xx俱乐部项目可行性论证报告.doc

Xxxx项目可行性研究报告
第一章 综 述
第一节 项目总论
第二节 项目背景
第三节 项目基本情况
第四节 主要财务指标

第二章 市场研究
第一节 经济环境分析
第二节 项目周边环境分析
第三节 竞争对手分析
第四节 目标市场分析与定位

第三章 项目经营设想
第一节 项目市场定位
第二节 项目内部设置
第三节 项目管理和营销体系
第四节 销售和推广计划
第五节 会员制体系设置

第四章 财务评价
第一节 项目投资效益估算
第二节 静态经济效益分析
第三节 动态经济效益分析

第五章 风险分析
第一节 风险分析
第二节 结 论

附件
附表一：《投资估算表》
附表二：《年经营收入估算表》
附表三：《年经营成本估算表》
附表四：《年利润估算表》
附表五：《现金流量表》
附表六：《折旧与摊销估算表》

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第一章 综 述
第一节 项目总论
星海游泳馆是一个定位于休闲、xx、娱乐的企业，是园区管委会投资建设， 星海大厦项目是苏州工业园区星海游泳馆的二期项目之一，一期项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子xx中心、女子瘦身，并开设游泳训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功能。作为星海游泳馆二期项目，设立xx会馆有更深层次的设想，通过整合和改造一期现有项目，配合二期新开的壁球、网球、羽毛球项目，打造一个特点鲜明的体育产业群。苏州工业园区游泳馆有限公司拟就星海游泳馆二期星海大厦四、五层群楼xx会所项目与xxxx投资管理有限公司提出商榷。为加强双方相互的了解，并达成最终的共识，我方在考察认证的基础上，提供本项目的可行性方案交由贵方参考。
第二节 项目背景
xx产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。是国家体育总局下属的体育产业公司，作为xx产业股份的下属公司，以xx产业为主营业务和发展目标的xx投资管理有限公司是xxxx产业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力推进全民xx的发展。同时，通过有效的国际合作，引进国外知名xx品牌、资金和管理体系，是xxxx迅速发展的重要举措。与美国连锁xx知名品牌xx公司的强强联合和有效的合作，在引进其先进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己一套完整的xx俱乐部管理体系，成功打造了“xxxx”xx品牌。目前已经在以北京为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。
公司发展的目标是采取直营、合作经营和特许加盟等方式，以京、沪、穗为重点，并辐射其它城市的连锁格局，五年内形成全国过百家的连锁经营规模，实现品牌、理念、营销、管理、培训的统一，建立起以xx业为核心，同时带动体育用品业、信息业和无形资产经营业，实现多层次立体产业化经营格局。并通过资本运营，力争三年内成为国内xx产业的“领头羊”，五年内占有国内xx市场的最大份额。
作为中国奥委会的合作伙伴单位，xx拥有奥运商用标志的特许使用权。随着2008年北京奥运会的临近，xxxx投资管理有限公司将实质性地介入奥运会项目中有关xx项目的相关工作。
第三节 项目基本情况
苏州工业园区星海游泳馆是由苏州工业园区管委会投资建设，位于苏州工业园区星海街苏春西路口，正处于苏州工业园中央CBD的核心地带，一期xx项目以游泳馆为主，占地面积12000平方米，建筑面积6350平方米。馆内设有一个50m×25m的标准游泳池和二个儿童嬉水池，是江苏目前设施领先的室内全温控游泳馆。由苏州工业园区商旅集团公司全面经营管理。开设项目有一楼的游泳，二楼的有氧操房、及瘦身美容、理疗、足浴等。三楼设有3块羽毛球以及器械、空手道项目。
苏州工业园区星海大厦群楼位于星海游泳以东10米，并和星海游泳馆有过道相连。包括四、五层的xx会馆，以及四层2300平方米的洗浴中心，4 片羽毛球场，4片壁球场。双方就星海大厦群楼四、五层xx会馆项目达成初步合作意向，此项目建筑面积为四层的1594平方米加上五层的1684平方米，总共3278平方米。经双方协商，星海大厦项目由xxxx投资管理有限公司和苏州工业园区星海游泳馆有限公司合作开发，合作方式以xxxx投资管理有限公司为主，并采用“xxxx”xx俱乐部品牌。双方合作的具体细节将会进一步协商，现就此项目的投资预算以及市场效益做出分析评估，以便贵方参考。
从战略上考虑，xxxx的进入，不但提高了星海游泳馆有限公司品牌形象，也有效整合了的现有的xx项目，使项目得到了丰富和完善。同时，本项目对于抢滩苏杭市场，提高xxxx投资管理有限公司和xxxxxx俱乐部在长江三角洲及周边地区的知名度有十分重要的意义。
第四节 项目主要财务指标
投资建设xxxxxx俱乐部苏州星海大厦项目的主要财务预测指标如下：
投资估算 人民币1109万元
年均经营收入估算 人民币1008.91万元
年均经营成本估算 人民币656.21万元
年均利润估算 人民币214万元
静态投资回收期 3.43年
投资利润率 28.8%
财务净现值（I=10%） 2388.49万元
内部收益率 38.7%
动态投资回收期 3.84年

