西安春晓苑可行性分析报告.doc

目 录第一部分 总论2第二部分 市场分析与预测6 第三部分 建设条件23第四部分 规划设计方案25第五部分 项目开发进度安排28第六部分 营销方案29第七部分 投资估算及资金筹措42第八部分 财务评价43第九部分 风险分析45第十部分 结论及建议48第十一部分 附表与附图51 第一部分 总论一、 项目提出的背景 伴随着西部大开发的步伐，西安市作为西部开发的桥头堡，城市化进程的速度加快，带动了西安市经济的快速发展，同时也加紧了西安市住房的紧缺。为了使西安市经济更加快速的发展和有效改善西安市人民的住房条件，市政府做出了开发曲江旅游度假区的决定，我公司积极响应市政府的号召，投入到开发曲江旅游度假区的建设中来，为了改善曲江旅游度假区的环境，为了满足一部分高收入阶层的住房需求，我公司在已成功开发了多个项目的基础上，同时也为开拓市场，提出了曲江春晓苑项目。二、 项目可性研究的依据1、 项目建议书（初步可行性研究报告）及其批复文件；2、 国家与地方的经济和社会发展状况及规划，行业部门的发展状况及规划；3、 国家有关法律、法规及政策；4、 国家有关建设方面的标准、规范、定额；5、 其它有关依据资料。三、 项目概况n 项目名称：曲江春晓苑高级住宅小区n 地 点：该项目位于曲江旅游度假区曲江水厂东侧n 开发商简介：西安市城市建设投资有限责任公司成立于1997年12月，由西安市建委牵头、城建各相关部门（市规划局、房管局、公用事业局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分国有大中型企业（西安高科集团公司、市投资公司等）和民营企业共同出资，并坚持国有控股，共同组建的公司，公司注册资本金10050万元。公司经营范围为：接受城建主管部门的委托，从事城市建设资金筹措，进行城建项目的招商引资与咨询服务,城建项目的投资建设与经营管理；房地产开发与经营；高科技产品开发；国内贸易与投资等。公司自成立以来，经过科学管理、规范运作、积极开拓，取得了较好的经济效益和社会效益，主要在旧城改造项目、经济适用房项目、基础设施项目和土地开发项目等方面做出了积极的贡献。n 项目所在地周围的环境状况：项目地处曲江旅游度假区，南依少陵原，北望大雁塔，与秦二世墓寒窖相距不足二公里。项目地势较高，视野开阔，名胜古迹尽收眼底。n 项目有关的技术经济指标指标：1、规划用地：1756.55亩 2、占地面积：132500平方米 3、建筑面积：228983平方米 4、容积率： 1.8 5、绿化率： 42.8% 6、建筑密度： 22% 7、车位： 780个 8、户数： 1950户四、 项目开发建设的必要性1、 市场的需要 西安市人均住房面积不足。2000年西安市城镇居民人均居住面积近为10.37平方米,2002年人均居住面积也不超过11平方米, 要达到20平方米的标准,需要增建8300万平方米住宅,即使在2006年达到人均14平方米, 每年至少需要建设500万平方米. 而最近五年年平均开发量仅300多万平方米,显示解决基本需求任重而道远。而曲江春晓苑高级住宅小区的建设可以满足一部分较高收入家庭的住房需求，为改善我市目前的住房状况作出一定的贡献。2、环境的需要（1） 项目用地目前为阶梯状耕地，地势南高北低，平均高差14米，大的地方戏相差21米，自然状况无法灌溉，具有土质贫差、亩产低的特点。（2） 项目西界为现代化的曲江水处理厂，周围杂草丛生，垃圾遍地，白色污染严重，经当地政府多次出面协调，成效甚为。此项目的开发对改善水厂周围生态环境起到一定的作用。（3） 项目地处曲江风景旅游度假区，南依少陵原，北望大雁塔，与秦二世陵墓、寒窑相距不足二公里。项目实施后，不仅能改善城市居民居住环境，带动城镇的经济发展，还可以改善风景旅游度假区周边环境，对西安旅游事业的发展起到很大的促进作用。五、 项目可开发建设条件 本项目处于西安市传统的政治、教育、商业区域附近，交通便利，地理位置比较优越，增值潜力大，而且项目开发所需要的市政配套设施齐全，水、电配套设施因为靠近取江水厂的缘故比较方便，项目开发建设所需的其他配套设施需要从外围引入也比较方便，因此本项目开发建的条件已具备。