深广物流公司新增5000吨农产品冷链项目可行性研究报告.doc

*市*物流公司新增5000吨农产品冷链物流工程建役项目可行性研究报告 共82页 第82页
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目 录

第一章 总 论 6
1.1概 述 6
1.2可行性研究编制单位 6
1.3承办单位概况 6
1.4申请报告编制的依据和范围 7
1.5可研报告概要 8
1.6 主要建设内容 9
1.7 主要技术经济指标 11
第二章 项目提出的背景及建设必要性 12
2.1项目提出的背景 12
2.2项目建设的必要性 14
第三章 市场需求分析 16
3.1农产品物流发展现状 16
3.2项目幅射区农业资源分析 21
第四章 建设条件与场址 25
4.1项目建设地点概况 25
4.2外部配套条件 30
4.3 场址方案 32
第五章 项目建设方案 33
5.1建设内容及建设规模 33
5.2设计指导思想及交易流程 34
5.3工程技术方案 35
5.3规划方案 51
5.4建筑结构设计 53
5.5公用工程 56
第六章 企业组织、劳动定员及人员培训 64
6.1企业组织机构 64
6.2劳动定员 64
6.3人员培训 65
第七章 环境保护与劳动安全卫生 66
7.1环境保护 66
7.2劳动安全卫生 67
第八章 消防与节能 69
8.1消防 69
8.2节能 69
第九章 项目建设期管理 71
9.1实施原则与步骤 71
9.2组织机构与分工 71
第十章 项目实施进度 73
第十一章 投资估算 74
11.1投资估算 74
11.2资金筹措及使用计划 75
第十二章 经济评价 77
12.1财务评价 77
12.2财务评价结论 80
第十三章 社会效益分析 81
13.1主要社会效益分析 81
13.2负面影响与对策 81
第十四章 风险分析及控制措施 82
14.1风险分析 82
14.2 控制措施 82

附 件：

1、企业法人营业执照
2、税务登记证
3、企业机构代码证
4、土地使用证
5、*市农业产业化领导小组文件
6、现状平面图
7、委托书
第一章 总 论
1.1 概 述
1.1.1项目名称
*市*物流有限责任公司新增5000吨农产品冷链物流工程建设项目
1.1.2项目承办单位
1.2可行性研究编制单位
1.3承办单位概况
*市*物流有限责任公司是一家从事农副产品收购、销售、深加工及冷藏保鲜的企业，总资产4200万元，固定资产2800万元。该公司位于*市应山办事处三里河杜家湾，占地面积27亩，建筑面积1.2万平方米，冷藏低温库容2000吨，制冰生产线一条，日产冰块20吨，吉阳大蒜油加工设备五台/套。2007年实现销售收入5300万元,利税193万，是我市农副产品加工、冷藏保鲜、土特产品交易、农产品流通配送、市场信息传递等为一体的*北地区农副产品加工冷藏保鲜物流中心。
该公司坚持诚信为本、科技兴市、服务“三农”为宗旨。形成了内联千家万户，外接中外市场的经营格局。吉阳大蒜、大别山板栗、中豌六号豌豆、水晶红富士苹果、长丰毛豆、水蜜桃、银杏等农副产品年销售80万吨。目前，该公司已同宁夏索然生物科技研究中心共同投资800万元，兴建吉阳大蒜油加工项目，生产吉阳大蒜5000吨，创产值5000万元，实现了“公司+基地+农户”的经营理念，订单农业涉及六个乡镇十余万亩种植区域，产品主要销售在东北及广州、深圳等南国市场。
该公司先后被列入国家农业综合开发建设项目、*省星火计划项目、*市农业产业化“龙头”企业、*省农行授予2007年度信用等级AA+ ,公司董事长杨国民获得“2006全国创业之星”荣誉称号。
1.4申请报告编制的依据和范围
1.4.1编制依据
本可研报告编制的主要依据为：
1、*市国民经济与社会发展第十一个五年计划；
2、国家有关法律、法规及产业政策；
3、有关技术标准、规范及规定；
4、项目承担单位提供的基础数据；
1.4.2研究范围
本可研报告范围包括：
1、根据国家有关政策，结合*市实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性。
2、根据规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容
3、项目建设地点及项目建设的有利条件
4、项目总体实施方案
5、消防、环境保护、劳动安全卫生及节能
6、企业组织及劳动定员
7、工程实施进度安排
8、投资估算和资金筹措
9、项目实施风险及控制措施
10、经济效益和社会效益评价
1.5可研报告概要
1.5.1*市作为重要农产品物流枢纽的地位确立，吸引着国内众多知名客商云集于此。项目建成后，将使*市成为*东北冷链物流及经济交流中心，从而有利于提高*市的知名度，项目投资规模大，建设周期短，对周边地区产生强烈的增长极辐射作用，从而带动*经济发展。
1.5.2项目规划总占地面积13亩，主要进行农副产品的储存、物流运输，建筑面积3000平方米，建设期一年。
1.5.3本项目建成后将新增5000吨农产品冷链物流的冷藏保鲜能力，其中冷藏库和低温库各2500吨，年现货交易量1万吨，交易额达7000万元人民币。
本项目将建设与农产品流通相配套，为农产品建立交易服务的商务平台，建立现代化、高效率、人性化的流通市场。
1.5.3该项目总投资为2000万元，其中固定资产投资1166.7万元，流动资金833.3万元。申请上级专项资金350万元，企业自筹1650万元。经测算，项目投产后，年经营收入7000万元，年实现利润1000万元。项目投资回收期为2.9年（含建设期1年），经济效益显著。
1.5.4项目单位技术力量较强，管理经验丰富，具有雄厚的经济实力和良好的信誉，建设条件良好，本项目所需自筹资金，该公司有足够能力筹措。
1.5.5项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策，投产后，能够充分发挥人力资源优势，调整产业结构，促进企业经济健康、协调、可持续发展。
综合以上分析，项目实施后有一定的社会经济效益，项目是可行的。
1.6 主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项 目
单位
指标
备 注
1
建设规模

