书香公寓项目投资可行性研究分析报告.doc
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1、1.1项目名称31.2项目承办单位、法定代表人31.3项目承办区域简介31.4可行性研究报告编制单位31.5报告编制的依据、原则范围31.5.1报告工作的依据31.5.2编制原则41.5.3本项目可行性研究范围和内容41.5.4报告编制工作概况41.6可行性研究的概况和总论51.6.1概况51.6.1.1建设规模51.6.1.2建设内容51.6.1.3建设地址51.6.1.4项目资金和资金筹措51.6.1.5项目实施进度建议51.6.1.6环境保护51.6.1.7项目财务效益论证61.6.2研究结论6第一章 项目的基本情况61.1项目概况61.1.1位置61.2项目主要技术经济指标61.3项目
2、主要财务评价结果指标汇总72.1宏观经济环境72.1.1国家经济发展状况72.1.2固定资产的增加72.1.3消费需求增长72.1.4城镇居民收入增长82.2宏观政策环境82.2.1目前中国房地产业的发展现状8第三章 项目区域市场环境分析83.1区域定义83.2XX市国民经济发展状况93.2.1XX市国民经济发展状况93.2.2居民消费93.3XX市城市发展规划93.3.1XX市城市规划描述93.3.2XX市“十一五”期间重大建设项目103.3.3XX市城市发展规划对本项目的影响104.1地块概况104.2.1公交起始路线104.2.2项目对外交通状况114.3地块基础设施环境条件114.4地
3、块交通、教育、医疗配套114.5项目开发SWOT分析114.5.1有事分析(S)114.5.2劣势分析(W114.5.3机遇(O)114.5.4挑战(T)125.1当前主要知名楼盘的开发模式125.1.1传统品牌实力型:产品本质+品牌125.1.2目标聚焦+品牌感召型125.1.3传统复合开发型125.1.4新复合开发型125.1.5产品差异化主义125.2本项目开发模式的选择产品开发的指导方向139.1项目环境风险139.2时机风险139.3规划风险139.4项目市场风险149.5项目财务风险149.6自然灾害风险149.7项目社会风险149.8安全生产风险159.9质量风险159.10进度
4、控制风险159.11管理风险159.12竞争对手1610.1项目投资可行性研究结论1610.2项目投资方案的建议1611.7XX规划总平面图XX市书香公寓项目项目负责人:编制人员:审核:审定:XX市抗塌陷设计研究院2011年6月6日总论1.1项目名称XX市书香公寓1.2项目承办单位、法定代表人承包单位:项目法人:项目具体负责人:机构地址:机构类型:1.3项目承办区域简介1.4可行性研究报告编制单位XX市抗塌陷设计研究院证书编号:黑建设专设证字027号1.5报告编制的依据、原则范围1.5.1报告工作的依据1.市发改委对项目可行性报告编著内容和深度的有关规定及要求2.国家现行的有关政策,技术规范和
5、规定3.XX规划设计院提供的地形图4.XX市市政建筑勘察院提供的工程地质资料5.XX市气象局、地震局提供的近年的有关基础资料6.XX环保局针对环保提出的法规及规定和环境评价7.XX市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要8.XX市人民政府专题会议纪要9.XX市人民政府市长办公室会议纪要10.国家计委建设项目经济评价方法及参数(第二版)1.5.2编制原则1.贯彻节能方针,从当地能源的条件出发开发利用好一有的土地面积,力求取得较好的经济效益、社会效益和环境效益。2.本真功能实用、流程科学、安全卫生、经济合理、贯彻近期与远期相结合,近期为主兼顾远期的原则,适当考虑留有发展的余地。3.坚持科学发展观,积
6、极采用新工艺、新技术、新设备,在保证设计、施工质量和先进工艺生产的前提下,合理使用土地,节约资金,力求技术先进,经济合理上。4、设计中严格执行国家和地方的环境保护法规,劳动安全职业卫生,消防和抗震等有关政策、标准和规范。施工中做到清洁生产中、安全生产、文明生产。5、注意环保、消防、安全与卫生,做到设计、施工投产、使用、“三同时”。6、坚持“绿色、环保、健康”这一世纪主题潮流,使本项目的建设和投入运营后真达到“绿色、环保、健康”1.5.3本项目可行性研究范围和内容本项目建设规模:1、 拟建筑规模能产生的经济效益,社会效益,和改善周边的环境效益。2、 本科研对上述建筑内容从建条件、市场预测、方案论
