特立路项目可行性分析报告.doc

特立路项目开发可行性投资建议

特立路82号
（现为长沙县烟花爆竹联合稽查大队与长沙县轻工业总公司所在地）

开 发 可 行 性 投 资 建 议

湖南天苗房地产开发有限公司
长沙佐佑房地产代理有限公司
联合汇报

目录：
1、项目概况 4
1-1位置及规划 4
1-2周边配套 5
1-3地块价值研究 6
2、项目建设内容 7
2-1三种方案 7
2-2公共生活设施 7
2-3物业管理 7
3、周边典型案例分析 7
3-1住宅典型案例 7
3-2住宅分析小结 12
3-3本项目住宅价格估算 12
3-4周边商业市场分析 15
3-5周边商业市场小结 19
3-6本项目商业价格测算 20
4、项目规划 23
4-1规划策略 23
4-2规划原则 23
5、项目素质分析 23
5-1项目优势 23
5-2项目劣势 23
5-3机会分析 24
5-4威胁分析 24
5-5综合评价 24
6、项目总体发展构想 25
6-1项目定位 25
6-2物业发展建议 26
7、项目开发建议 28
8、产品设计思路 28
8-1产品设计原则 28
8-2户型平面设计 28
8-3户均面积 30
8-4建筑立面 31
8-5住宅配套 32
9、项目营销 32
10、投资效益分析 32
11、分析总结 33
11-1结论 33
11-2建议 33
附一、长沙县投资环境分析 34
附二、星沙房地产市场分析 46
附三、投资收益分析表（另具）

1．项目概况

1-1位置及规划
项目地块位于特立路与天华路交汇处东南角，项目地块北邻特立路，南靠营运车辆管理所；东接县疾病控制中心；西邻天华路。地块双面临街，地理位置优越。项目总占地3635平方米。公园、学校、政府办公单位环绕周边，居住与商业价值都很高。目前地块周边缺乏有影响力的人居或商业项目，亟待出现标杆性项目。

项目地块位置图

特立路

项目地块
天华路

1-2 项目周边配套
政府机关：县交通局、县水利局、县林业局、县农机局、县公安局、县教育局、县财政局、县民政局、县工商局、省商检局、县交警支队、县劳动力市场
教育机构：湖南大众传媒学校；长沙示范专科学校；长沙市卫校；星沙中学
医疗机构：县疾病预防控制中心；县妇幼保健院
银行：浦发银行、建行银行、工商银行
商业配套：龙喜路、特立路沿线商业
娱乐配套：网吧、娱乐城、电游城
公园配套：特立公园；
通信：长沙移动通信、长沙电信、长沙联通
交通：星沙2路、星沙101路、501、703、808、503等多路公交路线

特立公园
长沙师范专科学校

疾控中心
双舟酒店

1-3 地块价值研究
项目地块位于特立路与天华路交汇处东南角，周边学校、公园、政府部门林立，是星沙高校集中区。周边商业氛围十分浓厚；各种配套较为完善；交通便利；再加上地块形状比较方正、坡度较小、使用率高、工程难度小、工程进度快、开发费用大大降低、地块两面临街，因而，项目地块的商业价值和升值潜力都十分巨大。项目地块正对特立公园，且周边高校云集，人口素质与人文氛围较高，具有很高的居住价值；大众传媒学校与长沙示范专科学校比邻项目，对项目的商业价值具有很强带动效应。

2、项目建设内容
介于地块面积及其所处中心位置，建议规划一栋高层商住楼，根据容积率不同，进行不同的物业规划。

2-1三种方案
（面积单位：平方米）
容积率
层数
总建筑面积
住宅建筑面积
单层住宅
建筑面积
商业建筑面积
单层商业建筑面积
5.0
17
18175
10175
782
8000
2000
6.0
26
21810
13810
627
8000
2000
8.0
32
29080
21080
752
8000
2000
注：商业面积具体根据退让情况而定