六、 项目投资估算 根据西安市建设委员会颁发的建设费用构成、计算方法及其他有关文件，行业主管部门制定的投资估算办法、估算指标，有关部门制定的工程建设其他费用的计算办法和费用标准，以及国家公布的物价指数进行估算，可行研究财务评价有关取费要求和本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，估算出的项目总投资为59654.75万元。七、项目的进度计划本项目从2003年7月1日开始到2007年6月底结束，历时4年。2004年的3月底完成项目的前期工作，2004年4月至2005年9月底完成第一批的建设，2004年的10月初至2006年6月底完成部项目的全部建设，建设期为27个月。根据项目进度计划本项目定于2005年4月开盘销售，2006年10月1日入伙，2007年6月底销售结束，销售期为33个月。八、 结论及建议该项目属于房地产开发项目，符合国家产业政策和发展方向，小区商品房的销售价格处于偏上水平，分析西安市房地产市场的现状和发展趋势后，可以预计工程完工后，销售前景比较乐观。项目的实施将对西安市的建设和改善居民的居住环境起到积极的作用。具有良好的经济效益和社会效益，具有较强的抗风险能力。项目的选址、项目的档次定位、总平面布置和方案的设计都比较适应西安市曲江区未来的环境和发展趋势，从技术方面看本项目也是可行的本项目的内部收益率远远大于基准折现率。我国当前的商品房空置率已远远超过国际空置警戒线，目前我国房地产发展可能存在泡沫。有此可能带来政府加强对房地产市场的宏观管理，如银行监管，出台限制房地产开发的政策法规等，对本项目不利的因素，对此要密切注意有关方面的政策法规，及时制定出应对措施。第二部分 市场分析与预测一、宏观环境分析1、 国内经济发展状况：2003年是贯彻十六大精神的第一年，上半年国民经济运行基本平稳，在平稳中还保持了较快的增长，总体形势良好；国民经济保持了较快增长走势，根据前五个月的经济运行情况，初步测算，今年上半年国内生产总值42942亿元，与上年同期相比增长了7.9%，继续保持了较快的增长态势。这一增长速度与今年一季度增长8.1%和去年全年增长8%的速度相比落差不大，也明显高于同期世界经济增长速度，表明国家以扩大内需为主的宏观调控政策，包括积极的财政政策和稳健的货币政策是有效的。当前，宏观经济的基本态势是，经济内在增长动力在逐渐增强，特别是企业自主投资增长加快，但经济对宏观经济政策的依赖性仍然没有出现明显的减弱趋势，结构性矛盾和体制性矛盾仍然对经济增长形成明显的压力，主要体现为城乡收入差距的扩大、就业增长不足、地区差距扩大等对消费需求增长形成较强的约束。年一季度，我国宏观经济保持年稳步回升增长态势，呈现出“九五”以来的相对强势，但这并不表示当前经济已经过热。主要理由有以下几点：）、当前宏观经济尚未摆脱调整型增长的趋势，继续上行面临明显的压力。）、结构性和体制性矛盾依然存在，并继续对经济增长形成压力。）、当前经济增长率尚未达到过热标准。）、物价回升更多受短期性因素的作用，并不是内在需求明显增强的结果。2、2002年国内生产总值GDP情况。国民经济持续较快增长。全年国内生产总值跃上10万亿元的新台阶,达到102398亿元，按可比价格计算，比上年增长8%。其中，第一产业增加值14883亿元，增长2.9%；第二产业增加值52982亿元，增长9.9%；第三产业增加值34533亿元，增长7.3%。图1.国内生产总值突破10万亿元价格总水平小幅下降。全国居民消费价格总水平比上年下降0.8%。其中，城市下降1%；农村下降0.4%。商品零售价格下降1.3%。工业品出厂价格下降2.2%。原材料、燃料、动力购进价格下降2.3%。固定资产投资价格上涨0.2%。居民消费价格中，服务价格上涨1.8%。3、固定资产投资固定资产投资快速增长。全年全社会固定资产投资43202亿元，首次突破4万亿元，比上年增长16.1%，增速为1996年以来最高水平。图2.全社会固定资产投资规模持续扩大表1.固定资产投资情况指 标绝对数（亿元）比上年增长（%）全社会固定资产投资4320216.1其中：国有及其他固定资产投资3102017.0 集体经济投资590111.8 城乡居民个人投资628015.7 其中：基本建设投资1725116.4 更新改造投资658411.1 房地产开发投资773621.9东中西部地区投资全面增长。