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绵阳国际广场项目建设可行性研究报告.doc
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1、二一二年十一月第一部份项目的整体分析第一章总论一、项目概况1、项目名称:国际商业广场2、建设单位: 3、建设地点:绵阳市涪城路1 -11号4、项目总占地面积:9,969.26 平方米5、项目总建筑面积:107,790平方米。本项目由A栋39层150米酒店综合楼、B栋37层120米的高层住宅及5层商业裙房组成,形成与地块重要性相符合的集商业、居住、休闲为一体的现代城市综合体。其中: (1)、商品住宅建筑面积(含一半阳台面积):30,140平方米(2)、酒店建筑面积:33,420平方米(3)、地上商业面积:21,080平方米(4)、地下室建筑面积:23,150平方米(车位525个)。6、总投资:4
2、9,800万元。二、编制依据1、国家计委关于建设项目可行性研究试行管理办法2、投资项目可行性研究指南3、建设项目经济评价方法与参数4、投资项目经济咨询评估指南5、绵阳市城市总体规划6、国家现行的行业规定、法律法规、设计标准三、编制范围本报告对开发建设项目的规模、建筑方案、场址选择、项目实施计划、投资估算、技术经济分析等多方面进行论证,全面考察项目建设的必要性和可行性。四、总体建设规划方案、指导思想建筑设计应以人为本,创造一个方便、安全、舒适、和谐的商业、休闲和人居环境,规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性。从空间上为人们各种需求的实现创造条件,将社会经济现状与发展的可能相结合,为居民
3、创造新颖、别致、高质量的生活和居住环境。2、规划设计原则坚持建筑功能、建筑美学、空间组合、城市美学均满足城市规划要求和建筑综合功能布局合理、方便实用的原则。重视总体环境建设,兼顾社会效益、经济效益和环境效益,把对土地的利用作为对环境的改善和美化。3、项目定位以商业为主、住宅为辅,突出特色、创立品牌,合理设计、择优定案,节约成本、提高效率。高效、节约、便于施工,讲求质量,控制投资。第二章项目提出的背景绵阳市位于四川盆地西北部,涪江中上游地带,是中国唯一的科技城,四川省区域中心城市、四川省副省会、四川省第二大城市,素有“富乐之乡”、“西部硅谷”美誉的绵阳,是我国重要的国防科研和电子工业生产基地,面
4、积20,249.45平方公里,占四川省土地面积4.2%。其中绵阳市区面积约100平方公里左右。全市按地貌主要类型:山区占61%,丘陵区占20.4%,平坝区占18.6%。绵阳灾后重建取得了令世人瞩目的成绩,大大加快了城市、经济的发展步伐,同时,城市开发建设也面临新的历史发展机遇,今年,绵阳市出台了旨在加快旧城改造的14号文件,并成立了专门的领导机构和办事机构,推进城市旧城改造。一、城市概况交通绵阳交通设施完善,是川西北重要的交通枢纽。261公里的城市道路和宝成铁路、成绵高速(成都-绵阳)、绵广高速(绵阳-广元)、绵重高等级公路(绵阳-重庆)以及5条通往县(市)的高等级公路,构成了四通八达的交通运
5、输网络。已建成通航的绵阳南郊机场是目前距离九寨沟最近的民用机场,已开通了至北京、上海、广州、深圳、西安、长沙、杭州、海口、昆明等全国各主要城市的航班。市内有公交线路80余条,800余辆公交车,总长2,300公里的公交线路,南北贯通、东西纵横、城乡连接,出租车上千辆,市内交通十分方便。居住环境城在山水间,人在画廊行 绵阳的先民们在选择绵阳城的建址时,十分重视 “天理”, 注重人与自然的和谐相生。绵阳四山三水,有着“东旗西鼓,南蛇北龟”与“山形如斗,襟带三川”之称,涪江、安昌江、荚蓉溪三水交汇,所形成的三江水面达5.05平方公里,较之于杭州西湖还大一平方公里左右,构成绵阳城市特色的自然空间格局,给