2-2 公共生活设施
包括车库、景观绿化、社区医疗等。

2-3 物业管理
社区实行封闭式现代化物业管理。
供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座；
通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络；
电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视；
邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务；
周界防护系统：周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区
周边进行巡逻；

3．周边典型案例分析：
3-1 住宅典型案例
楼盘名称
尚都·花园城

位 置
长沙市雨花区湘府路中段
发展商
板仓路与长永高速交汇处的星沙一桥南
代理商

项目概况
占地面积
7582.000平方米
建筑面积
72185.617平方米
容积率
5.29
绿化率
30%
规划户数
512
车位个数
700
建筑外观
较好
建筑风格
现代
主销户型
一房一厅
户型面积
27—54平方米
项目最新动态
8号栋剩余房源销售中，尾房促销优惠（3.12-3.31）总价优惠1000-1500，有小礼品送
物业类型
商品房
房屋类型
小高层、高层
管理费用
1.2元/㎡
交楼日期
2011
装修标准
毛坯
物业公司
万厦物业
商业业态
未定
商业面积
不祥
住宅均价
5400元/平米
商铺均价
待定
车位价格
待定
销售现状分析
75平米户型，剩余30多套，均价5400
卖点分析
CBD中心 中央公园都会 交通便捷 商业繁华 产品丰富
综合点评
项目位于星沙中心板块区域，周边配套相对完善，项目户型简单实用受到众多青年置业者的青睐。主力客群以周边企业单位的年轻置业者及投资客为主，总体去化速度快。

楼盘名称
星大峰汇

位 置
开元路与天华路交汇处
发展商
湖南佳美房地产开发有限公司

代理商
佐佑房地产营销代理
项目概况
占地面积
3367.8
建筑面积
近30000平方米
容积率
8.56
绿化率

规划户数
236
车位个数

建筑外观
好
建筑风格
现代
主销户型
公寓
户型面积
54—147平方米
项目最新动态
已开盘，现正签约中
物业类型
商品房
房屋类型
高层、商业
管理费用
待定
交楼日期
2013
装修标准
毛坯
物业公司

商业业态
四层集中商业
商业面积

住宅均价
6890元/平米
商铺均价
待定
车位价格
待定
销售现状分析

卖点分析
中心地段 商业繁华 交通便捷 户型优势
综合点评
项目位于星沙CBD黄金口岸，绝版地段优势成就项目绝佳的投资、办公价值，54—147平米可变户型，满足多层次消费需求

楼盘名称
三一街区

位 置
潇湘西路西侧、湘龙路南面、规划中的特立西路北面
发展商
湖南紫竹源房地产有限公司
代理商
天音和联道联合销售代理
项目概况
占地面积
220490.000平方米
建筑面积
473886.900平方米
容积率
1.76
绿化率
37.5%
规划户数
3295
车位个数
地上：537个，地下：1533
建筑外观
好
建筑风格
ARTDECO建筑风格
主销户型
76平方米两房，95平方米2+1两房，120平方米三房
项目最新动态
25—29栋，主推121—130平米三房
物业类型
商品房
房屋类型
高层、商业、别墅
管理费用
1.50元
交楼日期
2011.12
装修标准
毛坯
物业公司
竹胜园物业
商业业态
商业街
商业面积
8500平米
住宅均价
4700元/平米
商铺均价
待定
车位价格
待定
销售现状分析
进度缓慢，标准三房，户型没有优势
卖点分析
三一品牌 社区规模 建筑品质 未来前景
综合点评
借助三一的品牌优势，及社区规模，在万家丽北片区独树一帜，客户很大一部分为三一集团内部员工，整体建筑品住、园林规划在片区都属于档次较高的水平。

