水乡佳苑小区建设项目住宅建设项目可行性研究报告.doc

水乡佳苑小区建设项目

可行性研究报告
目 录

第1章 总论 1
1.1项目基本情况 1
1.2编制依据 2
1.3可行性研究的主要范围 4
1.4建设单位基本情况 5
1.5项目基本情况 5
1.6项目建设的必要性 6
1.7主要技术经济指标 7
1.8结论与建议 8
第2章 市场预测及市场营销方案 11
2.1市场现状调查 11
2.2 石油液化气产品供需预测 11
2.3产品价格预测 12
2.4 产品竞争力分析 12
2.5市场风险分析 13
第3章 厂址与建设条件 14
3.1项目位置 14
3.2建设条件 14
3.3区域规划情况 16
3.4交通情况 16
3.5社会环境条件 16
3.6公共设施条件 17
3.7施工条件 17
第4章 建设规模与工艺技术方案 18
4.1建设规模 18
4.2工艺方案 18
4.3设备选择 20
4.4原辅材料及燃料动力消耗 21
第5章 总图运输和建筑方案 22
5.1项目综述 22
5.2总图运输 22
5.3建筑结构 24
5.4给水排水 26
5.5电气与控制 27
5.6供热 28
5.7硬化绿化 29
5.8用地平衡表 29
第6章 节能和节水 30
6.1节能措施 30
6.2节水措施 33
第7章 劳动安全与工业 34
7.1项目通用安全防护措施 34
7.2石油液化气储配站主要安全技术措施 34
7.3工业卫生防护措施 37
第8章 消防 38
8.1编制依据 38
8.2火灾爆炸危险性分析 39
8.3消防设计 39
8.4消防用水量 40
8.5消防水源 40
8.6电力与照明 41
8.7消防系统供电 41
8.8防雷与接地 41
第9章 环境保护与水土保持措施 43
9.1项目建设地址环境现状 43
9.2环境保护规划编制原则与依据 43
9.3项目建设与使用对环境的影响 43
9.4环境保护措施 45
9.5水土保持措施 48
9.6水土保持实施保证措施 49
第10章 组织机构与劳动人员培训 51
10.1组织管理 51
10.2员工培训 51
第11章 项目实施进度 52
11.1项目实施进度 52
11.2项目实施进度横道图 53
11.3计划进度的建议 54
第12章 投资分析 55
12.1估算依据 55
12.2建设投资 55
12.3利息 56
12.4流动资金 56
12.5项目总投资 56
12.6资金来源及投资计划 57
第13章 财务评价 58
13.1基础数据 58
13.2成本费用估算 58
13.2.1估算依据 58
13.2.2成本费用估算 59
13.3销售收入、税金及利润 61
13.3.1液化石油气销售价格及销售收入 61
13.3.2销售税金及附加、增值税 61
13.3.3利润 62
13.4财务指标评价 62
13.4.1静态指标 62
13.4.2.动态指标 63
13.5不确定性分析 64
13.5.1盈亏平衡分析（BEP） 64
13.5.2敏感性分析 66
13.6财务评价结论 67
第14章 风险分析 69
14.1风险分析 69
14.2风险对策 69
第15章 可行性研究结论 71
15.1综合效益评价 71
15.2可行性研究结论 71
附表：
总投资估算表 73
工程建设费用估算表 74
建筑工程费用估算表 75
设备购置费估算表 76
项目总投资使用计划与资金筹措表 77
流动资金估算表 78
采购进货费用估算表 79
燃料动力费用估算表 80
工资福利费用估算表 81
固定资产折旧估算表 82
无形及其他资产摊销估算表 83
总成本费用估算表 84
销售收入、销售税金及附和增值税估算表 85
利润与利润分配表 86
项目投资现金流量表 87
项目资本金现金流量表 89
财务计划现金流量表 90
资产负债表 92

