山东蓬莱八仙旅游文化娱乐城项目可行性策划报告.doc

目 录 第一章 总论1第一节 项目名称及建设单位1第二节 可行性研究报告编制依据2第三节 编制原则3第四节 可行性研究范围及内容4第五节 项目概述5第二章 项目背景及必要性8第一节 项目背景8第二节 项目提出的必要性11第三章 市场分析及预测15第一节 旅游行业市场分析15第二节 旅游行业市场预测20第四章 建设地点及场址选择22第一节 建设地点22第二节 建设条件22第五章 总体规划方案28第一节 规划设计28第二节 建设内容31第三节 建设依据32第四节 建设方案32第五节 建筑结构设计36第六节 给排水部分36第七节 消火栓系统38第八节 暖通空调部分39第九节 电气部分40第六章 环境保护与劳动安全44第一节 环境保护44第二节 劳动安全46第七章 节能47第八章 项目组织管理50第九章 工程实施进度计划52第十章 投资估算和资金筹措53第一节 投资估算53第二节 资金筹措55第十一章 财务评价56第一节 基础数据56第二节 财务效益分析56第十二章 招标方案60第十三章 社会影响分析64第一节 社会影响效果分析64第二节 社会适应性分析66第三节 社会风险及对策分析67第一章 总论第一节 项目名称及建设单位一、项目名称 蓬莱八仙旅游文化娱乐城项目二、建设地址项目建设地址位于蓬莱市登州街道办事处，登州南环路与海市路交汇处。三、建设单位承办单位：蓬莱八仙置业有限公司蓬莱八仙置业有限公司由山东永弘机械有限公司和烟台光熠市政工程有限公司共同出资成立。山东永弘机械有限公司注册成立于2003年11月26日，注册资本达5800万元，注册地位于蓬莱市刘家沟工业园。山东永弘机械有限公司自成立之日起，年营业额节节攀升，截止至2008年年底已向蓬莱税务部门累计纳税金额达：2500万元，公司主营业务范围包括：韩国斗山挖掘机、装载机、机床以及破碎器等系列工程机械产品的销售；斗山系列产品的售后服务和配件供应；二手挖掘机交易、租赁；挖掘机操作及维修技术培训；挖掘机专业定点维修服务，并紧紧围绕工程机械设备的销售，向相关联的产业延伸。烟台光熠市政工程有限公司总部位于烟台福山高新技术产业区，公司占地面积30亩，其中建筑面积1万余平方米，主要从事城市道路建设、桥梁施工、路面铺筑、园林绿化等工程施工。在蓬莱经济技术开发区拥有占地面积35亩，建筑面积2万余平方米的工厂一处，目前公司拥有各种先进工程施工机械50余台（套），固定资产总值人民币2亿余元。2007年完成产值人民币3亿余元，实现利税人民币5000余万元。第二节 可行性研究报告编制依据一、项目承办单位关于委托我公司编制本项目可行性研究报告的委托书；二、国家、省、市有关政策、法律、法规、规定要求；三、国家现行有关技术设计规范和标准；四、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求；五、烟台市“十一五”旅游规划；六、烟台旅游城市发展规划；七、投资项目可行性研究指南（中国电力出版社）；八、建设项目经济评价方法与参数实务全书（中国建材工业出版社）；九、旅游发展规划管理办法（国家旅游局2000年10月26日发布实施）；十、国家矿山公园建设指南，（国土资源部地质环境司2005年发布实施）；十一、旅游规划通则（GB/T189712003国家质量监督检验检疫总局2003年2月24日发布，2003年5月1日起实施）；十二、旅游资源调查、分类与评价（GB/T 189722003 国家质量监督检验检疫总局2003年2月24日发布，2003年5月1日起实施）；十三、建设单位提供的基础数据资料； 十四、山东省建筑工程综合定额；十五、山东省安装工程综合定额。第三节 编制原则坚持旅游资源保护第一、兼顾效益、分步开发、有序利用、实现可持续发展原则；坚持经济效益、社会效益和环境效益统筹最佳原则。本项目建设重点是发展当地旅游、为当地旅游项目提供完善的配套项目。一、以人为本，和谐发展的原则发展旅游业是以满足旅游者的需求为出发点，开发个性化、多样化的旅游产品，提供标准化、规范化的旅游服务，创造安全、舒适的旅游环境，实现经济、社会、生态效益的有机统一，促进人与自然的和谐发展。