循环经济示范区集中安置小区工程可行性论证报告(代项目可行性论证报告).doc

XXXXXX循环经济示范区集中安置小区工程可研报告（代项目建议书）
XXXX循环经济示范区集中安置区

可
行
性
研
究
报
告

目 录
一、总论…………………………………………………………………………4
（一）项目概况………………………………………………………………4
（二）项目背景………………………………………………………………4
（三）项目申请报告依据及范围…………………………………………6
（四）项目主要技术经济指标………………………………………………7
（五）结论与建议……………………………………………………………7
二、项目区基本情况…………………………………………………………8
（一）项目区基本情况………………………………………………………8
（二）项目单位基本情况……………………………………………………11
三、项目建设的必要性及建设条件…………………………………………11
（一）项目建设的必要性……………………………………………………11
（二）建设条件………………………………………………………………17
四、项目建设市场前景分析…………………………………………………18
五、项目建设内容与建设规模………………………………………………26
（一）建设内容………………………………………………………………26
（二）建设规模………………………………………………………………26
六、项目工程技术方案………………………………………………………21
（一）本工程采用的现行设计规范主要有………………………………21
（二）建筑单体设计…………………………………………………………21
（三）户型设计………………………………………………………………22
（四）建筑环保设计…………………………………………………………23
（五）设计要求………………………………………………………………23
（六）本工程的结构设计及主要措施………………………………………23
（七）基础形式………………………………………………………………24
（八）供配电工程……………………………………………………………24
（九）电视、电话、局域网…………………………………………………26
（十）电气节能………………………………………………………………27
（十一）给排水工程…………………………………………………………27
（十二）人防工程……………………………………………………………32
（十三）弱电工程……………………………………………………………32
（十四）供气工程……………………………………………………………33
七、环境保护、水土保持及节能……………………………………………33
（一）环境保护………………………………………………………………33
（二）水土保持………………………………………………………………34
（三）节能……………………………………………………………………35
八、项目管理及建设进度计划………………………………………………36
（一）项目管理………………………………………………………………36
（二）建设进度计划…………………………………………………………38
九、投资估算及资金筹措……………………………………………………38
（一）投资估算………………………………………………………………38
（二）资金筹措………………………………………………………………40
十、经济评价…………………………………………………………………41
（一）分析原则与依据………………………………………………………41
（二）经营收入估算…………………………………………………………42
（三）总成本费用估算………………………………………………………43
（四）财务效益分析…………………………………………………………43
（五）风险分析………………………………………………………………48
（六）不确定性分析…………………………………………………………48
（七）社会效益………………………………………………………………49
十一、结论……………………………………………………………………49

附件：
1、园区成立的批文
2、土地储备中心成立批复
3、土地储备中心营业执照
4、土地储备中心组织机构代码证
附图：
1、循环经济园区位图
2、循环经济区集中安置区区位图

