经济适用住房建设项目可行性研究报告.doc

XXX小区经济适用住房建设项目可研报告 GZ—2011—03—01

XXX经济适用住房建设项目
可行性研究报告

第一章 总 论

1.1 项目概况
1.1.1 项目名称：XXX经济适用住房建设项目
1.1.2 项目承办单位：XXX康泰置业有限公司
1.1.3 项目选址：XXX以南，XXX以东
1.2 研究工作的依据和范围
1.2.1研究工作依据
1、可行性研究报告编制委托书
2、《民用建筑设计通则》
3、《住宅建筑设计规范》
4、《建筑设计防火规范》
5、XXX发改城市[2006]1457号文件及住房建设规划意见等
6、国家相关的规范、规定
7、XXX城区规划文件
8、项目承办单位提供的相关资料等
1.2.2 研究工作的范围
根据国家对建设项目可行性研究阶段的深度规定，本报告对项目概况及必要性、内容与规模、设计方案、环保节能、项目组织与实施进度计划、项目招标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、内容和规模、投资估算和资金筹措，为项目的决策和实施提供可靠和准确的论证。
1.3 方案与结论
1.3.1 项目建设的必要性
自国家推行房改政策以来，XXX开发建设的住宅安居工程，虽然解决了很多居民的住房问题，但随着城区框架的不断拉大，城乡人口的转移，急需要一批经济适用房，解决了无房户的住房问题，并适度改善住房困难户的住房条件，还在群众中树立了政府的良好形象,定会受到广大群众的充分肯定和高度赞扬。
建设经济适用住房可以有效调控商品房价格，抑制商品房市场的畸形发展，可有效解决中低收入家庭的住房问题，减少民怨，深得民心，可有效消除社会上的不安定因素，有利于和谐社会的建设，对于加快XXX的城市建设，保证XXX经济又好又快发展，对维护安定团结都有着深远积极的影响。
1.3.2环保节能
项目建设期间的污水产生量较小，一部分自然消耗，一部分流入城市排水管网。本项目属于民用建筑，建成后产生的污染物主要是：污水、生活垃圾。根据不同的污染物，做出了相应的处理，产生的污水采用先进的生活污水处理技术，集中收集处理达标后，排入城市管网，生活垃圾按照城市垃圾处理办法，及时清运到城市垃圾处理厂处理，对环境影响不大。
1.3.3项目实施计划
本项目为XXX以南，XXX以东，天山路以北，共建设5栋住宅商业楼及其配套附属设施。开发过程中选择有经验的建筑队伍和优秀的管理层,严密组织,科学管理,尽早完成该项目的建设。根据该项目实际情况,计划分期分批完成，历时工期18个月,自2011年4月开始实施,2012年9月底小区全部交付使用。工程施工过程中,分期、分批滚动施工，使资金和进度有机结合起来。
1.3.4建设规模与内容
项目总占地31353.10 m2（47.029亩），其中：代征道路面积8231.5 m2（12.347亩），实际用地23121.6 m2（34.628亩）。项目建设包括：总建筑面积96250.22 m2，包括住宅面积80653.52平方米，商业面积6092.70平方米，公共配套面积191.00平方米。及小区配套的道路及绿化等公共服务设施。绿化面积9827平方米，道路及停车场8104平方米。（详见经济技术指标表）

经济技术指标表
项目名称
单 位
指 标
备 注
规划用地面积
M²
31353.10
合47.029亩
其中
建设用地面积
M²
23121.60
合34.628亩
代征道路用地面积
M²
8231.50
合12.347亩
总建筑面积
M²
96250

地上建筑面积
M²
86937

其中
住宅建筑面积
M²
80653.52

商业建筑面积
M²
6092.70

配套建筑面积
M²
191.00

地下建筑面积
M²
9313.00

建筑占地面积
M²
5190.88

住宅建筑占地面积
M²
3514.28

总居住户数
户
1015

总居住人口
人
3045

层数
层
27/25
点式为主
建筑密度
%
22.45

绿化面积
M²
9827

绿化率

42.50

容积率
%
3.76

总投资
万元
12456.8

1.3.5 投资估算与资金筹措
本项目总投资12456.8万元；资金来源：全部由项目单位自筹解决。
1.3.6 效益评价
该项目企业利润为681.30万元。利润率为2.9%，符合国家关于经济适用房开发利润率不超过3%的要求。净现金流量为681.30万元,表明财务状况基本良好。项目面临主要风险因素时，具有一定的抗风险能力。
1.3.7 结论与建议
该项目建设完工后，住宅建筑面积达96250平方米，可为部分中低收入家庭和住房困难户提供质优价廉的经济适用住房1015套，可解决约3000余人的住房问题，解决了部分中低收入家庭和住房困难户住房问题，定会受到广大群众的欢迎。
综上所述，该项目符合国家的政策导向，可以有效调节目前房地产市场，解决社会矛盾，顺应民心，因此该项目的实施是必要的、可行的。

