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寺公园配套可行性分析报告.doc
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1、 xx寺项目可行性研究报告寺公园配套项目可行性研究报告目录一、项目提出背景与投资必要性3(一)项目提出的背景3(二)投资必要性分析3(三)目前工作进展情况4二、项目土地概况及前景分析4(一)项目名称4(二)项目所在区域基本情况分析4(三)项目地块综合开发环境7(四)项目地块条件调查分析7三、项目合规性分析12四、市场分析12(一)国家房地产宏观环境分析12(二)项目所在城市房地产市场环境分析15(三)项目所属区域/板块房地产市场分析30五、项目SWOT分析41六、项目开发规划42七、项目投资与成本费用估算及资金筹措方案45八、项目财务分析56九、项目管控方案60十、项目风险分析与防范对策60十
2、一、结论与建议61一、项目提出背景与投资必要性(一)项目提出的背景(二)投资必要性分析公司成立后,为实现置业公司在xx市乃至西南地区的发展,同时完成在xx市打造“地产”品牌形象,除致力于江北区玉带山项目的联合整治工作外,一直积极拓展在xx市的业务。按照公司制定的初步发展战略,公司在xx市致力于住宅为主的房地产开发,其中以渝中、沙坪坝、江北区等主城区为主要发展区域。xx寺地块正处于江北区核心地域。背山面水,地理位置优越,是当前江北区位置最好的地块。同时,符合公司既定的发展战略。(三)目前工作进展情况目前,xx市市土地和矿业权交易中心已经发布了该地块的竞买须知,并规定在6月24日前完成报名程序。我
3、司目前初步完成该项目的可研报告。现提请上级单位审议。二、项目土地概况及前景分析 (一)项目名称xx市江北区xx寺公园配套经营性用地(二)项目所在区域基本情况分析1、区域概况江北区位于长江、嘉陵江北岸,幅员面积221平方公里,常住人口62万,辖石马河街道、大石坝街道、观音桥街道、华新街街道、五里店街道、江北城街道、寸滩街道、铁山坪街道、郭家沱街道9个街道及鱼嘴镇、复盛镇、五宝镇3个镇。江北区是xx市都市发达经济圈核心区,是xx市市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。2、区域规划除了传统的观音桥商圈,江北区目前重点发展三大板块:江北城中央商务区、寸滩工业园区、xx寺公园。l
4、 中央商务区:江北城被规划为一个以金融、商务、文化、休闲为主,集超大规模及现代化的交通网络为一体的新城。规划中各种设施足以弥补xx市奇缺的具有高水准的文化休闲设施,将成为xx市的标志性形象。l 寸滩工业园区:定位于“立足xx市、辐射全国、联动全球的国际性工业品采购交易中心、行业总部经济区、会议培训中心、商务咨询中心、人才技术交流中心和中国长江上游地区的工业品外贸集散基地。”l xx寺公园:占地1020亩,是xx市主城区内保留最大的一片城市开放空间,是xx市城市绿地系统规划中的重要组成部分,还将打造海拔468米的城市观景平台。该项目已于2007年底动工,预计2008年底完成。本项目则紧邻xx寺公
5、园,距离观音桥商圈也仅仅1200米,具有极好的先天优势。3、产业发展l 江北区是xx市的老工业基地,有着雄厚的工业基础,区域内长安汽车品牌驰名中外。l 江北区还是xx市重要的商贸区和物质集散地,未来江北将成为中国西部的商务中心和现代物流中心。l 由于具有良好的区位优势和立体快捷的交通网络,使江北区成为xx市最具发展潜力的主城区之一。在这样一块热土上,房地产市场持续活跃,已经成为xx市市民够房首选区域。l 在建设经济强区和都市新区的伟大征程中,江北通过旧城改造与新区开发并举,按照现代国际化大都市的标准规划布局,强力推进城市基础开发、形态开发和功能开发,绘就了大都市的崭新风貌。l 2007年实现地
