绵阳国际广场项目建设可行性研究报告.doc

二〇一二年十一月

第一部份　项目的整体分析

第一章　　总　　论
一、项目概况
1、项目名称：国际商业广场
2、建设单位：
3、建设地点：绵阳市涪城路1 -11号
4、项目总占地面积：9,969.26 平方米
5、项目总建筑面积：107,790平方米。
本项目由A栋39层150米酒店综合楼、B栋37层120米的高层住宅及5层商业裙房组成，形成与地块重要性相符合的集商业、居住、休闲为一体的现代城市综合体。其中：
（1）、商品住宅建筑面积（含一半阳台面积）：30,140平方米
（2）、酒店建筑面积：33,420平方米
（3）、地上商业面积：21,080平方米
（4）、地下室建筑面积：23,150平方米（车位525个）。
6、总投资：49,800万元。
二、编制依据
1、国家计委《关于建设项目可行性研究试行管理办法》
2、《投资项目可行性研究指南》
3、《建设项目经济评价方法与参数》
4、《投资项目经济咨询评估指南》
5、《绵阳市城市总体规划》
6、国家现行的行业规定、法律法规、设计标准
三、编制范围
本报告对开发建设项目的规模、建筑方案、场址选择、项目实施计划、投资估算、技术经济分析等多方面进行论证，全面考察项目建设的必要性和可行性。
四、总体建设规划方案
１、指导思想
建筑设计应以人为本，创造一个方便、安全、舒适、和谐的商业、休闲和人居环境，规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性。从空间上为人们各种需求的实现创造条件，将社会经济现状与发展的可能相结合，为居民创造新颖、别致、高质量的生活和居住环境。
2、规划设计原则
坚持建筑功能、建筑美学、空间组合、城市美学均满足城市规划要求和建筑综合功能布局合理、方便实用的原则。重视总体环境建设，兼顾社会效益、经济效益和环境效益，把对土地的利用作为对环境的改善和美化。
3、项目定位
以商业为主、住宅为辅，突出特色、创立品牌，合理设计、择优定案，节约成本、提高效率。高效、节约、便于施工，讲求质量，控制投资。

