房地产开发成本详细构成-每项都含经验数据.doc

(word完整版)房地产开发成本详细构成,每项都含经验数据房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税1、桩基工程(如有）:70100元/平方米;2、钢筋：4075KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160300元/平方米；3、砼：0.30。5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高),合100165元/平方米；4、砌体工程:60120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：2540元/平方米;6、外墙工程（包括保温）：50100元/m2(以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达3001000元/m2；7、室内水电安装工程(含消防）：60120元/平方米（按小区档次,多层略低一些）;8、屋面工程：1530元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.250。5平方米(与设计及是否高档很大关系，高档的比例较大），造价90300元/m2，一般为9 0150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米;10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/ m2；13、人工费：130200元/平方米；14、室外配套工程:30300元/平方米，一般约为70100元/平方米;15、模板、支撑、脚手架工程（成本）:70150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的58%：约6090元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房)：3050元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：1030元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%)：以上各项之和10%=90180元/平方米;20、上交国家各种税费（总造价3.33。5%）:3370元/平方米,高档的可能高达100元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为10002000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本.精装修造价一般为50015 00元/平方米,这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有300010000元/平方米超高档装修（拎包入住）。21、设计费(含前期设计概念期间费用）：15100元/平方米；22、监理费:330元/平方米；23、广告、策划、销售代理费：一般30200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70100万/亩，容积率一般为1。02.0，故折算房价为：5251500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：15003000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上,单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100500元/平方米,也有高达2000元/平方米以上的情况；25、土地税费与前期费,一般为土地费的15左右，二线城市一般为100500元/平方米，各地标准都不一样。结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米.实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在15001800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是:小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外,开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些;民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这 主要有两方面的原因,一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因,同品质的小区成本上下也不会超过100200元/平方米。相关资料一)房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。一、土地成本土地成本因地而异，但经过07年的行业疯狂后，土地成本水涨船高！而且不管是大小城市，土地成本都是一般商品房成本的主要构成之一(高端住宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县城，经济发达的都达到到100万/亩左右,甚至超过.而在一些大城市，基本上在市区的都超过500万/亩折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价 （即每建筑平方米里的土地成本），简单的公式是楼面地价=地价(单位:万元/亩）666。67容积率例：地价100万/亩，容积率3。0，楼面地价为500元/；地价500万/亩，容积率3。0，楼面地价2500元/.所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层容积率：约1。5左右,最大不能超过2，超过2的也有，但品质很差；小高层容积率：约2。5;高层容积率：约3。5.所以，大家在买房的时候,可以先了解一下地价多少，然后在工地的公示牌上找到容积率(一般工地都有的）。一算就大概知道楼面价多少钱.二、建安造价建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材（即土方材料)低些。一般而言,成本控制好点的企业基础建安造价如下（以三线城市为例，一线城市上浮20）砖混多层：600元/800元/,全框架多层多成本100元/小高层（1017层）:800元/1000元/(不含电梯),一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/左右，18层以上（含18层）须配两部电梯,成本约增加60元/。高层（18层以上)：1400元/1800元/钢筋含量是高层建安造价的重要指标国标为68/，目前钢筋价格约为3500元/吨。取平均值折合一平方的成本约250元（含人工费）。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。国家倡导的节能型住宅建安成本要增加200元/左右;而且，一些好的小区，外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的！三、配套设施包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等,除掉景观外，成本约200元/。(以三线城市为例，一线城市上浮20)景观因项目而异.如果是世界级景观设计公司设计的（如：易道、泛亚、贝尔高林等）,设计费用和施工费用一般不低于300元/（设计对施工有费用要求）；如果是国内公司设计的，则不等。四、勘查、设计、监理等不超过100元/。但都是需要打擦边秋，需要公关.（同样以三线城市为例，一线城市上浮20%)五、营销费用营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为10%（楼盘多，销售压力大，可以理解)，三四线城市的营销费为5左右.六、财务费用经验公式： 财务费用=总成本50%年贷款利率2七、公司管理费用根据公司和开发的项目不同,差别较大，一般为20-200元/（以三线城市为例，一线城市上浮50）八、行政事业收费这是不透明的。差距相当大，标准全国统一，但公关后取费不同。具体费用省略，只举一例人防工程收费：如自建人防工程,则成本为：多层1200元/，高层1800元/(按人防面积摊）如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下：高层:5B级人防，单位成本=2000元/层数多层:6级人防，单位成本=1500元/层数高层如果是20层，则每平方需要缴纳200元.但有公关的空间。九、营业税营业税+大修基金+所得税=11.7