楼盘名称
花样年华

位 置
特立路与机电路交汇处
发展商
湖南天苗房地产开发有限公司
代理商

项目概况
占地面积
28998.92平方米
建筑面积
102219.89平方米
容积率
3.7
绿化率
43.15%
规划户数
836
车位个数
713
建筑外观
较好
建筑风格
现代简约
主销户型
94-126
户型面积
41-126平方米
项目最新动态
暖冬购房节 花样活动季
物业类型
商品房
房屋类型
小高层、高层
管理费用
未定
交楼日期
2013年10月
装修标准
毛坯
物业公司
美景
商业业态
家润多意向协议，自持出租
商业面积
不祥
住宅均价
4700元/平米
商铺均价
未定
车位价格
未定
销售现状分析
90平米以上户型销售
卖点分析
N+1户型、半围合园林、低容积率
综合点评
项目位于星沙中心板块区域，周边配套相对完善，项目户型简单实用受到众多青年置业者的青睐。主力客群以周边企业单位的年轻刚需首置为主，总体去化速度较快。

3-2住宅案例分析小结：
A：星沙小户型产品需求量较大，各项目小户型的去化速度远高于大户型；
B：星沙商品房整体价格上升势头迅猛，小户型产品均价已经超过5000元/平米，且继续上扬趋势；
C：产品舒适、性价比高；中心地段；周边配套完善，升值潜力大。是小户型受到年轻置业者及投资客青睐的最重要因素；
D：“限购令”的出台在某种程度上，将吸引更多的投资客将目光投向星沙市场，特别是小户型，未来看好；

3-3本项目住宅价格估算
3-3-1定价方法
房地产项目估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是在上述三大基本方法上的衍生。根据项目现状，综合比较，本项目将采用市场比较法的方式来定价。
市场比较法是将定价项目与在定价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的发展商品牌、户型优劣、地段、配套、规模、区域因素、个别因素等的修正，以估算定价对象的客观合理价格或价值的方法。
制定项目的销售价格，必须要保证高于开发成本，并确保合理收益，同时必须遵循市场的规律，符合市场需求。本次价格测算的目的，主要是通过市场竞争态势，分析项目在区域竞争楼盘之中的优劣势，从而确定项目基本的定价区间。

3-3-2项目定价范围建议-类比项目综合评分

地段
规模
户型
配套
品牌
综合
星大峰汇
24
20
20
24
22
110
尚都花园城
22
22
20
22
22
108
蓝山郡
20
22
20
18
22
102
凤凰城
20
24
22
22
24
112
花样年华
18
20
20
18
20
96
三一街区
18
22
19
18
22
99

本项目销售均价为：
相比于星大峰汇，本项目的销售价格为：（6890/110）×100≈6263元/㎡
相比于尚都花园城，本项目的销售价格为：（5400/108）×100≈5000元/㎡
相比于蓝山郡，本项目的销售价格为：（5250/102）×100≈5147元/㎡
相比于凤凰城，本项目的销售价格为：（5300/112）×100≈4732元/㎡
相比于花样年华，本项目的销售价格为：（4700/96）×100≈4896元/㎡
相比于三一街区，本项目的销售价格为：（4700/99）×100≈4747元/㎡

3-3-3本案目前可实现销售均价测算

权重
比较加权价格
星大峰汇
13%
6263元/㎡
尚都花园城
15%
5000元/㎡
蓝山郡
16%
5147元/㎡
凤凰城
17%
4732元/㎡
花样年华
20%
4896元/㎡
三一街区
19%
4747元/㎡

P =∑Wi * Fi = W1×F1 + W2×F2 + W3×F3 + W4×F4 + W5×F5 + W6×F6 + … Wn×Fn
公式中，P——总分（诸因素在片区内寻楼盘优劣的综合反映）
n——楼盘定级因素的总数
Wi——权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）；
Fi——分值（某定级因素对片区所表现出的优劣度）。

