乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地开发建设可行性策划书.doc

新 疆 鸿 福 房 地 产 开 发 有 限 公 司
乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地开发 / 可行性分析报告
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乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地开发
可行性分析报告

纲 要
一、企业结构和发展规划——————————————2
二、新疆房地产市场总体评估————————————5
三、乌鲁木齐鲤鱼山拟征购土地概述—————————8
四、拟征购土地开发权转让情况———————————10
五、项目开发定位—————————————————12
六、项目投资计划和开发周期————————————16
七、项目营销计划—————————————————18
八、财务效益测算—————————————————19
九、资金筹备计划—————————————————21
十、结论—————————————————————22

一、企业结构和发展规划

1、新疆鸿福集团有限公司简介
新疆鸿福集团有限责任公司是隶属于电信系统的股份制企业，以公众信息产业、酒店经营、房地产开发、旅游项目开发、成套设备供应、药业连锁经营为业务主体，企业资产6亿元，下设新疆鸿福房地产开发公司、新疆鸿福大饭店（五星级）、新疆公众信息产业股份有限公司等10个经营实体，企业背景强大，资金实力雄厚，发展力持久，是新疆维吾尔自治区较为知名的中型企业集团。
新疆鸿福集团有限公司秉承中国电信企业理念，以电信行业为依托，坚持多元化经营、全范围发展的创新之路，以稳健求生存，以创新求发展，企业运行平稳，业务拓展迅速，社会信誉良好。新疆鸿福集团下属的鸿福大饭店，到目前为止仍然是新疆境内设施最好、配套最完善、经营最规范、知名度最高的五星级旅游酒店，在为集团经营创下丰厚利润的同时，也为企业品牌建设发挥了巨大作用。新疆鸿福集团下属企业“新疆医圣医药公司”经过近一年的运行，月销售额超过1000万元，已发展成为新疆第三大医药批发企业。鸿福医药连锁店是新疆非医药类企业在医药行业发展最快的连锁经营机构，也是鸿福集团实现多元化、连锁化经营的范本企业，到目前为止，已经在全疆各大城市建设连锁店近80个，业绩显著，效益稳步上升。
在企业机制逐年完善、传统产业稳步巩固的情况下，新疆鸿福集团凭借雄厚的资本实力的品牌实力，介入房地产领域，从2003年初开始，投资开发库尔勒商业项目“金色时代广场”，为建立完整的企业核心竞争力奠定了坚实基础。

2、新疆鸿福房地产开发有限公司简介
新疆鸿福房地产开发有限公司成立于1998年，三级开发资质。公司成立初期，除面对电信系统进行内部房产开发外，没有实质性的商业项目开发。在成立以后4年多时间里，公司执力于建设和发展专业团队，积极关注市场动态，针对新疆房地产市场进行长期的、深入的评估和研究，等待合适的进入机会。
从2001年起，新疆房地产业进入盘整期，随着市场结构的逐步调整，房地产行业从无序走向规范、从混乱走向理性，到2002年，政府宏观调控力度加大，大型房地产企业逐步实现转型，中小型房地产经营淡出市场，产品供求趋于平稳，整体发展格局趋于合理。新疆鸿福集团审时度势，在广泛征求和听取了行业主管领导、专业研究人员、业内人士意见后，对集团经营方向做出重大战略调整，决定紧抓机遇，将房地产开发做为企业新的支柱产业和绩效增长点，并针对企业可持续发展需要，重新改组企业机构和领导班子，使企业组织结构得到完善，专业力量得到加强。

