朋联建筑工程有限公司仓储物流项目可行性研究报告.doc

仓储物流项目·可行性研究报告
第一章 总 论

1.1项目简介
1.1.1项目名称：
丹东朋联建筑工程有限公司仓储物流项目
1.1.2项目公司概况：
丹东朋联建筑工程有限公司是成立于二零一零年一月十五日，公司注册资本捌佰万元（人民币），主要经营建筑工程施工，装饰工程，土木建筑工程，土石方工程施工，道路桥梁修建及维修，道路工程施工。该公司从工程施工开始创业，随着公司的不断发展壮大，在原有的业务基础上，开拓业务范围，现已发展成为丹东地区较有影响力的工程公司，公司现有员工30人，其中管理层7人，公司管理结构比较完善。公司在慎重研究丹东市振兴区汤池综合工业园区的经济发展形式后，决定新建与丹东市振兴区汤池综合工业园区发展特点相适应的仓储物流中心，即丹东朋联建筑工程有限公司仓储物流项目。本项目是在公司现有经营状况允许的基础上，新投资的项目，主要从事钢材、木材及新型能源的仓储物流服务。
1.1.3项目负责人：陈斌
1.1.4编制依据：
本报告的编制依据为丹东朋联建筑工程有限公司提供的丹东朋联建筑工程有限公司仓储物流项目功能分区平面图及相关情况介绍、《物流业调整和振兴计划》、关于汤池综合工业园区发展规划、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及国家现行财税政策、会计制度及相关法规。
1.1.5项目建设地址及规模：
丹东朋联建筑工程有限公司仓储物流项目是通过对目前丹东市振兴区及周边仓储物流市场状况进行考察论证的基础上，拟新建仓储物流中心，该项目的建成将促进当地的仓储物流业的快速发展。
本项目位于丹东市振兴区汤池综合工业园区
项目计划占地21400平方米，其中建筑占地面积15000平方米，绿化占地面积1600平方米，厂区道路占地面积4700平方米。总建筑面积21300平方米。购置运输设备及其它相关设施设备，并配套道路、绿化、停车场、给排水和变配电等辅助工程。
经估算，本项目总投资2500万元，其中建设投资2350万元，流动资金150万元。资金来源由企业自筹。项目计算期为十年，其中项目第一年为建设期，第二年以后为经营期，根据项目实施进度安排投资计划。
1.2项目结论
1.2.1项目财务分析评论
本项目计算期十年，总收入为9044万元，总成本为5788万元，内部收益率为12.26%，高于行业收益率10%；项目净现值为257.75万元，大于0，经济效益显著。综上所述，此项目是可行的。
1.2.2主要技术经济指标表
表1-1主要技术经济指标表

