北京新农村建设项目可行性论证报告.doc

第一章 总论

一、项目基本概况
（一）项目名称
北京市新农村建设
（二）承办单位概括
北京盛世桃源生态林业有限公司
（三）拟建地点
北京市XXX区XXXXXX
（四）建设内容
根据对京郊八区新农村建设情况的分析，结合本项目建设的特点，经认真研究，确定如下主要建设内容：
1、项目区盛世桃源文化广场，分为中国青少年乡村文化宫、蒋大为文化艺术博物馆；
2、项目区北京桃源云顶文化创意产业集聚区，分为云顶佛教文化产业集聚区、红色旅游文化集聚区；
3、项目区北京桃源生态观光农业与生态环境保护示范区；
4、各种配套设施，包括农产品深加工厂、停车场、道路及公厕。
（五）主要建设规模
项目占地面积4.7×106平方米，主要包括：
1、项目区盛世桃源文化广场，占地面积1.0×106平方米。
①中国青少年乡村文化宫，占地0.7×106平方米。
②蒋大为文化艺术博物馆，占地0.3×106平方米。
2、项目区北京桃源云顶文化创意产业集聚区，占地面积0.4×106
①云顶佛教文化产业集聚区，占地面积0.2×106平方米
②红色旅游文化集聚区，占地面积0.2×106平方米
3、北京桃源生态农业观光园，占地面积2.7×106平方米。
4、各种配套设施，包括农产品深加工厂、停车场、道路及公厕，占地0.6×106平方米。

二、编制依据和原则
（一）编制依据
1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
2.《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
3.《北京市XXX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》；
4.《北京市“十一五”时期山区发展规划》；
5.《北京市“十一五”时期循环经济发展规划》；
6. 《北京市“十一五”时期新农村建设发展规划》
（二）编制原则
1、坚持客观公正、严谨务实的原则，注重环境建设项目及建设方案的可靠性与经济合理性；
2、确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建设结果能够满足XXX区的未来发展规划的要求；
3、兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡；
4、注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应XXX区城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。

三、主要技术经济指标
序号
项目内容
建设规模
备 注
1
单 位
指 标

中国青少年乡村文化宫
m2
0.7×106
包括绿化
蒋大为文化艺术博物馆
m2
0.3×106
包括绿化
云顶佛教文化产业集聚区
m2
0.2×106
包括绿化
红色旅游文化产业集聚区
m2
0.2×106
包括绿化
桃源生态农业观光园
m2
2.7×106
包括绿化
配套设施
m2
0.6×106

2
项目总投资
万元
278930.95

其中： 前期费用
万元
3000

土地取得成本
万元
933800

建安成本
万元
294000

其他不可预见费用
万元
100

3
项目规划面积
m2
4.7×106

4
项目新建建筑面积
m2
1.12×106

5
项目定员
人
150

其中：管理人员
人
15

技术人员

15

其他人员
人
120
视旅游季节增加
6
全年生产天数
天
300

7
人员工作日
天
300

8
财务数据

经营收入
万元/年
111080.69

经营成本
万元/年
19018.93
经营期平均
期间费用及其他
万元/年
28113.38
经营期平均
利润总额
万元/年
63948.38
经营期平均
所得税
万元/年
21102.97
经营期平均
税后利润
万元/年
42845.41
经营期平均
9
财务评价指标

投资强度
万元/亩
39.8

经济密度
万元/亩
15.87

投资利税率
%
25.12

投资利润率
%
22.93

项目会计收益率
%
30.72

投资回收期
年
8.51
不含建设期、税后

四、综合评价
通过上述研究、分析、预测及评价，本项目综合结论如下：
1.本项目的建设，能加快XXX区XXXXXX的新农村改造进程，完善其文化功能，使之成为新的旅游热点，带动XXX由单一农业向以“农业为主，其他产业同步发展”的方式转变。
2.本项目建设条件较好，项目所处的地理位置、环境条件优越，经营方案切实可行，市场前景乐观。
3.本项目的建设，能增加部分就业，为农村富余劳动力寻求一定出路。
4.本项目工程总投资为278930.95万元，总规划面积4.7平方公里，年收入可达111080.69万元，投资强度为39.8万元/亩，经济密度为15.87万元/亩，投资利税率为25.12%，投资利润率达22.93%，投资回收期约为8.51年左右(含建设期2年)，项目有较好的经济效益。
综上所述，该项目的建设非常必要，社会效益十分显著。