第二章 市 场 研 究
第一节 经济环境分析
苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积８４８８平方公里，人口591万，下辖5县市和8个区，其中市区面积1650平方公里，古城区14.2平方公里。改革开放20多年来，苏州经济社会发展充满了活力，年均增长保持在12%左右，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。2003年全市国内生产总值（GDP）达2802亿人民币，人均GDP达到5763美元，全年财政收入409.9亿人民币，实现工业总产值7010.77亿人民币，成为仅次于上海的第二大工业城市。2003年全市实现进出口总额656.63亿美元，其中出口326.33亿美元，进口330.29亿美元，外贸出口总额仅次于深圳和上海。2003年新增合同外资124.96亿美元，实际利用外资68.05亿美元，约占中国的12%，占全世界的1.3%，在全国各大中城市的排名由2002年的双双第2位上升到双双第1位。世界500强跨国公司中已有91家先后落户苏州。苏州已成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市。

消费市场方面 2003年，苏州全市实现社会消费品零售总额526.05亿元，同比增长16.5%，增幅比上年的15.3%提高了1.2个百分点，为1996年以来增幅最高。苏州市零售总额占全省14.75%, 比上年增加了0.71个百分点。苏州已成为继上海之后全国第二大制造业城市，苏州外来人口队伍急剧增加，城市人口规模迅速扩张，使苏州区域内的社会消费品购买力大增。

——江苏省统计局2004年发布
     城乡居民收入稳步提高，为零售市场的增长提供了不尽的动力。苏州市城市居民人均可支配收入为 12361.45元，增长16.4%。市民收入的稳步增长，对改善城乡居民的消费预期、稳定消费需求，促进消费的增长起到积极的作用，促进了市场销售的上升。2003年，苏州市城市居民人均消费支出9272.49元，比上年增长20.6%；其中人均生活消费品支出7061.22元，同比增长22.6%。农村居民人均生活费支出4643元，同比增长9.8%；其中人均生活消费品支出3260元，同比增长13.1%。社会消费品零售总额与城乡居民的消费支出基本同步增长。
   从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要因素由生产能力转为市场需求。消费、投资、出口三大需求成为人们关注的热点问题。就长江三角洲来15个城市来看，苏州市不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这15个城市中名列三甲。经济环境和投资环境十分优越，使市场潜力巨大。
步入小康的市民更加注重生活质量，体育、娱乐用品消费的需求扩大。在满足一般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐、享受型更高的生活层面迈进，一些集xx和娱乐为一体的多功能成套xx器材开始搬入家中。2003年，限额以上贸易企业体育、娱乐用品类零售1.86亿元，同比增长1.5倍，可见，体育xx市场潜力巨大。

