农副产品综合批发市场申请立项可行性研究报告.doc

目 录

第一章 总 论﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒3
1.1 项目名称及承办单位
1.2 研究工作的依据与范围
1.3 研究工作概况
1.4 方案与研究结论
第二章 项目背景和发展概况﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 9
2.1 企业概况
2.2 项目提出的背景
2.3 项目建设的必要性与意义
第三章 市场需求分析与建设规模﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 19
3.1 市场需求分析
3.2 XX地区农产品资源调查
3.3 项目建设地国民经济状况
3.4 发展规划与预测
3.5 建设规模与建设内容
第四章 建设条件与场址﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 26
4.1 地理位置及区位优势
4.2 规划
4.3 场址
第五章 工程技术方案﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 28
5.1 项目组成
5.2 技术方案
5.3 总平面布置方案
5.4 土建设计
5.5 给排水设计
5.6 供电设计
5.7 冷库、冷冻站、通风和空调设计
5.8 消防
5.9 劳动保护和安全防护
第六章 信息系统建设﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒58
6.1 概述
6.2 信息系统建设必要性
6.3 信息系统建设目标
6.4 信息系统建设原则
6.5 信息系统建设内容
6.6 农产品批发市场信息系统设备表
第七章 环境保护﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 82
7.1 设计依据
7.2建设地点环境状况
7.3 施工期的污染源、污染物及治理方案
7.4 经营期主要污染源、污染物及治理方案
第八章 节约能源﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 83
8.1 设计依据
8.2 概述
8.3 节能措施
第九章 企业组织与劳动定员﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 85
9.1 企业组织及工作制度
9.2 定员
9.3 劳动力来源
9.4 人员培训
第十章 项目实施进度﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 87
第十一章 项目的组织管理和工程招标方案﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 88
11.1 项目的组织管理
11.2 工程招标方案
第十二章 投资估算与资金筹措﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒90
12.1 工程概况
12.2 编制依据
12.3 编制方法
12.4 投资估算
12.5 流动资金估算
12.6 总投资与总资金
第十三章 资金筹备﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 94
13.1 融资方案
13.2 还款资金来源
第十四章 财务评价﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒95
14.1 项目成本费用估算
14.2 财务赢利能力分析
14.3 清偿能力分析
14.4 不确定性分析
14.5 财务评价结论
第十五章 项目风险分析﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 101
16.1 项目主要风险因素识别
16.2 风险程度分析
16.3 主要风险及防范措施
16.4 不确定分析
附件：1、浙江XX集团有限公司营业执照
2、总成本估算表
3、营业收入、营业税及附加估算表
4、利润及利润分配表
5、长期贷款还款付息计划表
6、项目投资全部现金流量表
7、项目总平面图
8、项目功能分区图
9、项目鸟瞰图
10、项目沿街立面图
第一章 总 论
1．1项目名称及承办单位
1．1．1项目名称：XX农副产品综合批发市场
1．1．2承办单位：浙江XX集团有限公司
1．1．3项目拟建地点：XX市相山区
1．1．4可行性研究报告编制部门：XX集团农批部
1．2研究工作的依据与范围
1．2．1研究工作的依据
a．《农产品批发市场建设秘管理指南》农市发〔2004〕10号
b．《XX农副产品综合批发市场项目建议书》
c．XX农副产品批发市场规划位置图
d.基础资料
f．相关法律、法规、政策、标准
1．2．2研究工作范围
本报告的研究工作范围包括：论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对市场未来发展的需求进行分析，根据市场需求和建设条件拟定建设规模，根据政府规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资评价项目的财务效益，并进行风险分析。
1．3研究工作概况
我公司组成了该项目的可行性研究小组，并组织有关专业技术人员到现场调研、收集资料、并与业主及当地政府有关部门领导座谈交流，在此基础上，各专业人员全面展开了研究及编制工作。
1．4推荐方案与研究结论
1．4．1市场发展前景与服务范围
XX市地理位置优越，几年来经济快速发展，城区不断扩展，市区人口不断增加。随着XX市人民生活水平的逐步提高，对关系到日常生活的油、肉、禽、蛋、蔬菜、水果等食品购买的方便、环境无公害、无假冒伪劣购货环境提出了更高的要求，因此建设现代化的农副产品综合批发市场具有良好的发展前景。
批发市场服务范围：拟辐射XX及周边100公里区域，与国内外大中型农产品批发市场形成销售网络，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。
1．4．2建设规模与建设内容
总用地面积
133334㎡（200亩）
建筑总面积
101055㎡
建筑密度
49.7%
容积率
0.76
绿地率
22.9%
绿地面积
20572㎡
主要建设内容为：办公行政综合大楼、沿街商业房、交易大棚、加工区、冷库、仓库、宾馆餐厅、停车场、垃圾回收站、污水处理设施、变电站以及信息网络系统等。
1．4．3场址
建设用地位于相山区，距离XX市中心约 3千米，总用地面积133334 m²（200亩）。
1．4．4水、电供应
1．供水
本项目日用水量为 909.41m³/d，最大小时用水量为 47.59 m³/h，本项目拟从城市给水管网接驳DN300的给水管，供本项目生产、生活及消防用水。给水管网给水压力约为0.30MPa，能满足本项目用水水量、水质、水压要求。
2．供电
项目拟建地位于XX市相山区，根据XX市城镇总体规划，本工程10KV中压网络有10KV高压电缆线路至农产品批发市场各主干道附近，而且根据规划各线路导线的供电能力能满足本项目的用电需要，因此，本项目的用电是有保证的。
1．4．5环境保护
本项目投入运营扣，批发市场主要有生活污水及生活垃圾等，根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。详见第七章。
1．4．6劳动定员
本项目劳动定员150人，其中管理人员13人，技术人员13人，工人24人，服务人员100人。详见第九章。
1．4．7总投资
项目总投资为19324.67万元，其中固定资产投资18824.67万元（含建设期利息800万元），铺底流动资金500万元。详见第十二章。
1．4．8项目实施进度计划
根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在2年内建成。详见第十章。
1．4．9主要技术经济指标
序号
指 标
单 位
数 量
备 注
1
年交易量
亿元
25.8

