湖体育训练基地项目可行性论证报告.doc

-某某湖体育训练基地项目建议书总公司 目录一、 项目概述及基本技术参数1、 项目名称及承办单位2、 承办企业概况3、 项目简介4、 项目背景二、建设规模与主要技术参数1、项目建设场址与建设条件2、建设规模与主要技术参数3、功能区布局及项目形象环境定位三、项目投资估算及投资回收预计1、 项目投资估算2、 投资回收预计3、 资金筹措四、训练基地基本经营管理方案1、经营管理方案2、管理组织结构五、市场预测：1、 基本市场环境、形势分析2、 竞争状况（附市场调研报告）3、 项目优劣势分析4、 市场定位六、销售方案1、 方案策划2、 价格策略及依据3、 销售策略4、 广告策略七、 建筑、结构设计八、初步经济分析前言目标：在鹿泉大开发的总体布局中，某某湖项目位于L型项目群的最前端，在九景山庄项目与翠屏山项目、高新产业园项目开发的前提下，遥相呼应，最终完成汇合的战略部署。某某湖项目依托其优美的自然环境和人文风景，同时营造出以体育、休闲、娱乐为核心的项目群，形成城镇规模构架，在鹿泉项目整体大开发中发挥举足轻重的作用。某某湖项目以造城为依托，以聚集人气、形成人流、物流、商业流为目的，最终形成九景山庄项目与翠屏山项目汇拢与此的整体战略部署。项目定位方案：为了符合城市总体规划，发展教育培训产业，提高全面素质，推动社会进步，同时进行房地产项目开发，河北房地产集团有限公司拟综合各种培训中心、训练基地、体育、商业、旅游等项目建设一个一流的培训基地。本案以建设体育训练基地、再就业培训中心、军事训练基地、商业、旅游培训中心的名义进行少量土地立项征用，同时对剩余土地进行全面控制。除去建设一些必要的办公楼、训练馆、实习场所、教学楼、宿舍楼等设施外，其它大量土地将进行住宅建设。商业中心、会议中心，娱乐中心等公益设施将尽可能减少投入，加大住宅建筑规模及环境投资，确保效益最大化。本案以体育训练基地项目的形式撰写，指出项目的市场可行性研究，并估算了成本、产出效益、风险预测、广告、风险控制方案及销售方案。同时临近住宅区的教育、商业、公益设施的功能，绿地、花园、湖泊、山地等环境优势，项目从区域功能上的布局及整体规划中形成的小城镇构架，将成为每个项目巨大的卖点，从而吸引教育产业市场客户和消费市场客户来此投资消费。在策划的后期将根据市场的需求和项目的需求来制定项目群的开发计划和进度。同时本项目群将以满足社会需求和市场需求为立足点已赢得政府的支持和市场的认可，本案中的5大项目运作将以功能齐全，管理正规，硬件设施先进，环境优美，科研机构专业等优势来盘踞市场。我们的目标是成为该市场的主导者，使其他竞争者成为市场的跟随者和补缺者，同时将以扎实科学的市场调研为依据进行项目定位、市场定位，并通过广告宣传，与政府、高校合作等方式逐渐提高项目的影响力，最终实现预期销售计划。方案策划目的：利用征、租、改的方法有效控制土地资源，提高该项目的市场占有率，利用品牌、资金、政府支持等优势成为市场主导者。土地控制方案：1） 由于项目规模较大，土地控制存在一定难度，计划根据各项目性质分别立项，部分土地以与市场大客户合作的方式进行立项获得土地并推向市场。凭借品牌，通过宣传造势，与企业合作等方式，刺激并营造市场，以此产生规模效应，推动销售工作顺利开展。2） 体育商业娱乐等配套项目凭借良好的社会、经济效益等概念征地，而最终建设住宅项目，使其成为真正意义的配套。为了对该地块加以有效控制，建议暂时租用。3） 单体别墅：单位占地2-10亩，根据项目征地规划及开发计划有选择性的控制地块，逐次开发，形成相对规模，避免散乱布局，增加成本。如遇规模较大项目可根据项目发展需要举行合理调整，以适应市场需求。4） 目前计划将征用的200亩土地和其他住宅项目全盘推向市场，大客户可在住宅项目内选择地块购买。我方可根据客户要求提供环境营造方案，并组织施工。5） 对土地进行整体分割，根据项目属性进行先期的环境营造，组织各大高校进行义务植树，辅以媒体宣传。