全年国有及其他经济类型投资中，东部地区投资18456亿元，比上年增长16.2%，增速提高2.9个百分点；中部地区投资7580亿元，增长20%，提高3.7个百分点；西部地区投资5672亿元，增长20.6%，提高1.3个百分点。投资结构继续改善。全年第一产业投资1106亿元，比上年增长23.5%，呈恢复性快速增长态势；第二产业投资10703亿元，增长22.9%，呈加速增长态势；第三产业投资继续保持较快增长，全年完成投资21132亿元，增长14.4%。4、城镇居民收支情况 2003年一季度全国城镇居民月人均可支配收入约784.8元，比去年同期增长8.9%，扣除价格因素，实际增长8.4%。按收入的构成因素来看：（1）、工薪收入增长较快 工薪收入是城镇居民可支配收入的主体,一季度城镇居民月人均工薪收入占可支配收入的比重为75%，达588.9元，比去年同期增长10.0%。 （2）、转移性收入稳定增长 一季度月人均转移性收入为192.4元，比去年同期增长5.2%。其中的失业保险金及社会救济收入增长幅度分别达到46.7%和40.0%。 （3）、经营净收入较快增长 一季度月人均经营净收入为35.3元，比去年同期增长了24.6%。 一季度城镇居民月人均消费性支出约556.4元，比去年同期增长8.9%左右，扣除价格因素，实际增长8.4%。其中，服务性消费支出为141.6元，增长13.7%。 八大类消费性支出均有增长 一季度城镇居民月人均用于教育文化娱乐服务类的支出为78.5元，比去年同期增长15.7%； 交通和通讯支出为59.0元，比去年同期增长15.7%。其中，交通增长9.7%，通信增长20.2%； 医疗保健支出比去年同期增长14.4%； 杂项商品和服务类消费增长11.7%。 居住类支出47.9元，比去年同期增长11.9%，主要是由于居住支出中水电燃料及其他费用上涨了18.0%； 食品类、衣着类、家庭设备用品及服务类支出分别增长5.7%、2.7%和4.2%。非消费性支出及服务消费增长超过消费性支出增长。 一季度全国城镇居民月人均非消费性支出为205.3元，比去年同期增长了23.1%。其中：购房与建房支出为56.1元，增长82.7%；社会保障支出为39.1元，增长22.5%。 消费倾向略有增强 一季度消费倾向（即消费支出总额除以可支配收入总额）为71%，比去年同期67%提高4个百分点。 一季度全国城镇居民家庭收支情况如下表: 项目实际数（元）增长速度（%）一、月人均总收入8319.7其中：人均可支配收入784.88.9工薪收入588.910经营净收入35.324.6财产性收入14.426.1转移性收入192.452二、月人均总支出761.612.3消费性支出556.48.9购房与建房支出56.182.6转移性支出109.55.4财产性支出0.630.4社会保障支出39.122.55、我国目前的房地产市场状况今年以来，中国房地产市场在去年平稳运行的基础上，逐渐转“热”。据国家统计局测算，三月份，“国房景气指数”达到一百零七点三四，比去年同期上升三点四六点，是近三年来升幅最大的月份。 此间分析人士认为，购房需求的加速释放是房地产市场转热的动因。随着经济的持续快速发展，居民收入也在不断增加，截至今年二月底，中国城乡居民储蓄突破十万亿元大关,居民的消费水平也在进一步提高。人们在逐步满足汽车等十万元级消费需求的同时，对几十万元的房地产消费需求也在不断增加。 今年一季度，中国累计销售商品房面积三千一百二十五万平方米，同比增长百分之四十五点二，增幅比去年同期增加二十七点七个百分点，是近几年同期的最高值。随着商品房持续旺销，商品房平均销售价格也呈上涨态势。前三个月，中国商品房平均销售价格为每平方米二千五百一十一元，同比增长百分之五点一。 住房投资的增加和建设的加快增加了供给，满足了消费需求。一季度，中国完成房地产开发投资一千二百八十五亿元，同比增长百分之三十四点九。全国房地产开发实际到位资金二千三百四十七亿元，比去年同期增长百分之四十三，高于同期房地产开发投资增幅八点一个百分点。 