宁康老年疗养中心项目建设投资可行性研究报告.doc

宁康老年疗养中心项目

可
行
性
研
究
报
告

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目 录
第一章 总 论 1
1.1 项目概要 1
1.2 可行性研究报告编制依据 1
1.3 项目区简介及建设单位概况 2
1.4 可研报告研究内容 6
1.5 可研报告研究结论、问题及建议 7
第二章 项目背景及建设的必要性和可行性 9
2.1 建设背景 9
2.2 项目建设的必要性 13
2.3 项目建设的可行性 15
第三章 项目建设内容及规模 17
3.1 项目建设内容 17
3.2 建设规模 17
第四章 场址选择及建设条件 19
4.1 场址现状 19
4.2 建设条件 19
第五章 工程方案 24
5.1 方案设计指导思想及原则 24
5.2 建筑设计 24
5.3 结构设计 29
5.4 给排水设计 33
5.5 暖通设计 36
5.6 电气及弱电设计 39
5.7 消防设计 42
第六章 能源和资源节约措施 45
6.1 能源节约措施 45
6.2 建筑节能具体措施 46
6.3 给排水资源节约措施 46
6.4 电气节能具体措施 46
6.5 供热系统节能技术措施 47
第七章 环境影响评价 48
7.1 环境影响 48
7.2 保护措施 50
7.3 安全保护措施 51
7.4 环境影响评价结论 52
第八章 组织机构 53
8.1 管理机构 53
8.2 项目组织管理 53
第九章 工程管理及实施计划 54
9.1 项目建设管理原则 54
9.2 工程管理 54
9.3 项目实施步骤 55
9.4 项目实施进度计划 55
第十章 劳动安全、卫生与消防 58
10.1 劳动安全与卫生 58
10.2 消防安全 59
第十一章 投资估算及资金筹措 61
11.1 估算依据及内容 61
11.2 投资估算 63
11.3 资金筹措 64
12.1 招标依据 65
12.2 工程招标 65
第十三章 社会影响分析及评价 68
13.1 项目社会评价的依据 68
13.2 建设地区基本的社会环境情况 68
13.3 社会影响分析 68
13.4 项目在建设、运营中的社会风险分析 69
13.5 社会评价结论 70
第十四章 结论及建议 71
14.1 结论 71
14.2 项目建议 71
第十五章 附表、附图、附件 73
15.1 附表 73
15.2 附图 73
15.3 附件 73
附表
附表1 建设投资估算表
附表2 项目总投资与资金筹措表
附表3 主要建（构）筑物投资估算表
附表4 主要设备投资估算表
附表5 其他费用估算表
附表6 流动资金估算表
附表7 无形资产折旧表
附表8 固定资产折旧表
附件
附件1 委托书
附件2 ##宁康老年疗养中心项目地理位置图
附件3 ##宁康老年疗养中心项目平面简图

引 言
“最美不过夕阳红，温馨又从容。夕阳是晚开的花，夕阳是陈年的酒，夕阳是迟到的爱，夕阳是未了的情，多少情爱，化作一片夕阳红”！当这动听的歌声在耳畔响起，我们就会想起年迈的父母。父辈养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康宁。作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？这是整个社会都应该重视的问题。
人生最需要关爱的时期是两头：一是小时候，二是到老年。我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了。这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐，岂不心寒？据统计，全国有1000万70岁以上高龄老人需要照顾。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1:2:4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。
目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。老年公寓，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，是由政府机构或社会力量按照市场原则举办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供居住服务的社会养老机构。加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
##宁康老年疗养中心就是一家社会力量创办的社会养老机构，自创办以来，发展迅速，深受欢迎。为加快##市社会养老事业的发展，扩大经营规模，使更多的老年人入住公寓，该机构拟建老年公寓楼和老年活动中心项目。
本报告就该项目建设的可行性作深入研究。

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术 语
1、老年公寓 Apartment for the Aged
专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。
2、老龄阶段 The Aged Phase
60周岁及以上人口年龄段。
3、自理老人 Self-helping Aged People
    生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。
4、介助老人 Device-helping Aged People
    生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。
5、介护老人 Under Nursing Aged People
    生活行为依赖他人护理的老年人。