序号
名称
单位
数量
备注
1
总收入
万元
9044

2
总成本
万元
5788

3
营业税金及附加
万元
319.70

4
利润总额
万元
2905

5
投资回收期
年
5.35
静态
6
内部收益率

12.26%

7
财务净现值
万元
257.75

8
所得税
万元
726

9
税后利润
万元
2179

10
就业人数
人
30

第二章 项目背景及建设的必要性

2.1 项目市场研究-PEST模型分析
外部环境对市场作用的因素主要由政治法律（Political）、经济（Ecotomic）、社会文化（Social）、技术（Technological）等环境因素构成，建立在这几种要素基础上的市场宏观经济环境分析方法称为PEST模型分析法。
2.1.1政策法律因素的分析
2.1.1.1物流业调整和振兴规划
2009年2月25日，国务院常委会议审议并原则通过了十大产业振兴规划中的第十个产业——物流业，规划中提出物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，设计领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。国家支持物流业的大力发展充分发挥市场配置资源的作用，调动企业的积极性，从满足物流需求的实际出发，注重投资的经济效益。政府要为物流业的发展营造零号的政策环境，扶持重要的物流基础设施项目建设。统筹国内与国际、全国与区域、城市与农村物流协调发展，做好地区之间、行业之间和部门之间物流基础设施建设与发展的协调和衔接，走市场化、专业化、社会化的发展道路，合理布局重大项目。建立技术标准，推进一体化运作。按照现代物流理念，加快技术标准体系建设，综合集成仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息处理等多种功能，推进物流一体化运作，提高物流效率。大力推进物流服务的社会化和专业化。
鼓励生产和商贸企业按照分工协作的原则，剥离或外包物流功能，整合物流资源，促进企业内部物流社会化。推动物流企业与生产、商贸企业互动发展，促进供应链各环节有机结合。积极发展多式联运、集装箱、特种货物、厢式货车运输以及重点物资的散装运输等现代运输方式，加强各种运输方式运输企业的相互协调，建立高校、安全、低成本的运输系统。加强运输与物流服务的融合，为物流一体化运作与管理提供条件。
加强对制造业物流分离外包的指导和促进，支持制造企业改造现有业务流程，促进物流业务分离外包，提高核心竞争力。培育一批适应现代制造业物流需求的第三方物流企业，提升物流业为制造业服务的能力和水平。制定鼓励制造业与物流业联动发展的相关政策，组织实施一批制造业与物流业联动发展的示范工程和重点项目，促进现代制造业与物流业有机融合、联动发展。本项目作为丹东市振兴区汤池综合工业园区内的仓促物流中心，将紧紧围绕为相关制造业服务的宗旨，力争在有利政策及园区实际情况的基础上发展成为区域内一流的仓储物流中心。
2.1.1.2丹东市振兴区汤池综合工业园区发展规划与总体目标
振兴区汤池综合工业园区位于振兴区西部，被誉为振兴区西大门，也是丹东与东港的重要接点。现已开通的丹大高速公路在汤池设有出口(丹东西站)，丹东民航机场坐落于镇内接梨树村，距丹东大东港口30公里，即将开工建设的东边道铁路横穿镇区，并在金固村建设丹东铁路站，已形成海、陆、空等多种运输方式和四通八达的交通格局。1、园区定位：以绿色食品(农林产品)加工、物流服务、机械制造、轻纺服装、新型建材等产业为重点的综合性工业园区。突出产业关联性，强调成长性，利用现有资源吸引同类产业集聚，带动相关产业发展，形成完整的产业群和产业链。2、园区土地规划：位于汤池镇政府附近，土地面积7480亩。已有厂房建筑占地4380亩，待开发土地3100亩。3、发展规划：一园、两带、三城一园：以汤池镇现有产业基础，延伸到集贤、金固、接梨树，形成汤池镇综合工业园区；两带：以集隆线为轴，依托金大路酒店及周边农业基础，形成特色农业带、休闲娱乐带；三城：一是以集贤现城区、二是老镇政府周边现城区形成两个商住区；三是接梨树、杨子泡地段依托辽宁地质中专，规划大学城。4、产业基础：已有219家企业落户园区，规模以上企业20多家。