第一章 总 论
1.1项目概况
项目名称：
**县水乡佳苑小区建设项目
项目建设单位：
**县全顺房地产开发有限公司
项目负责人：
***
建设地址：
文峪河**县县城段河东、西两段
建设内容：
**县水乡佳苑小区规划占地4.42公顷，由东西两岸三个居住组团组成。拟建项目为4栋住宅楼的建设，其中1栋为地下1层地上22层框剪结构，其余3栋为地下1层地上21层框剪结构。总建筑面积40000平方米。
建设目标：
充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住**县城段文峪河综合治理的良好契机，将本区建设成为具有较大吸引力与品牌效应并达到以下目标的住区：
1．自然生态环境优秀的住区；
2．景观优美的住区；
3．功能完善、质量优良的住区；　
4．人居文化上乘的住区；　
5．物质、精神可持续发展的住区。
项目总投资：
拟建项目总投资6443.6万元。
资金筹措：
项目资金全部由承办单位自筹
工程建设进度计划：
20个月
1.2建设单位概况
**县全顺房地产开发有限公司成立于2008年10月27日，注册资金810万元人民币，具有四级房地产开发资质。现有工程部、售楼部、招商部、财务部、人力资源保障部和公司直属办公室6个部门组成。公司现有职工98人，其中，具有高级职称工程师1人，中级职称工程师3人，初级职称工程师3人，中级职称会计2人，中级职称统计师1人，中级职称经济师1人。
公司始终坚持“用户就是上帝，质量就是市场”的宗旨，致力于推动**县房地产业的发展，优化**县人居环境，实现“让建筑适应生活”的居住理想，在开发项目中倡导“以人为本”的思想，致力打造“高品质、园林式、新社区”的居家生活典范。
1.3编制原则
1、 树立可持续发展的概念，规划成果在总体规划的指导下，持续性进行详细规划，力求规划成果具有弹性，既利于逐步开发，又利于规范管理。
2、 适应经济发展的要求，有效利用土地资源，合理安排各项建设用地。
3、 注重环境效益，力争使未来的居住区成为“花园式居住区”。
4、 继承和延续地方的历史文化，发展和塑造阜新的人文景观，体现人性化设计，树立天人合一的观点，创造优美的居住环境。
5、 基础设施长远规划，分期实施。
6、 坚持统筹规划，因地制宜，合理布局，综合配套，兼顾发展的原则。
7、 受建设场地相对固定和建设投资额的局限，本项目要在功能完善的基础上，尽量做到简洁、大方。
8、 严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标准和规范。
1.4编制依据
1、 项目可研报告编制委托书
2、 国家建设部及山西省颁布的住宅建设的相关法律和政策
3、 国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》
4、 太原市中方规划设计有限公司对**县水乡佳苑小区修建性详细规划
5、 《**县县城总体规划》（2002-2020）
6、 山西省建筑工程概算定额
7、 有关其它国家行业规范、规定
8、 建设单位提供的有关资料
1.5研究范围
1、根据国家政策、当地经济和社会发展情况以及项目所在地区域环境，研究项目的必要性。
2、根据项目区域需求及发展前景，按照《城市住宅建设标准》和适度超前的要求，考虑项目建设规模。
3、根据当地建设条件、资金来源、建设规模和建筑材料等情况，研究项目的可行性。
4、根据环保要求，当地生态环境和项目建设对环境的影响，提出相应的环保措施。
5、研究项目实施的社会效益，作出对项目的评价结论。
1.6主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
指标
备注
一
总用地
公顷
4.42