第二章 项目背景及建设必要性

2.1项目背景
近年来，随着XXX城市建设的脚步加快，城市框架不断拉大，城市发展速度较快，有效带动了XXX的经济发展，吸引越来越多的人员入住城区；但随着越来越多的进城务工人员的增加，及大量住房困难户的出现，住房问题逐渐成为不能回避的难题。现阶段，随着住房制度改革的不断完善，国家的住房政策已经完全实行商品化、实物制度，中低收入家庭收入偏低，而商品房市场价格居高不下，同时进城务工人员中，80%都是中青年人士，在保证生活的条件下，去购买商品用房，只能是可望而不可及，大量的居民挤住在出租房，导致民怨很大。
XXX委、市政府政府十分重视这部分人群的住房问题，把经济适用房建设列为惠民工程之首。为解决城区内居民住房问题，经过对市场的充分调查研究，综合分析各方面的因素，XXX康泰置业有限公司利用国家的各项优惠政策，组织实施经济适用房建设工程，以中低收入家庭为主要销售对象，让百姓买得起房，买到放心房，可以缓解无房家庭的住房难题，有利于调控XXX目前商品房市场的发展，促使房地产业走健康良性发展道路。
2.2承办单位简介
XXX康泰置业有限公司位于XXX工农北路167号，成立于2005年11月28日。企业性质为有限责任公司，注册资本2000万元。公司资质证书为三级。公司现有职工人数20人，有职称的专业技术管理人员12人，其中具有高级职称的1人，中级职称6人，初级职称2人。公司下设四部一室：即工程部、财务部、营销部、物资部及公司办公室。公司自成立以来，一直遵循以“质量求生存、以产品求发展”的经营策略，大力实施品牌化发展战略，审时度势，稳步发展。在开发项目决策上，采取科学严谨的态度，准确定位，适度开发，满足消费需求，按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，注重质量、信誉至上，提高产品的品位、档次。经营管理上，坚持“以人为本、科学管理”的企业管理方略，把质量管理、优质服务放在企业经营的首位。并把人才看作企业的第一资源，增强员工的凝聚力，提高员工的积极性和创造性，大大增强了员工的核心竞争力，在2009年度被市建委授予“优秀房地产开发企业”称号。
2.3 项目建设的必要性
2.3.1坚持经济适用住房政策，切实解决中低收入家庭，特别是住房困难户的住房问题，有效提升政府为民办实事的良好形象。
改革开放以来，我们的经济有了长足的发展，城市面貌有了较大改观，居民生活环境和居住条件发生了很大变化。但是，一些困难企业还存在着部分职工住房困难问题，还有一些住房特困户。而城市目前有房地产企业开发的商品住房，属于高品质、大户型的较多，不菲的价格使得中低收入家庭不能入住， 如果把这部分人的住房问题都推向市场，去购买市场上的商品房,一个中低收入家庭要十几年,甚至几十年的积蓄才能购买一套商品房,经济上难以承受。适用住房项目，享受政府优惠政策,利润严格按照国家的标准，项目是具有社会福利性质的民用住房。该项目实施，是贯彻中央文件精神，是政府为民办实事的具体表现，在群众中树立了政府的良好形象,定会受到广大群众的充分肯定和高度赞扬。
2.3.2有序的开发建设经济适用住房项目，可有效调控市场上的商品房的价格,使房地产市场持续健康发展。
房地产行业是经济的支柱产业,由于城市经济的快速发展,城市化进程加快,外迁人员增加,大量外迁人员需要解决最基本的住房问题，促使住房地产市场供需矛盾突出,市场供求不平衡，导致房价一路攀升。在取消了福利分房制度之后，住房价格更是一个敏感问题。由于经济的快速发展,城市化进程加快，土地资源不可再生,促使市场供需矛盾尖锐,导致商品房价格一路攀升，而开发商要追求利润的最大化，使整个房地产市场的价格攀升越演越烈，房屋价格在一定时期内不会有所下降。如果单单靠市场行为来调解这一社会问题，在短期内市场就会失灵。房地产业对国民经济发展的作用毋庸置疑，国家的宏观调控是为了国民经济的稳定、健康有序的发展，从而拉动其他行业发展。因此,政府要解决社会矛盾,就要全面贯彻落实国家的宏观调控政策,根据《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》等等，采取适当的干预方式来影响市场, 稳定住房价格, 维护广大中低收入家庭的切身利益，促进国民经济平稳快速发展。而现阶段控制房价的主要方式之一，就是通过政府提供经济适用住房,在价格上低于商品房，以此来影响商品房价格，维护广大中低收入家庭的利益,确保房地产市场走持续、健康、稳定发展之路,共同构建和谐社会。
2.3.3经济适用住房建设可以加快推进城市化进程，进一部深化城市住房制度改革，带动其他相关行业发展。
房地产业发展，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。房屋产品消费，特别是住房消费属于综合性消费，会波及和带动生活消费的方方面面。因而，发展房地产业，有效提高居民住房消费水平，为人们生活水平的提高，创造条件和可能。经典的造型设计、漂亮的小区绿化组合，无疑能提高周边的环境和品位。
经济适用住房一般都选址在城市的新区，开发建设规模都比较大，结合住房需求和城市整体发展规划，坚持可持续性发展理念，在加快新区建设的同时，兼顾老城区改造，实现新、老区的功能互补，协调发展，尽快形成配套齐全的小区；其次，从经济结构上来看，地产业的健康发展，还拉动与建筑业、地产业、中介服务行业等相关的其他产业，如房产中介，室内装修、第三产业等行业，无形中拉动了整个经济发展。
本项目符合国家的有关规定，为政府解决各种社会问题和大量纠纷、上访，真正做到“最大限度维护拆迁户利益”，真心实意地将群众的安居工程“作为造福百姓的解困工程，作为新时期密切党群、干群关系的民心工程，作为塑造党和政府崭新形象的德政工程”、做到使群众的安居工程成为群众心中的“民心工程”。
综上所述，该项目的实施是可行的、必要的。