根据测算，在常规住宅产品前提下，本案住宅目前可销售价格基本在：
5073元/平米左右（毛坯纯住宅）
注：此价格按现行市场价格测算，未考虑市场波动对定价的影响。

本项目应抓住时机，迅速填补片区高端商住空白，树立标杆，实现利润最大化

3-4 周边商业市场分析

特 立 路

店名
开间/进深/层高
面积（平方）
租金（元/月）
所属行业
水果、炒货
4/10/3.2
40
1000
副食
祥和小吃
4/10/3.2
40
800
餐饮
士林大鸡排
4/10/3.2
40
1000
餐饮
天使美眉
4/8/3.2
32
1200
化妆品
跨乐琴行
4/10/3.2
40
1300
培训
慕拓美
3/6.8/3.2
22
2000
化妆品
陈记士豆粉
4/8/3.2
32
1000
餐饮
靓妍日化
4/8/3.2
32
1000
化妆品
博文书社
5/12/6
60
2000
书店
俏妞日化
5/12/6
60
2300
化妆品
柯达数码
5/12/6
60
2400
照片冲洗
艺峰电脑
5/12/6
60
2200
电脑维修
可丽儿美妆
5/12/6
60
2400
化妆品
Solo造型
5/12/6
60
2200
理发店
雪亮眼镜
5/12/6
60
2300
眼镜店
新文化书苑
5/12/6
60
1900
书店
星城回忆
9/12/5
108
1900
自行车出租
远腾艺术空间
9/12/5
108
3300
体育用品
东方眼镜
5/12/5
60
1700
眼镜店
潮流前线
9/12/5
108
3100
服饰
时尚彼德
9/12/5
108
3300
化妆品

天华路

店名
开间/进深/层高
面积（平方）
租金（元/月）
所属行业
天津灌汤包
3/5/3
15
1200
餐饮
常德原味粉
5/8/3
40
1800
餐饮
火车票代售
3/6/3
18
1200
火车票
鸿顺通讯
4/9/3
36
1100
手机维修
万众副食店
4/9/3
36
1000
副食
大众餐馆
4/9/3
36
1300
餐饮
碧海设计室
4/9/3
36
1200
打字复印
前进粉面
4/9/3
36
1100
餐饮
浏阳蒸菜馆
4/9/3
36
1100
餐饮
打字复印
4/9/3
36
1200
打字复印
瓦罐汤
4/9/3
36
1200
餐饮
新口味餐馆
4/9/3
36
1100
餐饮
发泽造型
4/9/3
36
1800
理发店
北京布鞋
4/5/3
20
700
鞋类
友诚家电维修
4/5/3
20
600
家电维修
舞动空间
4/9/3
36
800
培训

200m

龙
喜
路

3-4-1龙喜路概述：
1、 龙喜路位于项目地块向东200米处，为一条长约1000米左右的步行街，主要以学生消费为主；
2、 整体业态较为单一，主要以餐饮、服饰、网吧、精品店、住宿为主，网吧、宾馆全部集中在二楼，整体规划较为混乱，档次较低；
3、 单个门面上下两层，下层经营，上层住宿。开间5米，进深15米，层高4米，单层面积基本上在80—90平米之间；
4、 门面租金大概在5000—8000元/月之间，根据商铺面积大小、位置、业态的不同，租金差异较大，常规单个门面基本上在1.6元/平米·天；面积较小的单层小吃店，在3元/平米·天——6元/平米·天之间；

3-5周边商业市场总结：
A:片区商业主要针对于周边高校师生，企事业单位职工，群体较为单一，业态表现为以初级的餐饮、低档的服饰、通讯、网吧、游戏厅为主；
B：片区商业较为零散，缺乏统一的管理，整体档次不高；
C：片区没有集中式高端商业，缺乏高端商业氛围；
D:天华路沿线租金大概为1.1元/平米·天；特立路从西向东越靠近龙喜路步行街租金越高，平均为1.5元/平米·天；龙喜路因位于大学宿舍区，租金最高，平均在1.8元/平米·天；

业态
数量
代表门店
所占比例
餐饮
53
祥和小吃
53.35%
打字复印
12
碧海设计室
12.80%
电脑维修
4
艺峰电脑
4.30%
网吧
3
风云网吧
3.20%
服饰
28
潮流前线
28.18%
水果副食
5
万众副食店
5.30%
化妆品
12
可丽儿美妆
12.80%
火车票
1
火车票代售
1.10%
家电维修
1
友诚家电维修
1.10%
理发店
8
Solo造型
8.50%
培训
4
跨乐琴行
4.30%
书店
3
新文化书苑
3.20%
鞋帽类
7
北京布鞋
7.50%
眼镜店
4
雪亮眼镜
4.30%
照片冲洗
3
柯达数码
3.20%
自行车出租
1
星城回忆
1.10%

