桂阳县华逸锦轩(物价局家属区改建)建设项目建设可行性研究报告.doc
《桂阳县华逸锦轩(物价局家属区改建)建设项目建设可行性研究报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《桂阳县华逸锦轩(物价局家属区改建)建设项目建设可行性研究报告.doc(70页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、桂阳县华逸锦轩(物价局家属区改建)建设工程可行性研究报告归档资料,核准通过。未经允许,请勿外传!1、总论1.1 项目名称及拟建地项目名称:桂阳县华逸锦轩(物价局家属区改建)建设工程项目拟建地:桂阳县城中部原物价局家属区1.2 项目建设单位:郴州市宏兴房地产开发有限公司1.3 项目建设单位简介郴州市宏兴房地产开发有限公司成立于2006年12月,省建设厅批准从事房地产开发经营业务时间为2007年12月,系由邓元国、邓威、秦海燕等出资成立,公司注册资本800万元。公司地址位于桂阳县城关镇八字塘社区(翡翠路沁园春楼),法人代表:邓元国。公司主要经营范围:房地产开发销售。房地产开发资质为三级。公司先后开
2、发运作了桂阳县沁园春一号楼、沁园春二号楼、锦绣华庭、蒙泉学校等建设项目,其中沁园春、锦绣华庭被郴州市质量监督站评为质量优良工程,宏兴房地产开发有限公司立足桂阳,面向全省,初步成为了桂阳县房地产业界知名企业。1.4 可行性研究报告编制单位:郴州国际工程咨询公司1.5 研究依据和范围依据:a、桂阳县城总体规划b、桂阳县土地利用总体规划c、桂阳县“十二五”发展规划纲要d、桂阳县城镇规划综合服务中心编制的桂阳县物价局旧房改造建筑方案图e、国家发展改革委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版f、相关各专业的国家规范g、建设单位的委托及提供的其它相关资料范围:a、项目建设的必要性b、桂阳县社会经济
3、总体概况c、市场分析d、项目建设条件e、专业技术方案f、项目实施进度计划g、项目的组织与管理h、投资估算i、经济评价 j、项目招投标管理1.7 结论1.7.1 该项目的建设符合桂阳县城总体发展规划和环保规划,通过实施该项目,有利于促进桂阳县城镇化进程,促进和完善县城城区的配套设施建设,推动桂阳县城住房货币化分配进程,满足人们日益增长的住宅消费需求,也使建设单位借此实现壮大发展。1.7.2该项目符合我国新世纪经济发展“城镇化”的潮流,紧扣国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策,市场前景看好。项目建设地段各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备,开发时机成熟,升值前景看好。1.7.3
4、 项目建设内容:华逸锦轩为集居家、商贸及物业管理于一体的花园式商住小区。项目规划总用地2952.7m2,建筑占地1645m2。项目规划总建筑面积26951m2(未含地下车库5736 m2,),其中:住宅面积23401m2,商铺面积3550m2,地下车库面积5736m2,建筑密度55.7%,容积率9.15,绿化面积590 m2,绿地率20%,共有停车位60个,其中室外10个。1.7.4 项目总投资及资金来源:项目建设总投资4794万元,其中工程费3288万元,设备购置费128万元,其它费940万元,预备费348万元,建设期利息90万元,项目总投资中建设单位自筹3794万元(含预售及滚动开发资金)
5、,申请商业银行贷款1000万元。1.7.5项目建设进度从2010年8月至2012年12月。项目资金使用分三个年度安排:第一年度2010年安排794万元;第二年度2007年安排2000万元,其中银行贷款资金1000万元。第三年度2012年安排资金2000万元。1.7.6 项目各项财务指标:本项目经营收入8377万元,税前利润1195万元,税后利润805万元;项目投资利润率16.8%(含建设期平均),项目投资利税率24.9%(含建设期平均);项目投资回收期税前Pt=3.91年,税后Pt=3.93年;项目全部投资财务内部收益率(税前)FIRR=33.6%,税后FIRR=27.7%;财务净现值(i=1