2
总建筑面积
m²
101055

3
总资金
万元
19324.67

3．1
固定资产投资
万元
18824.67

其中:建设期利息
万元
800

3．2
流动资金
万元
500.00

4
总投资
万元
19324.67

4．1
固定资产投资
万元
18824.67

4．2
铺底流动资金
万元
500.00

5
资金筹措
万元
19324.67

5．1
自有资金
万元
11324.67

其中:用于流动资金
万元
500.00

用于固定资产投资
万元
10824.67

5．2
贷款
万元
8000

5．2．1
长期贷款
万元
8000

5．2．2
流动资金贷款
万元
0

6
劳动定员
人
150

7
全年经营天数
天
365

8
动力年需用量

8．1
电
Kwh
7884450

8．2
水
m³
331934.65

11
年均总成本
万元
2636.13

12
年经营收入
万元
3656.24

13
年均利润总额
万元
819.02

14
年均税后利润
万元
799.96

15
投资利税率
%
4.24

16
投资利润率
%
4.14

17
全部投资回收期(税后)
年
12.93
含建设期2年

全部投资回收期(税前)
年
11.64
含建设期2年
18
银行长期贷款偿还期
年
9.4
含建设期2年
19
盈亏平衡点
%
46.79
含建设期2年

1.4.10研究结论
本项目是以农产品交易为主的批发市场,经过多次现场考察,认真收集有关资料,仔细分析和研究后,我们认为:
a. 在不考虑土地成本的情况下，本项目投资较大，总投资达193243.67万元；投资利润率低，只有4.14%；投资回收期长，要12.93年；从经济效益角度讲，投资回报偏低。
b.从社会效益角度看，本项目社会效益较高：它顺应XX市十一五发展规划的需要，有利于提高XX市的农产品质量安全水平，能带动当地农业产业化的发展，能引导农民积极参与市场竞争，提高市场竞争能力，有利于增加就业，美化城市环境，社会效益十分明显。
1.4.11 建议
鉴于本项目投资较大，投资利润率低，投资回收期长，投资回报偏低，但社会效益十分明显，加之市场的经营有一个培育和发展的过程。建议XX市政府部门努力创造良好的投资环境条件，提供项目用地优惠、财政及税收政策减免等优惠条件，为项目的加紧建设创造条件；建议建设单位创造条件，加快建设进度，积极引导和吸纳各地客商、产品进入市场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。

