加美国际商贸城项目投资可行性研究论证报告.doc

林州加美城市发展有限公司
加美国际商贸城建设项目建议书

一、总论

（一）项目背景
1.项目名称：林州市国际商贸城建设项目。
2.项目承办单位：林州加美城市发展有限公司
合作投资建设单位：黑龙江加美地产股份有限公司
3．法定代表人：赵夕太
4．承办单位概况：黑龙江加美地产股份有限公司联合上海绿地集团、红星美凯龙家居集团股份有限公司在林州投资建设的林州加美国际建材家居博览园项目。该项目由林州加美城市发展有限公司建设实施。项目情况简要介绍如下：
该项目拟建于东南公路和鲁班大道交汇处西北方向，约占地面积为2000亩。先行建设林州加美国际建材家居博览园，该项目占地439亩，建筑面积60万平方米，预计总投资13.7亿元。目前已与国内建材家居第一品牌红星美凯龙达成签约入驻，项目建成后可容纳 3000 余商家入驻，可安排就业18000人，项目可实现销售总额34亿元，利税9亿元。将成为三省交界最大的集建材、洁具、家俱、灯饰、装饰材料等为一体的大型集散地。该项目计划今年12月份开工建设，明年10月底份建成投入使用。
在林州房地产市场发展中，公司抓住机遇，开拓发展，快速成长为管理严密、实力雄厚的房地产公司。在取得成绩的同时，林州人不满足现状，正向着集团化公司的方向发展。装饰工程有限公司、物业管理公司正在组建之中。我们将以雄厚的经济实力、先进的技术、优质的服务为主提供优越的居家氛围，让业主买得放心、住得舒心。
5.项目建设背景
5.1根据林州市委、市政府提出的“攻坚十二五，再创新林州”和“全力打造三省交界区域中心城市”的宏伟战略目标，以此为契机，加快加美国际商贸城系列项目规划建设，助推新林州的城市建设规模和区域商贸经济的快速发展。
5.2加美国际商贸城系列项目是林州市委、市政府已正式批准扶持和力推和城市商贸带动重点建设项目之一，总占地2000余亩。位于鲁班大道和东南路交汇处，该项目立足林州，幅射三省，集商贸购物、物流集散、酒店服务、高档住宅、商务办公、文化娱乐综合功能于一体，对于林州市全力打造三省交界区域中心城市具有重大的战略意义。
5.3根据林州市市政建设总体发展规划,以红旗渠大道为中轴线向北延伸发展的建设步伐与速度加快,连接姚村镇拓宽改造的宽90米城区拓宽道路改造完成后, 东南路和鲁班大道两侧将快速形成洼地效应，成为连接林州经济开发区，姚村汽配产业集聚区和林州市商贸中心的结合部，商业环境和投资环境将发生很大变化，商贸城的建设投运后来，以较强的物流集散、商务信息、流通服务等巨大优势，实现公共资源共享，带动林州经济开发区、产业集区的快速发展，为林州工业、商贸经济发展做出重大贡献。
5.4该项目由黑龙江加美地产有限公司联合红星美凯龙家居集团股份有限公司等四家公司合资建设，具有充裕的资金保证。
5.5建设用地439亩已协调好，并经河南省国土厅备案批准，对农户和用地补偿资金已全部到位，农户的撤迁补偿方案已经完成，具备了前期建筑工程和市政建设工程施工的施工条件。
6．项目建设优势与必要性
6.1林州市经济开发区和产业集群发展的需要，工业经济发展的步伐加快，招商外资引入的规模和力度加大，新型高科技产业的快速兴起，物流集散流通量迅速提升，而我市还没有一处较强功能、较大规模、较大信息流的的物流集散、商贸流通的平台，需要大跨度、大力度、大规模加快新城综合体建设，以适应我市的工业经济发展与日益繁荣的林州流通市场。
6.2建立三省交界区域中心城市，该项目建成后形成豫北地区最大的商品交易及物流集散中心，幅射河北涉县、山西平顺、河北磁县及周边地区，形成巨大的商品销售、物资流通、信息网络。
6.3林州市商贸还是市场形成初期的小商户自主经营逐步形成和发展起来的，布局零散，规模小，未形成集聚效应，还没有一个批零集散、功能齐全的大型商贸中心，该项目是在市委、市政府的总体发展规划下，力推建设的重点项目，将对北区发展起到很大的区域带动作用。