82

第二章 背景及必要性

一、项目开发背景
（一）项目提出的宏观背景
新农村建设是在我国总体上进入以工促农、以城带乡的发展新阶段后面临的崭新课题，是时代发展和构建和谐社会的必然要求。按照国际经验判断，目前，我国已经进入了工业反哺农业的时代。如何高效发展现代农业，增加农民收入，丰富农民业余生活，提高农民生活质量等等一系列问题，已经成为了我国现阶段经济发展的主旋律。
北京新农村建设作为全国新农村建设示范点之一，在增加农民收入，构建社会方面走出了一条北京特色的道路。从2005年开始，北京市举国家和首都之力大力发展京郊农村建设，改善基础设施，明确地区主导产业，建立完整的产业链。2006年，北京地税明确了25项新农村税收优惠政策。[[] 资料来源于：北京市地方税务局。
] 2011年，北京市新农村建设实现六个“率先”，即推出财政资金购买生态服务、实现道路交通“村村通”、实现基础设施全覆盖、实行村级组织工作经费保障制度、建立城乡一体的社会保障制度、探索三产业融合的都市型现代农业。
新农村建设的资金来源是核心问题。目前XXX区新农村建设正在积极推进，成效颇为显著，然而其中还存在一些问题。如新农村重点基础设施和公共服务设施建设力度和其他京郊地区相比较弱。
（二）项目提出的目前现状
2005年10月，党的十六届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中指出，“建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务”。要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，坚持从各地实际出发，尊重农民意愿，扎实稳步推进新农村建设。
1、我国新农村建设现状
“十一五”时期，城镇新增就业5771万人，转移农业劳动力4500万人，农村居民人均纯收入年均分别实际增长9.7%和8.9%；覆盖城乡的社会保障体系逐步健全。中央财政“三农”投入累计近3万亿元，年均增幅超过23%。彻底取消农业税和各种收费，结束了农民种田交税的历史，每年减轻农民负担超过1335亿元。建立种粮农民补贴制度和主产区利益补偿机制，农民的生产补贴资金去年达到1226亿元。对重点粮食品种实行最低收购价和临时收储政策，小麦、稻谷最低收购价提高了25%到40%。严格保护耕地。着力推进农业科技进步。粮食产量屡创历史新高，去年达到1.09万亿斤，连续7年增产；农民人均纯收入达到5919元，实现持续较快增长。农村综合改革稳步推进，集体林权制度改革、国有农场管理体制改革全面推开。农业农村基础设施加快建设，完成7356座大中型和重点小型水库除险加固，解决2.15亿农村人口饮水安全问题，农民的日子越过越好，农村发展进入一个新时代。[1] 数据来源于；《2011年政府工作报告》。

2、北京市新农村建设现状
近年来，北京市适应新形势需要，以统筹城乡发展为突破口，以改善农业和农村生产生活环境为重心，扎实开展以“树立新理念、培育新产业、培养新农民、探索新机制”为主要内容的新农村建设活动，村镇道路改造、农民饮水安全、污水垃圾处理、乡村卫生服务、农业基本条件等方面都发生了翻天覆地的变化，得到了广大人民群众的普遍欢迎和拥护，新农村建设工作走在全国前列，成为其他省市、县（区）学习借鉴的样板。 2010年，全市地区生产总值比上年增长10%以上；地方财政一般预算收入增长16.1%；年末城镇登记失业率为1.37%；城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别增长8.5%以上和10.5%以上，扣除价格因素，分别实际增长6%以上和8%以上。[2] 数据来源于：《2011年北京政府工作报告》。

