杭州市某农民高层公寓一期项目可行性论证报告.doc

第 1 章 概 述1.1 项目名称XX街道XX村农民高层公寓一期项目1.2 建设单位概况1.2.1 建设单位杭州市XX区XX镇农民多层公寓建设管理中心1.2.2 单位地址杭州市XX区XX镇XX塘路90号1.2.3 法定代表人1.2.4 开办资金1000万元人民币1.2.5 单位性质事业单位1.2.6 单位简介杭州市XX区XX镇农民多层公寓建设管理中心，隶属于杭州市XX镇人民政府，主要职责任务是：1、依据镇政府下达的年度建设工程计划，依据国家有关法律、法规和管委会要求，对被征地后拆迁的失地农（居）民，按相关政策实施安置；履行农民多层公寓的建设管理职能；2、负责XX镇政府投资的多（高）层公寓建设工程项目的全过程管理；3、负责中心在各项工程建设过程中的前期调查、项目报批、招投标、工程建设及预算等各阶段审定申报工作；4、负责确定建管中心的年度工程建设计划，配合做好各项目推进中的农居点布局、规划、设计，制定相应的管理措施和方案；5、负责建管中心对外签署各项经济合同、协议、并监管各项合同、协议的执行情况；6、负责协调各项工程建设过程中安全、质量、进度、资金的跟踪监管管理工作；7、完成镇政府交办的其他工作，承办上级有关部门交办的其他事项。1.3 项目概况1.3.1 项目建设背景XX古镇原名灵源，南宋绍兴二年(1132)年官方在街北建临安便民仓，古以南为前，遂称XX街，距今已有874年历史，虽隶属关系和建置几经变迁，但XX之名一直沿用。全镇行政区域面积50平方公里，辖9个建制村，1个社区，人口3.01万人。境内XX塘河横穿全境，东苕溪紧贴其西。西南边缘有宋家山、万金山丘陵，东北角寡山、吴山孤峙，与平原隔水相望，形成山水相嵌的优美景色。XX镇历史悠久，文化积淀丰厚，是著名国学大师章太炎的故乡。清水丝绵明清时期就闻名遐迩，早竹笋以肉厚质嫩味鲜驰名省内外，龙泉寺小白蚕豆因特具的美味列为贡品；镇南面有白虎山有新石器时代的遗存，镇中心有历史上著名的南宋临安仓遗址，国学大师章太炎先生故居，老街上曾因清末杨乃武一案的钱爱仁堂药店。XX镇地处杭州西北近郊，距市区中心15公里。杭州市文一西路贯穿全镇，境内祥仓、余仓、良仓、上仓等公路以及东西大道纵横交错，分别贯通104国道和02省道，交通十分便捷。XX塘河横穿全境，并建有钱神等多个码头；宣杭铁路在XX设有货运站，铁路运输繁忙。这些得天独厚的便利条件，使XX镇成为一个公路、铁路、水路相辅相成的物资集散地。XX，一座古老而勃发生机的城镇，一片充满希望的热土，优良的基础设施，优惠的投资政策，营造了优越的投资环境。雄关迈道真如铁，而今迈步从头越。2012年是XX镇各项工作大发展的一年，该镇以科学发展观为统领，全面贯彻党的十七届四中全会精神，认真落实区委十二届八次全会精神，紧密依托创新基地产业布局，开始实施“环境立区”战略，大力开展项目建设行动，构建现代产业体系。为“打造西城名镇、构建和谐街区”，XX镇今年准备突出发展“五个经济”、重点打造“五个板块”（即“发展高新经济，打造高新产业板块”、“发展老街经济，打造美食休闲乡村旅游板块”、“发展环境经济，打造创新基地首善区块”、“发展民生经济，打造和谐宜居区块”）；着力打造“一支团队”（即打造勤廉高效的党员干部队伍），解放思想，抢抓机遇，克难攻坚。坚持把农居多(高)层公寓安置作为XX农村住房改造的主要方向，全面推进农村居民多（高）层公寓建设，是XX区委、区政府推进城乡区域统筹发展、城市化发展的重大决策之一。经过多年的革新和探索，XX农村居民多（高）层公寓建设取得丰硕的成果。XXXX镇地处杭城西大门，是XX区城市化进程中的主战场之一。截止目前，XX区已兴建农民多（高）层公寓431万平方米，拆迁安置农户7789户，节约土地1600余亩，建设规模和进度均走在了各地前列，至今已经接待省内外考察团二十多批。多层公寓的建造，提高了农民的生活质量，发展了村级集体经济，改善了农村的环境面貌，被评为“联合国最佳生态和谐环境美丽城区”。XX街道XX村农民高层公寓一期项目在此背景下提出了建设。1.3.2 功能定位及服务对象本项目按照“适度集中、节约用地、有利生产、方便生活”的原则，结合XX镇的发展与空间布局，功能定位为集居住、生活、休闲及娱乐于一体的多功能生活居住区，吸引他们在小区内日常生活和休闲娱乐，成为XX镇拆迁农民的集中居住区。