国际农副产品交易物流中心项目规划及建设可行性论证报告.doc

悦来国际农副产品交易物流中心

项
目
规
划
及
投
资
计
划
书

江苏***南方控股有限公司
二0一0年七月

目录

第一章：前言

第二章：市场分析

第三章：项目概况及SWOT分析

第四章：项目规划布局

第五章：项目投资计划

第六章：项目招商及运营

第七章：项目评价及建议

第一章 前言
随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的发展，基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。
但目前，安徽省农产品流通设施建设相当滞后，不能适应农业生产发展的需要，主要表现在：现有市场容量太小，产地批发市场建设滞后，加之没有很好的管理服务体系，农产品储藏、加工、运销能力严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组织化程度很低，这些因素制约了农业的发展和农产品流通。
来安县建设农副产品交易物流中心有利于调整本地区农业产业结构，特别有利于促进农业产业结构的优化升级，是带动“三农”发展，惠及周边地区的“民心工程”。
为积极发展现代流通组织形式，培育形成本地生产要素市场和农产品体系，江苏***南方控股有限公司提出开发建设悦来国际农副产品交易物流中心，建成安徽乃至华东地区功能最全、手段最先进的交易物流中心。
江苏***集团为全国520户重点大型国有企业之一,位居全国重点规模企业前百强、江苏省重点规模企业前十强，为江苏长江以北最大的国有企业。目前在国内外拥有2家上市公司、近30家子、分公司、3万多名员工、资产总额200多亿元。以汽车和纺织为2大支柱，多元化经营，形成了工业制造、能源矿产、公路投资、现代服务业四大产业集群。集团先后与韩国现代起亚、法国家乐福、日本富士重工以及德国黛安芬、印度马恒达等世界500强企业及国际知名企业携手合作，走出了一条以国际化带动新型工业化的成功之路。
江苏***南方控股有限公司是江苏***集团全资子公司，成立于2000年2月。注册资本4.5亿元，现有资产近33亿元，年销售额200多亿元。
投资连锁超市、连锁餐饮:与全球第二大零售商——法国家乐福集团（Carrefour）、英国韦博得集团（Whitbread）旗下的“ 咖世家 ”（Costa）咖啡连锁品牌实现合资合作。
定向商业地产和流通贸易:利用品牌优势和连锁经营资源，发展定向商业地产、供应超市农产品和投资现代农业示范区建设，以及钢材、煤炭贸易等延伸产业。是家乐福（中国）在江苏、安徽、重庆、河南、河北、山西、江西等中国地区的唯一合作伙伴,1999 年10月在南京合资开设第一家大型超市。现有8家合资公司及其38家连锁超市;是中国合作总社新合作商贸连锁集团有限公司第二大股东,致力于全国农村商业连锁的探索和发展，以新的运行机制、新的经营方式、新的服务理念和新的管理制度打造供销社新的形象，为“三农”服务，为建设社会主义新农村做贡献。

第二章 市场分析

一、项目背景
本项目位于来安县汊河新区，该区是皖东对接南京江北新市区的桥头堡，与南京江北新市区、高新技术开发区相连，104国道贯穿全境，10分钟进入沪宁洛和宁淮高速，15分钟到南京大桥、30分钟到南京火车站和南京新生圩港，1小时到达南京禄口国际机场。来安县汊河新区总规划30平方公里，北依沪宁洛高速，南连南京江北新市区，呈现出以工业、商贸、政务为主体的三大组团发展模式。在首期开发的第一组团10平方公里区域内，已有金太阳装饰城和宁北汽配园等投资入驻。
汊河新区区位优势独特、基础设施完善、配套能力较强、要素成本低廉、投资政策优惠，具有东部的区位、西部的成本。
南京为江苏省会城市，自古乃传统的长江中下游农副产品集散地，商贸流通活跃。全市人口 800 多万，以南京为轴心、300公里都市经济圈人口7000多万。
南京作为长江中下游的一座大型经济中心城市，以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客，特别是近年来，全市的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升，消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。
南京优质商业形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四大集聚区，从2000年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心、精品商业街在2005年开始出现，南京优质商业整体空置率很低，虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为0.16平米，市场仍有空间。
二、 宏观经济指标
1、 GDP及其增长