3-6商业价格测算
注：以下各案商铺租金以及本项目商铺租金推算全部以使用面积计算，因此反推出的销售价格也是使用面积的销售价格。
推算方法说明
收益还原法：通过其当前的租金水平，以目前市场普遍认可的8%的合理回报率，除去部分相应费用来反推其市场售价：
各案销售均价＝各案平均租金价格(元/平方米/天)×365天÷8%×97%(扣除3%的不确定因素) ×95%(扣除5%的税率)

通过调查，我们得出了目前特立路主要商圈沿街的租金水平：见下表
沿街商铺路段
租金
特立路
1.5
天华路
1.1
龙喜路
1.8
（单位：元/平米·天）
目前商铺的平均年回报率在8%左右，根据各商铺的当前租金水平，以收益还原法，根据每年8%的回报率进行反推，从而得出商铺当前的合理销售价格。
沿街商铺路段
价格
特立路
6306
天华路
4624
龙喜路
7567

根据上述各案的合理销售价格，秉着同质同区理念，我们按照商铺的八大经营要素，根据权重值的综合值对本项目进行合理定价：
1、商业氛围：指商铺所在区域商业等级、竞争环境、客户群规模及购买力等因素综合构成的商业概况。
2、可视性：指商铺尽可能多的在平面、立体范围内极容易被消费者看到的程度。
3、通达性：指顾客到达商铺的交通条件的难易程度，它意味着顾客可能到达的可能性。
4、停驻性：指顾客到达后能够停留或停驻的可能性，通常用商铺门前是否有广场或是否有足够的停车场来描述上述指标。
5、商铺类型：结合项目所在商圈的特点，哪些是符合商圈特点的商铺类型，如商场(商业中心)内商铺、商业街商铺、市场类商铺、独立型商铺、底商商铺、裙房商铺等。
6、商铺环境：指相邻商铺或商业的关系(包括隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等，它们对商铺价值起着重要影响)。
7、商铺结构：商铺的坐落、面宽、进深、层高、墙体分割、开门开窗、广告牌及楼层等都对商铺价值有较大的影响。
8、商铺配置：指商铺基本设施配置，包括商铺的上下水、电、采暖、燃气等技术性指标的保证，对商铺的功能影响也比较大。

商业氛围
可视性
通达性
停驻性
商铺类型
商铺环境
商铺结构
商铺配置
综合
特立路
7
6
7
8
6
7
7
6
54
天华路
5
6
7
7
6
7
6
6
50
龙喜路
7
5
5
5
7
5
6
6
46

推算步骤
通过对上述各案的分析，同时结合本项目自身的情况，从而推算出本项目商铺的市场预售销售价格，见下表

特立路
天华路
龙喜路
被比较个案均价
6306元/平方米
4624元/平方米
7567元/平方米
同本案比较均价
11678元/平方米
9248元/平方米
16450元/平方米
权重
40%
40%
20%
权重值（权重×个案均价）
4671
3699
3290

即：本项目一层商铺销售均价＝对比各案权重值之和
商铺目前销售均价＝11660元/平方米(使用面积)

根据收益反推法测算，方案一中的商铺的平均销售价格为13460元，以每年8%的涨幅递增，预计2013年项目一层商铺销售价格为：
2013年商铺一层预期销售均价＝当前平均售价(11660元)×(1＋8%)(1＋8%)
＝13600元/平方米(使用面积)
二层商铺预期销售均价（估算）
＝6000元/平方米(使用面积)
三、四层商铺预期销售均价（估算）
＝5250元/平方米(使用面积)