3、房地产开发业绩
2002年，新疆鸿福集团有限责任公司在新疆巴音郭楞蒙古族自治州人民政府、库尔勒市人民政府的大力支持下，兼并新疆巴州外贸公司，在充分利用巴州外贸现有土地资源的基础上，征购了人民广场西北侧、萨依巴格路与巴音路临街处的全部土地，由新疆鸿福房地产开发公司投资开发大型室内商业步行街“金色时代广场”，总建筑面积7万多平米，其中商业面积2.8万平米，开发总投资1.17亿元。
“金色时代广场”是新疆鸿福房地产开发公司成立后的第一个商业性开发项目，在项目前期，公司进行了细致、缜密的立项调研和开发定位，聘请国际知名的美国龙安设计规划公司主持建筑设计和规划工作，并以招标方式引进房地产营销策划机构、房地产销售代理机构，建立了开发建设、营销策划、销售代理三位一体的专业模式，取得了良好的销售业绩。
金色时代广场于2003年4月1日开始工程拆迁， 4月15日破土动工， 4月28日进入预订，截止5月30日，共完成预订销售额9000余万元，加上客户意向预订额，预计到正式开盘销售（6月下旬）时间，可完成销售额1.4亿元左右。由于企业决策正确、项目定位合理、营销策略得当，金色时代广场在市场竞争激烈、工程尚未过半的情况下，就已经收回全部投资。根据项目预算，在项目销售完成75%、为下属企业预留足够办公用房的情况下，本项目仍然可以实现纯利5000万元以上，这充分证明，新疆鸿福集团对新疆房地产行业的判断是正确的，进入是适时的。
金色时代广场的成功开发，为新疆鸿福房地产开发公司全面进军新疆房地产市场积累了宝贵经验、储备了专业人才、建立了管理队伍，在为电信企业增添了品牌和荣誉的同时，促进新疆鸿福集团有限公司顺利实现企业改组和产业重心转移，企业多元化发展路线更加清晰。

4、企业可持续发展规划
随着金色时代广场开发项目的实施，新疆鸿福房地产开发公司已完全进入市场化、企业化运作的新阶段。新疆鸿福集团出于对重大项目进行整体把控的需要，调整了企业的领导层和管理层，巩固传统行业，拓展房地产行业，并根据企业长期发展和可持续发展需要，对鸿福房地产开发公司的经营和发展做出以下战略性规划：
4-1、立足于乌鲁木齐和库尔勒两个南、北疆中心城市，做好长期开发的准备；借助政策背景和电信企业背景，
以企业兼并、债权重组、资本运作等方式参与土地收购，尽可能利用西部大开发政策和国有企业收购兼并政策，压
缩土地成本，降低开发风险。
4-2、根据两个中心城市的房地产市场情况，在乌鲁木齐地区的土地征购以二类、三类住宅用地为主，除市场有空缺的专业性商业项目外，不介入大型、综合性商业项目开发；在库尔勒地区的土地征购以一类、二类商业用地为主，除市场有空缺的中、高档住宅外，不介入普通低价位住宅开发。
4-3、为回避市场风险，企业总体土地储备量不超过20万平米，不针对市郊土地做远期开发储备。所征购土地原则上以3年为一个开发周期，在获得土地开发权后，力求第一年开发、第二年见效、第三年获益。
4-4、从2003年起的3年内，每年资金投入量控制在3亿元以下，每年开发总量控制在20万平米以下；每年销售总额控制在5亿元以下，每年销售面积控制在25万平米以下。在此基础上，实际资金投入和开发面积根据市场发展做动态调整，在新疆市场的发展规模3年内保持在中等偏上水平，3年以后的经营和发展根据市场状况做新的部署。

二、新疆房地产市场总体评估

1、市场回顾
从90年代以后，新疆国内生产总值年均增长10.4%，各项主要经济指标上升明显，经济体制逐步由单一封闭的自然经济向全方位开放的格局转变，经济结构不断调整和优化，市政、交通、电信、能源等基础设施和基础产业得到加强，经济发展的硬环境得到改善；通过进一步整顿和规范市场秩序，制定和落实投资政策和消费政策，清理的取消抑制投资和消费的不合理政策，经济发展软环境日趋好转，社会局势稳定，城乡人民生活水平明显提高。
经济的发展带来了房地产市场的活跃和城市化水平的提高，城市人口数量激增，旧城改造、市政基础建设的步伐加快，大大地拓展了新疆房地产市场的发展空间。随着房改政策逐步落实及银行信贷政策的相继出台，公房上市交易和房屋二级市场开始启动，房地产消费流通渠道呈多元化趋势。
作为人流、物流、资金流、信息流和建设行业的重要载体，新疆房地产开发投资年均增长幅度达42.3%，房地产开发投资从1989年的1.2亿元增长到2002年的137.92亿元，14年间，全疆累计完成住宅投资221.79亿元，竣工住宅面积1971.17万平方米，城市人均居住面积由1989年的9.2平方米增至2002年的22.06平方米，增长率为107.17%。以上数据充分说明，新疆房地产市场已经进入成熟、发展的新阶段。
乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区的首府，全市辖7区1县，总面积12000平方公里，市政面积166.8平方公里，人口208.2万。乌鲁木齐经济发展水平居西部地区城市前列，房地产开发逐年、稳步上升，到2002年，个人购房已经达到住宅消费的95%以上，以个人购房为主体的市场结构已经形成并完善，到2003年初，乌鲁木齐市共建设各类住宅近14100万平方米，共建成住宅类用房25万余套，居民住房平均面积由80年代初期人均不足8平方米扩大到现在的近19.6平方米。
截止2002年，新疆城镇居民通过住房制度改革，累计出售公有住房5716万平方米，合计86万套，占可售公房85.4%，加上部分未出售但仍享有使用权的公房和个人私有住房，新疆城镇居民自有住房率已达到了90%左右，在全国居中上水平。