南京地区GDP增长趋势较为稳定：
2003年南京地区生产总值增长势头加速，约1,576亿元生产总值较之2002年，增长了约21.4%。2004年的生产总值更是达到了2,067亿元，年增幅约31.2%；
2005年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅15.1%；
此后增长势头放缓，至2007年，GDP年增长率约18.1%，2003年至2007年GDP年均复合增长率约20.1%；
2008年，全市实现地区生产总值3775亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%；
稳定的增长势头表明了南京经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展的较强信心。
2、 人均可支配收入及其增长

南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是经过2005年约29.3%的增长高峰后，近两年来增速放缓，2006年和2007年的年增幅分别为16.9%和15.8%：
2003年至2005年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，2003年至2007年的年均复合增长率约为18.8%；
2007年，南京市城市居民的人均可支配收入为20,317元；相比较于上海的23,623元，杭州的21,689元，苏州的21,260元，由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列；
据抽样调查，2008年全市城市居民人均可支配收入为23122.69元，比上年增长13.8%。
3、社会消费品零售总额及其增长

南京市城市消费品零售总额逐年攀升，2003年至2007年间的年均复合增长率约为23.1%，显示出持续强劲的市场购买力：
2004年，城市消费品零售总额约864亿元，较之上年增长约43.9%，主要是由于南京市消费品市场投资环境的改善，批发和零售业、住宿和餐饮业在南京市得到长足的发展；
伴随着居民可支配收入的增长，近几年城市消费品零售总额还是保持着较为稳定的增长势头，2008年全市城市消费品零售总额约为1651.82亿元，较之上年增长约19.7%。
4、 房地产开发完成投资额及其增长

南京市房地产开发完成投资额自2003年来保持着较好的增长势头：
2004年，受整体良好的经济环境的影响，房地产开发完成投资额约为293亿元，增长率也达到新高约59.3%；
2005年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年的的房地产开发投资额约为296亿元，较之上年仅仅微涨1.1%；
2006年和2007年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完成投资额稳步大幅增长，两年分别完成351亿元和446亿元，年增幅分别为18.6%和27%；
2008年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额508.17亿元，增长13.9%。

三、竞争对手分析
南京农副产品物流中心，是本案最主要也是最大的直接竟争者。
南京农副产品物流中心坐落在南京市江宁区高桥门地区，为政府主导、企业化运作的特大型“菜篮子”工程。该项目规划占地 3000 亩，概算投资30亿元，总建筑面积约150万平方米。园区分设展示、交易、冷藏物流配送、综合商务配套三大功能区，集农副产品检验检测、电子信息结算、食宿娱乐于一体。
整个项目分两期建设，一期占地约1000亩，建设50万平方米农产品展示（拍卖）、蔬菜、果品、水产、副食（干货）、肉食等五大专业市场（物流）交易区，配套建设10万吨冷库。二期主要建设粮油、蔬菜加工区、综合物流区（农副产品的深加工、配送、仓储）、配送中心和商务配套设施。目前一期市场已初步建成，09年5月底蔬菜、果品专业市场率先投入试运营。  
项目以南京为轴心，辐射半径300公里，范围包括苏州、上海、浙江等长江中下游大部分地区。预计初期年交易额为150亿，中期为300亿，远景目标是500亿以上。