6.4该项目建设，规划形成豫北地区商业流幅射三省的大型商贸集散市场，带动鲁班大道西延及两侧成为高品位、大规模以服务工业、商贸、物流、仓储、高档住宅于一体具有综合功能的工贸商业中心，填补林州市的空白，强有力带动林州地方和三省交界区域经济的快速发展。
6.5地理条件优越，交通便利，新建的林州市国际商贸城系列项目位于最繁华的太行路和鲁班大道交叉口的城市广场内，连接全国高速公路网，距林长铁路林州站不足三公里，吞吐量大，而十分方便，具有得天独厚的地理优势，交通运输条件十分优越。
6.6建设用地已经省国土资源局备案批准，总规划用地2000亩，已正在办理合法用地手续。
6.7城市三废治理排放连接市政管网设施完备，城市环保和入网连接准入方便，环评手续齐全，严格按国家“三同时”设计施工，符合环保政策规定与技术要求。
6.8设计规划到位。加美城市广场、国际建材家具博览园、喜来登五星大酒店的总体规划设计，由澳大利亚MGA国际建筑设计构、北京亚澳天元建筑设计咨询有限公司承接设计，设计的理念新，品位高。
6.9水、电、气、供热各项配套设施齐全，保障供应，能满足新上项目的供水、电、气、热能和“三废排放”需要。
6.10客户资源丰富，市场前景广阔。国际商贸城系列项目建成后，位置座落在太行路北段路西，附近有汽车主题公园、丹尼斯百货、金融中心、中央CBD商务区等大型商务区，客户资源有大型企业、行政机关、事业团体的商务购买群体，且入驻交通条件快捷便利，客户市场资源幅射圈大，范围广。
7、项目建议书编制依据
7.1林州市政府关于批准该项目。
7.2已正在办理合法用地手续。
7.3林州市建委对加美城市广场、国际商贸城的规划设计批准文件。
7.4林州市城市建设环评批文，严格按国家“三同时”设计施工，符合环保政策规定与技术要求。
7.5林州市龙脉置业有限公司营业执照
黑龙江加美地产有限公司的营业执照。
（二）项目概况
1．拟建地址：项目建设地址选择在林州市区的中心繁华地段，位于鲁班大道和东南路交汇处，太行路和鲁班大道交叉口逆河头村东，总占地面积 约 2000亩。
2．建设规模与目标
国际商贸城建设项目，以打造国际型、专业化“特产展示交易港”，建材家具MALL，形成城市北区综合体，形成幅射连接晋冀豫三省区域商品集散物流商圈，实施“三路、两区、两轴、六园”的新城综合体商业环境。建设规模为拟建一处年营业额34.18亿元的大型国际商贸城，建筑规模为新建综合用房总建筑面积60.00万m2。项目建成后，将形成集商贸购物、物流集散、酒店服务、高档住宅、商务办公、文化娱乐综合功能于一体的商贸新格局，对于林州市全力打造三省交界区域中心城市具有重大的战略意义。
3．主要建设条件
3.1符合国家产业政策。国际商贸城建设项目目前属于国家重点扶持范畴，是国家鼓励发展的基础产业。项目的建设符合国家的产业政策，符合河南省关于加快发展商贸业的建设思路。
3.2符合林州市城市总体规划和服务业发展规划要求。林州市政府一直在谋划发展商贸服务业，项目的建设依托林州市的优惠政策和社会化服务体系，可加快项目建设进度，节省投资，降低成本，提高经济效益。
3.3公用工程等基础设施条件完备。拟建地点位于城市中心区域，交通极为便利。项目场址附近均有完善的城市供电、给排水管网及中国网通公司的通讯线路和城市热力管网。
4．项目总投资及效益情况
项目总投资13.7亿元，由黑龙江加美地产有限公司联合绿地集团、红星美凯龙家居集团股份有限公司，中联新锐实业公司、黑龙江双鸭山煤业集团由黑龙江加美地产有限公司联合绿地集团、红星美凯龙家居集团股份有限公司，中联新锐实业公司、黑龙江双鸭山煤业集团筹措解决。
项目建成正常运营后，年实现商品营业收入34.18亿元，总成本费用26.74亿元，销售税金及附加 1.12 亿元，年土地增值税7.33亿元，利润总额7.43亿元，总投资收益率 21.76 %，财务内部收益率（税前）,投资回收期 4年（含建设期 1年）可以满足项目市场化运营的要求。
二、市场需求分析与建设规模