2、前景分析
新疆城镇数量少、城市规模小，到目前为止，全疆城镇化水平为33.7%，共有633. 21万非农业人口。根据《自治区城镇体系规划》的总体目标，在2000—2005年共5年时间里，全疆人口水平将由过去的1900万增加到2000万，城镇化水平由33.7%提高到36%，非农业人口达到750万，增加约120万。按照2002年人均19.06万平方米的标准计算，到2010年，全疆城市平均每年需要新增住房面积1187万平方米。如果按住房使用年限和拆旧建新计算，新疆城镇现有住房为11158.8万平方米，正常使用期以50年计，年折旧率以2%计，平均每年需拆旧建新223.2万平方米（未含旧城改造）。把以上几组数据综合起来分析，预计在未来10内，新疆平均每年至少需要新建住房1234.7万平方米，其中有60%分布在乌鲁木齐地区。
受经济发展水平、生活习惯、地理位置、环境条件等因素的影响，新疆城市居民人均住房建筑面积（19.06平方米）低于全国平均水平（人均住房面积21平方米）近10个百分点。目前，全疆城镇户均建筑面积64.79平方米，有85%的家庭住房建筑面积不足70平方米，随着生活水平的改善和经济收入的提高，住宅市场从量的需求转向质的需求转变，需求档次逐渐拉开，中等收入、中高收入家庭首先进入换代期。
随着西部大开发政策的深入和新疆经济稳步发展，非住宅类地产需求增加，写字楼、宾馆、商场的销售量将会增大。在居民经济收入增加、生活水平提高的同时，居民日常开支费用减少，用于购买住房的可支配资金相对增加，更进一步拉动了住宅类产品的需求总量。

3、发展预测
3-1、多层次、多价位的商品住宅供应体系逐步形成
目前，乌鲁木齐已初步形成了以经济适用住房为塔基、普通住宅为核心、豪华住宅为塔尖的金字塔型多层次商品住宅供应体系。这三类不同价位的住宅基本可以满足不同收入阶层、不同消费层次的消费者对住房的需求。其中价位在1200元—1800元/平方米左右、带有国家补贴性质的经济适用住房，满足并解决了大多数中低收入、工薪阶层消费群体的住房需求。价位在1800元—2000元/平方米左右、地理位置优越、居住环境好、房屋质量高的普通住宅，以中高收入阶层为消费对象，将成为今后新疆住宅发展的主流方向。
乌鲁木齐市房地产市场起步较晚，但发展迅速，从2000年起，出现大量高层、小高层住宅和别墅类住宅，丰富并完善了商品住宅的种类；在推行住宅商品化的过程中，乌鲁木齐已经发展并形成多元化住宅的供应体系，初步完成了商品住宅品种和结构的升级。

3-2、个人购房成为住宅消费市场的主体
随着我国住房体制改革的深入，个人购房已逐步取代了集团购买，成为商品房市场的消费主体，房屋消费已经成为继大众日用消费品以后，家庭生活首要的消费需求；银行个人信贷消费的推出，促进并提升了居民的住房购买能力，城市居民对住房的潜在需求转化为有效需求，在已经售出的交易类房屋中，有8成以上的个人购房者采用了银行贷款，这一消费方式将对今后的房地产市场发挥更大的推动作用。