第二章 项目背景和发展概况
2.1 企业概况
（一）企业概况
浙江XX集团成立于1998年，总部设在杭州，是一家注册资金6142万元的现代型集团公司。产业涉及农产品批发市场、国际贸易、房地产开发等版块，其中投资、建设、经营管理农产品批发市场作为集团发展主方向。2006年，集团制定了以农产品物流基地、农产品批发市场、农贸市场开发建设为载体，以农产品物流、经营、管理、营销服务为手段，实现农产品的最佳流通，以流通促进生产，最终帮助农民富起来为企业战略目标。
集团从2000年进入农产品流通行业，经过多年发展，在浙江、重庆等地有着2家“全国五十强农产品批发市场”、“农业部定点市场”“商务部双百市场”的国家级农副产品批发市场，及多家农副产品物流配送公司、农副产品零售终端菜市场。同时，公司也培育了大批的优秀人才，集团董事长徐金伟先生被共青团中央与农业部授予“全国农村青年致富带头人”的称号；总裁范斌先生多年来专注于商业连锁投资与管理领域，有着扎实的理论知识和丰富的实践经验；集团常务副总裁滕峰先生被商务部评为“全国农产品流通十佳经纪人”，集团现已形成一支物流、营销、市场规划的专业人才队伍。
（二）XX已有的成功案例
1）浙江省衢州市冷冻厂、衢州农贸城产业整合
2000年浙江XX集团收购浙江衢州市冷冻厂（原国有企业），2002年XX集团再次出资收购浙江衢州农贸城（原国有企业），实现了农产品贸易与农产品加工、冷藏产业的完美整合。经过几年的发展，衢州农贸城已取得了骄人的成绩，衢州农贸城连续叁年被全国城市批发市场联合会评为“五十强市场”，是“农业部定点市场”、商务部“双百市场”，“浙江重点市场”，是国家级、省级、市级、区级四级农业龙头企业，2007年衢州农贸城交易量191万吨，交易额达31.6亿元，衢州农贸城已由原来的地方性市场发展成为浙、闽、赣、皖四省九地市农副产品集散中心、交易中心、信息中心和价格形成中心。
2）重庆观音桥农产品批发市场改造提升
XX集团与重庆市政府共同出资10亿元建设西南地区规模最大、档次最高、集散能力最强的农产品交易中心，已列入重庆十一五规划重点项目。该项目已形成由重庆江北区区长任组长的上市小组，预计在于2010年，重庆观音桥农产品批发市场将上市成功。（现有重庆观音桥农产品批发市场是全国农批市场交易规模最大的市场，占地680亩，2007年交易额突破90亿元。
2.2 项目提出的背景
2.2.1 宏观背景
（1） 随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。中共中央及国务院发布文件《中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》（中发【2005】1号）对搞好集贸市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。
在文件中，中央明确指出：在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货市场的作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品批发市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快建设冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统。重视发挥供销合作社在农产品流通和生产资料供应等方面的作用。鼓励邮政系统开展直接为农民生产生活服务的连锁配送业务。加强农业信息化建设。气象工作要加强对农业的服务。各省、自治区、直辖市要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道，抓紧落实降低或免交车辆通行费的有关规定，并尽快实现省际互通。积极推进农业标准化。要加强农产品检验检测基础设施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增强防范和处理外来有害生物入侵的能力。加强农产品质量安全立法。近几年，国家及各级政府先后出台了一系列的优惠、扶持政策和办法，为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。
从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、流通、交易方式等方面将面临一个全新的转型和发展机会。因此，本项目的提出是符合国家有关农业、农村经济发展的产业政策。