二
拟建住宅建筑面积
㎡
40000
4栋
三
建筑层数

1栋为地下1层地上22层， 3栋为地下1层地上21层

四
住宅套数

340户

五
结构形式

框剪结构

六
建筑密度
%
30.6

七
容积率
%
2.25

八
绿地率
%
31.6

九
项目总投资
万元
6443．6

十
建设工期
月
20

1.7研究结论
项目建设的宗旨是采用一流的设计，一流的技术，打造**县一流环境的住宅小区。随着项目的建成，将会大大提高企业的技术水平，提高产品质量，提升了企业的竞争力。同时，为**县的市容、市貌建设增添了一道亮丽的风景线。
第二章 项目建设背景和必要性
2.1项目背景
2.1.1项目区域环境
**县位于山西省中部，太原盆地西缘，西倚吕梁山；面积1067平方公里，耕地59万亩，水浇地56万亩；全县辖12个乡镇，199个行政村，42万人口；境内自然资源丰富，交通发达，有307国道、夏汾高速公路、大运高速公路、文祁公路；经济基础较强，工业、农业、交通运输业、商业、贸易、文化教育、电力、通讯都比较发达。
全县主要种植小麦、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。**县矿藏丰富，主要有煤、铁、石灰石、钾长石等。工业主要有煤炭、化肥、农机、水泥、机械、化工、制药、针织、食品加工等行业。
该县交通方便，307国道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境而过，城关至祁县和以县城为中心的县级和乡镇级公路纵横交错，贯穿县境东部地区。
**县水乡佳苑小区位于文峪河**县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程的有机组成部分，县城干道——大陵街东延线横穿本区，北临县城主要道路文祁路，东、西两侧为县城规划的滨河路，交通便利。
文峪河是汾河一级支流，规划将按照“河畅、水清、岸绿”的要求，把文峪河城区段建成集水利、环保、生态于一体的亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是一片理想的居住用地。
2.1项目建设的必要性
1、项目建设符合当地城建布局整体规划
**县为了认真贯彻落实国家、省关于城建工作的安排意见，先后出台了一系列城建工作措施，以进一步优化城市基础实施配置，提升城市品味，推进城市全面发展，满足日益增长的消费需求。该项目建设完全符合当地城建布局整体规划。
2、项目建设有利于增强**县的城市综合实力
城市综合实力是一个地区经济发展的标志。**县在山西省城市综合竞争力排名中处于中等，但在全国中小型城市中还比较落后，因此，在全球化的经济时代，**县必须奋起直追，必须加快建设商务区，使之产生强大的吸纳、集聚、辐射效应，取得新一轮竞争优势的必然手段。
3、项目建设可较好地满足消费者购房需求
项目建成后，无疑可有效缓解城市住房供求矛盾，较好地满足工矿企业主进城购房、外地来埠经商办企业购房、年青人结婚购房，以及“以旧换新、以小换大”等各类消费群体的购房需求。为建设和谐社会、和谐城市创造有利条件。
4、项目建设有利于加快**县的城市发展进程。
　　城市是经济、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一个创新和创富中心，经济学家认为，未来区域经济竞争是城市化水平的竞争，是城市与城市之间的竞争，鉴于此，商务区建设成为城市发展的一股潮流，经济要素加速流动，城市规模表现了迅速扩张的态势。这对于**县融入全国城市发展新潮流、赢得比较优势和发展优势，具有重要意义。
　　基于以上原因，拟建项目顺应**县社会发展的需要，采用统一的标准，统一建设，真正做到质量化、规范化、舒适化、美观化，以满足居民的需要，因此项目的兴建是十分必要的。

