城管综合楼项目可行性研究报告.doc

目 录

第一章　　总 论 5
1.1 项目概况 5
1.1.1 项目名称 5
1.1.2 承建单位 5
1.1.3使用单位 5
1.1.4 建设地点 5
1.1.5拟建规模 5
1.2 项目的提出 5
1.3 可行性研究报告编制依据 6
第二章 项目建设的必要性 7
2.1 XX区城市辖区概述 7
2.2 项目的背景 10
2.2.1 XX区的区位优势和重要性 10
2.2.2 XX区自然环境、经济发展概述 11
2.3 XX区城市管理工作的现状分析 13
2.3.1办公条件落后，影响了区内城市管理的工作 13
2.3.2突飞猛进的经济发展对区内城市管理的水平提出了更高的要求 14
2.4 项目建设的必要性和意义 15
2.4.1该项目的实施是建设XX市文明城市工作的需要 15
2.4.2该项目的建设是XX区经济发展的需要 15
2.4.3该项目建设是做好城市管理工作的需要 16
2.4.4该项目是加强城市管理和执法队伍建设的需要 17
2.4.5城市管理的重要作用和意义 17
第三章　　需求分析与建设规模 19
3.1 XX区城管部门的机构设置和职能 19
3.2需求分析 23
3.3建设规模与内容 26
3.3.1建设规模 26
3.3.2建设内容 27
第四章　　项目选址及建设条件 29
4.1 项目选址依据 29
4.1.1场址现状与选址依据 29
4.1.2场址条件 29
4.2 建设条件 30
第五章　　建设方案与功能 31
5.1 建筑设计原则 31
5.2 总平面布置与要求 31
5.3 建筑方案比较 33
5.4结构工程方案 34
5.5辅助工程 35
5.6设备安装工程方案 35
5.6.1消防系统 35
5.6.2 电力工程 36
5.6.3电信设施 37
5.6.4空调与通风 37
5.6.5楼宇智能化工程 38
5.6.6电梯工程 38
5.6.7防雷安全 38
5.6.8给排水系统 39
5.7建筑功能 39
第六章　　节能节水措施 41
6.1 建筑过程中的节能措施 41
6.2 使用过程中的节能措施 42
第七章　　环境影响评价 43
7.1 场址环境现状 43
7.2 施工期间对环境的影响 43
7.2.1主要污染物 43
7.2.2 主要应对措施 44
7.3 使用时对环境的的影响 45
7.3.1 主要污染物 45
7.3.2 主要应对措施 45
7.4 环境影响评价 45
第八章　　组织机构及定员 47
8.1项目建设期间的组织与管理 47
8.1.1项目建设组织与管理 47
8.1.2 项目建设过程监督控制 47
8.1.3 施工单位的选择 47
8.2使用单位人员编制 47
第九章　　项目的实施与进度计划 49
9.1 建设工期 49
9.2 实施进度安排 49
9.3 项目实施管理 50
9.4 项目后管理 50
第十章　　投资估算及资金筹措 51
10.1 投资估算的依据 51
10.2 投资估算的范围 51
10.3 装修设备的标准 51
10.4投资估算说明 52
10.5 建设投资估算 52
10.6资金筹措与使用计划 54
第十一章　　社会效益评价 55
11.1 效益分析的依据和说明 55
11.2 项目对社会影响分析 55
11.3 项目与所在地互适性分析 55
11.4 社会评价结论 55
第十二章　结论与建议 57
12.1 结论 57
12.2 建议 57
附 件 59

第一章　　总 论
1.1 项目概况
1.1.1 项目名称
XX城管综合楼项目
1.1.2 承建单位
本项目承建单位为XX区人民政府城市管理办公室
1.1.3使用单位
大楼使用单位包括市政园林局、行政执法局、市容环卫处、市政园林(农业)服务中心、XX区城市管理办公室和区建设局6个单位，以及“110”联动办公室。
1.1.4 建设地点
位于XX市市XX区南山路以北，华昌路以西，煤气公司调压站对面。
1.1.5拟建规模
建设总用地2544.74平方米，建筑占地850平方米，总建筑面积12850平方米，层数为13层，总高度45米，其中地下室1800平方米，地上建筑面积11050平方米。
1.2 项目的提出