第三章 项目概况及SWOT分析
一、项目概况
项目名称： 悦来国际农副产品交易物流中心。
基本指标： 规划用地6000亩，规划建筑面积600万平方米。
规划设计： 三层框架结构与大跨度单层用房为主，配套框架结构办公用房、冷库、冷藏等设施。
功能定位：一站式农副产品交易物流中心（保持30年领先）。
市场定位：联结苏皖地区，辐射“长三角”，带动中西部。
其他方面：规模大，市政支持力度大，定位高。
二、项目定位
充分利用项目优越的地理优势及*** 的品牌优势和连锁经营资源，打造农副产品批发交易航母，以全新产品、全面配套、全方位服务，打造苏皖农副产品产业集群，促进产业升级换代。
项目充分依托政策条件和消费需求，按照现代农副产品批发市场建设要求，本着“高起点、多功能、可扩展、高效益”的原则，统一规划、合理布局、突出重点、分步实施、改善基础设施条件，完善市场服务配套设施，引进先进技术设备和管理办法，将市场建设成为集农副产品交易、存储、保鲜、加工、配送、连锁经营，展销、精品交易、质量安全检测、信息服务、结算汇兑为一体，管理高效、竞争有序、具有很强集散力、辐射力和竞争力的国内大型骨干农副产品批发市场。促进市场规模化、规范化经营，使市场上规模、上档次。推进代理制、会员制、连锁经营、拍卖、合同定购、期货、电子商务等现代交易模式，促进市场向专业化、现代化方向发展。
以农产品市场指导带动农产业的集群化和产业化，把苏皖的优势农产品进一步做强做深、提升价值链、提高附加值，再以农产业的发展促进市场的繁荣和强盛，带动苏皖现代物流业和现代服务业，增加农民和服务业人员的收入水平，扩大内需和消费，极大地丰富市区人民的生活水平和生活质量，把苏皖的农产品配送至全球。
1、市场主要功能：
(1）、农副产品现货交易,保鲜贮藏及商品化处理。
（2）、粮油、果品等农副产品大宗交易洽谈,农药残留的分析检测。
(3)、全国主产区、各农业部定点市场的农副产品价格、产需信息采集和发布。
(4)、 通过市场带动现代（设施）农业和农产品深加工的发展，推动政府农改超即把农贸市场改为超市，促进市场发展。

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2、 项目定位
（1）项目总体定位：
经营主题：农副产品批发交易物流中心。
投资主题：具有明确升值前景的产权式旺铺。
（2）客户定位：自营客为主，投资客为辅。
充分发挥项目作为投资性产品的优势，争取政府更大力度的扶持，完善项目产业配套，增加项目作为投资产品的投资属性，增强本案对投资客的吸引力。
（3）消费群体定位：本案运营后，消费群体主要为本地客户、本地及外围批发商；其他客户。
（4）经营商户定位：本案经营商户为本地及周围批发商，其他区域批发商，行业龙头直销处或办事处等。
（5）投资人群定位：本案投资人群界定为全国农产品批发商以 及周边城镇客群为主。以自营客为主，投资客为辅。
三、项目SWOT分析
1、 优势（Strengths）：
（1）汊河新区区位优势独特、投资政策优惠，具有东部的区位、西部的成本；争取政府强有力的政策扶持，降低建设和经营成本，减半收取租金和市场管理费，让利商家以吸引客户群。
（2）为培育市场、扶持招商，前三年免租金。
（3）充分利用***的品牌优势和连锁经营资源，依托其拥有的全世界13000多家大型卖场和中国85000多家超市的销售网络，打造农副产品批发交易航母 。
（4）充分发挥项目作为投资性产品的优势，完善项目配套，增加项目作为投资产品的投资属性，增强本案对投资客的吸引力。
(5)中西部开发上升为国家战略，发展机遇前所未有；
安徽是传统农业大省，产业基础好；产业升级迫切，政府导向明确，政策扶持力度大；
2、劣势（Weakness）：
（1）项目周边缺少应有的商业基础和商业氛围
（2）新兴市场，未来经营状况及升值潜力尚有不确定性
（3）与南京浦口相邻商圈的融合仍有待时日
3、机会（Opportunities）：
（1）有效利用产品差异，避免过度同质竞争；
（2）先期介入、前瞻规划新兴市场，后期潜力大；
（3）增加本案休闲娱乐功能，丰富产品功能，满足区域客户需求；
（4）制订合理的营销思路，加大宣传推广力度，争取后来居上。
4、风险（Threats）：
（1）前期的市场消费力不足，投资店铺压力较大，影响项目的投资销售；
（2） 项目周边区域发展还有待时日，使项目市场 培育期增长；
（3） 直接竞争对手所带来的不利影响。
（4） 南京市商业地产项目开发及商业竞争日趋激烈, 商业投资者因日渐理性而对投资更加谨慎，风险意识加强；