第一章 项目总论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
宁康老年疗养中心项目
1.1.2 项目承办单位及法人代表
项目承办单位：宁康老年疗养中心
项目法人代表：
1.1.3 项目拟建地点
##市东昌府区建设东路肿瘤医院北临
1.1.4 承担可行性研究报告编制单位
⑴编制单位：世纪大华工程咨询有限公司
⑵资质证书号：
1.1.5 研究工作依据
1、有关政策文件
⑴《中华人民共和国老年人权益保障法》；
⑵《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)；
⑶《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)；
⑷ 财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)；
⑸《山东省老年人权益保障条例》；
⑹ 山东省人民政府办公厅《山东省人民政府办公厅
关于加快发展养老服务业的意见》（鲁政办发〔2008〕25号）；
2、有关标准规范
⑴《老年人住宅设计规范》；
⑵《城市居住区规划设计规范》；
⑶《城市居住区公共服务设施设置规定》；
⑷《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》；
⑸《住宅设计规范》；
⑹《住宅建筑设计标准》；
⑺《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
⑻《城市道路绿化规划及设计规范》；
⑼《建筑设计防火规范》；
⑽《民用建筑节能管理规定》；
⑾《建筑给水排水设计规范》。
3、其它有关依据
⑴ 承办单位编制项目可行性研究报告的《委托书》；
⑵《社会福利机构设置批准证书》；
⑶ ##宁康老年疗养中心其它基础资料。
1.1.6 研究工作范围
根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。
1.2 可行性研究结论
1.2.1 项目单位承办条件
##宁康老年疗养中心位于##市建设东路东段、花园路以东、鲁化路以西、肿瘤医院以北，一期项目总占地面积60亩，建筑面积88740㎡。其经济能力和管理能力，具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。
1.2.2 项目规模
新建老年公寓楼88000㎡，配建餐厅、浴室等配套建筑740㎡，门球场、钓鱼场、种植场等附属公共设施15160㎡配套老年公寓及老年活动中心各种专用设备。总占地面积40000㎡。
1.2.3 项目建设进度
本项目计划分三期投资建设，总投资4.82亿元，一期投资1.52亿元，主要用于老年医院产业的配套建设，建设期为2014年4月至2015年4月；二期计划投资2.0亿元，主要用于老年居住养老产业的配套建设；三期计划投资1.3亿元，主要用于老年护理及培训配套建设。目前正在筹备的是项目的一期工程。
1.2.4 项目招投标方案
为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。
1.2.5 环境保护
项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。
1.2.6 投资估算与资金筹措
投资估算：项目总投资15186.0万元。
主要建设内容为##宁康社区医疗门诊中心、##宁康颐养疗养中心、##宁康颐养护理公寓、##老年人居养公寓、##国际宁康服务中心等，包括400个标准间的老年公寓楼、餐厅、水电设施、场地建设、道路硬化等。
1.2.7 项目综合评价与建议
##宁康老年疗养中心项目建成后，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现 “老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
由此可见，该项目建设是必要的和可行的。
第二章 项目背景和建设的必要性和可行性
2.1 市情概况
江北水城——##市地处经济发达的山东省，居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。##市辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会。
1、历史沿革
##因古有聊河而得名。唐虞3代，##属兖州之域。秦行郡县制，境域均属东郡。明代，改行省为承宣布政使司（简称“布政司”），废路存府、州，全国分统于15个布政司，亦称15个省。##、临清、茌平、高唐、莘县、冠县属山东布政司东昌府，阳谷、东阿属山东布政司兖州府东平州。1949年8月20日，##行政督察专员公署成立，属平原省。1952年11月平原省撤销，##专署改属山东省。1998年3月，##地区行政公署更名为##市人民政府。
2、文明古迹
代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。 ##不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。##既可利用东部沿海的先进技术，还可利用东部省份的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。