交易规模
万元
7000

冷藏保鲜规模
万吨
0.5

2
项目总投资
万元
2000

其中：固定资产投资
万元
1166.7

流动资金
万元
833.3

3
项目占地
亩
13亩

4
项目建筑面积
㎡
3000

5
项目定员
人
60

6
全年生产天数
天
365

7
人员工作天数
天
251

8
项目建设期
年
1

9
设备装机容量
KW
500

10
销售收入
万元/年
7000
正常年
11
总成本
万元/年
6000
正常年
12
税后利 润
万元/年
1000
正常年
13
财务内部收益率
%
42.29

14
投资回收期
年
2.9
含建设期
15
盈亏平衡点
%
16.5

第二章 项目提出的背景及建设必要性
2.1项目提出的背景
2.1.1农产品流通成为经济发展瓶颈
长期以来，我国农产品生产比较重视产前和产中的栽培，而忽视了产后保鲜贮藏。在发达国家，农产品的产后损失率只在1.7％～5.0％；但在我国，农产品损失率达20％～30％，损失总价值近800亿元，粮食平均损失也有14.8％。不但不能体现农产品应有的商品价值，更难解决农产品产后异地销售和非季节供应等问题。新鲜水果、蔬菜、肉类、花卉是我国主要的出口产品，但包装很粗糙，保鲜技术落后，这些出口农产品基本上是没有经过初级的加工。特别是在我国加入世贸组织以后，关税下调，国外农产品产品涌入我国市场，更削弱了我国农产品产品的竞争力。降低农产品腐烂损失，提高农业资源的利用率，增加农产品附加值，成为农业现代化的一项紧迫的任务。统计数字显示，如果我国的农产品损耗降低3％至5％，每年可减少果品损耗200万吨。如降低损耗15％，农产品产值可增加120亿元。
我国是一个人口众多的农业大国，农产品生产和食品业发展迅速，但与之相关的产品保鲜、储运技术却养在深闺，难进农家门，食品卫生指标与国际规范有差距，食品安全也多有不合乎健康要求的情况。据了解，我国每年的蔬菜产量3亿吨，水果产量超过6000万吨，但由于我国保鲜产业落后，每年有8000万吨的农产品腐烂，损失总价值近800亿元。也就是说，约有20％的水农产品菜在流通过程中变成了垃圾。而包装不当则是造成水果腐烂损失的重要原因。据统计，发达国家农产品产后储藏能力可占到商品总量的70％～80％，而我国仅为25％左右。可见，流通和储藏环节的薄弱成为制约我国农产品业发展的重要因素。从另一个方面来看，这给相关资本带来了一个开拓市场的契机与空间。
基于以上原因，该公司扩大规模，在原有场地上新征地13亩，增加冷藏保鲜设施、购置农产品运销设备，组建大型农产品交易、冷藏保鲜、运输基地。使其成为沟通分散农户与市场的桥梁，成为连接周围地区的流通枢纽。让市场这支“看不见的手”，起到优化资源配置、调节国民经济发展的重要作用。
2.1.2*市具有成为大型农业集散基地的区位优势
*市位于*东北，*豫皖三省交界处，素有“中原锁钥，三省通衢”之称，是发展商贸流通业的风水宝地。以*市为中心，向周边100公里辐射，是一个有600万人居住的人口密集区域，形成了庞大的消费市场。*豫皖交界处需要一个商贸中心城市，*有能力发展成为这个商贸中心城市。发展大流通，实施商贸兴城，已成为*市调整产业结构的又一重要战略决策。
 以提升城市载体功能为重点，实现城市建设的新跨越，培育商贸流通业发展的载体。整合现有市场资源，重点规范和提升农副产品，大力发展现代冷链物流业。以食品、农产品为突破口，加快向现代冷链物流企业转型。
建设该项目，将会扩大冷链物流范围，加强与省内外发达地区商贸流通业的对接步伐，致力于发展连锁经营，建设冷链物流配送项目，全力推进冷链物流现代化，新型流通业态的介入将会极大地提升*商贸流通业的层次。
项目的建设将对*市加工业、冷链物流业、服务业及社会基础设备的发展具有极大的促进作用。
2.1.3*具有农产品流通枢纽的资源优势
*市土地资源辽阔，土壤、气候和水资源条件较好、光热资源丰富，适宜粮食和多种经济作物生长，对于林果业和畜牧业生产也十分有利。*市是*省产棉粮大市、粮棉调出大市和农产品商品生产基地。
雄厚的资源优势使*具有建立农副产品集散基地的天然条件，本土生产产品运费成本低，具有价格竞争优势，极易产生集聚效应。而且，农副产品往往对保鲜要求特别高，长途运输不利于该类商品的保鲜，因此，距离的远近对基地的建设和长远发展是至关重要的。
综合考虑以上述各因素，该项目风险小、收益有保证、社会贡献率大，有利于经济的发展，*物流有限公司董事会决定扩大现有规模，故尔向省申报“**市*物流有限责任公司新增5000吨农产品冷链物流工程建设项目”。
2.2项目建设的必要性
2.2.1符合国家产业政策和发展方向
农产品冷链物流项目对一个国家的经济，尤其是对外经济贸易的发展和科学技术交流，起着重要的促进作用。对我国来说，建立和改进农产品冷链物流是深化外贸体制改革的一项重大措施,它有利于发展外向型经济、实行两头在外，大进大出，快进快出，缩短产品的生产周期，降低产品成本，提高经济效益，还有利于增强企业经济活力，提高竞争力，开拓国际市场。
中共中央2004年1号文件提出，要“发挥市场机制作用，搞活农产品流通”。文件从培育农产品营销主体、扩大优势农产品出口两个方面提出了指导性意见。要求各金融机构为农业提供资金支持，
符合农产品批发市场是连接农民与市场的桥梁，对于调整农业产业结构，降低流通成本，增加农民收入，保证食品安全具有重要意义。2003年以来，国家发改委安排专项国债资金支持全国重点农产品批发市场290家，国债资金的扶持政策有效拉动了社会对农产品批发市场领域的投资。据统计，290个建设项目总投资达到165.4亿元，其中企业投资占总投资的93.4％。
2.2.2响应*省政府中部崛起战略
*省的区域经济发展明显呈现出东、中、西三个地域特征，发展水平整体上自东向西逐次递减。*的区域经济协调发展，就是要实现东、中、西三个地域的协调发展，核心是解决东西部地区发展失衡的问题。西部地区的重点则是启动内部活力和加大扶持力度。为认真贯彻党的十六届三中全会精神，按照科学发展观和“五个统筹”的要求，*省确定了中部崛起战略，该项目响应了国家扩大内需的战略，是*实施可持续性发展的战略步骤之一。
2.2.3符合*省政府加快发展县域经济的战略要求
发展县域经济在*有着特别重要的意义，*省县域人口占全省总人口的75%以上，国内生产总值占全省55%以上，地方预算内财政收入占全省地方财政收入的35%左右。同时，发展县域经济也是解决“三农”问题的关键环节，占全省总人口近80%的农民问题如果得不到解决，将直接影响到全面建设小康社会和全省现代化进程。正是由于县域经济的这种特殊重要的地位，因此，*省委、省政府专门出台了《关于加快县域经济发展的意见》，把发展县域经济摆到了战略的地位，强调坚持促强扶弱带中间,大力发展县域经济。对经济强县下放权限、创造环境，实现率先发展；对欠发达县加大转移支付力度、培育自身“造血”能力，促进其跨越式发展。同时强化对口帮扶、落实帮扶政策，不断增强县域经济活力，提升县域经济的整体竞争力。