良好的交通基础设施及完善的配套环境将会为本项目的建设及发展提供外部环境。
2.1.2经济环境分析
2.1.2.1国内市场需求分析
要发展经济，仓储物流业是重中之重。中国经济要发展，商品要流通，那么仓储物流业是首当其冲。仓储物流业是国民经济发展的助推器和加速器，现代物流决定了现代经济发展的规模、效益和质量。
2006年在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，我过物流运行仍保持较快增长。2006年前三季度，我过社会物流总费用为22253亿元，2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.0万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。2008年，全国社会物流总费用为54542亿元，增幅比2007年下降0.1个百分点。2008年，经历了罕见的雨雪冰冻、汶川地震等灾害的重大考验和国际金融危机的严峻挑战，但是我国物流业仍然实现了平稳较快发展。
随着中国经济的逐步复苏和物流专业化的分工，将会催生出一个庞大的仓储物流。
2.1.2.2区域市场需求分析
丹东是中国海岸线最北端的港口，通过水域连接朝鲜、韩国、日本、俄罗斯，具有独特的地理区位优势，具有沿海、沿江、沿边明显特点。丹东港又位于东北经济区海岸线的最东端，直接沟通黑、吉、辽三省东部地区，该区域面积广阔、人口众多，物产丰富，具有非常的经济性。丹东的这种区域优势对地区经济的发展具有直接的影响，随着港口城市的定位和东北东部铁路的开通及丹大高速公路的建设，丹东已经形成了新的区位优势。以上区情表明振兴区汤池综合工业园区将成为我省装备制造业的一个集聚区，按照国家产业规划精神，大力发展与现代制造业相配套的第三方物流将进一步提高该区域制造业的发展速度，这将为本项目的建成提供很大的市场发展空间。
2.1.1.3社会文化分析
2.1.1.3.1区域的基础设施分析
仓储物流业的发展要求公路等基础设施的逐步完善，振兴区汤池综合工业园区位于丹东市与东港市中间地段，属城乡结合部，“三沿”优势明显。
1、陆路交通便捷
拟建中的东北东部铁路直通通化，在建设当中的丹沈、丹大的城际高速客运铁路使丹东到沈阳、大连的时间缩短到1小时。同时，丹通丹海高速公路也在建设之中。
2、海运交通畅通
丹东港是中国大陆海岸线最北端的贸易商港。现在，丹东港已同日本、韩国、朝鲜、俄罗斯、美国、香港等30多个国家和地区的70多个港口开辟了散杂货、集装箱和客运航线。
3、航空运输逐步扩大规模
丹东市于2008年2月组建了丹东机场改扩建工程指挥部，丹东机场改扩建工程随之正式启动。工程的所有设计工作将在5月底前完成，工程将在6月前开工建设，2010年上半年一期工程完工。一期工程主要是新建候机楼12000平方米，扩建停机坪12720平方米，扩建停车场11000平方米，同时相应改造其他附属配套设施。
海、陆、空的交通优势为本项目的发展提供了广阔的空间条件。
2.1.1.3.2区域的投资环境分析
2.1.1.4技术因素分析
仓储物流企业的建设在技术上主要有两大方面：一是建立现代的仓储物流服务理念；二是建立物流信息化管理。
按照现代物流理念，加快技术标准化体系建设，综合集成仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息处理等多种功能，推进物流一体化运作，提高物流效率。以满足生产者和消费者不断增长的物流需求为出发点，不段创新物流服务方式，提升服务水平。
建立信息化管理制度，提高物流信息化水平。制订物流信息技术标准和信息资源标准，建立物流信息采集、处理和服务的交换共享机制。建立物流网络，推动物流信息平台建设。
本项目将采用良好的仓储物流管理模式及信息化管理制度，为本想的发展提供良好的技术基础。
2.1.2市场特征分析
2.1.2.1市场生命周期
市场生命周期反映了一个市场的活力和发展趋势。一般而言，一个市场从开始道消亡的过程需要四个阶段：幼稚期、成长期、成熟期和衰退期。
图2-1市场生命周期图