第三章 市场分析
3.1我国房地产市场现状分析
2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境。1998年-2007年，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额平均增长33.2%。2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。
2009年春节后，中国房地产交易出现反弹，一些2008年推迟了购房计划的居民开始入市购房。这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者，投资性购房、改善型购房较少，小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌。
中经网数据显示，2009年3月商品房累计销售面积同比增长8.2%，但全国70个大中型城市房屋销售价格同比下降1.3%，实际下跌幅度可能更大。
而作为内地省份的山西，有其得天独厚的自然资源，依据资源而富裕起来的人不在少数，他们完全有能力为各地新建的高品质房买单；另外，由于山西的房地产市场起步较晚，发展虽很迅速，但还远远没有到产生大量泡沫的时候，只因全国出现的冷淡而深受影响，因此以发展的眼光来看，山西的房地产市场还是有很大潜力的。
3.2山西省房地产市场发展态势
综合分析，2009年加快我省房地产开发业发展的有利条件较多。一方面，近两年国家虽然出台了一系列宏观调控的新政策，但其目的都是为了促使房地产市场的健康、稳定、快速发展。另一方面，山西房地产开发业起步较晚，发展不足，但发展潜力较大。我省房地产开发业继续保持快速、健康发展的态势，并将呈现以下特点：
    1、房地产开发业将保持快速、健康发展态势
    随着我省城镇化建设步伐的加快和居民收入的不断提高，居民消费需求将会与日俱增，住房更新换代步伐也将明显加快，加之上海绿地、大连万达、广州富力等国内知名企业的进入和"安居工程"的实施、"宜居城市"评选活动的开展、棚户区改造的力度加大，必将为我省的房地产开发业注入新的活力。
    2、住宅价格增长幅度将趋向理性回归
    2007年全省商品住宅价格上涨13.1％，主要上涨因素在于市场供求关系的变化。城市化进程的加快、供给结构不尽合理、建筑材料价格的上涨、人工成本和机械使用费的上涨、土地紧缩政策与房地产市场需求持续旺盛的增长，导致了房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造了一定空间。但是这种房价上涨也间接地将未来置业需求提前释放，挤压了未来市场的升值空间。总体来看，在国家出台的一系列宏观调控政策作用下，尤其是我省加大经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房的投资力度，房地产价格的上涨幅度不会太大，局部区域的商品住宅价格较快上涨的势头将得到有效遏制，全年住宅价格水平将趋向理性回归的合理区间。
    3、住房供应结构将会更加趋于合理
    随着宏观调控措施的进一步落实，以及国家关于调整住房供应结构的各项措施的实施，中小户型住房所占比例将会继续上升，住房供应结构会更加合理，房地产市场将会更加健康快速发展，我省已将健全和完善住房保障体系、解决城市低收入家庭的住房困难列入政府工作的重要议事日程。因此，随着我省对国家宏观调控措施的进一步落实，廉租住房、经济适用房制度的逐步健全，我省中小户型房源将会明显增多，住房供应结构将会更加趋向合理。
3.3**县房地产市场现状
**县房地产市场处于初级发展阶段，消费者对住宅的需求正从生存型向舒适型转变，房地产业的发展正从速度规模型向质量效益型转变。在过去的3年里，房地产市场和全国各中、小城市一样，无论规模和效益都有了长跑的进展，住宅商品房的平均售价已达到2000元/㎡，上涨了20%。在商品房价格快速攀升的同时，其建筑面积即单套面积也日趋超大化。目前**县在建和已建的商品房平均单套面积已达130㎡。即使这样，商品房的销售还是异常火爆。在未来15年内，随着小城镇建设规模的扩大化,农业人口入住城区比例增大，对商品房的需求越来越大，房地产市场将出现蓬勃发展的局面。
近几年来，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产进入有序发展时期。到目前为止，居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
房地产业主要特征表现在以下几个方面:
1、投资增幅大
2、房价平稳上升
3、拉动相关产业效果显著
----从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多
----从投资角度看
房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。
----从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由 “居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
----从需求关系看
在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3.4市场SWOT分析
优势及机会
1、该项目地处文峪河东、西两岸，文峪河是汾河一级支流，规划将按照“河畅、水清、岸绿”的要求，把文峪河城区段建成集水利、环保、生态于一体的亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是一片理想的居住用地。
2、近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
3、周边日趋成熟的居住配套，为该项目的市场价格奠定了一定的基础。
4、公司与建设主管部门的良好公共关系背景，有利于公司今后在当地的发展。
劣势及威胁
1、周边原有的房地产开发形成一定竞争态势。
2、新开竞争楼房不断涌现，后市竞争压力大
3、金融政策的调整和房地产相关政策的调整所带来的不可预测因素。
3.5项目市场定位
1、消费目标群体定位
项目消费目标群体主要有以下人群：
1、周边工矿企业主
2、当地青年结婚成家者
3、农村进城经商务工者
4、以小换大，以次换好的二次购房者
5、看好房产增值的投资者
2、项目的市场价格定位
该项目**县文峪河东、西两岸，地理位置优越，具有很高的商业利用开发价值。
依照目前区域房地产市场已形成的价格分布体系，结合本项目规划所设定的品质要求特征，并考虑明后几年上述区域内房地产市场预期的良好发展前景，在参考目前区域内竞争楼盘市场价格的基础上，预测本项目住宅部分销售均价大致在2000元/㎡。
3、销售业绩预测
项目销售目标是：至工程全部竣工时，销售率100%。