第三章 市场需求分析
3.1农产品冷链物流发展现状
农产品冷链物流是指水果、蔬菜、肉、禽、鱼、蛋等农产品在采购、加工、储藏、运输、销售直至消费的各个环节中始终处于规定的、生理需要的低温环境下，以保证农产品的质量、减少农产品的消耗的一系列供应管理措施和方法。其包括的冷冻加工、冷冻贮藏、冷藏运输及配送、冷冻销售四个环节都要求按照农产品物流的特性需要，保证农产品的原料品质和耐藏性，保证保鲜贮运工具设备的数量与质量，保证处理工艺水平高、包装条件、优和清洁卫生好，保证现代化管理和快速作业，最终保证农产品冷链物流冷链协调、有序、高效地运转。
农产品冷链物流与一般常温物流系统相比，具有高投入、高要求的特点。第一，农产品冷链物流各环节的管理与运作都需要专门的设备和设施，建设投资较大、回报期较长；第二，农产品冷链物流的生产和消费较分散，市场供求及价格变化较大，天气、交通等各种不确定的影响因素较多，其运作和能耗成本较高和较不稳定；第三，农产品冷链物流要求冷链的各环节具有较高的组织协调性，保障物流环节和物流交易次数较少，保证易变质农产品的时效性强；第四，农产品冷链物流要求较高的信息技术对农产品进行安全性的质量监控或实时跟踪。
3.1.1农产品冷链物流存在的主要问题
　1、缺乏独立封闭的冷链体系。一条完整的冷链包括冷冻加工、冷冻贮藏、冷冻运输与配送、冷冻销售四个环节。只有在四个环节中都使农产品处于生理需要的低温环境中才能保证其质量、减少其损耗。而目前，我国能独立开展仓储、运输、配送等一条龙冷链综合物流服务的企业很少，各地虽有一定数量的冷库和冷藏运输车队，但服务功能单一，规模不大，服务范围小，跨区域服务网络没有形成，无法提供市场需求的全程综合物流服务。而且，任一环节、任一家企业的条件不规范都会导致产品质量受损。如加工环节中一些企业使用不好的原料；贮藏环节中一些企业在常温下装卸时间过长；运输与配送环节中一些企业以保温车代替制冷车；销售环节中一些企业的冷柜温度设置过高，都会影响产品的质量和储存期。　
　　2、保鲜技术落后，经济损失严重。长期以来，新鲜水果、蔬菜等农产品是我国主要的出口产品，但包装粗糙、保鲜技术落后，每年有上万吨的果蔬腐烂，经济损失严重。一些国家进口我国的农产品重新包装后，进入本国市场，其市场价远比进口时高。特别是我国加入世贸组织以后，关税下调，国外农产品涌入我国市场，更削弱了我国农产品的竞争力。
　　3、硬件设施陈旧落后，冷藏运输效率低。目前我国农产品冷藏运输主要采用公路和铁路两种形式，而且冷藏运输和冷藏保温汽车非常少，铁路冷藏运输中大部分是陈旧的机械性速冻车皮，规范的保温式的保鲜冷藏车箱缺乏。装车多是在露天而非冷库和保温场所操作，大部分农产品都是用普通货车运输，最多上面盖一块塑料布或者帆布。此外，原有的设施设备陈旧，发展和分布不均衡，无法为农产品流通系统地提供低温保障，造成农产品的大量损耗。很多冷库功能比较单一,导致冷库的利用率并没有随着库容增加而增加。而当生产淡季或者原料资源不足时，冷库往往处于闲置状态。
　　4、　第三方物流发展滞后。我国农产品除了外贸出口的部分以外,国内销售部分的物流配送业务大多由经销商完成。农产品低温物流仍以自营物流为主,只有极少数能够保证对整个冷藏供应链进行温度控制,正规的提供第三方冷链物流的物流公司规模大的不多。激烈的价格竞争，致使他们没有利润来进行投资和扩大规模，第三方物流发展比较滞后。
3.1.2提升农产品冷链物流水平的主要对策