在投资的强劲拉动下，今年以来，房地产竣工面积保持了百分之四十以上的增长速度。一季度，商品住宅竣工面积为二千四百五十九万平方米，同比增长百分之四十四点三。三月份，竣工面积分类指数比去年同期上升八点九一点，是拉动“国房景气指数”整体水平上升的主要原因。 不仅是竣工面积在增加，房地产种类也丰富多样。房地产开发商对市场需求进行了细分，他们针对不同消费能力、不同消费偏好的消费者推出了各式各样的房产。有针对年轻工薪族推出的精装修小户型，有迎合人们对居住环境的关注推出的各种生态型小区，还有为老年人安度晚年推出的“夕阳红”型小区。 6、对我国2003年房地产市场的预测根据以上分析，各种迹象表明2003年我国的经济将持续快速增长，城市化进程的加快、居民收入水平的提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产业将继续保持较高位运行状态。根据“十五”规划，到2005年，我国城市人均住宅建筑面积要达到22平方米，户均达70平方米，目前距这一目标有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建设仍是2003年投资的重点和热点。国家计委、社科院等部门在对2003年的经济发展预测明显表示出乐观，认为国家宏观经济将持续快速发展，这更加坚定了开发商对方地产市场预期的信心，他们认为未来一段时间中国的住宅、写字楼、宾馆饭店及大型公共设施和场馆会有大量干需求，在2003年定会继续增加开发力度。因此，房地产投资会继续增长。2003年个人购买继续成主流，房价平稳运行。根据国家有关部门的统计，过去10年我的商品住宅大部分都销售给了个人，到2002年10月份，我国个人购买商品住宅占到商品房销售的91%，已经成为市场的购买主体，随着居民收入的不断提高和消费物价的稳定，人们对上平房的购买力也在不断增强，有6%-15%的家庭甚至开始购买第二套住宅以用作投资，个人购房占商品房销售的比重将继续增加，仍然是市场购买的主体。研究人员预测，2003年个人购房的比重会在2002年的基础上增加一个百分点。二、中观环境-西安房地产是市场分析(一) 经济环境分析1、 西安国民经济运行情况根据2002年宏观经济运行数据：本期间国内生产总值823.5亿元，比去年同期增长13.3%,其中第一产业增加值47.1亿元，比去年同期增长2.6%，第二产业增加值372.6亿元，比去年同期增长14.5%,第三产业完成增加值403.8亿元，比去年同期增长13.5%.三大产业均衡发展，带动了宏观经济的持续向好。2002年全市在岗职工平均工资11789元，比去年增长9.3%;城市居民人均可支配收入7184元,比去年增长13.4%；城市居民人居消费支出6419元,比去年增长12.1%。2002年西安市地方财政收入60.07亿元,比去年同期增长17.5%;地方财政支出68.82亿元,比去年同期增长20.4%。期末金融机构存款余额为2191.47亿元,其中城乡居民储蓄存款余额为988.04亿元,期末金融机构贷款余额为1598.42亿元。2、 固定资产投资情况2002年全市完成固定资产投资338.15亿元,比去年增长117.53%;更新改造建设57.5亿元,比去年同期增长7.1%;房地产开发完成投资79.37亿元,比去年增加了17.72%;其他投资15.44亿元,比去年投资增长了47.7%。西安经济的稳定增长得益于房地产的开发及西部大开发政策吸引的外线投资额的增长，房地产已成为拉动经济增长的一大支柱，随着西安产业结构新格局的出现，这也将反作用于房地产市场，使之向着更加良性的方向发展。3、 住宅类房地产项目施工、竣工及新开工面积2002年商品住宅施工面积417.5万平方米,比去年增长19.72%;新开工面积176.4万平方米,比去年增长25.67%;竣工面积129.63万平方米,比去年降低了16.5%。公寓、别墅类高档商品房施工面积152.4万平方米,比去年上升了139.32%;竣工面积18.04万平方米,比去年下降了113%;新开工面积120.64万平方米,比去年上升了308%。4、 住宅类商品房销售情况 商品房销售情况良好，价格稳中有升。