基准财务内部收益率8%；税后财务净现值（当ic=8%时）40万元，税后投资回收期为8.60年（含建设期），静态总投资收益率为10.80%，项目各项指标表明项目建成后可实现微利，在财务上是基本可行的。
综上所述，本项目可行，建议业主尽快实施本项目，争取早日投资建设，以便尽快发挥效益。
第二章 项目背景及必要性分析
2.1 项目建设背景
“十一五”期间，项目所在地青海省海北州，认真贯彻落实科学发展观，大力推进“生态立州、农牧稳州、工业富州、科教兴州、旅游（商贸）活州”战略，呈现出经济平稳较快发展、民生问题有效解决、社会大局保持稳定、各项工作协调推进、各方信心明显提升的良好势态。
其中，凭借海北州丰富的光、热、水、土资源丰富，以及物种资源多样，海北州政府积极发展特色农牧产业，并扶持农副产品品牌建设，对优势农畜产品进行了基地化生产、规模化经营、集中化流通，扶持培育出了一批具有较强市场竞争力的农副产品品牌，同时也集中优势鼓励扶持推出了一批品牌响、规模化运作的农副产品价格企业，得到了社会各界的一致好评。
未来，在国家进一步加快西部大开发进程，不断加大对青海省经济发展政策扶持力度的大背景下，海北经济社会发展面临更大的机遇和挑战。海北州特色农牧业以及农副产品发展将迎来又一次腾飞。
商贸物流是指与批发、零售、住宿、餐饮、居民服务等商贸服务业及进出口贸易相关的物流服务活动。商贸物流属产业物流，是商品流通的重要组成部分。构建高效、安全、通畅的商贸物流服务体系，有利于降低物流成本，提高流通效率和效益；有利于促进商贸服务业转型升级，提升流通产业竞争力；有利于扩大就业，改善民生，维护社会稳定与繁荣；有利于减轻资源和环境压力，促进经济发展方式转变，更好地为建设小康社会、构建和谐社会服务。
在海北州各项事业快速发展的同时，全州商贸流通业也取得了长足发展，对全州经济的带动作用明显增强，对促进全州产业结构调整发挥了较大作用。但总体上看，海北州还没有形成较完善的商业中心，商业网点总量小、产业链条短、网点布局不合理、商业发展无序、服务业发展滞后、竞争能力弱、外向度不高等问题在一定程度上限制了海北州商贸流通业整体发展水平的提升。尤其在农副产品商贸物流方面，各市场基础设施还相对薄弱，升级改造步伐较慢，不适应建设现代农产品流通体系的要求，也阻碍了州内农产品市场自身发展完善和竞争力的提高，形势发展已对加快农副产品市场升级改造提出紧迫要求。
未来一段时期，是海北经济和社会发展的重要战略机遇期，也是商贸流通业有所作为，并为2020年全面建设小康社会目标打好基础的关键时期。国家、省级的一系列政策措施的实施，为海北州经济和社会发展带来了前所未有的机遇。如何适应国际国内新形势，抓住“十二五”经济社会发展重要的战略机遇期，改变海北州目前的发展现状，以商贸流通业发展为突破口，优化调整产业结构，是摆在全州各级党委、政府和各族人民面前的一项艰巨而紧迫的任务。
在此背景下，项目建设单位门源县旭光农工贸有限公司，拟对位于海北州门源县南大街96号的原有农贸市场进行升级改造，建设“特色农副产品商贸物流交易市场改扩建项目”。本次建设在充分利用现有交通相对便利的老市场基础上改建新的特色农副产品贸易物流交易市场，提供更多的海北州农副产品交易面积，并配套全面地物流服务。该项目抓住有利时机增加配套设施、完善服务功能、提升市场功能、实行科学管理、提供更全面有效的物流服务，必将在海北州“十二五”发展的历史阶段求得发展与壮大，同时为海北州特色农副产品贸易物流体系的建设作出积极贡献。 因此，项目的建设意义重大，势在必行。
2.2 项目必要性
2.2.1 项目是适应国家及地区相关规划发展方向的需要