各村不再依靠单一的农业发展经济，而是充分发挥各自优势，倾力打造特色牌，多渠道发展经济，加速一产向二、三产延伸，农村经济得到长足发展。如大兴区北蒲州营村充分利用区位、交通和资源优势，大力发展都市型农业，实施多种经营，用民俗旅游业带动农业产业快速发展，建成高标准设施大棚200多座，并以“观光采摘节”为载体，吸引大批市民前来消费，农产品价值大幅提升，每棚收益1.5万元，有效增加了农民收入，农村经济发展较快。顺义区榆林村依托区位优势，发展村办企业20多家，涉及钢构等多个领域，村级集体经济年收入达100多万元。同时，充分采取出租土地、村民就近打工等形式，多渠道实现增收致富。延庆县岔道村依托八达岭长城，大力发展民俗旅游业，建成民俗旅游一条街，沿街全部为典雅别致的明清风格店铺，2006年二、三产业从业人数占全村劳动力的76%，农民人均收入2万多元，成为京郊百富村之一。[1]资料来源于：陕西省杨凌区人民政府信息网。
[1]
3、XXX区新农村建设现状
2006年是XXX区新农村建设的第一年，地区新农村建设初见成效，各项富民产业发展、农村环境和基础设施得到改善。2007年，XXX区新农村建设进一步加强了部门联动、政策集成、资金聚焦的力度，紧扣新农村建设主题，在重大产业政策的包装上下功夫，在安全饮水、改厕等关系改善农民生活。
2009年，区新农办负责人做出《关于对XXX区新农村建设情况的报告》。全区坚定不移抓产业、推改革、强基础、促增收，大力推进农村改革发展，城乡一体化取得良好开局，2009年累计投入“三农”资金25.3亿元，增长35.3%，实现农村经济总收入223.1亿元，增长10.2%，农民人均纯收入达到11318元，增长11.8%，连续两年增幅高于城镇居民收入增幅，连续三年保持两位数增长态势。累计投入“三农”资金25.3亿元，增长35.3%，实现农村经济总收入223.1亿元，增长10.2%，农民人均纯收入达到11318元，增长11.8%，连续两年增幅高于城镇居民收入增幅，连续三年保持两位数增长态势。[1] 数据来源于：北京市XXX区统计局。

2010年，新农村建设全面推进。累计完成基础设施投资124.2亿元，是“十五”期间的4.8倍。新建和改造区级以上公路15条，道路通车里程比“十五”末增加111.3公里。公交线路总长达到4555公里，位居远郊区县首位。用于“三农”的资金累计达到97.5亿元，是“十五”期间的近4倍。城镇居民人均可支配收入年均增长9.3%，农民人均纯收入历史上首次突破万元。[2] 数据来源于：《2011年北京市XXX区政府工作报告》。

（三）项目相关政策汇总
1、2000年，农民收入问题在党的十五届五中全会上受到高度重视。会议期间，“千方百计增加农民收入”这句话被写进文件。
2、2003年中央农村工作会议要求对农业实行“多予、少取、放活”的方针。
3、2005年初，中央发出1号文件——《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》。
4、2005年10月，党的十六届五中全会提出的“十一五”规划《建议》，专题叙述了建设社会新农村的目标和任务。
5、2006年2月21日，新华社受权全文播发《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》提出，坚持以发展农村经济为重点，扎实推进社会主义新农村建设。
6、2007年1月29日，《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》下发，即改革开放以来中央第九个一号文件。文件要求，发展现代农业是社会主义新农村建设的首要任务，要用现代物质条件装备农业，用现代科学技术改造农业，用现代产业体系提升农业，用现代经营形式推进农业，用现代发展理念引领农业，用培养新型农民发展农业。
7、2008年，中央一号文件《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设，进一步促进农业发展农民增收的若干意见》。《意见》指出，推动科学发展，促进社会和谐，夺取全面建设小康社会新胜利，加强农业基础地位，走中国特色农业现代化道路，建立以工促农、以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局，加快社会主义新农村建设步伐。
8、中共北京市委办公厅北京市人民政府办公厅关于印发《2010年北京市社会主义新农村建设折子工程》的通知。主要是为贯彻落实《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》(中发〔2010〕1号)及《中共北京市委北京市人民政府关于集中力量统筹城乡集中资源聚焦三农全面推进城乡一体化进程的若干意见》(京发〔2010〕4号)等文件精神，根据市委、市政府的统一安排，市有关部门研究制定了《2010年北京市社会主义新农村建设折子工程》。
9、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》第二篇论述了强农惠农，加快社会主义新农村建设的新方针。其中，重点指出要千方百计地扩宽农民增收渠道，要巩固提高家庭经营收入，因地制宜发展特色高效农业，利用农业景观资源发展观光、休闲、旅游等农村服务业，使农民在农业功能拓展中获得更多收益。按照推进城乡经济社会发展一体化的要求，搞好社会主义新农村建设规划，加强农村基础设施建设和公共服务，推进农村环境综合整治。
10、《2011年政府工作报告》中指出，要继续加强基础设施建设，进一步夯实经济社会发展基础。大力发展现代农业，加快社会主义新农村建设。深入实施区域发展总体战略和主体功能区战略，逐步实现基本公共服务均等化。促进城乡、区域良性互动，一二三产业协调发展。
11、《2011年北京市政府工作报告》指出，在“十一五”期间，北京市节能减排走在全国前列。率先实施区县功能定位，扎实推进新农村建设，城乡区域统筹发展的水平进一步提高。在“十二五”规划中，北京市将加快社会主义新农村建设的步伐，健全“5+3”工程运行管护长效机制，启动10个新型农村社区建设试点[1] 备注：目前这10个新型农村社区建设试点的名称并未确定。
，推动城市服务管理向农村延伸。深入推进山区搬迁工作，确保农民“搬得出、稳得住、能致富”。
12、《2011年XXX区政府工作报告》。XXX区将全力推进城乡结合部建设，集中突破规划、融资、手续等瓶颈问题，加快农村改革发展。
13、北京银监局、市农委、市金融局《关于金融支持首都率先形成城乡经济社会发展一体化新格局的指导意见》（银管发〔2010〕70号）精神，区政府会同市金融局研究制定了《XXX区建设城乡一体化金融综合改革试验区方案》。主要包括探索组合金融方式、完善科技金融体系、建立服务城乡的民生金融体系和金融后台支持体系等内容。
14、《国务院关于投资体制改革的决定》、《中央预算内投资补助和贴息项目管理暂行办法》（国家发展改革委令第31号）
《决定》明确，政府投资主要用于关系国家安全和市场不能有效配置资源的经济和社会领域。也就是理论界通常所讲的为社会提供公共产品，满足公共需求的公益性事业和公共基础设施。同时，也投资于在一定发展阶段存在“市场失灵”现象的领域。国家发展改革委第31号令第四条明确规定，投资补助和贴息资金重点用于以下领域：①公益性和公共基础设施投资项目；②保护和改善生态环境的投资项目；③促进欠发达地区的经济和社会发展的投资项目④推进科技进步和高新技术产业化的投资项目；⑤符合国家有关规定的其他项目。