2002年住宅销售面积240.12万平方米，比去年同期增长了24.48%，其中公寓、别墅类高档商品房销售面积为15.64平方米，比去年同期增长了19.1%；销售额为46.33亿元，比去年同期增长了12.65%，其中公寓、别墅类高档商品房销售额为5.6亿元，比去年同期增长了59.5%，销售均价为4484元/平方米，距历史较高位。5、 住宅类商品房空置情况2002年西安市住宅空置面积（累计）达44.69万平方米，比去年同期增长了12.91%。其中商品住宅空置面积累计39.55万平方米，比去年同期增加了22.84%；公寓、别墅类高档商品房空置面积累计2.13万平方米，比去年同期下降了50.17%。(二) 房地产市场形势分析从地理环境分析来看，西安的房地产市场主要划分为五个区域：城内、东郊、南郊、西郊、北郊。城内作为西安市的商业聚集区具有先天的自然优势，人文环境等各方面都明显强于其他区域，商业分为浓厚，人气旺盛，是办公、商业、娱乐的最有地段;东郊作为西安的工业集聚带，是西安工薪阶层人口数量最多的区域，这个区域的居民大多数是靠工资生活的家庭，消费水平只局限于中等偏下的档次；南教师西安市房地产开发的重点，南郊有优越的周边环境优势和浓重的文化氛围，是居住生活的黄金区位，也是未来几年西安市开发的重点地带。而我们的项目正好处于南郊曲江度假旅游区，可谓占尽地利人和。下面将对西安市的情况作具体分析。1. 有效需求旺盛西安市人均住房面积不足。2000年西安市城镇居民人均居住面积近为10.37平方米,2002年人均居住面积也不超过11平方米, 要达到20平方米的标准,需要增建8300万平方米住宅,即使在2006年达到人均14平方米, 每年至少需要建设500万平方米. 而最近五年年平均开发量仅300多万平方米,显示解决基本需求任重而道远。至2001年西安市平均家庭户规模为3.2人,随着家庭人口规模日趋小型化(=3),其结果是家庭规模缩小,家庭户数增加引起住房需求量的增加.事实上,西安市城镇居民住房紧张的现象并未得到缓解,有数据表明,目前西安市潜在购房人数为35万。2. 城市化水平的加速为西安市房地产业带来了商机“一城五轴八条生态带”的西安城市发展规划,不仅拉开了西安经营城市的序幕,开始西安城区大规模的扩张,而且预示着西安城市化进程的加速;同时市委市政府要件西部西安最佳人居环境,显示了市政府李荣房地产业拉动全市经济增长的决心.国际经验表明,人均GDP低于300美元的低收入国家,城市化水平仅为20%:人均GDP在700-1500美元时，城水花水平将达到据资料，目前西安市城市化水平约为，最近十年来，西安市年平均人增长万人，随着西安城市化建设加快，新增城市人口将会在未来十年增加一倍，住宅需求量也随之增加，仅人口增加与居住水平提高，每年需增加万平方米住宅，这无疑会给房地产建设带来巨大的商机。中产阶层与精品楼盘是房地产发展的核动力市场经济发展规律决定了经济适用房虽然是市场最爱，但低收入无房户只能在二手房市场解决基本居住需求，换句话说，除了政府补贴经济适用房的能力是有限的，是短期救济，彻底解决要靠西安GDP与城镇居民经济收入水平的整体提高一级商品房市场面向的多数消费者是中产阶级，是高性价比的精品楼盘，因此，低收入无妨忽视房地产发展的原动力，中产阶层与精品楼盘则是房地产发展的核动力。市场销售特征根据最新调查数据，年月份西安市商品房销售面积比去年同期增长.，增幅较大，从今年一季度西安商品房销售情况来看，前三个月的销售量于去年同期相比均有大幅增长，届增幅均保持在以上，开年的高走给市场带来了较多的喜旺之气，也给今年的西安楼是注入了跟大的信心与期待。从3月份西安楼市各物业销售结构上来看，本期普通住宅物业销售量占商品房总体的比例达到72.94%，较上期市场份额增长了2.8%；低于去年全年平均市场份额约3个百分点；商服用房销售面积占到总量的19.14%，该比例与上期相比变动不大，小有增长；而公寓别墅类物业所占市场份额为3.54%，较上期所占比例下跌了1.44%，但销售绝对量已有较大幅度增长；本期写字楼销售面积占商品房销售总量的比例为4.38%，较上期回落了近一个百分点。结合近几年西安楼市的市场表现来看，楼市的销售出现了较为均衡的态势。