6、区生产总值180亿元,同比增长17.2%;观音桥商圈商业设施面积,由2005年的130万平方米调整至2010年的230万平方米,人均达到国际先进水平。4、项目周边居住配套项目配套教育配套新村幼儿园、鑫渝幼儿园、建新小学、龙溪小学、华新实验小学、嘉陵村小学、观音桥小学、观音桥中学、蜀都中学、十八中、建新中学、xx市工商大学银行有工商银行、华夏银行和招商银行等储蓄点医疗卫生324医院、江北区人民医院、仁爱医院等商场超市毗邻观音桥核心商圈,有远东百货、华联、茂业、重百、新世纪、新世界、家乐福等超大商场超市农贸市场爱丁堡农贸市场餐饮加州美食街休闲娱乐嘉陵广场休闲商业街宾馆金源大饭店、松龙宾馆等其它商业
7、设施龙溪建材市场、万隆食品批发市场公园广场xx寺公园、江北花卉园、黄金堡市政公园公交线路1座嘉华大桥、1条xx寺隧道、1条华新分流道;华新分流道南接渝澳大桥、直通渝中半岛,北连新牌坊转盘、直达外环高速;3多路公交车通过红旗河沟和华新分流道,约5分钟直达观音桥商圈、约10分钟迅达解放碑(三)项目地块综合开发环境l 区域开发环境:江北区具有承接xx市主城向北拓展的区位优势,是xx市市房地产开发的热点区域,以开发规模大、高品质物业集中而著称,其开发水平基本上代表了xx市市房地产整体发展水平,是xx市市房地产业的旗帜。区域内聚集了大量的知名开发商,如龙湖、华宇、中海、招商、珠江、鹏润、阳光100、鲁能
8、等,已成为百姓安居乐业的理想家园。区域整体房地产开发环境和消费环境良好,是优质房地产企业的必争之地。l 地块开发环境:地处观音桥大片区,有中凯翠海朗园、华立天地豪园、黄金堡城市花园、坡月山庄等多个品牌项目,是xx市最早的富人区;观音桥商圈的扩容和xx寺公园的即将建成为项目的开发经营提供了保障。(四)项目地块条件调查分析1、地块构成项目K10-1、K10-5、K10-6、K11-1、K13-3号地块构成,地块面积分别是13.73、3.77、7.31、4.79、3.13、29.35、1.83公顷,共计63.91公顷(约合894.7亩)。2、地块高差地块用地标高在250415米之间,相对高差165米
9、;主力海拔高度为350-400米,主力高差在40米左右,局部位置存在明显凹凸部分。这样的地形,对规划设计有一定影响;但如果合理利用地形与高差,将非常容易作出特色创新项目,成为城市风景。3、地块形状地块整体由两大部分构成,低密度物业形态和高层物业被自然分隔,利于居住氛围纯粹性。但个别地块形状不规则,如K105也是高差接近40米,但同时地形的特殊性也会成为我们规划与建筑特色的契机,但设计特殊的建筑形式也将成为项目亮点。4、地块场地平整及地质状况 地块上基本上无附着物和建筑物,前期成本较少;从地质条件来说,xx寺片区地质情况良好。5、地块周边关系项目的地理位置极好,东临观音桥商圈仅1200米,距离华
10、新分流路约800米;西邻大石坝地区,距离红岩大桥北延段约500米;北临渝北区龙溪镇花卉园,距离红石路约400米;南临嘉陵江滨江路约400米,距离xx市-CBD解放碑约10公里。环抱xx寺公园,远眺嘉陵江。周围未来条件较好,对项目的推广和形象有提升作用。6、基础数据第10页 共62页基础数据地块编号占地面积规划用地性质容积率建筑面积建筑密度绿地率公共配套设施备注(平方米)(代码)(%)(%)K10-1209373.1 R11209373.1 4030幼儿园(6班,用地面积不小于1800平方米),文化活动站(建筑面积不小于1000平方米),居委会(建筑面积不小于150平方米),社区服务站(建筑面积
11、不小于100平方米),派出所K10-555787.4 R21.266944.9 3530K10-623456.4 R21.535184.5 3530K11-1289921.1 R23869763.2 3530垃圾转运站(用地面积不小于200平方米),公厕(建筑面积3060平方米),门诊所(建筑面积不小于60平方米), 治安点(建筑面积不小于20平方米),幼儿园(6班,用地面积不小于1800平方米),体育活动场地(用地面积不小于1000平方米)K13-317958.6 R2471834.4 3530合计596496.5 1253100.1 合计占地894.7亩三、项目合规性分析该项目为土地招拍挂