1、争取政府优惠政策和资金扶持。一方面，政府制定农产品经销企业、农产品批发市场、配送中心等冷链物流相关企业税收、信贷、用地支持政策；维持冷链物流的低温环境需要消耗大量电能，政府应允许冷链物流企业以农业用电计价，并根据冷库用电特点，按峰谷电价分时段计价；在运输过程中，冷链物流业成本中过路桥费占较大比重，政府应对农产品物流车辆在各收费站给予免费、优惠通行或颁发绿色通道通行证的待遇，对向超市、销售点配送的车辆放宽进城时间和通行路段限制，实现方便高效的物流配送。另一方面，政府给予一定的资金扶持。冷库建设和购买冷藏车辆、专用冷藏车与货架及精密检测仪器等的资金投入大，投资回收期长。政府应区分情况，分别建立起以政府投入为主导的机制和以政府投入为导向、企业投入为主的机制。应考虑由财政每年安排一定的专项资金，通过贴息等方式扶持、奖励重点企业。金融机构对重点企业用于流动资金、基地建设和技术改造项目的贷款，在符合贷款条件下予以优先支持，贷款利率浮动幅度也要从优，减轻企业前期投入负担。
　　2、制定农产品冷链物流标准不仅有利于规范冷链物流企业的业务运作,而且将有利于冷链物流企业进一步改进自己的经营与管理,有利于扩大农产品的出口量。但到目前为止,我国还没有任何一项标准对农产品冷链物流进行了规范。因此我们有必要参照冷链物流的国际标准,结合我国国情,制定我国农产品冷链物流标准。为确保每个环节不出现产品质量和市场安全问题，完善的法律法规体系、统一的标准和技术规范是保证冷链物流运转的基础。同时，政府部门还应根据食品安全质量控制HACCP要求，对食品的保质期、外包装、食品外观以及食品的内部温度和运输过程中的温度的连续性进行严格检查，加大对违规企业的处罚力度，建立行之有效的社会监管体系。  
　　3、不断技术革新。农产品冷链物流的每一个环节都必须保证产品处于持续低温状态，任何疏漏都会导致质量的破坏,甚至造成货物的完全毁坏。不断进行农产品冷冻冷藏方式和包装保鲜技术的革新，有利于从整体上提升我国农产品冷链物流发展水平。因此，要运用先进技术改进现有冷藏运输设备，积极建立统一标准数据的计算机管理信息系统和电子交换系统，对各种冷藏车和冷库进行全面动态监控，及时了解库存产品的保质期和库龄；要积极发展机械冷板冷藏车和冷藏集装箱，满足冷链物流要求；要采用轻便材料、透明材料、绿色材料，实现农产品包装的轻便、实用、精美，既美观又无污染，既可自用又可作为礼品馈赠朋友。
　 4、大力发展第三方物流。第三方物流作为企业作业管理的协作者、物流服务的整合者以及物流外包的契约人，日趋成为现代物流主流服务模式。一个国家第三方物流发展水平代表着本国物流的发展进程。在全国经济快速发展的新形势下，大力发展以第三方物流为特征的现代物流服务既是推动我国经济质量升级的一条重要渠道，也是我国传统运输物流企业转型的必然要求。冷藏物流作为基础设施、技术含量和运作要求都很高的高端物流，越来越多的生产商愿意选择能提供完整冷藏链的第三方物流来外包自身冷藏物流业务，这种市场需求必将催生第三方冷藏物流企业的快速发展。政府有关部门要强化冷链规则的执行和监督，引导第三方物流向正规的冷链物流发展，同时第三方物流也要积极开展工作和培养人才来发展和壮大自己。
　 5、注重对专业人才的培养和培训。农产品冷链物流的加工、贮藏、运输到销售的每一个环节都存在对冷藏链发展的全局观念和整体意识认识不足的员工甚至管理人员，要维持农产品冷链物流的正常发展，适应国际农产品冷链物流市场竞争的需要，必须重视培养高素质的物流管理人才。目前大部分的物流企业，由于资金紧张及重视程度不够，往往忽视人才的教育和培训，从而影响了企业整体管理水平和流通服务质量的提高。在这种情况下，要想在国际竞争中立于不败之地，必须注重对专业人才的培养和培训，提升企业的人的素质，提高整个企业的竞争力。
3.2项目幅射区农业资源分析
3.2.1*市资源条件
*市自然条件优越，土地肥沃，气候四季分明，全年无霜期长达210余天，光照充足，气候温暖，适合粮棉油作物、蔬菜、果树等多种作物生长，共有23类，560多个品种，且数量大，质量好，档次高，名特优品种众多，是*省及全国重要的粮棉油、畜水产品加工基地，各种指标均居全国、全省前列。*市丰富的农产品资源除了满足本地需要外，每年都有大量农副产品调往全国各地，极大丰富了全国城市市场，为了满足人民不断增长的物质需要做出了重要的贡献。
*市几项主要资源情况如下：