6、绵阳赋予了山的沉稳与水的灵动,是全国有名的宜居城市和休闲城市。气候特点绵阳市地处中国东部季风区的四川盆地亚热带湿润季风气候区。冬半年受偏北气流控制,气候干冷少雨;夏半年受偏南气流控制,气候炎热、多雨、潮湿。由于市境内地势北高南低,高差悬殊大,地貌由山地向丘陵过渡,形成了较为独特的气候特点。绵阳市气候四季分明,以冬季最长,为95115天;春、夏季次,为8191天和82118天;秋季最短,为7176天。夏、秋雨水充沛,虽冬春时有干旱发生,但年平均空气相对湿度均在70以上,因而终年湿润。绵阳市一年中最热的七月平均气温为24.227.2,历年极端最高气温,除盐亭为39.5和梓潼为38.9外,其余各地在
7、36.137.7之间。虽有伏旱高温天气,却少酷暑。一年中最冷的一月平均气温为3.96.2。绵阳市降水量比较充沛,全市年均降水量82581417毫米。其分布特点是:南北少,中部多;东边少而西边多。全市24小时极端降雨量为334.7mm,绵阳城区24小时极端降雨量为234.7mm,全市区域性暴雨天气累计过程雨量最高值为614.3mm。人口绵阳市现有总人口531.61万人,其中城镇人口193.61万人,绵阳市城区108万人。从整个绵阳市来看,近几年绵阳城市化进程发展较快。究其原因,主要是由于绵阳市政府的规划,工业经济发展很快,第三产业发展迅猛,房地产业快速发展等等,推动了绵阳城市的建设。与一般的二级
8、城市相比,绵阳对周边人口和资源的吸附能力很强。绵阳人口变动的特征是:辖区内人口向绵阳市区集聚,辖区外人口大量进入绵阳市区。科技与人才绵阳人才荟萃,拥有雄厚的科技实力,是国家重要的国防军工科研生产基地,境内有中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究所等国防研究院所18家;博士后流动工作站5个、民营科技实体300个。有以西南科技大学为代表的大中专院校28所;长虹、九洲国家级技术中心2个,双马、东材等省级技术中心8个,有长虹、九洲、双马、华晨、华润、双汇等大中型骨干企业50家,国家级高新技术产业开发区、科教创业园暨西南科技大学国家大学科技园、经济技术开发区、现代农业科技示范区
9、、南郊工业园、游仙经济试验区等开发园区6处;在国家级高新技术开发区内,建有“中物院军转民科技创新园”、“绵阳软件园”、“留学生创业园”、“长虹技术开发中心”。有各类专业技术人员17万人,有两院院士25人;享受政府特殊津贴有突出贡献的专家800多名,在许多重要科技领域代表着中国乃至世界一流水平。绵阳将新建科学新城、航空动力城、空气动力城,将从科研、工业、三产等产业上进一步推动绵阳城市的发展。文化教育绵阳的文化教育和社会事业与经济协调发展。绵阳拥有西南科技大学等高等院校11所,中等专业学校、技工学校50所各类科技人员10万多人,副教授、高级工程师以上高级科技人才近万人,并有中国乃至亚洲一流的科研、
10、测试手段和新产品开发能力。绵阳各级各类学校由应试教育向素质教育转轨,并取得了明显的实效。绵阳中学、南山中学、绵阳外国语学校、绵阳东辰实验学校在四川及周边享有盛誉,吸引了大量优秀学子来此上学,四校每年考入北大、清华等重点名校、重本上线率名列四川前茅。 近五年绵阳经济快速发展,GDP指标如下: 单位:亿元 年度2007年2008年2009年2010年2011年上年GDP总额673.5350.11820.2960.2550.8增长14.3%3.2%14.4%15.3%14.9%二、绵阳房地产开发现状分析2009年绵阳市房地产投资总额37.84亿元,比上年增长30.5%,已经形成了以涪城区为中心,向东