12、项目,目前已有建设用地规划条件函。2009年6月24日前完成报名后,根据报名情况确定土地出让方式,竞买人两家(含两家)以上,采用招标或拍卖方式,招标拍卖时间另行确定;竞买人在两家以下,采用挂牌方式出让。四、市场分析 (一)国家房地产宏观环境分析近年来中国房地产开发投资对GDP的贡献率约为10%,在国家经济中起着举足轻重的作用。2008年是中国楼市深度调整的一年,政府从年初的打压到年末救市政策的频繁出台,表明政府对房地产行业的调控方向发生了根本性转变由控制转为促进。跨入2009年,中国经济虽在全球体系中仍一支独秀,但增长明显放缓,作为拉动经济的重要力量,刺激房地产市场的活跃已成为近期政策调整的重
13、要内容,政策趋向已从08年以来的鼓励消费层面逐渐向刺激投资转移。1、全国政策 十大振兴规划出炉,房产落选国务院总理温家宝1月25日主持召开国务院常务会议,审议并原则通过有色金属产业和物流业调整振兴规划,研究部署发挥科技支撑作用,促进经济平稳较快发展。至此,国家确定的十大产业振兴规划全部出炉,实施时间将从2009年至2011年。此前传出的能源、房地产等行业落选。观点:房地产业落选十大振兴产业也是在情理之中,一则作为一个资源消耗型产业,强调经济支柱性本身就不是很合适,二则在金融危机面前,不是每个产业都需要依靠振兴来存活的。房地产的落选对于购房者应该来说影响不大,因为现在的他们非常理性,他们对这些没
14、有实质性利益的消息并不敏感;但对于开发商来说,这则消息是一个打击因为寄希望于政府扶持的愿望已经落空,现在更多的是只能依靠自己来抵抗“寒冬”,因此改变策略,尽早出货,快速回笼资金,先求生存就显得尤为重要。 13年首次下调商品房资本金比例,降低房地产行业融资门槛国务院2009年5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果,其中最值得关注的是,保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%(而其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了5个百分点,从35%降为30%,这也可以视为中央进行房地产调控的一个方向,希望开发企业加大这一类房源的投入)。这是自1996年设立房地产项
15、目资本金比例制度以来的首次调低,也是自2007 年执行紧缩货币政策以来,对房地产企业的首次放松。观点:此次降低资本金比例,直接降低了开发商的资金门槛,缓解了企业的资金缺口,对提高开发商的投资积极性具有重要作用。相对于08年以来的鼓励房地产消费的各项政策,这次的政策调整直接惠及开发企业,显示出对房地产作为支柱产业的大力扶持。2、xx市政策 xx市市提振楼市出台17条新政1月20日,xx市市政府正式出台xx市市政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见,分为5大部分、共17条具体实施意见。观点:17条措施涵盖了调整税费征收和入户政策、加大信贷支持力度等,其中最引人关注的是:住房契税税率打“5折
16、”,房屋交易手续费减半,个人所得税的4成用来抵扣按揭款,主城放宽外来购房者入户限制(购房即可入户)等。这些措施去年11月中央出台的首轮“救市组合拳”更加激进,可以看出政府重拳出击,意在振兴楼市,保障xx市房地产业09年稳定发展。 xx市发展正式上升为国家战略2009年2月5日上午,国务院关于推进xx市统筹城乡改革发展若干意见国发20093号(以下简称意见)正式发布,全文约1.5万字。意见明确指出,要站在全局和战略的高度,充分认识加快xx市市改革开放和经济社会发展的重大意义,努力把xx市市改革发展推向新阶段。xx市发展问题,正式上升为国家战略。观点:这则消息对于xx市来说是极大的利好,因为它意味
17、着xx市将面临前所未有的发展机遇,无论是招商引资,还是吸引人才等方面都将展现出xx市无限的吸引力,这不仅是对房地产的利好,更是对xx市各大行业更广泛的利好。 设立两江新区“两江新区”包括了江北区、渝北区和北部新区以及北碚区和沙坪坝区的部分区域,幅员面积将来应该在1000平方公里左右。xx市拟将“两江新区”打造成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后的中国第三大开发区。观点:两江新区定位内陆开放高地,据了解一旦xx市关于“中国第三区”的梦想成真,将对整个xx市的发展具有深远意义,或将重塑中国区域经济版图。 今年主城计划改造553万方,115个危旧房片区今年主城区计划改造115个危旧房片区,需完成55