第二节 项目周边环境分析
一、项目周边环境分析
苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间的重大合作项目，于1994年正式启动建设，开创了中外经济技术互利合作的新形式。苏州工业园区紧邻上海，位于苏州古城以东金鸡湖畔，行政辖区面积260平方公里，其中，中心开发区规划面积70平方公里，规划居住人口50万，计划吸引各类投资1000亿美元。工业园区目前工业用地已进入全面开发阶段，并形成信息产业园、出口加工区、国际科技园、研究生城、现代物流园等产业发展载体和功能分区。
　　特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力资源以及优惠的税收政策使得园区得到世界各地投资者的青睐，到2003年，全区固定资产投资超过200亿元，实际利用外资1亿美元，主要经济指标年均增幅超过40％。实现国内生产总值365亿元，进出口总额达到143亿美元。
1. 写字楼
目前，工业园内已投产的高新技术企业有近200多家，其中包括属世界500强企业中的46家，在苏州高新区首期的30多平方公里范围内，已形成三个功能区。中央商贸区集中了一批金融、商贸、科研、管理机构及商住写字楼、会议中心等设施，如建设大厦、国际大厦、信息大厦、信息大厦等。南北两个科技工业区集中了一批电子信息、精密机械、生物医药、新材料、环保等新兴产业，形成了以环保产业园、生物技术园、留学人员创业园、民营科技园为主体的"一区多园"的发展格局。 就世界500强企业来看，就有如下的企业：

No.
五 百 强 名 称
No.
项 目 名 称
1
德国西门子集团
1
德利多富信息系统(苏州)有限公司
2
力斯顿听力技术（苏州）有限公司
2
韩国三星电子
3
三星电子(苏州)半导体有限公司
4
苏州三星电子有限公司
5
苏州三星电子液晶显示器有限公司
6
三星半导体（中国）研究开发有限公司
7
苏州三星电子电脑有限公司
3
日本富士通
8
富士通多媒体部品（苏州）有限公司
9
苏州工业园区国信方舟软件技术有限公司
4
美国高特利集团
10
纳贝斯克食品(苏州)有限公司
5
英国BOC集团
11
比欧西气体(苏州)有限公司
6
美国礼来制药公司
12
礼来(苏州)制药有限公司
7
美国百得集团
13
百得（苏州）电动工具有限公司
8
美国百特公司
14
苏州百特医疗用品有限公司
9
日本国株式会社日立制作所
15
瑞萨半导体（苏州）有限公司
16
日立仪器（苏州）有限公司
17
日立显示器件（苏州）有限公司
18
日立金属（苏州）电子有限公司
19
日京创业（苏州）食品有限公司
20
日立汽车部件（苏州）有限公司
21
日立工程建设（苏州）有限公司
22
日立医疗系统（苏州）有限公司
10
日本住友株式会社
23
苏州住友电木有限公司
24
住友制药（苏州）有限公司
　11
美国霍尼韦尔国际集团
25
霍尼韦尔特殊化学品（苏州）有限公司
26
德联覆铜板(苏州)有限公司
27
凯联航空发动机（苏州）有限公司
12
美国艾默生电气公司
28
艾默生电气(苏州)有限公司
29
艾默生环境优化技术(苏州)研发有限公司
13
法国莱雅集团
30
苏州尚美国际化妆品有限公司
31
美宝莲（苏州）化妆品有限公司
14
英国葛兰素斯密斯克林公司
32
葛兰素史克制药(苏州)有限公司
15
日本久保田株式会社
33
久保田农业机械（苏州）有限公司
16
日本丸红株式会社
17
日本麒麟集团
34
狮王啤酒饮料（苏州）有限公司
18
德国戴姆勒-克莱斯勒集团
35
安特优发动机工程（苏州）有限公司
19