本项目的建设要发挥蓬莱市旅游资源优势特色，重点打造具有国际知名度和影响力的品牌景区和拳头产品，开发建设成为资源品位高、配套条件好、市场潜力大、带动作用显著的旅游配套项目，实现旅游业的突破性发展，以产生带动、示范和辐射效应。二、市场导向原则旅游开发必须面向市场，要认真调查研究分析市场，针对不同区域，不同层次，不同消费群体的市场需求，充分利用项目依托区域自身优势，突出“求新、求奇、求乐”的参与式旅游，紧紧围绕旅游者消费观念的变化，及时推出具有吸引力的特色产品。以市场为导向，以创新为核心，以管理为手段，最终达到提高市场占有率的目的。三、产业联动开发原则食、住、行、游、购、娱是旅游产品开发的六大要素。要想形成一条龙配套的完整体系，需充分调动各行各业积极发展旅游业的主动性，以此推动旅游购物、旅游商贸、旅游宾馆、食品加工业、旅游娱乐业，交通与旅游、培养人才等全面发展，形成综合生产力。由此使旅游者愿意在“八仙旅游文化娱乐城”延长停留时间，增加旅游消费。将旅游活动与经贸、商务洽谈活动相结合，与投资考察相结合，从而达到推动蓬莱市经济快速发展的动力。四、优势互补原则一个地区难以单独形成对旅游者有长期吸引力的旅游目的地，要树立大旅游、大产业、大区域的思想，积极加强与当地区其它景区景点和周边地区旅游景观联手合作，优势互补，资源互补。对旅游资源进行整体规划、整体营销。第四节 可行性研究范围及内容一、项目背景及提出的理由与过程二、市场分析及预测三、建设地点及场址选择四、总体规划方案五、环境保护与劳动安全六、节能七、项目组织管理八、工程实施进度计划九、投资估算和资金筹措十、财务评价十一、招标方案十二、社会影响分析第五节 项目概述一、基本概况近年来，烟台蓬莱市积极推进发展旅游业，旅游收入逐年上升，为丰富旅游资源，增加旅游文化配套设施，项目承办单位拟定在烟台蓬莱市登州街道办事处，登州南环路与海市路交汇处建设本项目。二、项目构成本项目拟建设酒店二栋（18层），面积约为24000平方米；综合楼一栋（15层），面积约为10000平方米；商铺（34层），面积约为28000平方米； 职工公寓（56层），面积约为34000平方米。三、环境保护该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合本项目的建设。本项目主要可能的污染源有生活污水和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放，因此，经过适当处理后对周围环境不会产生不良影响。四、项目实施进度计划本项目建设期为36个月,从2009年12月开始至2012年11月底结束。五、投资估算经测算，本项目总投资为34000.00万元，其中土地费用2500万元，前期工程费3000万元，安装费4147万元，建筑工程费15286.40万元，管理费用1152.86万元，其他费用5007.9万元，不可预见费1555.84万元。六、资金筹措方案本项目总投资为34000.00万元，全部投资由蓬莱八仙置业有限公司自筹解决。七、盈利能力分析本项目建成后，可实现收入20000万元，全部投资所得税后财务内部收益率为13.3%，投资回收期为9.29年(含建设期），财务净现值（Ic=12%）为2707.37万元；所得税前财务内部收益率15.2%，投资回收期为8.51年（含建设期），财务净现值（Ic=12%）为6910.20万元。各项指标良好，财务生存能力强。八、主要经济指标技术经济指标表序号项目单位数量1用地面积平方米408002总建筑面积平方米96000其 中酒店平方米24000商铺平方米28000综合楼平方米10000职工公寓平方米340003容积率2.354建筑密度%305绿 化 率%40开发建设投资构成分析表 单位：万元序号名称投资额占总投资比例%1开发建设投资34000.00100.002土地费用2500.007.353前期工程费525.001.544配套建设费2475.007.285安装费4147.0012.206建筑工程费15286.4044.967管理费用1152.863.398财务费用1350.003.979其他费用5007.914.7310不可预见费1555.844.58第二章 项目背景及必要性第一节 项目背景随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。