2007年全市主要水果生产情况
品 名
面积（公顷）
产量（吨）
主要产地
水 果
4357
33267
*市各乡镇
其中：苹果
50
286
梨
449
1956
葡萄
282
3517
桃
2583
22215

2007年全市粮食作物生产情况
品种
面积（公顷）
单产（公斤）
总产（吨）
小麦
20882
250
78283
稻谷
32827
666
32770
棉花
2480
94
3491
油菜
5212
125
9781
大蒜
2666
400
8000
花生
4835
261
18951

2007年全市畜牧业生产情况
名称
存栏数（万头、只）
出栏数（万头、只）
牛
9.1697
3.3357
猪
23.0671
36.9825
羊
8.3769
13.3406
家禽
512.54
828.57
2007年全市部分农副产品可调出量表
单位：吨
品 种
总产量
本市消费量
可调出量
粮 食
420873
200873
220000
棉 花
3491
280
3211
大蒜
8000
900
7100
食用油料
31795
8795
23000
蔬 菜
606612
403612
203000
水 果
33267
21267
12000
牛 肉
4455
2255
2200
猪 肉
31938
16938
15000
羊 肉
1979
1379
600
家 禽
10748
5748
5000
蛋
28112
18112
10000

3.2.2周边地区资源优势
*市周边地区农副产品亦极为丰富。周边的信阳、孝感等地区亦是农副产品大区，且交通方便，如*作为国家级批发市场建成后，周边资源将以*为中心进行信息物流和贸易的中转，这些地区的农副产品也能成为*的丰富商品资源。
十一五期间部分省市农副产品年均调入量表
品 类
北京市
天津市
广东省
山西省
河南省
粮食（万吨）
165.8
99.38