随着XX市城市建设的进一步推进以及城市化的不断发展，XX区的建设步伐也进一步加快，特别是XX、XX水库以及东部等片区城市建设的突飞猛进，因此建立健全城市管理执法部门的建设是管理好区域城市的基础和根本。这其中重要的就是改变目前XX区城市管理部门办公条件落后现状，不能集中办公的窘迫局面，XX区政府提出了建设XX城管综合楼项目，并通过了区常委会会议。因此，建设XX区城管办综合楼是非常紧迫的，必要的。
1.3 可行性研究报告编制依据
1、《XX市市国民经济和社会发展第十个五年计划》
2、《2006年XX区人民政府工作报告》
3、《建设项目用地预审意见书》
4、《建设项目选址意见书》
5、《XX城管综合楼项目可行性研究委托书》
6、XX市市人民政府关于XX区城管办综合楼建设用地的批复
7、XX市市计委关于XX区城管综合楼工程建设立项手续有关问题的函
8、关于“区城管综合楼由区里自建”的区常委会会议纪要
9、深圳市政府颁布的《市直党政机关公用设施配置标准》
10、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
11、《福建省居住建筑节能设计标准实施细则》
第二章 项目建设的必要性
2.1 XX区城市辖区概述
XX区现辖有五个街道：XX街道、殿前街道、禾山街道、江头街道、金山街道。
1、XX街道，是创办特区以后新建立的。省、市根据中央决定，选址XX2.5平方公里作为特区范围后，即开始在禾山乡XX大队征地。1980年9月8日XX生产大队划归市区的开元区管辖，该大队的农民全部实行农转非成为城市居民，各自然村相继成立居民委员会，以XX生产大队委员会为基础，成立了XX街道办事处。1984年初开发南部生活区，又将等大队划入XX街道，这样，XX街道就建立了XX、等8个居委会，建立了中共XX街道党总支部。1987年XX区成立时，XX街道由开元区划入XX区。到1992年，随着特区的蓬勃发展，居民点、居民人数及外来入口的不断增加，居委会也增加到15个，并成立了中共XX街道党委。目前经过整合后，有17个居委会。
2、XX区街道位于XX市岛西北部，三面环海，东与同安湾、金门岛相望，西与海沧一水之隔，南与禾山、江头、XX街道接壤，北以XX市大桥、高崎海堤与集美相连，面积13.82平方公里。共有六个社区，户籍人口近3万人，外来人员13万人。辖区内有避风港等，是XX市岛陆、海、空立体交通重地和进出岛咽喉要道，素有鹭岛门户之称。
街道成立5年来，经济实现了快速发展，形成了“五区一带”(即果蔬专业市场区、物流经济区、高科技园区、中心渔港及闽台避风坞区和汽车营销产业带)的格局。2004年实现工业总产值21.7亿元，商业营业额6.96亿元，税收收入2.04亿元，城市管理、社区党建、社区服务水平不断提高，社区教育、文化、体育、卫生等各项社会事业全面进步。
3、禾山街道位于XX市岛的东北部，于2004年9月成立，下辖枋湖、钟宅、围里、坂尚、岭下5个社区，辖区面积为11.8平方公里，常住人口1.9万，外来人口8.1万。
辖区交通便利，北面紧临XX市国际机场，该机场已开辟国内外航线164条，每周出港约477个航班，最大年客运能力为1000万人次，是华东地区航空枢纽之一。环岛路、XX大道、金尚路、县黄路等主干道贯穿辖区，构成“两横两纵”为主的便捷陆路交通体系。
根据规划，钟宅至五通将建设新兴滨海旅游带及产研开发片区。依托环岛路建设和钟宅湾开发，重点培育发展滨海休闲度假旅游、海上旅游和水上运动项目，形成新兴滨海旅游带和高尚滨海商住社区、产研开发片区。目前已有新东森集团、泉舜集团、河北金凤集团等十数家大型民营企业入驻产研开发片区。
金尚路北段南起薛岭山、北至环岛路（机场），全长约3.2公里，设计地段为沿线道路向两侧扩充300米，总用地面积约224公顷范围内将吸引大企业、大公司的总部、研发等核心部门入驻，聚集形成“总部经济带”，为金尚路-----XX市的“迎宾大道”带来新的生机与活力。这一区段是机场进入市区的“门户”地段，戴尔、菲利浦、灿坤等多家跨国公司驻厦总部已先后进驻此区域。
区政府办公大楼将在辖区内开工建设，岛内目前可供开发的地块主要集中在禾山街道辖区。为鼓励总部经济入驻，XX区政府已从税收、地价、租金、人才引进等方面着手制订服务总部经济的优惠政策，开始“筑巢引凤”。
4、江头街道成立于2004年9月23日，是由禾山镇撤镇改街成立的一个新街道。辖区面积10.41平方公里，现有常住人口4.3万人，流动人口10.3万人。