二、项目建设的必要性
（一）加快XXX区发展步伐，进一步平衡北京整体产业布局
为了推动XXX区社会经济的发展，建设生态农业和文化旅游强区为目标，响应国家加强新农村建设的战略要求，政府在2011年将继续深入贯彻落实科学发展观，按照实施“人文北京、科技北京、绿色北京”战略和建设中国特色世界城市的总体部署，下大力气突破发展瓶颈，着力增强自主创新能力，着力推动产业优化升级，着力加强城乡建设管理，着力改善区域生态环境，着力提高群众生活质量，着力促进社会和谐稳定，大幅度提升综合经济实力、核心竞争力和区域影响力，推动XXX向着现代化的京北创新中心、国际科教新城大步迈进。
（二）带动当地农民脱贫致富，促进地方经济社会的稳定发展
尽管京郊八区经济迅猛发展，但力度仍然较小。新农村建设，不仅是政治和谐的问题，而且也是提高京郊经济发展水平，增加农民持续性收入的必然。
1、根据表一数据形成的折线图明显看出，北京市区城镇居民收入与消费水平远远高于京郊水平。市区最高人均月收入与京郊最高人均月收入差距将进1100元。个人可支配收入的提高意味着个人金融决策的灵活性也将扩大。根据折线图可看出，市区居民消费水平也远高于京郊农村居民消费支出。
2、根据折线图也可以分析出，京郊农村居民消费欲望在2010年下半年开始上升，但是收入却有所下降，尤其在年底出现了消费水平接近收入水平。究其原因有两种。次要方面在于物价上涨，货币实际购买力有所降低，而主要方面在于京郊经济发展较市区更滞后些，居民日益增长的物质文化需要与落后的生产生活设施之间形成了矛盾，所以迫切解决京郊居民生活状况，提高居民可支配收入就显得尤为重要。
此项目将从改善民生，提高收入入手，主要解决教育、旅游、医疗保健三大社会问题。项目中主建青少年乡村文化宫、佛教云顶旅游产业集聚区和北京桃源健康产业集聚区等等，这些项目的建立不仅为当地经济带来巨大的经济收益，盘活了经济，而且还可以带来上百个就业岗位，有效地转移了农村剩余劳动力，也正好符合了“两会”的精神，即有效地组织当地农民工就地就业，解决“用人荒”的难题。因此，立项是非常必要的。
表一 北京市居民人均现金收入、消费支出水平（2010年7月-12月）
单位：元
名称
7月
8月
9月
10月
11月
12月
京郊居民人均现金收入
1237
1237
1374
1331
1266
1105
京郊居民人均消费支出
773
907
918
891
923
972
市区居民人均现金收入
2325
2383
2379
2471
2411
2354
市区居民人均消费支出
1583
1640
1749
1874
1660
1769
备注：图表数据根据北京市统计局数据计算所得。
通过表一数据可得表二：
表二