现阶段中国旅游业在以下几个方面呈现了新的发展趋势：一、旅游业阶段性特征与产业功能任何产业的功能都不是一成不变的，而是与国家经济政治体制和社会发展要求相适应的。以改革开放为标志，旅游业实现了从“事业”到“产业”的转变；如今旅游业的功能又在发生变化，正在从“产业”逐步转向兼具经济功能与社会功能。在树立科学发展观，促进产业结构调整和区域经济发展方面，在加快中西部地区脱贫致富，促进边疆少数民族地区繁荣稳定方面，在推动“两个文明”建设，全面建设小康社会，构建和谐社会等方面，旅游业功能都已明显超出了经济范畴，旅游贡献也已打破单一的经济概念。在一些旅游发达地区和城市，旅游业的社会功能甚至已超出了经济功能。统计显示，尽管连续遭受重大自然灾害和突发事件冲击，2008年中国国内旅游仍然保持了平稳增长势态。2008年中国入境旅游人数为1.3亿人次，中国国内旅游总人次17.12亿人次，比上年增长6.3%；国内旅游收入8749亿元，比上年增长12.6%。全年国际国内旅游总收入1.16万亿元，比上年增长5.8%。其中国内旅游收入8749亿元，入境旅游收入2839亿元。旅游业已成为关系亿万“民生”的大产业。不仅如此，旅游业还明显推动着国民经济和社会发展，培育和提升着国家和地区的“软实力”。一个旅游不发达的城市，无法实现国际化、现代化和信息化；一个旅游业萧条的国家，也很难说是繁荣昌盛、社会和谐。因此，旅游业也是关乎国家大计的“国计民生”产业。二、旅游经济增长方式与产业素质提升提升旅游产业素质是实现旅游强国的必由之路，关键在于转变旅游增长方式。20世纪90年代，旅游业就提出了转变增长方式问题，但与旅游发达国家相比，我国旅游接待效益还有明显差距；相当一些旅游企业不靠降低成本和提升质量来竞争，而是打“价格战”；旅游产品和服务比较粗放，旅游促销手段单一落后。旅游经济增长方式的转变之所以迟缓，关键是一些地区、一些企业尚未根本性地突破传统发展思维和发展模式的束缚，仍在习惯性地追求数量型扩张。实现旅游经济增长方式的转变，关键是牢固树立科学发展观。发展旅游业需要与时俱进，解放思想，积极探索新的发展经验。要以形成科学的发展导向为目标，打破单纯以规模、数量、速度论成绩的思维惯性，建立全面反映效益、成本、质量、贡献的旅游发展指标体系。三、旅游产业化与产业升级产业化是一个产业的发展机制逐步健全的目标体系。对旅游业来说，产业化是实现旅游产业升级的条件和基础，是旅游产业运营机制更为完善的要求。从“事业”向“产业”转变，是旅游业走向产业化的基础。旅游产业化包括：一是促进旅游产业要素的扩张和裂变。由单个产业要素发展扩张为产业链，通过拉长产业链建立与相关产业密切的关系，使之成为旅游业的紧密层伙伴。二是建立旅游业的良性发展机制。旅游业的投资者、开发者、经营者应遵循旅游产业发展规律，建立分工合理的市场利益共享关系；上下游的旅游企业之间、相关企业之间、同类企业之间，应实现符合市场经济规律的集团化、网络化、协作化。三是提升旅游业的区域竞争力和企业核心竞争力。四是形成有利的旅游发展的宏观环境和旅游消费环境。五是扩大和提高旅游产业的综合贡献率。要通过不懈的努力，争取尽快建立完善的旅游产业市场体系、要素体系、产品体系等，尽快实现旅游产业的升级和进步。四、扩大开放与培育统一大市场旅游业是一个开放性产业，但受地方利益和行业利益的影响，长期以来旅游市场形成了各种形式的保护性壁垒。例如，限制外地投资者设立旅游企业、限制外地旅行社发展网络、限制外地旅游车辆经营、限制外地导游从业等。从客观上导致了对内开放滞后，并影响了对外开放效应的发挥，也成为旅游产业化、市场化、国际化发展的深层次障碍。当前，最为紧迫的是切实推进旅行社业的对内开放。旅行社业的扩大开放，关键是要解决其长期存在的问题，切实推进旅行社专业化分工和网络化发展。为此，必须强调对内开放与对外开放步伐相协调，强调以消除自我保护性壁垒为先导和基础，强调扩大旅游市场对外开放是为提升旅游产业服务的。各级旅游部门应进一步解放思想，积极探索对旅游市场和产业监管手段的改革，大胆破除制约旅游业发展的制度性和政策性障碍，放宽旅行社的经营代理和加盟许可；更多地运用法律和市场的手段，扫除自我保护的地域性壁垒和排外性限制；在率先建立国内统一的旅游大市场基础上，适时扩大旅游市场的对外开放，逐步实现国内外市场一体化，努力争取对外开放效益的最大化。