曲线Ⅰ表示细分市场的生命周期；曲线Ⅱ表示生命周期过程中市场投资水平的变化，这里可以理解为促销投资水平；曲线Ⅲ表示生命周期过程中盈利水平的变化。从图中可以看到，生命周期的不同阶段，市场环境及主要营销指标的变化趋势。
我国仓储物流作为国家现阶段的重点支持产业，本项目作为带动地区仓储物流行业的发展，其将会按照市场生命周期快速进入成长期。
2.1.2.2经济周期
经济周期一般会经历繁荣期、持续增长期、衰退期及恢复期四个阶段。
图2-2经济周期图

本项目处于这样的一个经济周期里，既有机遇，又有挑战，关键在于项目负责人如何抓住有利的机遇，并规避风险，在国家的政策引导下寻找到企业的发展空间，既提高了企业的效益，又能对国民经济尽到企业家的责任，推动经济的进一步发展和良性循环。
综上仓储物流业发展状况在政策、经济、社会文化及技术发展分析可以看出，本项目的提出符合国家政策及区域发展的总体目标，适应当地经济发展需要，在区域招商政策及技术方面都有利于本项目的发展，其建成将会快速成长，为当地的经济发展作出一定贡献。
2.2仓储物流项目建设的必要性
2.2.1项目的建设符合物流业的国家相关政策
物流产业振兴规划中明确提出发展现代物流服务业。大力推进物流服务的社会化和专业化，优化物流业发展的区域布局，提高物流信息化水平，加强对制造业物流分离外包。本项目将以建设现代仓储物流服务业为目标，符合国家物流产业发展规划及相关政策。
2.2.2项目的建设增加财政收入，创造就业机会
本项目可以获得较好的经济效益，为振兴区增加财政及税收收入项目建成后的未来10年内将缴纳各种税费1077.67万元。同时项目将新增就业岗位30个，为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，扩大经济内需，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。
2.2.3项目的建设有利于区域产品的流通
本区域内聚集着以黄海钢管、嘉禾食品、优耐特纺织、远达机械等多家以机械，化工，服装，汽车，食品生产为主的企业集群，但同时该区域内现代服务业发展不足，尤其是现代服务业企业较少，针对本区域内企业多为生产行企业，大力发展该区域仓储物流业对于优化该区域产业结构，提升该区域内企业的产品流通速度有着非常重要的意义。按照振兴区未来规划定位的要求，本项目有极强的示范带动效应。
2.2.4提升城市形象，完善城市功能
本项目也是振兴区赶超现代城市发展步伐的需要，也符合近年来国内外城市发展的潮流，从国内外许多有影响的城市看，都争相把建设当地现代物流摆上日程。该项目已同时具备各方面比较成熟的操作条件。

第三章 市场营销策略及项目定位

3.1产品策略
本项目的建设产品主要有二部分：一是提供仓储服务；二是提供交通运输服务。
企业将以建立现代仓储物流中心为宗旨，结合现代的管理和服务理念，努力打造区域内一流的服务水平。
3.2价格策略
本项目定价结合区域经济发展水平及成本，采取适中的定价策略。
3.3销售渠道及促销策略
采用人员促销及发送纸质宣传资料方式进行大范围宣传；
结合园区制造业布局情况，积极推进园区制造业委托仓储物流服务；
利用现代电子商务系统，进行网上推广；
3.4项目定位
本项目市场定位如下：结合区域环境，创建一流仓储物流服务中心。企业实施科学定位，选择差异化战略可能带来的一个结果是顾客群缩小和单位成本的上升。从而导致服务价格的攀升。因此要十分注意以优质的独特服务来降低客户的价格敏感性，以差异化独特性的深化来阻挡替代品的威胁而维护顾客的忠诚，并通过差异化品牌的创建来集中和壮大顾客群，在企业效益不断提高的同时，实现单位服务成本和单位服务价格的下降。

第四章 项目建设规模、土地利用情况

4.1项目建设原则和指导思想
4.1.1项目建设标准
根据国家建设标准，结合地区实际情况建设。在充分考虑项目功能齐全，配套设施完善，环境美观优雅的基础上，计划项目占地面积21400㎡，总建筑面积21300㎡。
4.1.2规划指导思想
依据城市总体规划要求，同时参照政府对城市建设的意见，结合地形特点，合理进行规划。
遵守统一原则、合理布局的原则，合理划分不同功能片区以利于可持续发展建设的要求。
重视整体设计。内部力求合理布局，外部处理好与城市大环境的有机联系，注重开发综合效益。
4.1.3规划原则：效益性原则
效益性原则具有双重含义，宏观而言效益性原则就是要求本次建设借鉴外部成功经验，将土地资源、项目资源、设施资源以效益优化原则进行优化配置，形成社会、经济、环境协调发展。微观而言，应体现我仓储物流建设的实际需求，合理布局，拉动地方经济的发展。
4.2项目建设方案及土地利用情况分析
4.2.1项目建设方案
本项目位于振兴区汤池综合工业园区，东临***，南临***，北临***，西临***。项目计划占地21400平方米，其中建筑占地面积10671平方米，绿化占地面积2500平方米，厂区道路占地面积8229平方米。总建筑面积21300平方米。分别为2个仓库、3层办公楼、5层车间、职工宿舍及公共配套用房等。
具体建设面积见下表：

中心建筑物情况表

序号
名称
占地面积
建筑面积
层数
1
1#仓储
2920㎡
2920㎡
1
2
2#仓储
2850㎡
2850㎡
1
3
车间
2650㎡
13250㎡
5
4
办公楼
1000㎡
3000㎡
3
5
职工宿舍
750㎡
1500㎡
2
6
配套用房
501㎡
501㎡
1
7
合计
10671㎡
24021㎡