通过对项目的优劣势分析，我们需要尽可能的做到扬长避短，充分发挥项目优势。我们需要做到：
1)控制好开发建设及营销节奏，争取一个好的入市时机；
2)争取政府强有力的政策扶持，以增强客户信赖度；
3)有效利用好本案作为南京农产品批发基地之一的集群效应；
4)有效规避与竞争对手的恶性竞争，巧妙借势，利用竞争对手对该区域的培育，争抢潜在客户群；
5)增加现代化电子商务服务等软性设施投入，为项目加分；
6)制订好的营销推广策略，以销售宣传为主，兼顾租赁与经营宣传。成立专门的市场经营管理公司，就整体经营上长期考量，统筹安排。

第四章 项目规划布局

一、项目概述
悦来国际农副产品交易物流中心位于来安县汊河新区，项目用地南北长约2000米，东西宽约2000米，占地面积为6000亩，土地性质为商住,分三期开发：
一期总用地面积为1000亩，总建筑面积为100万平方米，其中建设60万平方米农产品展示（拍卖）、蔬菜、果品、水产、副食（干货）、肉食等五大专业市场交易区，配套建设10万吨冷库；其余为配套建设
二期总用地面积为2000亩，总建筑面积为200万平方米，主要建设粮油、蔬菜加工区、综合物流区（农副产品的深加工、配送、仓储）、配送中心和商务配套设施等。
三期总用地面积为3000亩，总建筑面积为300万平方米,扩建一二期。

二、项目规划
1、 项目规划为9大专业批发市场区域：
(1)蔬菜交易批发中心；
(2)肉食冷冻产品批发交易中心；
(3)果品交易批发中心；
(4)活禽畜牧产品批发交易中心；
(5)粮油产品批发交易中心；
(6)日杂产品批发交易中心；
(7)茶叶批发交易中心；
(8)干菜批发交易中心；
(9)物流中心。
2、配套设施将建成5大区域：
(1)物流包装配送中心；
(2)冷冻冷藏；
(3)农副产品的深加工；
(4)酒店、餐饮、娱乐及商务办公；
(5)商业步行街及管委会行政办。
3、 其他配套服务：
(1)电子结算中心；
(2)交易服务：信息中心、客服中心；
(3)生活服务：宾馆、洗浴、餐饮、邮电、银行、诊所、公交车站；
(4)安全中心：保安机构、保安监控中心、护卫中队；
(5)公信服务机构：公称处、农药检测中心；
(6)政府行政服务机构：车管所、工商所、派出所、税务所。
三、 项目分期开发
1、项目分期开发示意图

□一期 □二期 □三期

2、 项目分期开发策略
1）控制启动风险，首期以多层产品启动市场，降低项目的启动风险
2）标定项目价值，创新的产品形式入市，标定项目的高价值，奠定高形象认知
3）项目亮点分配，主要资源和展示亮点向一期倾斜，确保一举奠定高形象认知；后续每期都有个别亮点释放，配合价值进一步提升
4）产品供应的搭接，前后期产品供应适度搭接，保持一定的连续性
5）创业基金投入在前，扶持培育市场以引导商家入驻
6）便于施工原则，尽量避免每期用地的相互交叉和连接面过于复杂，便于各期组织施工入口和流线，减少对前期开发、销售、入住的影响
四、项目规划策略