（2） 我国的“三农”问题牵动这整个社会，解决“三农”问题，已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。而解决“三农”问题，农业的产业化进程对其影响极大，建立大型农产品批发市场，可以对农业生产者有指导意义，对推动农业产业化意义极大。
在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品批发市场非常重视，并且已有成功的先例，深圳布吉、山东寿光、河南商丘等地已建立起了大型农产品批发市场，对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的意义，对“三农”问题的解决极有帮助。
（3）2005年后，我国加入WTO的过渡期结束，市场流通领域的批发、零售业务将全面对外开放。农产品国内市场与国际市场的联系进一步紧密，将有更多的国内农产品走出国门，参与国际贸易，同时，预计国外农产品也将大量进入国内市场流通，很大一部分将通过各地的批发市场进行集散。
从宏观背景看，建立XX农副产品综合批发市场是顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。
2.2.2 微观背景
1、 XX市十一五规划纲要中指出：要推进农业产业化经营， 促进农业增效农民增收；以工业的理念发展农业，积极培育一批经营规模大、具有较强市场竞争力和带动力的农业龙头企业；完善农业社会化服务体系，加强农产品质量管理；按照“大商贸、大流通、大市场、大产业”理念，大力发展商贸流通业，建设一批有产业支撑、特色鲜明、辐射能力强的物流中心和批发市场，重点建设大型农副产品批发市场，形成农副产品集散地之一
2、 城市居民消费观念和方式发生了深刻的变化，迫切要求城市农产品批发市场进行改造提升。随着XX市城市的加快发展及经济发展，居民收入快速提高，城乡居民生活消费水平迅速提供，对食品安全的要求也越来越严格。同时，在人们生活中扮演重要角色的城市农产品批发市场开始暴露出诸多弊端，其进货渠道广而杂，规范管理难度大，环境差、秩序乱，服务差、产品劣以及偷税漏税等问题逐步显示出来，其改造和提升已摆上了议事日程。
3、 大型跨国商贸流通企业的经营业态及理念，对城市农产品批发市场提出了挑战。近年来，XX市先后引进大型购物中心，新的营业态和经营理念推动了该市商贸业的快速发展，特别是生鲜农副产品进入超市，生鲜农副产品超市化营销一方面占据了相当的市场份额，对城市农贸市场形成了“挤压”；另一方面，这种消费方式较好地满足了人们生活节奏加快的要求和对这些新的经营业态、经营理念和城市居民心的消费观念，都对原有城市农贸市场形成巨大冲击。城市农贸市场改造建设，已逐渐成为发展的必然和迫切要求。
4、 政府整顿市场秩序和治理“餐桌污染”。城市农贸市场问题一直是群众关心的话题，也是政府的一块“心病”。有些市场甚至成为“假冒伪劣的集散地、偷税漏税的特区、藏污纳垢的天堂、执法部门不能进入的度地王国”，严重影响经济发展和城市是容貌。政府为了顺应改革的趋势，本着进一步提升商贸兴业档次、加速推进流通现代化进程、降低生鲜食品流通成本、规范生鲜农副产品营销、提升农贸市场业态和服务水平、治理“餐桌污染”、防止税源流失、提高城市环卫水平的指导精神。
2.3 项目建设的必要性与意义
2.3.1 规划发展的需要
由于XX市地理位置优越，几年来经济快速发展，城区不断扩展，市区人口不断增加，2007年年末，全市户籍人口213。7万人，其中市区90多万人。预计2010年，市区人口100万，城市化水平为62%；近年来外来人口也快速增加。随着城镇人口的增加和城市建设的不断发展，人口居住的布局也发生了变化，原有的农产品市场布局与现实需要的矛盾日益突出，需要进行全市的整体规划和布局。XX市十一五规划纲要明确提出要按照“大商贸、大流通、大市场、大产业”理念，大力发展商贸流通业，建设一批有产业支撑、特色鲜明、辐射能力强的物流中心和批发市场，重点建设大型农副产品批发市场，形成农副产品集散地之一。
2.3.2 人民生活水平的提高对吃上放心菜、放心肉的要求
随着XX市人民生活水平的逐步提高，对关系到日常生活的粮、油、肉、禽、蛋、菜、果品等食品购买的方便、环境无公害、无假冒伪劣购货环境提出了更高的要求。而目前农产品销售市场多以传统式的摊贩销售为主，消费环境教差，对农产品的终端销售中的肉、菜的质量不能保障，或多或少均存在“短斤少两”的问题，消费者只能被动的接受这样的农产品销售。
