房地产项目建设投资可行性研究报告.doc
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1、目 录摘 要1关键词1Abstract2Key words31 绪论41.1 选题背景及意义41.2 国内外研究的现状52 武汉东湖之滨房地产项目概述72.1 东湖之滨住宅房地产项目概况72.2 项目可行性研究报告编制依据113 武汉市东湖之滨房地产开发项目面临的政策分析与市场析123.1 国家房地产产业政策与市场分析123.2 武汉市房地产市场的投资环境分析173.3 武汉市房地产住宅市场竞争特点223.4 武汉写字楼市场项目市场分析243.5 项目的SWOT分析274 东湖之滨项目的市场定位和营销策略284.1 项目的市场定位284.2 市场营销策略295 东湖之滨项目的相关技术分析和财务
2、评价315.1 项目相关的技术分析315.2 项目的投资估算与资金筹措336 财务评价386.1 项目基本财务情况分析386.2项目赢利能力分析436.3 项目不确定性与风险分析447 研究结论与建议487.1 研究结论487.2 问题与建议48参考文献49致谢50武汉市东湖之滨房地产项目可行性研究报告摘 要房地产开发是一项综合性经济活动,有投入金额巨大,周期性较长,投资收益率高,项目风险偏大,产品附加价值高,产业关联性强等特点。因此,为了使投资决策更为科学合理,并检验是否达到项目预期经济效果,可行性研究工作便显得必不可少。东湖之滨项目位于武汉武昌核心区,交通便捷,商区云集,属于武汉市政府重点
3、开发地段之一。本文基于武汉市总体规划和对未来的预测,通过对武昌核心区的一宗国有拍卖地块的开发经营,通过对而开展项目所在地周边环境及目前市场状况分析,并在研究周边主要同类竞争项目后,挖掘自身优势,提出了项目的可行性与开发经营策划的初步意见。依据本文的规划方案,项目总建筑面积10980平方米,项目总投资91622.38万元。通过对项目进行了经济技术评价和敏感性分析,测算项目所得税后财务净现值24151.64万元,项目财务内部收益率30.03%,因此项目在经济上具有可行性。本文在参考国内外一些相关文献著作的基础之上,结合目前房地产可行性研究分析的相关理论,说明了房地产项目可行性研究的一般流程,它可以
4、帮我们做到清晰市场定位、合理技术安排、准确预算资金,加快企业资金利用对于我们在房地产开发过程中避免决策的盲目性。最后通过分析得到的项目的财务经济指标,并预测本项目的不确定性和风险性,为投资方案提出意见和建议。 关键词:房地产;武汉武昌核心区;可信性研究分析;技术经济评价The Feasibility Study of East Lake Real Estate Project Investment in WuhanAbstract The real estate development is a comprehensive economic activity, there are huge a
5、mounts of money spent longer periodic, high rate of return on investment, the risk of project is too large, high value-added products, industrial relevance and other characteristics. Therefore, in order to make development projects to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibil
6、ity study work in order to make real estate development projects in many of the major economic and technological principles and basic information to get practical solutions and implement.East lake shore of the project is located in Wuhan core area, the transportation is convenient, the district gath
7、ered, belongs to the Wuhan city government is one of the key development areas. This article through to the Wuhan core an auction of state-owned land development management, based on Wuhan city overall planning and prediction of the future, based on the surrounding environment, where the project is
8、located, and the current market situation analysis. After the research mainly around the similar competition property, combined with their own advantages, put forward the feasibility of the project and development of the business planning preliminary opinion. At the same time using sufficient econom