第三章 市场分析

3.1 政策分析
国家有关部委提出推动住房消费的改革措施，一是要加大经济适用住房建设，适宜于广大普通居民购买住宅的投资力度；二是加快城镇住房制度的改革，住房实物分配转变成货币分配形式；三是出台购买住宅的优惠办法，银行给予按揭贷款，推动住房商品化的进程。
3.2 市场需求预测
随着住房制度改革的不断深入，建立在住房私有化基础上的住宅供应逐渐多样化，取消福利分房，以自住民居为主；而经济适用房是享受国家优惠政策而建设的专用住房，保本微利（3%的利润）出售给符合条件的购房户。结合XXX的实际情况：
（1）从消费市场来看：我市享受低保家庭共有45786户，其中，人均建筑面积在8平方米以下的有20913户，8－16平方米的15717户，16平方米以上的9156户，本项目建设的经济适用住房总套数为1912套，可在一定程度缓解我市中低收入家庭的住房困难问题。随着住房贷款政策的逐步完善和深入实施，同时经济适用房在市场上供不应求，消费者对其有较为强烈的消费需求，市场前景是乐观的；从购买力方面来看，本项目属于经济适用房开发，考虑到中低收入家庭的购买能力，还可以采用住房公积金贷款。严格按照保本微利的原则出售。因此，该项目的市场潜力十分巨大。
(2)从供给市场来看：目前，在XXX房地产市场上中高档房屋供应量比较充足，房地产开发现状大都比较分散，不成规模，设计观念滞后，面对中低收入人群的小户型房屋偏少。而XXX康泰置业有限公司建设的康泰小区位于XXX以南，XXX以东，附近有较为完善的市政配套设施，可为住户提供较为便利的生产生活条件。该小区位置优越、规划设计合理，从房屋价格、规划设计、居住环境、交通等方面解决了住房的有效供应，向中低收入家庭提供既经济又适用的住房，占天时、地利、人和，其销售前景是非常看好的。

