长沙市城市规划管理技术规定、补充第三稿.doc

《长沙市城市规划管理技术规定（修订）》
补充规定（第三稿）

为进一步规范管理，统一规划许可审批标准，根据国家和省市相关法律法规，结合本市实际情况，对《长沙市城市规划管理技术规定（修订）》（下称《技术规定》）作出如下补充规定。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。
第一条 城市建设应按规划成片实施，一般应以街坊为单位，以规划道路为界限，规划蓝线原则上应划至用地周边规划道路中心线。无单独建设条件和规划部门认为不适合单独建设的，必须按规划要求与周边用地整合。聞創沟燴鐺險爱氇谴净。
第二条 同一建设项目，各地块（控规）规划指标经规划行政主管部门核准，可在建设基地范围内总量平衡。但不同建筑性质的容量指标不得相互转换。商住用地其住宅建筑面积原则上不得突破规划设计条件对应的上限值，在不突破规划总建筑面积容量前提下可浮动1%。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。
第三条 与居住建筑平面形式相似的各类建筑。用地性质为居住的为酒店式公寓，用地性质为商业的为公寓式办公或酒店式办公。酽锕极額閉镇桧猪訣锥。
第四条 非居住建筑（医院病房楼、休（疗）养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼除外）位于居住建筑北向时，其建筑间距按该非居住建筑在居住建筑南向同型布置的建筑间距控制，其间距最小值低层不小于 6 米，多层不小于 9 米，同时须满足消防和各专业规范要求（两栋建筑间距值内插建的情况除外）。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。
第五条 高层建筑位于南侧，与相邻居住建筑为非平行布置时间距按下表：
间
距
类
区
间
距
方
位

Ⅰ类地区

Ⅱ类地区

Ⅲ类地区
a≤300
按平行布置的居住建筑控制
300<a<600
0．7S
0．8S
0．9S
a≥600
0．6S
0．7S
0．8S

注：①表中“S”为南北向布置时的标准间距值；
②表中“a”为相邻建筑的夹角。
③表中“间距”为建筑正南北向重叠部分的平均间距。
④当 a≤300时，正南北向最近点间距在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别不得小于 21M、24M、27M。当 300<a<600时，南北向最近点间距在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别不得小于 18M、21M、24M。当 a≥600时，南北向最近点间距在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别不得小于 15M、18M、21M。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。