而通过本项目的建设，将使农产品的市场准入得到有力的监测和检验，并通过标准化加工和配送，使放心菜、放心肉有序地配送到销售终端，让消费者因没有选择权而吃上不合格的肉、菜的局面得到终结。这也是市政府 “餐桌治污”工程和“食品安全工程”得以顺利实施、成功实施的保证之一。
2.3.3带动农业产业化发展的要求
XX市农产品丰富，交通发达，建设大型农产品批发市场，易于发挥其在农产品集散交易、价格发现、仓储运输、信息传播、农产品标准与质量检测、市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展。信息在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出，批发市场信息、物流、交易功能为一体，本项目建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增加农民收入，提高农民素质水平，并促进特色区域经济发展格局的形成，从而带动XX农业的发展。
本项目的建设，为XX的农产品销售和保鲜创造条件，使生产者、加工者、销售者、消费者能把握市场的脉搏，及时掌握供求信息，疏通产品销路，充分利用网络渠道和信息，使用电子商务，开展网上交易，各地产品经批发市场集散交易后，籍水路、陆路分销到周边城市及全国各地，促进XX特色农产品生活走上产业化发展道路。
2.3.4加强农民市场竞争能力的要求
加入WTO后，面对农产品市场开放，要不断增强农民的市场竞争能力，提高产品质量，而提高产品质量的核心，就是要按标准化规范进行生产。批发市场以“公司+基地+农户”的方式，以市场为导向，围绕区域优势产业，从产前、产中、产后和产业链进行系列开发，实行产供销、农工商结合，把农民、龙头企业和市场结合起来，形成经济利益共同体，增强市场竞争能力。一是面对分散的一家一户小农经济和传统落后技术，把规范化高新技术传授给农民，使其按照规范化技术操作，生产出符合市场，特别是符合国际标准的高质量产品；二是面对龙头企业技术不规范、产品质量低、市场竞争力弱、经济效益低的实际，进行技术改造，实行规范化、标准生产。
2.3.5适应网络经济发展，参与国内外市场竞争的需要
近年来，网上交易正飞速向前发展，互联网、电子商务已广泛使用，进入寻常百姓家。全球现已有超过70%的大企业基于WEB做交易；在不久的将来农副产品的网上交易亦会成为主要的交易方式。在网络经济时代，谁先抢占市场，谁就占据市场的制高点—一个整体有序的动作机制和农副产品的调动权。随着国民经济的稳步发展和我国对外开放力度的加大，我国加入世界贸易组织（WTO）后，农业生产将面临一个全新的环境，我国农产品将参与国际农产品的直接竞争。本项目通过一个建立一个以信息网络为导向，实物交易为依托，新型、高起点、辐射区域广、货流量大、动作规范的农副产品批发市场将XX及周边有一定规模的、零散的农副产品集结为一体，有利于参与国际市场竞争，有助于XX的名、特、优农产品有序的走出XX、走向全国、走向世界。
2.3.6加快XX市第三产业发展的需要
本项目的建设是XX市加快第三产业发展契机。批发市场建成启用后，将使XX市成为区域商流、物流、资金流及通信信息中心，从而带动与其相关的餐饮、旅游、公交、邮电以及经商所必须的仓储、运输等第三产业的快速发展，逐渐提高其在一、二、三产业中的比重，使XX市经济结构更趋于合理。
2.3.7提高食品安全，有效治理“餐桌污染”的需要
由企业对市场实行规范管理、统一合理配置资源，企业法人接受政府、社会和消费者的监督，承担法律责任。解决农产品市场目前存在的蔬菜有残留农药、猪肉有“瘦肉精”、水产品浸泡福尔马林等食品安全及食品质量问题，有效保证了蔬菜副食品卫生质量。此外，同时也有利于专项检查和打假活动的开展，使假冒伪劣产品难以进入市场。
2.3.8增加社会就业
一个市场的建设，可以在解决就业和农村剩余劳动力方面起到了桥梁纽带作用。市场的产业聚集效应非常明显，可以带动农产品经销，旅馆、餐饮、娱乐、运输、通讯、邮电，金融等产业的集聚，为当地社会带来大量的就业机会。如市场的经营户及雇佣人员，经纪人队伍，旅馆、餐饮、娱乐、运输、通讯、邮电，金融产业从业人员等。
2.3.9优化城市居民购物环境，改善城市市容市貌，美化城市生活环境
通过项目的建设和运营，可以将散落在XX市各处的农副产品经营业态整合到新市场，促使对占道经营的取缔，做到“还路于民”，不仅改善城市卫生，而且有利于改善城市社区的交通状况，提升了城市的档次和品位；同时通过现代化的管理，充分发挥新市场先进设施的作用，营造一个洁净卫生，安全有序的经营购物环境，从而优化城市居民购物环境，改善城市市容市貌，美化城市生活环境。