五、提升旅游供给与拉动旅游消费旅游消费具有求新求异和逐步升级的市场特征。上世纪90年代初，我国旅游界就提出开发度假旅游产品和完善产品结构的市场理念。但总体来看，我国旅游产品和市场开发仍处于供给水平不高的初级阶段：旅游产品以观光型的为主，开发思路也以观光型的为主导，普遍追求大流量的旅游接待；旅游产品粗糙的多、精品的少，资源型的多、文化提升型的少；产品供给只能满足初级化、大众化市场，个性化、舒适性明显不足，成为影响我国旅游产业提升的重要制约因素。第二节 项目提出的必要性蓬莱是历史文化名城。早在旧石器时代，就有人类繁衍生息，秦皇汉武留下寻仙足迹。公元前133年，汉武帝东巡在此筑城命名为蓬莱，距今已有2100多年历史。悠久的历史赋予了蓬莱灿烂而深厚的文化：八仙过海、海市蜃楼的美好传说，代表了劳动人民对自由民主、美好生活的向往和渴望；戚继光训练水军英勇抗倭的辉煌历史，体现着爱国爱民和抵御外侮的中华正气；海上丝绸之路的开启、登州古港的繁荣鼎盛，映射出蓬莱人民对外开放、走向世界的胸怀与气度。千年古城人杰地灵，造就了一批闻名于世的政治家、军事家、文学家和教育家。宋代苏轼，曾任登州太守，留下了“五日登州府，千年苏公祠”的美誉；明代杰出军事家、民族英雄戚继光，生在蓬莱，一生转战南北，平定倭患；还有清代的宋庆，当代爱国将领于学忠，科学家葛庭燧、刘光鼎、杨起，教育家周荣鑫与杨振声，著名作家杨朔，墨学大师栾调甫等均为蓬莱人。蓬莱是滨海旅游城市。蓬莱依山傍海，环境优美。境内年平均气温12，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，景点众多，有中国古代四大名楼之一的蓬莱阁，有我国迄今保存最完整的古代水军基地蓬莱水城，有戚氏牌坊和民族英雄戚继光故居、亚洲最大的海洋极地世界及三仙山、八仙过海口等景区；有山海自然风光和百里黄金海岸，有绵延百里的生态谷，有半岛地区面积最大天然氧吧艾山国家森林公园，以及“海市蜃楼”奇观和“八仙过海”美传，素以“人间仙境”著称于世。2007年通过中国优秀旅游城市复核，并荣获“中国最佳休闲旅游城市”称号，蓬莱阁景区成为全国首批5A级旅游景区。全市年接待游客340万人次，旅游综合收入30亿元。蓬莱是重要港口城市。自秦至唐，蓬莱就成为东渡韩国、日本的三大出海口之一。古登州港与泉州、扬州、明州并称中国古代四大古港，是海上丝绸之路的起点和隋唐时期中外文化交流的桥头堡。现有蓬莱新港、栾家口港两个国家一类开放港口，在建和建成万吨级以上泊位11个，年吞吐能力1200多万吨，已开通连接山东半岛与辽东半岛及通往日本、韩国、香港等国家和地区的货运航线。近年来，我们坚持以港兴市战略，依托港口资源和广阔腹地，大力发展临港经济，重点发展以京鲁船业、渤海造船、巨涛海洋重工为骨干的造船重工业，以国电发电厂为骨干的滨海能源产业，临港工业成为区域经济的重要支撑。蓬莱是中国葡萄酒名城。立足独特的区位优势和自然禀赋，着力打造“蓬莱产区”品牌，成为世界七大葡萄海岸和中国三大酿酒葡萄产区之一，汇集了中粮长城、烟台张裕、天津王朝、新天国际、华东百利以及法国拉菲特、瑞枫奥塞斯、菲律宾康达、英国登龙红等一批国内外著名葡萄酒企业，是国内外葡萄酒产业聚集度最高的地区之一。全市葡萄酒生产企业50多家，国家级葡萄标准化种植基地12万亩，年产葡萄酒10万吨，占全国葡萄酒产量的六分之一，被中国轻工业协会授予中国葡萄酒名城。一、本项目的建设符合国家产业政策国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确提出“大力发展旅游业全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，规范发展出境旅游。合理开发和保护旅游资源，改善基础设施，推进重点旅游区、旅游线路建设，规范旅游市场秩序。”中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要第三十九章第一节中指出：“千方百计扩大就业把扩大就业摆在经济社会发展更突出的位置，实行积极的就业政策，统筹城乡就业，努力控制失业规模。继续实施和完善鼓励企业增加就业岗位、加强就业培训的财税、信贷等优惠政策。”