9、ic and technical evaluation and risk analysis of project evaluation, in order to analyze the land for residential, office the possibility of the development and management. Based on this program, the total construction area of 10,980 square meters, the total investment of 916,223,800 RMB. Financial
10、net present value estimates with the project after tax 241,516,400 RMB, the project financial internal rate of return of 30.03%, the project has a strong economic feasibility.Basis of domestic and international literature in the theory of the real estate feasibility study, illustrates the general fl
11、ow of the real estate project feasibility study, it can help us to achieve a clear market positioning, reasonable technical arrangements, accurate budget funds to accelerate the use of corporate funds for our blindness to avoid decision-making in the real estate development process. Finally through
12、the analysis of the financial indicators of the project, and predicting uncertainty and risk in the project, put forward opinions and Suggestions for investment programs.Keywords: Real estate; Wuhan core area; Credibility of the research and analysis; Technical and economic evaluation1 绪论1.1 选题背景及意义
13、1.1.1 选题背景房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一,在国民经济发展中发挥了巨大作用,为加快城市建设、改善投资环境、提高人民居住质量和城市总体经济水平作出了突出的贡献 1, 在城镇化发展作用中尤显重要。在经过史上最严房地产市场调控的2011年后,房市于2012年初走出低迷,开始回暖,就目前来看,整体房地产市场运行良好,新近投资开发增多,销售数额同期相比呈增长态势。但房价的持续走高,国家宏观调控力度增强及通货膨胀压力给未来的房地产市场仍具一定的不确定性和风险性。同时,对于投资者来说,房地产业所具有的高增长率、高回报率一直也都是其所关注的重点。因此,在整体房地产市场运行良好的情况下,却出现
14、了局部地区房产投资“过热”、房价飙升、供需差额过大,烂尾工程的此起彼伏不良现象,给房地产市场留下了隐患和一定的阻力。而造成这一现象的原因,绝大多是房地产前期可行性研究空余形式,没有进行科学详备的可行性研究分析造成了决策失误。因此对拟定的开发项目,投资者要进行完整系统的市场定位,政策分析和经济技术评价,使最后的报告具有实用性,预测性和科学性,从而帮助其做出理智决策。1.1.2 选题意义房地产可行性研究作用,主要体现在开发商向政府主管部门申请投资项目批准、企业内部投资决策、开发项目融资和指导开发建设过程各阶段的工作等方面。2本文的意义在于以武汉近期土地市场网公开拍卖的一块土地为可行性研究对象,运用
15、可行性研究理论方法,着重对假设开发的东湖之滨项目进行市场分析和财务评价,从而通过得出全面、科学、合理的可行性结论,为该块土地开发,投资决策提供参考依据。1.2 国内外研究的现状1.2.1 国外的研究现状美国最先开始进行房地产项目可行性研究分析的有关研究,田纳西流域项目的开发中便开始启用这种方法,对于田纳西流域项目的顺利实施和进行产生极大了推动作用;在此之后,美国道氏化学公司提出的道氏评估法、多因素和关键因素评估法、运用模糊综合评判原理的相似度法、运用灵敏度分析的综合评价法等3。第二次世界大战以后,西方工业发达国家普遍采用这个方法,使该方法不断得到充实与提高。在20世纪60年代发展尤为明显,由此