7、证、公辅配套、技术经济、环境保护、劳动安全。社会效益等各个方面进行如下分析研究:2.1对项目投资的意义和必要性可进行论证。2.2对项目的方案、施工质量、建设规模以及市场风险(SWTO)(PEST)进行分析和预测。2.3对该项目的方案及建成主要使用设备的先进性、合理性、可靠性提出论证意见。2.4对拟建项目的选址,及项目建设使用的原料来源及相关条件进行分析和论证。2.5对项目的环境保护、职业安全卫生、消防和节能进行评论。2.6对项目实施计划和进度安排提出建议2.7初步确定该项目的组织与劳动定员2.8对项目投资进行估算2.9对项目投资后的经济效益进行分析和预测1.5.4报告编制工作概况在编制过程中,
8、编制单位与投资单位:XX市桃山区人民政府及即将为该建设项目提供机械设备、原材料的生产厂家进行广泛接触、并与XX市人民政府、XX市桃山区人民政府和XX市发改委的领导研究并分析了XX市房地产市场现有和未来的走势以及本案所占据的地理位置的优越性。综合分析了各项技术经济指标和XX市万博苑基地的设置和分布情况:适合提出了适合XX书香公寓发展建设的新模式。与此同时,科研对XX市的房地产市场也做了市场调研,认为该项目的建设因基地理位置的优越,设计的新颖,从而本案的建成可产生较好的经济效益和社会效益。1.6可行性研究的概况和总论1.6.1概况1.6.1.1建设规模本项目建设规模:1.6.1.2建设内容住宅1.
9、6.1.3建设地址本项目建设地址为:现拟定在XX市同进街南侧,石油公司住宅西侧。本案地段绝佳,交通方便,设施齐全,是XX市上好地段,拟建地址内地条件好,地势较平坦,非采空无其他不良地质现象,拟建地址所在区域属于深源地震区,地震裂度为6度。该地区常年主导风向夏季主要风向为西南风,冬季主要风向为西北风,拟建地址左右有市政给、排水管线及便利的供电和通讯路线。还有XX市矸石电厂的供热管线引入极为便利。综上所述,该项目拟建地址能满足建设的要求。1.6.1.4项目资金和资金筹措本项目计划总投资约为500万元人民币。项目投资有XX房地产开发有限公司筹资解决。1.6.1.5项目实施进度建议项目建设期10个月。
10、总投资500万元,自2011年8月2012年6月,建设周期10个月。1.6.1.6环境保护项目建设和运行中应注意做好以下工作:1、 施工期建筑材料(灰土、沙、水泥等)其他材料和施工环节中产生的扬尘、需采取洒水、遮盖等措施,防止粉尘污染。2、 施工中对产生噪声的设备,需采取减噪、减振、隔离等措施。投入运营后,对产生噪声的设备,要采取封闭车间、减噪、减振、隔离等措施。防止噪声污染。3、 产生废水与生活污水一并经污水处理站进行生化处理,最后消毒处理,达标后经城市排水管网排入倭肯河。4、 按照环评和审批要求对建设区域进行合理绿化、达到降噪标准。5、 加强环保宣传,提高建设工人的环保意识,加强污染监测和
11、环境管理,建立环境保护管理制度,成立专门组织、落实人员、制定监测规划,定期监测规划,定期检查污染净化设施,及时发现和防止污染事故的发生。6、 加强施工期的劳动期的环境保护管理工作,确定各项环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。工程竣工后需依法到环保局办理环境保护验收手续,合格后方可投入使用。1.6.1.7项目财务效益论证(一)财务效益论证是根据项目财务与建设基础数据,对项目在整个合作期内的财务成本与效益进行评估从而论证项目是否具有经济上得可行性。(二)财务结论通过对本项目年度财务收支分析预测。财务状况良好,依据财务效益分析结果与国家或行业的基准指标对比,投资利税率,投资利润率
12、,均高于行业平均水平,项目对国家积累的贡献水平超过了行业平均水平。本项目能够按设计要求收回投资。从财务角度上看项目是可行性的。项目符合国家产业政策,具有投资价值。1.6.2研究结论1、本项目的建筑设计选用丙级设计院,采用节能设计方案,建筑风格:具有独特的外在美观,内在温馨。2、本项目财务评价指标较理想,投资效果好,抗市场风险能力较强。3、本项目地址选择切合实际,投资环境良好,交通便捷,同时,各项配套设施有保障。4、本项目采用的设备先进,技术成熟可靠,经济合理,本案采用先进的智能来控制本建筑的运行,经研究确认本项目是可行的。1.6.3建议1、加大政府政策的扶持力度,确保项目不在中途中夭折,同时,