项目拟建居住用房568套。1.3.3 项目所在位置本工程为杭州市XX区XX街道农民多层公寓建设管理中心新建的XX街道XX村农民高层公寓一期项目，建设地点位于XX塘河以北，科技大道以西，北、西、南侧均为规划道路。一期项目位于总项目的东北角。项目总用地面积约32443平方米，呈规则方形，南北向长约176米，东西向长约186米。整体用地平坦，用地现状为农田、水系等。1.3.4 项目主要建设规模及内容本工程包括高层公寓及其配套用房，总建筑面积约98391平方米，其中地上建筑面积约76241平方米、地下建筑面积约22150平方米。1.3.5 项目总投资XX街道XX村农民高层公寓一期项目工程建设总投资27770.03万元：其中工程费用24173.48万元，占总投资的8705；建设工程其他费2274.17万元，占总投资的812；预备费1322.38万元，占总投资的476。1.3.6 项目主要经济技术指标主要技术经济指标表序号项目指标单位备注1规划建设用地面积32443M22总建筑面积98391M23地上总建筑面积76241M2其中住宅总建筑面积71069M2公建及配套总建筑面积5172M2其中沿街商铺4216M2社区用房360M2物管经营用房356M2物管办公用房240M24地下总建筑面积22150M25建筑占地面积6188M26建筑密度19.1%7容积率2.358绿地率30.6%9总户数568户其中A型112户需安置75户B型56户需安置12户C型56户需安置23户D型28户需安置3户E型112户需安置80户F型204户需安置39户10总车位数544个其中地上停车位81个其中商铺车位27个地下停车位463个1.4 项目可行性研究编制依据和研究范围1.4.1 编制依据1、建设项目红线图2、杭州市城市规划建筑管理技术规定(试行)3、城市居住区规划设计规范(GB50180-93)2002版4、住宅建筑规范(GB503682005)5、民用建筑设计通则(GB503522005)6、高层民用建筑设计防火规范(GB5004595)(2005年修订版）7、汽车库、修车库、停车场设计防火规范(JGJ5006797)8、建筑设计防火规范(GB500162006)9、高层民用建筑设计防火规范(GB5004595)(2005年修订版)10、国家发改委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数(第三版，2006年)11、委托本单位编制本项目的项目可行性研究报告的技术咨询合同12、国家相关的技术规范文件。1.4.2 研究范围 本项目可行性研究报告将着重就项目的概况、必要性、项目的需求与定位、项目的选址、建设条件、建设方案、环境保护、投资估算、资金使用以及效益评价等进行分析研究。1.5 研究结论1.5.1 主要结论1、本项目是XX区XX镇城市化建设和安居工程建设的重要内容，工程的实施对妥善安置被拆迁农村居民、加快新农村建设，推动劳动力转移、统筹城乡发展，盘活土地存量、加强土地集约利用，改善人居环境、提高生活质量，实现区域和谐发展、科学发展等都有着重要作用，建设十分必要。2、本项目得到了XX区、XX镇政府及相关部门的高度重视以及社会各界的广泛支持，雄厚的经济基础、便捷的交通运输、完善的基础设施、优良的人居环境和丰富的建设实践经验等都有利于项目的实施。3、本项目总用地面积32443平方米，总建筑面积98391平方米，计划2年内建设完成。4、项目总投资为27770万元，项目资金来源于杭州市XX区XX镇多层公寓建设管理中心。从上几点得出，项目建设是可行的。1.5.2 问题和建议1、本项目建设规模较大，建设单位需加强计划，合理安项目建设进度，衔接好拆迁与安置，确保各项工作有条不紊的顺利推进。 2、建议建设单位及时安排资金到位计划，合理安排项目的融资计划，保证各项资金及时到位，不影响项目实施进度。 3、建设单位要充分与相关部门沟通，衔接好地下管线的对接工作，保证工程发挥其应有的功能。 4、尽管农民拆迁安置房工程的建设能给农民带来诸多好处，但农民离开自己长期生产经营的土地，多少会造成部分农民的收入减少和生产、生活的改变，希望政府加强对这些问题的调查研究，以人为本，在推进农村城镇化建设的同时，解决好广大农民关心的问题。