3-3、城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展
国务院于2002年7月批准乌鲁木齐市新一轮城市总体规划，新规划的城市面积等于乌鲁木齐市现有规划面积的6倍。按照房地产发展的周期性规律，乌鲁木齐房地产行业目前已进入了一个新的增长期，这种增长势头在近几年中还会继续。随着未来房地产生产基数逐年增加，房地产供应量和需求量会出现阶段性、周期性的起伏，但总体需求量仍然在1200—1300万平方米之间，具体到乌鲁木齐市场，当每年市场供应总量保持在600万平米左右、住宅供应量保持在400万平米左右时，房屋开发就在适度、适当的范围内，不会出现大面积过剩的现象。

三、乌鲁木齐鲤鱼山拟征购土地概述

1、地理位置和周边环境
新疆鸿福房地产开发公司拟征购土地位于乌鲁木齐市天山区北端的鲤鱼山路8号，该片土地原为新疆制药厂宅地，紧邻新疆医科大学、医科大学附属医院（新疆最大的医院）、兰州军区乌鲁木齐总医院、新疆师范大学、新疆财贸学校等知名单位，是乌鲁木齐城市北线主要的居民地和商业、文化区域，也是新疆传统的医疗、卫生聚集地。
鲤鱼山周边地区是一个相对独立的商业和居住版块，虽然带有一定工业区的成份，但整体环境在乌鲁木齐属

于绿化密集地区，有着得天独厚的环境优势。1998年以来，华源、广汇等房地产开发企业已经在鲤鱼山一带兴建完成部分住宅小区，使鲤鱼山路、新医路形成了中、高档住宅区的片区形象，从而提高了鲤鱼山路的整块土地价值。
乌鲁木齐城市地域狭长，景观资源严重缺乏，从中、高收入阶层近几年的置业趋势看，对环境和自然资源的要求越来越高。鲤鱼山路有依山傍景的观景资源，同时又是乌鲁木齐的主要商务区域，拥有完善的交通、商务、工作、生活和娱乐设施。据统计，该片区内历年商品住宅的总供应量为68万平方米，历年商品房住宅销售总量为62.5万平方米，销售率超过90%，商业项目和住宅项目开发前景看好。

2、景观资源和市政配套
该片土地在乌鲁木齐鲤鱼山景观走廊内，背靠鲤鱼山公园和新疆民族风情园，乌鲁木齐惟一的市内水系和平渠从中间穿越，与红山景观区形成对应，是乌鲁木齐城市北线主要的景观带和绿化带。片区内夏季平均气温低于市中心2摄氏度，冬季平均气温高于市中心2摄氏度，居住环境优良，风景优美。
做为传统的中心居住地，该片区市政配套完善，南、北、东、西分别临近鲤鱼山路、新医路、友好路、北京路等城市主干道，与河滩快速公路相距500米，9条公交线路通过片区，四面通畅，交通便捷。
区域附近的友好路十字是乌鲁木齐主要的商业区，1000米生活圈分布着友好商场、富成百货、赛特购物中心、深圳城等知名零售商业和肯德基、百富汉堡等知名餐饮、娱乐网点，生活、购物便利。
周边学院林立，幼儿园、中小学、医院等星罗棋布，人文气氛浓郁，是乌鲁木齐市区内不可多得的、理想的人文居住区。

3、土地成本和土地开发权
做为城市中心居住地，该土地经过新的功能规划后，进入有偿出让用地范围。2001年4月，新疆啤酒花股份有限公司以投标方式，取得了该片土地（原新疆制药厂）共12.6万平方米的土地开发权，出让金额为10100万元（参照和比较：2000年12月，乌鲁木齐南门体育馆10.7万平米土地以竞卖方式出让，实际交易金额为41000万元）。在以后两年内，新疆啤酒花股份有限公司需交纳土地出让金5600万元（已交纳1200万元），投入前期和拆迁费用约3000万元（已投入），完成“四通一平”后的土地成本增加到19000万元左右。
以上地价，是乌鲁木齐2年前三类土地的标准定价。在新的城市规划中，该土地已经确认为一类开发用地，按照乌鲁木齐2003年土地出让标准，该片土地的出让金需增加3600万元。