第三章 市场需求分析与建设规模
3.1 市场需求分析
3.1.1 国内农产品批发市场发展现状
a. 农产品批发市场发展的基本情况
我国的批发市场已经成为农产品流通的主渠道。我国农产品批发市场的发展起步于20世纪80年代中期，经过十五六年的建设，截止到2001年底，全国有各类农产品批发市场5000多个，年总成交额12410.2亿元，覆盖了所有大中小城市和农产品产区，构筑起贯通全国城乡的农副产品流通大动脉。目前，大中城市消费鲜活农产品的50%－70%是批发市场提供的，批发市场的发展，为搞活农产品流通，增加农民收入，丰富城镇居民的“菜篮子”和“果盘子”，发挥了重要作用，为我国步入小康社会做出了重要的贡献。
涌现出一批在全国具有较强辐射能力的大型农产品批发市场。北方的山东寿光蔬菜批发市场和南方的深圳布吉蔬菜批发市场，它们年销售额都超过100亿元，市场辐射半径大，具有较强的交易和集散、价格发现和形成、信息传递、物流配送、风险承担、资本运营等能力。它们不断地学习和引入国外的先进管理经验和交易技术，并积极地构架互通国际市场的桥梁，成为该行业的龙头企业。不仅对推动区域农业化经营发挥作用，促进地方经济的发展，而且实现了以市场配置资源，以消费引导生产，帮助政府调控市场的有效载体。
农产品批发市场的服务功能在不断延伸。随着市场经济的发展，批发市场之间的竞争也日益激烈，一些市场适应形式需要，不断加强软件、硬件配套实施的建设，完善服务范围和功能。它们不仅加强交易场地的管理，还逐步开展农产品包装、贮藏、运输以及信息传递、代理结算等配套服务。有的还建立了农副产品生产基地和加工配送中心，开办连锁经营网点，真正实现产销一体化的产业化管理运作。
现代化交易技术和经营管理方式在部分农产品批发市场中得到了应用。有些市场建立了全国范围的信息网络，从农产品种植养殖基地和各地方批发市场搜集农产品的品种、价格、存量、需求量等信息，向全国发布，指导物流供应。有些市场引入了国外农产品拍卖交易的技术，采用经纪人制度，使价格机制更加灵活高效。有些市场大力发展电子商务系统，增强电子交易结算和物流配送能力，努力成为虚拟农产品批发市场的赢家。从总体来将，它们是敢于冲浪的极少数，但对于推进批发市场现代化建设的作用却十分显著。
b. 农产品批发市场存在主要问题
缺乏统一规划，布局不够合理。我国的农产品批发市场，是伴随着城乡经济的发展而发展起来的。通常是谁有钱、有地，经当地政府批准，甚至只是在工商部门登记注册，一个批发市场就办起来了。由于缺乏统一规划，批发市场布局不合理。从全国范围看，这种不合理主要体现在中西部地区与东部沿海地区、产地批发市场与销地批发市场之间的差距上。
  经营设施简陋，管理秩序混乱。许多农产品市场基础设施建设落后，软件设施不配套，加之由于部分管理人员素质比较低，管理松散，不能及时制止和纠正市场中的不法行为，使得有些市场上欺行霸市、哄抬物价、强买强卖等大量违法形象时有发生；有些批发市场擅自扩大场界，重收费，轻管理，卫生条件很差，污水淤积路面，烂菜堆在路边；有些批发市场缺乏储藏保鲜设施，变质发霉的气味令人恶心；有些批发市场交易设备粗糙，成为偷斤少两的帮凶，损害了消费者的利益；有些批发市场人员混杂，不法行为丛生，成为各类假冒伪劣产品的集散地，商贩偷税漏税的庇护所，不法分子的保护伞。
   信息渠道不畅通，交易手段落后，服务功能不完善。许多地区的农产品批发市场缺少必要的信息设备，农产品供求脱节，价格波动紊乱。一些投机商利用批发市场不能提供信息服务的弱点，捏造信息，在批发市场内大肆宣传，欺骗顾客，操纵价格，赚取暴利。投机商得逞的另一个原因是我国农产品批发市场普遍采用的摊位式面对面即时现金交易。这使假币假票据有了可乘之机，缺斤少两、欺行霸市、哄抬物价、强买强卖等行为屡屡得逞。