一 总 论
（一） 项目概况
1、项目名称
XXXXXX市XXXXXX循环经济示范区集中安置小区工程
2、项目建设内容
项目建设内容主要XXXXXX市XXXXXX循环经济工业园集中安置小区建设，该项目为高层住宅建筑，根据规划要求配套有配套停车位、健身设施、幼儿园及社区服务中心等休闲娱乐设施。
3、建设单位
XXXXXX市XXXXXX循环经济示范区筹建处
4、项目申请报告编制单位、资格等级
编制单位：XXXXXX市规划设计院
法人代表：XXXX
资格等级：乙级
证书编号：工咨乙 12220070029
发证机关：国家发展和改革委员会
（二）项目背景
地处XXXXXX市XXXXXX区的XXXXXX地区，是国家“一五”、“二五”期间重点投资建设的全国著名的冶炼、化工老工业基地，是XXXXXX工业的聚集区和XXXXXX省的工业化标志性区域，在XXXXXX省工业布局中具有举足轻重的地位。然而，由于工业结构和历史原因，该地区的企业以大宗基础工业品粗加工为主，属于典型的“高投入、高消耗、高排放”的传统生产模式，产出大量的“三废”，结构性、区域性环境污染十分严重，主要污染物尤其是重金属废水和二氧化硫烟气排放长期处于高水平，已严重威胁XXXXXX地区的空气质量和湘江沿线的饮用水安全。
该区域目前已经发展成为工业、居住和商业混杂区，城市公共绿地较少，且不均衡，能提供市民休闲的公共绿地更是少之又少；流经区内的几条河流均须进行大力整治，社区环境存在脏、乱、差现象。随着改革和国有企业的重组，原有的用地布局和产业结构已不适应当前城市发展的需要，在城市建设方面这一地区普遍存在着公建布局不当、社会服务设施不足、建筑质量陈旧、土地利用效益率低下、居民生活质量不高和城市形象较差等一系列问题。
XXXXXX省委、省政府提出将XXXXXXXXXXXX工业区作为发展循环经济、治理区域污染的试点工业区，发展循环经济，推动资源节约和综合利用，推行清洁生产，改变传统的高消耗、高排放、低效率的粗放型经济增长方式，是XXXXXX工业区实现经济、环境和社会效益相统一，加快建设资源节约型和环境友好型社会的有效途径。2007年12月，经国务院批准，XXXXXXXXXXXX城市群获批建设“全国资源节约型和环境友好型社会建设综治配套改革试验区”。将xxxx、XXXXXX、xxxx三地在经济上联结起来，推动区域协调发展方针和中部崛起战略。为从根本上解决XXXXXX工业区环境污染问题，实现老工业基地振兴和持续发展的战略选择提供了更大、更坚实的平台，报经国家发改委和环保总局等六部委批准设立XXXXXXXXXXXX循环经济示范区，在示范区内建设循环经济工业园。
为有效解决循环经济工业园征地和拆迁、改造、建设过程中，直接牵涉到工业园规划范围内的28399人的居民迁移安置问题，特建设集中安置小区。
（三）项目申请报告依据及范围
1、项目申请报告依据
（1）XXXXXX城市群区域规划（2003年2020年）；
（2) XXXXXX市城市总体规划(2006—2020)；
（3）XXXXXX市国民经济和社会发展第十一个五年规划;
(4) 《中华人民共和国城市规划法》；
（5）XXXXXXXXXXXX循环经济园控制性详细规划
（6）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（7）其它有关专业设计规范；
（8）建设单位提供的相关资料。
（9）项目单位提供的其他基础资料；
2、项目申请报告研究范围
依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、市场分析与预测、建设内容及规模、土地利用及建设条件、开发建设思路及工程技术方案、环保及节能、项目管理及建设进度计划、投资估算及资金筹措、效益分析等方面进行分析研究，为企业进行项目改造建设提供决策依据，供审批部门提供决策参考。
（四） 项目主要技术经济指标
主要技术经济指标
序号
指 标 名 称
单位
指 标
备 注
1
规划用地面积
m2
69086.31
合103.63亩
2
有效用地面积
m2
50367.26
合75.55亩
3
总建筑面积
m2
145086.4