16、确立了项目投资的决策必不可少的综合性系统判断方法。1972、1974、1977、1978年相继出版了项目评价准则、发展中国家项目评价和规则和工业项目评价手册、工业可行性研究手册,是由联合国工业发展组织所刊发的可行性研究工作成果。其概括形成了其理论框架,成为早期可行性研究的模版,并被广泛采用于世界各金融机构。而在1980年由OECD(经合组织),提出了判断项目价值的标准可以用项目对国民收入的贡献值来查看。也由此将可行性研究扩展到项目建设可行性研究。如由龙胜平翻译的美国学者GlayloriECreer和Michael DFarrell的专著Investment AnalysisFor Real E
17、state Decision(房地产投资决策分析)45,该译著通过分析房地产市场,借助折现现金流方法,介绍了美国房地产投资指标法,对于投资者的选择提供了理论依据。再如美国BMunhonnad和JStina在80年代后期出版了对项目建设期的风险评估,以及在2003年GaglonEGreer And Micher DFarred认为在房地产可行性研究中为避免项目的失败,要加强风险的预测和防范。这些研究推动了可行性研究方法的发展与普及,目前世界各国在作出决策前,都要先进行可行性研究,不论项目规模大小或者项目性质。与此同时,可行性研究应用大大扩大,不仅涵盖于房地产项目投资决策还广泛应用于工、农、服务业
18、生产经营、科学实验、销售产品开发、环境保护、区域规划以及社会改造等方面。现阶段,可行性研究方法已经越来越普及,西方国家将其列为决策项目投资的重要手段,发展中国家也都相继开展了可行性研究的相关问题。1.2.2 国内的研究现状我国目前的房地产投资评价,从基于确定性投资的各项财务数据分析,通过估算项目各项投资金额,采用静态和动态分析法,最后计算而得的净现值、内部收益率、回收期,从而得出投资效果的预算。而对风险的分析,只停留在盈亏平衡分析、敏感性分析等阶段6。 我国可行性研究工作开始于20世纪70年代末,改革开放的推动,翻译出版了联合国工业发展组织(UNDIO)的工业可行性研究编制手册,其中的基本方法
19、与理论研究为可行性研究的发展起到了极大推动作用。2002年,编写而成的投资项目可行性研究指南(试用版)以及同年国家建设部发布了房地产开发项目经济评价方法,为我国可行性研究方法系统化与标准化起到了标准化的作用,在此之后于2004年将研究成果以建设项目经济评价参数研究一书出版。我国学者1990年以来在投资分析、经济技术评价等方面进行了理论与实践的探讨。曾祥瑞于1994年提出了前门法和后门法,这两种方法是依据房地产投资分析的各项指标体系,来得出最后经济方案是否合适,属于房地产投资可行性分析方法。杨永堂则在2004年指出要注意项目总投资计算、现金流和基准收益率的确定,便于得出正确的经济技术分析结果。李
20、国敏在经过多次实例探索后,于2006年研究指出房地产投资风险决策系统可依靠模糊层次分析法,从而定量评估对房地产投资风险。项勇于2008年提出要以Excel为基础、以Access为主体构建一个项目管理的数据库集成系统来进行项目可行性研究的方法。1.3 研究内容与论文结构1.3.1 研究内容本文主要包括以下内容:第一章:绪论。本章主要介绍了选题背景、选题意义及国内外研究现状。第二章:武汉东湖之滨房地产项目概述.。本章主要介绍了连武汉市东湖之滨项目提出的理由、拟建地点、项目主要技术经济指标及编制可行性研究报告的依据。第三章:武汉市东湖之滨房地产开发项目面临的政策分析与市场分析。本章主要研究了房地产产
21、业宏观调控政策,从行业影响、区域经济影响、宏观经济影响及社会影响进行房地产行业市场分析,从武汉市房地产整体供需状况、住宅类主要竞争楼盘、写字楼类竞争项目楼盘,项目SWOT分析进行市场现状分析,并预测武汉房地产市场发展趋势和前景。第四章:东湖之滨项目的市场定位和营销策略。本章主要研究了东湖之滨项目的市场定位与营销策略。首先从项目形象、住宅项目市场定位,写字楼项目市场定位中进行分析。然后从前期的策划、中期的战术分布实施及后期的营销控制进行市场营销分析。第五章:东湖之滨项目的相关技术分析。本章主要研究了项目的整体规划与布局,环境影响评价,项目实施进度与计划和项目投资估算与资金筹措计划。第六章:东湖之
22、滨项目的财务评价。本章主要研究了项目建设的必要性,项目的财务分析、盈利能力分析、不确定性与风险分析等财务评价。第七章:研究结论与建议。在上述分析的基础上,得出项目建设可行、经济效益可行的结论并提出建议7。1.3.2 论文结构本文在参考国内外一些相关文献著作和基础之上,运用可行性研究分析的相关理论的研究方法,通过市场分析和财务评价,说明了房地产项目可行性研究的一般流程。可行性研究可以是我们做到清晰的市场定位、合理的技术安排、准确的预算资金,适当的企业资金利用,并在房地产开发过程中避免决策的盲目性。最后通过分析得到的项目的财务经济指标,并预测本项目的不确定性和风险性,为投资方案提出意见和建议。2
23、武汉东湖之滨房地产项目概述2.1 东湖之滨住宅房地产项目概况(1)项目提出的理由1) 符合武汉市总体规划要求2013年是武汉市经济快速发展、城乡建设快出形象,快速构建国际性生态型滨江滨湖城市的关键之年。武汉市城市总体规划(2010-2020)中所提出的未来的城市建设与发展,为本项目提供了科学的规划指导和准确的政策导向。2) 项目定位符合武汉市发展现状和发展趋势,市场前景良好。本项目建设正处于“国家中部崛起”战略支撑点武汉市经济高速发展时期,房地产对武汉市经济的带动作用明显,武汉市居民对住宅的刚性需求旺盛,投资商业金融写字楼明增多,项目所处的湖滨地段,环境优美,空气新鲜,绿化率高,既是居住生活的
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