其中1#，2#仓库为钢材、木材仓储物流之用，车间为新型能源项目仓储物流之用。
4.2.2工程技术方案
（1）工程设计
工程建设充分结合地形、利用地形，并同周围的自然环境取得有机的联系；在规划设计上，要有利于地面水的排除，减少土石方的工程，以降低建筑的造价；大楼内部空间布置、形式、结构等要最大限度的满足多功能的要求。1#.2#仓储均采用钢架多维彩钢框架结构，1#，2#均为1层。办公楼一楼为配送中心。其余两层为公司其他部门办公之用。
（2）建筑标准：内外墙体为19cm空心砖墙，钢筋混凝土墙，内部采用轻质隔墙；顶棚用泰柏板，硅钙板吊天棚；门窗采用铝合金；内外饰面采用外贴面砖，低层贴磨光花岗岩，内墙喷塑、涂料。
（3）结构构造：抗震烈度按6度设防，基础地耐力218kpa,基础构造为独立柱基础；混凝土强度为C20，上部结构采用先钢筋混凝土框架结构，底层混凝土强度为C30，上部柱为C25。
（4）建筑工程特征
地基：大开挖
基础：独立柱基础
墙体：用多孔砖、标准砖
模板：现浇钢筋混凝土梁、板、预应力多孔板
屋盖：现浇钢筋混凝土梁、板、预应力多孔板
地面：水泥砂浆、水磨石、地砖
露面：水泥砂浆、水磨石、地面砖
屋面：现浇水泥蛭石浆、二毡三油一砂防水层
顶棚：轻钢龙骨、石膏板、石灰砂浆、水泥砂浆、106涂料
内粉：石灰砂浆。瓷砖、乳胶漆、大理石板
外粉：面砖、乳胶漆
门窗：塑钢窗带纱扇，铁门。其他等
（4）安装工程特征
卫生设施：高水箱、蹲便器、洗涤盆
采暖通风：风机、排气扇或空调
电器照明：鞍配管线、日光灯、吸顶灯、花灯
其他：成套消防箱、电话配线、电缆、防雷接地
2、配送中心建设
（1）规划设计原则
由于配送中心是集约化、多功能的物流据点，系统极为复杂，各子系统间的协调尤为重要。在规划设计时，必须切实掌握以下三项原则。
①系统工作原则：配送中心的工作包括验货、搬运、储存、装卸、分拣、配货、送货、信息处理以及与供应商的衔接，使它们之间十分均衡、协调地运转。
②尽量实现工艺、设备、管理科学化的原则：近年来，配送中心均广泛采用计算机进行物流管理和信息管理，大大加速了产品的流转，提高了经济效益和现代化管理水平。同时，要合理地选择、组织、使用各种先进机械化、自动化物流设备、以充分发挥配送中心多功能、高效益的特点。
③发展的原则：规划配送中心时，无论是建筑物、信息系统的设计，还是机械设备的选择，都要考虑到有较强的应变能力，以适应物流量扩大、经营范围的拓展。
（2）仓库平面布置设计与安全
仓库地址确定后，就必须对仓库的平面进行合理的布置设计。仓库的总平面布置设计是根据库址的自然条件和仓库的使用特点进行的设计。在满足防火间距的原则下，做到布局紧凑合理，交通运输路线短捷，物资出入方便，以创造一个尽可能安全、经济、合理的仓储作业环境。
在进行仓库总平面布置设计时为了达到安全、经济、合理的要求，必须按照以下原则进行布置设计。第一，库区的划分以及建筑物、构筑物平面位置的确定，应满足仓储功能的要求，节约用地。第二，交通运输线路的组织与布置，应做到符合仓储作业工艺，尽可能减少不同运输路线的交叉和干扰。第三，库区自然条件的适应和利用，应结合地形、地质、水文、气象等条件因地制宜，力求在工程技术上经济合理。第四，库区安全防护设计，应满足防火、防爆、卫生、防震、隐蔽等安全方面的要求，严格执行有关部门颁发的设计规范。第五，库区的绿化和环境保护，应充分利用各种树木、草坪改善库区小气候、精华空气、降温防燥，使工作人员对环境有良好的适应性。
在总平面布置设计时，主要是进行以下几方面的设计：
①库区的布置设计