11、、西、南、北辐射,并沿涪江、安昌江两岸发展的格局。2010年绵阳市房地产投资总额将达到50亿元,商品住房价格也会在去年较大涨幅的基础上持续上涨。目前在售项目普通住宅已有数个超过4000元/平米,达到5000元/平米左右。2011年1-9月,绵阳房地产投资完成104.95亿元,增长20.6%,增幅比1-8月下降10.8个百分点。1-9月,绵阳商品房销售面积296.87万平方米,同比增长10.6%,增幅比去年同期下降67.4个百分点。我司项目是通过拆迁、原地产权置换获取的开发权,符合绵阳市政府支持旧城改造的条件,在老城区很少开发项目的背景下,本项目热销是明显可以预见的。三 、市场供求分析2011年
12、10月末全年绵阳累计预售商品房项目114个,批准商品房预售面积219.89平方米。年份预售项目预售建筑面积(万平方米)2008年77个153.372009年102个260.562010年128个3002011年10月末114个219.89四、绵阳房地产市场交易情况分析(一)、成交放量,成倍增长2010年,绵阳商品房成交备案15,540套,环比增长143%,成交面积1,537,509.81平方米,环比增长146%,创历史新高。2010年民营出去商品房交易量比2009年增长率近1.5倍,比之前的2008年超出一倍多。分析原因:一是政策利好原因。2008年底的“4万亿投资”刺激计划,第五次降息,国十
13、条中确定的适度宽松的货币政策,以及灾后重建的相关优惠政策,刺激了压抑一年的市场需求集中释放。二是老百姓对通货膨胀预计的担心,希望能够将虚拟资产转化为固定资产。三是需求推动。“512”大地震使绵阳大量房屋受损,出于安全考虑,这部分人群陆续开始购房。同时,由于绵阳城市的安全性和宜居环境,使得周边的购房者涌入绵阳置业安家。另外,市场不断升温,价格不断上涨,受“买涨不买跌”的心理影响,大量投资性需求被激活。五、绵阳房地产市场价格情况分析2009年,绵阳城区商品房成交备案均价为3,444.77元/平方米,其中最低月份二月,均价为3,156.39元/平方米,最高月份为12月,均价为3,819.73元/平方
14、米,全年成交均价相差663.34元/平方米,震幅为21%。与2008年3,157.21元/平方米的成交价相比,2009年绵阳城区商品房成交备案均价上涨了287.56元/平方米,涨幅为9%。与2007年2,760.56元/平方米的成交均价相比,上涨了684.21元/平方米,涨幅近25%。从区域价格来看,最高为涪城区,达5,337.88元/平方米,其次为经开区,达5022.90元/平方米,第三为科创园区,达4,583.33元/平方米。六、客户群体构成分析1、客户来源区域从目前绵阳地区房地产客源构成区域来看,绵阳市区客源接近60%,而绵阳地区及外地客户所占绵阳当地购房比例40%,符合一个中型城市的房
15、产消费构成比例。同时,通过市调分析,从外地购房群体的特征来看,这类客户群表现出较明显的购房特征如下:来源区域:外地购房群体已由本市辖区二、三级县市逐渐扩展至广元、遂宁、剑阁、德阳等周边县市,甚至其他省市和地区外部区域拥有了一定的影响力;置业动机:以自住为主。根据购房人群来源地区的不同置业动机也出现一定差异,一是绵阳周边二三级县市选择绵阳方便子女读书,;二是经济发达的外省市原籍绵阳的人群安置父母及家属;三是收入水平较高,但居住环境恶劣地区人群出于退休养老、转业安家的目的进行购房。信息渠道:以客带客的口碑传播为主,电话咨询及网络了解为辅。2、购房群体职业随着市调的深入,异地购房群体逐步认可了绵阳的
16、居住价值,购房群体层次已形成多元次格局。目前绵阳市各类商品房的异地购房群体主要以企事业单位职工为主,经商人群体为主辅,消费受众群体的扩大,有利于为本项目的开发提供稳定的消费客源基础。3、绵阳房地产高购买力客户群分类:l 企事业单位中高层管理人员l 科研、教育人员l 私企老板l 政府官员l 外地置业者另外:其他高收入者(包括自由职业者、高收入退休人员、金融等高收入行业从业者) 、部队高级军官和家庭经济条件较好的新生代也有一定购买力,经过对这些客户群进行归类,可以分为以下集中情况: 首次置业者或解决基本居住需求:以2房(90以下)或小3房(110左右)户型为主,对价格较敏感 三口小康之家:舒适型3