美国德尔福公司
36
德尔福德科电子系统（苏州）有限公司
37
德尔福电子（苏州）有限公司
20
英国BP公司
38
苏州碧辟液化石油气有限公司
21
荷兰皇家飞利浦电子股份有限公司
39
飞利浦半导体（苏州）有限公司
22
美国杜邦公司
40
杜邦光掩膜(苏州)有限公司
23
芬兰诺基亚电信公司
41
诺基亚（苏州）电信有限公司
24
德国ZF集团
42
采埃孚传动技术（苏州）有限公司
25
瑞士迅达控股集团
43
迅达电子(苏州)有限公司
26
法国阿尔卡特集团
44
阿尔卡特通讯设备（苏州）有限公司
27
荷兰阿克苏-诺贝尔集团
45
依卡化学品（苏州）有限公司
28
法国道达尔集团
46
乐骏密封件（苏州）有限公司
29
美国伊顿公司
47
卡特拉-汉莫（苏州）电器有限公司
30
日本三井金属矿业株式会社
48
三井铜箔（苏州）有限公司
31
德国博世控股公司
49
博世汽车部件（苏州）有限公司
32
法国索迪斯联合公司
50
索迪斯（苏州）餐饮服务有限公司
33
法国欧尚集团
51
苏州欧尚超市有限公司
52
苏州工业园区颐莫尚置业有限公司
34
英国翠丰集团
53
苏州百安居装饰建材超市有限公司
35
美国旭电公司
54
旭电(苏州)科技有限公司
36
松下电器产业株式会社
55
松下电器研究开发（苏州）有限公司
37
日本旭化成株式会社
56
旭化成电子材料（苏州）有限公司
38
法国家乐福
57
苏州悦家超市有限公司
39
日本三菱株式会社
58
华菱科技（苏州）有限公司
40
三井物产株式会社
59
三井电子薄膜（苏州）有限公司
60
苏州三井国际物流贸易有限公司
41
达能集团
61
达能食品（苏州）有限公司
42
新日本制铁株式会社
62
苏州日铁金属制品有限公司
43
挪威海德鲁公司
63
海德鲁铝业（苏州)有限公司
44
日本新日矿公司
64
苏州日矿材料有限公司
65
苏州日矿宇精密加工有限公司
45
德国巴斯夫公司
66
巴赛尔聚烯烃工程塑料（苏州）有限公司
46
皇家壳牌集团（荷兰）
小计
46家五百强企业

在园区注册了66家企业
如此规模的办公、科研和生产基地集聚地必然存在着大量的目标客户，新区内服务设施的欠缺更对本项目提供巨大的发展空间，这是其它项目无法比拟优势。
2. 高档住宅小区
　 星海大厦xx会馆项目处苏州工业园的中心地带，苏州工业园环中心生活区建有普通居住区、别墅区、外商公寓及商业、文化、体育、公共娱乐等一批配套设施，形成环中心生活带。其中最大的高档小区有都市花园，位于园区的中央商贸区与中央花园的附近，邻近金鸡湖和世纪广场，都市花园再往南临中央公园。都市花园共分五期项目，首期——“兰华苑”，二期——“茗华苑”，三期——“菁华苑”，四期——“英华苑”，五期——“银色贵族”。 项目总占地44公顷，建筑面积：66万㎡，容积率：1.5。
此外，以金鸡湖为中心还分布着如下的高档楼盘。湖左岸高档住宅区占地面积16.4万平方米，东邻金鸡湖，北靠中央CBD和城市广场。玲珑湾是金鸡湖畔密度较高的住宅小区，占地119.1公顷，座落在金鸡湖北岸，与西岸的城市广场隔湖相望，跨越湖湾而建的金鸡湖大桥将两者连为一体。金姬墩主要是由独栋别墅所构成的高级住宅小区，设施完善，自成一体。占地约59.4公顷。 水巷邻里总面积为38.5公顷，是配有商业设施的中、高密度住宅区。高尔夫花园共开出320000平方米的园际公寓和半岛别墅，第一期将推出300套公寓。乔丽晶公寓位于园区独墅湖与金鸡湖之间，星港街延伸段东（暂名），占地3公顷，总投资1.6亿元，共有4幢楼，分别为四、六、七、八层，共有160多套房。
以上高档的楼盘的每平米的均价都在5000元以上，而且分布十分密集，尽管如此，园区内的所有楼盘的销售都呈现旺势。
3.商业中心以及其他娱乐场所情况：
　　苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，以园区中央CBD为中心在70平方公里规划区内规划19个邻里中心。项目区周边大商业文化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。由文化设施、公共机构及住宅、商业楼群组成，占地90.9公顷。主要道路成方格状，与原有的河道相呼应。设有大型博物馆、体育馆、水上音乐台等文化设施。
园区中的国际博览中心是苏州迄今为止最大的单体建筑，规划用地面积18.8万平方米，总体设计建筑面积25万平方米，为两层建筑，室内展厅面积12万平方米，会议设施面积1.1万平方米。该工程总投资估算约22亿元，全部建成后可提供14个展厅、7000个国际标准展位，将跻身世界会展中心前20位，成为仅次于广州国际会展中心的国内第二大会展中心。
此外，总投资10亿元、总建筑面积约10万平方米位于F城商业街的"销品茂"和世界家装巨头B&Q也在园区安家。
完善的公共服务设施和密集的商业、娱乐场所产生的市场聚合效应是巨大的，紧邻园区中央CBD的星海大厦xx会馆项目的区位优势也是十分明显的，辐射效应巨大的。
第三节 竞争对手分析
xx俱乐部是一种地域性很强的产业，苏州新区作为新兴的综合高科技园区，xx服务设施的发展也是处于起步阶段，作为苏州工业园最大综合xx设施，星海的项目设置和营业规模是其他商业xx俱乐部无法比拟的。
苏州英派斯xx俱乐部位于苏州市体育中心，从xx俱乐部的辐射范围看，对本项目不会形不成太大的冲击。排除苏州市老城区综合类xx房，能对星海大厦xx会所产生影响的只有二家，一家是苏州工业园区的苏州市苏春西路158 宝迪国际xx，由香港旭阳集团投资组建。俱乐部于2002年10月开始正式运营，营业面积愈2000平方米，此俱乐部星海大厦的距离500米左右。第二家是湖左岸高档住宅区二期的xx会馆，建筑面积2500平方米，现正在筹建中，预开设项目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱乐部的营业范围和方式还有待确定。此项目据星海项目也只有不到500米。
从竞争上看，宝迪国际xx俱乐部和湖左岸xx会馆会对本项目产生一定的影响。但从项目的设置和上看，星海大厦项目设置非常丰富，单就游泳项目的规模和档次而言，湖左岸xx会馆游泳池和星海游泳馆存在着一定的差距。同时，星海xx项目的丰富程度和综合程度是另外两家xx俱乐部难以达到的。
第四节 目标市场分析与定位
苏州市“人口东移”的房地产政策，使到在园区买房，已成为苏州人心目中的首选。星海xx会馆的聚合效应明显，项目的目标消费人群锁定在距俱乐部五千米范围内，从项目的位置和园区的交通来看，本项目基本可以覆盖整个园区。截至6月底，全区就业人口达到了10万人，其中中新合作区内在职员工约6万人；就业人员平均年龄27.4岁，35岁以下人员占了九成。更为抢眼的是，园区就业人员中37％来自外地，而管理技术人员中这一比例更是将近。根据对园区薪资状况的调查，1996年到2000年，园区中高级管理人员和技术人员的年薪增幅平均为22％到27％，普通管理和技术人员为15％到20％，一般工人为5％到10％。
从以下图中可以看出，园区内员工和技术人员受雇于外企、合资公司、金融机构等，都受过良好教育。 从价值取向和消费方式来看，都比较注重生活质量和时尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比较大，俱乐部的xx市场潜力较大。
2003年度企业总数205家，总人数3078人