第六条 高层建筑的建筑主朝向临城市道路主体直接落地，或多层商业建筑设有骑楼的，退让规划道路的距离可按《技术规定》相关要求减少 2 米。厦礴恳蹒骈時盡继價骚。
第七条 建筑离界、退让等不满足《技术规定》相关要求，但满足国家相关规范规定的，设计方案经专家评审会通过后，可由市规划行政主管部门按程序初审履行公示程序并报市政府审定后予以认可。茕桢广鳓鯡选块网羈泪。
第八条 建筑内设置的各类型公共开放空间，不另奖励增加可建建筑面积。
第九条 居住及商住用地内商业建筑原则上应相对集中独立设置。居住用地内临城市道路的住宅建筑底层原则上不设置商业。确需配套的商业无独立设置条件需在住宅建筑底层配设的，不应超出主体建筑最外围轮廓线。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。
第十条 居住及商住用地临路幅宽度 26 米及以上城市道路设置的商业建筑总长度（含建筑底层商业部分）不应超过用地临城市道路边线总长度的 30%；临路幅宽度 26 米以下临城市道路设置的商业建筑总长度（含建筑底层商业部分）不应超过用地临城市道路边线总长度的 50%，主体建筑长度大于上述规定时，商业建筑不得超出主体建筑正投影范围。当临街商业退让城市道路边线（或绿化带边线）大于等于 20 米时，该部分临街商业可不计入临街商业长度。籟丛妈羥为贍偾蛏练淨。
第十一条 临 12 米以上城市道路的商业应设置宽度不小于 2.4 米的骑楼（临城市道路仅设置集中的人流出入口的大型商业可不设骑楼），且应配建为其服务的相对独立的停车场（库）。骑楼部分不计入建筑面积和容积率。預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴。
第十二条 居住建筑阳台及套内花园等按正投影面积的1/2 计算建筑面积的部分，其计容面积不应超过套内计容建筑面积的 10％。套内计容建筑面积为入户门内所包含的各部分建筑面积之和。渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。
第十三条 建筑报建图审查通过后，在项目面积复核时容积率超出规定值的 1%以内，可由市规划行政主管部门按程序初审并报市政府审定。铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡。
第十四条 高层住宅设置电梯应满足如下要求：
（一）12 层及以上（不包括 11 层复式住宅）独立单元的高层住宅电梯设置不得少于两台；
（二）高层居住建筑每单元户数超过 60 户时，其电梯设置不得少于 2 台，且平均每台电梯的服务户数不宜超过 75，50 平方米/户以下小户型，户数按 75%折算配置电梯。擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。
第十五条 新建的非套型住宅不考虑相邻建筑对其产生的日照影响。
第十六条 新建高层建筑原则上不得对相邻现有住宅及拟建住宅的日照产生影响，对邻近地块拟建住宅是否有影响，按对等退让原则做模拟日照分析确定。贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷。
第十八条 建筑底层的共享架空开放空间的层高，多层不应小于 3.0 米，高层不应小于 4.0 米，架空开放部分不计算建筑面积及容积率。建筑楼层部分设置的共享空中花园，应靠外墙设置，架空高度不得小于三个标准层高，且应与公共交通空间直接连通，开敞的共享空中花园按正投影面积的 1/2 计算建筑面积，封闭的共享空中花园按正投影面积计算建筑面积。坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚。
第十九条 独立外挑的空调外机搁板宽度不得大于 0.9 米，累计长度不得超过该户面宽的 1/3。
第二十条 建筑色彩应符合《长沙市城市色彩规划》及相关规定要求，整体风格应与周边建筑相协调。户外广告应符合长沙市户外广告详细规划及有关规定要求，并按《长沙市户外广告管理办法》要求另行报审。蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘。
第二十一条 项目需配建的停车场（库）的设置应遵循合理布置、方便使用的原则。基地内的道路系统应充分考虑人车分流的可行性，尽量分开设置自成系统。项目配建的地下车库停车位不得少于规定配建停车位总量的80%。買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄。
第二十二条 在长沙市规划区内除一类地区外所有面积大于1万平方米的地下车库均不再允许折减计算停车位。幼儿园及小学按 1 个/班、中学按 1.5 个/班的标准配设机动车停车位，并应在出入口附近增设临时停车位。綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴。
第二十三条 50米及以下高层建筑面宽原则不得超过70米，50米以上高层建筑面宽原则不得超过60米。特殊情况需超出以上控制要求的，结合方案审查报市政府审定后执行。 驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦。
第二十四条 新建居住项目，社区没有办公用房或所在社区办公用房面积未达标的，须按标准配建社区办公用房。社区办公用房配建标准为：建筑间距Ⅰ类区建筑面积不小于 300 平方米，建筑间距Ⅱ类区建筑面积不小于 500 平方米，原则上应有独立对外的出入口。由开发商按规定提供的社区用房，计算建筑面积，不计入容积率。猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑。
第二十五条 项目建设应严格按审定的总图及批准的建筑景观环境设计实施绿化和景观。其修改必须报原审批单位同意。绿化和景观的验收由相应主管部门负责。 锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔。
第二十六条 本补充规定自发文之日起施行。此前已取得“一书两证“、建设用地规划定点（要点）通知单、规划设计条件审查通知单、已审定修建性详细规划或规划设计总图并在其有效期内的建设工程仍按原审批的内容执行。已颁布施行的文件内容与本补充规定不符的按本补充规定执行。構氽頑黉碩饨荠龈话骛。