第三章 建设条件分析

一、所在地基本情况
项目所在地为XXX东北10公里处的XXX。XXX位于北京正北20公里，XXX卫星城以东16公里。面积35.4平方公里。其中，镇域面积157平方千米，山区半山区面积100平方千米，平原面积57平方千米。人口1.3万。当地交通便捷，能源充足，地理环境优越。沙通铁路和昌怀、麦辛、柳兴、汤秦等公路穿过本区。当地的旅游资源也非常丰富。银山塔林和大杨山国家森林公园以及桃峪口水库都坐落在此。当地的农业资源也非常丰富。主产小麦、豆芽，兼产苹果、柿子、桃等。花满山，果满坡，有今朝认证的“富林”苹果，还有“天翼”、“翼寿”品牌草莓。
2001年,经过对全国草莓生产状况进行调查论证,确定了建设草莓专业镇的发展思路,并引进了作为带动草莓发展的龙头企业——北京天翼生物工程有限公司,当年就建设日光温室20栋,开展草莓生产试验,确定了生长状况良好、品种优良的“童子一号”作为主栽品种,
从2002年到2007年，短短的5年时间,XXX从一个传统农业镇发展为一个初具规模的草莓专业镇,XXX党委、政府摸索出了一条以政府为主导,农民为主体,科技为支撑,龙头企业带动,专业组织服务等多策并举、多管齐下的产业发展机制。除此之外，XXX对香屯、麦庄、桃林、花果山、湖门、木厂等6个市、区新农村试点村，坚持以产业发展的需求来推进基础设施建设。努力适应“村村有发展”需要，为各村建立未来五年新农村建设工程项目数据库，将结合政策扶持重点和形势发展需要，有计划、有步骤地分步实施。目前，推进三条道路和6个村的改水工程。

二、区位选择
项目选择在XXX区XXX内，区位选择在此主要为以下几种选择依据：
（一）交通便利因素
XXX道路交通比较便捷。镇域内有多条公路穿过，怀昌路（307省道）、安四路（213省道）在兴寿村北形成大十字道路枢纽，镇政府西侧即是“111”国道北延长段，横向公路主要有昌怀路、昌金路，纵向公路主要有安泗路、秦北路等；铁路有京通线、大秦铁路线穿镇而过。此外，镇中心有947路、537路、昌59路公交车直达市区和其它区县、昌31路连接山区和平原村并至XXX城区。在项目所在地附近，有国家目前投资2亿建设的国道。

图片来源于：google 地图。
交通条件是发展沟域，繁荣地区经济的动脉。也决定了当地承载入璄人员的能力，通过上述数据和图片可以看出，XXX境内东西、南北两条省道交叉延展，加快了区与区之间、城乡之间的经济往来，同时，京通线、大秦线的东西延展加速了区与省之间的人员往来与货物运输。
（二）农业资源因素
XXX花满山，果满坡，这里有举世闻名的燕山板栗、核桃，有昔日上贡的磨盘柿，有今朝认证的“富林”苹果，还有“天翼”、“翼寿”品牌草莓。
通过对京郊八区发展业态与数据对比分析，其他七区在生态农业种植和养殖上都各自有各自的特色，所以，此项目应尽量避免与其他区域的产品趋同性，以提高市场占有率。XXX在特色农业上若找到如草莓这样的与其他京郊沟域不同的发展特色，在市场上将占有较大的比例。
（三）社会经济状况因素
1、居民收入水平
2009年，XXX农村经济总收入9.7亿元，人均劳动所得9033元，税收6966万元，财政收入2061万元。 数据来源于：XXX人民政府网站。
与2009年XXX区农村居民人均纯收入达11318元，同比增加1198元，增长11.8%。 数据来源于：XXX区人民政府网站。