安居房
m2
141756.4

物业管理建筑
m2
880

幼儿园
m2
2450

4
建筑密度
%
31.80%

5
容积率
倍
2.81

6
绿地率
%
33.4%

7
建筑最高层数
层
12

8
建设工期
年
2

9
项目总投资
万元
15457.29

其

中
土地开发成本
万元
0
划拨用地
建安工程费用
万元
11534.37

其他工程费用
万元
3576.82

不可预见费用
万元
346.18

（五）结论与建议
1、根据《XXXXXX城市群规划》、《XXXXXX市国民经济和社会发展第十一个五年规划》、《XXXXXX市城市总体规划(2006—2020)》、《XXXXXXXXXXXX循环经济园控制性详细规划》，建设XXXXXXXXXXXX循环经济园集中安置小区项目是XXXXXXXXXXXX城市群建设“全国资源节约型和环境友好型社会建设综治配套改革试验区”的需要，项目建设是XXXXXX城市建设发展的需要，是XXXXXX循环经济园建设的需要。
2、该项目选址XXXXXX市XXXXXX区XXXXXX循环经济工业园响田西路先锋村，占地面积104亩。
3、项目建设内容主要是XXXXXX市XXXXXX循环经济工业园集中安置小区建设，该项目为多层住宅建筑，根据规划要求配套有配套停车位、健身设施、幼儿园及社区服务中心等休闲娱乐设施。
4、本项目总投资为15457.29万元。资金来源拟向XXXXXX市商业银行XXXXXX支行申请3年期贷款10000万元； XXXXXX市XXXXXX区土地储备中心自有资金(含财政投入)5457.29万元。
5、本项目财务评价表明，全部投资财务内部收益率为19% ，投资回收期为2.68年，总的投资利润率为 24.45%，从项目的敏感性分析计算结果可以看出，项目符合城市基础设施建设特征，需要政府相关部门从政策、财力方面给与大力支持。
该项目的各项基础条件已具备、时机已成熟，既符合国家建设社会主义新农村的有关方针、政策，又能产生一定的经济效益和良好的社会效益，因此项目是可行的。
二 项目区基本情况
（一）、项目区基本情况
1、XXXXXX市基本情况
XXXXXX市位于XXXXXX省东部，湘江中下游罗霄山脉西麓，南岭山脉至江汉平原的倾斜地段上。地跨东经112°59'～114°08'，北纬26°03'～28°02'。东西宽88.75km ，南北长219.25km。XXXXXX市总面积1.14万平方公里，其中市区面积77平方公里。现辖城区的南、北、东、郊四区以及XXXXXX县、醴陵市、攸县、茶陵市、炎陵县五县（市），有140个乡镇。（XXXXXX芦淞区为现辖城区的南区）。2004年年末总人口370.93万人，其中城镇人口152.4万人。XXXXXX有着得天独厚的区位优势。XXXXXX南靠广东，北依长江，东眺上海、江浙，西连巴蜀、云贵，有联系华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。XXXXXX是我国南方最大的交通枢纽，京广、浙赣和湘黔三条铁路干线交汇处XXXXXX站离区１公里，XXXXXX火车站是全国五大客货运输特级站之一，XXXXXX北站，是全国最大货运编组站；境内公路四通八达，京珠高速公路纵贯南北，上瑞高速公路以及G107、G320经过；民用航空距长沙黄花机场60公里，距大托铺货运机场仅３５公里，行程时间均在半小时之内；四季通航的湘江绕城而过，千吨级轮船经洞庭湖可直通长江。优越的地理环境、便利的交通条件给XXXXXX带来的是充足的人流、物流和信息流，使XXXXXX市成为“XXXXXX城市群”中工业基础最强的城市。“XXXXXX城市群”是xxxx、XXXXXX、xxxx的简称，三市同处湘江中游，是中国第一个自觉地进行区域经济一体化的试验区。
2008年全市生产总值完成910亿元，增长13.5%，人均GDP达到24462元。实现工业增加值433亿元，增长16.3%。实际利用内资137.4亿元，实际利用外资3.2亿美元，增长33.3%。全市财政总收入达82.1亿元，比上年增长21.5%。城镇居民人均可支配收入16500元，增长14%。
2、XXXXXX市XXXXXX区基本情况