第 2 章 项目建设背景、必要性及可行性分析2.1 项目建设设背景近年来，XX全区上下紧紧围绕“最适宜居住的品质之城、美丽之洲”总战略目标和“六大发展战略”，扎实开展各项工作，城市化的引领作用不断加强，工业经济的基础支撑作用得到强化，服务业的优先发展展地位得以确立，文化软实力和环境竞争力不断提升，以民主促民生的机制正在形成，XX经济社会保持了良好的发展态势，城市化进程得到良好的发展。XX区XX镇地处杭城西大门，是XX区城市化进程中的主战场之一，截至目前，XX全区已兴建农民多(高)层公寓431万平方米，拆迁安置农户7789户，节约土地1600余亩，建设规模和进度均走在各地前列，至今已经接待省内外考察团二十多批。多层公寓的建造，提高了农民的生活质量，发展了村级集体经济，改善了农村的环境面貌，被评为“联合国最佳生态和谐环境美丽城区”。随着我国城市化建设工作的深入，城郊土地也日渐稀缺并不断升值。城郊建设如再按照传统的单家独院式，不仅浪费宝贵的土地资源，也不利于城市品位的提升。随着杭州城市的不断发展，XX由一个远离城市的乡镇逐步发展成杭州城市的有机组成部分。鉴于杭州城区农民安置的经验和教训，推进城郊农民多高层公寓建设，改变城郊农民传统建房模式，已经成为节约城市土地、提升城市品位的必然要求。撤村建设改革是一场转变农民思想观念和生活方式，保障农民利益的革命，同时又是城市化发展与新农村建设的革命，是区委、区政府确定的“新农村建设十大工程”的重要内容。撤村建居改革的总体要求是：以邓小平理论和“三个代表重要思想为指导，以科学发展观为统领，坚持城市化和新农村建设两轮驱动，积极探索“农村变社区、农民变居民”的新途径，实现物质形态城市化、经济形态城市化、社会管理城市化以及人的城市化。正确处理好改革、发展、稳定三者关系，着力打造覆盖城乡、全民共享的生活品质之区。为此，要求各镇乡、街道和各部门要统一思想，提高认识，以改革的思路和求真务实的精神做好各项工作。在此背景下提出了XX街道XX村农民高层公寓一期项目。2.2 项目建设必要性2.2.1 是改善民生，提高居民生活水平的需要转居拆迁安置房是以高起点、高标准进行规划和建设，建成后将成为各种市政配套设施齐全的功能齐全的综合区域，对完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题具有重要意义，是名副其实的民心工程、德政工程。该项目完成后，将进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间；区域蕴含的巨大商机也将会给安置在该区域内的村民提供大量就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，大大提高居民的经济收入。2.2.2 是杭州市构建和谐社会的需要党中央、国务院关于构建和谐社会的号召，解决城市低收入家庭住房困难问题就是建设和谐社会的重要体现。本项日的建设在一定程度上缓解城市低收入家庭住房困难问题，有利于确保人民群众基本生活保障，有利于社会稳定，同时使居民生活环境大为改善，业余生活更为丰富多彩，为构建和谐社会迈进了一大步。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用，是党中央和人民政府执政力强有力的体现。2.2.3 建设创新型城市，实现产业的转型升级的需要创新型城市是依靠科技、知识、人力、文化、体制等创新要素驱动发展的城市，对其它区域具有高端辐射和引领的作用。加快推进创新型城市建设，是XX区XX镇加快转型升级，实现新一轮跨越发展战略选择。XX街道XX村农民高层公寓一期项目概念的提出符合产业转型升级的要求，符合发展文化产业的精神，符合建设生态环保型城市、节能型产业的精神。该项目的建设为加快提升XX镇自主创新能力，加快建设创新型城市，转变经济发展方式、实现跨越发展提供了重要支撑。2.2.4 改善人居环境、加快城市化进程的需要围绕新市民安居社区主题，高标准规划建设集中居住小区，不仅可以为XX镇引入规模化企业提供发展空问，更是改善人居环境、加快城市化进程的重要途径。本项目范围内的居民原为分散居住，市政及公益基础设施不甚完全，污水排放、垃圾处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件较薄弱。