4978
194.62
棉花（万吨）

12898

食用植物油（万吨）
24.2
23.2
7.4
21
6.78
猪及猪肉（万头）
382
180
1068.66
139.4

牛及牛肉（万头）
454
4.8

1.34

羊及羊肉（万头）
212
100

21.02

家禽（万只）
1212
579.52
386.38
40.0

苹果（万吨）
36.012

0.56

棉布（万米）

2811.72
155.2
2298.62

第四章 建设条件与场址

4.1项目建设地点概况
4.1.1建设地区介绍
1、建设地区概况
*市位于*省北部偏东，以平靖关、武胜关与河南连界 , 自古为南北交通要冲，素有“*北门户”之称。地跨东径113°31′-114°07′，北纬31°23′-32°05′。北与河南省信阳县毗邻，东邻大悟县，南接孝昌县、安陆市，西连*市曾都区。东西宽57.5公里，南北长 78.7 公里，国土面积2647平方公里 , 占全省总面积1.4% 。全市人口90万，辖17个乡镇办事处和1个省管经济开发区。
*地处中原腹地，南引北射，承东启西，是武汉、襄樊、孝感、信阳等大中城市的重要交汇点，是人流、物流、信息流的集聚区，是*豫物资重要聚散地，是西部大开发的桥头堡。京广铁路和107国道在东部纵贯南北，汉丹铁路和316国道在西部并驾齐驱，京珠高速公路和汉十高速公路从东西两侧擦肩而过，10号省道从中部横穿东西，挑两线四路于一体，形成纵横交错、四通八达的交通网络。到武汉天河机场仅1个多小时的路程，交通十分便捷。
*属亚热带季风气候，自然植被发达，森林覆盖率达40%，空气清新，东有1000公顷的中华山国家级森林公园，北有三潭省级风景名胜区，西有近8亿立方米的徐家河水库省级旅游度假区，具有良好的人居环境。城市功能日臻完备，哑铃型城市雏形初现；电信建设跨入全国先进县市行列；电力充沛，水源充足，保障有力。这里政通人和，社会安定，市场经济秩序规范，是*省最佳金融信用县市之一。
*市农业生态生产条件优良，大中型水库6座，有效蓄水10.6亿方。森林面积9.2万公顷，森林覆盖率达35.8%，各类生物多达1500余种。改革开放以来，*农业快速发展。农业产业化经营全面推进，已形成产加销一体化经营格局。基本农业、观光农业、市场农业、现代农业欣欣向荣，形成了棉花、商品粮、畜禽、大蒜、果茶、食用菌、水产、瓜菜等八大产业，成为全国商品粮、商品棉、养蜂基地县（市）和全省重要的大蒜、银鱼、莼菜、中猪出口基地。
2007年国内生产总值（除烟厂）完成80.08亿元，其中，第一、二、三产业分别实现增加值20.27亿元、33.04亿元、26.77亿元。全市粮食种植面积82.25万亩，总产42.96万吨。建立标准化基地25万亩，订单农业达12万亩，发展高效经济林1.9万亩，食用菌2500万棒（袋），蒜稻高效栽培4万亩，名特水产品5.5万亩，农业“三品”品牌达16个。新增省级龙头企业2家，*市级龙头企业8家，农村专业经济组织17家。猪、牛、羊、禽出栏(笼)分别为42万头、3.5万头、13.5万头、1000万只，比上年分别增长13.6%、6.1%、1.5%、20.6%。*农业已成为全国和*省著名的农业畜牧业大区之一。
*市通讯设施齐全，功能完备，具有现代化的与国际接轨的各种通讯设备。完善的基础设施条件，为该市经济全面发展提供了十分有利的条件。
2、项目建设地点
该项目选址于*省*市应山街道办事处三里河杜家湾小区，交通、供电、供水等配套条件较好。
4.1.2自然条件
1、地形地貌