6、2%)(税前)FNPV=1050.88万元,税后FNPV=700.09万元,从各项财务指标看,各项指标较理想,且项目抗风险能力较强,所以从经济角度分析是可行的。 1.8 主要技术经济指标序号项 目单位数值占(%)备 注1规划总用地m22952.72规划总建筑面积m2269511002.1住 宅m22340186.82.2商业铺面m2355013.23地下车库m257364建筑密度%55.75容 积 率/9.156绿 地 率%207项目总投资万元47947.1建设单位自筹万元3794含预售及滚动开发资金7.2申请银行贷款万元10008全部投资内部收益率%33.6税前9全部投资内部收益率%27.7
7、税后10全部投资财务净现值(i=12%)万元1050.88税前11全部投资财务净现值(i=12%)万元700.09税后12全部投资回收期年3.91税前13全部投资回收期年3.93税后14项目建设工期年2.422、项目建设的必要性2.1 本建设项目将加快桂阳城镇化建设。加快城镇化,全面奔小康,是我国新世纪经济发展的三大热点之一。桂阳华逸锦轩建设工程将新增建筑面积2.7万多m2,这将给桂阳县带来更多的商业就业机会,增加城区的商业流动人口。很明显,本项目对于桂阳城镇化进程将发挥促进作用,进而推动桂阳县其它老城区的改造。“十一五”期间,桂阳县先后启动了投资近10亿元的春陵大道系列工程、欧阳海大道延伸段
8、、环城西路、三水厂、管道燃气、蒙泉学校、污水处理厂、生活垃圾填埋场等30多个重点工程项目,芙蓉东路、翡翠南路、园艺东路相继竣工,芙蓉新区8平方公里建设框架全面拉开,县城基本上形成了“五纵五横加两环”的道路骨架。本项目的开工建设可以说在此基础上对桂阳县城镇化的发展产生积极影响。2.2 项目的建设,有利于促进和完善桂阳县城芙蓉中路地段的配套设施建设,促使土地升值,繁荣市场经济,进一步促进该区域商品经济的发展。同时,该项目的建设,有助于增加财政收入,筹集城市建设资金,保障城市建设的持续发展。2.3 项目建设,符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策,有利于促进桂阳县住房货币化分配进程,满足人
9、们日益增长的住宅消费需求,改善人们生活条件和居住环境,提高人们生活水平。另外,该项目的建设,可以带动第三产业的发展,扩大内需,刺激消费,促进桂阳经济的发展。同时,项目的建设有利于增加社会就业岗位,缓解社会就业矛盾,维护社会安定。2.4 项目的建设,有利于建设单位郴州市宏兴房地产开发有限公司提高自己的知名度和社会信誉度,有利于提升企业形象,获取房产开发经验,壮大企业实力。3、桂阳县总体概况 3.1 项目所在地概况桂阳县地处湘南,位于郴州市西面,骑田岭北麓。桂阳历史悠久,素有“汉初古郡,楚南名区”之美誉。至今是郴州市的版图大县,人口大县和文化资源大县。其土地、矿藏、森林、人文风景等资源丰富,且交通
10、方便,气温四季分明,地理区位得天独厚,优势明显,既是郴州的次中心,又是未来湘南重要的商贸物流中心,在郴州的“两城”建设中将起到重要作用。桂阳素有“八宝之地”、“有色金属之乡”、“烤烟王国”的美誉,在郴资桂一体化建设中,郴州市委、市政府把桂阳县作为一个重要增长极纳入了全市国民经济和社会发展总体规划。全县现辖25个乡、14个镇,全县现有土地总面积2953.67平方公里,耕地面积39.32公顷,2008年年末总人口82.85万,其中非农业人口17.64万人,农业人口64.84万人。全县人口出生率为1.082%,自然增长率0.697%。年内最高气温35,最低气温2.8,年降水量1421.2毫米,内有两
11、家省属大型企业(黄沙坪铅锌矿、宝山铅锌银矿)。3.2 社会经济概况2008年全年实现GDP107.14亿元,比上年增长9.2%,一、二、三产业比为29:36.4:34.6。完成财政总收入64849万元,同口径增长7.03%。农林牧渔服务业总产值34.31亿元,同比增长9.4%。粮食总产量31.78万吨,烟叶36043吨,油料6080吨,水果87512吨,蔬菜31.98万吨。农业结构进一步优化。全县农、林、牧、渔、服务业增加值比例为55:6.1:34:3.5:1.4。工业生产发展加快。2008年桂阳县全部工业增加值44.54亿元,比上年增长5.8%,对经济增长的贡献率为33.5%。其中规模工业增
12、加值30.46亿元,增长6.5%。重点工程建设稳步推进。当年,全县43个重点工程项目投资11.8亿元,完成年计划投资的61.8%,其中,产业项目、基础设施项目、社会事业项目和房地产开发项目分别完成投资5.65亿元、2.64亿元、0.72亿元和2.8亿元。投资5000余万元,启动8条共21.1公里园区连接道路、1.5万平方米标准厂房、“四通一平”及管网建设等基础设施项目,拉开了22平方公里大工业园区发展框架。启动实施投资近10亿元的舂陵大道系列工程、欧阳海大道延伸工程、环城西渠综合治理、三水厂、管道燃气、污水处理厂、生活垃圾填埋场等30多个城市建设项目,8平方公里芙蓉新区框架基本形成。投入800