3.1.2 XX市农产品批发市场概况
a.随着XX经济的发展生活水平的提高，当地对农副产品的消费需求日益加大，农副产品交易十分活跃。
2007年XX地区实现生产总值259.2亿元，比上年增长12.5%，增速为近9年来新高，比上年提高2.4个百分点。人均生产总值12675元，比上年增长14.2%。 全年城市居民人均可支配收入11644元，比上年增长18.7%；人均消费支出1元，比上年增长7.7%；农村居民人均纯收入3374元，比上年增长13.6%；人均生活费支出2469元，比上年增长18.8%；城市居民和农村居民的恩格尔系数分别为39.4%和42.5%。全年实现社会消费品零售总额72.7亿元，比上年增长17.5%。农副产品作为人生活的日常性必须品的需求市场也巨大，据调查2007年XX农副产品类批发市场交易额达10亿元左右。
b.XX农产品批发市场亟待整合提升
农产品批发市场是现阶段我国农产品流通的主要渠道，农产品批发市场建设的好坏，直接影响着当地百姓的菜篮子，及其对当地农业产业化发展也有着直接重大影响。目前，XX市区农副产品批发市场现状主要表现为：
1、现有农产品交易市场硬件设施落后
现有农产品交易市场硬件设施落后主要表现为：1）现有四马路果品批发市场、中瑞农副产品批发市场等市场大多为规模小且布局不合理，无论在选址、交通和建设方面，都已不适应市场功能的发挥。其中规模最大的批发市场仅80亩左右、果品市场在3亩左右、水产市场在5亩左右，单个市场规模都较小；2）农产品批发交易和物流基础设施不足且陈旧，现有市场的设施多为传统简陋的大棚或露天堆放，缺乏与鲜活商品新鲜度、安全性的消费要求，由于市场建造多年，缺少更新维护市场硬件设施破旧，比如果品批发市场与水产批发市场80%以上的交易建筑物以简易房与大棚结构为主；3）现有交易市场，不适应现代化农产品流通对物流或配送设施的要求，多数没有分货、加工等功能，已不适应现代城市化发展对农产品流通的需要。
2、现有农产品交易市场经营管理软件落后
现有农产品交易市场经营管理软件落后，主要表现为：1）现有市场交易方式和管理方法，已不适应向现代化农产品交易市场的经营管理发展的需要；2）现有交易市场缺少熟悉现代农产品交易管理的专业人才。
以上现状，一方面直接造成市场整体辐射力弱，经营成本高与采购不便利等情况，另一方面各市场带来的车流、人流、物流对百姓生活、城市秩序等都会造成一定的影响，对XX市容市貌及城市品味提升有重要的负面影响。所以，XX农副产品批发市场亟待整合提升。
3.1.3 XX市农产品消费市场分析
按XX市城区人口100万计，日人均消费蔬菜0.4千克，水果0.2千克，水产、肉、蛋类0.3千克，年消费蔬菜14.6万吨，水果7.3万吨，水产肉类10.95万吨，合计32.85万吨；按XX市总人口213万计，年消费蔬菜31.1万吨，水果15.55万吨，水产肉类23.3万吨，合计69.95万吨；
3.2 XX市农产品资源调查
2007年主要农产品产量
单位：万吨
产品名称
绝对数
比上年增减%
粮食
114.1
5.8
#夏粮
79.1
10.8
秋粮
35.0
-4.1
油料
1.1
-42.7
#花生
0.7
-37.0
油菜籽
0.3
-47.3
棉花
0.8
-31.1
蔬菜
34.2
-10.0
水果
8.7
9.4
肉类
9.3
1.1
禽蛋
4.2
3.7
水产品
3.1
7.0