第二章　项目提出的背景

绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带，是中国唯一的科技城，四川省区域中心城市、四川省副省会、四川省第二大城市，素有“富乐之乡”、“西部硅谷”美誉的绵阳，是我国重要的国防科研和电子工业生产基地，面积20,249.45平方公里，占四川省土地面积4.2%。其中绵阳市区面积约100平方公里左右。全市按地貌主要类型：山区占61%，丘陵区占20.4%，平坝区占18.6%。
绵阳灾后重建取得了令世人瞩目的成绩，大大加快了城市、经济的发展步伐，同时，城市开发建设也面临新的历史发展机遇，今年，绵阳市出台了旨在加快旧城改造的14号文件，并成立了专门的领导机构和办事机构，推进城市旧城改造。
一、城市概况
交通
绵阳交通设施完善，是川西北重要的交通枢纽。261公里的城市道路和宝成铁路、成绵高速（成都-绵阳）、绵广高速（绵阳-广元）、绵重高等级公路（绵阳-重庆）以及5条通往县（市）的高等级公路，构成了四通八达的交通运输网络。已建成通航的绵阳南郊机场是目前距离九寨沟最近的民用机场，已开通了至北京、上海、广州、深圳、西安、长沙、杭州、海口、昆明等全国各主要城市的航班。市内有公交线路80余条，800余辆公交车，总长2,300公里的公交线路，南北贯通、东西纵横、城乡连接，出租车上千辆，市内交通十分方便。
居住环境
城在山水间，人在画廊行 绵阳的先民们在选择绵阳城的建址时，十分重视 “天理”， 注重人与自然的和谐相生。绵阳四山三水，有着“东旗西鼓，南蛇北龟”与“山形如斗，襟带三川”之称，涪江、安昌江、荚蓉溪三水交汇，所形成的三江水面达5.05平方公里，较之于杭州西湖还大一平方公里左右，构成绵阳城市特色的自然空间格局，给绵阳赋予了山的沉稳与水的灵动，是全国有名的宜居城市和休闲城市。
气候特点
绵阳市地处中国东部季风区的四川盆地亚热带湿润季风气候区。冬半年受偏北气流控制，气候干冷少雨；夏半年受偏南气流控制，气候炎热、多雨、潮湿。由于市境内地势北高南低，高差悬殊大，地貌由山地向丘陵过渡，形成了较为独特的气候特点。
绵阳市气候四季分明，以冬季最长，为95～115天；春、夏季次，为81～91天和82～118天；秋季最短，为71～76天。夏、秋雨水充沛，虽冬春时有干旱发生，但年平均空气相对湿度均在70％以上，因而终年湿润。绵阳市一年中最热的七月平均气温为24.2～27.2℃，历年极端最高气温，除盐亭为39.5℃和梓潼为38.9℃外，其余各地在36.1～37.7℃之间。虽有伏旱高温天气，却少酷暑。一年中最冷的一月平均气温为3.9～6.2℃。绵阳市降水量比较充沛，全市年均降水量825．8～1417毫米。其分布特点是：南北少，中部多；东边少而西边多。全市24小时极端降雨量为334.7mm，绵阳城区24小时极端降雨量为234.7mm，全市区域性暴雨天气累计过程雨量最高值为614.3mm。
人口
绵阳市现有总人口531.61万人，其中城镇人口193.61万人，绵阳市城区108万人。从整个绵阳市来看，近几年绵阳城市化进程发展较快。究其原因，主要是由于绵阳市政府的规划,工业经济发展很快，第三产业发展迅猛，房地产业快速发展等等，推动了绵阳城市的建设。与一般的二级城市相比，绵阳对周边人口和资源的吸附能力很强。绵阳人口变动的特征是：辖区内人口向绵阳市区集聚，辖区外人口大量进入绵阳市区。
科技与人才
绵阳人才荟萃，拥有雄厚的科技实力，是国家重要的国防军工科研生产基地，境内有中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究所等国防研究院所18家；博士后流动工作站5个、民营科技实体300个。有以西南科技大学为代表的大中专院校28所；长虹、九洲国家级技术中心2个，双马、东材等省级技术中心8个，有长虹、九洲、双马、华晨、华润、双汇等大中型骨干企业50家，国家级高新技术产业开发区、科教创业园暨西南科技大学国家大学科技园、经济技术开发区、现代农业科技示范区、南郊工业园、游仙经济试验区等开发园区6处；在国家级高新技术开发区内，建有“中物院军转民科技创新园”、“绵阳软件园”、“留学生创业园”、“长虹技术开发中心”。有各类专业技术人员17万人，有两院院士25人；享受政府特殊津贴有突出贡献的专家800多名，在许多重要科技领域代表着中国乃至世界一流水平。绵阳将新建科学新城、航空动力城、空气动力城，将从科研、工业、三产等产业上进一步推动绵阳城市的发展。
文化教育
绵阳的文化教育和社会事业与经济协调发展。绵阳拥有西南科技大学等高等院校11所，中等专业学校、技工学校50所各类科技人员10万多人，副教授、高级工程师以上高级科技人才近万人，并有中国乃至亚洲一流的科研、测试手段和新产品开发能力。绵阳各级各类学校由应试教育向素质教育转轨，并取得了明显的实效。绵阳中学、南山中学、绵阳外国语学校、绵阳东辰实验学校在四川及周边享有盛誉，吸引了大量优秀学子来此上学，四校每年考入北大、清华等重点名校、重本上线率名列四川前茅。

近五年绵阳经济快速发展，GDP指标如下：
单位：亿元
年度
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年上年
GDP总额
673.5
350.11
820.2
960.2
550.8
增长
14.3%
3.2%
14.4%
15.3%
14.9%