江头街道地处XX市本岛地理几何中心。辖区内现有江头、江村、金尚、吕岭、蔡塘、后埔、吕厝、园山等8个社区(其中蔡塘、后埔、江村为农城化社区)。蔡塘是XX市最早对外开放“窗口”之一，先后被评为“全面小康建设达标村”、“十大乡镇企业强村”，杨尚昆、李鹏、温家宝等党和国家领导人曾先后视察蔡塘，对该村改革开放以来发展情况给予了很高的评价。吕岭社区是XX市第一个试行社区管理的社区，被中央文明办、民政部树为“全国创建文明社区示范点”。金尚社区是XX区、XX市市社区建设的一个标兵单位，全国政协原主席李瑞环视察该社区时，称赞该社区是全国不多见的“金色社区”。
江头素有鹭江源头之说，有着深厚的人文历史底蕴。XX市开埠以来，江头一直是连接XX市岛内外有名商埠的重要枢纽。经过几十年的发展和积淀，江头已成为XX市本岛东北部地区最繁荣的商贸区之一。江头建材城名闻遐迩，SM购物广场、天地美食城、国美电器、开明电影院等入驻，有效地提升了江头商贸业态品位与层次。
2004年实现财政总收入2.6亿元。今年1-8月完成财政总收入3.33亿元，实现街道财政收入2400万元。2004年计划生育工作通过了省级一类区达标考核，社区建设扎实推进，党的建设不断增强,辖区保持安全稳定，社会各项事业协调发展。
5、金山街道成立于2004年9月23日，是由原XX区禾山镇撤镇改街而成立的一个新街道。金山街道位于XX市本岛东北部，下辖后坑、高林、五通、金山四个社区，街道办事处现暂借原禾山镇文化中心大楼办公。“金山”的缘由是该区域原有一山称“金山”，现在该地已开发大片商住区，地名就为“金山”。“金山”寓意人民生活富裕、幸福，同时，“山”亦取自“禾山”，延续群众对禾山的传统感情。
金山街道辖区面积11.8平方公里，其中陆地面积10.2平方公里、湖面面积1.6平方公里，已建城区面积1.5平方公里。目前辖区总人口5.3万人，其中常住人口1.8万人，外来人口3.5万人。
辖区现有企业828家，其中工业企业145家、规模以上工业企业27家，注册资金500万元人民币以上的企业9家，1000万元人民币以上的3家。现有国税户734家，地税户707家，其中年纳税100万元人民币以上10家。2004年，街道财政总收入达到8240万元人民币，其中街道地方级收入达到510万元人民币。2005年上半年国税总收入2562万元，地税总收入2273万元，财政总收入4835万元，完成年度预算51%；其中街道本级收入323万元，完成年初预算的54%。
金山街道处于独特地理区域，拥有钟宅湾滨海、五通环岛路休闲旅游带、湖边水库等丰富的生态资源和旅游资源，正在建设的滚装码头和东通道、翔安隧道成为连接XX市岛内外的重要枢纽。
2.2 项目的背景
2.2.1 XX区的区位优势和重要性
海港方面：XX市的主要港口东渡码头、海天码头、象屿码头以及规划中的五通民间对台贸易码头都在XX辖区内。XX拥有万吨级码头泊位16个，集装箱专用码头5个，中小泊位码头81个，可与欧、美、日等40多个国家和地区的60多个港口通航，并可直航台湾高雄港。集装箱吞吐量居全国第六位，是中国十大港口之一。
空港方面：XX市高崎国际机场已开辟国内国际航线164条，国际航线有至新加坡、槟城、吉隆坡、马尼拉、 雅加达、大阪、曼谷、香港、澳门的航班。有36家航空公司在机场运营，每周出港约477多个航班，最大年客运能力为1000万人次，是华东地区主要的航空枢纽之一。出入境旅客吞吐量连续5年居国内第4位，是国内十大航空港之一。
陆路运输方面：XX市是一个半岛，本岛与内陆连接的两座大桥（XX市大桥和海沧大桥）、一座海堤（铁路通道）、即将建设的东通道以及XX市唯一的铁路货运站都在XX辖区内。辖区内还有四横（仙岳路、南山路、XX大道、环岛路）、五纵（长岸路、嘉禾路、金尚路、环岛路、县黄路）的市区主干道，构成发达的城区交通网，四通八达，十分便捷。
目前初步形成以海运为重点，以沿海港口为枢纽，以国道干线公路为主骨架，空运、水运、公路、铁路相配套，布局合理的外向型综合立体运输体系，为促进XX外向型经济发展起到重要作用。
XX是XX市作为国家信息技术产业基地的中心，XX市象屿保税区、XX市火炬高科技园区、航空工业城、留学生创业园、博士站以及规划建设中的钟宅科技园位于XX辖区范围内，区内聚集着软件、微电子、生物工程等诸多高科技企业。
2.2.2 XX区自然环境、经济发展概述