第四章 项目选址及建设条件

4.1 项目选址
项目选址位于XXX以南，XXX以东，天山路以北，紧临城市建设交通要道，属城区位置，交通四通八达，项目选址适宜，主要从以下几个方面考虑：
（1）从规划角度看，该项目在规划区内，附近的公用基础配套基本健全，符合未来城区规划发展。
（2）小区附近有幼儿园、小学、中学、商场和公交车站等，配套设施较为齐全，便于居民生活。
（3）小区地理位置较为优越，紧临城市交通主干道XXX，周边有XXX与天山路，交通四通八达，环境优美，周围无重要污染源，是较为理想的居住区域。
综上所述，项目区所在的地理位置比较理想，是适宜居住的。
4.2 建设条件
4.2.1气候特征
XXX地处亚热带向暖温带的过渡地带，属于典型的季风型大陆性半湿润气候，阳光充足，热量丰富，雨量充沛，全年春、夏、秋、冬四季分明，气温变化非常明显。全市3月22日～5月20日为春季，5月21日～9月12日为夏季，9月13日～11月11日为秋季，11月12日～次年3月21日为冬季，冬、夏较长，分别达130天和115天；春、秋较短，各有60天。年日照时数1897.9～2120.9小时，年无霜期220～245天。
气温：年平均温度：14.4～15.7℃
极端最高温度：41.4℃
极端最低温度：17.9℃
风： 最大风速：16米/秒
瞬时风速：20米/秒
最大风力：8级
年平均风速：3.2米/秒
基本风压：0.35千帕
主导风向：冬季多为东北风，频率为13%
夏季多为西南风，频率为13.2%
雨： 年平均降雨量为787.4mm，日最大降雨量212.9毫米
雪： 最大雪压：0.25千牛/平方米
最大积雪深度：230毫米
最大冻土深度：230毫米
4.2.2 地形、地貌条件
XXX地处全国第二级地貌台阶向第三级台阶过渡的边坡上，西、北、东三面环山，是一个南开口的马蹄形盆地。山地、丘陵、平原大体各占三分之一。项目场地地势平坦，略呈北高南低，场地高差0.8米，且处于高地与耕地交叉地带，与周边交界地带有一定落差，便于场地排水，便于防洪抗讯。
4.2.3 工程地质、水文地质条件
（1）地层岩性
XXX地层区跨华北地台和秦岭褶皱系两大地质单元，以栾川～维摩寺～新安店一线为界，以北属华北地台，以南属秦岭褶皱系，由大洋地壳经过多旋回螺旋式发展，逐渐演化成大陆地壳。
（2）地址构造特征
XXX地区地质构造具有多旋回、强烈变动特征。褶皱构造呈线状展布，形态复杂；断裂构造以区域性大断裂为主，呈北西西向或北西向，次为北东向、北北东向延伸。
（3）水文地质特征
XXX地表水分属长江、淮河两大流域，淮河及唐、白河和丹江三大水系。合川径流主要来自地表径流，全区多年平均径流量为68.03亿立方米，径流深279毫米。地表径流分布与大气降水一致。XXX地下水资源丰富，浅层地下水总量达19.29亿立方米，其中可开采量为7.75亿立方米。
（4）地震烈度
我国国家标准《中国地震动参数区划图》2008于８月１日起正式实施。该标准在原地震烈度区划图的基础上，吸收了我国近十年来新增加的、大量的地震区划基础资料及其综合研究的最新成果，采用了国际上最先进的编图方法编制而成。新区划图能够更精确、更直接、更详细地反映出地震时地面的动态特征。在这幅区划图中，XXX区的地震动峰值加速度为０.１ｇ，反应谱特征周期为０．３５ｓ，相当于地震烈度７度。XXX地处华北板块与华南板块交界处，地质构造复杂，地震活动频繁，被列为河南省重点地震监视防御区，市地震办要求各建设单位和设计部门在今后的工程设计中，严格按照新标准进行抗震设防，确保各类建设工程达到设防标准。
根据《中国地震动参数区划图》标识，该项目位于地震动峰值加速度为0.10g区内（相当于地震基本烈度7度），鉴于园区所处的地震地质构造情况，在工程初步设计前必须进行专门的地震安全性评价，以确定科学的抗震设防要求。
4.2.4 周边建筑物与环境条件
项目区周边有幼儿园、小学、初中、商场和公交站等，配套设施较为齐全，便于居民生活。
4.2.5 城市规划要求
该项目选址，周边无工矿企业，选址符合XXX城市总体规划要求。
4.2.6 交通条件
该项目选址在XXX以南，XXX以东，天山路以北区域。交通四通八达，十分便利。
4.2.7 基础设施条件
本项目位于城市供水、供电辐射范围以内，相关配套设施（水、电、排水、通讯）已完备，待项目施工图完成后，由当地的水、电、通讯等部门将水、电、通讯等引至项目所在区域内。