五、规划设计原则：
1、形式震撼：整体采用仿生景观体系的叶脉式布局，克服园区天际线过于平淡的不足，丰富园区规划意向；
2、轴线贯穿：主轴线不必垂直统一，形式适当倾斜，使尽可能多的楼座享受到主轴景观；
3、资源倾斜：主入口及中心景观局部放大，聚焦形成园区活力核；
4、空间围合：以叶脉支线为组团核心，排布住宅组团，组团内相对围合、空间形式丰富；
六、规划设计要点：
1、集中体现项目规划价值——入口广场：
入口广场是项目的形象开端，是第一眼的亮相。
建议以绿植加中型喷泉广场，打造热闹的、具展示性的园区主入口，开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑形成对比。凸显入口广场的形象。
2 、集中体现项目规划价值——园区主轴：
园区主轴是园区主要的资源带，要形成持续不断的视觉冲击。
3 、集中体现项目规划价值——中心景观：
中心景观是园区主轴的聚焦点，也是整个园区园林展示之集大成。
中心景观集合了园区园林主题的核心元素，集中表现景观风格；同时尽量放大园林空间，体现现代都市的尺度感。
4 、集中体现项目规划价值——组团空间：
组团空间是园区内部的私密空间。建筑之间形成一定围合，其主题景观元素的应用，与主轴风格互相呼应，整个园区相映成趣，构建统一形象。
七、建筑单体
1、商铺
形式：三（两）层商住，首层底商采用内廊式设计，同时住宅适当退让，避免底商及路面车流等对住宅的影响
内廊商业的统一立体导示系统，增强商业氛围，同时保持对外形象的统一

2、 酒店及（老年）公寓
景观布局：充分考虑了景观的高差和角度差异，景观错落有致，层次感强。树木茂密，将公寓层层包围，私密性高。
植物选择: 多选择成活率高的本地植物，保证成活率并控制成本。以冬、秋、春、夏为序巧妙设计四季美景，高大树木和低矮花草相互映衬。

八、规划图表
1、交易中心鸟瞰效果示意图
2、一期总平面分区图

3、 一期内部交通示意图

第五章 项目投资计划
本项目开发建设的投资总额为220.92亿元，建筑面积为600万平方米，
其中一期投资总额为36.82亿元，建筑面积为100万平方米。《各项成本费用的估算额及单价详见下表。》删除
为培育市场、扶持招商,前三年免租金：创业基金按每平米每天2元计60万平米：13.14亿元。

《项目总投资估算表》删除

第六章 项目招商及运营
为全面建设农副产品物流配送中心，公司将组建专业的团队进行市场招商和管理工作，保证市场招商顺利进行，确保农副产品物流配送中心正常营业。其岗位具体设置如下：
董事长、总经理（兼） 1人
副总经理 3人
招商部：总经 理 1人
副总经理 4人
招商人员 10人
公关部：经 理 1人
副经理 1人
公关人员 3人
企业策划部：企划人员 2人
顾问室：法律顾问 2人
工程部：总经理 1人
工程师 4人
施工员 4人
水电工 10人
其他工程人员 4人
办公室：主 任 1人
副主任 2人
秘 书 5人
驾驶员 10人
其它办公人员 4人
财务室：总经理 1人
总 监 1人
会 计 4人
出 纳 3人
保安部：部 长 1人
保 安 60人
保洁部：负责人 1人
保洁员 30人
采购部：经 理 1人
采购员 5人
仓管部：负责人 1人
仓管员 10人
合 计： 190人

招商建议
规划在先，按所招品类对象的空间设计要求进行规划
配套保障，按各业态的功能要求进行配套
招商先行，按市场的定位目标进行针对招商
同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业

招商策略
放水养鱼、低价引进：租金管理费减半,前三年免租金。
推出“付二成贷八成”的低首付模式，从而降低首付压力，有力促进售房。
针对投资客户，考虑到客户收益，可考虑购房返租的手段，结合市场租赁行情，代为出租 .
销控策略：分层销控，整、散合理控制，售、租合理分配；分区销控，散、整合理控制；依经营者、投资者的性质、特征分类集中，自营第一、投资第二的销控