##历史悠久，有2500年的历史，文化底蕴非常丰富，文物古迹众多，国家级文物保护单位有：光岳楼、山陕会馆、阳谷的景阳冈、东阿曹植墓、临清的钞关、舍利塔、清真寺、螯头矶等。
3、区位条件
##市具有明显的区位交通优势，为我市发展高端一样事业提供了有利条件。##市位于冀鲁豫三省交界，与省会济南相邻，本地及周边人口稠密。##交通便利，现有纵横交错的铁路、高速公路和城乡公路网络，被誉为“江北水城”。##环境优美、景色宜人，是最适宜居住、休闲、疗养的风水宝地。
4、经济发展
近年来，全市上下紧紧抓住我是被国家列入中原经济区，被山东圣列入济南省会城市群经济圈和山东西部经济隆起带，这“一区一圈一带”的重大机遇，紧紧围绕“东融西借、跨越赶超，建设冀鲁豫三省交界科学发展先行区”的奋斗目标，全市呈现出“经济快速发展、社会安定和谐、人民安居乐业”的良好局面。积极发展实现了新跨越，项目建设实现了新突破，改革开放实现了新进展，城乡面貌实现了新变化，发展环境实现了新优化，群众生活实现了新改善，为##发展高端颐养产业带来了重要机遇。而且##市医院、天沐温泉等项目已经成为我市成功先例，吸引了省内外大量客源，高端颐养社区的建设姜维我是增添一道绚丽的风景线。
2.2 项目提出的背景
当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。山东省是全国人口的大省，也是老年人口大省，自1998年已经进入老龄化社会。2010年全省老龄阶段人口已达1413万，占总人口的14.75%，排在全国第一。我市60岁以上老人达到100多万占总人口的18%，并有逐年递增的趋势。目前全市养老机构仅80多家，床位不足19000张，并且缺乏中、高端综合养老社区。老有所想，老有所依，老有依靠，老有所养迫在眉睫。我市大部分养老社区，房屋大多年久失修，院落破旧，房屋简陋，设施贫乏，功能单一，即使在这种条件下，依然人满为患。
一方面是人口老龄化形势非常严峻，另一方面是全省各地养老服务业的发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化、规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。
随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。
目前老年人最需要解决的问题是：经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。
面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性，采取扎实有效措施，积极推动养老服务业的快速、健康发展。
为了养老服务业的发展，政府相继出台了大量政策措施。国务院出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）明确指出：积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障老年人权益，共享改革发展成果，有利于拉动消费、扩大就业，有利于保障和改善民生，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。
目前，##市社会养老服务基础设施较为落后，还没有一个能够为老人提供全面服务的令老年人满意的规范场所，极大地影响了##市的养老事业发展。
社会的需要，政府的引导，政策的扶持，人民的期盼。##宁康老年疗养中心项目正是在这样的背景下提出的。
2.3 项目建设的必要性
随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，##市全市人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。现有的乡镇敬老院、养老院无论是规模、条件还是服务水平，都不能满足社会对养老服务的需要。人口老化已逐渐受到社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋，为老年人建设一个集住宿、医疗、保健、康复、学习、娱乐、休闲于一体的综合性老年公寓已成时代发展的必然要求。
老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
因此，##宁康老年疗养中心项目是非常必要的。
2.4 项目建设的可行性
2.4.1 老龄人口
##市地处于山东省西北部，总人口578.99万人，目前65岁及以上的人口为50.48万人，占8.72%，65岁及以上人口的比重上升了1.10个百分点，并呈加速增长的趋势。老年人口的增多，经济条件的改善，思想观念的更新，使入住老年公寓成为迫切需要，能够保证项目建成后的正常运营。
2.4.2 优越的地理环境
项目所在地远离喧闹嘈杂的主城区，又在城区范围之内，临近城区主干道，交通便利。东面靠近徒骇河、后有林木，院内空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想场所。