仓库一般分为仓库作业区、辅助生产区。仓库作业区包括库房专用线作业站台等。辅助生产区包括停车库（场）、检修车间和充电间等辅助生产用房。仓库作业区、辅助生产区分区布置设计。规模较大的有条件的仓库，应用实体围墙隔开。
仓库作业区按工作性质又可进一步分为装卸作业区、储存作业区和货场等。储存作业区应布置在库内主要干道与装卸作业区之间，使得装卸作业区与储存作业区的联系快捷，密切，保证残存区的物资出入库方便顺畅。不过储存区的周转性库房与储备性库房应分组均衡布置，避免周转性库房过分集中造成车辆阻塞和相互干扰。
在库区的布置设计中，抱枕防火间距与节约用地是主要矛盾，可采取提高库房耐火等级，充分利用零星地布置次要建筑物；用不燃材料建防火隔断。隔离危险性大的设施以缩小防火间距用地。
仓库的分区布置没有统一规定，在具体设计时，应结合工艺特点和自然条件，在保证安全和有利操作管理的前提下灵活不知。
②运输线路的布置设计
库内不论采用何种运输、装卸搬运方式，道路运输都是必不可少的，都要设计道路在库内的布置问题，道路布置时应注意以下几个方面的要求：第一，库房所存物资的周转快慢和储量大小的要求；第二，库内货流组织要合理，尽可能减少货流的混杂、交叉、迂回，不同的货流最好组织在不同的道路上运行；第三，充分利用地形；第四，满足卫生要求；第五，满足防火要求。进入库内的道路不宜少于两条，以便火灾发生时的安全疏散和尽快扑灭。
③库区安全防护设计
仓库是物资最集中的地方，安全问题十分突出。其中对仓库安全威胁最大的是火灾，这是因为仓库的库房、货场等的药品都是易燃品，不仅火灾危险性大，而且一旦发生火灾后，燃烧猛烈，蔓延迅速，危及范围广。为了阻止火灾发生后火势的蔓延，除在单个库房的设计时，须采取必要的防火设施外，在仓库的总平面布置设计时就应给予充分考虑。
从现在的防火措施看，在建筑物间设置防火间距是最普遍的做法。根据库房所储物资的火灾危险性类别，周围建筑物的耐火等级，确定其必要的防火间距。
为了保证防火安全和良好的卫生条件，平面布置设计时要选择有利的风向，把有明火作业的场所（如锅炉房）布置在经常排放可燃蒸汽和可燃粉尘的下风或侧风方向。
3、信息中心建设
（1）网络设计及其考虑重点
依据配送中心的办公需求和模式、业务需求和模式、管理机制和体制、投资与回报预算、广域网供应商平台能力等的不同，实施Web化管理。
（2）软件、硬件配置
①硬件配置
信息中心服务器配置采取高低档次配合的原则配备2台服务器，其中：1台作为中心主控服务器，1台作为备份服务器；为以后升级更新，各铺面内设计算机工作站，根据配送中心的实际情况，配置10台左右。
外设情况说明：为配合信息管理工作，信息中心内将配有打印机、调制解调器、复印机等。
局域网络的硬件配置情况：包括主交换机（千兆交换）、二级交换机、网络通信设备（如路由器、光纤传输设备、综合布线系统、相关网络测试、维护设备）。
②软件配置
该仓储配送中心的信息系统将由其软件来支撑，软件分为系统软件和应用软件两部分构成。
系统支持软件
计算机、网络系统软件（如网络系统操作平台Windows XP等）；系统应用软件（如Microsoft Office XP、多媒体制作软件等）；网络防火墙软件和网络防病毒系统：NETEYE2.0防火墙、Trend PC-cillin网络防病毒系统；
网络软件：根据市场网络设备的选择而定。
③网络安全
整个网路的安全可分成外部网络（Internet）安全和内部网络（Intranet）安全。而外部网络对内部网造成的威胁可以通过防火墙等技术加以防范。