第五章 建设内容与技术方案

5.1 设计原则
在土建设计过程中，遵守国家的相关技术规范标准，以建设优美宜人的居住环境为目标，同时适应市场和房地产开发的多种要求，在保证工程质量，确保建筑物安全性和耐久性的前提下，兼顾经济效益，注意降低造价，减少材料消耗，同时有利于降低运行、维修和管理费用。
5.2 建设规模与内容
项目建设规模与内容主要为：项目总占地31353.10 m2（47.029亩），其中：代征道路面积8231.50 m2（12.347亩），实际用地23121.60m2（34.682亩）。总建筑面积96250.22m2，包括住宅面积80653.52 m2，商业面积6092.70m2，配套附属设施用房191.00m2。绿化面积为9827 m2，道路及停车场8104m2。
本项目共建5栋高层住宅，其中：27层为3栋，为1#、3#、4#；25层1栋，为2#；5号楼为局部11层，主体25层；总套数为1015套，套型具体分布如下：

楼号
户型
户型面积（单位：m2）
套数（单位：套）
1
二室二厅一卫
86.52
50
二室二厅一卫
88.98
25
二室一厅一卫
71.62
50
一室一厅一卫
68.505
50
二室一厅一卫
71.16
50
二室一厅一卫
71.465
50
2
二室二厅一卫
93.74
46
一室一厅一卫
65.785
92
一室一厅一卫
67.98
92
3
二室二厅一卫
86.52
54
二室一厅一卫
71.16
108
4
二室二厅一卫
88.98
27
一室一厅一卫
68.505
54
二室一厅一卫
71.62
54
5
二室二厅一卫
85.09
50
二室二厅一卫
92.59
44
三室二厅一卫
123.36
33
三室二厅一卫
123.46
11
三室二厅一卫
128.48
25
一室一厅一卫
65.33
50
合计