第三章 项目经营设想
第一节 项目市场定位
一、项目经营定位
星海大厦xx会馆项目投资规划应以“高定位、低投资、尽量控制成本”为原则，以有氧训练、力量xx及健美操课程为主，与国际流行xx方式接轨，尽量减少针对少数人的配套设施，最大程度提高投资效率。
项目的宣传定位和形象定位是“时尚、健康、科学”，以xxxxxx俱乐部鲜明的标志及充满活力、健康科学的运动方式进行宣传，从俱乐部整体设计到局部装饰、宣传资料等，无不体现健康、动感、充满活力的时代气息。
项目的服务定位是给与会员人性化无微不至的关怀，从装修设计、项目设置、到管理和服务，充分体现投资者和经营者的高水准，是会员拥有与众不同的优越感受。
第二节 项目内部设置
一、项目规划定位
项目规划经在符合苏州市工业园xx市场特点以及自身营销与经营管理定位的前提条件下，尽量控制投资成本、减少运营成本，使该项目在获得最大的品牌效益和社会效益的同时，获得最大的经济效益。
由于项目周边档次较高的美容场所较少，为满足高收入女性的需要，俱乐部将配置高档专业美容服务是俱乐部女性会员在本项目中享受到全面的高层次服务。
二、项目装修设计
本项目处于星海大厦群楼的四、五层，与独立xx俱乐部项目相比，不易引人注意。星海大厦正面明显位置应该树立俱乐部的醒目标牌，使过往行人注意。
由于俱乐部分为二层，每层面积不大，因此俱乐部装修时，应尽量保留层高，尽量给会员及来宾以宽敞、自由的感觉，增加其运动舒适感。俱乐部内部装修将以简洁、明快、整洁、舒适、具有时尚品位为原则，运动xx区域通过在墙面、通道、屋顶等设置色彩跳跃的xx图片为装饰，营造一种健康、动感的氛围，促使会员产生运动和跳跃感。
整个俱乐部开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业的所有时段中，将持续播放节奏感较强的动感音乐，以提高运动xx者的运动兴奋性，并烘托运动xx氛围。
三、项目内部设置规划
依据xxxxxx俱乐部的内部设置格局，对苏州市星海大厦xx会馆的主要功能区域进行以下划分和设计：
四层建筑面积1594平方米，使用面积1198平方米
五层建筑面积1684平方米，使用面积1266平方米