13、做好周边市县及原材生产基地的协调工作,做到原材料的供应有保障。同时,各项配套设施有保障。2、设计中注重考虑环保问题,以“三废”的处理要有明确的方案,污物排放在达标。第一章 项目的基本情况1.1项目概况 1.1.1位置 该地块所在区域位于:XX市同进街南侧,石油公司住宅楼西侧。 1.1.2用地规模与地块埋伏 用地规模:本地块面积855m2,建筑面积为4130m2。 地块现状:该地块现有荒置数年、灌木丛生、地势平坦、视野开阔:北侧有水泥路;市政 水、电、供热、主干线经此直供经济开发区。无居民居住。1.2项目主要技术经济指标【1】用地平衡表 用地面积855m2 建筑面积4130m2【2】项目主要技术
14、经济指标 总户数 居住人口175 平均每户人口3.5人 总建筑面积4130 平均每套建筑面积82.6平方米 人均居住面积23.61.3项目主要财务评价结果指标汇总名称 评价结果(万元)项目总投资1250项目总销售收入1652利润总额400税后利润才自有投资利润率盈亏平衡点销售率78.1%第二章 项目开发宏观环境分析2.1宏观经济环境2.1.1国家经济发展状况 初步核算,2008年经济总量较快提升,发展速度创历史最好水平,全市地区生产总值(GDP)实现187.2亿元,在全省的位次由上看的第12位上升观察家第10位,首次超过鹤岗市和伊春市;按可比价格计算,增长26.1%,居全省第一位。GDP增幅历
15、史上首次超过20%,创历史最好水平,连续七年保持两位数增长。2003年以前,我市经济总量每年仅增加几亿元,2003年到2006年,增加10几个亿,2007年增加23.1亿元,2008年增加52.1亿元,一年的增量几乎相当于1999年全年GDP总量。 第一、二、三产业分别实现增加值17.4亿元、110.0亿元、59.8亿元,同比分别增长10.0%、39.9%、12.4%。三次产业分别拉动GDP增长1.1、20.3和4.7个百分点,第二产业中,全部工业增加值实现106.8亿元,同比增长41.0%拉动GDP增长20.1个百分点。2.1.2固定资产的增加固定资产投资高位运行,增幅有所回落,2009年我
16、市规模以上工业累计现实增加值60.4亿元,按可比价计算,增长27.3%,比上半年提高6.9个百分点,増速居全省第2位。全市城镇以上固定资产投资完成44.6亿元,同比增长60.7%,增速比上半年提高20.7个百分点,比上年同期提高35.4个百分点。实现全口径财政收入,25.96亿元,同比增长28.4%;财政一般预算收入11.77亿元,同比增长39.2%,高于全省平均水平24.2个百分点,增数居全省3位。城镇居民支配收入累计实现8166.2元,同比增加692.1元增长9.3%。2.1.3消费需求增长消费品市场繁荣,物价调整效果明显。2008年,全市消费品市场受国家扩大内需政策刺激和城乡居民收入增加
17、等因数影响,消费市场逾趋活跃,初步统计,全年实现社会消费品零售总额36亿元,比上年增长20%同比提高4个百分点,增幅创历史最好水平,连续两年两位数增长。分行业看,批发和零售业、住宿和餐饮业分别增长15.8%和18.2%,其他行业增长4.6%。2.1.4城镇居民收入增长 城乡居民收入实现新突破,居民财富增长较快,2008年,全市上下坚持“以人为本”,努力提高人民生活水平,在经济较快发展同时,城乡居民得到的实惠越来越多,享受到了经济发展带来的成果,全年城镇居民人均可支配收入实现12610.7元,比上年增长34.7亿元,增长16.3%。居民储蓄存款余额达到138.0亿元,比年初增加34.7亿元,增长
18、33.7%,增幅提高29个百分点,是历史上增长最快得一年。工资性收入和经营性收入是城镇居民收入的主要来源,2008年我市上调机关事业单位工资,煤焦等企业工资也不同程度增加,城镇居民工资收入增长较快,达到6131.1元,同时,经营性收入也有较大幅度增长。达到2218.1元。农民增收渠道进一步拓宽。粮食产量创历史新高,经济作物普遍丰收,畜牧业效益良好,农牧业促进农民人均增收超过400元;全市转移农村劳动力4.4万人,实现劳务收入2.45亿元,农村劳动力转移收入比上年人均增加70.6元;2008年国家增加了对农业的补贴力度,农民直接获益增多,人均得到转移性收入比上年增加187.8元。2.2宏观政策环