既营造了环境，又对项目进行了宣传，可取得良好的社会效益和环境效益。6） 合理整合鹿泉项目资源，某某湖项目与康园项目同时推向市场，结合九景山庄和翠屏山庄项目以不同的概念进行宣传造势，以求垄断市场或提高市场占有率，由此成为市场主导者。7） 近期工作安排：1、丈量土地实际面积，细分山坡地、丘陵地、洼地、平原地的面积、比例，根据土地价格细分制表，为征、租土地业务做好准备。2、签订先期开发的200亩土地协议及其他地块的租用协议。3、做出项目详细规划平面图并讨论定位。4、进行立项准备工作。5、制定楼书、价格、销售政策及计划、广告策略及计划、市场涵盖策略计划书，同时进行售前培训，做好推向市场前的准备工作。第一章：项目概述及基本技术参数一、项目名称及承办单位1）项目名称：某某湖体育训练基地2）项目承办单位：河北房地产集团有限公司3）承办单位概况二、承办企业概况河北房地产集团有限公司创立于1993年，十年来秉承“追求卓越、德达天下”的企业理念，倡导“关注社会、产业报国”的经营宗旨，以房地产为龙头，发展成为涵盖教育、文化、科技、商贸、安装、物业管理、旅游等跨行业，资产净值逾40亿元的大型民营企业集团。集团目前拥有河北房地产集团、北京房地产有限公司、三亚房地产有限公司和呼盟房地产有限公司、北京大学、三亚旅游职业学院等企业和院校。自1993年起，集团在河北省会石家庄市成功开发了花园、书香园公寓、玫瑰园、卓希居住区、卓东小区等130余万平方米的精品住宅小区，均是当年开发、当年售磬，其中花园被评为“全国城市物业管理优秀住宅小区”。集团先后获得“河北省十大民营纳税企业”、“中国名牌房产”、“中国建筑系统企业形象AAA级单位”等荣誉称号。目前在河北省开发的亚洲最大的服装生产、贸易基地服装产业园，集居住、科研、创业、高科技于一体的商住社区河北两院院士专家园等项目正在招商热卖中。1999年7月，集团创建北京房地产开发有限公司、北京教育投资公司，规划占地3万亩，能容纳20所高校和数十万名学生的大学城首期工程已经竣工，大学城初具规模；由集团创办的北京大学已经正式招生；此外，在龙庆峡风景区的生态康乐园、朝阳区的北方物流中心等项目正快速启动。2000年7月，集团依托呼盟，面向俄罗斯，成立呼盟房地产有限公司。2000年12月，集团出资1000万元，举办“呼伦贝尔国际冰雪旅游节”，引起国内外广泛关注，集团还推出“一房四场”极品庄园、“林海雪原”度假别墅、卓风苑小区等极具升值潜力的项目，积极参与当地的开发。2000年8月，集团南下海南岛，成立海南三亚房地产有限公司，陆续启动热带风情园高尚精品社区、三亚旅游职业学院、亚龙湾院士园等九大项目。在自身取得飞跃发展的同时，集团始终关注民族发展、社会进步，自1998年以来，集团先后出资千万余元，筹划组织纪念“戊戌变法100周年”、“五四运动80周年”、“真理标准讨论20周年”、“改革开放20周年”、“第三代领导集体与当代中国”等五大系列有奖征文和“论知识经济”有奖征文活动，在海内外产生重大社会效益和深远历史影响。用善心、慈悲之心关怀社会、关怀人已成为集团永不衰竭的动力之源。10年间，集团热心关注和支持社会公益事业，先后向希望工程、“春蕾计划”、贫困灾区、洪水灾区等捐赠6000余万元，救助失学儿童达万余名，被全国妇女联合会、中国儿童少年基金会、中国光彩事业促进会等多家单位评为先进民营企业，总裁杨卓舒也获得了“中国慈善家”的光荣称号。集团以爱心创造企业可持续发展的良好前景，以恒心奠定百年的坚实根基。集团正高举理想主义旗帜，以裂变式的速度飞速向前发展。三、项目简介某某湖体育训练基地选址于鹿泉市某某湖风景区，东临规划路、西临下聂庄村东、南距玉寨山500米、北临石太高速公路，距石家庄市中心15.5公里，距获鹿镇2.3公里。经获桐路与城市相连，项目占地2008亩，总建筑面积78.4万m2, 其中训练场馆、行政办公楼、后勤、公益等建设面积16.4万m2，商业服务建设面积8万m2，生活配套54万m2。