第四章 项目选址
4.1项目选址
根据**县政府及城市建设局的总体规划，**县全顺房地产开发有限公司取到了该宗土地的使用权，作为**县水乡佳苑小区的建设用地。
水乡佳苑小区位于文峪河**县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程的有机组成部分，县城干道——大陵街东延线横穿本区，北临县城主要道路文祁路，东、西两侧为县城规划的滨河路，交通便利。
文峪河是汾河一级支流，规划将按照“河畅、水清、岸绿”的要求，把文峪河城区段建成集水利、环保、生态于一体的亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是一片理想的居住用地。
4.2场址建设条件
1、气象条件
**县属暖温带大陆性季风气候，冬冷夏暖，四季长短不均，昼夜温差较大。春季干旱风多雨少，夏季炎热多雨，秋季干爽凉快，冬季寒冷少雪。有关气象数据如下：
年平均气压 927.2mPa
年平均气温 8℃
历年最高气温 38.6℃
历年最低气温 -24.5℃
历年最大降雨量 565.7mm
历年最小降雨量 254.9mm
年平均风速 3.1m／s
历年最大风速 24m／s(瞬时28m／s)
主导风向 SW NW
日照时数 2500—2800
最大冻土深度 908mm
项目地处我国寒冷地区，对建筑物有较高的保温节能要求，工程施工组织应满足当地气象条件的特殊要求。
2、水文条件
　**县西高东低，可分平原、丘陵和山地，东部平原，海拔在 800米以下 ，土壤肥沃 ，水源充足，交通方便，人口密集，为该县主要的粮棉产区，中部黄土丘陵区，面积较小，这里沟壑纵横，水土流失严重，海拔在1300米左右。西部山区，山高坡陡，多呈东西走向，大部分生长有松树和混合林，主要山峰有五龙庙、百花崖、闻则峪山、大东沟垴、大肚崖等，海拔在1700至2000来之间，其中县境西北的五龙庙为最高，海拔2106米。境内主要河流有汾河、文峪河、磁窑河、三道川河等。汾河流经县东，是该县与祁县、平遥的界河。文峪河发源于关帝山，由北谷口入境流至开栅向南流入汾阳。磁窑河在本境的汾河、文峪河之间，与汾河平行流入平遥西北部。三道川系文峪河支流。**县属暖温带大陆性半干旱气候，年均气温10度，一月均温--6度，七月均温22度，年均降雨量450毫米，霜冻期为十月上旬至次年四月下旬，无霜期160至180天。
3、周边建筑物与环境条件
水乡佳苑小区位于文峪河**县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程的有机组成部分。场地周边环境状况良好，没有明显污染源，有利于工程建设。
4、交通运输条件
该县交通方便，307国道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境而过，城关至祁县和以县城为中心的县级和乡镇级公路纵横交错，贯穿县境东部地区。
5、公用设施
本项目建设符合**县城区总体规划，具有完备的自来水管网、热力管网等基础设施，项目将充分利用这些配套公用设施，以降低投资成本。
6、环境保护要求
本项目建设所在地域开阔，大气容量大，且项目本身基本没有废渣、废气、废水排放，生活污水排入城市污水管网后统一处理，因此，本项目不会对当地环境造成损害。
7、征地拆迁
本项目为文峪河综合治理工程的有机组成部分，场地内不涉及拆迁工作，具备了建设条件。
8、施工条件
本项目所需的主要材料砂、石、水泥在本地区就可买到，其它钢筋等用品可到周边地区采购，通过汽车运输到施工现场。水、电等可就近引入，以满足施工需求。