二、绵阳房地产开发现状分析
2009年绵阳市房地产投资总额37.84亿元，比上年增长30.5%，已经形成了以涪城区为中心，向东、西、南、北辐射，并沿涪江、安昌江两岸发展的格局。
2010年绵阳市房地产投资总额将达到50亿元，商品住房价格也会在去年较大涨幅的基础上持续上涨。目前在售项目普通住宅已有数个超过4000元/平米，达到5000元/平米左右。
2011年1-9月，绵阳房地产投资完成104.95亿元，增长20.6%，增幅比1-8月下降10.8个百分点。1-9月，绵阳商品房销售面积296.87万平方米，同比增长10.6%，增幅比去年同期下降67.4个百分点。
我司项目是通过拆迁、原地产权置换获取的开发权，符合绵阳市政府支持旧城改造的条件，在老城区很少开发项目的背景下，本项目热销是明显可以预见的。
三 、市场供求分析
2011年10月末全年绵阳累计预售商品房项目114个，批准商品房预售面积219.89平方米。
年份
预售项目
预售建筑面积
（万平方米）
2008年
77个
153.37
2009年
102个
260.56
2010年
128个
300
2011年10月末
114个
219.89

四、绵阳房地产市场交易情况分析
（一）、成交放量，成倍增长
2010年，绵阳商品房成交备案15,540套，环比增长143%，成交面积1,537,509.81平方米，环比增长146%，创历史新高。

2010年民营出去商品房交易量比2009年增长率近1.5倍，比之前的2008年超出一倍多。分析原因：
一是政策利好原因。2008年底的“4万亿投资”刺激计划，第五次降息，国十条中确定的适度宽松的货币政策，以及灾后重建的相关优惠政策，刺激了压抑一年的市场需求集中释放。
二是老百姓对通货膨胀预计的担心，希望能够将虚拟资产转化为固定资产。
三是需求推动。“5·12”大地震使绵阳大量房屋受损，出于安全考虑，这部分人群陆续开始购房。同时，由于绵阳城市的安全性和宜居环境，使得周边的购房者涌入绵阳置业安家。另外，市场不断升温，价格不断上涨，受“买涨不买跌”的心理影响，大量投资性需求被激活。
五、绵阳房地产市场价格情况分析
2009年，绵阳城区商品房成交备案均价为3,444.77元/平方米，其中最低月份二月，均价为3,156.39元/平方米，最高月份为12月，均价为3,819.73元/平方米，全年成交均价相差663.34元/平方米，震幅为21%。
与2008年3,157.21元/平方米的成交价相比，2009年绵阳城区商品房成交备案均价上涨了287.56元/平方米，涨幅为9%。与2007年2,760.56元/平方米的成交均价相比，上涨了684.21元/平方米，涨幅近25%。

从区域价格来看，最高为涪城区，达5,337.88元/平方米，其次为经开区，达5022.90元/平方米，第三为科创园区，达4,583.33元/平方米。
六、客户群体构成分析
1、客户来源区域

从目前绵阳地区房地产客源构成区域来看，绵阳市区客源接近60%，而绵阳地区及外地客户所占绵阳当地购房比例40%，符合一个中型城市的房产消费构成比例。同时，通过市调分析，从外地购房群体的特征来看，这类客户群表现出较明显的购房特征如下：
来源区域：外地购房群体已由本市辖区二、三级县市逐渐扩展至广元、遂宁、剑阁、德阳等周边县市，甚至其他省市和地区外部区域拥有了一定的影响力；
置业动机：以自住为主。根据购房人群来源地区的不同置业动机也出现一定差异，一是绵阳周边二三级县市选择绵阳方便子女读书，；二是经济发达的外省市原籍绵阳的人群安置父母及家属；三是收入水平较高，但居住环境恶劣地区人群出于退休养老、转业安家的目的进行购房。
信息渠道：以客带客的口碑传播为主，电话咨询及网络了解为辅。
2、购房群体职业