XXXXXX市XXXXXX区位于XXXXXX市北部，1969年建制为XXXXXX市北区，1998年8月经XXXXXX市人民政府区划调整为XXXXXX区。北接xxxx、xxxx，南依白石港湾，东接浏阳、西伴湘江，地处XXXXXX金三角咽喉，是XXXXXX实施开放带动战略，发展"五区一廊"经济的重点开发区。辖云田、龙头铺2个乡镇，XXXXXX、响石岭、田心、铜塘湾、井龙5个街道，面积161平方公里，总人口25万。XXXXXX区交通便利,京广、浙赣、湘黔、武广四大铁路干线交汇；上瑞高速、京珠高速、株长高速、320国道、XXXXXX城市快速环道穿境而过；浩荡湘江四季通航，千吨级船舶可直达长江；沿株长高速北上30公里，即抵长沙黄花国际机场。雄厚的工业基础与产业配套能力。田心高科技工业园、XXXXXX循环经济工业园、兴隆工业小区、美泉工业小区依序分布，形成以轨道交通、冶炼、化工、建材为主体的四大产业集群。辖区内集结了中央、省、市规模以上工业企业118家，其中26家企业销售收入过亿元，辖区工业总产值达240亿元，一大批高新技术企业正迅速发展成为年产值50亿元乃至100亿元以上的国家行业标志性企业。在区域经济发展中，XXXXXX区GDP总量高达98亿，人均GDP全市第一，在XXXXXX省城市区域综合实力排名中位居第7，工业基础与产业配套在此彰显出强劲的实力。区内XXXXXX电力机车研究所、中南林学院、XXXXXX铁道职业技术学院、XXXXXX化工职业技术学院、XXXXXX职业技术学院等院所和三个国家级企业技术中心、两个博士后工作站，包括中国工程院院士、国家有突出贡献专家以及中央专业部门跨世纪学术学科带头人等一大批精英团队，科技研发硕果累累，人才辈出。
(二）项目单位基本情况
XXXXXX市XXXXXX区土地储备中心于2008年12月报经XXXXXX市机构编制办公室批准成立，注册资金680万元，法人代表：姚建；经营范围：盘活闲置和存量土地，规范土地交易行为和土地市场的同统一管理，优化土地资源配置，拟订和执行土地收购和储备，前期开发供应计划；承担土地收购、收回、置换、储备及整理，开发计划和划拨、出让等具体工作；负责土地储备资金的筹措、使用、管理，负责土地储备中的协议洽谈，费用测算，负责管理实施储备土地，发布储备土地信息，负责土地整理项目的实施管理和地籍测绘、工程测量等工作。注册地址：响石西路XXXXXX大桥桥头，经费来源于：XXXXXX市财政和XXXXXX区财政。现有人员22人。全部具有本科以上学历。其中中级职称人数12人，高级职称3人。
xxxx：男，1975年11月，本科学历，现任土地储备中心主任，1997年7月-2006年3月，任XXXXXX市国土资源局天元分局科员；2006年3月-2008年12月，任XXXXXX市国土资源局天元分局副科长。
三、项目建设的必要性及建设条件
（一）项目建设的必要性
1、区域居住环境的恶化使居民必须重新选址居住
XXXXXX工业以有色冶炼、化工、建材、火力发电、机械为主导产业，重工业型的产业结构不仅资源、能源消耗量大，“三废”排放量也大，工业结构性污染十分突出，国家环保总局将XXXXXX列为中国污染最严重的十大城市之一。XXXXXX坐落在XXXXXX北区的XXXXXX区，面积仅有16平方公里，却有100多家排污企业，而这些企业又都以冶金、化工、建材、机械为主，是重污染源。历年统计资料表明，XXXXXX工业区的工业废气等标污染负荷的约占全XXXXXX市的60%，工业废水等标污染负荷约占全XXXXXX市的70%，是XXXXXX市、XXXXXX省环境污染最为严重的区域。XXXXXX工业区年排放工业废气277亿立方米，含二氧化硫7万多吨；年向湘江排放废水5000多万吨，含汞、砷、镉、铅等重金属严重超标；年生产废渣137多万吨。株化在PVC扩产后将达到年排放540万吨含电石渣废水，是XXXXXX省污染最严重的地区。