随着此次XX街道XX村农民高层公寓一期项目的居民进行了集中安置，高起点的规划、建设集中居住小区，使农民成为社区居民，群众生活水平将有明显提高。主要体现在以下几点：一是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，群众可以真正过上方便的现代城市生活；二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心、文化娱乐中心、大型绿地等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造一个优越的生活、娱乐、休闲环境；三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用(功能配置)与空间(视觉体验)两个层面全面提升社区的整体品位，区别于以盈利为目的的商品房，群众安置均采用产权调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众真正享受到城市建设的“实惠”。与此同时，群众还能得到不同程度的经济补偿，为他们以后的安居乐业增添一份保障，这也是XX镇政府取之于民、用之于民、富民强市政策的具体体现。2.2.5 加强土地集约利用的需要土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。国务院颁布的关于深化改革严格土地管理的决定是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的一份文件。决定从我国现实国情出发，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。XX镇坚决贯彻执行国家及浙江省的有关文件，实行统一的土地价格管理和用地指标管理，根据上级下达的用地计划，确定年度各类妻，实行定性定量供地。XX镇区域内目前分布着大量的农民宅基地和镇村办企业，缺少科学规划，房屋多以二、三层为主，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。通过本项目的实施，将充分挖掘XX镇区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，实现有限土地资源的“再生利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为XX镇未来城市发展提供可观的用地保障。2.3 项目建设可行性杭州市正加快城乡统筹规划的发展，在政策上给予了很大的支持，上级主管部门为本项目的筹建也给予了很大的帮助。本项目的各项前期工作已经相应的开展，XX街道XX村农民高层公寓一期项目建议书已批复，并且长沙市规划设计院有限责任公司已经完成对该项目的规划设计方案，并已提交相关部门进行审查，其余前期工作陆续开展。项目土地征用等相关工作基本完成。第 3 章 项目区域分析及建设有利条件3.1 项目区域分析2010年是XX镇各项工作大发展的一年，该镇以科学发展观为统领，全面贯彻党的十七届四中全会精神，认真落实区委十二届八次全会精神，紧密依托创新基地产业布局，开始实施“环境立区”战略，大力开展项目建设行动，构建现代产业体系。为“打造西城名镇、构建和谐街区”，XX镇今年准备突出发展“五个经济”、重点打造“五个板块”(即“发展高新经济，打造高新产业板块”、“发展老街经济，打造文创产业板块”、“发展羊锅经济，打造美食休闲乡村旅游板块”、“发展环境经济，打造创新基地首善区块”、“发展民生经济，打造和谐宜居区块”)；着力打造“一支团队”(即打造勤廉高效的党员干部队伍)，解放思想，抢抓机遇，克难攻坚。2011年，全区实现生产总值（GDP）738.17亿元，按可比价计算（下同），同比增长9.6%。按户籍人口计算，我区人均GDP为84199元，增长7.8%。按当年平均汇率计算，达到13036美元。在全区生产总值中，非公有制经济所占比重达89.4%。年末，全区共有个体工商户4.32万户，从业人员4.96万人；私营企业1.88万家，从业人员8.79万人。3.2 建设有利条件3.2.1 场址选择一、项目地点与地理位置本项目选址位于杭州XX镇，项目位于位于XX塘河以北，科技大道以西，北、西、南侧均为规划道路。