四、拟征购土地开发权转让情况

1、土地转让背景
新疆啤酒花股份有限公司获得该片土地开发权后，将拟名为“阳光地带”的商住开发计划上报自治区计划委员会，根据新计投资561号文件《自治区计委关于下达自治区2001年商品房开发建设投资计划（第三批）的通知》，该项目获准建设35万平米商、住用房。此后，啤酒花房产聘请澳大利亚DCN公司主持了项目的规划设计工作，于2002年4月通过乌鲁木齐市规划局审核批准。
2002年7月，啤酒花股份投资开发的另一个住宅项目“裕景花园”因质量问题遭遇业主投诉，在退房要求

得不到满足的情况下，部分业主集体上访。该事件被当地新闻媒介曝光后，啤酒花股份房产项目受到严重挫伤，销售和开发陷入停滞，该项目在临近开发阶段被迫中断。经过近一年的企业整改，新疆啤酒花股分有限公司酝酿企业转型，决定放弃房地产市场，巩固和发展自己的啤酒花种植主业。由此，鲤鱼山土地开发权的转让进入程序。

2、土地收购意向和土地费用
该土地开发权转让信息发布后，新疆各大房地产企业均表示出强烈的收购意向。新疆鸿福集团获知信息后，召开专门会议进行研讨，与会者一致认为，该土地符合鸿福房地产公司后续项目的开发要求，应予争取。啤酒花股份获悉新疆鸿福集团的收购意向后，对新疆鸿福集团的企业实力给予充分肯定，与新疆鸿福集团就土地开发权转让事宜进行了多次洽谈。
经过双方协商，啤酒花股份将企业所属的乌鲁木齐鲤鱼山路12.6万平方米土地开发权（包括规划设计方案、政府政策和批复文件等）转让给新疆鸿福房地产开发公司，转让价格以实际投入成本计算，包括土地购买成本10100万元、土地出让金5600万元、前期和拆迁费用3000万元、土地转让利润1000万元，四项合计，整体转让费用20000万元。
意向确定后，新疆鸿福集团、新疆鸿福房地产公司对出让土地的合法性、有效性做了全面审核和专业咨询，并对土地使用情况进行勘测，认为该宗土地前期工作和报价真实无误，收购以后，新疆鸿福房地产公司变更资产所有权以后，即可进入开发过程。

五、项目开发定位

完成土地收购工作以后，鸿福集团将对项目整体规划做出调整，使之更符合新疆房地产市场当前需要，商住并重，充分发挥土地价值，合理规划和使用土地面积。

1、商业开发
1-1、商业定位
利用现有土地的周边临街环境，结合新医路沿线的新疆医科大学（及附属医院）、兰州军区乌鲁木齐总医院等医药、医疗单位群聚优势，在新医路沿线开发建设“鸿福医药、医疗、保健产品一条街（暂名）”。
整体建筑以3层为主，1、2层为店面和商铺，3层为配套写字间。

1-2、定位依据
乌鲁木齐医药、医疗、保健产品销售网点散乱分布在临近火车南站的奇台路和开发区贵州路一带，在综合性商业市场严重过剩的情况下，到目前为止，乌鲁木齐还没有出现一家规范的、聚集性的医药产品专营市场。该土地周边区域是传统的医疗、药品集散地，自然市场成熟，立地条件充分。而且，鸿福集团下属的鸿福医药连锁已经形成规模和品牌优势，有多年的医药类市场运作经验，政策报批顺理成章，内部条件和外部条件均符合该类型项目的开发条件。
该项目建成以后，将成为新疆第一家以医药、医疗、保健产品为主的专营市场，发展前景好，销售（招商）难度小。

1-3、商业规模
遵循鸿福房地产公司在乌鲁木齐市场“重住轻商”的发展规划，商业面积以充分利用土地条件为原则，合理控制开发量，以中型规模、适度、适量为原则。
商业项目计划建设在新医路沿线临街地段，长度约300米左右，进深20米设计，单层建筑面积在6000平米左右，1、2层商铺面积共12000平米，3层写字间面积6000平米，可容纳50-80个医药企业入市经营。

1-4、效益评估
该项目投资周期短、建设成本低，以总面积18000平米计，建筑成本约1800万元，当年开发，当年完成，当年获益。
调查表明，该地段低层商铺销售价在22000-25000元/平米左右，如该项目低层商铺价格以20000元/平米左右定位，应该具备市场竞争力。
以1层20000元/平米、2层12000元/平米、3层4000元/平米计算，开发完成后的销售总额为21600万元，减去建筑成本和营销成本，仅此一项，即可基本收回全部土地成本，而实际用地面积仅为土地总面积的10%。