第五章 建设规模与工程方案
5.1建设规模
**县水乡佳苑小区占地4.42公顷，建设内容为4栋高层住宅楼的建设，其中1栋为地下1层地上22层框剪结构，其余3栋为地下1层地上21层框剪结构。
项目总建筑面积40000平方米，每栋均为1梯4户，提供住宅340套，4种户型。项目建设内容还包括小区内道路、绿化以及给排水、热力、电力、通信等基础设施的建设。
5.2项目总体指导思想
1、本设计以执行国家的方针政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定。
2、住宅设计应符合城市规划和居住区规划的要求，使建筑与周围环境相协调，创造舒适、方便、优美的生活空间。
3、项目设计应推行标准化、多样化、积极采用新技术、新材料、新产品，促进住宅产业现代化。
4、项目设计时需吸收南北方住宅的精华，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒适性、尺度空间的合理性得到充分体现。
5、住宅户型设计新颖，动静分区。
5.3设计理念
1．回归自然，打造“健康、生态”水岸人文社区。
2．小区规划力求布局合理、环境优美、设施配套、安全卫生，具有一定的超前性和地方特色。
3．坚持小区建设的经济效益、环境效益和社会效益的统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，提高土地利用率。
4．住宅及住区能满足人的生理需求、健康（运动、休闲）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒适需求、交往需求，融合当地城市环境的同时形成舒适、优美、宜人的居住环境。
5．强化现代意识，开辟足够的交通空间，满足动、静态交通要求。
6．按照新时期住宅建设的要求，积极推广和应用新技术、 新材料，扩大小区规划建设的技术含量。
7．规划适应开发阶段性的需要，具有灵活性和弹性。
5.3总体布局
**县水乡佳苑小区平面布置是按照整体性、系统性、功能性的规划要求，建造舒适、优美、安全、方便的居民住宅区和商业区。在空间上合理利用地形，分区规划，合理建设。区内公用设施，如垃圾站、存车棚、机动车辆停车场等，应分区布置且便于出入，在较多方面满足居民的生活需求。
项目将采用国内甲级设计单位一流景观设计师精心设计，院内有油松、草坪等各种树木花卉，四季常青，景观艳丽，充分利用地块自然条件，使小区外生态休闲场与内部“庭”与“园”式园林浑然一体，突出观赏效果与使用功能，创造舒适悠闲健康自然的生活环境，享受全新公寓居住意境。
小区内还设有适合老、中、青、少各类人群及多人组合的健身器材，供人们健身、锻炼、休闲，让各住户切身感受到时尚生活的品位与享受。
根据规划要求，宅间道路应满足消防车、救护车、搬家车辆通行，路面全部硬化。
规划住宅340户，4种户型，每户建筑面积80-120平方米。
规划住宅日照间距系数1.4。
考虑环境因素及便捷的原则，小区住宅院落设垃设置圾收集点。结合小区公共设施设置1处公共厕所。
5.4住宅户型设计要点
1、动静分开。客厅、餐厅、厨房需要人来人往，活动频繁，而主要为休息睡觉之用的卧室需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。
2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将主人家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室与客厅、餐厅进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。
3、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。
5.5建筑工程设计
1、设计规范、规定
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）
《住宅建筑设计》GB50368-2005
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《民用建筑隔声设计规范》GBJ118-88