该项目集体育训练、健身、教育、科研、住宅、娱乐、休闲、购物、度假于一体。该项目功能齐全、地理位置优越、风景优美、空气纯净、环境宜人、交通便利。同时规模巨大，可形成小城镇概念，具有独特的较强的市场优势。四、项目背景1、体育教育的发展现状及趋势随着我国政治、经济、科学、文化的飞速发展和人民物质生活水平的极大提高，我国的体育教育事业得到了长足的发展。体育要面向现代、面向世界、面向未来成为体育事业发展的基本趋势。大力发展体育教育产业，倡导全民健身运动，是提高全民素质的重要条件之一。据统计，到2005年我国体育人口将从现在的三亿发展到六亿。急需建设大量的体育场、体育馆、俱乐部、健身房等各种设施齐全的体育娱乐场所，以满足人们日益增长的体育锻炼需要。近年很多体育项目已由国家财政支持逐渐改革为企业支持或买断的体育俱乐部制，“俱乐部制”加快了体育事业走向产业化、市场化的进程，加剧了体育行业的竞争，有利于资源的优化组合。然而由于项目场地比较分散，而且规模较小，设施不完善，很难满足群众在一块场地上完成综合健身的要求，同时也不利于投资方进行综合管理和服务大众，无形中加大了项目成本，降低了工作效率。同时河北省虽是体育大省，却不是体育强省，为了实现在奥运会上金牌总数前三名的目标，填补体育科研方面的学科空白，提高全民整体素质，推动体育产业的蓬勃发展。城市急需建设一个规模庞大，设施完善，环境一流的大型综合性体育训练基地，以满足日益增长的生活需求和体育产业化发展的要求。2、体育、教育产业已经发展成为一个重要的产业体系，是国民经济的重要组成部分。体育所涉及包含的领域相当广泛，不仅仅局限于运动，还包罗复杂的社会现象，是一个庞大的社会体系，是国民经济的重要组成部分。这一系统将政治、经济、文化与国计民生，对外交往紧密的连接在一起。当今西方发达国家，体育产业已成为社会经济的重要组成部分，和人民生活息息相关。从体育产业的建筑、新闻、广告到服装、服饰、饮食及文化艺术等方面都有着体育产业浓重的缩影。体育、教育产业规范化、系统化对整个社会经济的发展有着非常重要的意义。我国的体育产业尚处在起步阶段，正逐步迈向健康、高效的发展时期，其未来的发展有着美好的前景和无限的市场潜力。大力发展体育产业，对我国经济的迅猛腾飞和与国际经济接轨有着重要的作用。为了适应加入WTO后体育产业残酷的市场竞争，河北省必须在发展体育产业方面作出超前并切实可行的战略决策和部署。3、项目的建立对促进省会经济的发展及树立河北省会新形象起着积极的作用。河北省近几年来，在改革开放、发展经济的同时，省市领导也在关注着体育事业的发展。2008年奥运会申办成功，无疑促进了体育事业的蓬勃发展。为体育健儿提供一个设施完整，配套齐全，科学规范的体育训练基地，为其取得优异成绩奠定基础，使其在奥运会上为河北省、为祖国争光。体育训练基地的设立将为河北省体育事业的发展作出突出贡献。规模效应在国内外造成巨大影响，对提高河北省形象，促进体育产业发展，产生良好的经济效益和社会效益起到积极而长远的影响。4）解决大量劳动力就业，减轻政府与社会压力体育训练基地的建设需要大量建筑工人，建成后需要大量工作人员参与经营管理和维护。仅此就可解决大量农村闲置劳动力的就业问题，提升省会社会形象及文明程度，减轻政府与社会压力。5）开发边缘地区节约城市建设用地体育训练基地项目选址于鹿泉太行山脉附近，将城市体育训练基地项目选址于此，既可节约省会建设用地，又可开发当地资源，扩大城市规模，提高城市知名度，改善城市的建设形象。第二章：建设规模与主要技术参数1、项目建设场址与建设条件2、建设规模与主要技术参数3、功能区布局及项目形象环境定位1、项目建设场址与建设条件1）所处环境：该项目位于鹿泉市某某湖风景区，东临规划路、西临下聂庄村东、南临玉寨山、北临石太高速公路，距石家庄市中心15.5公里，据获鹿镇2.3公里。经307国道、获桐路、延山路、环卫路与城市相连，北侧及东侧有石太和青银高速公路经过，该地区地理位置优越，风景优美、空气纯净、环境宜人、交通便利。