随着市调的深入，异地购房群体逐步认可了绵阳的居住价值，购房群体层次已形成多元次格局。目前绵阳市各类商品房的异地购房群体主要以企事业单位职工为主，经商人群体为主辅，消费受众群体的扩大，有利于为本项目的开发提供稳定的消费客源基础。
3、绵阳房地产高购买力客户群分类：
l 企事业单位中高层管理人员
l 科研、教育人员
l 私企老板
l 政府官员
l 外地置业者
另外：其他高收入者（包括自由职业者、高收入退休人员、金融等高收入行业从业者） 、部队高级军官和家庭经济条件较好的新生代也有一定购买力，经过对这些客户群进行归类，可以分为以下集中情况：
Ø 首次置业者或解决基本居住需求：以2房（90㎡以下）或小3房（110㎡左右）户型为主，对价格较敏感
Ø 三口小康之家：舒适型3房（120㎡左右）户型，对环境、配套、安全等方面均有所在乎
Ø 改善居住条件（二次或多次置业）：以大3房（135㎡以上）或4房（165㎡左右）为主，甚至选择别墅类，对品质更看重，在乎小区形象、私密性和安全感
Ø 自由职业客户：以2房或3房为主，看重环境、配套、安全
Ø 投资客户：性价比较高或有特殊投资价值点是重要吸引力，对总价和未来价值在乎
Ø 结论：客户定位结论将主要目标客户聚焦在4类：
Ø 解决基本居住需求的：参加工作时间5年以内、买给子女或父母居住、丁克家庭或年轻夫妻
Ø 稳定家庭的小康理想：标准的3口之家
Ø 改善居住条件的：一般都有子女，在乎社会形象，在乎家庭成员，家庭稳定，对居住空间有个性化需求投资者
七、产品分析
优势(Strength)

先进的房地产开发理念
周边配套的完善
优越的地理环境
政府政策的扶持
劣势(Worth)

地理环境的局限性
发展空间小
对房产市场的调控，国家政策的出台
1、项目SWOT分析

威胁(Threaten)
绵阳房地产市场开发的大幅放量
大体量开发带来的市场风险
房地产开发的同质化竞争

机会(Opportunity)
稳健发展的绵阳市宏观经济形势
绵阳房地产市场的迅猛发展
绵阳市房地产市场的进一步细分
旧城改造的政策优惠和该地段稀缺的商业地块的开发机会

通过以上SWOT分析，可以判该项目的市场核心竞争力在于加快项目的品牌建设，着重强颖的产品规划及设计理念、加强产品的创新性以及营销手段的创新，扩大项目的知名度和美誉度，而开发利润的增长主要依靠住宅产品的市场价值提升实现。依托项目地段自身优势，打造新的楼盘影响。
八、项目建设的必要性
1、加快绵阳市房地产业发展的需要
住宅产业已日益成为绵阳市新的消费热点和经济增长点。加大房地产市场结构调整，促进房地产市场持续健康发展，须有金融和财税政策的支持，需要进一步抓住国家实行扩大内需政策的机遇，加大金融和财税对住宅市场的支持力度，培育住房的有效需求。据调查，未来三年内准备购房和提高住房标准的居民占调查城市总人数的21.9%，其中以中高档商品房为主，预购面积在70-120平方米之间，可承受价格以每平方米3,900-5,500元为主体。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。充分发挥建设用地综合效益的需要，实现提高建设用地综合效益的有效手段。
2、绵阳旧城改造是继灾后重建后，改善城市旧城居民居住条件的一个阶段性政策，也是旧城居民改善居住条件的一个历史机遇，具备拆迁改造的两个基本条件，是灾后重建的延续。
3、绵阳近几年经济快速发展，旧的临街为铺的商业模式需拆迁改造，改造后新的商业模式能满足现代商业的需要,有相当大的市场潜力。
4、该项目已经基本完成该项目的前期拆迁工作，实施改造开发已经在按计划进行之中。

第三章　建设规模及场址概况
一、建设规模
项目总建筑面积：107,790平方米。其中：商品住宅建筑面积（含一半阳台面积）：30,140平方米，酒店建筑面积：33,420平方米，地上商业面积：21,080平方米，地下室建筑面积：23,150平方米（车位525个）。
二、场地概况与建设条件
本项目建设地址位于绵阳市涪城路1 -11号地块，东近涪江，北接东方红大桥剑南路，西临涪城路，南邻铁牛广场。是绵阳老城最繁华的商业街之一，现处绵阳城区核心商圈，交通十分便捷。该场地现状为上世纪70-80年代老建筑物，拆迁旧房总面积为27,032㎡，其中拆除需还建旧房面积为19,832㎡,收购不还建面积为7,200㎡。现已达成拆迁安置协议，没有其他拆迁障碍，计划2012年10月动工。