第三章 建设场地及建设条件
##宁康老年疗养中心项目，位于##市肿瘤医院北临，具有必备的地理位置优势和建设条件。
3.1 建设场地
##宁康老年疗养中心项目，位于##市建设东路东段，鲁化路以西、肿瘤医院以北，一期工程占地面积60亩，建设场址交通方便，地势平坦，地理位置优越。
3.2 建设条件
3.2.1 地质条件
1、地质地貌：地处黄河以北、黄河平原西部，在构造位置上处于华北平原沉降区与鲁西隆起区的衔接部位，海拔高度在31-38米之间，地势低平宽广。
2、土壤：境内土壤多为褐化潮土亚类，按照全国统一标准分为Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级地，表层多为壤质或砂质，耕性良好。
3、地下水：境内属黄河平原水文地质区，为浅层淡水丰富区。地下水水质较好，含水层岩性以细砂、粉细砂为主，略呈碱性,并普遍含有砷元素。浅层淡水底界面在40米左右,单井出水率为40--60立方米/时。深层淡水顶界面埋深在170--220米之间，深井取水段为顶界面下100米左右，单井出水量为90--130立方米/时。
4、气候条件：##市东昌府区属于暖温带大陆性季风气候，温度适宜，光照充足，四季分明，雨热同期，具体气候条件如下：
⑴风向及风速
风向：全年盛行南风，年静风率为9%；
风速：最大风速：33.3m/s；冬季平均风速：3.2m/s；夏季平均风速：2.8m/s。
⑵气温
年平均气温：13.2℃
日最高温度：39.6℃
日最低温度：-20.6℃
⑶相对湿度
最冷月平均相对湿度：54%
最热月平均相对湿度：73%
全年平均相对湿度：56%
⑷降水量：
年平均降水量：600mm
年最大降水量：723.7mm
日最大降水量：298.4mm
时最大降水量：190mm
平均降水日数为：71天
蒸发量：年平均蒸发量1900.4mm
⑸其他：
最大积雪厚度：190mm
无霜期：201天
最大冻土厚度：44mm
3.2.2 气象条件
根据《山东省自然综合区划》资料，拟建项目所在区域属于温热带大陆性季风气候区。日照充足，四季分明，雨量充沛。一年四季皆有利于工程施工。项目区适宜老年人居住，宜安装取暖降温设备。
1、气温
区域内极端最高气温43.3℃，最低气温-18℃，年平均气温14.8℃，其中以6、7月份气温最高，1月份最低。
7月份最高，月平均气温26.4℃
1月份最低，月平均气温0.7℃
年温差25.7℃
2、降水量
年降水量644-950mm之间，年平均降雨量800mm，主要集中在每年的7-9月份，降雨量占全年的53-64%。
3、湿度
年平均相对湿度70%。
4、风速
主导风向为西北风，最大风速24m/s。。
5、气压
1991-2005年间平均气压100.05kpa。
6、光照
全年平均日照时数2236.6小时，年每平方厘米太阳幅射积热量113.77千卡。
7、无霜期
年平均无霜期217天，最长年份达250天。
3.2.3 地震
根据“山东省地震烈度区划图”的区划标准，该区域地震烈度为7度设防区。
3.2.4 基础设施条件
1、给排水
项目区供水通过城市管网接入，通过水泵加压，满足综合大楼使用，多层建筑无需加压；绿化用水通过抽取地下水和自建雨水管网满足绿化的需求。生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨水管网。
2、供电
由##市城市电网供电，可以满足项目建设及运营需要。
3、交通
东昌府区是##市政府驻地，地处东经115°39′～116°16′，北纬35°55′～36°10′。东西有济聊高速、济邯铁路，南北有105国道、京九铁路贯通，交通四通八达十分便利。
4、天然气和热力均由城市管网接入，供应有保障。
3.2.5 建筑材料及运输条件
项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。
建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。
3.2.6 用地条件
山东省人民政府《关于加快发展养老服务业的意见》（鲁政办发〔2008〕25号）要求：“在城乡规划和旧城(村)改造中,各级政府和有关部门要根据当地老年人口数量和老年人养老保障的实际需求，将社会福利院、老年公寓、养老院、敬老院、光荣院等养老服务机构的建设纳入整体规划,落实建设用地或提供相应的经办场所。鼓励民间组织、企业和个人采取独资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式创办养老服务机构”。##宁康老年疗养中心正是按照这一精神，并在此基础上创办的，一期项目区占地60亩、40000㎡。##市东昌府区区委、区政府对于##宁康老年疗养中心的建设和发展给予了大力支持，计划按政策规定采取划拨或补贴等适当形式，解决该老年公寓的永久用地问题，目前正在办理。
该项目建设不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作。建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安全。
项目建设符合##市国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。
3.2.7 建筑施工条件
该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。
第四章 建设规模与建设内容
4.1 建设规模
该建设项目为##宁康老年疗养中心。一期项目区占地60亩，总面积40000㎡，总建筑面积约88740㎡，总投资15186.0亿元。
项目完成后，设固定床位1000张，可解决1000位老年人的疗养和住宿问题。
##宁康老年疗养中心将新建##市宁康社区医疗门诊中心、##市宁康颐养疗养中心、##市宁康颐养护理公寓、##市老年人居养公寓、##市国际宁康服务中心等。
其他服务设施，可提供满足入住老年人需要的餐厅、煎药房，可供1000位老年人室外活动的广场、绿地、廊亭等。
4.2 建设内容
##宁康老年疗养中心建设一期工程，总建筑面积88740㎡。其中：
1、主体建筑
宁康老年养老中心综合大楼一座长200m、宽22m、占地面积4400㎡，共20层，框架-剪力墙结构，建筑面积88000㎡，设出入口四个。
2.室外配套建设：
餐厅占地面积300㎡，共2层；煎药室100㎡；其他附属建筑40㎡（变电站、警卫室等）。
其他公共设施：道路、广场、停车位和娱乐休闲设施等15260㎡。
其中建设工程主要包括：土建工程、一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化等。
##宁康老年疗养中心项目，主要经济技术指标详见《综合经济技术指标表》表4.2-1。