以2005年为例，XXXXXX工业区实现规模以上工业总产值185.25亿元，约占全市规模以上工业总产值的30.6%，但区域空气污染负荷占全市城区的40%；消耗工业燃煤481万吨，占全市工业燃煤量的50%；排放工业废水5101.9万吨，占全市工业废水排放量的56.7%；排放二氧化硫71725吨，占全市工业废气排放量的80%；汞、砷、镉、铅、六价铬、挥发酚基本都来源于XXXXXX工业区。在XXXXXX排污段的湘江霞湾段，断面水质为V类，有时甚至劣于IV类，是湘江水质最差断面。湘江一直以来是沿岸居民生活、工农业生产主要水源，自XXXXXX工业区建立后，因大量有毒有害工业废水的排入，右岸水域污染严重，已失去了天然水体的原有使用功能。除湘江外，该区域内还有一些自然溪流和3座小型水库以及大小不一的近千口池塘，均靠降雨补充水量，为农灌和渔业养殖用水。XXXXXX工业区工业废水和生活污水绝大部分经过铜塘港和霞湾巷两条河流排入湘江。因受纳废水量大、污染物种类多，这两条河已失去了天然河港的功能，变成了市区污染最为严重的纳污港。
由于废气排放点源密集，该区域多次发生大面积烟雾事件。XXXXXX工业区空气质量劣于三级标准，超标的污染因子为二氧化硫和可吸入颗粒物。湘江霞湾段在接纳了XXXXXX工业区的废水后，在右岸形成宽约100米、长约2000米的黑色污染带，水质劣于III类，尤其汞、石油类二项指标，年均值超标倍数分别为3.86、1.65倍。XXXXXX三市沿湘江而布，三市湘江干流流程不足200公里，均以湘江为饮用水水源和纳污体，XXXXXX工业区排放的废水由于重金属和有机物排放总量均较大，危及长潭两市饮用水水源安全。
由于XXXXXX工业区冶金、化工等众多企业排放的大量污染物质，造成该区土壤在不同程度上遭受了工业三废严重污染（主要是重金属污染），致使部分土壤的理化性能发生了改变，在一定程度上影响作物正常生长，尤其是一些难降解的重金属等污染物在作物体内积累，影响产品的产量和质量，并使该区一些农业耕地失去生产功能。根据《XXXXXX省XXXXXX市环境质量报告书（2001-2005年度）》（XXXXXX市环境保护局），2005年在XXXXXX的六个监测区域中，XXXXXX区土壤重金属污染最严重，监测的7项重金属（总铜、总铅、总锌、总镉、总汞、总铬、总砷）中，除了总铜和总铬之外，其余5项指标超标。超标最严重的是总镉（最大超标倍数51.52倍），其次是总汞（最大超标倍数22.3倍），第三是总锌（最大超标倍数2.68倍）。监测数据表明，XXXXXX工业区内及周边农产品重金属含量超过国家规定，如2005年，该区所产蔬菜监测的7项重金属指标中总镉、总汞、总铅等3项指标超过《食品中污染物限量》中的标准值，总镉、总汞、总铅的超标倍数分别是64.11倍、185.80倍、66.01倍，土壤环境的重金属污染将直接导致该区域水体重金属污染，并对整个生态环境系统产生重大影响。
该区域目前已经发展成为工业、居住和商业混杂区，城市公共绿地较少，且不均衡，能提供市民休闲的公共绿地更是少之又少；流经区内的几条河流均须进行大力整治，社区环境存在脏、乱、差现象。随着改革和国有企业的重组，原有的用地布局和产业结构已不适应当前城市发展的需要，在城市建设方面这一地区普遍存在着公建布局不当、社会服务设施不足、建筑质量陈旧、土地利用效益率低下、居民生活质量不高和城市形象较差等一系列问题。
为了有效解决XXXXXX地区已不适宜居住和用地布局、产业结构已不适应循环经济示范区发展的要求，必须将XXXXXX地区的居民移民。
2、项目的建设是XXXXXX市经济发展的需要
XXXXXX作为国家“一五”时期重点布局建设的工业重镇，经过五十年的发展，XXXXXX市早在“一五”就被确定为中国八大重要工业城市之一，经过50多年的发展，XXXXXX市的经济和建设已形成一个比较完整的体系，综合实力有了较大的发展。按照国家工业新的40个行业分类，XXXXXX工业涉及34个行业，硬质合金、电力机车、电锌等10多种产品仍居全国首位，是世界五大合金生产基地之一，是中国最大的有色冶炼和电力机车科研制造基地，是江南最大的铁路货车制造、航空发动机和火花塞制造基地。全市621家独立核算规模工业企业，目前有7家企业进入全国工业企业500强。 已形成了交通设备制造业、新型材料制造业、煤化工业、健康产业和日用陶瓷生产基地以及区域性现代物流中心等五大支柱产业。XXXXXX省委、省政府提出将XXXXXXXXXXXX工业区作为发展循环经济、治理区域污染的试点工业区，发展循环经济，推动资源节约和综合利用，推行清洁生产，改变传统的高消耗、高排放、低效率的粗放型经济增长方式，是XXXXXX工业区实现经济、环境和社会效益相统一，加快XXXXXX经济发展的有效途径。