拟建项目能提供相应的就业岗位和就业机会，适当解决当地政府的就业压力，提升部分社会人员的收入水平和生活水平。本项目的实施，符合国家有关政策和经济发展总体规划，不仅丰富了烟台蓬莱市旅游资源，而且也可以为当地带来巨大的经济和社会效益。二、发展特色旅游项目的积极意义1、大力发展特色旅游项目，有利于增加游客的逗留时间，延长旅游活动周期，淡旺季过于分明，是蓬莱旅游业的一个显著特征，游客如蜻蜓点水一掠而过，多数只是花费了门票钱，很难带动起相关行业的消费，长期以来，当地旅游部门一直在致力于解决这个问题，但成效不是很大。特色旅游资源（生态、森林、农业观光、民俗等）点多面广，遍布城乡，如发展得当，将会对游客起到一定的疏导作用，有利于延长游客在蓬莱的活动周期，甚至会变淡季为旺季。2、大力发展特色旅游项目，有利于丰富蓬莱旅游内涵，进一步优化旅游产业结构。就蓬莱市来讲，旅游业仅仅是单纯的观光型，结构单一，层次较低，旅游结构多元化是现代旅游的发展趋势，而特色旅游项目具有健身、休闲、度假等功能，具有一定的可参与性，可以改变旅游产品不成熟，配套设施不完善等薄弱环节，进一步丰富蓬莱市的旅游内涵。特色旅游不仅仅涉及第三产业，还涉及到工业、农业，在规划发展的同时，能够将旅游业与一、二产业及第三产业的其它门类有机的结合，可以在促进其他产业的结构调整中培育自身的经济增长点。3、大力发展特色旅游项目，有利于进一步促进地方经济的发展。作为一个海滨旅游城市，旅游业的发展提高了蓬莱在国内外的社会声誉，带动了第三产业的发展，旅游收入成为市财政的重要来源，同时也解决了部分驻城居民的就业问题。但是，客观的讲，旅游业的发展还远远没有惠及到那些远离城区占全市人口近70%的农民。观光农业、民俗文化、渔家乐这些特色旅游项目与农民有着密不可分的联系，如果进行合理的规划发展，那么部分具备条件的农民也会从旅游业中获取一定的收益，从而带动地方经济的发展。江泽民同志在十六大报告中指出：“农村富余劳动力向非农业和城镇转移，是工业化和现代化的必然趋势”，对于一个旅游城市来讲，发展特色旅游，也是建设小康社会的有效途径。三、烟台旅游业面临瓶颈烟台蓬莱市作为一处闻名中外的旅游胜地，旅游资源较为丰富，以往因为旅游资源过于集中在蓬莱阁，长期以来存在着旅游产品线过短、缺乏创新的巨大缺陷，到蓬莱的游客大多仅停留在游览蓬莱阁等景点，这不仅给许多游客留下了意犹未尽的遗憾，也因游客逗留时间太短、消费额度不高，使当地旅游业长期饱受产业链过短的困扰，这一度成为蓬莱市旅游业发展的瓶颈。第三章 市场分析及预测第一节 旅游行业市场分析一、烟台是胶东著名的旅游文化名城和滨海旅游度假胜地烟台位于山东半岛东部，与日本、韩国隔海相望是一座美丽的港口城市，也是中国北方著名的旅游胜地。瑰丽的山水，灿烂的文化，赋予了烟台著名海滨旅游度假胜地的特质，展现了人间仙境的绚丽风彩。这里有曲折漫长的黄金海岸线，十多处金沙碧浪的天然海水浴场，海上撒落着众多的岛屿。烟台境内植被良好，森林茂密，山体景观、生物景观婀娜多姿，到处郁郁葱葱，生机勃勃，青山碧水，美不胜收。在900多公里海岸线上，有人间仙境蓬莱阁、秦始皇东巡遗址养马岛等众多的名胜古迹，每年吸引数百万中外游客前来观光旅游。素以“黄金海岸、人间仙境”的美誉著称于世。烟台还是北方重要的港口城市，这里曾是中国历史上四大古港和四大对外通商口岸之一，现已建成国家一类开放口岸，是连接山东和辽东半岛、辐射几大经济区的交通枢纽，旅游交通十分方便便利。近年来，烟台市旅游业近年来取得了较大突破，规模不断扩大，产业体系不断完善，产业地位稳步提高，一举成为第三产业的龙头和国民经济的支柱产业之一。二、烟台旅游业还处于发展初期阶段 1、海上旅游开发尚没有形成规模。目前，烟台的旅游产品在国内外有较强知名度的有蓬莱、长岛旅游区和龙口南山旅游区，其他产品的影响力还不够强大。烟台最宝贵的旅游资源是绵延长达909公里的海岸线，拥有丰富的岛、礁、滩、林及海洋生物资源，沿海区域中，礁石林立，形态优美，鬼斧神工，其特殊的自然优势不可多得，沙滩质量优良，可供开发的大型浴场有多处，但目前海上旅游项目还没有充分挖掘出来，资源开发潜力巨大。2、旅游投资机制不完善，启动不利、渠道不畅。旅游业作为一个经济范畴，要遵循没有投入就没有产出的经济规律。