通过以上数据的比对，可以发现，在人均收入上，XXX居民与XXX区农村居民收入平均水平少2285元。人均可支配收入的减少不仅影响了居民的金融决策水平，更重要的是影响了居民的生活质量。
项目的建设，恰恰是从改善居民生活条件，提高居民生活水平入手，建设生态农业，发展养殖业，同时也建设居民生活娱乐场所等等。不仅帮助当地居民提高收入，而且还提高了生活质量，当地民生得以改善。
2、产业结构水平
产业结构是否合理决定着地区的经济发展方式以及能否走经济可持续发展道路。XXX目前的产业结构还停留在第一产业占较大比重，工业和建筑业基本没有涉及，服务业没有形成规模的水平。因此，从产业经济的角度考虑，XXX产业结构是不合理的，也无法走经济可持续发展。
XXX应根据实际经济情况，结合自身的优势，合理布局三产。首先，根据丰富的农业资源，在种植板栗的基础上，还可以规模种植适合本地气候的特色林果，如草莓、苹果等。不仅仅发展种植业，按照生态农业的理念，还可以养殖与这些林果相关家禽养殖，实现农业资源的循环再利用，如养殖猪、鸭等家禽，既可以解决资源再利用，还提供当地的经济效益。其次，XXX应适当发展第二产业，如农产品加工工业。纵观八区目前发展现状，目前其他各区的农业生产基本都停留在初级产品上，若XXX可以在初级产品基础上进行产品的二次深加工，不仅可以延长产品的生命线，还可以向更远地区运输，扩大销售渠道，同时也解决了当地剩余劳动力的转移。在第三产业上，XXX有悠久的历史，佛教遗址经历了数千年的积淀，在这个地区显得尤为厚重。
项目选择在XXX，也正好解决了以上的问题。帮助地区进行合理布局。发展生态农业，扩宽农产品加工业，加大对当地的宣传，扩大旅游影响面。因此，区位的选择是合适的。
（四）文化科技因素
XXX历史悠久，文物古迹众多，是世界文化遗产明十三陵和居庸关长城的所在地，也是北京母亲河——温榆河的发源地。中国政法大学、中国石油大学、北京航空航天大学等43所高校，国家未来科技城、中关村科技园区XXX园、中关村生命科学园、国家工程技术创新基地、小汤山国家农业科技示范区和北汽福田新能源汽车产业基地等6个国家级产业园区，1500多家高新技术企业，106家科研院所汇聚XXX。能源科技、生物医药、现代制造、旅游休闲、文化创意产业方兴未艾。
项目选择在XXX区，可以凭借浓厚的历史底蕴和先进的科技成果，为项目的建设提供文化支持和技术的支持。

三、场址条件比较
XXX区XXXXXX新农村改造项目酝酿已久，根据XXX产业发展的定位，即发展生态农业与文化旅游相结合，XXX农业比重较大，气候条件适宜，区域文化浓厚，比较适合开展项目的建设，但因项目建设内容除了提高当地农民物质需要，还要满足居民的文化需要，因此，经过反复研究，充分比较，多方协调，再经各方专家论证，同时在市政府及有关部门的重视和支持下，最后确定在XXX区XXXXXX。