2）地质条件：属太行山余脉，山体为下元古界、长城系、寒武系和奥陶系，主要由石英砂岩、燧石白云岩、砂质岩组成，山前沟谷坡地为第四纪冲洪积砂、卵砾石层、亚粘土、亚砂土。地质较好，可以进行房地产项目建设。3）市政供应：电、暖、讯配套。方台5公里，杨庄55公里，无市政供应，政府承诺市政配待套项目立项时建设至此。4）水体：区域内有40亩水体，但渗水严重，可作地膜处理。5）防洪：山前洪水排入引岗渠或自然泄洪。2、建设规模与主要技术参数2、建设规模体育训练基地总占地2008亩，分二年开发建成。总建筑面积78.4万平方米。包括综合教学楼、办公楼、宿舍楼、体育馆、健身俱乐部、俱乐部公寓、篮球馆、排球馆等。其中非建筑部分包括足球训练场、田径运动场、绿化区、停车场。具体规划情况见下表：项目占地规模明细表建设周期序号项目占地面积（亩）获得方式建筑面积（万m2）结构一期1商业建筑（商场、酒店、会议中心、超市、沿街门市、商务楼）150征用8框架2综合教学楼200征用43宿舍楼400征用27砖混4篮球、排球馆60征用15田径运动场30租用6足球场30租用7体育健身50征用1框架8公益（小学、托幼、物业、单身公寓）50征用3.4框架9网球场5租用10体育训练基地绿化区80租用11体育训练基地道路45征用二期12行政办公大楼40征用1框架13跑马场100征用2水上运动场60租用2馆所14停车场28征用15体育训练基地道路290租用16体育训练基地道路90征用17食堂、洗浴、体育康复中心50征用2生活配套区400征用27合计200878.4 某某湖健身俱乐部经营科目及建设规模表序号经营科目建筑面积（m2）1心肺功能区10002自由重量训练区4003健身操5004乒乓球2005台球5006沙壶球2007保龄球10008激光狩猎1009棋牌15010体质检测13011壁球30012有氧健身操40013拉丁健美操40014形体训练100015活力动感舞60016健身球20017局部塑形20018跆拳道50019散打50020武术100021交谊舞60022体能训练30023修长训练50024减肥训练50025桑拿馆500合计11680技术指标：占地面积2008亩，总建筑面积78.4万 m2，容积率1：0.58，绿化率60% ，覆盖率25%。 3、功能区布局及项目形象环境定位1）体育训练区：体育馆、健身俱乐部、篮球馆、排球馆等。室内网球场、足球、乒乓球场、羽毛球场、台球、保龄球等运动项目将根据建筑特点科学分布，节约成本。2）行政中心、体育科研中心、教学楼、食堂、宿舍、洗浴、体育康复中心设立在体育基地北区。该区与训练区有一定距离，既保证管理的有效性，又做到互不影响。3）生活配套区位于项目东侧、北侧，与望月山庄住宅项目及某某湖商业中心互补而成。 4）形象、环境定位：该项目以绿色为主题，突出青山、碧水、芳草、绿树的自然风光，给人以置身自然，心旷神怡的感觉。该项目经营科目齐全，场地、设备先进，以一流的现代化综合体育城形象呈现社会。第三章：项目投资估算及投资回收预计1、 项目投资估算2、 投资回收预计一、项目投资估算某某湖体育训练基地总投资预算为9.55424亿元。工程周期1至2年，总占地费为1.5868亿元。项目投资具体情况详见下表：1、单位成本表2、项目投资估算表项目投资估算表建设周期序号项目征地费（8.5万元/亩，租地700元/年）工程造价（万元）合计（万元）一期1沿街商业建筑127510640119152综合教学楼170062483243宿舍楼340022572259724篮球、排球馆595168022755田径运动场1051056足球场1051057体育健身42575611818公益（小学、托幼、物业、单身公寓）4252842.43267.49网球场17.517.510体育训练基地绿化区28028011体育训练基地道路382.5382.5二期12行政综合办公大楼510756126613跑马场850850水上运动场2103360357014停车场23823815体育训练基地绿化1015101516体育训练基地道路76576517食堂、洗浴、体育康复中心4251512193718生活配套34002257225972合计1586879674.489437成本构成 