综合经济技术指标（表4.2-1）
序号
项 目
指 标
备 注
1
总用地面积
40000 ㎡
60亩
2
建筑占地面积
4840㎡

3
建构筑物总占地面积
20000㎡

4
总建筑面积
88740㎡

5
总绿化用地面积
20000㎡

6
建筑容积率
2.2

7
绿化率
50 %

8
停车位
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第五章 工程技术方案

5.1 项目组成
##宁康老年疗养中心项目，主要由宁康老年养老中心综合大楼、广场、门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、道路和其它服务用房、保障系统组成。该项目建筑主要有高层框架-剪力墙结构、多层砖混结构和低层砖混结构三类建筑。具体平面布置详见附图《规划平面图》。
5.2 建设模式与设计理念
5.2.1 建设模式
##宁康老年疗养中心新建综合大楼将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合《老年人住宅设计规范》的标准。
5.2.2 设计理念
⑴可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。
⑵以人为本理念：一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。
⑶服务定位：本项目以工薪阶层为主，以满足中低收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。
5.3 总平面规划原则
该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到《城市居住区规划设计规范》和《老年人住宅设计规范》的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。
1、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。
2、根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。
3、室外空间主要布置门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、停车位、公共活动区、健身区及道路等。
4、区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。在小区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。
5、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。
项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致，公寓楼设施完备，钓鱼场亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。力争办成山东省最大、功能最完备的老年公寓。
5.4 建筑设计规范
5.4.1 设计原则
##宁康老年疗养中心新建综合大楼的建筑设计，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。
建筑设计规范必须符合《老年人住宅设计规范》的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。
人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。
5.4.2 设计依据
1、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002版）
2、《老年人住宅设计规范》（JGJ122-99）；
3、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)；
4、《民用建筑热工设计规范》(GB50176) ；
5、《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》 (JGJ26-2006)；
6、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
7、《住宅建筑规范》(GB50368-2005)；
8、 《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）
9、其他相关建筑设计规范。
5.4.3 设计规范
1、总体要求
⑴每一个家庭，每一位老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。这种变化，一般是渐变的，但也有由于意外伤害而发生突变。其引发变化的原因，除了体能自然衰退因素之外，还有由于地面不平、楼梯过陡、缺少安全扶手、用材不当等环境因素造成跌伤、挫伤、骨折、脑出血等等导致突变。项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。
⑵项目区公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。
⑶老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建筑提供休息空间是必要的。
2、出入口
⑴设计原则：建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。
⑵设计规范：
①出入口内外留有不小于1.50m×l.50m的轮椅回旋面积。
②标志鲜明，易于辨认。
③门前平台与室外地面高差不大于0.40m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。
④缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏面宽不小于380mm，坡道坡度不大于1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。
⑤当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。
⑥出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。
3、过厅和走道
⑴设计原则：老年公寓和活动中心过厅和走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。
⑵设计规范：
①户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。
②户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于0.50m，以保证轮椅回旋和门扇开启空间。
③户室内通过式走道净宽不小于1.20m。
④项目区公共建筑，通过式走道净宽不小于1.80m。
⑤老年人出入经由的过厅、走道、房间不设门坎，地面不设高差。
⑥通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m高处设φ40～50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部设0.35m高的护墙板。
4、楼梯、坡道和电梯
⑴设计原则：体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。
采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。
⑵设计规范：
①老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。
②缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于300mm、活动中心不小于320mm；踏面高度：公寓楼不大于150mm、活动中心不大于130mm。踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。
③楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。
④本项目高层中心大楼，设置12部电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。
5、居室
⑴设计原则：
①老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。
②老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特别是对文化层次越来越高的老人，生活空间不宜太小。否则会使老人如居斗室生活不快。老年人动作迟缓，准确度降低