从目前的情况看，解决旅游业投入的渠道，主要有三种，一是依托资源滚动发展；二是吸引外资；三是社会办旅游。这三种方式中，第一种太慢，第二种太远，第三种太散。三种传统的融资投资方式，都严重制约着旅游产业的发展，若要真正实现旅游业的跳跃性发展，必须建立新的投资融资机制，以尽快改变旅游投资渠道不畅，力度不大的局面。3、旅游产业各要素整合不够，旅游购物和娱乐尚存在很大差距。旅游业是一个关联度很强的行业，“吃、住、行、游、购、娱”六个要素，涉及到社会的方方面面，是一个庞大的社会系统工程，哪个要素太弱都会影响旅游产业的整体实力。目前，烟台不能很好地把这六个要素整合在一起，不能充分发挥“游”对其他要素的拉动作用，旅游购物和娱乐还存在着很大差距。4、客源市场发展不平衡，宣传促销力度尚欠。目前，在国际客源市场方面，烟台对周边日韩市场依赖严重，韩、日两国占国际客源的80%，而欧美等其他地区客源市场份额很小；国内客源市场方面，对传统客源市场依赖很大，开拓远距离、新的客源市场力度不够，山东、北京、上海三地的客源约占83%，其他客源市场所占份额较小。5、交通存在着一定的瓶颈现象，直达旅游目的地的交通线路不足。铁路方面，烟台只开通了至北京、上海、济南、青岛、石家庄、西安、佳木斯、天津、淄博等城市的直达列车，华中、华南和西部地区的列车很少，尤其是直达旅游目的地的线路明显不足；烟台每天与以上城市对开10对普通列车，班次与档次都不能适应旅游业发展的需求，尤其在旅游旺季，铁路交通成为烟台市旅游业一大交通瓶径。航空方面，目前烟台只开通了通往韩国和香港地区的航线，甚至第二大客源国日本的航线至今仍没开通，国际航线太少，严重制约着国际客源市场的发展。 三、烟台市旅游产业发展前瞻1、形象定位：它是旅游地对客源市场产生吸引力的关键，是旅游者对旅游地的感知和认知印象。旅游地形象定位受当地旅游资源条件制约，旅游资源是旅游地形象定位的基础，尤其是具有惟一性、垄断性、排他性的旅游资源更是旅游地形象定位的根本。长期的历史文化积淀和独特的自然资源对旅游地的形象定位具有重要意义。旅游者的行为规律客观上使得旅游地的空间竞争加剧，旅游地的空间竞争表现为形象竞争和产品竞争。形象竞争的核心是差别化、个性化。差别化形象定位突出了不同旅游地的个性化形象，在同一区域内产生“形象叠加”的效果，使该区域的吸引力倍增，可以吸引不同的目标细分市场关注该区域。烟台是一座美丽的海滨城市，这里“山、海、城”一色，“岛、林、泉”相融，有着浓厚的人文历史底蕴及纯朴的民俗风情。据此，我们把烟台市的旅游地形象定位于融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游度假基地。2、产品定位：旅游地产品特色定位是建立在旅游地旅游资源和形象定位的基础上的。要把旅游资源要素开发成旅游产品，就要：第一，发现发掘旅游资源的独特性，判断其开发为旅游产品对市场的吸引力和市场的需求。第二，善于对各类资源要素进行巧妙整合，将各种相关的旅游资源按一定的主题组合构建巨大的旅游产品平台，再进行商业化运作。据不完全统计，烟台市共有各类旅游景区（点）80余处，国家AAAA级景区两处，国家森林公园3处，国家级自然保护区一处，国家重点文物保护单位7处，省级旅游度假区4处，省级文物保护单位6处，国际高尔夫球场3处，中国优秀旅游城市两座。据此，我们把烟台市的旅游地产品定位于以近代开埠文化产品和黄金海岸线产品为核心的，多样化、特色型诸项旅游产品为补充的旅游产品体系。3、市场定位：旅游地市场定位，要确定旅游地的目标市场群，对客源市场进行细分，以便进行针对性营销，并开发出适应目标市场需求的旅游产品。要根据旅游消费购买圈与市场圈理论，对客源市场消费行为进行分析，再结合旅游地资源特色，对旅游地的目标客源市场进行定位。从国内市场结构来看，到烟台旅游的商务、公务客人占了较大比重；省内客源的比重偏大；省外客源主要集中于京津冀、长江三角洲、东北等地。从国外市场结构来看，客源集中，韩日两国合计占到总量的80%，商务客的比重占到51%。据此，我们把烟台市的旅游地市场定位于环黄渤海地区的国内东北、华北、华东地区以及国外的韩国、日本为主。4、烟台市旅游业发展方向及具体措施：烟台市围绕发展旅游经济，确立了“规范化、集团化、产业化”的发展方向，积极培育市场主体，深度开发旅游资源，大力开拓国内外旅游市场，取得了良好的效果。