建筑属性费用科目别墅（砖混）多层（砖混）商业（框架）馆所（屋顶网架结构，层高610米）托幼（砖混）小学（砖混）物业楼（砖混）容积率按1：0.5算按1：1算按1：0.7算按1：1算按1：1算按1：0.7算按1：1算征地费用254127181127127181127各种规费、杂费5050经营费用80808080808080财务费用100100100100100100100建安费（含水电暖路）60660611001500656656656合计1090963146116279631017963二、投资回收预计（较高期待值）1、出租效益分析1）临街商用建筑开工四个月即建成，用于招商、出租，预计年租金收入4万平方米40元/平方米12月，总计为1920万元2）综合教学楼建成后，可采取租赁经营，预计年租金收入：4万平方米40元/平方米12个月，年总计为1920万元3）各体育场馆建成后，可直接接待国内、外体育比赛及各种规模运动会预计该收入按年达标接待量的60 ，一年按10 个月计算：160万元10个月总计收入1600万元4）社会综合教育：招收、培训各类体育人材，预计：2000人40元/人，总计收入80万元5）健身俱乐部：全部实行会员制管理，按设计达标量的60 计算预计：9000人3000元/人，年总计收入：2700万元6）楼体户外广告收入，按每平方米年发布费3000元计算，预计：1万平方米3000元，总计收入3000万元以上各项满负荷经营年收入为12900万元，2、销售收入预计1） 住宅销售收益一期工程：首先在大李庄西侧征用400亩作为首期开发项目用地，周边土地以租用或以承包荒山的名义进行控制，为后期开发进行土地储备。首期工程占地400亩,计划总建筑面29.348万m2。 其中别墅区占地200亩，容积率0.8，按每栋300 m2计算，可建355栋，建筑面积10.67万m2，100栋为靠鸳鸯山和人工湖的单体花园别墅，其余为联体别墅。多层住宅占地200亩，容积率1.2，总建筑面积16.008万平方米，按每栋4000平方米，可建40栋楼，地下建筑面积2.668万m2。二期工程占地400亩, 计划总建筑面29.348万m2。 其中别墅区占地200亩，容积率0.8，按每栋300 m2计算，可建355栋，建筑面积10.67万m2，100栋为靠望月山和人工湖的单体花园别墅，其余为联体别墅。多层住宅占地200亩，容积率1.2，总建筑面积16.008万平方米，按每栋4000平方米，可建40栋楼，地下建筑面积2.668万m2。价格：多层计划售价按每销售总面积的1/4递增为、988元/ m2，2、1088元/ m2，3、1188元/ m2，4、1288别墅售价按：1、每销售总面积的1/4递增为1）1588元/ m2，2）1688元/ m2，3）1888元/ m2，4）2188元/ m2，2、部份单体概念型别墅以套来单独定价，在120万元-150万元/套。 两期别墅销售收入明细表序号总面积销售周期面积比率面积单价销售额213400m21/453350m21588元/ m28472万元1/453350m21688元/ m29005万元1/453350m21888元/ m210072万元1/453350m22188元/ m211672万元合计销售收入39221万元两期多层销售收入明细表序号总面积销售周期面积比率面积单价销售额320160 m21/480040m2988元/ m27908万元1/480040m21088元/ m28708万元1/480040m21188元/ m29445万元1/480040m21288元/ m210309万元地下室53360 m2600元/ m23201万元合计销售收入39571万元销售总收入为：78792万元利润率: 公益成本：3267.4万元 土地成本：8.5万/亩400亩23400万2=7800万元 别墅成本：836元/ m210.672万m228921.792万2=17843.5万元多层住宅：809元/m216.008万m2212950.472万2=25900万元总成本：54810万元（78792-54810）54810100239825481010043.75第四章：训练基地基本经营管理方案1、经营管理方案2、管理组织结构图一、管理方案体育训练基地由房地产集团有限公司、省体育学院及国家体育训练中心联合经营。1）体育训练区：健身俱乐部、篮球馆、排球馆、室内网球场、网球、足球、乒乓球场、羽毛球场台球、保龄球等运动项目以承办重大体育比赛，接待社会团体体育娱乐活动为主，出租或出售给体育项目俱乐部、专业院校及体工大队等单位长期使用。2）行政综合办公大楼、教学楼、体育科研中心、食堂、宿舍、洗浴、体育康复中心主要以教学、科研、管理与服务为职能，以出租或承包给专业单位进行经营为主要方式推向市场。3）市政等综合公益设施由某某湖商业中心负责统一管理，节约资源，避免重复建设。4）行政综合办公大楼为经营管理中心，负责各项工作的管理与协调。5）商业、休闲娱乐中心将采取销售、出租、承包经营等形式推向市场。二、经营方案从网上和访问调查了解到国内一些体育健身娱乐场所存在许多的问题。数量多、规模小、项目单一、组织松散，整体经济效益不佳是该行业的通病。如何有效的增加利润将直接影响我公司在健身行业的投资与发展。为了达到吸引消费者，提高效益，增加利润的目的，特制定如下方案：1、优于省内目前的健身场馆，获得较高的市场占有率，建设一个规模最大，内部设施最全面、专业，经营科目多元化，紧跟市场潮流，吸引消费者的综合健身项目。2、以较低廉的价格吸引顾客。由于土地成本、规费等总成本相对低廉，使以较低的价格进入市场成为可能。尽量购买国内质量较好、功能齐全的健身器械，维护保养便捷，降低硬件投入。合理制定组织结构，根据实际需要定岗定员，避免人力资源浪费，减少人力开支。合理划分功能区，避免造成资源浪费。加强物业管理，降低内耗。3、扩展服务范围，通过经常举办体育赛事制造声势，激发群众参与的积极性。比赛要定时、定点，坚持长期举办，深入民心，使人铭记“运动在，美体在，娱乐在”的经营理念。4、提供桑拿、康复理疗按摩、健身咨询、美容美体、棋牌室、咖啡厅、游艺厅、网吧等。5、开发新的健身娱乐项目，购买新颖的健身器材，如攀岩、阳光机。6、屋顶设有花园、小型网球场、露天酒吧，咖啡厅等。7、建筑风格定位于现代化体育模式，建有标致性雕塑，墙壁绘制奥林匹克浮雕，图腾。突出基地档次高、配套齐全、运动文化气氛浓郁的特点。在这里可以随着流行音乐跳健美操，在教练的指导下进行有氧和力量器械练习，锻炼之余可以享用淋浴设备、按摩、理疗，也可以舒适地在咖啡厅小坐。8、经营管理方面。健身教练及服务人员具有专业资质，凭证上岗，统一着装，佩戴标致性徽章，使用规范服务用语。9、进行多方位广告宣传，扩大影响力。如与“勇者胜”栏目合作，使用基地场地作为固定比赛场所。在308国道及水上娱乐中心入口处制造大量广告牌，广告图文并貌，充分显示体育健身中心的新、奇、特、专、全的特点。倡导全民健身新方式。10、大型竞技项目将以专业俱乐部或国家专业队租用为主，并承揽举办大型体育赛事。三、管理组织结构图管理组织结构图 体育训练基地总经理 体育学院 体育训练中心 行政中心 经营部 财务部 第五章：市场预测：1、基本市场环境、形势分析，市场定位2、竞争状况（附市场调研报告）3、项目优劣势分析1、基本市场环境、形势分析该项目功能结构合理、完善，环境宜人、交通发达，非常适合举办大型体育赛事，运动员长期训练、体育科研、运动康复娱乐等体育活动。而某某湖商业中心、游乐园及望月山庄住宅项目的落成无疑给了中心有力的市场保障。几个项目相互依托，共同发展。