而价格也开始随着楼市的供求变化，楼市的市场化运作趋势越来越为显化，这种趋势也逐步被购房者和开发商所接受，成为楼市价格走向健康、回归于价值的重要体现。价格表现2003年3月份40指数为1124点，较上期增长较多，上升了21点，这与春节后房市恢复正常运行不无相关。从40指数趋势图来看，从去年11月份至今，该指数走动较为平稳，变动不大，本期市场销售充分放量，除普通住宅外其余高价格物业也开始放量，成交活跃，从而也刺激了指数的上扬。具体分物业来看：本期西安市商服用房价格有所回落，较上期下降了0.94%，跌幅为66元/平方米；写字楼类物业价格持续上行，本期增长幅度为81元/平方米，变动比率为1.74%，目前市场均价为4729元/平方米；普通住宅类物业价格同样有所增长，市场成交均价为2855元/平方米，较上期增长比率为1.21%；公寓别墅类商品房市场价格继续其上升势头，目前市场销售均价为4571元/平方米，较上期上升比率为0.97%。总体来看，商服用房从去年开始市场成交趋向于以中低档价位物业为主，因此从总体上拉动了该物业价格的持续下滑；写字楼物业走势平稳，不间断性涨跌，使得长期以来该物业价格总体变动不大；而普通住宅类物业由于市场竞争激烈，且发展时间较早，因此市场价格波动在四类物业中最小，其价格走势也已趋于平缓；公寓别墅类物业价格一路高走，别墅用地叫停后，直接将引起后期该物业市场供应量的减少，在此形势之下已开发项目开发商对价格也有所调整，估计后期此类物业价格仍有上升空间。 （三）对西安市2003年房地产市场的预测 2003年，在国家积极财政政策和西部大开发战略等因素的推动下，西安经济持续向好，加之政府把宏观调控拉动经济增长的重点放在投资和扩大内需上，并实施积极的财政政策，扩大投资需求，使固定资产投资力度继续扩大，促进了房地产投资的快速增长。西安市房地产市场将继续保持近两年来的稳定、快速、健康发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格趋稳，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交投活跃，空置量将继续下降。随着商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，居民收入的稳步增长，使西安商品房市场人气上升，并进入了一个稳定增长期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持，随着城镇住房制度改革继续深化，经济适用房建设进度加快，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策的逐步位,2003年西安房地产市场将继续保持快速地发展。三、区位环境西安市曲江区的环境分析1.便利的交通环境曲江呈现出西安罕见的“路多余车”的现象，即公路的密度和宽度的指标都很高，车辆却很稀疏。这有曲江独特的区域所决定的，繁华的西影路、小寨路、长安路近在咫尺，却能偏好一隅，闹中取静。这种交通条件强化了区将作为旅游区和高尚住宅区所需的静谧，又让“有车族”的高层次居民出入方便，无阻车之忧，使之真正体会到“离城市不远，里生活很近”。2.优美的生态环境曲江的区域生态质量在西安市一个小特区，植物园、盆景园、蔷薇园，加上即将兴建的长安芙蓉园、唐园、温泉乐园、世界娱乐园这里是西安园林建筑密度最高的区域；这些园林再加上唐华宾馆、大慈恩寺、曲江皇家别墅、钻石王朝、湖宾花园中的大面积绿化，总体绿化率在西安市各区域中绝对名列前茅；曲江湖的亩水面将超过目前西安城区各公园水面之和，在一个水资源紧张的古城，这样辽阔的水面对生态环境的意义不言而喻。3.完善的配套设施评价住宅的居住环境、必须綜合考虑购物等饮食配娱乐阿休療等綜合配套住宅的居住环境，必须综合考虑购物、饮食、娱乐、休疗等综合配套条件，而曲江的麦德龙仓储广场、雁塔十字商业区、长安路商业区构成外围大商业圈，大唐不夜城举部，曲江国际网球中心等体育设施一应俱全，碧波荡漾的曲江湖还提供垂钓、划船这样额外休闲配套4.