3.3 项目定位、建设规模和建设内容
3.3.1 项目定位
以建设XX市菜篮子工程，保障XX市100多万市民农产品供应为首要任务，继而形成以XX为中心周边100公里区域内，农副产品的集散、交易、价格形成与信息中心。
3.3.2 建设规模
根据对XX市现有水果、水产等农产品批发市场的调查数据，结合对XX农产品消费市场的预测，并考虑到本地农产品的生产发展等各种综合因素，项目建设规模拟定占地面积200亩，建筑面积101055㎡。
3.3.3 建设内容
1. 交易区
包括水果、水产及冻品、综合交易大厅，建筑面积45847㎡。
2. 物流区
包括大型冷库、仓储加工配送区、调度室、大小停车场，建筑面积37160㎡,其中停车场面积23860㎡。
3. 配套区
包括银行、电信、餐饮、旅馆、星级酒店、沿街商业房，建筑面积37788㎡。
4. 公共设施
包括办公行政综合楼（含办公、安全监控、检验检测、电子结算等）、垃圾处理中心、公共厕所，建筑面积4120㎡。

第四章 建设条件和场址
4.1 地理位置和区域优势
4.1.1 地理位置
XX市位于安徽省北部，东经116度23分——117度02分，北纬33度16分——34度14分之间。地处华东地区腹地，苏、鲁、豫、皖四省之交，北接萧县，南临蒙城，东与宿州比邻，西连涡阳和河南永城。4.1.2 区位优势
　　XX是安徽距离淮海经济区中心城市徐州最近的城市，是安徽离出海口最近的城市之一，也是距离未来中俄联合建设欧亚大陆桥最近的城市。京福高速、连霍高速的贯通，京沪高速铁路的修建，进一步改善了XX市的交通条件，XX市东西互补、南北交融的区位优势逐步提升。
4.2 场址
4.2.1 规划
项目规划用地位于XX市相山区，位于人民路西侧，101省道以南，202省道以西。处于整体相山城区的腰部。是XX市政府、相山区政府规划物流园区用地，项目用地符合当地城市建设规划。
4.2.2 基础设施
交通：城市主干道人民西路将项目地与城市紧密相连，且毗邻101省道、202省道，交通便利。供电供水通讯等方面政府承诺保证。
4.3 自然条件
项目用地地势平坦，地势由西北向东南倾斜，海拔在15——40米之间，坡降为万分之十一。地貌以平原为主以寒武和奥陶系地层形成的山丘，分两列由东北向西南延伸。地处北温带，属北方型大陆性气候与湿润性气候之间的季风气候。气候温和、四季分明、无霜期202天。

第五章 工程技术方案
5.1 项目组成
内容
预计2014年交易额（万元）
固定经营户（户）
占地面积（平米）
层数
建筑面积
交易区小计
258，000
609
27,431

45,847
其中

蔬菜
90，000
160
9，015
1
9，015
水果
76，000
110
6，144
2
12，288
水产
12，000
72
4，080
2
8，160
副食、日用
25，000
100
4096
2
8，192
粮油、干货
25，000
67
2048
2
4，096
综合
20，000
100
2048
2
4，096
配套服务小计

186
38，248

53,968
其中

大型冷库

1
60，40
1
6，040
仓储、加工、配送中心

1
3，000
1
3，000
调度室

80
2，130
2
4，260
银行

2
180
2
360
电信

1
120
2
240
商务

1
1280
5
6，400
餐饮

60
540
5
2，700
旅馆

40
640
5
3，200
娱乐

10
540
5
2，700
星级酒店

1，140
6
6，840
综合楼

2，148
6
12，888
沿街商业房

2，670
2