第四章 市场分析

一、区域市场界定
（一）区域市场定位
《北京市XXX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》中对今后五年经济社会发展各项工作做出了全面部署，提出了明确的任务和措施。重点是要加大科技投资力度，打造中国高新技术产业和技术创新产业集聚区、大力推动产业结构优化以及加强地区新农村建设。
XXX政府顺应XXX区《十二五规划纲要》的要求，在XXXXXX进行旧村改造。依托XXX特殊的地理资源和社会文化资源，该地区的新农村改造找到了准确的市场定位。
1、功能定位
XXX区XXX将以“农业+文化旅游”结合的经济发展方式代替单一的农业结构。建设中国青少年乡村文化宫、蒋大为艺术博物馆、北京文化创意产业集聚区、北京桃源生态观光农业与生态环境保护示范园区、北京桃源健康产业集聚区暨“国家机关老干部科学健康中心”总部基地等。
2、主题定位
以佛教文化为主、自然旅游为辅的综合格局。依托辽代佛教遗址文化，把文化旅游产业和其他产业连成一体，营造一个舒适的田园文化旅游空间。
（二）区域市场项目设置
在依据原有自然条件的基础上，开发出更具时代特征、具吸引力、满足不同年龄层次需求的旅游和休闲项目内容：
1、适合中老年人、研究学者和商旅人士的活动场所有：国家机关老干部科学健康中心、摄影创作基地、拍卖俱乐部、文化旅游集聚区、佛教文化遗址、会议设施、国际交流中心、博物馆、教育交流中心书法艺术中心等；
2、适合青少年的项目包括：预备役遥感飞行基地、美术写生、书法艺术、登山、网球、有氧运动、国际文化交流中心、文化创意体验中心、国际文化论坛、活动中心、青少年成长综合服务区等。
除适合各种年龄活动项目，另外建立了与其相关的配套设施。可满足不同季节对项目的不同要求，使该项目不仅能满足当地居民的物质文化生活的需要，而且还可以辐射北京甚至更大的地区。
（三）区域市场发展战略
1、战略形象
创造“生态立体农业示范区、中国青少年乡村文化示范区、红色旅游文化集聚区”的战略形象。
依据市场功能的定位，重点突出农业、文化教育、旅游三大特色，并结合现有的资源情况，在空间规划的战略形象上总结出三大方面：一是以青少年教育为导向，挖掘青少年潜力，开发青少年潜能，培养青少年动手能力，解决青少年面临的问题等。二是以XXX农、林业为依托，充分利用地区现有的农业资源，在原有生态农业基础上加入立体农业技术，高效充分农业资源，达到“0污染、0浪费”。三是以辽代佛教文化为依托，充分利用良好的生态、区位、交通和地缘优势，结合历史等因素打造地区历史景观形象。
2、战略品牌
打造“商务旅游、休闲度假旅游、教育旅游、文化旅游和生态旅游”的战略品牌。
3、建设创新模式
以佛教文化+青少年教育+自然山海+运动时尚+民俗文化旅游模式，进行XXX新农村建设。
佛教文化---佛教与基督教、伊斯兰教并称为世界三大宗教。佛教是佛陀的教育，佛教在历史上曾对世界文化传播做出了不可磨灭的贡献，至今依然深深的影响着我们。XXXXXX云顶禅林院板块由黑龙潭、七星禅院，竹园度假村构成。黑龙潭与山顶龙王庙构成一体，形成高峡平镜景观。七星禅院分中有合，合中有分，相得益彰，与龙王庙遥相呼应，形成七星参北斗的巧妙格局，这是北京众寺庙中绝无仅有的奇观。围绕七星禅院，安排竹林厢房，从喧闹都市来此休闲度假，自然能体验“因过竹园逢僧话，又得浮生半日闲”的诗情画意，美好境界。
青少年教育—“落实发展政策，关注青少强健；搭建文化平台，促进国际交流”。我国有3.36亿未成年人，他们的健康成长，牵动着亿万家长的心，吸引着社会各界的目光，寄托着党和政府的殷切期望。但是，与广大青少年的需求和家长的期望比，青少年对外沟通、交流以及活动场所在硬件和软件方面存在不足。青少年乡村文化宫的建立可以用来引导青少年习得必要的社会化技能；引导青少年对社会规范的认同，培养青少年的独立性、自主性；引导青少年体验、认知、养成社会主义核心价值观，形成正确的思想意识、劳动意识、法制意识、科学意识、审美意识等；引导青少年提升抗风险、抗挫折能力，而改变专恃呵护的懦弱依附品性格等。
自然山海---XXX四季分明，降水集中，雨热同步。冷热季和干湿季区别明显。农业资源相当丰富，果树成林，农林产品呈现多样化。由桃峪沟水库引出的两条小河，交汇于桃花坞，形成沟域难得的桃花渡码头，由此登舟，体验两岸桃花，缤纷络绎，分花拂柳，渐入佳境的寻求桃花源经历，自有百般乐趣。
运动时尚---现代生活节奏的加快使人们越来越意识到运动健康的重要性，景区内设置的登山、滑雪、露营、野餐、烧烤等运动项目必将吸引大批热衷于运动的人们。
民俗文化旅游---以休闲观光为主题，特色果品园；蒋大为艺术博物馆和休闲观光族群(包括桃花坞、云顶禅院、画家写生基地等等)。
综上所述，报告认为，在项目内容具体实施时，要瞄准好的市场定位，产品趋同性越大，项目的投资回报率越小，XXX应侧重发展XXX与其他七区不同的具体产品上，这样产品替代率小，市场占有额才会大。