优越的人文环境人文环境的表现，一是物质设施，如校园环境、艺术馆、书店能的硬件数量和质量，北内较大学城数十所大学包围的曲江自然不在话下；二是抽象的精神环境，即社区内主流群体的受教育程度、道德素质、法律意识等的总和，这便是社区文化的体现。曲江的主流群体多为商业竞争的胜利者，竞争一种综合实力的表现，包括道德素质、文化素质、创新能力、胆识和魄力等，由于曲江的物质档次高，决定了进入的经济门槛高，掀起的居住者多为这个城市的精英，是曲江的整体文化表具有不一般色。四、项目的SWOT分析1、优势（STRENGTH） 得天独厚的公司背景 西安市城市投资有限责任公司是由西安市建委牵头、城建各相关部门（市规划局、房管局、公用事业局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分国有大中型企业和民营企业共同出资组建的公司。因此，公司具有相当的政府公关实力，审批各种手续比较快捷，能够迅速的获得最新的有关建设法规和房地产政策信息，这位项目顺利的成功的实施提供了保障。 良好的融资能力 城投公司资本实力雄厚，经营业务大多为飞翔较小的市政设施建设等的成见项目，资金周转灵活，而公司的股东多为具有相当实力的企事业单位，这为项目的实施提供了强有力的资金保障。 优越的地理位置据我们调查，西安市民希望居住的地区依次为南郊二环以外、南郊二环以内、东郊、城内、西郊和北郊，本项目位于南郊二环以外自然环境优美的曲江旅游度假区，这为本项目提供强大的竞争优势。 浓厚的人文环境 曲江的主流的居住群体多为商业竞争中的优胜者，可谓我们这个城市中的精英阶层，因此他们具有较高的道德素质和文化素质，使该区的整体文化表现不一般；周围高校众多，如陕师大、外院、政法学院等，进一步提升了本区的文化品位，真正做到“谈笑有鸿儒，往来五白丁”。2、劣势（WEAKNESS） 公司的开发经验不足。虽然公司曾与西安新大陆集团公司联合开发了雅荷只能家园小区，以及正在开发的大明宫经济适用房项目和西安文博苑项目，但公司没有独立成功开发高级住宅小区项目的经验以供借鉴，这对公司来说，是一个新的尝试。 市政配套设施跟不上目前项目周边的道路、给水、排水、供电等市政设施都是临时的，正式的待建。 基础设施不完善项目周围的邮局、银行等重要设施离本项目较远，给居民生活带来不便。 治安环境较差由于本项目位于城乡结合部，人员流动量大且复杂，这样给本区治安带来了影响，给客户一定的顾虑。3、机会（OPPORTUNITY） 西安对中高档商品房的开发与销售的控制，给本项目带来了商机今年4月份，西安市副市长乔征在西安城市建设与房地产开发大势论坛上指出今后市政府将从政策上严格控制中高档商品房的开发和销售，并按照国家有关政策，对别墅类项目严格执行“封杀令”。这样就减少了同档次的楼盘，从而就减轻了项目的竞争强度。 多层与小高层的定位给我们带来了庞大的消费群体据我们调查，西安市民希望居住多层的占32.1%,小高层(7-12层)的占31.3%,小高层(12-18层)36.7%,高层占7.1%,TOWNHOUSE 占1.5%,独体别墅占1.3%。而目前这里只有曲江皇家别墅、钻石王朝、湖滨花园等几个别墅项目，面向中高层消费群体的多层与小高层项目的高级住宅区还不多，这就赢得了想居住在曲江区而又买不起别墅的顾客。 城市重心的南移给项目带来巨大的升值空间西安大都市圈的规划，把电视塔作为新的CBD，而本项目正好位于电视塔附近，中央商务区建成后，其一流的服务设施，完善的配套设施，再加上规划建设中的曲江旅游度假区提供的优美的环境，会给购买者带来丰厚的住宅投资增值回报。 周边新建住宅项目不多，为本项目储备了一定量的客户。4、威胁（THREAT） 商品房空置率过高,可能会出现房地产泡沫现象一般说来,国外商品房合理的控制率为4-5%,控制率10%是国际公认的防地厂开发红灯。美国的商品房空置率为7%，我国香港约为4%,而专家估计，我国当前的商品房空置率约为26%左右，我国当前的商品房空置率已远远超过国外空置警戒线。因此目前我国房地产发展可能存在泡沫。有此可能带来政府加强对房地产市场的宏观管理，如银行监管，出台限制房地产政策法规等对本项目不利的因素。 目前西安市高档商品房空置率比较高 对于此类威胁，我们要深入调查同等档次的项目空置率过高的原因，防止重蹈覆辙；在者我们在设计时要对产品进行差异化定位，实行创新来增大楼盘的竞争力。 