功 能 区
使用面积

五

层
心肺功能训练区
859
小操房
200
前台
50
水吧
80
会籍顾问办公室
30
洗浴及更衣室
385
男更衣室
185
女更衣室
200
公共区域及通道
80

四

层
xx操房
433
力量器械区
255
动感单车Spinning
80
运动教练指导室
30
美容
100
疲劳恢复治疗室
50
抻拉区
50
办公区
50
员工更衣
50
贮藏室
20
公共区域及通道
80

第三节 项目管理和营销体系
一、项目营销与管理定位：
作为xxxxxx俱乐部华东地区的合作店,xxxxxx俱乐部星海大厦店将按照xxxxxx俱乐部一贯的高水准进行投资与经营管理,力争做成华东地区高档xx俱乐部的高端品牌,形成xxxx高质量、高品质的xx俱乐部形象，进一步拓展xxxx品牌在华东地区的影响力。
二、项目管理
1. 组织机构设置（31人）

俱乐部总经理（1人）

市场部 销售部 健美操部 私教部 运营部 财务部
主管 主管 主管 主管 主管 主管
（1人） （1人） （1人） （1人） （1人）

营销策划 会籍顾问 健美操教练 私人教练 前台 保管 出纳 会计
（1人） （8人） (4人) （8人） (3人) （1人) （1人）
2.人员招聘与培训
本项目中高层管理人员由xx公司派出，xx教练、会籍顾问主管由xx公司派出，其他中层管理人员和基层服务人员以本地招聘为原则，本地招聘人员将由xxxxxx俱乐部进行岗位培训，以保证俱乐部经营管理质量。
xxxx俱乐部有限公司将定期对本项目各岗位员工进行工作质量考核和职业技能培训，尤其是专业xx教练、会籍顾问，将定期接受总部的培训。
3.俱乐部各项经营管理制度
xxxxxx俱乐部星海大厦店，将严格执行xxxxxx俱乐部的成熟的俱乐部管理制度，确保俱乐部高质量的经营品质，树立良好的俱乐部品牌。
第四节 销售和推广计划
一、预销售
预销售阶段的目的是为在俱乐部开业前建立起约1500人的预期
会员基数，在这个时期，xx俱乐部的知名度及人们对它的兴趣乃至狂热是至关重要的。在开业之前，预销售将成为创收的重要部分。
二、开业活动
开业时各项活动的规模旨在尽可能多地吸引人们的参与。全体员工随时待命，带领参观、解答问题并出售会员卡。促销活动将包括：礼品赠与、名人签名、健美操表演、作为交叉促销，水吧将提供免费饮料。俱乐部还将免费为来宾进行健康评估，主要目的是为了创造出充满活力的积极向上的环境，以鼓励人们采纳健康的生活方式并成为xxxx俱乐部的会员。
三、其他销售战略
1.促销盒和会员资格试用
我们将在园区内人流密集的地区放置促销盒，人们只需填写表格，即可获得免费的临时会员卡。xxxxxx俱乐部的销售人员将收集这些表格，并与每个填表人联系，约定时间邀请他们来参观俱乐部，并成为临时会员。参观时，工作人员将介绍并演示俱乐部的设施及服务，并制定针对个人的训练课程，以吸引客人加盟，通过可是适用临时会员卡，他们将意识到xxxxxx俱乐部的价值和益处，并决定作为正式会员加入。
2.企业联络
各类企业是本行业最具潜力的市场，这是因为企业意识到了健
康的员工为企业带来的益处，xxxxxx俱乐部将于企业联系，推出公司员工收费标准、现场xx测试、讲座和其他与健康有关的活动。由于俱乐部不但能为企业雇员提供多种多样的便利和服务，而且还能提供专门为企业设计的健康课程和xx课程以供到场或不到场的员工参与训练，因此，企业将踊跃参与。
3.特别活动促销
特别活动是xxxxxx俱乐部销售和推广计划的另一个重要组成部分。这些活动将提高xxxx俱乐部在消费者中的知名度，并促进会员推荐非会员入会，xxxxxx俱乐部每年于不同公益机构和社区中心合作，是俱乐部的会员能够参加社区活动，有选择性的赞助和宣传活动进一步提高xxxxxx俱乐部的品牌知名度。