完善的功能吸引不同层次的消费者，满足了市场的需求，存在广阔的市场前景，同时有着公司雄厚的资金与科学的经营理念可保证项目投资建设顺利进行。2、 竞争者状况（附市场调研报告），3、 项目优劣势分析优势：1）位置优势：某某湖位于鹿泉市南2公里，距石家庄市中心15.5公里。紧邻石太高速南侧及307国道，未来的青银高速有项目东侧穿过使得这里交通发达，贯穿各地。2）自然条件：某某湖地形150180米坡地构成，南侧有海拔500余米的玉寨山，植被良好，山前引岗渠横贯某某湖项目群，东侧则为建设中的南水北调线，无工业污染。3)概念优势：该项目依山傍水，环境宜人、生态健康、休闲娱乐、时尚消费、度假、运动健身、独一无二绝无仅有。4)规模优势：该项目规模巨大，功能设置完善，设备先进，由国内知名专业经营管理单位承包管理，服务项目齐全，在经营管理和硬件上有极强的竞争能力。5)价格优势：该项目价格定位较低，和市中心的公寓楼的差距较大，有较强的市场竞争能力。6)交通优势：交通便利，西三环由该项目东侧50米处经过直至市区内各个交通网络。同时石太高速公路、未来的青银高速公路由项目的西部和东部直通各个交通网络。7)绿化优势：某某湖项目群的建成加之天然的植被等于将小区建设成一个大型花园，使得绿化率可达68.5%。8)配套优势：利用体育训练基地项目、游乐场项目、商业中心项目等运动娱乐项目的建成，丰富卖点、主题，由此产生概念性的优势。9)物业优势：公司特有的福利物业与全国优秀的管理，将产生不可估量的竞争优势。10)教育优势：公司特有的素质教育模式及北京大学城的实体，可将销售及教育从利益上直接联系起来，由此产生促销优惠卖点。11) 区内的配套设施齐全，容幼教、智能化保安系统、环卫、社区医院、老年人活动俱乐部足可满足消费者各项需求。由此产生巨大的市场竞争劣势（风险构成因素）：1）前期配套时间长，投资大，增加成本。2）周边环境营造需要一定时间，增加成本。3）地势复杂加大施工难度，增加成本，延长施工时间。4）市政基础配套不完善，需投入大量资金进行施工，前期投入较大。5）地质较差，土地承载力不足，不易建设中高层以上建筑，致使容积率上不去，由此增加了土地成本。第六章：销售方案1、方案策划：2、价格策略及依据，3、销售策略4、广告策略成立招商部和销售部两个部门，其中招商部负责商业、娱乐、后勤、体育设施及馆所、场地的出租经营，销售部负责全面的销售工作。一、方案策划：1、 先营造环境，文明施工，给客户一种大商业投资的感觉，刺激投资欲望。2、 开始销售前，在网上或至邀请函向各种专业经营单位，发布承包经营招标书。在开始全面推向市场前三天想各种媒体发布招投标情况，同时做大量的广告，引起本市及周边区域的关注，甚至以非常的广告创意引起轰动效益使得成为业内外人士纷纷议论的话题，由此保证销售率。3、 组织业务员与投资者进行投资理念讨论，研究经营方案、市场状况、发展趋势、商铺升值潜力等相关问题。4、 组织大业务组的业务员分片进行全面推销工作。5、 合理利用公司现有销售网点进行全面宣传销售。6、 优惠卷、折价销售、会员卡、竞赛与抽奖、赠送礼品。7、 组织各大酒店、酒吧、夜总会等人流较多的地方进行优惠卡发放，并组织其工作人员进行促销，按完成指标额度进行奖励。8、 举办新闻发布会、房展会扩大影响。二、价格策略及依据：1、定价方法：1需求导向法1） 根据市场比较进行价格定位，根据工程进度销售率，在销出10%后，逐渐涨价，将房价炒上去，合理体现旺铺的品质。2） 根据市场合理调整楼层差价，明显划出投资层次，把握好各种层次的投资者。3） 根据朝向、位置、层次等分布不同，制定合理差价。三、广告策略1、 广告目标：以楼盘推出的周期来分三个阶段性目标a、 创牌目标：目的介绍新楼盘进入市场，通过对新楼盘的功能、文化理念、特点、服务、设施、景观等宣传介绍，提高客户对该项目的认知度。b、 保牌目标：巩固已有市场阵地，刺激开发潜在市场和购买需求，以连续广告形式加深消费者对楼盘的认识，使其产生购买欲望，以保持目标市场客户的好感。