《屋面工程技术措施》GB50345-2004
《地下室工程防水规范》GB50101-2001
《建筑地面设计规范》GB50037-96
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001、J114-2001
《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95
《民用建筑室内环境污染控制规范》GB50325-2001
2、建筑设计
1）．增强住宅设计的创新观念，居住功能多元化，住宅从过去主要强调生存功能向同时重视发展功能、享受功能过渡。住宅不但是一个生存空间，同时也是发展空间、享受空间。
2）．住宅设计强调超前性和弹性。普通住宅应参照国家小康型示范小区设计导则进行设计，并在套型、功能、环境、配套设施等方面适当超前，预留可以调整、改造的余地。
3）．以市场为导向，适应居住潮流、住宅市场的变化，公共空间与私密空间没有相互干扰，交通顺畅，起居厅与餐厅、厨房空间配置紧密协调，并设有入户的过渡空间，建筑使用面积系数达到80％以上。
4）．建筑风格服从全区整体定位，设计中将阳台板，空调器放置板和凸窗结合考虑，强调水平线条，并利用窗框和阳台栏杆等元素加强了这一趋势。
5）．墙体装饰材料使用面砖或涂料，以求达到良好的色彩搭配和视觉效果。卧室采用凸窗，增加室内的视野，并使立面更显精致剔透。
5.6结构工程设计
一、自然条件
1、基本风压： 0.40kN/m2，地面粗糙度： B类。
2、基本雪压： 0.35kN/m2。
3、抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第三组。
4、建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。
二、设计依据
本工程结构设计所采用的主要规范、规程及图集
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008
《建筑结构荷载规范》（2006年版）GB50009-2001
《建筑抗震设计规范》（2008年版）GB50011-2001
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《砌体结构设计规范》GB50003-2001
《地下工程防水技术规范》GB50108-2008
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《建筑地基基础设计规范》DB33/1001-2003
三、设计荷载
楼屋面等效均布活荷载标准值：
住宅：2.0kN/m2
楼梯：3.5kN/m2
上人屋面：2.0kN/m2
不上人屋面：0.5kN/m2
四、主要结构材料
1、钢筋
箍筋采用HPB235钢筋；
梁、板、柱、地下室外墙、地下室底扳、地下室顶板及上部结构楼板采用HRB335及HRB400钢筋；
2、混凝土
基础垫层： C 10
基础梁：C30，抗渗等级S6
其余上部结构梁板：C25
3、焊条
HPB235级钢筋采用E43xx型；
HRB335级钢筋采用E50xx型；
HRB400级钢筋采用E55xx型。
4、砌体
地下采用MU10粘土实心砖，M10水泥砂浆。地上采用MU2.5加气混凝土砌块和MU10粘土实心砖，砂浆采用M5、 M10、M7.5混合砂浆。
五、人防工程
本工程局部地下1层为人防地下室，平时为车库和设备用房，战时为六级乙类掩蔽所，防护等级为丙级，按800人设计。
设两个战时出入口，其中一个为主要出入口(室外出入口)，一个为次要出入口。主要出入口由防毒通道、筒易洗消间、洗消污水集水坑、扩散室、扩散井、密闭门、防护密闭门等组成。防毒通道可直通室外，设防护密闭门和密闭门各一道；通道一侧设置简易洗消间，其防护密闭门外的通道内设置洗消污水集水坑；在室外口部采取了防止地面雨水倒灌的措施。次要出入口由密闭通道、扩散室、滤毒室、扩散井、战时风机房、密闭门等组成。密闭通道设防护密闭门和密闭门各一道；滤毒室与进风机房分室布置，滤毒室设在染毒区，进风机房设在清洁区；滤毒室的密闭门设在密闭通道内并向外开启。