目前，全市共开发景点20余处，旅游景区面积扩大至10平方公里，初步形成了以蓬莱阁为中心，山、海、城、阁等自然景观与人文景观浑然一体的旅游新格局。旅游业发展加快。四、蓬莱市发展特色旅游的优势及现状近年来，山东省蓬莱市立足于得天独厚的旅游资源优势，将城市明确定位为现代化海滨风景旅游城市，围绕这一定位，市委、市政府按照产业化的发展方向，积极培育市场主体，深度开发旅游资源，大力开拓客源市场，努力规范旅游秩序，全市旅游业得到了长足的发展，初步形成了以蓬莱阁为中心，山、海、城、阁等自然景观与人文景观浑然一体的旅游新格局。2001年，蓬莱市被评为“中国优秀旅游城市”，蓬莱阁景区被评定为“AAAA”景区，2002年，全市接待中外游客近200万人次，旅游门票收入8200多万元，综合收入突破10亿元，占全市GDP的10.4%，这一比例在全国县级市中是不多见的，旅游业已经名副其实的成为蓬莱经济发展的主导产业。尤其是其突飞猛进的发展速度成为一个奇迹，引得全国各地的同行纷纷前来考察取经。蓬莱市发展特色旅游，优势比较明显。其一，具有深厚的群众基础，旅游业是一个开放型的行业，旅游业的飞速发展同时也带来了城乡居民观念的更新，“旅游兴市”成为全市从领导层到普通百姓的共识，在这种状况下，开发特色旅游项目能得到群众广泛的支持。其二，具有大规模的客源市场。不管何种形式的特色旅游，都必须有较强消费能力的客源市场为基础。蓬莱市每年接待中外游客近200万人次，是其它地区所无法比拟的，这就是发展特色旅游巨大的客源依托。其三，蓬莱市拥有得天独厚的特色旅游资源优势。蓬莱是典型的胶东现代农村风貌，传统农业、沿海渔业、果业、温泉、山林等特色旅游赖以生存的资源非常丰富，这为特色旅游的发展提供了便利的条件。从当前全市特色旅游开发的状况来看，存在着项目少、层次低、投入力量不足的问题，更突出的是缺乏一个专门详细的整体规划，致使发展过程中带有一定的盲目性。目前只有兴瑞高特高产业观光园形成了一定的规模，其他还处于初期的规划阶段。任何产业的发展都不是一蹴而就的，只要加以正确的引导，制定出相应的鼓励政策，现有的资源优势就会逐步转化为经济优势。第二节 旅游行业市场预测旅游业是一个国家对外交流的一个重要窗口，也即是作为国家内外两种经济体系的重要交接口。对每个国家的经济发展起着重要的作用。各国为了发展旅游业，对改善和优化各自的旅游环境，都在作出很大的努力，从而使旅游业形成了自己的行业特点。1、旅游业具有较好的经济效益2、发展旅游业可带动其他关联产业的发展，并增加就业岗位3、促进国际经济合作的加深和世界经济的增长旅游业的发育程度，是一个地区乃至一个国家经济社会发展水平和人民生活质量的一个综合体现。旅游业带来的社会效益更为直观，“旅游搭台，经济唱戏”成为我国许多地方发展对外经济贸易、振兴地方经济的有效途径。据国家有关部门测算，旅游业每直接收入1元，就给国家经济相关行业带来4.3元的增值效益，旅游业直接就业1人，就给社会提供间接就业机会5人，虽然我国旅游产业取得了举世瞩目的成绩，但我国旅游资源综合开发利用的程度还很低，旅游产业“集约化经营”的程度还很差，因此，发展我国旅游事业有着极大的潜力和美好的发展前景，但同时任务也十分艰巨。从理论上讲，旅游度假地应选择在旅游资源相对比较丰富、经济基础较好、交通比较便捷和有持续发展后劲的地区。蓬莱地处胶东半岛的最北端，四季分明，风景优美，尤其是夏季北面临海，凉风徐来、空气干爽，气候宜人，是难得的度假之地，随着年内高速公路、铁路的建成通车，交通条件的将进一步完善，上述几个条件都已具备。与单纯的观光游相比，度假旅游对相关行业的辐射带动作用更强，条件具备的情况下应该大力发展。当前，蓬莱发展度假旅游，突出的问题是基础设施薄弱，缺乏高档次的宾馆和高档次的娱乐设施，必须有针对性的加快建设步伐，同时还要保证有一个良好的旅游市场秩序，只有软、硬件协调发展，才能全面启动度假旅游的发展，通过强有力的促销手段，将到蓬莱观光的游客留下来度假，使观光旅游与休闲度假有机结合起来。竞争是市场经济永恒的命题，但竞争的烈度却会因竞争主体的多寡而不同。从目前来看，类似八仙旅游文化娱乐城这样的人文题材的综合项目，因为其投资额度巨大，涉及行业多，门槛过高，尚属市场紧缺资源，因而市场主体之间基本处于无竞争的状态。