（一）市场需求分析
1．林州市以建设三省交界中心城市为总体发展目标，区域工商经济发展较快，经过预测分析，加美国际商贸城建成后，具有幅射三省交界县市及周边物资流通与购买需求资源，将迅速形成具有建材家具、小商品批发、农副产品交易、五金机电、汽车零部件、酒店服务、文化娱乐等多功能的商贸新城商圈，有较好的市场前景。
2．以红旗渠道大道为中轴线向北延伸发展的步伐与力度加大，在未来三年内中央CBD商务区、丹尼斯百货、金融中心、步行街等相继建成，将迅速成为优势互补的新城商区和商贸物流集散商区，形成集中的物资流通社区与商品交易互联网，形成产品物流、集散交易中心，年流动及经商人口可达 100 人以上。
3．有优越的地理位置优势，林州国际商贸城系列项目位于林州经济开发区、姚村汽配产业集聚区、林州市城区商贸的结合部，林州大型企业、产品的批零集散、科技研发、投资合作，对外招商，将是较大的客户资源，有非常优越的地理优势，客流来源有洼地效应，客户流向幅射面广。
4．我市汽配产业发展迅速，科技创新能力不断提升，逐步形成部件生产和总成生产规模型产业生产能力，将利用省级汽配产业集聚区的优势，全面拉动汽配产业优化生产，打造“红旗渠”精铸产品品牌，可组织召开全国汽车零部件展销会和交易博览会，推动汽配产业快速发展，提升我市主导产业的科技创新能力和产业生产能力。
（二）建设规模
根据市场需求分析和拟建项目的服务范围及功能设置，结合林州市商品流通市场现状，建设规模为拟建一处年营业额34亿元的大型国际商贸城，建筑规模为新建综合用房总建筑面积60.00万m2。项目建成后，将形成集商贸购物、物流集散、酒店服务、高档住宅、商务办公、文化娱乐综合功能于一体的商贸新格局，对于林州市全力打造三省交界区域中心城市具有重大的战略意义。
三、项目选址

场址现状
1．地点与地理位置
项目建设地址选择在林州市太行路与鲁班大道交汇处。建设场址地下无电、采暖、煤气等管线及障碍物。交通便利，是较理想的项目建设场所。
2．场址土地权属类别及占地面积
根据项目建设规模，主要建筑物、构筑物组成，确定拟建物流中心建设项目区总占地面积约2000亩。项目所占用的土地属于国有城市商业建设用地，土地等级为二级。征用后土地使用权归林州加美城市发展有限公司所有。
四、建设方案
林州市国际商贸城建设项目场区道路及停车位、公共绿地组成，广场大楼1座，地下为一～二层建筑。
（一）总体设计方案
1．设计指导思想与原则
①按照国家现行规范、标准及规定，结合实际对小区进行规划设计及施工图设计；
②积极采用新技术、新工艺、新材料，最大限度地满足使用功能要求；
③在提高土地经济效益的同时，因势利导地提高社区内的环境标准，创造出具有现代特色与个性的景观环境，与城市的整体形象相协调。
2．总体规划
①人本主义、功能齐全
以“人”为主体，构建和谐的生活环境。大楼、环境管理、服务的全方位设计为出发点，做到意识超前、布局有序、设施配套、功能齐全、环境优美。
②自然、文化
贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形的前提下，贯彻生态原则，文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著的购物空间，体现 文化底蕴，展现现代开放的新世纪文化、商业艺术新境界。
③安全
适当的人车分流，既消除人车混流的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的合理利用率，避免交叉干扰，确保居住安全性。
（二）工程方案
1．设计依据
《中华人民共和国土地管理法》；
《中华人民共和国城市规划法》；
国家现行的建筑设计规范、规程及消防规范；
《 林州市城市总体规划》；
六、投资估算与融资方案