第四章　建设方案
一、工程概况
1、用地现状
本项目位于绵阳市涪城路1-11号，基地南北长约186米，东西宽度约为104米左右，总用地面积约9,969.26平方米，需拆迁11幢楼，面积27,032平方米。
2、现状交通
项目处于城市中心地段具有优越的交通条件，项目周边四通八达，多路公交经过，离本项目20米就有两个公交站台。
3、项目区位条件及地块基本控制指标
地块位于绵阳市涪城路1-11号，处于城市中心，地块呈长方形。
1）、总用地面积约9,969.26平方米。
2）、容积率：6.0
3）、建筑密度：商业≤40%，住宅≤9%，建筑高度≤ 150米
4）、绿化率≥30 %
5）、住宅车位配比为80%
二、设计依据
1、《中华人民共和国建筑法》
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90
4、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）
5、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
6、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）
7、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）
8、《住宅建筑规范》GB50368-2005
9、《城市道路与建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001
10、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
11、《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95
12、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98
13、《工程设计标准强强制性条文》（民用建筑部分明细）
14、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
15、《人民防空工程设计防火规范》GB50098-98（2001年版）
16、《商店建筑设计规范》JGJ48-88
17、《建筑工程设计文件编制深度规范》（中华人民共和国建设部2003年4月）
18、《绵阳市城市规划管理规定》《绵阳市城市规划管理技术细则》
19、《绵阳市城市规划管理局地块规划设计条件》（绵阳规设200612号）
20、业主提供的红线规划定点图（包括地形图）电子文件，用地现状图和指标文件等。
21、国家及省市有关规划建筑、结构等设计规范与规定。
三、规划设计说明
1、采用复合式商业，集中布置，与住宅的关系即关联又相对独立，并为住宅提供服务、娱乐、休闲设施和场所；
2、人车分流，地下两层停车库，提升了居住品质的同时，亦为住户带来无限尊贵的自豪感。
四、消防设计
1、设计依据和原则
①、依据
　　a.《建筑设计防火规范》GBJ16-87（修订本）
　　b.《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90
②、原则
　　a.消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。
b.本项目在同一时间内按一处着火点考虑。
2、消防措施
①、区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。
②、平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。
③、室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。
④、电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。
⑤、设计时留出消防通道出口。
⑥、施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自更改施工图。
⑦、项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。
⑧、注意火警预防，将本项目平面布置图交予绵阳市消防支队，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火示范。
3、消防手段
本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。
冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。
4、消防器材
本项目分别配置一定数量推车式和手提式干粉灭火器。
五、结构设计说明
1、设计依据：
1）、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）
2）、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
3）、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）