19、境2.2.1目前中国房地产业的发展现状在不考虑房地产价格上涨对商品房需求的负面影响和不出台紧缩性宏观调控政策的条件下,预计城镇居民的住宅需求面积(人无住宅面积)将从2004年的25平方米提高到2010的35.66平方米,预计2010年之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势,商品住宅需求将由2004年的5.77%递增到2010年的8.4%,2005年以后非住宅商品房销售面积将持续增加,销售面积将从2005年的4411.76万平方米增加到2010年的8658.61万平方米,年均增速为14.43%,故房地产业仍将有很大的余地。2.2.2金融及税收政策分析2007年12月25日结束的中央经济工作
20、会议决定2008年实施“从紧的货币政策”,12月8日中国人民银行宣布从2007年12月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点;12月20日宣布,从12月21日起上调1年存贷款基准利率,其他利率相应上调。这也是中国人让农民银行在一年内第10次上调存款准备金率,调整以后的普通存款类金融机构执行14.5%的存款准备率标准,创20余年历史新高,同时,第6次上调基准利率,1年期存款利率从3.87%调整为4.14%,1年期贷款利率从7.29%调整为7.47%。我国货币政策10年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”,这意味着明年持续加息,放宽汇率波幅、上调准备金率、对信贷控制等措施可能
21、将陆续到来。第三章 项目区域市场环境分析3.1区域定义 该地块所在区域位于XX市北部,北依桃山水库、南邻桃山区石油公司六小、西靠五中。地理位置极其优越。3.2XX市国民经济发展状况3.2.1XX市国民经济发展状况2008年经济总量较快提升,发展速度创历史最好水平,全市地区生产总值(GDP)实现187.2亿元,在全省的位次由上看的第12位上升观察家第10位,首次超过鹤岗市和伊春市;按可比价格计算,增长26.1%,居全省第一位。GDP增幅历史上首次超过20%,创历史最好水平,连续七年保持两位数增长。2003年以前,我市经济总量每年仅增加几亿元,2003年到2006年,增加10几个亿,2007年增加
22、23.1亿元,2008年增加52.1亿元,一年的增量几乎相当于1999年全年GDP总量。3.2.2居民消费XX市2009年地区生产总值实现15%以上增长,全社会固定资产投资确保实现30%以上增长,力争达到全省平均水平;社会消费品零售总额15%以上;地方财政一般预算收入增长15%以上,万元GDP综合能耗下降6.5%;城镇居民人均可支配收入确保实现13%以上增长,力争达到16%;农民人均纯收入确保实现11%以上增长,力争达到14%;城镇登记失业率控制在4.5%以内,居民消费价格总水平控制在4%左右。城乡人民生活水平分进一步提高。城镇居民人均可支配收入由4056元提高到7346.7元,年均增长13%
23、城镇居民恩格尔系数下降到37.4%。在岗职工平均工资由6056元增长到7256元,年均增长13.1%,比全省平均水平高2个百分点。农民人均收入由2508提高到3354.5元,年均增长6.0%。城乡居民储蓄存款余额由45.3亿元增长到89.5亿元,年均增长14.6%,人均储蓄超过10000元,城市居民人均居住面积达到12.8平方米比2000年增加3.1平方米。农村居民人均砖木结构住房面积达到15.4平方米。增加4.4平方米。经济数据说明XX市的居民具有一定程度的购买能力。3.3XX市城市发展规划3.3.1XX市城市规划描述XX市是国家重要的主焦煤生产基地和东北地区最大的无烟煤生产基地。同时大力发
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