2、住宅开发
1-1、住宅定位
遵照当地政府对商品房住宅品质开发、理念开发、科技开发的要求，注重居住小区的环境、功能和质量，注重不同民族的习俗和文化传统，注重住宅科技的现代化，以符合房地产理念升级、消费升级的中档、品质住宅为主，配套开发幼儿园、会所、商业购物、娱乐休闲等公用设施，全面引进智能化设施，为中、高收入阶层提供优美的人居环境。

1-2、定位依据
乌鲁木齐住宅开发的结构性过剩主要表现为以高端消费者为对象的高层、小高层住宅过剩，以普通消费者为对象的普通多层住宅供应不足，而价格适中、品质优良、环境和配套服务完善的中档住宅严重不足。随着购房消费的日益理性，一次置业者不再受低价格误导，对房屋的品质要求越来越高。
市场统计表明，到2003年4月，乌鲁木齐地区高层、小高层住宅空置率为62%，多层经济适用房空置率为25.5%，而多层商品房空置率仅为17%。在品质型开发企业中，新天房产、康普房产的多层商品房销售率均达到85%以上，这充分说明，价格适中、品质优良的商品房是当前乌鲁木齐住宅市场的缺口之一。对市场进行进一步细分后可以看出，销售价在1600-2000元/平米、均价在1700-1800元/平米的中档产品（地段相对较好、有基本的社区绿化、外立面贴砖、房屋品质有保证）供应不足。由于本年度入市新盘相对较少，预计在今后2-3年内，该类型产品有足够的市场潜量。

1-3、居住规模（项目技术指标，列表）

序号
项 目
指 标
1
红线内用地总面积（不包括临街商业用地）
110000平米
2
住宅
300000平米
3
幼儿园
8000平米
4
商业服务（指会所和其它商业建筑）
20000平米
5
半地下车库
17800平米（不含容积率）
6
居住户数
2900户
7
家庭系数
3.5
8
居住人数
10300人
9
容积率
2.6
10
建筑密度
27%
11
绿化率
45%
12
停车位
1036个（0.35辆/户）

1-3、规划设计
在澳大利亚DCM公司已经确立的规划和设计基础上，对项目总体规划进行调整，保留TOWNHOUSE（联排别墅）、多层住宅、幼儿园、会所等项目，缩减小高层建筑，删去高层建筑和社区学校，使项目规划更符合乌鲁木齐市场实际消费需要。
在景观规划中，着重利用鲤鱼山山景和绿化带，充分利用自然条件，保留自然形成的成品绿化林，将和平渠引入住宅社区，形成环流水系，在水资源严重缺乏的乌鲁木齐，建成第一个真正意义上的山景、水景相融合的景观楼盘。
在区内布置点状团簇绿地，以带状林萌步行道贯穿整个绿化系统，使居住小区形成山光水色、绿萌环绕的优雅乡居特色。
社区交通采用环行干道，以自然人行道步入楼亭，从而做到人车分流。
以TOWNHOUSE、多层建筑、小高层建筑将建筑物分为三个视线层次，合理搭配比例和高度，加强整体建筑的错落感。
通过生态和绿化将小区分为三个不同主题的居住社区，以庭院、社区广场、休闲娱乐区为公共空间，联结和沟通三个居住区，实现大社区的完整和统一。

1-4、效益评估
该项目工程浩大，开发周期长（预计三年完成），产品层次多，但由于小高层建筑面积受到控制，高端产品所占比重不大，因此可以按平均数对项目效益做出测评。
在平均计入社区环境建设成本、公用设施建设成本后，乌鲁木齐高品质、框架式多层商品房建筑成本在1000-1100元/平米左右（包括联排别墅），小高层住宅建筑成本在1300-1400元左右；以平均成本1200元/平米计，以总建筑面积300000平米计，建筑成本约36000万元。
减去公用设施（幼儿园、会所）后，项目可售面积约290000平米。
该区域内的别墅类住宅销售价格在3500元/平米左右，小高层住宅销售价格在2500元/平米左右。多层住宅销售价格以1700元/平米计算，根据产品类型所占比例，平均销售价格应该在2200元/平米以上（以上评估价均为市场最低价）。
以2200元/平米计，销售总额约为63800万元，减去边际费用、营销费用、不可预知费用、税收等，住宅项目净利润在20000万元以上。