4）、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
5）、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
6）、《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）
7）、《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）
8）、《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94）2003年局部修订版
2、设计使用年限和安全等级：
结构设计使用年限为100年。
3、抗震设防：
1）、工程抗震设防烈度为7度。
2）、设计基本地震加速度为0.10g。
3）、设计地震分组为第二组。
4、风荷载及雪荷载
1）、基本风压 Wo = 0.35 KN/㎡（重现期为50年，用于房屋高度小于60m 的建筑物）
2）、基本雪压So＝0.10 KN/㎡。
5、材料：
1）、混凝土：
高层建筑混凝土强度等级为C25、C30、C35和C40。
2）、钢筋：
采用HPB235和HRB335级钢筋。
6、结构型式：
结构类型为框架剪力墙结构体系。
基础型式待地质勘探报告完成后确定。
六、电气设计
1、设计依据
1）、相关的国家规范及行业标准；
2）、其它专业提供的设计资料。
2、设计范围
1）、住宅配电干线系统设计；
2）、设备配电系统、消防配电系统、电气照明系统及防雷接地系统等；
3）、住宅配电照明系统；
4）、火灾报警及联动系统；
5）、住宅电信、宽带网及有线电视系统；
6）、住宅智能化系统；
3、用电负荷的确定
本项目用电负荷主要以应急照明、普通照明、电器设备等。根据目前的用电水平和国家有关标准，其用电设施按商业营业用房50W/㎡、住宅40W/㎡，加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需要系数等因数，估算本项目用电总负荷为3200KW。
变配电间
本项目的供电电源从城市电网接入，应采用双回进线电缆埋地引至变电间，并做好防水防潮。
保安接地与防雷接地
本项目低压侧工作接地采用TN-C-S系统，接地包括变电所的接地，弱电系统的工作接地，建筑物防雷接地等采用联合接地，接地电阻≤1欧姆。
由于本项目为商住建筑物，在防雷方面属一类保护建筑，工程设计中分区域在屋顶端装一组高压脉冲电子避雷器，各个部位采取均压措施，并在变电所的低压侧引至重要负荷设备的回路内装设浪涌吸装置。
4、智能化系统
设计范围
1）、综合布线系统（宽带网传输系统）
2）、BMS智能管理平台系统
3）、家居智能化系统
4）、智能安保监控系统
5）、地下车库管理系统
6）、有线电视系统
7）、有线广播系统
8）、宽带接入系统
5、 电气消防设计
1）、火灾自动报警系统概述
本建设项目采用控制中心报警系统。在中央会所设置消防安保控制中心，消防安保控制中心和各消防安保控制室分别设置集中报警控制器，各控制器之间通过光纤联网，实现报警控制器之间资源共享，消防安保控制中心的报警控制器作为上位机。在消防安保控制中心同时设置火灾事故广播主机、消防对讲通讯主机和手动控制盘，以显示小区内各消防设备运行状态，并控制其启、停。
2）、小区供配电情况
本建设项目采取两路独立的10KV电源同时供电。为保证一级负荷用电，此两路电源10KV电源应分别引自两个区域变电站。消防设备的用电从电表房（即分配电室）处分开自成供电体系，对消防设备均采用双电源供电，两路电源分别引自变电所两段不同的低压母线，并在最末一级配电箱处设置自动切换装置。消防设备的配电线路均采用耐火型电缆、电线并按消防规范要求进行敷设。
3）、应急照明
高层住宅楼梯间、电梯前室、主要通道及中央会所的公用场所照明配电，均由双电源自动切换配电箱配电，各层出口处均设置带蓄电池应急电源的出口疏散标志灯。
七、给排水设计
1、设计依据
1）、建筑专业提供总平面图。
2）、国家有关建筑设计的方针、政策、规范、规程和标准。
2、设计范围
红线界区内给水、排水及消防设计。
3、生活用水量
用水量标准为300L/d.人。
最高日用水量约为350m3/d。
4、给水方案设计
1）、水源: 以市政自来水为水源。从市政给水管网各引入一根给水管在区域内形成给水环状管网。
2）、市政给水供水方案：凡市政水压可满足的建筑物、地库、绿化、道路浇洒用水、水景用水等由市政给水管网直接供水。
3）、加压给水供水方案：凡市政水压不能满足的建筑物用水采用变频调速供水设备加压供给。
5、消防给水系统
1）、小区室外同一时间内火灾次数1次, 一次灭火用水量为30L/S。
2）、小区室外消防用水由市政道路上室外消火栓与小区给水环状管网上的室外消火栓供给。消火栓间距不大于100m。
3）、室内消防栓水量为40 L/S。
4）、地下室设置612立方消防水池，保证室内外消防用水。
6、排水方案设计
1）、排水体制: 采用雨、污水分流制.
2）、污水排水设计
(1)、污水量: 最大日污水量为5,547 m³。
(2)、污水系统:粪便污水经化粪池处理后排入小区污水管道。最终排至市政污水管。
3）、雨水排水方案设计
(1)、雨水量: 当地暴雨强度公式:

重现期为一年. 则小区雨水量Q= Φ·· F·· q (其中Φ取0.6)。总雨水量为1680 L／S。
（2）、雨水系统: 雨水经小区雨水管收集，汇入小区雨水管网就近排入市政雨水预留管。
八、燃气设计
本工程燃气供应采用天燃气。本规划区燃气计算高峰小时流量为1005Nm3/h。
在小区内设置一个中-低压燃气调压柜，负担规划区居民及公建用气负荷。城市中压燃气管由市政路引入，调压柜设在小区绿化带内，小区内低压燃气管枝状敷设。
九、环保设计
1、雨、污水分流排放。粪便污水经化粪池处理设备后达到方排入市政污水管。
2、空调用冷媒采用满足环保要求的介质。 通风空调设备采用低能耗低噪声的产品并采取隔振、减噪措施. 以满足区域内环境噪声要求。
3、变压器选用环氧树脂绝缘箔绕低噪声节能型带保护外壳干式变压器；楼梯间照明灯具采用节能灯具且用节能开关控制。

第五章　环境与安全保护
一、投入使用后的“三废”治理
1、废水：本项目不产生工业性有毒有污染废水，主要废水为生活废水，生活废水经化粪池初级处理后，直接排入城市污水排水管网。
2、废物：本项目产生的废物为生活垃圾可指定堆放地，由环卫部门统一运送处理。
3、废气 ：本项目不产生有害气体。
二、施工中的“三废”处理
本项目在实施过程中产生的建筑垃圾，采用定点集中堆放及清理的方式进行处理。少量生活废水经排污管排到城市污水管网。施工时尽量减少噪音污染，夜间施工不影响周围居民。
三、劳动保护
项目施工期间应严格遵守国家有关安全的规定，由施工企业设置专职安全负责监督检查安全施工，做到安全施工，文明施工。
四、安全防护
本项目建设场地为临街施工，应采取必要的措施，严密注意过往行人安全。施工现场进出车辆应合理设计行车路线，确保交通安全。
第六章　节　　能
本项目属民用建筑类别，设计中遵照颁布标准《民用建筑节能设计标准》（JGJ26—86）及地方标准执行。
为了贯彻国家颁布的节约能源目的，在设计中采用了适当的技术措施，在保证使用功能和建筑质量并符合经济合理的原则下，将能耗控制在国家规定的水平上，达到节能目的。
1、节能
项目建成后，用电范围主要是照明、办公设备、空调等，为了减少能耗，采取以下措施：
⑴、供电设计按就近原则合理配置，以减少线路损耗，供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。
⑵、采取低压电容器补偿，减少无功损耗。
⑶、在电器设备的选型及建筑物内、外照明灯具选用上，采用新型节能设备、高效灯具，减少用电负荷。如采用节能型筒灯，日光灯采用电子启动器，公共场所不使用白炽灯等。
⑷、加强用电管理，减少能耗。
⑸、本项目建筑物的设计中，充分考虑利用自然通风和采光，以减少不必要的电能消耗，同时也有利于居民、商业营业人员、宾客和场内其他人员的身心健康。
2、节水
⑴、采取节水型设备设施，降低水资源消耗。
⑵、加强用水管理，搞好供水系统的防渗、防漏。

第七章　项目管理
一、建设工期
项目开发建设周期定为33个月，2010年12月开始签订拆迁协议，2012年3月开始搬迁，2012年10月开始基础施工，2013年2月进行主体施工，2015年8月竣工。
二、工程招投标
1、招标范围
本项目建设的勘察、设计、施工、监理及主要设备、构件等原材料采购均为招标范围。
2、招标组织形式
对勘察、设计、施工、监理及主要设备材料采购等各项招标活动均按国家有关规定采用委托具有相应资质等级的招标代理公司负责招标。
3、招标方式
按以上招标范围的项目，一律采用邀请招标。

第八章　技术指标
经济技术指标按规划局审批确定的控制指标为准，设计按规划控制进行设计。
技术经济指标表
项　　　目
单　位
数　量
总居住户数
户
320
总用地
平方米
9,969.26
总建筑面积（含地下室）
平方米
107,790
住宅建筑面积
平方米
30,140
酒店建筑面积
平方米
33,420
商业设施建筑面积
平方米
21,080
地下建筑面积
平方米
23,150
建筑密度
商业

40%
住宅

9%
容积率

6.0
绿化率

30%
建筑高度
米
150

第二部分　　经济分析

第九章　投资估算与资金筹措
一、投资估算编制范围与依据
１、编制范围
本项目的投资估算范围包括：土地征用拆迁，建设场地总图（道路、给排水、电力电讯）、消防、环保、土建工程、配套设施、绿化等费用及与工程相配套的前期工作费用等。
２、编制依据
国家及有关部委关于建设项目投资估算编制要求。
建设单位管理费、勘测设计费及其它费按国家计委、建设部、四川省建委等有关文件计算。
二、投资估算与资金筹措
１、工程概况
项目总建筑面积：107,790平方米。其中：商品住宅建筑面积（含一半阳台面积）：30,140平方米，酒店建筑面积：33,420平方米，地上商业面积：21,080平方米，地下室建筑面积：23,150平方米（车位525个）。
２、投资估算与资金筹措
（1）、投资估算
经估算，本项目总投资为49,800万元，其中建安投资27,000万元，配套附属工程投资2,400万元，拆迁安置费用8,000万元，建设期财务费用5,500万元，前期费用850万元，建设规费1,300万元，不可预见费用500万元。投资估算表