4.内部活动与宣传
每个季度俱乐部会举办内部活动，例如会员聚会、节日庆祝和周年聚会等。xxxxxx俱乐部将向所有会员及其朋友发出邀请，来俱乐部享受免费食品、健康饮料并获得礼物。这些活动的举行将得到本地企业的支持，将在团体内部发门票和宣传材料。
5.健美操表演
很多人都喜欢健美操表演，xxxxxx俱乐部将在区域内很多活动中推广xx操课程，通过表演，俱乐部的xx操运动员将向观众免费提供临时会员卡，鼓励他们视听课程，并成为xxxxxx俱乐部的会员。
6.健康检查
xxxxxx俱乐部将为会员及其朋友提供免费健康检查，这是
向非会员出售会员卡最为有效的方式之一。健康教育在推销会员卡时是个关键因素，人们将了解到xx运动给身体健康带来的益处。
7.会员促销竞赛
xxxxxx俱乐部使用的最强有力的促销方式是俱乐部内部会员间的促销竞赛，这个计划旨在鼓励介绍新人入会的现有会员，鼓励包括：礼品、旅游以及山地车等，这已被证明是保持会员的高昂情绪并推销会员卡的一个行之有效的方法。
8.持续推广和广告
随着xx俱乐部的发展，越来越多的新会员将来自现有会员的
介绍。此后，现有会员的续约将是保持会员基数的关键，首要任务是令会员满意并超出他们的期望，我们引入各种促销计划，如在入会最频繁的时候进行季节性促销。
xxxxxx俱乐部将不断进行促销、宣传并保持与本地企业和
广告商的联系。将利用印刷广告和直接邮寄广告进行宣传。持续的推广计划将包括三个主要部分：广告、直接联络（促销盒、直接邮寄、电话营销跟踪）以及俱乐部内部促销。
第五节 会员制体系设置
一、设置原则
俱乐部采取国际通行的会员制管理方法，以吸引长期固定会员为主要目的，根据对xxxxxx俱乐部的规模、档次及周边主要消费群体及其消费能力购买力、消费群体分析，制定以下会员制卡种和相应的收费标准。
二、会员收费标准
通过对苏州市已开设的中高档次xx俱乐部具体情况进行考察，考虑到目前苏州市消费者对xx俱乐部需求状况，以及xx俱乐部的竞争状况，对星海xx会所价格标准制定如下：
分类
费用
使用范围
半年卡
2600
本俱乐部
一年银卡
3800
本市通用，全国短期
两年金卡
6800
全球通用
苏州市星海大厦所处地段良好，项目丰富，并拥有良好的品牌效益，各方面优势明显，在价格选择上应能充分体现俱乐部的档次。
第四章 财务评价
第一节 项目投资效益估算
一、年营业收入估算
详见附件二：《年经营收入估算表》
二、年经营成本估算
详见附件三：《年经营成本估算表》
三、年营业收入估算
详见附件四：《年营业利润估算表》
四、现金流量估算
以十年为财务计算期，10%为折现率，计算xxxx苏州星海大厦项目未来十年的现金流量及现金流量现值。详见附件五《现金流量表》
五、折旧与摊销估算
折旧按照直线折旧法预估，详见附表六《这就与摊销估算表》。
第二节 静态经济效益分析
静态法分析财务经济效益主要有以下三个指标，这种方法未考虑资金的时间价值，但也有一定参考价值。本文以十年为财务分析计算期。
一．投资利润率 319.4/1109=28.8%
二．投资利税率 352.7/1109=31.8%
三．静态投资回收期
投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份-1+上年累计净现金流
量的绝对值/当年净现金流量
=3.43年
第三节 动态经济效益分析
动态法分析项目经济效益主要有两个指标，这两个指标考虑了资金的时间价值，是经济效益分析中比较重要的经济指标。
一． 财务净现值
367.06 497.47 574.16 614.68 652.45 458.85 458.85