3、项目的建设是体现“和谐社会”和“两型社会”的需要
   XXXXXX市“两型社会”建设XXXXXX循环经济示范区（以下简称示范区），是2004年起，由XXXXXX市委、市政府着手，拟采取“政府牵头、市场运作、企业参与、公司经营、滚动开发”的思路进行规划建设的重点项目。XXXXXXXXXXXX循环经济示范区是国家级园区（示范区），水、电、路等基础设施完备。住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市经济适用住房建设相对滞后，制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。为切实加大解决园区内关停企业下岗职工等困难群体以及拆迁居民家庭住房安置工作力度， 2007年8月7日，国务院下发《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，确定住房保障工作的原则意见。XXXXXX循环经济工业园集中安置小区是园区为解决园区内关停企业下岗职工等困难群体以及新增项目征地拆迁户安置的综合小区，是园区加速推进“两型社会”建设的重要保证,XXXXXX循环经济工业园集中安置小区工程的建设符合国家和XXXXXX市产业政策。批准建设循环经济园安置小区，体现了执政党“以人为本”的执政理念，符合当前建设和谐社会的要求，对XXXXXX城市群建设“两型社会”具有重要的示范意义。
4、 建设好安置小区也符合加快城市建设，提高城市品味的要求。
城市建设经过几十年的摸索，统一规划，集中建设，集约用地，提高质量，提高城市品位已经成为城市规划者和城市管理者的目标。改造城市，美化城市，建设统一规划的居民小区，能有效改善城市的面貌，提高城市品位。
（二）建设条件
项目选址土地已纳入XXXXXX市规划建设用地范围，符合城市规划整体要求。工程地质概况
1、场地位置及地形、地貌：
拟建场地位于XXXXXX市XXXXXX区，地貌属低缓丘陵地貌，钻孔地面绝对标高在65.62-102.5m之间.
2、岩土工程地质分层：
根据钻探揭露，组成拟建场的地层岩性为：
填土（层厚0.4-7.1米）、耕植土（层厚0.3-0.8米）、粉质粘土（层厚1.7-5.7米）、含砾粉质粘土（层厚0.50-3.40米）、全风化岩（层厚8.0-10.0米）、强风化岩（层厚0.4-6.9米）、中风化岩（层厚1.70-7.90米）。
3、场地水文地质情况。
场地内填土、耕植土中含上层滞水，其含水量受气候影响较大，粉质粘土为相对隔水层，全风化岩、强风化岩、中风化岩层中含弱风化裂隙水。该场地地下水对砼结构不具腐蚀性。
地下水的主要补给来源为大气降水，地下水静止水位埋深在8.80-21.80米左右。
4、自然条件
①基础风压：Wo=0.35kN/m2，调整系数为1，地面粗糙度类别为 B 类。风载体形系数取Us=1.3。风载风振系数和风压高度变化系数按《建筑结构荷载规范》要求取值。
②基础雪压：So=0.45kN/m2
③建筑场地地震基础烈度为 6 度以下。
④环境类别：标高±0.00以上一类，±0.00以下及外露构件为二a类
所在地的水、电、天然气、通信等基础设施已达周边地区，便于接引，而且外部交通便利，运输方便。基础配套设施较为齐全，生活舒适方便。
项目综合考虑了城市规划、环境、交通、外部协作等各方面的要求。建设的外部条件已经基本具备。
四 项目建设市场前景分析
根据调查数据，目前XXXXXX循环经济工业区须28399人移民安置牵涉到8818户，估计每户按110m2/户计算，须安置房100万m2，按目前XXXXXX市安置小区一般容积率1.0估算，须土地1500亩。
根据统一规划，分步实施的原则，目前一期移民为镉污染土地综合治理的安置，涉及到6457人，2000户的移民，按100m2/户计算，需安置房20万m2。
本次建设安置小区145，086平方米，作为XXXXXX循环经济示范区拆迁户的定点安置项目，处于城市中心地带，具有明显的地域优势，同时作为安置区由于其具有明显的政策优惠优势，成本更低，定价为1200元/平方米，另外财政再补贴200元/平方米给开发商，使其销售的前景看好。