c、 竞争广告目标：该项目较其他项目的优异之处，使消费者认知产品对其带来的好处以增强认可度并促成购买。2、广告定位：阶段定位和评价第一阶段：抢先定位与强化定位，形成广告系列，每期广告既有联系不脱离主题，又有持续性的发展，不给竞争对手可趁之机。第二阶段：比附定位和逆向定位，发现对方的缺陷及对消费者产生的不良影响逆向定位。第三阶段：补隙定位，发现对方不可改变的条件进行攻击性定位。评比检验：每个定位阶段将以接触率、瞩目率、阅读率、好感率、知名率、综合评比，随时调整广告定位方法。广告促销方式：新闻发布会、赞助活动、特殊纪念日、展览会或展销会、其他。1）选择公司经常利用的宣传媒体进行大力宣传，有利于公司的形象建设，同时利用公司形象加大宣传力度。2）利用电视、明星进行公司形象宣传、项目形象宣传，由此产生轰动效益。3）宣传主题：教育、高贵、健康、绿色、时尚4）广告推出时间：方案完全定下来后5）创意：以生态、环境、体育为主题，以生活为背景，以商家的交易形象为衬托，给人带来期望、努力、成功、幸福等心境，要求广告有轰动性，引起所有观看居民的关注。 6）广告投资媒体的选择及密度依据项目进展情况而定。 第七章、 建筑、结构设计1、教学楼、办公楼、训练厅、生活配套小区住宅设计根据市场需求，按2A级和销售定位情况，有针对性的设计出不同档次，不同面积标准的套型，供居民选择，执行模数协调原则和方法，促进住宅部品的标准化，系列化和应用化。住宅房型以二室二厅、三室二厅为主。贯彻节能、节地、节材的原则，合理确定住宅开间和深度尺寸，节约用地。合理组织套内功能空间，动静分区、洁污分区，合理处理公共空间与私密空间、就餐空间和居寝空间、居寝空间与工作空间、便浴空间与洗洗涤空间的关系。保持起居室直接采光、自然通风、宽敞明亮、有良好的视野。阳台作为室内外之间的联系空间，每套住宅设阳台。小区内设部分老年人公寓和残疾人专用住宅，向社会提供特殊服务。建筑风格以地方特色的现代民居风格为主。采用混凝土小型空心砌块和非赫土砖砌体结构住宅建筑体系，解决好当前砌体结构存在的技术、质量问题，完善配套技术，提高总体质量。住宅采用砖混结构，为二类建筑，耐火等级为一级，抗震烈度按七度设防。基础为独立柱基和条基。2、 公用工程21 给水排水（1）给水：基地最高日用水量为1606立方米，居民生活用水：180升人、日；浇洒道路和场地：1.5升平方米、次；（每日两次）；绿化用水量：2升平方米、次（每日一次）；室外消防用水量：10升秒；一次灭火用水量为72立方米，消防储水的补水时间按48小时计。基地水源为城市自来水，由获同路市政给水管引入，设生活、消防合用的储水池（容积500立方米）。水泵房内设离心式水泵4台，采用变频调速恒压供水方式。泵房内设二氧化氯消毒器一套，对储水池进行二次消毒。室外消防采用低压制，室外消火拴采用地下式。室外给水干管布置成环状。为提高鉴定中心小区居民生活质量，设纯净水站一座，供应饮用纯水，采用反渗透净化技术和紫外线杀菌消毒。管道直饮水系统设置循环水管道，采用变频调速恒压供水方式供给，系统采用自动化监控及灭菌消毒。（2）排水基地小区采用雨、污分流排水体制，雨水经室外雨水管网收集后直接排入获桐路市政雨水管网，生活粪便污水分片集中设置化粪池，汇合排入获桐路市政污水管网。住宅内采用污、废分流排水体制，洗浴废水单独收集，作为中水水源。（3）管材及卫生洁具和配件基地及小区采用水表远程抄收管理或用IC卡电子计量水表，避免入户抄表的不便和降低效率。采用一次冲洗水量6升的水箱，配陶瓷密封水嘴。室内给水管采用无规共聚聚丙烯塑料给水管，直饮水管采用铝塑料合管，中水回用管道采用UPVC塑料给水管。室内排水管采用芯层发泡或内壁螺旋UPVC塑料排水管，以减低噪音。22供热采用散热器采暖方式，在住宅建设中采用热量按户计量及温度控制调节装置，改善室内空气温度品质，同时达到节能的效果。采暖热媒为9570oC热水，采暖耗热量Q=29630KW,小区设