一期项目位于总项目的东北角。场地内现状为农田，较平整。周边环境良好，不受工业区的影响。二、土地权属类别与占地面积 XX街道XX村农村高层公寓一期项目占地面积约约32443平方米，建设项目选址已经杭州市规划局XX分局批准，作为红线用地批给杭周市XX区XX镇农民多层公寓建设管理中心进行开发建设本项目。三、现有场地利用情况 项目所在区域原为田地，地势平坦，现规划为农民集中居住区。3.2.2 自然条件一、气候条件XX镇地处北亚热带南缘季风气候区。冬夏长春秋短，温暖湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛。年平均气温1 531 62，年平均雨量1150毫米至1550毫米。因境内地形不同，小气候差异明显，春、冬、夏季风交替，冷暖空气活动频繁，春雨连绵，风向多变，天气变化较大。常年6月中旬入梅，7月上旬出梅，雨量相对集中，梅雨结束即进入盛夏，受热带高压控制，盛行下沉气流，天气晴热、温度高、日照强、蒸发大，易有伏夏。秋季，秋高气爽，天气比较稳定。冬季，盛吹西北风，寒冷、干燥，如遇北方强冷空气，就出现寒潮。气候特征为气温适中，适宜双、三熟制。雨热同季，有利于叶茎类作物和瓜果生产。地处中亚热带向北亚热带过渡区，适宜栽培种植南北多种作物，具有发展粮食生产和多种经济作物的气候优势。 二、地形地质 项目用地范围内地势相当平坦，无须土地平整，适合多、高层建筑的建设。3.2.3 其他有利条件 一、政府的高度重视国家宏观调控以来，各地积极推行新的投资管理体制和土地严控政策。 XX镇区位优势明显，自然环境优美，经济基础雄厚，发展前景广阔。本项目是XX镇农转居建设的示范工程，得到了区、镇各级政府及相关部门的大力支持，政府在规划、资金、组织、制度等配套政策上都作了相应的安排，为项目顺利推进创造了较好的条件。 二、社会各界的广泛支持改善城市环境和人居条件的工程，一直以来都受到社会各界广泛的关注。这种有利于国计民生的实事工程一定会得到社会各界的广泛支持，在项目实施过程中减少阻力，使项目尽快地实施到位。 三、雄厚的经济基础必将为项目的实施提供有力的保。2011年，全区实现生产总值（GDP）738.17亿元，按可比价计算（下同），同比增长9.6%。按户籍人口计算，我区人均GDP为84199元，增长7.8%。按当年平均汇率计算，达到13036美元。在全区生产总值中，非公有制经济所占比重达89.4%。年末，全区共有个体工商户4.32万户，从业人员4.96万人；私营企业1.88万家，从业人员8.79万人。四、便捷的交通运输XX镇地处杭州西北近郊，距市区中心15公里。杭州市文一路延伸段贯穿全镇，境内祥仓、余仓、良仓、上仓等公路以及东西大道纵横交错，分别贯通104国道和02省道，交通十分便捷。XX塘河横穿全境，并建有钱神等多个码头；宣杭铁路在XX设有货运站，铁路运输繁忙。这些得天独厚的便利条件，使XX镇成为一个公路、铁路、水路相辅相成的物资集散地。XX镇区位条件得天独厚，交通十分便利，是本项目发展前景广阔的有力保证。 五、完善的基础设施 建成通村联网工程112公里，改造危桥10座；完成了XX、吴山两大集镇主干道、祥余线及4号农居点亮灯工作；完成连具塘、吴山、XX三大集镇路面改造、截污纳管以及海曙路东延一期雨污管道铺设工程；成立了镇道路养护管理站，实现辖区道路管网修缮、维护一体化。 六、优良的人居环境 坚持规划先行，科学谋划发展格局。以高起点规划为先导，以工程建设为重点，做精做美小城镇。在XX区XX历史街区保护规划的基础上做好XX集镇详规。以整治、改建、新建等形式实现城镇有机更新，塑造XX集镇的新面貌。 加大改造力度，提升集镇发展品位。以绿化工程、亮灯工程、人行道改造工程为重点，完善基础设施配套建设，开展历史文化街区改造，提高镇区服务功能，打造我镇新农村建设工作的亮点。 从以上可知，本项目各项建设条件均能较好保障项目预期目标的实现。