2011年，国家商务部、发展改革委和供销总社印发《商贸物流发展专项规划》，其中在“（三）发展目标”章节明确指出：到2015年，初步建立一套与商贸服务业发展相适应的高效通畅、协调配套、绿色环保的现代商贸物流服务体系，形成城市配送、城际配送、农村配送有效衔接，国内外市场相互贯通的商贸物流网络，引导和培育一批能够适应商贸服务业发展需要、具有较强国际竞争力的商贸物流服务主体，较好地满足城市供应、工业品下乡、农产品进城、进出口贸易等物流需求。……在继续推进“万村千乡市场工程”、“新农村现代流通网络建设工程”、“双百市场工程”和农产品“农超对接”的基础上，推进农村日用消费品和农资配送中心建设，大力发展城乡一体化物流服务体系。充分运用社会物流资源，建立工业制成品、农产品、生产资料等大宗商品跨区域运输的城际配送网络，实现干线运输与城市配送有效衔接。
2012年，青海省发展改革委、省经委、省商务厅引发《关于进一步加快我省商贸业物流业发展的指导意见》，其中指出：积极发挥海西、海南、海北、黄南、果洛及玉树州的区位优势、资源优势和产业优势，进一步加强农畜产品批发市场建设和升级改造力度，逐步形成功能完善、特色突出的农畜产品市场体系。……积极推动“双百市场工程”和“农超对接”、“农校对接”、“农企对接”工作，围绕粮食物流园区、农产品物流园、农副产品集散中心、畜产品加工园区等一批有专业特色的物流项目，进一步完善鲜活农产品冷链物流设施建设，强化农产品加工、储藏、配送等环节的标准化管理，建立顺畅高效、便捷安全、服务全省的农畜产品物流体系。
2011年12月，海北州政府印发《海北州国民经济和社会发展十二五规划纲要》，其中指出：建立健全农牧产品市场物流体系，逐步形成联通全州、辐射区域的农产品连锁配送体系和电子商务网络；……通过市场化运作实施商贸物流重点项目：实施海晏县农畜产品交易批发市场、民族服饰、纪念品加工、门源县商贸市场、畜产品交易中心、华热民俗馆、刚察文化产业园、综合交易仓储楼、祁连旅游服务中心等项目。
2012年5月，海北州政府印发《海北州“十二五”商贸流通业发展规划》，其中指出：“十二五”期间，要在门源县规划建设生鲜蔬菜、海产品批发、农产品交易市场、农畜产品批发交易、畜产品交易和旧货交易等为主的上规模商品交易市场6家，分别分布在门源县的各主要街区；改造新建连锁化经营超市10家，分布在各商业中心区和居民居住点附近；星级以上酒店3家，配套发展特色餐饮服务业；在原有百货店发展基础上，整合新建3家种类齐全，店堂设施豪华，并采用柜台销售与自选（开架）销售相结合方式经营的百货店；在门源县各主要社区，以“按需发展、适时控制”的原则，规划布置社区商业网点，满足社区居民生活消费需求；建立门源县物流配送基地，对居民日常生活消费品和生产资料等实施供应服务，辐射县城周边青石嘴镇、东川镇等中心乡镇，以乡镇地区连锁经营超市为节点，把物流配送网点辐射到各个居民居住地，满足县域内居民日常消费需求。
本项目拟对位于海北州门源县南大街96号的原有农贸市场进行升级改造，建设“农副产品商贸物流交易市场改扩建项目”。本项目在充分利用现有交通相对便利的老市场基础上改建新的特色农副产品贸易物流交易市场，扩大海北州农副产品交易面积，并配套全面地物流服务。项目建成后将在满足门源县及海北州特色农副产品物流需求的同时，辐射海南、海西、黄南、果洛及玉树州等更大区域，成为推动海北州乃至西宁农民组织化程度提高、农业产业升级、经济创新增长的重点项目。因此项目完全符合国家及地方农副产品商贸物流业发展的指导方向，是项目建设单位乃至地区商贸物流业在“十二五”期间适应相关规划发展方向的需要。
2.2.2 项目是促进特色农副产品流通和农业结构调整的需要
本项目扩建完成后，将更好地发挥主渠道作用，通过现代交易方式，大大减少流通环节，降低成本，保障供应，促进市场繁荣。将对西宁海北州特色农副产品的生产和流通起到重要的推动作用，在生产者和消费者之间形成“绿色通道”，为我区的特色产品提供交易展示的平台，形成特色经济。同时，物流中心通过机制调控，充分运用市场经济杠杆手段运营，真正起到了市场监控、平抑物价水平、维护社会市场安定的带动作用，并将收到良好的经济效益。更有利于以海北州地区为中心，辐射周边地区，逐步形成一个有现代化水平和专业性强的中心市场，充分发挥市场主渠道的作用，解决农民销售问题。