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五 项目建设内容与建设规模
（一）、建设内容
本工程为安置房，高层住宅建筑，根据规划配套有幼儿园及社区服务中心、公建设施、停车位、中央水景广场、健身设施、篮球场等休闲娱乐设施。
（二）、建设规模
项目总用地面积69086.31 m2（合103.63亩），有效用地面积50367.26m2（合75.55亩），总建筑面积145086.4 m2，其中：安置房建筑面积141756.4m2，物业管理建筑面积880 m2，幼儿园建筑面积2450 m2。
六、整体规划
本工程为XXXXXX市XXXXXX循环经济工业园的集中安置综合小区,以满足保障对象基本住房要求为目标，规模适度，交通便利，生活设计基本齐全，套型面积严格控制。
本规划设计意在创造一个布局合理，配套齐全，环境优美的新型住宅小区，充分结合并利用用地的现状条件，形成环境、建筑、人的和谐统一，具体地体现“以人为本”的设计理念。
1、充分利用基地的自然条件，强调创造良好的居住环境，同时结合其自然环境，进行总体的景观规划和设计，为规划锦上添花。
2、通过设计丰富的住宅类型，合现的规划布局，现代气息的建筑造型，创造现代化风格的居住小区。
3、设计流畅而经济实用道路系统。
4、充分考虑湖湘居民特有的生活方式，为求一个富有亲和力，又能反映XXXXXX特色的居住小区。
5、本着可持续发展的思想，规划小区的建设具有更强的可操作性和灵活性，有利于今后的改造。
小区道路组织在与城市规划道路保持方便联系的基础上，形成了完善的系统，小区主路道路路宽5.0米，庭院道路为尽端式，宽1.5-2.0米。由小区主路与庭院路组合成小区完善的交通体系。 在组团内部建有完整的休闲区域，道路交通系统规划打破了传统道路界面单一化的局面，使道路不仅满足交通的流线要求，同时强调其视觉感知及人行活动的安全性、游憇性和文化性。
现代人对绿化环境的要求，是“量”与“质”的结合，居民对住宅区的环境质量日趋重视。在住宅区中，绿化犹如呼吸系统，已成提高住宅环境质量，创造健康小区的有机要素，同时也是居民活动的场所，小区内部沿小区主路散布大小不一的景观绿化点，相互贯通，共同组成多层次的绿化系统，规划的中心绿地尺度适中，绿地相对分散，使各类绿地保持了较高的使用率。
在小区内设有社区服务中心，内设物管、商业服务、文化娱乐、健身医疗保健等公建用房，并单独设置幼儿园。
根据合理的服务半径，区内布置了配电房、有线电视交接间等设施，小区建成后，根据实际情况布置果皮箱。
六 项目工程技术方案
（一）本工程采用的现行设计规范主要有
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068—2001
《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2002年版
《建筑结构荷载规范》GB50009—2001
《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002
《砌体结构设计规范》GB50003-2001及2002年局部修订
《混凝土结构设计规范》GB50010—2002
《建筑设计防火规范》GBJ16—87（2001年版）
《岩土工程勘察规范》GB50021—2001
XXXXXX市XXXXXX循环经济工业园管委会提供的地基岩土工程初步勘察报告。
建设单位提供的委托书及当地行政主管部门的有关文件
本工程建设地点在XXXXXX省XXXXXX市XXXXXX区；设计基准期为 50 年，结构的设计使用年限为 50 年；各栋均为为砖混结构。建筑抗震设防标准：地震作用采用的抗震设防烈度为 6 度以下，不需要采取抗震措施。
（二）、建筑单体设计
本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定和相关建筑设计指导思想和设计特点
1、本工程设计全面贯彻国家的有关政策和法规，严格执行各项有关设计规范和规程，尽力满足建筑单位的要求，力求使本工程绝大部分住户能拥有优美的环境和良好的朝向，以环境求效益，以增强本安置的经济价值。
2、在设计中尽量采用新材料、新技术、新工艺、新设备，做到节电、节水、节能。住宅厨房采用变压防窜烟防倒灌排烟道，减少污染。
3、从投资效益出发，在建筑总体布置上采用分组布置，便于分组施工，对各单体住宅的门、窗、阳台及楼梯等，采用统一设计，形成规模效益，减少成本和缩短工期。
4、本设计由走廊式多层廉租房，多层安置住宅及配套公建组成，按《建筑设计防火规范》的规定进行防火设计，详见消防篇。
（三）、户型设计
户型均多层板式建筑，均为一梯二户，户型特点：