5.7给排水工程
1、设计依据
《建筑给排水设计规范》 GB50015-2009
《全国民用建筑工程设计技术措施一给水排水》
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006
《给水排水构筑物施工及验收规范》GB50141-2002
《建筑给水排水及采暖工程质量验收规范》GB50242-2002
《室外给水设计规范》GB50013-2006
《室外排水设计规范》GB50014-2006
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
2、给水工程
（1）指导思想
1）加强对水资源的统一管理，加强对地表、地下水源的保护，水塔或高位水池和输配水管网安全运行的维护，完善供水管网，实现供水到户。
2）进行有效的排水治理，包括对雨水排水系统和污水管网的完善，以及简易污水设施的配置、治理和维护。
（2）用水量预测：
1）生活用水量
采用综合生活用水定额法，根据规定，生活用水定额取为：140L/人.d，K=1.4。项目设计人口按1232人计算，则生活用水量为241.5m3/d。
2）浇洒道路广场用水量
绿化及道路广场浇洒用水量根据《城市给水工程规划规范》，绿地用水量取1000 m3/km2.d，道路广场浇洒用水量取2000 m3/km2.d，公共绿地面积为0.0035km2，道路及广场用地为0.0054km2，则绿地及道路广场用水量为15M3/日。
3）消防用水量
根据《建筑设计防火规范》要求，同一时间内的火灾数为一次，一次灭火用水量为10升/秒，火灾蔓延时间为2小时。
4）未预见水量及管网漏水量：
规划小区未预见水量及管网漏水量按其最高日用水量的10%计。
综上所述，得出小区总用水量，最高日用水量为Q=480M3/日。
（3）．管网规划
规划供水管从西部大陵街引入各区，沿滨河道路敷设给水干管，支管接至用户，满足规划区用水量要求，水质符合国家生活饮用水标准，给水管管径为DN200-100mm。消火栓布置间距不大于120米，在主要交叉路口设置。
3、污水工程规划
规划小区采用雨污水分流制，污水经化粪池处理后方可排入污水主管道。
（1）．污水量计算
规划设计污水量按给水量的80%计算，则规划区污水量为384.1m3/日。
（2）．污水系统规划
依据竖向设计，污水经化粪池处理后，西区由北向南，由东向西排入滨河东路污水管，东区由北向南排入滨河东路污水管，最终排入县城规划污水处理厂。污水管尽可能以较短的管长和较小的埋深，实现最大面积的自流。管径为φ500 mm～φ300mm，管端起点覆土厚度1.2m。
4、雨水工程规划
（1）.雨水量计算
根据**县暴雨强度公式，进行雨水水力计算。
暴雨强度公式：
q = 880（1 +0.86 LgT）/(t+4.6)0.62
其中：t=t1+t2(min)
雨水流量公式：
Q=∮.q.F(I/S)
Q设计雨水流量（I/S）
q设计暴雨强度（I/S.ha）
P设计重现期（a）
F设计汇水面积（ha）
∮径流系数
t降雨历时（min）
t1地面汇流时间（min）
t2管渠内流行时间（min）
（2）雨水系统规划
规划区内道路下敷设雨水管道，根据坡度由北向南汇集，就近排入文峪河或根据实际条件规划本区雨水回收利用系统。管径根据雨水量及管道坡度计算，设计流速不小于0.5m／s。
5.8电力电讯工程
1、设计依据
《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008
《IOKV及以下变电所设计规范》GB50053-94
《供配电系统设计规范》GB50052-95
《低压配电设计规范》GB50054-95
《建筑照明设计标准》GB50053-2004
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《建筑物防雷设计规范》GB50057-94 (2000年版)
国家其他有关电气设计规程
2、供电工程设计
（1）电源及设计原则
电源由项目所在地供电所引入小区配电室。
1）线路宜采取地下敷设方式，满足街道景观和安全要求。
2）制订合理的满载系数，避免设备浪费或超负荷。
（2）负荷估算
住宅每百平米按一户折算，每户按5KW估算。不可预见的负荷按总量的10%计算，同时系数规划采用0.8。
（3）供电方式
由小区内箱式变压所出线380/220V线路至用户处，道路照明及广场用电出单独线路，采用三相四线制供电方式。
低压电力线路规划采用直埋电缆，埋设在冰冻线以下，并保证最小覆土厚度，过道路时穿镀锌钢管保护。10KV高压线路采用YJY22-10KV型电缆;低压供电路采用VV-1.0型电力电缆。
3、弱电工程设计
（1）电话装机容量计算
根据住宅组团确定住宅需求电话数。考虑综合因素，住宅按每户1门设置，公共建筑按每百平方米1门设置，每门电话按1.5对线设置。
（2）电话电缆
通信线引进项目区内的交接箱（二台），由交接箱分到用户的分线箱中接线分支。沿路边绿化带中敷设。过道路时穿钢管保护。
（3）有线电视
有线电视线路由城区的有线引进，通过有线电视前端箱至每户。
（4）敷设方式
电话电缆和电视电缆均埋地暗敷，基本同一路线，电话电缆和电视电缆的最小规划距离为0.1米。
5.9燃气供热工程
1、设计依据
《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003
《全国民用建筑工程设计技术措施》暖通空调、动力
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
2、燃气工程设计
（1）煤气
用气量估算
1）居民生活用气量
人均2.721GJ/人.年，用气量：3351GJ/年。
2）未预见用气量
按居民生活用气量的15%计，即：502.6GJ/年。
总用气量即3853.6GJ/年。
（2）气源
根据**县总体规