六、项目投资计划和开发周期

新疆鸿福房地产开发公司获得该片土地开发权后，计划分三年、三期开发完成。根据用地和规划特点，如能在2003年7月以前完成土地收购，项目投资计划和开发周期步骤为：

1、第一期，2003年7月——2003年12月
◎土地投资1.9亿元，土地外交易成本约1000万元，一期建设投资1800万元，年度投资总额22000万元。
◎完成新医路沿街商业项目 “鸿福医药、医疗、保健产品一条街（暂名）”的开发工作，争取在年底以前入住营业。
◎实现销售20000万元左右，基本收回土地成本。

2、第二期，2004年4月——2004年12月
◎住宅建设投资14000万元，基础设施和公用设施建设投资3000万元，年度投资总额17000万元。
◎完成TOWNHOUSE、小区道路两侧小高层住宅和商铺开发，共120000平米；完成社区会所、幼儿园等公用设施开发，共10000平米；完成小区道路、绿化工程。
◎完成住宅销售70%，完成销售额20000万元左右，初步实现产品获利。

3、第三期：2005年4月——2006年10月
◎住宅建设投资18000万元，配套设施投资1000万元，两年期投资总额19000万元。
◎完成多层住宅开发共170000平米，完成小区配套设施建设，整体工程全面峻工。
◎2005年度销售完成住宅销售70%，剩余尾盘在2006年10月以前清理完毕，实现销售额40000万元左右，实现净盈利20000万元左右。

七、项目营销计划

◎借鉴新疆鸿福房地产开发公司库尔勒金色时代广场开发模式，招聘专业的营销策划机构、销售代理机构介入项目营销，在总体利润额有充分保证的前提下，向营销策划机构提供项目销售总额0.5%的服务费用，向销售代理机构提供项目销售总额3%的代理佣金，风险共担，利益共享，从而形成开发、策划、营销三位一体的专业化运作团体。
◎在住宅项目开发以前，完成社区会所建设，在销售阶段内，会所做为现场售楼中心使用，在解决售楼需要的同时，避免重复建设，节省开发成本。
◎由于项目时间跨度大、开发周期长，在营销工作展开以前，制作沙盘模型、效果图、电视实景模拟（三维动画）等技术系统，全面展示项目未来形象，提高项目的品牌力和形象力。

八、财务效益测算

1、项目成本（投资总额）估算表

序号
项 目
总额（万元）
备 注
1
土地征购
20000
含土地出让金（可缓交）、拆迁费、规划费
2
建设投资（含基建、环境、设施）
37800
沿街商业和住宅共两项
3
管理费用
854
销售收入的1%
4
销售费用（营销策划、销售代理）
2989
销售收入的3.5%
5
税金
4270
销售收入的5%
◎
开发总成本
65913万元
序号
项 目
总额（万元）
备 注
1
新医路沿街商业
21600
医药、医疗、保健产品一条街（暂名）
2
住宅
63800
THS、小高层、多层
3
住宅区内部商业街
1000
预估，实际销售额应高于预算标准
4
车库
不确定
暂不进入销售预算
◎
销售总收入
86400万元

2、项目销售（收益总额）估算表

3、主要财务指标

3-1、项目利润
= 项目销售总额－项目成本总额
= 86400万元 — 65913万元
= 20487万元

3-2、销售利润率
= （税前利润÷销售总额）×100%
= （20487万元÷ 86400万元）×100%
= 23.7%

3-3、成本利润率
= （税前利润÷投资总额）×100%
= （20487万元÷ 65913万元）×100%
= 31.08%

3-4、财务总结
在房地产开发中，在成本利润率估算达到15%以上时，项目即具备足够的可行性。由于该片土地开发改变了原
有规划，增加了新医路沿线的商业面积，缩减了小区内部的高层住宅，使总体成本下降而成本利润率上升，从而具有更加明确的获利可能。