第 4 章 建筑方案设计4.1 设计依据4.1.1 工程设计依据 （1）高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-95 （2）住宅设计规范 GB 50096-1999 （3）汽车库建筑设计规范 JGJ 100-98 （4）浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准 DB33/1021-2005 （5）人民防空地下室设计规范 GB 50038-2005 （6）防空地下室建筑设计 国标 FJ0103 （7）住宅建筑规范 GB 50368-2005 （8）杭州市城市规划管理技术规定 （9）杭州市建筑工程日照分析技术管理规则 （10）建筑设计防火规范 GBJ 16-87 （11）城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ 50-2001 （12）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB 50067-97（13）XX区新建项目停车位配置标准 以及其它相关的国家、行业、地方法规和标准4.1.2 工程设计有关文件（1） XX区XX镇规划（2） 杭州市XX区规划建设信息中心提供的地形图（3） 国家及地方相关规范条文4.2 指导思想以人为本、崇尚自然、健康生活。4.2.1 以人为本，体现地域文化的原则：在充分考虑XX地区农民的生活习俗的前提下，将建筑设计与景观设计密切结合，提供一种健康的居住模式和有机的聚落关系，实现人与自然的和谐共处。外部环境以造景与借景接合的手法，全方位体现生活亮点。4.2.2 崇尚自然，总体设计均好性原则：总图布置以及外部空间环境设计中，根据不同组团的特点设置视觉亮点和绿化景观小品 ，让每户居民均能充分享受阳光和绿色空间，并且能有效利用公建配套设施。4.2.3 健康生活，设计高效合理的原则：体现特定的居住方式，以及动静分区、餐寝分区、居寝分离的特点，注重个性化，强调内部空间的合理有效利用。4.3 总平面 4.3.1 场地概述本案为杭州市XX区XX街道XX村农民高层公寓一期项目，建设地点位于XX塘河以北，科技大道以西，北、西、南侧均为规划道路。一期项目位于总项目的东北角。项目总用地面积约32443平方米，整体用地平坦，用地现状为农田、水系等。4.3.2 总平面布置及交通设计一、整体规划结构根据规划要求布置高层公寓及其配套用房，总体规划上综合周边式布局和自由式布局的优点，空间围合而又不失开放。地块南、北两侧均设置底层商铺，既能满足居民日常生活所需，又能形成小区内安静、整洁的居住环境。而小区内灵活的建筑布局，则能创造错落有致的空间形态，形成完整的小区院落。二、空间组织地块主要布置8幢高层住宅，北侧为2幢18层板式住宅对称布置，中间为3幢15层板式住宅分布其间，南侧为3幢15层板式住宅，由此形成整个小区北高南低，不同高度的高层建筑的组合勾绘出充满动感的天际线。板式建筑的交错布置，形成各具风情的院落空间，绿草茵茵的组团绿地，抑或充满活力的运动场地，都是人们休闲娱乐的好去处。三、道路交通地块小区主入口设置在南侧，以入口的景观绿化带为起点，围绕中心组团延伸出7米宽的小区内部交通主干道。该主干道以车流疏散为主要功能，并在干道两旁合适位置设置相应的地上停车位及地下车库的出入口，方便居民停车。该道路向北延展，与小区北侧的次入口汇合。部分主次干道交汇处，放大为广场，使流线型道路具备景观指引功能，加强各空间转折点与视觉焦点的设计力度。不仅在外部空间有收放的变化，亦给居民提供一个交往的空间。4.4 建筑设计4.4.1 建筑单体设计一、设计构思：根据本地块的特点和环境，对不同户型进行特定的设计，使每户均有良好的采光通风和景观。二、户型设计：户型严格按照XX区农民安置房的特定要求进行设计，做到动静分区、餐寝分区、居寝分离，每户均有较大的起居、厨房、卫生和储藏空间，并做到明厨、明卫，在有限的面积指标中，创造方便、舒适的生活空间。1、房型设计：空间流线通畅，结构规整。利于施工，住宅内部空间易形成自然通风，保证居住的舒适和能源的节省。2、住宅利用地下室停放自行车及电动自行车，并设有坡道方便出入，坡道坡度20。3、所有厨房设置竖向共用排气管道系统，并且避开外窗，便于煤气入户管道的布置。根据现代炊事行为，厨房留有足够的空间设置灶台、调理台、洗池台，冰箱入厨。卫生间做到明卫，并预留洗衣机位。4、空调机位置与立面造型统一布置，即隐蔽又保证空调机的散热，同时避免影响相邻住户。5、多数户型，客厅、餐厅形成统一简单完整的大空间，在功能上分区明确，在视觉上延长空间，配合阳台门和落地窗，形成户外与户内的交流。