网络内部的安全可以通过划分VLAN和在Catalyst4908上做Access-list,以限制不同网段及VLAN之间的相互访问。同时，通过行政规定对内部人员加以约束。在应用服务器端，采用对用户进行管理、赋予用户相应的权限、网络加密等手段来保障安全。另外，要求网络管理人员要经常监测网络安全的新情况，作出相应的防范措施。
④电子监控系统
海康威视系统主要设备：工控机、视频采集设备、网络。
海康威视系统特点：本系统主要是通过网络互联，进行实时监视，同时可把现场监测信息公开。该系统使用简单，是综合性能监测管理自动化的一个新颖手段。
4、给排水工程
（1）给排水工程
①给水工程
生产、生活用水符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006卫生要求；生产应用去离子水，选用国内较先进的反渗透加混合离子交换柱系统制备，配以过滤装置，即可满足生产的需要。
（2）排水工程
本项目排水主要来自于生活废水以及循环冷却水排水，道路绿化浇洒水等。其中生产生活废水进入厂区污水管网。而循环排水，道路绿化浇灌下水等，因无污染，故纳入厂区雨水管网排出。整个工程排水实行清污分流。
厂区雨水排水组织。厂区整平坡度一般应不小于5‰，困难地段不宜小于3‰；最大坡度也不宜超过6‰，以便厂区的雨水能顺利的汇集道某一集水口或明沟。
排放方式和管材：厂区内的排水管网采用环状结构，经污水处理设施后排入污水管网。
室内排水管采用UPVC排水管，承插胶粘接口；室外采用混凝土预应力管，水泥砂浆接口。
5、供电系统
该物流中心电源电压为10KV，按二级负荷要求设计，电路分两路引入，当任何一路10KV电缆发生故障或因故退出时，所带负荷不停电，不减负荷，确保中心电力的供应。
6、消防系统
室内消防系统是安装在室内，用以扑灭发生在建筑物内初起的火灾的设施。根据火灾统计资料证明，安装室内消防系统是有效的和必要的安全措施。室内消防系统主要有室内消火栓系统、防火卷帘系统。在建筑物内应根据使用要求和储存物品的性质，设置消火栓系统和其他灭火系统。管网和消火栓等应布置在取用方便和易着火的地点，例如通常将消火栓设在楼梯间附近。
室内消火栓系统是低层和多层建筑的室内消火栓给水系统，一般用于扑灭建筑物内初起的火灾，扑灭大火则主要依靠室外消防给水系统。高度超过24米的建筑物，使用一般消防车救活已极困难，因此，其室内消火栓给水系统应具有扑救大火的能力。室内消火栓箱内一般设有水枪、水带等。为扑救初起火灾，水枪流量一般按两支水枪同时出水，每支水枪的平局涌水量约按5升/秒计算。
7、公共服务设施及其它工程
（1）通讯设施
设程控自动交换机，供物流中心通信使用，行管办公部门配置电脑并接入网通宽带网，确保企业生产经营按照现代企业模式进行信息化标准化管理。
（2）绿化
物流中心绿化是环境保护的重要措施，有调节空气、美化化境的作用。绿地率应保证在5%以上。在建筑物四周，道路两侧广植树木、花草，使道路和场地不露裸土，尽量增绿化面积，营造优美的环境，以保持良好的生态环境和卫生标准。
4.2.2用地情况分析
序号
技术指标名称
指标数值
1
项目用地面积
21400㎡
2
项目总投资
2500万元
3
项目投资强度
1168万元/公顷
4
主要建筑面积
24021㎡
5
建筑密度
49.8%
6
建筑占地面积
10671㎡
7
容积率
1.22
8
绿化面积
2500㎡
9
绿化率
11.6%
10
厂区道路面积
8229㎡
11
行政办公及生活设施占地面积
1500㎡
12
行政办公及生活设施用地占比
7%