附件：1、计算规则
2、建设项目规划编制内容及深度

附件 1：计算规则

一、本附件未明确的情况均按照国家相关规定和规范执行。
二、基地面积计算：基地面积是指建设项目用地红线内可实施开发建设部分的面积，应与用地红线的有效用地面积相符。城市道路红线内、河道蓝线内、绿地绿线内的面积不应计入。輒峄陽檉簖疖網儂號泶。
三、总建筑基底面积计算：规划用地红线范围所有建筑基底面积之和即为总建筑基底面积。建筑的基底面积统一表示为建筑物地上轮廓最大投影面的面积，包括突出地面的建筑部分外轮廓线（突出建筑物的无柱雨棚，飘板等不计）。尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅。
四、容积率计算：
（一）地下、半地下空间设置的车库、地下设备用房（配电间、水泵房、地下水池、空调机房等）、地下交通用房（楼梯间、电梯间及前室）等设施用房面积不计入容积率指标，但作为其他性质使用的地下空间（含物业用房）均应计入容积率指标。识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒。
（二）建筑物顶部有围护结构的不超过屋面 1/4 的楼梯间、电梯机房及辅助用房计入建筑面积，不计入容积率指标。凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴。
五、建筑面积计算：
（一）建筑楼层内的无规定术语解释和计算规则的空间，有永久性顶盖有围护结构的按围护结构外围水平面积计算，有永久性顶盖无围护结构的按结构底板水平面 1/2 计算面积。恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦。
（二）除复式（跃层式）住宅外，公寓和住宅标准层层高超过 3.60 米（不含 3.60 米），按两层计算建筑面积和层数；商业建筑层高超过 5.60 米（不含 5.6 0 米），按两层计算建筑面积和层数；办公建筑层高超过 4.50 米（不含 4.50 米），按两层计算建筑面积和层数。有特殊要求的用房不按此规定。鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫。
（三）建筑物底层空间作车库、杂物间使用，层高 2.2 米（含2.2 米）以上的计算全面积，层高 2.2 米以下的不计算建筑面积。硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹。
（四）住宅 10 层以上的交通、消防连廊无围合的按水平投影面积的 1/2 计算建筑面积；有围合的全算。阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖。
（五）以下情况不计算建筑面积：
1、起隔热作用的非结构墙体；
2、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖的房屋；
3、楼梯已计算建筑面积的下方空间；
4、成套复式住宅上层为空的相关外围墙体；
5、地下层中的水池。
（六）住宅套型面积的计算：住宅套型面积仅包括住宅套内面积和标准层的公共分摊面积，不含非标准层门厅、电梯井、楼梯间等附属用房、设施面积。氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩。
（七）设计加以利用的房屋屋顶为斜面结构的，其垂直高度在 2.2 米及其以上的空间，按其正投影面积计入建筑面积，2.2 米以下的不计入建筑面积。详细规划设计阶段可按标准层正投影面积的 50%作为估算值计入相关指标。釷鹆資贏車贖孙滅獅赘。
（八）消防避难层不计算建筑面积，但利用作为其它用途的应计算建筑面积。
六、建筑密度计算：利用地形高差进行建设的，其建筑密度按如下规定计算：

作为建筑密度计算的基底面积为，主楼部分建筑（图示 A）投影面积与作为非配套设施使用的裙楼部分建筑（图示 B）（扣除主楼投影面积）投影面积的 50%之和。怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉。
基底面积=SA+（SB-SA）*50%
七、绿地面积的计算：
（一）绿地面积计算的起止界：对宅间路、组团路和小区路算到路边；小区路设有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路，居住区级道路时算到道路边线；距房屋墙角 1.5 米；对其它围墙、院墙算到墙角；谚辞調担鈧谄动禪泻類。
（二）建筑物架空开放空间内的绿化不计入绿地率；
（三）利用地形高差实施的，满足本地植树绿化覆土要求，方便行人直接通达的屋顶绿化按全面积计入绿地面积；
（四）水面、水景、绿化休闲广场按全面积计入绿地面积；
（五）植草的消防通道计入绿地面积，植草的停车场按 40%计入绿地面积。
八、建筑层数和高度的计算及表示方法：
（一）假层、夹层、附层、插层，如果层高在 2.2 米（含2.2 米）以上无论是否计算面积，均按自然层计入建筑总层数； 嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩。
（二）坡顶住宅顶层其外墙檐口高度如超出 1.2 米（含 1.2米），则视为一个自然层；如在 1.2 米以下，建筑层数表示为 XF熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库。
（自然层）+0.5（阁楼），即（X+0.5）F，如 6+0.5F；在总图标注中，顶层为坡屋顶阁楼、复式或跃层时，层数统一表示为 XF+1，如 6+1F，总图建筑面积按 6.5 层计算；鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞。
（三）建筑底层作为架空层或层高小于 2.20 米的车库、杂物间等，其层数标注为 1（架空层）+XF（自然层），即 1+XF，如 1+6F；纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛。
（四）首层标高平均高于周边地坪 1.5 米，则视为地上层，且按自然层计入建筑地上层数；低于 1.5 米（含 1.5 米），则视为地下层，不计入建筑地上层数。颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷。