2.2.3 项目是打造区域性大型商贸物流中心、增强市场竞争力的需要
项目建成后，将具备现代农副产品商贸物流中心所必需的信息、检测、结算等先进管理服务功能，设施得以完善、功能得以扩展、竞争力增强，交易快速增长，辐射面迅速扩张。市场将进一步上规模、上档次，成为区内大型农副产品商贸物流中心，将更好地发挥商贸物流中心的流通作用，为构建全国性特色农副产品流通体系做出贡献。
2.2.4 项目是有力促进海北州经济发展的需要
商贸物流业快速发展对促进商贸繁荣、服务民生、改善消费环境、推进流通方式升级和转变经济发展方式发挥了积极作用。未来五年将是海北州经济发展的关键期，新型工业化和新一轮技术革命快速发展，居民消费结构加快升级，城镇化进程稳步推进，经济全球化程度日益深化，给海北州商贸物流发展带来了重大发展机遇。
在此情况下，项目的建设必将成为地区商品流通产业的龙头和重要的经济增长点、强劲的辐射源。将进一步带动周边地区第三产业的发展，促进门源县的经贸发展，对吸引投资、拉动需求、增加就业机会有着积极的推动作用。
2.2.5 项目是扩大就业、保持社会繁荣稳定的需要
随着我国政治、经济体制改革步伐的加快，改革开放力度加大，许多职工在原有岗位上下来，需要重新选择新的岗位再就业，而农村也因生产力水平提高出现了大量剩余劳动力，妥善解决好这些人的再就业，为他们创造一个良好的生存环境，是保持社会繁荣与稳定的一个关键问题，也是全社会关注的热点之一。本项目的实施可为城镇及农村剩余劳动力提供再就业机会，及带动更多的相关行业从业人员。可有效地减轻对社会就业压力，对进一步促进改革开放和保持社会繁荣与稳定将会产生积极的作用。
综上所述，该项目抓住有利时机增加配套设施、完善服务功能、提升市场功能、实行科学管理、提供更全面有效的服务，必将在海北州“十二五”发展的历史阶段求得发展与壮大，同时为海北州特色农副产品和特色农牧业的发展作出积极贡献。更为重要的是，项目的建设将充分促进地区经济发展并扩大就业，对保持社会繁荣稳定具有积极作用。由此可见，该项目是一项利国利民的好项目，应给予支持。

第三章 项目市场分析与预测
3.1 海北州商贸物流业发展分析
“十一五”期间，海北州大力推进“万村千乡市场工程”建设及多项支农惠农政策，在一系列政策措施的拉动下，海北州商贸流通业总体发展繁荣，各商业业态发展迅速，在社会经济发展中的作用显著增强，在提高人民生活质量，促进区域经济快速发展方面，发挥了非常重要的作用。通过“十一五”的快速发展，到2010年，州商贸业发展初具规模，商贸业基础设施得到有效改善，商业氛围浓厚，新型业态逐渐涌现，商贸业总体表现出快速增长的发展势头。
地区商贸物流业发展与社会消费品零售总额有直接关系。“十一五”以来，海北州社会消费品零售总额呈不断增长的趋势，年均增长率在18%以上，消费市场表现活跃，同时，2010年社会消费品零售总额接近10亿元大关，达到9.5亿元。增幅达到131.8%，相对“十五”末期实现零售总额翻番。其中项目所在地门源县的商贸业发展对繁荣市场、满足消费需求发挥了关键作用，为门源县加快经济发展、促进和谐社会做出了很大的贡献。2010年，完成社会消费品零售总额2.72亿元，增长24.6%。
集贸市场是海北州商贸流通业的重要组成部分，在海北州经济中占有非常重要的作用。“十一五”期间，随着海北州人民生活水平提高，在海北州政府的不断努力下，通过对州内的市场进行建设和改造，海北州集贸市场取得了较快发展，州内集贸市场发展表现相对活跃，在满足州内消费者生活需求方面起到了积极的作用。2010年全州集贸市场共完成交易总额9亿元，对社会消费品零售总额的贡献率达65.3%左右，对区域内经济社会发展的带动力表现突出。