13、0万元改造通乡通村及联网公路308公里,86个行政村新通水泥路,所有乡镇都通上了水泥(柏油)路。S214线改造顺利启动,厦蓉、衡武高速公路和武广铁路桂阳段建设进展顺利。投入2.7亿元全面恢复了冰灾受损电网;投资3000余万元新建余田、青兰35千伏变电站2座,新建、改造线路200公里。工业园厂房及基础设施建设、铅锌矿业深部开发、超细氧化锌等有效促进全县工业经济的发展;环城西渠综合治理、污水处理厂、欧阳海大道延伸工程等项目建设大大改善了人居环境;城市管道天然气项目、二三水厂扩建、广播电视网络建设和村村通工程以及腊树下住宅小区的建成有效提升了居民生活质量。全县实现社会消费品零售总额33.5亿元。其中
14、,农村消费品零售额16.3亿元,城市消费零售额17.2亿元。实际利用外资3982万美元,外贸进出口总额3082万美元,其中出口总额3052万美元。开发文化旅游资源,旅游产业发展有新突破。全县旅游人数达82.13万人次,增长38.1%,实现旅游总收入6.11亿元,增长32.8%。全县完成全社会固定资产投资38.24亿元。增长25.2%。社会各项事业协调发展。全年财政投入科技三项费用999万元,培植和推广科技成果项目30项,申报科技计划项目10项,完成技术合同登记125份,实现技术合同成交额902万元。教育事业成绩显著。年末全县拥有普通中学27所,在校学生32420人。文化事业欣欣向荣。年末全县拥
15、有艺术表演团体机构1个、文化馆1个、图书馆1个、有线电视用户3.7万户,综合人口覆盖率100%。卫生医疗事业稳步发展。年末全县医疗卫生机构52个,卫生工作人员2246人,其中卫生技术人员1805人,全县卫生机构床位数1620张。年末全县参加新型农村合作医疗的农民53.26万人,参合率82.14%,个人筹资532.16万元,参加合作医疗的农民住院就医43592人次,累计补助金额4355.36万元。体育事业成绩显著。积极开展各类群众体育比赛活动。成功举办了全县中国象棋围棋赛,“蓉信世家杯”全县五一职工篮球赛、首届“中国平安杯”少儿围棋大赛和“庆奥运”全县首届少儿轮滑比赛。竞技赛场成绩喜人。全年全县
16、运动员共获省级以上金牌23枚、银牌11枚、铜牌4枚。其中参加全省青少年举重比赛获金牌12枚、银牌9枚、铜牌4枚;全省青少年游泳比赛获金牌1枚、银牌1枚;全省青少年田径比赛获金牌6枚、铜牌1枚。在“百年牛栏山”全国举重冠军赛中,李萍获得2项冠军,黄丽获2项冠军和1项亚军。3.3 存在的主要问题与困难经济发展质量不高,结构性矛盾比较突出;经济发展方式粗放,节能减排压力较大;农业基础设施薄弱,农村稳定发展和农民持续增收难度加大;工业自主创新能力弱,经济效益不高;区域经济发展不平衡,贫富悬殊较大;城乡就业和安全生产压力大,部分低收入群众生活仍较困难。4、市场分析与预测桂阳华逸锦轩建设工程是集居家、商贸
17、及物业管理于一体的花园式商住小区,本可研主要从宏观及微观方面对该项目房地产市场前景进行分析和预测。4.1 宏观方面房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,对房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。投资机会孕育于经营环境之中,作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此,对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个房
18、地产开发决策者所关注的首要问题。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确提出按照市场化道路要求,加快发展服务业,坚持市场化、产业化、社会化方向,拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范场,提高服务业的比重和水平。调整优化企业组织结构和产业布局,提升整体技术水平和综合竞争力。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要及湖南省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确提出,坚持走新型工业化道路,切实转变经济增长方式,推进产业全面优化升级。调高第三产业比重,加速发展现代服务业。加快重点领域服务业发展。优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业、金融业、商务