附件 2：建设项目规划编制内容及深度

一、修建性详细规划（总平面图）编制应表达以下内容：
（一）总平面图：
1、拟建建筑物的定点坐标、用地红线坐标、项目用地周边50 米范围内现状地形图中的所有内容；
2、与用地红线、规划道路边线（绿地控制线）、轨道控制线、河道、绿地、高压线走廊、文物古迹保护范围等规划控制线的距离及建筑间距；濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻。
3、公共绿地、市政公用设施以及教育、医疗等独立建设的公共服务设施用地范围。
4、规划道路的宽度，转弯半径、控制点的坐标、高程，地
面停车范围及车位布置方式，地下停车库等地下空间的范围、层数、出入口方位；
5、按总图规划技术经济指标表（附表一）标明各项技术经济指标，各类不同性质的用地和建筑面积应分类计算；
6、按建构筑物汇总表（附表二）标明各建（构）筑物的栋位、名称、主要使用性质、层数、高度及面积。
（二）说明书及附件：
1、交通影响评价报告（须做交通影响评价报告的项目）；
2、须做日照分析的应提供日照分析等照时线图；
3、消防及交通组织图；
4、鸟瞰图、效果图；
5、用地竖向规划图；
6、其他文字说明。
（三）修建性详细规划的编制须满足《长沙市修建性详细规划编制标准》（CSGH/003-2005）深度要求。銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼。
二、建筑方案设计应符合规划设计条件的要求，文本深度应
符合国家《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008 版）并体现以下内容：
（一）图纸部分：
1、总平面图设计深度须达到要求；
2、建筑单体设计要求：
①主要平立剖面的尺寸及定位轴线（在机场或微波通道限高区范围内，要注明屋面构筑物最高点的高度及绝对高程）；挤貼綬电麥结鈺贖哓类。
②各房间的使用性质（按规定用语标明）；
③立面色彩和材质；
④公共配套设施的配置；
⑤建筑及夜景亮化效果图；
⑥新建重要建设项目须将项目及其周边 200 米范围主要建筑纳入三维仿真分析范围，建立三维模型并贴附实际场景和设计材质对建筑环境和体量关系进行分析。赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈。
（二）文字说明：
1、项目概况和设计依据；
2、构思说明；
3、各相关专业设计说明（包括消防、节能设计）；
4、其他。
三、建筑报建图设计应符合以下要求：
（一）建筑报建图应（包括完整的平、立、剖图纸、平面图标注不少于 3 道的尺寸线，所有房间须按规定用语标明使用性质，空中花园、飘窗和空调板等应提供大样图；塤礙籟馐决穩賽釙冊庫。
（二）局部总平面定位图须注明建筑间距，建筑退让道路边线、用地红线的最小距离和拟建建筑物每栋不少于 2 个角点的坐标及其定位轴线编号；裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺。
（三）须做日照分析的应提供多点分析图及户型日照情况统计表；
（四）新建重要建设项目（主要针对房地产开发项目）建筑报建图经审查确定完善后，须根据场地和建筑尺寸合理确定比例制作建筑模型，模型应尽可能如实反映新建项目设计的建筑空间形象和色彩。仓嫗盤紲嘱珑詁鍬齊驁。
四、交通影响评价报告应包含以下内容：
（一）建设项目概况应包括建设项目主要规划设计条件、主要技术经济指标和业态、建设方案等内容。
（二）评价范围现状与规划情况应介绍评价范围内现状、规划的用地和交通发展情况。
（三）现状交通分析应包括下列内容：
1、应对评价范围内各种交通方式的交通流特征、交通设施、交通管理政策及措施进行说明。
2、应对评价范围内的现状道路、公共交通、停车、慢行等交通系统的管理措施、供需和运行状况进行分析，提出现状交通系统存在的主要问题。 绽萬璉轆娛閬蛏鬮绾瀧。
3、交通需求预测应对各评价年限、各评价时段的背景交通和项目新生成交通进行预测，分析评价范围内交通系统的交通量分布和运行特征。 骁顾燁鶚巯瀆蕪領鲡赙。
4、交通影响程度评价应包括下列内容：
（1）评价范围内主要交通问题分析。根据交通系统供需分析和交通影响程度评价，提出评价范围内交通系统存在的主要交通问题。 瑣钋濺暧惲锟缟馭篩凉。
（2）评价建设项目新生成交通需求对评价范围内交通系统运行的影响程度。评价对象应包括评价范围内的各种交通系统，包括机动车、公共交通、停车、慢行等。 鎦诗涇艳损楼紲鯗餳類。
5、交通系统改善措施与评价应包括下列内容：
（1）改善出入口布局与组织，优化建设项目内部交通设施；
（2）评价范围内的交通系统改善：
6、结论及建议应包括下列内容：
（1）交通影响评价的结论及建议应包括：评价结论、必要性措施和建议性措施。
（2）评价结论应明确项目建成对评价范围内交通系统的影响程度，明确交通改善后建设项目交通影响是否可接受，以及是否需要对建设项目的选址和（或）报审方案进行调整。栉缏歐锄棗鈕种鵑瑶锬。
（3）必要性措施是保证建设项目交通影响可接受的前提条件。建议性措施包括对建设项目内部或评价范围内交通系统推荐采取的措施与方法。对评价范围内交通系统影响为显著影响的建设项目，应明确必要性措施。辔烨棟剛殓攬瑤丽阄应。
五、工程管线规划及管网综合应包括以下内容：
（一）图纸部分：
1、采用与修建性详细规划相同的比例尺；
2、在地下管线较复杂的地区（环线以内地区及其它建成区），应提供工程设施及管线现状图；
3、单项或综合工程管线规划图，应标明工程设施和构筑物（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设施、燃气输配设施等）的位置及用地界线或保护界线、各类管线的平面位置、管径、控制点坐标和标高，管径、标高宜用引出线表示，排水规划图单列；峴扬斕滾澗辐滠兴渙藺。
4、修建性详细规划应编制管网综合图，应标明各种管线之间及管线与建（构）筑物、道路、行道树等之间的相对距离，管线较集中处应用横断面图表示；詩叁撻訥烬忧毀厉鋨骜。
5、不同种类的管线应用不同的线型表示，且应用不同的颜色区分（见下表）。
工程管线规划线型及颜色
种类
线型
颜色
供水