3.2 项目市场分析与预测
区域内居民可支配收入是商贸流通业发展的市场保证，随着居民可支配收入的提高，居民的消费能力和消费趋向都发生着很大的变化，也必将对区域内商贸流通业的发展提出更高的要求，居民消费水平的提高成为支撑商贸流通业发展的一个重要因素。据统计显示，2010年海北州农牧民人均纯收入4023元，比上年增加637元，增长18.8%。城镇居民人均可支配收入达14136元，比上年增加1597元，增长12.7%。相比“十一五”初期，城镇居民及牧民可支配收入明显增强，消费水平日益增高，对海北州消费市场提出更高的要求，同时为海北州商贸业发展提供了良好的市场空间。
同时，海北州野生植物、动物等自然资源富集，数量较多、经济价值较高的野生植物有蘑菇、蕨麻、冬虫夏草、雪莲、沙棘、红景天、麻黄等药用植物，同时，牦牛和藏系绵羊是青藏高原特有品种，以天然草原自然放牧为主，主要畜产品藏系羊肉和牦牛肉是绿色天然食品，为海北州商贸流通业做大做强提供了特色优势产品，随着农牧产品深加工所生产的具有海北地方特色的纯天然绿色产品。
海北州有耕地5.8万公顷，粮油产量分别为5万吨和3.2万吨。主要农作物青稞和油菜品质好，无污染，主要产地基本形成了集中连片，具备发展冷凉高效农业的条件，门源是全省商品油料生产基地之一。海北州有可利用草场232.8万公顷，2008年末，全州共存栏各类牲畜327.37万头只，年出栏各类牲畜100万头只，年产西宁毛3500吨，牦牛绒300吨。
在未来商贸流通业发展和消费者消费趋向的变化中，绿色产品的市场需求量将进一步增加，必然带动海北州商贸流通业进一步发展。
项目所在地门源回族自治县位于青海省东北部，曾为“丝绸之路”辅道，区位优势较明显，全县总人口15.52万人，是海北州人口数量最多的一个县区，也是原海北州州政府所在地，县商贸流通业发展基础较好。
根据《海北州“十二五”商贸流通业发展规划》，门源在“十二五”期间规划以突出特色街区建设为主，合理布置商业业态，完善街区业态功能，提升经营档次，满足区内消费市场的消费需求。规划建设生鲜蔬菜、海产品批发、农产品交易市场、农畜产品批发交易、畜产品交易和旧货交易等为主的上规模商品交易市场6家，分别分布在门源县的各主要街区；改造新建连锁化经营超市10家，分布在各商业中心区和居民居住点附近；星级以上酒店3家，配套发展特色餐饮服务业；在原有百货店发展基础上，整合新建3家种类齐全，店堂设施豪华，并采用柜台销售与自选（开架）销售相结合方式经营的百货店；在门源县各主要社区，以“按需发展、适时控制”的原则，规划布置社区商业网点，满足社区居民生活消费需求；建立门源县物流配送基地，对居民日常生活消费品和生产资料等实施供应服务，辐射县城周边青石嘴镇、东川镇等中心乡镇，以乡镇地区连锁经营超市为节点，把物流配送网点辐射到各个居民居住地，满足县域内居民日常消费需求。
综上所述，本项目的建设符合《海北州“十二五”商贸流通业发展规划》中对门源县商贸物流业发展的有关规划，拥有坚实的发展基础，其市场必将随着海北州居民收入水平的增加和地区特色农副产品的发展而迎来广阔的市场空间。

第四章 项目功能规划与收入预测
4.1 项目功能规划
4.1.1 项目总体定位
本项目拟对门源县南大街96号原有商贸市场进行改造，依托海北州特色农副产品，建设“特色农副产品商贸物流交易市场”，该项目将以现代化商贸物流管理作为主要手段，为海北州农产品商家提供商贸交易平台，同时引入物流企业，为农产品商家提供全面的物流配送服务。项目建设单位将通过网络、资源要素配置，确立新的市场管理模式，为入驻的农产品商家和物流企业提供系统综合服务。最终形成集农副产品交易、仓储物流、信息商务、管理检测和综合配套为一体的设施齐全、功能先进、运作高效、功能完善、特色鲜明、管理现代、具有很强集散力、辐射力和竞争力的大型特色农夫产品商贸物流交易市场。