XX区，位于XX市岛北部，三面临海。1987年11月建区，辖XX街道、，陆地面积63.41平方公里，占全岛46.33%，海岸线长达24公里。区内大型深水码头、国际机场、市政道路网、区域公路网，城市通讯网和供水、供电、供气及污水处理系统等基础设施星罗棋布，区位优越明显，投资软、硬环境已日臻完善。
建区以来，在XX市市委、市政府的领导下，XX区的经济建设历经了‘八五’时期的高速增长、‘九五’时期的快速发展和‘十五’期间的辉煌发展，综合经济实力不断增强，科技、教育、文化、体育、卫生等各项社会事业全面进步。2005年XX区域生产总值360亿元，区属国内生产总值133亿元；区域工业总产值850亿元；区属商贸营业额230亿元，同比增44.87%；区属财政总收入20.85亿元，同比增17.26%；合同外资1.15亿美元，引进内资23亿元，已超额完成全年任务。分别是建区后第一年（1988年）的604.5倍、2214.2倍。到2010年，预计XX区域生产总值为750亿元，区域工业总产值将达1800亿元。
工业支撑作用增强。积极做好市属企业下放的对接工作，全区规模以上工业企业由原来的146家增至269家，年产值上亿元的企业由15家增至39家，超5亿元的企业有4家，支柱作用更加突出。全年实现工业增加值64.4亿元，工业对经济增长的贡献率达58.9%，电子信息、机械制造、文体休闲旅游用品三大行业对工业增长的贡献率达57.8%。
第三产业快速发展。大力推动第三产业强势增长，商贸、物流、房地产等行业发展迅猛，建材、通讯器材、汽车等消费市场热点突出，实现商贸营业额158.8亿元，比增42.4 %。餐饮业发展迅速，营业额比增36.5%；疏港路现代物流带初具规模,物流业实现营业收入10.2亿元，比增25.9%；房地产销售持续升温，完成销售额20亿元，比增18.7%。
XX区经济建设进入了更加快速健康发展的新阶段。在‘十一五’建设蓝图即将铺开之际，XX区高喊出构建‘四大基地’、实现‘四个翻三番’、打造‘三个百亿产业’的建设口号，并且在五年内基本建成XX市新中心城区，一系列激动人心的数据也显示出XX区经济发展无可抗拒的吸引力。
‘十一五’规划的目标：5年后，XX区力争使地区生产总值与2003年比翻三番，年均增长速度达到21.5%，高出全市6.5个百分点左右。XX决心领跑XX市经济。目前，XX作为新一轮跨越式发展的高地，正努力在全省23个城区中争先进，在全国660个城区中争上游。至2010年，XX的生产总值、工业总产值、商贸营业额、财政总收入要在2003年的基础上翻三番，同时构建起知名企业营销基地、现代物流集散基地、高新技术产研基地、新兴休闲旅游基地等‘四大基地’。5年后，XX城中村的居民们将过上和城里人一样的生活，XX的城市化比例将达到100%。随着加快开发东部、繁荣中部、提升西部的建设部署，XX区东部地区正在建成技术含量高、附加值大、增长性强、生态效应好的高端产业区，中部地区已经转变为全市中心商贸区，西部地区成为现代物流园区和临港服务区。整个XX正形成‘三带两区’的格局，即XX大道高新技术产业带、疏港路物流带、环岛路旅游带及五缘湾商务集中区和江头中心商贸区，居住品位将得到极大的提升。
2.3 XX区城市管理工作的现状分析
2.3.1办公条件落后，影响了区内城市管理的工作
目前，整个XX区大城管范围内的各个行政管理部门大都分散在XX区各处自己的临时办公地点，这种状况不能维护行政管理部门的行政执法形象，也不能够保证机构的正常的办公运转。这些部门主要包括市政园林局、行政执法局、市容环卫处、市政园林(农业)服务中心、XX区城市管理办公室、区建设局6个单位，及各部门“110”联动值班办公室。这些单位有的都设在临时建筑内，环境差，办公临时性强，随时可能被拆迁。几家单位情况如下：
目前市政园林局在江头街道办借用约180平方米的办公用房，由于其开发商要求收回该房屋，也随时面临无处办公的情况；马上面临的就是办公场所问题；XX区行政执法局：由于历史原因，目前该机构在XX区XX大道临时搭盖的房屋内办公；XX区市容环卫处：目前仍然位于鹭发后面，外口公寓附近临时搭盖的房屋内办公，但该地块政府需要作为其他用途，则必须马上拆除，随时面临无处办公的状况，将不能保证其进行正常的日常工作；市政园林(农业)服务中心目前的办公地点面临拆迁，计划搬入一个临时办公地点办公。XX区城市管理办公室人员：目前使用的办公场所也系临时搭建建筑，面积180平方米左右，空间非常狭窄，且缺乏一些必备的硬件设施，在一定程度上影响了工作的顺利开展；