项目生存和成功与否的关键，已经不取决于竞争环境，而更多地取决于能否与原有的旅游资源最大限度地整合为一体，形成一条有机的消费链和产业链。第四章 建设地点及场址选择第一节 建设地点一、项目建设地址本项目建设地址位于烟台蓬莱市登州街道办事处，登州南环路与海市路交汇处。二、拟建场地分析 综合分析建设场地具有以下优点：1、符合蓬莱市总体规划要求；2、为蓬莱市旅游提供配套服务，充分发掘旅游资源，本项目建成后，旅游环境、旅游经济将得到较大改善；3、区位适宜，位于烟台蓬莱市登州街道办事处，与各有名景点联系密切，旅游景点密集。4、紧邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，施工便利；5、水、电、暖、煤气供应均有保障；6、交通方便。拟建项目周边的交通条件良好。第二节 建设条件一、自然条件1、地理位置烟台市地处胶东半岛中部，位于东经1193412157，北纬36163823。东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。最大横距214公里，最大纵距130公里，全市土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，全市海岸线曲长909.12公里，沿海岛屿63个。是中国首批开放的沿海城市之一，境内交通便利、通讯快捷。已开通三十多条通往主要城市的国内航线，并开通了香港、澳门、汉城、新加坡、大阪等国际航线和地区航线；烟台港是中国十大贸易港口之一，可同世界一百多个国家和地区直接通航；烟台的铁路和公路十分发达和方便，公路建设综合水平列全国第一。火车可直达北京、上海、西安、济南、青岛等地，正在建设的德烟铁路和烟台至大连的铁路轮渡，以及黑龙江的同江至海南三亚的高速公路，将使烟台成为贯通中国东部沿海大动脉的重要交通枢纽城市。目前烟台已基本形成了海、陆、空立体交通网络。1994年就跨入了全国投资环境40优行列。优越的地理位置和环境为经济发展提供了有利条件。2、气候条件烟台地处中纬度，属暖温带半温润季风气候。境内四季分明，气候温和、空气湿润，具有明显的海洋性气候特征。年平均气温11.8，极端最高气温38，年极端最低气温-13，年平均降水量为716.7毫米；且时空分布不均，差异较大，由南向北递减，全年表现为明显的季风性，主导风向：冬季西南风，夏季东南风。3、地质条件烟台市地处山东丘陵地带，位于胶辽断块-腔北隆起及胶莱断陷上，地质构造复杂，境内出露的主要地层为古老变质岩系，地形以低山陵为主。全市水资源丰富，水质优良、市区地下无矿区，没有不良动力因素。最大冻结深度为0.5米，抗震设防烈度7度。4、气象气温：年均气温12.5，8月份气温较高，月平均25，累年极端最高气温38，1月气温较低，月平均1.6，累年极端最低气温13.1。 风况：常风向为南南西和南西，频率均为10%，静风频率为12%，强风向为南，瞬时最大风速为33.5米/秒。7级以上大风的年平均天数为1.31天。降水：年平均降水量为737毫米，78月降水量较多，占全年的50%强，12月降水量最少。 雾况：全年雾日不多，影响船舶航行的雾日年平均3.99天。三级以下的浓雾，2至7月出现较多，降雾时间一般为凌晨1时至9时。 冰况：一般年份无海冰出现，对船舶航行和靠泊作业无影响。1960年至1979年间，只有3年出现海冰，出现的时间在1月下旬至2月下旬，冰厚多在515厘米。湿度累年平均湿度为70%，月平均湿度以8月份较大，达84%；3月份最小，湿度为63%。5、水文潮汐：属正规半日潮型，平均高潮间隙10时14分，平均低潮间隙4时22分，大潮升2.5米，小潮升2.1米，平均海面1.47米，平均潮差1.67米。 潮流：为不正规半日潮型。涨潮流速大于落潮流速，最大涨潮流速0.6米/秒，最大落潮流速0.38米/秒。最大涨潮流速一般发生在高潮前23小时，最大落潮流速一般发生在高潮后的34小时。从湾口至湾内，受到形和水深影响，流速逐渐变小，湾内的最大流速为0.18米/秒。 波浪：常浪向为NW，频率为7.4%；强浪向为NNW，最大波高为4米。强浪向为NE向，最大波高为2.6米。无浪频率占69.23%。总的特点是波高小，周期短，波高超过1.5米的仅占0.2%。二、社会经济发