（1）注重明厨明卫，室内流线清晰，动静分区，独立餐厅，确保家居的私密性。
（2）保证每间房足够的面宽，结构南北通透，可产生良好的通风。
（3）保证具有南向阳台，厅与卧室强调方正的形状及正向正北的朝向。
建筑立面设计，在立面设计上我们尝试着使用自然构成的手法，宜人的尺度和协调的立面配以自然的文化石与清雅的外墙涂料使建筑和谐地融入自然之中，由于室内空间的丰富，造成了坡屋顶的错落有致，坡屋顶上的屋脊，檐口处的瓦 都极具传统特色。
（四）、建筑环保设计
1、建筑外墙，屋面均采用节能保温材料。
2、建筑外窗采用中空玻璃，外门采用节能外门。
3、厨房、卫生间均采用变压防窜烟防倒灌排气道。
4、雨污分流，减少二次污染。
5、空调均定位设计，空调冷凝水有组织排放。
6、住宅内南北向形成穿堂风，利于空气流通。
（五）、设计要求
1、本工程结构安全等级为二级。
2、本工程地基基础设计等级为丙级。
3、本工程砌体施工质量控制等级为B级。
4、本工程不作抗震设防。
5、本工程结构耐火等级为三级。各建筑结构构件的耐火极限按《建筑设计防火规范》表2.0.1执行。
6、钢筋混凝土结构裂缝控制等级为三级。
（六）、本工程的结构设计及主要措施
1、屋面板，厨房、卫生间及跨度大于4.2米的客厅楼面板均采用现浇板，其余楼面板采用预制板，现浇板厚一般不小于100。
2、为减少砌体结构开裂现象，隔层设置圈梁。
（七）、基础形式
根据甲方提供地质初步勘察报告，本工程采用天然地基，基础埋置于全风化岩，地基承载力特征值为200Kpa。基础埋深大于建筑物总高的1/20。
（八）、供配电工程
1、设计依据：
⑴《10kv及以下变电所设计规范》GB50053-94
《低压配电设计规范》GB50054-95
《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92
《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000版）
《建筑照明设标准》GB50034-2004
以及有关国家现行规范标准
⑵ 建设方提出的意见及要求。
⑶ 本公司各工种提供的资料。
2、设计范围：
⑴ 该建设工程的供配电、照明、电力、防雷接地等。
⑵ 该建设工程的，电视、电话、综合布线、安防等。
⑶ 供电设计分界点在10kv高压供电电缆头。弱电的系统设备由服务商集成。
3、供电电源：
根据防火规范，该建筑属多层住宅，其用电负荷为三级负荷。箱式变电所设在室外，由电业局负责提供一路10kv高压电源，电缆直接埋地敷设引来，并对商业、住宅等设一批分表供电费核算收取。
4 、负荷计算：
⑴ 1#,2#变压器（一期）
用电负荷为：4KW/户,588户。
Pj=4X588X0.33=776.16KVA
选用两台500KVA箱式变压器，其负荷率为77.6%。
⑵ 3#变压器（二期）
(1)住宅用电负荷为：6KW/户,684户。
Pj1=6X684X0.33=1354.32KVA
(3)配套房用电负荷为：40KW/m2,880m2。
Pj2=40X880=35.2KVA
(4)总用电负荷为：Pj=Pj1+Pj2=1389.52KVA。
选用二台800KVA箱式变压器，其负荷率为86.8%。
⑸ 总计：该小区总装机容量为2600 KVA。
5、配电系统：
⑴ 由箱式变电所放射式对各栋供电，各栋底层设置配电小间。
⑵ 一期各层设置集中电表箱计量，二期按单元设置集中电表箱计量。
⑶ 辅助用房分栋设置电表计量。
6 、线路及敷设：
⑴高压电缆采用YJV型穿管埋地敷设。
⑵配电出线采用YJV电缆埋地敷设。
⑶所有楼层支干线均采用BV型铜芯塑料线在内顶敷设，套内线采用板、墙内PVC管暗敷。
7、照明设计：
⑴所有场所照度按国标值设计，并满足负荷密度节能要求。
⑵商场采用双管格网荧光灯，选用T8节能灯管，公共部分用节能灯，其他部分（住宅）采用白炽灯。
8、防雷接地：
⑴根据防雷规范，该建筑属三类防雷民用建筑。
⑵屋顶设置避雷网，利用大楼的结构钢筋作引下线及接地网，并形成笼式防雷网。
⑶采用联合接地体，接地电阻实测值不大于1欧。
⑷各栋设置总等电位连结，所有引入的金属管线均与之连结，卫生间设置局部等电位连结，供电采用TN-S系统。
（九）、电视、电话、局域网
1、电话门数预计为1800门，由服务商直接提供1800门的电话容量，总交接箱设置于室外。
2、电视信号由服务商提供，不设置自办节目设备，预计电视用户终端2300户，采用分支一分配方式，双向传输，终端电平为69±5dB。
3、采用综合布线，服务商提供光缆接入，小内采用五类线，各栋设置数字交换机。
4、电视监控等安防措施有待与建议方进一步协商后，再进行设计。
（十）、电气节