2.3.2突飞猛进的经济发展对区内城市管理的水平提出了更高的要求
这几年城区建设管理水平不断提高，基础设施建设加快推进。区内完成了大量的征地和房屋拆迁工作，完成了湖边水库、县后等五个片区规划。环岛路主车道全线贯通，高殿二号路主干道建成通车，县黄路、仙岳路和东通道洞口工程、五通对台贸易码头、XX大道全段等项目均已动工，部分已经建成。
在城市管理中积极深入创建文明城区，其中主要的工作和目标有：积极完成市里次干道的管理维护和绿化养护任务，开展“牛皮癣”、卫生死角等专项整治，投入巨资对江头片区进行环境综合整治和夜景工程等公建配套建设，全区市容环境卫生考评居全市前列，加快仙岳山公园建设步伐，XX公园取得AAA级旅游景区称号，制订《XX区环境噪声管理暂行规定》，推行政府环境管理体系认证工作，启动钟宅湾内湖环境整治。加快旧村改造和安置小区建设步伐，完成刘厝祥店安置房和部分公建配套建设，启动东渡旧村改造，动工建设五通安置小区，基本完成马山、高林安置小区的征地拆迁，坚持疏堵结合、制止违法建设，审批危房翻建254宗，实施“断梁”、“断料”行动等等。
在城区建设管理中各行政单位认真办理人大代表议案、建议和政协提案，虚心听取各界人士的建议意见，加强效能建设，纠正行业不正之风，深化政务公开，提高服务质量，落实党风廉政建设责任制，强化审计监督，努力创建廉洁、高效的办事环境。
因此，XX城管工作任务重大，也取得了长足的发展，同时也面临着更大的挑战，在新的形势下也需要在自身的软硬件方面得到更大的提升。
2.4 项目建设的必要性和意义
2.4.1该项目的实施是建设XX市文明城市工作的需要
文明城市的创建，离不开城市管理行政执法。多年来，我市致力于建设“美、绿、亮、洁、畅、居”的城市环境，城市面貌发生了很大变化，人居环境不断得到改善，城市形象日益优化，先后荣获。。。等荣誉称号。因此整个城市的建设也离不开XX区的城市文明建设，XX区在城市管理方面的各项建设都为XX市营造一个整洁优美、文明、和谐的城市环境提供了有力的保障。
2.4.2该项目的建设是XX区经济发展的需要
随着XX区为“十一五”开局，区内经济建设和城市建设正在飞速发展，区内经济保持了持续快速增长。从2006年上半年来看，生产总值比增23%，工业总产值比增16.3%，而商贸营业额、财政收入增速都达到了37%左右；物流业发展迅速，上半年实现营业额比增44.5%；对台区位优势提升，中埔台湾水果集散中心、闽台（XX市）花卉高科技园等一批涉台特色项目建成或正在实施；工业支柱行业作用增强，电子行业增速同比提高了4个百分点；第三产业对经济增长贡献率提高，同比增长9个百分点；工业集中区、XX高新技术园、商务财富广场、五缘湾片区等一批经济发展载体基本形成，即将成为新的增长极；基础设施建设步伐加快，固定资产投资比增156.4%；
XX区在海峡西岸经济区建设中起到舞龙头的作用，围绕省、市部署，积极谋划XX新一轮跨越式发展，调整完善了构建“四大基地”、建设XX市重要中心城区的功能定位，明确了抓“大片区开发、大项目引进、大产业培育、大商圈构建”的基本举措。把抓项目作为经济社会发展最重要的抓手，集聚要素，狠抓落实，推动发展。目前基本完成了XX市二期、国际旅游客运码头、县黄路、五缘湾片区、县后片区、快速干道、成功大道二期等项目前期工作。
城市管理是巩固城市建设成果，优化居住环境，完善城市功能，提升城市品位的重要保证。随着XX区经济进程的逐步加快，区域规模不断扩大，加强城市管理显得尤为重要，她对经济建设具有重大的促进作用。
2.4.3该项目建设是做好城市管理工作的需要
XX区过去有许多小渔村，随着经济特区的设立和经济的快速发展，投资商和打工者如潮水般涌向这块宝地。企业、学校和流动人口大量增加。农居混杂，房屋出租多，人员情况复杂，加上交通便利，使得城市管理工作一直很难开展。如何给老百姓创造一个文明美丽和安定团结的社会环境，如何让企业获得更好的外部环境，自然成了XX各城市管理部门的重要任务。其终极意义在于建设康乐和谐的社区氛围，以促进经济的快速、持续、健康、和谐的发展。
目前，负责XX区城管工作的四家单位都处于没有固定办公地点，其临时办公条件比较狭小的状况。其四家单位在执行相关职能的过程中，例如在处理城管工作中的突发事件及重大节庆的管理中、确保社会服务承诺和110联动工作的落实、协助处理夜间突发事件的过程中，需要能够提供各相关工作人员24小时联动的场所，但是目前办公硬件条件无法满足XX区快速发展的需要，新的发展形势对城管工作提出更高的要求，必须解决区域城管部分办公条件差的问题，已经成为一个迫切需要解决的问题。