1015
（2）商业用房面积6092.70 m2，其中：XXX位置建设1、2号楼及3、4号楼商业部分为主楼部分的2层裙楼，方便居民需求；
（3）地下面积为9313m2。
（4）在建筑中心位置设置绿化面积9827m2，道路及停车场8104m2
5.3 建筑设计方案
5.3.1总平面规划
5.3.1总平面规划
（1）小区的住宅以25与27层为主，5号楼为整体11层，局部25层。为使居民能够得到良好的景观，减速少塔楼住宅的空间单调感，在主体楼建筑周边错落有序地布置裙房，使用地中部形成几片较大的庭园绿地，同时几个绿化空间又是能够相互连通，形成一个序列。由于建筑高度的不同，使整个建筑群高低起伏、错落有序。结合周边环境，考虑到生态平衡和建筑设计的经济性、实用性，设置地面生态停车场，另利用局部地形设地下室兼作停车场，既方便住户出行，又加大户外面积，外来车辆统一存放在停车场，便于管理， 也保证了小区的安静。力争使整个小区设计合理，功能设施齐全，服务优良。小区内按照国家建设标准留足遮阴面和绿化带，种植花草树木，健身跑道，社区生活广场，并采取立体绿化，屋顶绿化，使整个小区达到居住小区建设标准。
（2）竖向设计
竖向设计的主要原则是保证道路畅通，雨水排出顺畅，鉴于该地块地势情况，故竖向布置依地势的自然坡度采取平坡式布置，场区内排水采用路面排水和暗管排水相结合的方式。
（3）道路路网
道路设计原则是既方便本区使用，又要避免外来车辆的干扰，力求简洁，在节约用地的同时又直达通畅。除环小区四周设置消防通道外，由于小区面积较大，并且近临道路，在临路位置要设置缓冲段，共设出入口两个，其中：人流通过北面XXX和天山路方向各设置一个主出入口；车流主要从北面XXX和南面天山路进入小区地面停车场。做到了即与现状道路网络匹配，又满足了交通要求，而且合理地改变了道路的通视性和人车不分现象。以便居民进出小区。
区内道路均为混凝土道路，主入口宽度为10米、次入口宽度6米。
（4）绿化设计
小区沿西侧设置大面积集中绿地，通过雕塑、草坪及鲜花相互映衬、相互环绕，并建设凉亭、水景、走廊、社区活动广场等设施，为小区居民提供休息、游玩场所。
在宅前道路两旁种植四季常青树木及小块绿地，带状和小片绿地与宅间绿地连接沟通，从而形成相互渗透、互为延伸的空间系列。
5.3.2 建筑设计
本次项目建设是经济适用住房，在功能上主要保证中低收入家庭的住房需要，与实际情况相结合，因此套型设计以小户型建筑面积为主有86.52㎡、88.98㎡、71.62㎡、68.505㎡、71.16㎡、71.465㎡、65.785㎡、67.98㎡、86.52㎡、85.09㎡、92.59㎡、65.33㎡，兼有93.74㎡、123.36㎡、123.46㎡、128.48㎡。
在平面功能设计上，应通过对各行为空间进行充分的分析和精心设计，使空间得到最大限度的利用。同时做到各空间联系便捷、动静分离，互不干扰。该小区建筑层数主要为高层，与之相配套的还有服务用房及公用配套辅助设施，解决居民的实际生活需要。
1、 设计依据
（1）《民用建筑设计通则》GB 50352—2005
（2）《住宅建筑设计规范》GB 50352—2005
（3）《建筑设计防火规范》GB 50016-2006
（4）《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ39—87
（5）《人民防空工程设计规范》GB 50225—2005
（6）《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93（2002年版）
2、建筑立面造型
建筑造型设计原则结合普通住宅设计的要求，经过多次方案的论证和比较，决定突出小区的归属性和可识别性。为使小区更亲切、别致，建筑群外墙均采用新型的防水彩色涂料饰面，凸显住宅小区的美感。
3、装修标准及主要构造
外墙装修：以新型防水涂料罩面，其色调以暖色为主调。
楼地面：卧室、阳台采用水泥砂浆楼地面；
客厅、卫生间、厨房采用地板砖楼地面；
内墙面：除卫生间、厨房贴瓷砖外，其它房间均采用混合砂浆防瓷涂料墙面；
屋面：采用100㎜厚1：10水泥膨胀珍珠岩保温层，架空隔热层，SBS柔性屋面。
砖混结构采用新型环保砖；
所有建筑窗均为塑钢窗，内门为木门；
住宅入户门采用安全防盗门。
5.3.3 结构设计
（1）本项目程共建设住宅楼5栋，采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构，抗震等级为三级，当高层和高层结构相连时，各楼体间设震缝分开。高层单元由于平面凹凸、开洞，需对抗震薄弱部位采取加强措施。
（2）裙楼（商业）柱网和RC墙局首先考虑商场功能的适用性。在此条件下考虑结构转换层的经济性。住网尺寸不宜过大。宜控制在6.0-8.0米较为经济，并可减少转换托梁高度，以节约层高。
尽量减少作转换层的结构范围。当已够满足商场大空间需要条件下，不一定高层下满堂作转换，某些RC墙能落地的当不影响商场功能前提下，尽可能将RC墙落地而不作转换。
楼层隔墙及围护墙均采用蒸压加气砼砌块等轻质材料，以减轻楼层自重，减速减小地震作用，减少梁柱配筋，降低基础造价。结合场地实际情况，在基础设计针对不同基岩顶板等高线图，对不同位置的楼采用桩、墩、天然基础等多种形式，避免简单化处理。
5.3.4给排水设计
1、设计依据
（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；
（3）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）；
（3）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005版）；
（4）《居住小区给排水设计规范》CECS57-94；
（5）《室外给水设计规范》GB50013-2006；
（6）《室外排水设计规范》GB50014-2006；
（7）气象资料及其它有关资料
2、设计范围及供水量计算
（1）设计范围：本工程室内外给排水及消防设计。
（2）用水量及水压
生活用水量：最大日365m3/d。水源以市政自来水作为水源，常水压按0.35Mpa计，地下水池贮存396 m3消防用水。顶楼设不锈钢水箱贮存生活用水和消防水箱共100m3。
3、给水设计
（1）室外给水系统
可采用高密度埋地塑料给水HDPE管及相应配件。由两个不同市政给水接口引入本建筑区内，并在室外连接成环状，管径DN200，直供地下生活水箱、室外消防用水、绿化、道路、喷洒浇灌及4层和4层以下生活用水。
（2）室内给水系统
室内给水采用PPR塑料给水管。本建筑物给水系统可分为四个给水区：1区：地下一层至三层为一个供水区，由市政管网直接供水；2区：四层至十三层为一个供水区；2区采用贮水箱、变频调速水泵联合供水；3区：十四层至二十三层为一个供水区，采用贮水箱，变频调速水泵联合供水；4区：为二十三层以上，采用贮水箱、变频调速水泵联合供水。每个供水区的供水压力超过0.35Mpa的部分采用支管减压，每户设独立远传水表计量用水。入户最低压力为10米水柱。