三、地下车库设计：根据小区的具体情况设置地下汽车库一个，整个车库柱网整齐，流线简洁。车库内设5个防火分区，设2个7.5米宽双向汽车坡道，汽车尾气均通过竖井建筑高空稀释。车库内还设有消防、生活水池、水泵房、配电房等设备用房。四、无障碍设计：1、高层入口设置轮椅坡道和扶手，入口平台宽度2000mm，坡道不大于1：12；2、走道和门符合无障碍要求。3、公建设置无障碍入口，公厕设置无障碍蹲位，设置相应数量的无障碍停车位。4.4.2 造型设计追求简洁明快、时尚高雅的建筑风格。融古典的构图美学法则与现代空间构成法于一身，创造出追求时尚、中西合璧的建筑文化特性。根据基地所处区位的重要性，以及XX区农居的特定需求，建筑的外墙材料宜采用高档面砖与仿石面砖。结合建筑的现代风格，选择高雅的色彩搭配，形成雅致的色彩组合并与丰富的建筑光影效果相互融合。4.4.3 建筑节能设计1、在总平面布局中顺应地形，尽量东南向或南北向布置，保证良好的日照和通风。东向、南向开较大的门窗，强调景观的渗透性。各朝向均按规范要求的窗墙面积比要求设计。尽量做到明厨明厕，自然采光通风。2、根据夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准要求和地区节能标准，进行节能设计。4.4.4 建筑人防设计一、设计依据1、浙江省实施中华人民共和国防空法办法。2、浙人防办【2003】55号，关于印发浙江省城市居民住宅防空地下室设防要求（试行）的通知。3、人民防空地下室设计规范 GB 50038-2005二、建筑设计本小区设置地下人防按高层建筑首层面积及多层建筑面积4%计算，均按二等人员掩蔽所设计，核武器拉力级别为6级，防化级别为甲级，共设6个防护单元，每个防护单元面积2000m,设两个口部，其中一个口部设扩散室、密闭通道、虑毒室、进风机房；另一个设活门室、防毒通道、简易洗消间、排风机房。战时主要出入口均直通室外，防护单元中设抗爆单元，面积500m2左右，抗爆隔墙战时采用500厚砂袋上端宽度500砌筑。人防地下室均为平战结合，平时作为汽车库、自行车库等，战时对一些口部作战时封堵。4.4.5 无障碍设计依据城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001,J114-2001）,主要在以下几个方面考虑：1、道路系统的无障碍设计2、公共绿地的无障碍设计3、建筑物的无障碍设计4.4.6 建筑环保、卫生设计1、选用节能环保型电梯，采用变频VVVF控制技术2、地下室汽车尾气伸顶高空排放。3、电梯井避免与卧室相邻如相邻做衣柜及隔噪处理，机房做降噪处理。4、每个普通住户保证两个以上朝南房间。房间日照窗地皆满足采光和节能要求。5、各单体间距满足大寒日有效日照不低于2小时要求。6、消防登高场地平时为绿化，场地基础及种植层做特殊处理。7、公共设施及各住宅楼栋均为无障碍设计。8、小区路灯使用光控，时控技术控制开关。9、采用节能光源，降低电能耗。10、厨房卫生间通风排气采用获国家专利的变压式排风道11、绿地采用自动喷灌系统。4.4.7 日照分析：应满足受遮挡的居住建筑的居室在大寒日的有效日照不低于二小时。居室是指卧室、起居室（也称厅）日照分析参数要求地理位置：杭州市XX区，东经12010，北纬3019。有效时间带：上午9时至下午15时。时间统计方式：按规则第三条日照标准，若日照时数要求2小时，可由两个连续时段累加；日照时数3小时，可由3个连续时段累加。时间间隔：不超过5分钟。采样点间距：不超过0.6米。4.5 建筑消防设计4.5.1 总平面：一、住宅，配套公建属于二类建筑，小区内设有宽度为7m的主干道，与消防通道结合，有两个出入口与城市道路相接，小区内道路采用城市型双坡立道牙道路，沥青路面。二、高层住宅之间间距符合下列规定：a。保证其受遮挡的居住建筑大寒日有效日照时间不少于二小时。 b。高层建筑与其正午投影范围内居住建筑的间距L=H-24 * 0.3+S,其余间距均满足杭州市城市规划管理技术规定。三、沿街商铺长度超过150m时设穿过建筑的消防车道，当建筑高度小于50m时，消防车道距高层建筑外墙6m，宽5m，当建筑高度大于50m时，消防车道距高层建筑外墙10m，宽6m，消防车道沿高层住宅基本环通，端头道路设有18m*18m回车场。