2.4.4该项目是加强城市管理和执法队伍建设的需要
加强城市管理和执法队伍建设，如对城市管理行政部门的主要领导（副处级及以上）的考察工作，并逐步建立和完善强有力的城管执法督察、考核机制。加强对执法人员的教育和培训，不断提高执法人员素质。坚持文明执法和依法执法，保证行政执法公务活动的正常进行。要用制度打造一支政治过硬、纪律严明、作风顽强、高素质的城市综合管理行政执法队伍，牢固树立“管理就是服务”的思想，进一步增强责任感，全面推行行政执法责任制、执法服务承诺制、执法错案追究制、行风评议制、绩效考评制、末位待岗制等制度，建立新的行政执法运作机制，为城市提供高效能的管理。且本项目建成后可提供XX区城市管理各单位人员教育培训场所，为城管人员的后继教育提供了硬件上的保证。
2.4.5城市管理的重要作用和意义
城市管理是“三个文明”建设的重要载体，是城市经济和社会发展的重要组成部分。加强城市管理工作，有利于城市总体规划的实施，增强城市规划的权威性；有利于城市基础设施的正常运转，发挥城市建设的投资效益；有利于改善城市环境，优化城市形象，促进对外开放；有利于增强城市的综合功能，促进城市经济社会全面、协调、可持续发展。实施高效、协调、有序的城市管理是贯彻落实以科学的发展观指导XX区城市规划建设管理，统筹经济与社会、人与自然和谐发展的必然要求。
加强城市管理是贯彻落实“三个代表”的重要思想和党的十六大、十六届三中全会精神的具体实践，也是城市现代化的重要内容和XX区加快海湾型城市建设的重要保障。各级政府、各城市管理部门要充分认识到加强城市管理和提高城市管理水平的重要意义，把加强城市管理上升到促进生产力发展，增强XX区综合竞争力，实现“政府创造环境，人民创造财富”，转变政府职能，为人民群众服务，建设责任政府的高度来认识，增强使命感、责任感，增强服务意识，努力提高XX区城市建设与管理水平。
因此，除了在内部机制和考核上加强管理外，改善这些部门的办公条件和环境也是必要的。
综上所述，建设XX区城管综合楼是十分必要和迫切的。
第三章　　需求分析与建设规模
3.1 XX区城管部门的机构设置和职能
1、市政园林局的人员编制数为20人。其机构设置有局长、副局长、书记、综合科、绿化科、市政科。
主要职能为：
（1）负责本区范围内，市政设施的规划、设计、建设、养护维修、使用和保护的管理工作。
（2）负责管理本区管理辖范围内的临时占用机动车道、非机动车道、人行道及其绿化带、人行天桥、人行地下通道、桥梁、立交桥底、公共广场的管理工作。
（3）负责全区城市快速路的路政管理工作。
（4）负责市区范围内湖泊、下水道及污水处理设施的建设、维护和管理工作。
2、XX区行政执法局目前人员编制70人，由综合科、政策法规科、监督检查科、直属中队、机动中队、XX中队、殿前中队、江头中队、禾山中队、金山中队组成，其主要职责为按《XX市经济特区城市管理相对集中行使行政处罚权规定》行使职权与职责：
（1）市容环境卫生管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权；
（2）城市规划管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权；
（3）城市园林、绿化、风景名胜资源保护管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权；
（4）市政公用管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权；
（5）环境保护管理方面法律、法规、规章 规定的由城市管理行政执法部门行使的行政处罚权；
（6）工商行政管理方面法律、法规、规章规定的对无照流动商贩的行政处罚权；
（7）公安交通管理方面法律、法规、规章规定的对非机动车侵占道路行为的行政处罚权；
（8）历史风貌建筑保护管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权；
（9）法规、规章规定由城市管理行政执法部门行使的以及省人民政府决定调整的其他行政处罚权。
（10）定管辖本行政区域内的城市管理违法案件。