项目主要包括了商贸交易平台功能、物流配送服务功能，以及系统综合服务功能。各功能规划具体如下所示：
4.1.2 商贸交易平台功能
本项目规划建设农副产品交易门面900平方米，主要为海北州的农产品商家提供分区交易平台，主要包括蔬菜贸易区、果品贸易区、粮油贸易区、肉类贸易区、副产品贸易区。
交易商品主要包括青稞、小油菜、甜脆豆、蜂产品、青海高原牦牛肉及副产品、藏系羊及副产品、海北羔羊及副产品等。
4.1.3 物流配送服务功能
项目建设物流商场1800平方米，主要通过物流企业的入驻，为市场内的农产品商家提供长时间、大批量、高质量的货物储藏、中转、配送服务。存放市场长期供应、库存周期较长的农副产品，也可提供战略物资的储备。
4.1.4 系统综合服务功能
项目建设单位将通过建设“商贸物流交易市场信息系统”，为市场内的商家和物流企业提供行政、商务、信息、物业等系统综合服务。
信息系统建设主要包括：市场业务运行平台、信息采集发布平台、信息基础平台。
1）物流中心业务运行平台：是对市场综合业务的管理，包括电子结算系统、综合管理系统、电子监控系统。
2）信息采集发布平台：是对市场内外用户的信息发布管理，包括数据交换系统、LED显示屏与触摸屏信息发布系统、市场门户网站信息采集发布系统。
3) 信息基础平台：信息基础平台是整个市场信息系统的基础工程，它承担着整个网络架构，整体信息系统的安全及网络基础设施的建设。主要由网络基础设施、机房、硬件设备、网络管理及安全、系统运行平台构成。
4.2 项目效益预测
4.2.1 项目直接经济效益预测
本项目采用对外招商的方式，吸引农产品商家和物流企业入驻市场，以租金形式获取收益，经测算，本项目建成后可用于出租的面积为2700平方米，按当前周边县城同类项目租金收费标准，本项目拟租金定价为30元/月·平方米，预计本项目稳定运营期年直接收入可达97.2万元。
4.2.2 项目经济带动效益预测
本项目带动效益主要指市场年特色农副产品成交额。
项目所在地门源县是海北州的重要县区，2010年，全县完成社会消费品零售总额2.72亿元，增长24.6%。目前，门源县同类市场主要有三个，包括旭红综合批发零售交易市场、西大街综合批发零售交易市场和青石嘴综合交易市场。其中，旭红综合批发零售交易市场，是目前海北州最大的综合性交易市场，占地面积8636平方米，建筑面积4208平方米，近年年均交易总额达1.86亿元；西大街综合批发零售交易市场，是全县建设最早的一个批发零售交易市场，目前内部设施陈旧，急需改造重建；青石嘴综合交易市场，内部基础设施也显陈旧，在未来规划改造之列。
由此可见，项目建成后将有望成为海北州门源县最重要的商贸物流市场，预计年交易金额可达到全县社会消费品零售总额40%，即1亿元以上，项目经济带动效益显著。

第五章 项目选址及建设条件
5.1项目选址
5.1.1项目建设地点
本项目拟建设地点位于青海省海北洲门源县南大街96号，项目所在地段为门源县一级地段，集中在生活区域黄金地段，地理位置优越，配套设施完善，适宜建设该项目。
5.1.2项目用地性质及权属情况
本项目拟选土地用地性质为仓储物流用地，总用地面积为2000平方米（约3亩）。土地来源为青海省海北洲门源县政府土地出让，使用期为50年，土地使用权归项目建设单位所有。
5.1.3土地现状
本项目在原供销社农贸市场基础上建设，现有地面附着物为二层旧楼需要拆除，拟建场址地势平坦，已具备完善的水、电、道路等基础设施条件，物流快捷高效，与厂外对接方便，有利于项目建设。
5.1.4项目选址意见
1、本项目新建场址为原供销社农贸市场，水、电、道路基础设施条件好，交通方便，可促进项目主营业务发展；