央行将对房贷条款政策的调整会对购房者产生一定的消极影响 据知情人透露,此次调整包括四个方面：一是利率，房改房和普通住房按照现行房贷利率政策执行，高档房、别墅、商用房和多套住房按照现行同档同期一般贷款利率执行；二是首付款比例，个人第一次住房的首付款比例为总房款的20%，多套住房包括第二套住房的首付款比例为总房款30%50%；三是期限，缩短商住两用房贷款期限；四是贷款房的类别，参照境外银行做法只发放现房贷款，期房贷款要经过国家有关房地产部门的批准。据消息灵通人士透露，央行目前正在抓紧时间制定具体的政策。第三部分 建设条件一、 开发项目用地状况 曲江春晓苑项目位于西安市曲江水厂东侧，占地约90亩，其中规划用地175.66亩（含部分代征规划路），东西间距以水厂东围墙为界，向东宽为250米，南北间距以水厂南围墙为界，向北长度为530米。项目用地目前为阶梯状耕地，征地范围内地势南高北低，平均高差14米，高差最大的地方相差21米，工作区内最低点高程为450。99年底已完成征地、三通一平和项目前期勘察设计等工作。其中道路问题，目前只有一条临时道路可进场施工，正式规划路待建。二、 资源供给及外部协作条件l 交通状况： 本项目处与大雁塔和曲江水厂间，交通便利，地块北、西临时道路已建成。临近西安交通主干线南二环和即将投入使用绕城高架高速路，进出极为方便。l 教育设施： 项目南郊周围有陕西师范大学、邮电学院、外语学院、政法学院等多所高等学院，教育文化气息浓厚，教育环境良好。l 医疗机构：西安南郊拥有较多的医疗机构，医疗配套设施较好，设备齐全、技术先进，具有完善的医疗、护理体系，如省委机关门诊部是省劳动和社会保障厅认定的定点医疗机构，医疗条件和综合实力处于西安市先进水平。l 商业服务：距离项目不远的小寨商业区购物场所比肩林立，日常购物、休闲娱乐、非常方便，再加上正在建设的大唐不夜城和即将进入本区的国际大型购物商场，可满足区域内居民的日常生活需要。l 给排水、供电、通讯等： 项目紧邻曲江水厂，水厂可以提供500mm供水管道，可以解决施工场地内的用水问题。由于项目所处区域规划暂无可用底下市政管道，可利用曲江水厂专用路直径300mm的雨污混合排水管线，但排放前要先进行化粪处理。生产用的临时用电可以协调曲江水厂部分解决，区内永久用电需向供电局申办。而项目的通讯设施需要向市政电讯部门提出申办。并且施工场地开阔，具有良好的施工条件。l 资金、社会条件： 本项目的开发商是西安市城市投资有限责任公司，该公司是由西安市建委牵头、城建各相关部门（市规划局、房管局、公用事业局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分国有大中型企业和民营企业共同出资组建的公司，城投公司资本实力雄厚，经营业务大多为飞翔较小的市政设施建设等的成见项目，资金周转灵活，而公司的股东多为具有相当实力的企事业单位，因此本项目有良好的融资能力和社会公关能力。 第四部分 规划设计方案一、 规划设计方案的指导思想总平面布置应合理的利用土地，注意好景观充分利用和不良景观的回避，合理的控制住宅间距，全面考虑通风、采光。交通线路要明确、流畅，人车分流。本项目难度较大的是该地块标高较为复杂，要求设计充分利用高差，建造出有错落有致、有独特风格的建筑群。二、 规划设计原则1） 规划以生态化、一体化、市场化为理念，提高人居环境。2） 承上启下，综合布置，空间布局一体化发展的原则。尽力根据西安市总体城市体系和城市的环境建设规划，国民经济与社会发展规划，综合本地区的实际情况，统筹兼顾，综合布署小区的各项建设。并体现项目本身的特点。3） 根据项目用地的自身地理条件以及周边环境，合理布局、规划，节约土地，遵循土地使用集约化的原则。4） 规划具有弹性灵活原则和建设精品化的原则。为了提高住区的生活质量，居住区的规划设计必须具有一定的超前意识，规划设计应该富有弹性，以便于今后小区配套设施等的升级。5） 规划设计应具有特色差异化原则。力求做到求同存异，完善规划方案。6） 构筑“多样性居住空间”，多层、小高层巧妙组合，营造组团概念原则。使得小区内原有自然条件和新的景观设计相融合，营造具有自然、和谐、静谧的