（11）管理行政执法队伍的建设和管理，建立各种管理制度和措施，并负责具体落实，规范执法人员的行为。
（12）理行政执法的法律、法规、规章的宣传工作以及辖区内有关城市管理行政执法方面的群众来信来访工作。
3、XX区市容环卫处目前编制人数120人，机构设置有综合科、市容科、机运科。其主要职能为：
（1）根据全区国民经济和社会发展总体规划、城市总体规划的要求,研究制定市容环境卫生专业规划及中、长期发展规划年度计划,并组织实施。
（2）会同有关部门对市容环境卫生设施建设项目进行规划、设计、质量监督,组织对公共市容环境卫生设施的管理检查;负生活垃圾处理厂设置和市容环卫设施拆迁的审批工作。 　
（3）负责市区渣土排放处理、渣土运输、处置审批和日常管理工作。 　
（4）负责对生活废弃物的收集、运输和处理实施监督管理;负责对生活垃圾和粪便减量化、资源化、无害化处理组织实施。 　
（5）负责对本区散体物料运输,交通运输工具的容貌进行监督管理；制定机动车清洗行业标准并负责监督检查。 　
（6）负责全区市容管理工作,制定城市容貌管理规章并组织实施;负责全区主干道路、日常保洁工作。 　
（7）负责工程施工现场环境卫生监督。 　
（8）负责市容环境卫生科研工作,组织开展市容环境卫生职工的教育和业务培训,推进市容环境卫生科技进步与成果转化。
4、市政园林(农业)服务中心编制数：60人，机构设置为综合科、工程科、绿地管理科、市政科。主要职责是：
（1）负责全区范围内种植和养护树木、花草等城市绿化的规划、建设、保护和管理工作。
（2）负责区管公园(风景区)的规划、建设和管理工作。
（3）负责本区市政道路建设、维护。
（4）负责本区防火、防汛、抗旱及突发性自然灾害。
5、XX区城市管理办公室人员编制15人，机构设置为综合科、城区市容管理科、城乡市容管理科、海岸线市容管理科。其主要职能为：
（1）制订城市管理、创建文明卫生城市工作总体规划和年度计划、提出各个阶段的目标任务，统筹安排并组织实施。
（2）指导和考评区城管、创建工作。对区各部门街道办事处与城管、创建有关的业务工作进行指导协调和检查督促各部门目标责任制执行情况检查、考核、验收。
（3）调处城市综合管理和集中整洁工作中出现的矛盾和问题。
（4）负责城区经营道管理，制止违章占道行为。
（5）抓好城管法规建设，拟定城市管理规范性文件报区政府审定，开展城市管理宣传教育，提高市民文明卫生素质。
（6）监督管理城管综合执法队伍，指导和管理行政执法工作，并进行监督、检查、考评。
6、XX区建设局人员编制52人，机构设置为：书记1人、局长1人、副书记1人、副局长2人，服务中心、工程质量安全监督站、拆迁办、重点办、综合科。该单位需要对工程建设中的违章违法建设进行执法，为有利于联合执法，也进驻本大楼办公。其主要职能：
（1）贯彻执行国家和省、市有关城市规划、工程建设、建筑业、住宅房地产业、勘察设计咨询业的方针、政策、法规，研究制订XX区相关政策、发展规划和年度建设计划，并组织和指导实施，进行行业管理。
（2）组织实施并指导、管理城镇规划、村镇规划、城镇建设档案和全区测绘工作；负责区政府交办的城市总体规划，参与制订区土地利用总体规划和区域规划。
（3）具体组织区总体规划、详细规划的编制与实施及城市规划实施情况的监察工作；负责供水规划、排水规划、地下空间利用规划、绿化系统规划等专项规划的编制、审查报批和设计审查工作；参与建设项目可行性研究的评估和项目选址工作。
（4）研究制定工程建设的经济政策和工程造价管理政策；负责建设工程造价信息的收集、整理和发布。
（5）研究制订建筑业发展规划、产业政策及规章，负责建筑业行业管理、建筑业企业资质管理、建设市场管理和建设工程施工合同管理，管理并指导建设工程招标投标工作。
（6）管理和指导全区建设管理、工程质量监督、建设行业生产安全和施工现场管理工作，会同有关部门调查处理重大质量和安全事故。　
（7）综合管理全区城市建设勘察设计工作。
（8）负责房地产业管理（房屋产权产籍管理；市场管理；房产评估鉴定；经营、修缮管理，部分物业管理和房屋拆迁管理）。
（9）会同有关部门编制城市建设投资计划并组织实施，归口管理行业统计和信息工作。
（10）综合管理各类房屋建筑及设施工程抗震人防工作；监督设计规范的实施；指导城市地下空间的开发和利用。
（11）制订全区建筑业科技发展规划，组织科技成果转化推广工作。　　（12）管理XX区供水、水资源管理。