*市地处桐柏山脉南麓、大别山脉西端 , 属低山丘陵地带。地势北高南低，自北而南，山地、丘陵、岗 地、沿河小块平原，依次分布。山地占总面积的30.1%，丘陵占67.4%，平原占2.5%。山地主要分布在西北和东北部，一般坡度为30°至45°，最高处大贵山海拨907.8米，相对高差在300至500米之间。岗地主要分布在中部、南部及东南部，海拔一般在100米上下，坡度一般在15°左右。小块河谷平原主要分布在中部、西南及东南部，海拔一般在50米左右，最低处平林市  水河床海拔37米，地势以*豫边界为脊干，以低山为屏障，丘陵岗地主体，由北向南逐渐倾斜，经横坡河的切割，形成岭谷平行并列的地貌景观。
2、气象条件
*市属北亚热带大陆性季风气候。冷暖适中 , 冬干夏雨 , 雨热同季 , 四季分明。年平均气温在13-16℃之间，北部为13-14℃ , 中部为14-15℃ , 南部为15-16℃ , 南北温差2℃。一年中，最冷月为1月，月平均气温2.3℃；最热多在7月，月平均气温27.9℃。极端最低气温出现在1976年1月30日，为-16℃；极端最高气温出现在1959年8月23日，为41.6℃。平均无霜期在201至240天之间，年平均降水量在940至1040毫米之间。极端降水最多年出现在1980年，年降水量1330毫米，最少年出现在1978年，年降水量 497.7毫米。年日照时数为2083小时，最多年份在1978年，为2300 小时，最少年在1982年，为1713小时。
３、山脉水系
境内山脉分属桐柏山脉和大别山脉，因受地质构造控制和河流切割影响，呈北西一南东走向和北东一南西走向，可分为四个支脉，属桐柏山脉的有四望山支脉、大 贵山支脉和中华山支脉，属大别山脉的有光头山支脉。四望山支脉主要山峰有二妹山、偏头山、大头山(与曾都连界 )、瞒箭垛、禹岭岗、四望山、把齿岩( 与河南信阳连界)，以及应山河以西，境内损水流域和飞沙河流域诸山；大贵山支脉主要山峰有虾子岭、荒田坪、兴旺寨、韭菜坡(与河南信阳连界)，以及大贵山、芦茅寨、打锣包、黄土寨等小河流域诸山；中华山支脉主要山峰有牛脊山(与河南信阳连界) 、中华山、擂鼓台、观音顶、 刀把石、空山等应山河与*河之间诸山；光头山支脉主要山峰有光头山(*与大悟、河南信阳三县市界山、*河发源地) 、老屋基、鸡公山、望父墙(与河南信阳连界)，以及香炉峰、 娘娘顶、万泉寨等(与大悟县连界)，*河与大悟县境灌水主干之间诸山。境内河流分属长江、淮河两大流域，狮河、损水、 摄水三大水系。北部以飞沙河、小河为主干，由南向北经河南信阳境内狮河汇入淮河；西部以樱水(吴店河)、徐家河为主干，由北向西南流入混水汇入长江 ；中部和东部以应山河、*河为主干，由北向东南流入孝昌县境内渥水汇入长江。
4、建筑物地基评价
（1）基土工程地质评价
第一工程地质层，人工填土：该层土土质成分较杂，均匀性较差，避部表层为杂填土，平均标准贯入试验锤击数N63.5=4.5击，承载力标准值fk=80kPa，不宜接作为建筑物地基持力层，应进行夯实挤密处理。
第二工程地质层，粉土：该层土受上层土覆层影响，地层厚度差异性较大，平均标准贯入试验狂击数N63.5=4.8击，承载力标准值fk=105kPa，可用不建筑地基持力层，但就注意该层的厚度差异性。
第三层工程地质层，粉质粘土：该层土在部分区间缺失，平均标准贯入试验锤击数N63.5=3.9击，承载力标准值fk=120kPa，可作为建筑物地基持力层，应注意该层土层位的不稳定性。
第四层工程地质层，粉土L平均天然含水率W=28.5%，天然孔隙比e=0.803，压缩系数a1-2=0.10MPa-1，压缩模量Es1-2=17.86MPa，属中等压缩土，平均标准贯入试验锤击数N63.5=6.5击，承载力标准值fk=120kPa，可作为建筑物地基持力层。
第五工程地质层，粉质粘土：平均天然含水率W=32.5%，天然孔隙比e=0.934，压缩系数a1-2=0.24MPa-1，压缩模量Es1-2=7.9MPa，属中等压缩土，平均标准贯入试验锤击数N63.5=5.0击，承载力标准值fk=130kPa，可作为建筑物地基持力层。