蓝
排水
雨

赭
污

赭
电力

紫
电信

绿
热力

红
（二）文字说明
1、工程设施（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设施、燃气输配设施等）的配置（位置、规模、用地等）和管理要求；则鯤愜韋瘓賈晖园栋泷。
2、单独审批工程管线规划及管网综合时，应说明总用地面积、建筑面积、人口规模等与工程管线规划有关的数据；胀鏝彈奥秘孫戶孪钇賻。
3、水质、水压，用水量计算等；
4、排水体制，雨污水量计算，污水处理方式；
5、用电负荷计算，电力线路架（埋）设方式；
6、电信需求量，电信管道敷设方式，经规划审批的微波站、卫星通信设施控制保护界线；
7、燃气用量计算及管道敷设方式；
8、热负荷计算，热力管道敷设方式；
工程管线指：给水、排水、电力、电信、中水、燃气、路灯等管线，有条件的地区还应考虑热力管道，特殊地段还应考虑人防、防洪工程。各种弱电管线（包括通讯、广播电视等）应同沟（槽）敷设。鳃躋峽祷紉诵帮废掃減。
六、建筑环境设计文本应包含以下内容：
1、文字说明，应包含以下内容：项目概况，规划原则及环境设计主题，临街建筑、广场等夜景灯光处理方式，景观雕塑小品和植被布局情况，中心花园、屋顶花园、广场、小区入口、架空开放空间等场所的处理，围墙和挡土墙、护坡的艺术处理，站厕、配电间、地库天窗、排风口的隐蔽、美化处理等稟虛嬪赈维哜妝扩踴粜。
3、景观规划总平面图（附技术经济指标一览表）；
4、景观分析图（从城市整体景观效果和与周边建筑的协调角度分析景观节点、景观空间及景观轴线）；
5、建筑主要立面效果图，标明外墙材质及色彩（按《中国建筑色卡》标明数值）。主要景观节点效果图。
6、城市标志性建（构）筑物，宽度 30 米及以上城市道路两厢的高层建筑和重要公共建筑、景观街、商业街两厢的高层建筑和重要公共建筑、景观街、商业街两厢建筑及城市广场周边性建（构）筑物须做好夜景亮化设计，附夜景效果图；陽簍埡鲑罷規呜旧岿錟。
7、竖向设计图（详细标明道路、铺装区、种植区、水景区的场地设计标高、坡向箭头等）；（修规中已包括，建议取消） 沩氣嘮戇苌鑿鑿槠谔應。
8、景观布局图（标明位置，可附园林小品一览表）和种植配置图（可另附植物名录表，并标明名称、图例及规格等）； 钡嵐縣緱虜荣产涛團蔺。
9、须有相应资质的设计单位签章，如项目用地规模较大，可分区出图；
11、主要外墙的小样（可在效果图中做节点放大）。