19、和科技服务业;加快发展产业关联度大、渗透性强的信息服务业、文化产业、旅游业和房地产业;积极发展现代商贸业和居民服务业。针对房地产业,要求建立合理的房地产供给结构,形成适应不同消费需求的房地产市场。注重发展中低档商品住宅,努力提高商品住宅品位,发展建筑特色鲜明、服务功能完善的综合社区;积极发展工业、商务及为其他行业服务的房地产业。鼓励房地产企业做大做强,形成在全国有较大影响的房地产企业集团。住房是人们的基本需求,加上城镇化进程的加速推进,以及人们可支配收入随着经济增长而快速的增长,人们买新房以及对住房升级的需求规模逐步增大。众所周知,2009年全国房地产市场经历了一个相当怪异的复苏、回暖、繁荣、
20、疯狂的过程,部分城市投资投机成风,房价暴涨一倍左右。于是,2009年12月,国务院出台“国四条”,拉开紧缩型调控的大幕,其后又有五部委土地出让新政、“国十一条”等出台。然而,全国楼市经历了12月的季节性短暂调控后,3月下半月开始,以北京一天诞生3个地王为标志,部分城市地价房价显露新一轮上涨的迹象。中央忍无可忍终于展开新一轮楼市调控。4.1.1 政策的四个之“最”第一,政策推出的频率最高。短短4天时间,却经历了国务院层面的3次政策调控。4月14日,国务院召开一季度经济工作会议,会议通告中涉及到一些房地产内容;4月15日,公布了14日国务院会议中关于房地产政策的更多内容,业界称之为“新国四条”;4
21、月17日,国务院出台国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,简称“国十条”。接连三次披露房地产调控政策,而且一次比一次严厉,不断追加措施,这是近几年的调控中未曾有过的。第二,政策的规格最高。2005年以来,国务院层面出台的全面性、综合性的调控文件共有4个,但级别不同。2005年出台的关于切实稳定住房价格的通知(国办发明电20058号),属于国务院办公厅明发电报。2006年出台的国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发200637号),2008年出台的关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131号),以及国务院办公厅关于促进房地产市场平稳
22、健康发展的通知“国办发20104号”,属于国务院办公厅文件。而这次下发的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(即国十条)(国发201010号),属于国务院文件,级别比上述文件要高,基本上属于宏观调控中最高档次的文件。由此可见国家对此次调控的重视程度之高。第三,政策的措辞最严厉。从文件的名称中,就可观察到政策的严厉程度,单就调控房价而言,2005年以来,共有4个国务院文件将调控矛头直指房价。其中“国八条”、“国六条”、“国十五条”等文件的名称中,皆谓之“稳定房价”,而此次则是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。去年12月的“国四条”中,首次提出“遏制房价”,彼时业内人士已经惊呼严厉,而此次
23、又加上了一个形容词“坚决”。中央稳定房价的急切心态跃然纸上。第四,调控措施最有力。应该说“国十条”中的多数内容并无新意,多属今年1月出台的“国十一条”中的内容。但有3条新增内容尤其值得关注:第一条是贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%。第二条是商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。第三条是地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。4.1.2 考核问责欲遏土地财政值得注意的是,“国十条”提出了建立考核问责机
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 桂阳县 华逸锦轩 物价局 家属区 改建 建设项目 建设 可行性研究 报告
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【天****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【天****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。