注：
此商业价格为保守估算，其价格的形成是参考周边较低端、无形象、自发形成的商铺价格参数，真正集中式高端商业价格将有很大上浮空间。

4、 项目规划
4-1规划策略
挖掘区域市场的差异点，进行创意性规划，体现产品的个性、优越性和高性价比，达到提升价格的目的。
4-2规划原则
A、规划超前化
B、建筑艺术化及其合理化
C、居住环境公园化及绿色化
D、户型功能合理化及人性化
E、配套完善化及人性化
F、优质服务专业化

5、项目素质分析
5-1项目优势
A．项目地段优势明显，周边配套成熟、交通便利，是星沙公园、高校集中区，居住与商业价值很高；
B．项目两面临路，交通通达性好，展示面好，有利于项目打造成片区最高档商住楼；
C．项目正对特立公园，自然环境优越，对居住价值有很好地提升；
D．湖南大众传媒学校、长沙师范专科学校比邻周边，极大了提升项目未来的商业价值；

5-2项目劣势
A．地块规模较小，未来容积率也可能较高，居住舒适度与星沙其他大型社区相比较差；
B．单栋小户产品，产品较为单一，受众面较窄；
C．周边人群较为杂乱，商业档次较低，缺乏高档人居与品牌商业的氛围；

5-3机会分析
A． 星沙发展迅猛，区域逐渐被长沙客户市场所认可，市区客户的进入为本案客户发展带来机会;
B． 价量齐升，星沙小户型项目单价整体冲破5000大关，为本案的价值突破带来可能；
C． 升值潜力强劲：项目北靠松雅湖，未来带动作用明显，且周边公园、学校林立，稀缺价值明显，再加上项目双面临路，地块升值潜力大；
D． 处于万家丽版块与松雅湖版块交汇处，目前区域小户型项目短期内仍属空白，竞争压力较小，有利于树立区域标杆；

5-4威胁分析
A．未来一两年内，星沙市场将有多个小户型项目面世，整体竞争压力教大。
B． 处于两个房地产开发版块交汇处，区域以学校、政府单位、公园规划为主，整体房地产开发项目较少，无法形成整体优势。
C． 国家宏观调控频繁，后市发展不明朗。

5-5综合评价：
结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，本项目虽然存在一些劣势，但放之整个星沙来看，具有十分明显的区域特质，公园、学校所带给项目居住与商业开发上的现实优势，未来松雅湖开发所产生的带动作用，使项目在市场与消费者心中有着较强的认可度，便捷的交通，成熟的配套与商业氛围，项目地块具有填补区域空白，树立标杆的价值潜力。

6、总体发展构想
6-1项目定位
6-1-1项目基本描述
以先进的居住理念为先导：独特的风格、时代特征、和谐布局和品位象征。本案整体规划应秉承“区域标杆”的规划设计思想，创造出一座具备：个性舒适的居住环境、时尚高端的生活品味，便捷完善的配套功能、功能实用的会所为一体的顶级商住楼。

6-1-2客户群定位
前期客户：以星沙投资客、白领为主，周边年轻老师、医生过渡性购房为辅。
区域分布：周边高校老师，医院医生，政府及企事业单位职工，星沙企业人员、专业大市场私营业主或中高收入青年置业群等；
中期客户：星沙及长沙投资客户为主，星沙及长沙自住客为辅。
区域分布：周边高校老师，医院医生，政府及企事业单位职工，星沙企业人员、私营业主、专业投资客户、部分长沙市白领等
远期客户：外地及长沙专业投资客为主，星沙客户为辅。
区域分布：沿海及其他中大型城市专业投资人，长沙专业投资客，星沙投资客户及部分自住客户为辅。

6-1-3产品定位
从客户需求导入，从项目质素出发，从市场竞争着力，是本案定位的核心原则。
公园旁·大学区·酒店式商务公寓

6-1-4形象定位
星沙绝版·高校财富聚合体

6-2 物业发展规划
（1）主题会所建设：为缔造更为舒适的小户豪宅居住生活模式，建议5层架空部分可考虑设置空中主题会所，主题可确定为“健康、运动”，功能定位：健身房，台球，保龄球，美容美体，小型旋转餐厅，温馨咖啡屋等等；以年轻人时尚需求为主要设立标准。