第六工程地质层，粉土：平均标准贯入试验锤击数N63.5=7.8击，承载力标准值fk=130kPa，可作为建筑物地基持力层。
（2）场地稳定性分析
a、场地地震分析
依据《中国地震动参数区划图》（2001年），本场地地址抗震设防烈度为6度区，设计基本地震加速度值0.05g，设计地震分组为第一组。故本项目各主要建构筑物应依据《建筑抗震设计规范》的规定进行相应的抗震设计。
b、场地土与场地类别
根据《建筑抗震设计规范》规定，场地土类型属国软场地土，场地类别为III类。
c、场地稳定性评价
综上所述，场地第一工程地质层，土质成分复杂，力学性质不均是场地的主要工程地质问题，故场地稳定性一般。
（3）基础形式及持力层选择
依场地工程地质条件及拟建建筑物特点，拟建建筑物不宜采用天然地基，建议对场地土进行砖柱挤密处理，处理深度至相对标高3.80m处，持力层选择第三、四工程地质层粉质粘土、粉土，承载力标准fk=120kPa，为防止建筑物产生不均匀沉降，适当加宽加强基础及上部结构刚度。
（4）地下水水质评价
场地地下水水位埋深约0.9-1.4m，经取术分析，地下水PH=7.5，地下水中硫酸盐对砼有弱腐蚀性，应采用一级防护。
该场区位置优越，自然条件较好，交通运输也方便，所需各项配套设施均可就近解决，为市场建设提供了良好的条件。
4.2外部配套条件
4.2.1社会经济条件
2008年上半年，全市实现生产总值46.5亿元，同比净增9.5亿元，增长16.4%，高于全省平均水平2.5个百分点；三次产业结构不断优化，第一产业比重由去年同期19.2%下降到16.7%，二、三产业实现增加值23.75亿元、15亿元，增长20.1%、29.8%，高于全省平均水平1.1个百分点、18.9个百分点。
工业 骨干企业产销两旺，主导产业扩能扩张。元至8月，鼎盛冶炼、金汇冶炼、广彩印刷、双雄催化等一批骨干企业产销两旺，全市产值、销售收入过5000万元的企业达到30家、比去年同期净增12家，税收过百万元的企业达到12家、比去年同期净增3家。风机制造、医药化工、金属冶炼、造纸包装、纺织服装等主导产业扩能扩张，新上500万元以上的项目45个，完成投资2.95亿元，增长20.1%，五大产业产值增幅均保持在30%以上。在骨干企业、主导产业的拉动下，全市规模工业完成总产值、增加值51亿元、16.55亿元，增长38%、27%；入库税金6358万元，增长39.4%。
农业：特色板块日益壮大，农业生产喜获丰收。元至8月，全市新上投资500万元以上的农业产业化项目10个，龙头企业达到32家，带动食用菌种植3500万棒（袋），生猪出栏35万头，小龙虾养殖2万亩，大蒜种植4万亩，林果种植20万亩。粮食种植面积不断增加，达到86万亩，增加8100亩；粮食生产喜获丰收，预计总产量为43.7万吨，增加7400吨。预计全年农业总产值40亿元，增长11.8%；前三季度农民人均现金收入达到2729元，增加521元，增长23.6%。
基础设施：城市建设再掀高潮，有20项市政工程基本竣工，有16项正在建设，城市功能加快完善，城市品位不断提升。新农村建设投入加大，总投资达1.9亿元的高产农田、安全饮水、水库除险、沼气能源等工程建设进展顺利。交通建设步伐加快，京珠高速联络线、牛程线改造、安广线改造基本竣工，中心客货运站即将竣工，长岭高架桥加快建设，硬化通村公路149公里。元至8月，全社会固定资产投资31亿元，增长42.1%；其中城镇以上固定资产投资21.6亿元，增长49.8%。
元至8月，全市财政收入43646万元，增长15.9%，增收6001万元；其中地方一般预算收入15912万元，增长14.3%，增收1985万元。新增社保扩面12232人，征缴社保费9922.4万元，增长38%，新增就业岗位4056个