4.5.2 建筑防火：一、住宅有18层、15层、11层，公建一层，地下汽车库一层，各层层高为：住宅2.8m，公建3.9m，地下汽车库3.9 m，自行车库2.7m，防火类别：二类 建筑耐火等级：二级二、防火分区：住宅建筑每层为一个防火分区，公建每2500 m为一个防火分区，两个防火分区之间用防火墙或防火卷帘分开，地下汽车库每4000 m为一个防火分区，设自动灭火自动报警系统，每个防火分区均有两个安全出口，均有一疏散楼梯通向室外。三、安全疏散：1、疏散宽度和疏散口：高层住宅每个单元设一部封闭楼梯间，净宽度为1.2 m，公建设开敞楼梯间净宽度为1.65 m。2、安全疏散距离：本工程位于两步楼梯间之间的房间至楼梯间最大距离不超过20 m，住宅入户门至楼梯最大距离不超过7 m，符合防火规范要求。3、楼、电梯布置：高层住宅，设封闭楼梯间，靠外墙布置，设乙级防火门，首层直通室外；楼梯间均设乙级防火门，楼梯间距房间门的疏散距离和合用前室的面积均符合防火规范要求。4.6 结构设计4.6.1 结构设计依据一、本工程结构设计所采用的国家颁发的现行规范、标准：1、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）2、建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2004）3、建筑结构制图标准（GB/T 50105-2001）4、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006版）5、砌体结构设计规范（GB50003-2001）6、混凝土结构设计规范（GB50010-2001）7、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）8、建筑地基基础设计规范（浙江省标准）（DB 33/1001-2003）9、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2002）10、建筑桩基技术规程（JGJ 94-2008）11、建筑抗震设计规范（GB50011-2010）12、人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）13、地下工程防水技术规范（GB50108-2001）14、 其他相关规范，规程及标准图；4.6.2 自然条件1、 基本风压： WO=0.45kN/m2 （n=50年）（用于高度小于60m高层） WO=0.5kN/m2 （n=100年）（用于高度大于60m高层）2、 基本雪压：S0=0.45kN/m2 （n=50年） S0=0.50kN/m2 （n=100年）3、本地区基本地震设防烈度为六度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。4.6.3 结构设计要求一、建筑结构的设计基准期为50年，结构设计的合理使用年限为50年，建筑抗震设防类别为丙类，建筑结构的安全等级为二级（除个别特殊构件外），地基基础设计等级为乙级，重要性系数rO=1.0。二、荷载取值：（可变荷载标准值） 1、住宅：卧室 2.0KN/M2 客厅 2.0KN/M2 厨房 2.0KN/M2卫生间 2.0KN/M2 阳台 2.5KN/M2 通风机房、电梯机房 7.0KN/M2楼梯 2.0KN/M2 消防疏散楼梯 3.5KN/M2 上人屋面 2.0KN/M2不上人屋面 0.5KN/M22、商业建筑：商铺 3.5KN/M2 贮藏室 5.0KN/M2 楼梯 3.5KN/M2卫生间 2.5KN/M2 3、体育馆：健身防 4.0KN/M2 贮藏室 5.0KN/M2 活动看台3.5KN/M2 食堂餐厅 2.5KN/M2 厨房（餐厅）4.0KN/M2 楼梯 3.5KN/M2卫生间 4.0KN/M24、小学、幼儿园、行政、综合楼：教室 2.0KN/M2 阶梯教室 3.0KN/M2 试验室2.0KN/M2 阅览室 2.0KN/M2 办公室 2.0KN/M2 会议室 2.0KN/M2 档案室 5.0KN/M2 报告厅3.0KN/M2 影视厅 3.0KN/M2 舞蹈室 4.0KN/M2 走廊、楼梯 3.5KN/M2 卫生间4.0KN/M25、医院：门诊