（3）消防用水设计：
室外消防系统：由两个不同市政管网接中，以ＫＮ２００mm管分别引入本建筑小区，并在建筑周围以环状布置。此环为生活、室外消防合用系统，环上按消防规范及使用要求设置室外消火栓。环网上设置阀门井若干，将管网分成各个独立段，以保证管线检修时确保消防与生活用水的安全性和可靠性。室外消火栓保护半径按不超过１５０米，间距不超过１００米设置。室内消防用水量：Q=40L/s×3.6×2(h)=288m3 火灾延续时间2h计。
室内消火栓系统：各层均按规范设置室内消火栓，室内任一点均保证有两股水栓充实柱到达。室内消火栓系统的流量和压力均由地下室设置消防水泵和消防水池保证。初期消火栓消防水量和压力由最高建筑屋顶水箱及加压设施保证。室外消火栓用水量：Q=30L/s×3.6×2(h)=216m3 火灾延续时间2h计。
自动喷水灭火系统：地下室及商业部分均设自动喷水喷头。自动喷水水量和压力由地下水池和水泵加压供给，湿式报警设于地下室，初期水量和压力由最高建筑屋顶水箱及相应稳压设施保证。控制系统：以压力开关直接控制水泵启动，消控中心确认后手动，水泵房内就地手动。水流指示器仅作为报警，不作为启动水泵使用。系统中水流指示器前的阀门均为信号阀，以监视其启动状态。湿式报警阀前的闸阀为信号阀。自动喷水系统：Q=30×3。6=108M3 火灾延续时间1h计。
4、排水设计
（1）室内排水
采用PVC-U排水塑料管，塑料管直径大于或等于100mm时穿墙、楼板处均装阻火圈，采用雨污分流。污水多层部分为单立管系统，高层部分为双立管系统。雨水及空调冷凝水均采用组织汇集、排放。地下室集水坑采用局部提升接入污水系统。消防电梯坑排水，局部提升至室外雨水管网。雨水系统采用重力流，按2年设计暴雨重现期，暴雨强度q=3.73L/(s.100m2)
（2）室外排水
采用高密度埋地塑料HDPE排水管，采用雨污分流。污水均排入室外化粪池处理后最终排入市政污水系统。雨水系统根据道路走向及市政予留井井底标高，分多个口排入市政雨水管网。设计重现期为2年。
5.3.5暖通设计
1、设计依据
《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；
《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JGJ26-95
《全国民用建筑工程设计技术措施》（2003年）
2、设计范围
本工程设计范围为住宅的采暖和地下室的通风。
3、采暖设计
本采暖工程设计不作分户计量，热源利用厂区原有系统。
采暖的室内设计参数
房间名称 室内温度（℃）
卧室 18-20
起居室 18-20
门厅 16-18
厨房 10-15
卫生间 20-22
采暖的室外设计参数 -4
采暖热负荷估算：
采暖热指标按60W/㎡估算，一期项目总热负荷为3896.4KW。
采暖热源的选择及其参数：
采暖热源利用厂区原有热源，选用低温热水供暖，供水温度95℃，回水温度70℃。
采暖的系统形式：
采暖系统采用双管制下供下回方式。
4、通风设计
地下室设机械排风、自然进风的通风方式。
5.3.6 电气设计
1、设计依据
（1）《城市电力规划规范》GB50293-1999；
（2）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；
（3）《低压配电设计规范》GB50054-95；
（4）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94；
（5）规划总平面有关资料；
（6）XXX电业有关部门的规定要求。
2、设计范围
本设计包括项目的供电系统设计及照明系统设计。
3、供电系统
⑴负荷等级
本工程高层住宅的消防设备负荷，应急疏散照明、社区保安监控一级负荷，客梯、生活水泵等为二级负荷，其余用电为三级负荷。
按地区规划采用回路10KV电源供电，一二级负荷备用电源采用可自启动发电机组。
（2）变配电房设置
10KV高压设备和低压变配电所按建筑区域分设在地下室。估算总工程变压器装机容量为1500KVA。低压配电为单母线分段运行，各段母线间设联络开关，正常时各组变压器分列运行。按使用功能分商业、公用设施、住宅分别设置变压器。拟在地下室设置柴油发电机组作应急电源，确保一级负荷供电的可靠性。
（3）采用高压计量。按商业、公用设施等使用功能安装计量电表，住宅计量到户。
（4）照明和节能
根据区内建筑不同的空间和使用功能采用绿色环保光源。住宅使用节能灯。楼间绿化地带以草坪灯点缀，路灯采用单杆高压钠灯，单侧布置。间距不大于40cm。
住宅、商铺等公共场所除安装应急照明外，还应安装疏散诱导灯及出口指示灯，持续放电时间不小于30分钟。
5、防雷与接地
（1）防雷
在建筑物屋顶装设避雷带，利用柱内主筋（不少于2根）做引下线，基础内钢筋做为接地装置，接地装置围绕建筑物构成闭合回路，冲击接地电阻不大于4欧。突出屋面的金属物体均与屋面防雷装置相连，所有进入建筑物的埋地金属管道，电缆金属外皮，穿线钢管在入户处均与防雷接地装置相连接；高层建筑物顶端设避雷针。
（2）接地
建筑接地采用TN—S系统。正常用电设备外露可导电部分均接地保护。进出建筑物的PE线及各种金属管道做总等电位联结；电子信息系统设备机房及所有的卫生间内均设局部等电位联结。
5.3.7煤气工程设计
（1）设计依据
①《城市煤气设计规范》（TT28-78）
②本市煤气系统特点
③小区规划总平面有关资料
（2）气源及调压室
①用气量
根据本市沼气负荷情况及有关规定，每户日平均用气量取1.5立方米，月高峰系数K1max取1.2，日高峰系数取K2max1.2，小时高峰系数K3max取3.2，小区内公建用气按居民生活用水量的10％计，则小区沼气设计量＝1.5×1.2×3.2×1015×（1+10％）／24＝267.96（立方米／小时）。
②气源
项目区域内有城市沼气主管道，距小区不足50米，可直接引入。
③调压室
在小区东北部设一调压室，内装调压器一台。
④低压配输
从调压室出西北两子管配输给用户，且从东侧于管向北引PPRΦ200mm连管于小区东邻有PPRΦ200mm低压沼气管相接形成环网，以提高沼气可靠性。
（3）管材及附属装置
沼气管均采用PPR沼气管，根据管网布置情况设四个凝水器。
5.3.8有线电视系统
配合有线电视网，在需要有线电视的地方预留电视插座，管路采用焊接钢管或塑料电线管理埋地、埋墙、埋楼板暗敷设。设计仅预留穿线管，有线电线设备及线缆型号规格均由有线电视管理部门确定，负责施工和调试。
5.3.9电话系统
在需要电话的地方预留电话插座，管路采用焊接钢管或塑料电线管埋地、埋墙、埋楼板暗敷设。电话用户数量以建筑平面为依据，结合管理的实际需要综合考虑确定。设计仅预留穿线管，电话设备及线缆型号规格均由电信部门确定，并负责施工和调试。