（一）投资估算依据
1．国家和有关部门颁布的有关投资政策、法规；
2．项目的固定资产投资方向调节税为零税率；
3．商务部《商业项目投资估算和经济评价方法》；
4．建筑工程费依据 省建筑工程预算定额及 省建筑工程投资估算指标，结合已建同类建筑及本地实际情况，参考同类工程近期决算价格估算；
5．设备购置费依据当前市场询价并参考同类项目估算；
6．其它工程费用估算依据财政部基本建设财务管理规定》的标准计取（财建[2002]394号）；
7．基本预备费为第一、二部分之和的8％计算；
8．项目单位提供的有关数据、资料。
（二）建设投资估算
1．建设投资（不含建设期利息）
经估算，项目建设投资为13.7亿元。
（三）流动资金
项目的流动资金按照分项详细法进行计算，经计算，正常年所需流动资金为5亿元。
（四）项目总投资及分年投入计划
1．项目总投资估算
本项目总投资为13.7亿元，其中建设投资为 8.7亿元，占总投资63%，流动资金5亿元，占总投资的37%。
（五）融资方案
本项目融资主体为既有项目法人，项目总投资为13.7亿元，其中建设投资8.7亿元，占项目总投资的63%。流动资金5亿元，占总投资的37%。资金来源包括项目资本金和债务资金两部分，资本金由黑龙江加美地产有限公司联合绿地集团、红星美凯龙家居集团股份有限公司，中联新锐实业公司、黑龙江双鸭山煤业集团由黑龙江加美地产有限公司联合绿地集团、红星美凯龙家居集团股份有限公司，中联新锐实业公司、黑龙江双鸭山煤业集团筹措解决。
七．效益分析
根据林州市城市广场具有综合功能的国际商贸城系列项目建成后社会效益与城市商贸经济带动效应与效益分析，建成投产后将迅速形成北区城市经济带和商品物流集散商圈，以商品区域功能划分，由城市零散、零售的小商户经营模式，逐步向多功能、大批量、多元化、信息化的商业流发展与转化，形成新的经济商圈和城市综合体。
1．经济效益分析：综合商贸城建成后，每个商品城可招商入住外地及本市商户3000家以上，每个商区以年均经营额34.18亿元计算，建材家具、小商品批发、汽配城、农副土特产交易市场、五金机电城、高档酒店六个商品功能区。2．社会效益分析：全部投资完成后，可形成的一个崭新城市形象的商贸新区，提高城市品位，增加城市靓点，对全力建设三省交界中心城市做出巨大贡献，创造巨大的社会效益，同时可按排城市就业，吸引专业技术人才，促进科技兴市，安排城市就业人口2-3万人以上；
八.研究结论
通过对项目建设的必要性、市场分析、建设规模、投资估算、效益评价、结论与建议的可行性分析，在林州市加快建设三省交界区域中心城市的大背景下，林州市国际商贸城系列项目，是经林州市批准加快建设项目，也是快速形成新城商区支撑重点发展的带动项目，对增加城市品位，提升城市形象，其项目本身具有重大的历史意义和现实意义，建成后，将形成具有综合功能的新城商贸新区，可带来较好的经营效益和社会效益，该项目切实可行，且建设资金全部是引进外资，建设资金充裕有保证。最重要的是项目的社会效益不可固量，主要表现在：（1）适应林州建设三省区域中心城市的快速发展的需要，是建成三省交界区域中心城市的强大支撑建设项目，该项目将成为林州市的形象和亮点工程，有效地加快林州成为三省区域中心城市的建设进程。（2）为林州繁荣太行路北区发展起到到重大的推动作用，特别是加美城市广场、加美国际综合商贸、加美田园牧歌系列工程项目建成后，带动作用明显而巨大，为林州市工商贸经济的繁荣发展做出重大贡献。（3）引进黑龙江加美地产、红星美凯龙等知名公司投资开发合作，发展林州地方经济，促进林州发展，增加开辟林州市新的地方税源。（4）本项目现实意义重大，社会发展推动效益不可估量，且项目建设周期短，投资到位快，经营风险小，预计投资回收期为2年，可全部收回全部投资和偿还全部贷款。因此，新上的国际商贸城系列项目，符合林州市的实情，也是加快林州新城发展的强大的支撑项目，为加快三省交界区域中心城市现实意义重大，经评审论证认为项目、科学、客观、可行的，建设条件具备，望给予研究备案立项批准。

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