序号
项　　目
数　量
金　额
（万元）
备　　注
1
拆迁安置补偿费用
27,032㎡
8,000
含以下5项内容
1.1
搬迁过渡费用
19,932㎡
1,980
含商业
1.2
装修补偿费用
232户
820

1.3
货币补偿
7,200㎡
5,000
收购药业公司房屋价款
1.4
搬家费及其他

120

1.5
物管费

80
2年
2
建安工程费
107,790㎡
27,000
含地下部分
3
配套附属工程

2,400
含停车场、消防、通风、排水等
3.1
设备购置费

2,000

3.2
广场园林景观
4,000㎡
400

4
土地出让金
9,969.69㎡
1,800
增加土地使用年限
5
建设规费

1,300
120元/㎡（含城建配套、人防）
6
前期费用

800
规划设计、地勘、可行性研究等
7
财务费用

5,500

8
管理费用

850

9
销售费用

1,650

10
不可预见费用

500

11
总投资

49,800

（2）、资金筹措
工程总投资49,800万元，企业自筹 20,000万元。
目前项目资金需求约为20,000元，用于存入拆迁保证金6000万元，收购药业商业地产5000万元，支付过渡安置等费用2920万元，设计、报建等1500万元，前期费用及基础设施费用5000万元。项目开发修建到第三层开始预售。
1\预计开盘时，销售达到50%，房款回笼达到30%；以后按10%月进度回笼资金。
2\缴纳给政府保证金开工后返还4000万,其余按节点返还.

第十章 财务分析与经济评价
一、项目分析
项目周边可比项目情况表

项　目
花园·崇尚国际
金和大厦
光明华都
富临大都会
长虹国际城
国际
商业广场
位　置
长虹大道
兴达街5号
临园路
步行街
临园路东段
跃进路
4、5号
涪城路
1-11号
建筑类型
电梯公寓
电梯公寓
电梯公寓
电梯公寓
电梯公寓
电梯公寓
地域区分
稍好
稍好
较好
较好
较好
较好
水电气路通
相同
相同
相同
相同
相同
相同
装修
清水房
清水房
清水房
清水房
清水房
清水房
自然因素
较好
较好
较好
较好
较好
较好
道路交通
较好
较好
较好
较好
较好
较好
配套条件
一般
一般
一般
一般
一般
较好
教育配套
一般
一般
一般
一般
一般
一般
环境卫生
较好
较好
较好
较好
较好
较好
景观
较好
较好
较好
较好
较好
较好
住宅
销售均价
5800元/㎡
6060元/㎡
6200元/㎡
7300元/㎡
6200元/㎡
6000元/㎡
商铺销售价
4.5—6万元一楼
----
5万---7万 一楼
6—8万元 一楼
6万---9万 一楼
6—9万 一楼

二、销售分析
考虑到投资回收及销售操作，项目按一个销售周期销售。销售进度按平均每月10%测算。

预测销售收入、利润明细表
序号
项目名称
单位
可售面积（㎡）
单价（元）
金额(万元)
备　注
1
销售收入
万元
----
---
108,207

1.1

住宅

㎡
2,130
6,000
1,278
还建面积22,960㎡，实际可自由销售面积9,990㎡
㎡
5,050
1,680
848
针对还建客户的22%优惠购房
小计
7,180
---
2,126

1.2
商业
地下
5,000
30,000
15,000

一层
2,285
70,000
15,995
一层3,985㎡，还建1,700㎡
二层
3,865
35,000
13,528
商业二层，还建120㎡
三层
3,985
30,000
11,955

四层
3,985
25,000
9,963

五层
3,985
20,000
7,970

小计
23,105
---
74,410

1.3
酒店
㎡
33,420
8,000
26,736

1.4
车位
个
329
150,000
4,935
协议还通力公司30个
2
税金及附加
万元

13,000

3
成本
万元

49,800

4
利润
万元

45,707

三、成本分析

序号
项　　目
数　量
金　额
（万元