第七章 项目评价及建议

一、经济效益
本项目建成后，销售、储藏、保鲜、调运、信息服务、检测等设施全部配套，通过构建高效、通畅、有序的现代化营销网络体系、电子结算体系、保鲜贮藏体系、农药残留检测体系等形成了合理的资源调剂和补充，发挥批发市场吞吐、集散、物流和辐射功能，建成现代化大型中心批发市场。预计建成后年交易量达20亿公斤左右，年成交额突破150亿元。届时，本农副产品交易物流中心将成为地区最大的，辐射苏皖乃至华东的农副产品大型交易市场，其发展前景十分可观。
周边100公里范围内约有1000多万人居住，按人均每日消费蔬菜0.1公斤，肉食0.1公斤，禽蛋0.05公斤，果品0.1公斤，水产及其它0.1公斤的比例计算，按1000万人计算，日均消费蔬100万公斤，肉食100万公斤，禽蛋50万公斤，年农副产品消费量约10亿公斤，再加上每年通过市场集散、辐射各地的农副产品总量约在20亿公斤，市场需求量非常大。
年成交150亿元，营业税按3.5%税率计算，年上缴税收5.25亿元。
二、社会效益
本项目建成后，年交易额将达150亿元以上，日客流量达10万人次，直接就业人员约5万人，间接就业人员约15万人，有利于安置就业，缓解社会就业压力；有利于推进城乡一体化建设。
项目建成后将有一大批商家落户市场、在此经商，这是一个大而高的消费群，以消费拉动经济增长已是近年为国际上惯用的做法，当然也适用于本地经济的发展。它对餐饮、医疗卫生、旅游、娱乐、运输、科技、文化、信息等发展都有很大的推动作用。同时还会增加政府的财政收入，这样政府又可以加大对基础设施（如教育等）的投资力度，使来安经济发展更快速、更稳定。
项目建成后将吸引一大批农副产品商家和各类人才入城，将为来安及苏皖地区带来巨大的人流、物流、资金流，推动苏皖地区经济的发展。

三、建议：
本项目是政府主导、市场化运作的大型菜篮子工程和现代服务业项目，是带动“三农”发展，惠及来安及苏皖地区市民的“民心工程”，
建议政府给予更大优惠、更多政策扶持，减免相应配套费及税收，优惠土地费，相应配套一定住宅用地以方便商家就近安家。目 录
第一章 总 论 1
1.1项目名称及建设单位 1
1.2项目概况 1
1.3结论 2
第二章 项目建设的必要性 3
2.1项目建设的必要性 3
第三章 建设规模及建设条件 4
3.1建设规模 4
3.2建设条件 4
第四章 总体规划方案 7
4.1设计依据 7
4.2设计目标 7
4.3规划原则 7
4.4规划理念 8
第五章 工程建设方案 9
5.1总体建设方案 9
5.2建设范围 10
5.3建设内容 10
第六章 节能分析 21
6.1设计依据 21
6.2项目所在地能源供应状况分析 23
6.3节能分析 23
第七章 环境保护 25
7.1编制依据 25
7.2环境保护建设目标 25
7.3环境影响因素识别 26
7.4环境保护措施和建议 26
7.5环境影响的综合评价 28
第八章 消防、劳动安全与卫生 29
8.1消防 29
8.2安全与卫生 29
第九章 社会稳定风险分析 31
9.1编制依据 31
9.2风险调查 31
9.3风险识别 32
9.4风险估计 33
9.5风险因素分析 34
9.6风险防范和化解措施 35
9.7风险等级及结论 41
第十章 项目组织管理 43
10.1项目组织 43
10.2部门职责 44
10.3人员培训 45
第十一章 项目实施进度安排 46
11.1项目实施内容 46
11.2项目实施进度计划 46
第十二章 工程招投标 48
12.1项目招标范围 48
12.2招标组织形式 49
12.3评标组织、评标原则及决标 49
第十三章 投资估算和资金筹措 51
13.1投资估算 51
13.2资金筹措 53
第十四章 生态评价 54
14.1生态评价 54
14.2生态效益 54
14.3节能效益 55
14.4项目建设资金 55
14.5效益评价结论 55
第十五章 社会评价 56
15.1主要利益相关群体 56
15.2社会影响分析 56
15.3评价结论 57
第十六章 建议与结论 58
16.1实施措施及建议 58
16.2结论 59