17、房(120左右)户型,对环境、配套、安全等方面均有所在乎 改善居住条件(二次或多次置业):以大3房(135以上)或4房(165左右)为主,甚至选择别墅类,对品质更看重,在乎小区形象、私密性和安全感 自由职业客户:以2房或3房为主,看重环境、配套、安全 投资客户:性价比较高或有特殊投资价值点是重要吸引力,对总价和未来价值在乎 结论:客户定位结论将主要目标客户聚焦在4类: 解决基本居住需求的:参加工作时间5年以内、买给子女或父母居住、丁克家庭或年轻夫妻 稳定家庭的小康理想:标准的3口之家 改善居住条件的:一般都有子女,在乎社会形象,在乎家庭成员,家庭稳定,对居住空间有个性化需求投资者七、产品分析优
18、势(Strength)先进的房地产开发理念周边配套的完善优越的地理环境政府政策的扶持劣势(Worth)地理环境的局限性发展空间小对房产市场的调控,国家政策的出台1、项目SWOT分析威胁(Threaten)绵阳房地产市场开发的大幅放量大体量开发带来的市场风险房地产开发的同质化竞争机会(Opportunity)稳健发展的绵阳市宏观经济形势绵阳房地产市场的迅猛发展绵阳市房地产市场的进一步细分旧城改造的政策优惠和该地段稀缺的商业地块的开发机会通过以上SWOT分析,可以判该项目的市场核心竞争力在于加快项目的品牌建设,着重强颖的产品规划及设计理念、加强产品的创新性以及营销手段的创新,扩大项目的知名度和美誉
19、度,而开发利润的增长主要依靠住宅产品的市场价值提升实现。依托项目地段自身优势,打造新的楼盘影响。八、项目建设的必要性1、加快绵阳市房地产业发展的需要住宅产业已日益成为绵阳市新的消费热点和经济增长点。加大房地产市场结构调整,促进房地产市场持续健康发展,须有金融和财税政策的支持,需要进一步抓住国家实行扩大内需政策的机遇,加大金融和财税对住宅市场的支持力度,培育住房的有效需求。据调查,未来三年内准备购房和提高住房标准的居民占调查城市总人数的21.9%,其中以中高档商品房为主,预购面积在70-120平方米之间,可承受价格以每平方米3,900-5,500元为主体。购房资金将主要来源于家庭储蓄,政府及银行
20、贷款也占据一定比例。充分发挥建设用地综合效益的需要,实现提高建设用地综合效益的有效手段。2、绵阳旧城改造是继灾后重建后,改善城市旧城居民居住条件的一个阶段性政策,也是旧城居民改善居住条件的一个历史机遇,具备拆迁改造的两个基本条件,是灾后重建的延续。3、绵阳近几年经济快速发展,旧的临街为铺的商业模式需拆迁改造,改造后新的商业模式能满足现代商业的需要,有相当大的市场潜力。4、该项目已经基本完成该项目的前期拆迁工作,实施改造开发已经在按计划进行之中。第三章建设规模及场址概况一、建设规模项目总建筑面积:107,790平方米。其中:商品住宅建筑面积(含一半阳台面积):30,140平方米,酒店建筑面积:3
21、3,420平方米,地上商业面积:21,080平方米,地下室建筑面积:23,150平方米(车位525个)。二、场地概况与建设条件本项目建设地址位于绵阳市涪城路1 -11号地块,东近涪江,北接东方红大桥剑南路,西临涪城路,南邻铁牛广场。是绵阳老城最繁华的商业街之一,现处绵阳城区核心商圈,交通十分便捷。该场地现状为上世纪70-80年代老建筑物,拆迁旧房总面积为27,032,其中拆除需还建旧房面积为19,832,收购不还建面积为7,200。现已达成拆迁安置协议,没有其他拆迁障碍,计划2012年10月动工。第四章建设方案一、工程概况1、用地现状本项目位于绵阳市涪城路1-11号,基地南北长约186米,东西
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