3.2需求分析
项目建成投入使用后，该大楼将成为XX区市政园林局、XX区行政执法局、XX区市容环卫处、XX区市政园林(农业)服务中心、XX区城市管理办公室和区建设局共六家城管部门联合办公场所，另外提供给区内其他相关单位110联动24小时值班用房。
本综合楼设置有六家城管部门的各类办公室用房、公共服务用房（包括会议室、接待室、档案室、文印室、资料室、收发室、计算机房，储藏、室、卫生间、公勤人员用房、服务大厅，110联动24小时值班用房，地面车库等），设备用房（包括变配电室、水泵房水箱间、锅炉房，电梯机房、制冷机房、通信机房等），附属用房（包括人防设施、消防设施等）。将完全解决其无正式固定办公场所，各相关部门分散办公的现状。
通过参考国家计委发布的党政机关办公用房建设的相关标准：“作为一级办公用房，编制定员每人平均建筑面积为26～30平方米，使用面积为16-19平方米，编制定员超过400人时，应取下限”，目前六家单位正式编制人员总数为337人，为遵循经济实用的原则，按最低标准每人26平方米的建筑面积来估算所需办公用房的面积。
另由于该项目大楼为六家单位联合办公场所，其部分配套公共服务用房可以遵循“统一规划、集中管理、共同使用的原则”，其配套用房按每个单位的实际情况使用不同指标进行套算：对单位办公用房面积少于500平方米的单位按25％来套算，对单位办公用房面积在500～1000平方米按20％来套算，1000～1500平方米按18％来套算，1500～2000平方米按15％来套算，2000平方米以上按10％来套算。六家单位所需办公场所使用面积估算需求具体如下：
1、市政园林管理局
编制人员20人，需要办公面积为：520平方米。需要公共用房及配套用房面积为办公区的20%大约为104平方米，其总计624平方米。
2、行政执法局
设置70人，需要办公面积为：1820平方米。需要公共用房及配套用房面积为办公区的15%大约为273平方米，其总计2093平方米。
3、市容环卫处
设置120人，需要办公面积为：3120平方米。需要公共用房及配套用房面积为办公区的10%大约为312平方米，其总计3432平方米。
4、园林服务中心
设置60人，需要办公面积为：1560平方米。需要公共用房及配套用房面积为办公区的15%大约为234平方米，其总计1794平方米。
5、XX城市管理办公室
设置15人，需要办公面积为：390平方米。需要公共用房及配套用房面积为办公区的25%大约为98平方米，其总计488平方米。
6、XX区建设局
编制52人，需要办公面积为：1352平方米。需要公共用房及配套用房面积为办公区的18%大约为243平方米，其总计1595平方米。
7、110联动办公室
“110”联动办公室按20人来估算，办公室需求约520平方米，“110”联动大厅和“110”值班宿舍等配套需330平方米，合计850平方米。
8、行政执法服务大厅
设在一层，主要是建立提供一条龙服务的办事大厅以及办事人员休息厅，面积850平方米。
9、停车位需求：根据目前的具体情况，六个单位行政车位需求为21辆，其中包括110联动需要3部，其他外来业务单位车位21个，至少需要42个停车位，其中地面过道旁设定车位17个车位，地下面积1800平方米设定车位25个。
综合上述分析，地上所需办公场所总建筑面积估算需要11726平方米，其中（以上均考虑了面积利用率）。具体如下：

六家单位需求面积估算一览表 3-1

使用单位
办公室
配套用房
合计
1
市政管理局
520
104
624
2
行政执法局
1820
273
2093
3
市容环卫处
3120
312
3432
4
园林服务中心
1560
234
1794
5
城市管理办
390
98
488
6
XX区建设局
1352
243
1595
7
110联动办公室
850

850
8
行政执法服务大厅
850

850

地上建筑总面积
10462
1264
11726
9
地下一层

1800

总计

13526
3.3建设规模与内容
3.3.1建设规模
XX区城管综合大楼总用地面积2544.74平方米，建筑占地850平方米，总建筑面积为12850平方米，其中地上建筑面积11050平方米,建筑高度为45米。其中地上13层，地下1层，地下总建筑面积为1800平方米，地下一层作为停车场及附属设备用房，设地下停车位25个，地面道路旁停车位17