2、综合考虑地理位置、社会环境、现有工作基础、未来发展空间以及建设区域配套设施等因素，本项目选择在青海省海北洲门源县南大街96号内，能够形成资源有效配置，从而达到资源共享的效果，节约建设投资和运行投资。
3、通过对拟建场区的地质情况分析，可以看出该项目的建设不会对场区内和周边的地质条件和建筑物造成不利的影响，所以本项目的选址是合理和科学的。
4、本项目的实施，可完善当地基层供销社功能和经营网点，提升农副产品流通效率，促进农副产品顺畅销售，有效拉动本地的二、三产业的发展，促进当地的经济增长和社会各项事业的全面发展；通过在建立农贸批发市场，使当地的农业尽快形成市场+基地+农户的格局，推动农业产业结构的调整，实现农业的产业化，从而达到农业增效、农民增收。因此，本项目具有巨大的经济效益和社会效益。
综上所述，本项目的厂址条件符合企业的实际能力和长远发展，可以做到统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。本项目选址符合当地城市规划，符合该区域发展定位。
5.2建设条件分析
5.2.1基础设施条件
本项目位于青海省海北洲门源县南大街96号，该地段为门源县一级地段，所处位置集中在生活区域，地理位置优越。同时本项目建立在原农贸市场基础上，配套设施完善，适宜建设该项目。已具备完善的水、电、道路等基础设施条件，物流快捷高效，与厂外对接方便，有利于项目建设。
5.2.2区位及交通条件
门源回族自治县位于青海省东北部，东北与河西走廊中部的甘肃省天祝、肃南、山丹县接壤，南接本省大通、互助县，西与本州祁连、海晏县毗邻，历史上曾为“丝绸之路”的辅道，是青海省的“北大门”。距省会西宁150公里，东出240公里与甘肃省省会兰州相接，北走109公里直通河西走廊，国道227线和正在建设的兰新铁路第二双线、规划中的西武高速公路穿境而过，交通便捷，是全州乃至全省藏区人流、物流、信息流的重要枢纽地区之一，是青藏高原连接河西走廊的战略通道。
5.2.3农牧资源条件
门源县县境东西长156.24公里，南北宽103.99公里，总面积6902.26平方公里,辖4镇8乡（纯牧业乡2个、半农半牧乡2个、农业乡镇8个）、109个行政村，省属单位有浩门农场、门源种马场。地区总人口15.58万人，其中农牧民12.81万人，占总人口的82.2%，是一个以农为主、农牧结合，多民族聚居的县份。
全地区耕地面积60万亩，其中县属44.43万亩，农作物以油菜、青稞为主，兼种豌豆、小麦、马铃薯、蔬菜等，油菜年产量达3万吨，出油率高达40%，素有“门源油、遍地流”的美称，年产油菜花蜜1500多吨、花粉30多吨、蜂王浆20多吨、蜂胶2吨，是青海省最大的商品油料基地、藏区青稞制种基地和蜂产品生产重点县。境内各类草场面积686.4万亩，其中可利用草场583万亩，存栏各类牲畜56万头只，畜牧业在全县大农业总产值的比重中占到近50%，是省州现代高效生态畜牧业示范基地和牛羊育肥贩运基地。
5.2.4施工条件
1、本地区能够供应建筑设计所需要的钢材、木材、水泥、砂石、砖（砌块）等建筑材料。
2、本地区施工单位有能力对标准构件、预应力构件进行制作及吊装， 具备施工大、中型项目的能力。
5.3 原材料及燃动力供应
5.3.1 原材料
本项目为农贸市场项目，无直接原材料消耗。
5.3.2 燃动力供应
本项目无燃料消耗；
本项目动力为水和电，生活用水年消耗量2800立方米，生产、生活用电年消耗量为19.15万千瓦时，本地供应即可满足要求。
表5-2 燃料、动力供应表
序号
名称
单位
消耗量
备注
1
耗水
立方米
2800

2
耗电
万千瓦时
19.15

第六章 设备方案与工程方案
6.1 设备方案
本项目为农贸批发配送市场项目，项目采取对外招商的方式经营，项目建设单为主要