4.3项目功能平面图
具体见附件
4.4项目建设用地结论
该项目为小型仓储物流企业，占地面积30亩，为21400平方米。取土地占用标准45平方米/吨，则要求入流量达到475吨/天。
综上所述该项目用地符合国家建设用地指标要求。

第五章环境影响分析

5.1项目选址环境现状
该项目所在区域环境质量良好，空气环境质量满足区划的大气环境质量二类功能区标准；声环境达到《区域环境噪声标准》的Ⅱ类标准；该处地下水、地表水资源丰富，水环境质量达到国家生活饮用水卫生标准。
5.2项目建设期的环境影响
本项目工程内容主要以土建为主，土方的开挖和运输量较多，在施工过程中产生大量粉尘，同时施工机械本身产生废气及烟尘，水泥、沙子、石料的采集、搬运、筛分产生粉尘，沥青熬制过程中产生沥青烟等，这些对大气环境产生影响。施工中应加强管理，对运送散体物质的车辆应用篷布盖严，避免运输过程中产生粉尘污染；正在施工的场地应经常洒水，以达到降尘、抑尘的目的。
5.2.1污水
施工材料如沥青、水泥、油漆等化学品应远离地面水，以防外溢污染地面水；工区所积雨水应排至市政雨水管道；施工人员的生活污水应达标后就进排入环境；在此期间，应尽快进入附近污水排放管网。
5.2.2噪声
施工期的噪声主要来自施工机械和运输车辆。施工期间施工机械采用有减振消声装置的机械，避免在干扰居民休息的时间进行施工。

目 录
第一章 总 论 4
1.1项目背景 4
1.2项目概况 4
1.3问题与建议 5
第二章 项目建设的必要性及可行性 5
2.1 背景 5
2.2 项目提出的必要性与可行性 6
第三章 需求分析与建设规模 7
3.1需求分析 7
3.2建设规模方案 8
第四章 项目场址及建设条件 8
4.1场址选择的原则 8
4.2场址现状 8
4.3场址条件 8
4.4推荐场址 10
第五章 初步设计总说明 10
5.1工程设计的主要依据 10
5.2工程建设的规模和设计范围 10
5.3设计指导思想和设计特点 10
第六章 总平面说明 11
6.1设计说明 11
6.2竖向设计 11
6.3交通组织 11
6.4设计图纸 11
第七章 建筑设计 12
7.1设计依据 12
7.2设计理念 12
7.3建筑方案 12
7.4建筑方案比选 12
7.5设计说明 12
7.6消防工程 13
7.7节能设计 13
7.8设计图纸 14
第八章 结构设计 14
8.1设计说明 14
8.2设计图纸 15
第九章 给水、排水、消防设计 15
9.1设计说明 15
9.2设计图纸 16
第十章 采暖设计 16
10.1设计说明 16
10.2设计图纸 17
第十一章 电气设计 17
11.1设计说明 17
11.2设计图纸 18
第十二章 节能篇 18
12.1 建筑特征 18
12.2 设计依据的建筑节能设计标准 18
12.3建筑朝向、入口避风措施及外保温体系类型 18
12.4 建筑物体形系数（具体计算详计算书） 18
12.5 单一朝向外窗墙面积比 18
12.6 围护结构保温措施及传热系数 19
12.7 其他要求 19
12.8 节能计算 20
12.9 结论 20
第十三章 环保篇 21
13.1项目场址环境现状 21
13.2项目建设与运营对环境的影响 21
13.3环境保护措施 21
13.4环境保护设施与投资 21
13.5环境影响评价 21
第十四章 劳动安全卫生消防 22
14.1危害因素及危害程度分析 22
14.2安全卫生设施 22
14.3消防设施 22
第十五章 组织机构与人力资源配置 22
15.1项目管理机构 22
15.2人力资源配置 22
15.3项目管理机构 22
15.4工程建设管理 23
15.5工程使用管理 23
第十六章 项目实施进度 24
16.1项目建设工期 24
16.2项目实施进度安排 24
第十七章 工程招投标管理 25
17.1方案编制依据 25
17.2招标范围 25
17.3招标组织形式 25
17.4招标方式 25
17.5招标的基本情况 25
第十八章 投资概算与资金筹措 26
18.1概算编制依据 26
18.2概算编制说明 26
18.3资金筹措与来源 26
18.4资金使用和管理 26
第十九章 财务评价 27
19.1财务评价依据 27
19.2 财务评价 27
19.3评价小结 27
第二十章 社会评价 27
20.1项目对社会的影响分析 27
20.2项目与所在地区互适性分析 27
20.3社会评价结论 27
第二十一章 结论与建议 28
21.1推荐方案总体描述 28
21.2结论与建议 28
第二十二章 初步设计图纸 29