九、资金筹备计划

遵循新疆鸿福房地产开发公司逐步拓展、稳步发展的经营方针，在获得该片土地开发权以后，新疆鸿福房地产开发公司将以循序渐进，滚动开发为原则，分三年、三期开发完成。项目开发总成本将以分期、分批方式滚动投入，借地养地，借房建房。
项目所需资金主要为第一年度的土地收购资金和首期商业项目建设资金，前期投资共22000万元，资金来源为：
1、新疆鸿福房地产开发公司自有资金约7000万元；
2、新疆鸿福房地产开发公司以土地质压贷款15000万元；
3、新疆鸿福房地产开发公司以合作开发方式向其它经营机构融资。
一期开发完成、并顺利实现销售以后，二期开发资金到位；二期开发完成、并顺利实现销售以后，已初步实现盈利，三期开发资金到位。
综合分析，该项目的实施和开发无需向银行和其它金融机构借贷，通过融资和企业内部协调，项目资金即可完全到位。

十、结论

从1998年开始，乌鲁木齐城市一类、二类居住和商业用地已基本出让完毕，在今后很长时间内将不会出现大面积成片土地交易；受土地竞卖政策影响，个别旧城改造项目（如南门体育馆、中山路商业一条街）土地价格已经失控，由于地价偏高，城市中心土地被广泛用于商业项目开发，从而导致综合性商业项目过剩，加大了城市中心地带的房地产开发风险。
市郊区域内的成片土地出让价格相对偏低，但由于市政设施不完善，部分可出让土地暂不具备开发条件，同样存在较大的开发风险，如华源房地在卡子湾地区投资开发的“华美·文轩家园”、建工房地在九家湾地区投资开发的木材厂居住小区等，均因为立地条件差而出现销售困难。
无论从土地条件还是企业条件判断，乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地收购都是鸿福房地产公司促成产业升级、巩固市场基础的一次机会，该项目实施成本相对较低，获益面广，利润率高，具有良好的社会效益和经济效益。

目 录
第一章 总论 1
1.1项目名称与承办单位 1
1.2研究工作的依据、内容及范围 1
1.3编制原则 3
1.4项目概况 3
1.5技术经济指标 5
1.6结论 6
第二章 项目背景及建设必要性 8
2.1项目背景 8
2.2建设的必要性 9
第三章 建设条件 11
3.1项目区概况 11
3.2建设地点选择 错误！未定义书签。
3.3项目建设条件优劣势分析 错误！未定义书签。
第四章 市场分析与销售方案 13
4.1市场分析 13
4.2营销策略、方案、模式 14
第五章 建设方案 15
5.1建设规模和产品方案 15
5.2建设规划和布局 15
5.3运输 18
5.4建设标准 18
5.5公用工程 20
5.6工艺技术方案 21
5.7设备方案 21
5.8节能减排措施 24
第六章 环境影响评价 25
6.1环境影响 25
6.2环境保护与治理措施 26
6.3评价与审批 28
第七章 项目组织与管理 29
7.1组织机构与职能划分 29
7.2劳动定员 29
7.3经营管理措施 30
7.4技术培训 30
第八章 劳动、安全、卫生与消防 31
8.1编制依据及采用的标准 31
8.2安全卫生防护原则 31
8.3自然灾害危害因素分析及防范措施 32
8.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施 32
8.5消防编制依据及采用的标准 34
8.6消防设计原则 35
8.7火灾隐患分析 35
8.8总平面消防设计 35
8.9消防给水设计 36
8.10建筑防火 36
8.11火灾检测报警系统 37
8.12预期效果 37
第九章 项目实施进度 38
9.1实施进度计划 38
9.2项目实施建议 38
第十章 项目招投标方案 40
10.1招标原则 40
10.2项目招标范围 40
10.3投标、开标、评标和中标程序 40
10.4评标委员会的人员组成和资格要求 42
第十一章 投资估算和资金筹措 43
11.1投资估算 43
11.2资金筹措及使用计划 45
第十二章 财务评价 47
12.1费用与效益估算 47
12.2财务分析 48
12.3不确定性分析 49
12.5财务评价结论 50
第十三章 建设合理性分析 51
13.1产业政策符合性分析 51
13.2清洁生产符合性分析 51
13.3规划符合性分析 51
13.4项目建设环保政策符合性分析 51
13.5环境承载性分析 51
13.6结论 52
第十四章 结论与建议 53

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