1108.8
2 3 4 5 6 7-10 10年
现金流量图
要求收益率 I=10%
NPV10 =-1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*（P/F,10,3）+574.16* （P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+ 458.85*（F/A,10,7）(P/F,10,10)
= 2388.49（万元）
由以上计算可知，NPV＞0。在项目管理中，在基准收益率为10%的前提下，财务净现值大于0，则该项目具备投资价值。
二．内部收益率
取I1=35% 得NPV1=179.67
取I2=40% 得NPV2=-12.27
内部收益率 IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/( |NPV1|+|NPV2|)
=38.7%
由以上计算可知，项目所能达到的最高收益率为38.7%。
三．动态投资回收期
动态投资回收期
= 累计净现金流量现值开始出现正值的年份数-1
+ 上年累计现金流量现值的绝对值/当年净现金流量现值
= 3.84年
第四节 结 论
从以上三节的财务分析中可以看出，本项目赢利性较好，要求收益率为10%的财务净现值为2388.49万元；内部收益率38.7%；动态投资回收期3.84年。以上数据预示该项目具有抗经营风险能力和赢利性较好，该项投资是可行的。
第五章 风险分析
第一节 风险分析
苏州市星海大厦项目作为“xxxx”也存在一些风险：
一．行业风险
华东地区作为长江经济圈的龙头，是众多商家必争之地，目前世界知名品牌的xx俱乐部纷纷抢占华东市场，面积在2000平方米以上的xx俱乐部已有十余家，行业竞争非常激烈，此项目一进入市场即将面临的激烈的行业竞争。
二．市场风险
苏州市星海大厦xx会馆项目作为xxxx在华北地区的第一家店，肩负着创立品牌的艰苦重任，面临竞争日益激烈的华东xx市场，面临着较低的年费收入、挑剔精明的消费者，俱乐部如何通过降低总体运营成本，扩大知名度，提高专业技术和竞争能力等，在竞争激烈的华东xx市场立足，是俱乐部未来经营将要面临的问题。
三．不可抗力风险
体育xx业是人民生活水平发展到较高水平后进行的消费活动，因此一旦发生自然灾害、战争等不可抗力因素，将大幅度影响消费人群消费频次和客流量；发生火灾、地震和台风等使xx连锁店财物造成损失的不可抗力事件，将造成公司资产损失，并影响集团发展与扩张。
第六章 结 论
根据以上各章节论述，xxxx苏州星海大厦项目，在行业背景、市场条件、专业水平等各方面条件相对较好，符合俱乐部的各项开发条件，具有良好的发展前景。xx公司将对前期建设和后期经营管理投入大量人力物力，以使该项目在各方面达到xxxxxx俱乐部的水平，为进一步推进xxxxxx连锁事业而努力。
目 录
第一章 概 论 1
1.1项目名称 1
1.2项目地点 1
1.3区域特点 1
1.4建设规模 1
1.5可行性研究范围 2
1.6项目估算总投资额 3
第二章 项目市场分析 3
2.1####县经济发展趋势分析 3
2.2####县房地产发展概况 4
2.3区域市场分析 10
2.4项目利弊分析 11
第三章 项目定位及销售预测 12
3.1项目定位 12
3.2销售情况预测 14
3.3销售价格预测 14
第四章 项目的工程技术方案 15
4.1总平面及建筑方案 15
4.2结构 16
4.3供配电工程 16
4.4给排水工程 16
4.5人防 17
4.6弱电工程 17
4.7主要设备设施 17
4.8交通与停车 17
4.9环境保护 17
第五章 项目管理与建设进度计划 19
5.1项目运作模式 19
5.2招投标管理 19
5.3工程监理 19
5.4物业管理 19
5.5建设进度计划 19
5.6销售计划 20
第六章 项目营销和招商方案 21
6.1销售、租赁比例 21
6.2运营策略 21
6.3招商策略 22
第七章 投资估算和资金筹措 25
7.1投资估算 25
7.2资金筹措 27
7.3资金平