二、市场SWOT分析

2005年开始，大兴、顺义、延庆、房山、平谷、通州、怀柔、密云等地区相继加大力度进行新农村改造，截止目前到2011年第一季度，京郊各地区新农村改造情况如下：
表三 京郊各地区新农村改造情况汇总（2011）
地区
已改造乡镇镇数量（个）
市场定位
主导产业
差异化产业
精神文明建设内容
密云县
13
都市生态农业、休闲旅游
脆枣种植、花卉种植以及葡萄产业、休闲旅游
葡萄产业链建立、香草观光园
村镇级影院、体育广场、书屋等
平谷区
15
生态观光农业、民俗旅游
鲜枣种植、核桃种植、花卉种植、中草药种植
鲜枣、中草药种植、薰衣草、金银花、玫瑰种植
开展各项文艺活动
顺义区
11
观光旅游
花卉种植、会展
花卉
完善基础的娱乐设施
房山区
14
观光休闲、都市生态农业
创意产业、食用菌生产
食用菌
建立休闲公园、数字影院、建设广场、文化图书室等
怀柔区
16
全方位建设
农产品生产、动物养殖、旅游、影视文化产业
除了开拓农业与旅游还进入其他产业发展
同上
大兴区
6
都市型农业、低碳畜牧业、
蔬菜大棚、甘薯生产、畜产品、花卉种植
甘薯规模化生产；奶牛、肉牛、生猪、肉羊、肉禽、肉鸽规模化生产
同上
通州区
3
都市生态观光农业
林果种植、花卉种植
樱桃、农业主题公园
同上
延庆县
3
生态农业、休闲旅游
蔬菜种植、旅游
花生
同上
备注：资料来源于《北京农村工作委员会》官方网站。
1、优势分析
（1）交通区位优势
XXX道路交通比较便捷。镇域内有多条公路穿过，怀昌路（307
省道）、安四路（213省道）在兴寿村北形成大十字道路枢纽，镇政府西侧即是“111”国道北延长段，横向公路主要有昌怀路、昌金路，纵向公路主要有安泗路、秦北路等；铁路有京通线、大秦铁路线穿镇而过。此外，镇中心有947路、537路、昌59路公交车直达市区和其它区县、昌31路连接山区和平原村并至XXX城区。在项目所在地附近，有国家目前投资2亿建设的国道。除此之外，项目落地之后，将耗资上亿元建设宽5.5米，长约3.5公里的双向车道，更方便地区与外界之间的经济与文化的往来。有利的区位优势为打造城市旅游新亮点提供了良好的条件。
（2）人文环境优势
XXX历史悠久，早在6000多年前祖先就已在境内雪山、南口等地繁衍生息。周初属蓟国，后归燕国，西汉时期始设XXX县，1999年9月16日北京市撤销XXX县设立XXX区。区内有有文物保护单位78处，其中全国重点文物保护单位3个，北京市重点文物保护单位3个，XXX区重点文物保护单位72个。世界文化遗产明十三陵和居庸关长城就坐落于此。 年代最久的建筑——银行塔林就坐落在XXX。如此厚重的历史文化积淀，早已成为这里独有的一道人类灿烂文化的风景线，为XXX区XXX的文化旅游提供了丰富的人文素材。
（3）政策优势
《十二五规划纲要》以及《政府工作报告》都把加强新农村建设列为了工作重点，北京市2011年将开设10个乡镇作为新农村建设示范区，并加大资金扶持力度，打造城乡一体化。2009年，XXX区共投入“三农”资金25.3亿元，同比增长35.3%。完善“一花三果”等特色产业扶持政策，实施了百合种球国产化、柿子脱涩加工等一批新的富民产业项目。投入6.7亿元推进110个村的“五+三”工程建设，大修乡村公路，完成农业基础建设及综合开发，新建一批农村科技、文化、体育等公共设施等。
XXX优越的区位优势和良好的投资环境更加明显，已进入了一个高速发展的重大战略机遇期。软环境既是生产力，更是核心竞争力，政策的倾斜势必会营造一个优越的投资环境。
2、劣势分析
由于京郊九区范围相对狭窄，气候和环境相似，因而在挖掘各地区主导产业时，都无法找到本地区的特色产业所在。根据表三显示，每个地区全部在搞生态农业和休闲旅游，在同等水平，距离基本相同的条件下，XXX也走同样的生态农业和文化旅游，将会出现瓶颈。
3、机遇分析
2011年，国家将全面进行新农村建设，政策的倾斜会带来相应的优惠政策和资金支持，XXX改造正处在新农村建设的活跃期，正好可以借着国家发展农村的契机，使XXX改头换面，改善民生，提高地区农民的生活水平，促进地区的和谐发展，同时更好地引导农民走出一条可持续发展的道路。

第五章 项目环境容量与接待容量预测

一、环境容量预测
旅游容量是一定时期内不会对旅游目的地的环境、社会、文化、经济以及旅游者旅游感受质量等方面带来无法接受的不利影响的旅游业规模最高限度，一般量化为旅游地接待的旅游人数最大值。从旅游地角度看，旅游容量表现为所期望的最大旅游人数而非实际有能力吸引的人数，从旅游者的角度看，它是旅游者寻求其它旅游地之前所愿意接受的最低享受程度，也就是能吸引并保持旅游者前往的旅游业资源最高利用程度。因此，环境容量估算需将旅游地的利益最大化与旅游者心理效用最大化相结合，做到既维护风景名胜资源价值和景区环境质量，充分满足旅游活动所必需的舒适便利的条件，又能给旅游地带来最优效益。
项目总体分为三个板块，即盛世桃源文化广场、桃源云顶文化创意产业集聚区、桃源生态观光农业园。
本项目游人活动的线性和面状活动环境容量采用线路法和面积法相结合的方式进行测算。
计算指标：游览步道30米/人，集散广场40平方米/人，娱乐场所