18、3万的目标。据介绍,从危旧房改造主体量、捎带量来看,沙坪坝区今年最多,分别为78万和32.59万,其次为渝中区和江北区。观点:今年政府加快了危旧房改造的进程,从各个片区的改造规模来看,渝中区、沙坪坝区和江北区将是今年改造的重点,这不仅给这些区域腾出了新地源,更为xx市市场带来了庞大的消费需求,如何利用好这些需求,建设出他们需要的产品是开发商接下来应该考虑的课题。3、小结从08年下半年开始,国家就不断出台利好政策刺激房地产市场,如影响较大的“7折利率”优惠,直接减少购房者购房成本;针对xx市地区的利好政策也频频出现,如“第三新区”、“保税港”等,是对xx市未来发展前景的肯定。进入09年,xx市再
19、现利好政策,09年2月,xx市发展上升到国家战略高度,xx市的城市影响力、竞争力都在日渐加强,城市地位和形象在不断提升;xx市政府出台购房入户政策,放宽区县居民购房入户限制。在国家对行业政策松绑以及xx市本地利好政策频出的前提下,有效的稳定住市场观望者对xx市未来市场的前景预期,同时本地政府提供的购房优惠政策与开发商促销优惠政策双管齐下,也有利的改变之前市场观望局面,近期市场数据充分反映了xx市楼市已经在全国市场遥遥领先。周期主导大趋势,政策影响小波段。从大趋势来看,xx市的大发展势不可挡,在本轮房地产周期中的领先和主导地位,将令xx市楼市上到一个新的台阶和水平,xx市已经成为中国楼市第四个周
20、期发展中的主导城市、领先城市。(二)项目所在城市房地产市场环境分析1、城市基本情况介绍(1)城市概况xx市市辖区面积82403平方公里,其中市区面积600平方公里,是北京、天津、上海三个直辖市总面积的2.39倍,是我国面积最大的直辖市。下辖40个行政区域(自治县、市),其中有15个区、4个县级市、21个县,是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。xx市市都市区是市域中心城市,包含渝中区、沙坪坝区、江北区、南岸区、巴南区、九龙坡区、大渡口区、渝北区、北碚区九个行政区全部辖区范围的区域。(2)城市地位xx市位于长江上游地区,是中国六大工业基地之一、重要的交通枢纽和内河口岸,
21、处在中西部地区的结合部,具有特殊的区位优势。* 作为中国西部大开发的战略型城市,xx市对中国中西部经济的发展具有较强的辐射作用,其整体辐射能力与同处西部的另外两大中心城市成都、西安相当。* xx市市历来为中国重要的重工业基地,汽车摩托车业、装备制造业是xx市工业的重点产业,塑造了“嘉陵”、“长安”、“力帆”等一系列知名品牌。按政府未来产业规划,今后将大力扶持高新技术产业、资源加工产业、房地产业、旅游业、教育产业等。* xx市市是中国第四个直辖市,也是中国西部唯一的直辖市。xx市地处长江上游经济带核心地区,中国东西结合部,是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。近年来xx市市基础设施建设在国家西
22、部大开发的政策倾斜下取得了巨大的成就,“8小时xx市”、“半小时主城”、“轻轨二号线”等一大批市政工程建设完成,投资环境得到巨大改善。(3)宏观经济* GDP保持高位运行的增长态势,高于全国平均水平直辖以来,xx市全市生产总值逐年增加,平均增幅约11%以上,未来发展势头强劲。* xx市人均(GDP)发展走势xx市市整体经济基础较为薄弱,但2000年以来,xx市都市区人均GDP逐年增加,近几年年均增长率高达15.93%。直辖之初,xx市人均GDP只占当时全国平均水平的70%,到2006年底,提高到了78%。* 经济增长与房地产发展的关系根据房地产预警系统,我们认为目前xx市市房地产市场正处于快速
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