第六章 公用工程

住宅小区的道路建设与住户紧密相连，它牵连到每个居民的切身利益。在本项目公用工程规划设计中，积极推进“以人为核心”的设计观念和“可持续发展”方针，创造出具有地方特色，设备完善和达到21世纪居住标准的居住环境。小区的道路分为三类，即主要供车辆使用的车行道，供人们直接到达目的地的人行道，居民休闲散步用的景观步道、健康步道。
6.1 道路设计
道路设计原则是既方便本住宅区居民使用，又考虑到避免外来车辆的干扰，道路力求简洁，在节约用地的同时加大绿化面积。由于小区面积较大，并且两面均临道路，因此在临路方向共设出入口两个，以便居民进出小区。①小区道路一般是根据小区内车辆特点设计的，车流量和轴载较城市干道小，而在出入口外常有不进入小区的车辆停靠，使车流量较内部高，同时干道上错车或掉头等原因，也会使其受到重车的碾压，造成道路超负荷运行；②道路间的接缝未做处理。常见交接处整浇相连，由于两条道路的走向不同，在变形的影响下接缝处发生破坏。③设计中将这段小区道路按实际车流情况或按相连干道的标准设计和施工。④在与干道的交接处设变形缝。沥青混凝土路面可加铺平石与干道的路缘石相连，两石间留适当的缝隙。⑤现浇混凝土路面可在接头处用钢板留缝。缝内下部填缝板(如木纤维板、沥青橡胶嵌缝条)，上部30mm-40mm填沥青、橡胶等。
人行道和健康步道一般路基较薄，路面常用渗水好的材料，在交接部位雨水容易渗入车行道路基，使路基承载力降低，造成道路下沉开裂。当较高的人行道向车行道找坡时，在接口处雨水径流较多，破坏情况更易发生。将道