（2）网络系统建设：全楼无线网络覆盖，建立独立的网络交互平台，通过局域网络平台的建立，实现自由沟通；并将酒店式物业服务体系网络化，建立温馨的及时的物业沟通；打造社区SNS平台，与前期项目网站及论坛对接使用，衣食住行、社交圈放大、交流分享，一站式搞定。

（3）智能电梯：触摸式电梯控制面板，分层停靠智能电梯IC卡控制系统，刷卡去指定楼层（社区一卡通，开门，开电梯，缴费等），安全，温馨，高科技，霸道，年轻人最爱；档次和品质的象征。

（4）物业服务：除了提供传统物业服务外，还积极提供适应年轻人需求的如：清扫、洗衣服务、邮寄服务、订票、上门送餐等酒店式服务。同时提高项目的服务档次和质量，以满足业主的生活需要为根本。

（5）商业配置：大型商超+精致商业可以对项目形成有效支撑。香颂国际项目在亮相之初主打配套牌，抓住了小户客群的喜好；建议引进品牌大商家，类似于“新一佳”、“华银旺和”、“肯德基”、“屈臣氏”等知名商家，提升项目附加值。

7、 项目开发建议
7-1开发计划
国土、规划、勘探、设计、报建、审批等前期工作 周期 6个月（估算）
项目整体动工 2013年10月（估算）
项目正式销售 2013年底 （估算）
整体开发周期为两年左右
8、产品设计思路
8-1产品设计原则
Ø 产品建筑形式针对客户群定位，在产品形式上以公寓及小户型为主，最大面积不要超过80平米。
Ø 在产品形式、户型平立面设计、环境营造等方面实现一定程度的创新与突破。

8-2户型平面设计
§充分照顾到采光及通风，缓解高容积率带来了舒适度不佳的问题；
§整体规划强调短进深，宽距过道，保证通风采光及人行交通；
§入户花园、阳台在设计中的运用；

参考案例一：“螃蟹型”布局

参考案例二：“扇形”布局

8-3户均面积
整体规划以公寓与小户型为主，整体面积控制在30—70平米之间
户 型
项 目
公寓
一房一厅

两房
面积
30—35
45—50

70左右
比重
60%
20%

20%
参考户型：
印象天心——
36.12平米，6梯30户，分摊20%
总体评价：
·小户典范，分摊率较低
·户型功能齐备，厨卫厅室+阳台一应俱全。
·在狭小的空间内做到了干湿分区、动静分离，实属不易；
·户型周正，进深开间设计恰到好处，通风采光效果好；
·全明设计的户型，外加观景阳台，可揽湘江，可赏岳麓，在小户中舒适度较高。

谋房博客——
31.94平米小户，4梯20户，分摊率26.7%
特色之处：
小户送面积；精装
总体评价：
以此户型为例，赠送面积达4.8平米，实际使用面积为28.2平米，实际分摊率为11.7%。是性价比较高的户型。

8-4建筑立面
借助高水平设计师的设计手法，营造现代感强的建筑风格，通过匀称的线条处理与简洁、明快的色彩，注重建筑的美感，强调可识别性。
参考案例：I DO
·建筑挺拔，外观品质佳；昭示性强；
竖线线条的运用，屋顶面的玻璃处理，彰显高档品质感；
·外立面采用优好的涂料处理，基座采用大理石材铺砌，建筑质感优越；
·大商业橱窗设置，充分考虑到业态的发展可能；
·外立面色彩采用暗金色+咖啡色+蓝色玻璃幕墙的组合，视觉佳；

参考案例：少帅府
·纯现代风格立面，外观品质佳；昭示性强；
·与项目地块相似，两面临街，扇形设计，使项目展示面达到最大化，有利于集中商业的布局；
·每隔三层进行空中花园设计，增强居住的舒适感；
·外立面色彩较单一，