某商住小区一期建设项目可行性研究报告(优秀甲级资质报告).doc

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第一章 申报单位及项目概况
1.1 项目申报单位概况
*********有限责任公司成立于2007年11月，注册资金5000万元。公司经营范围为：房地产开发、经营、装修装饰、建筑材料（化学危险品除外）、百货、家用电器的批发及零售。
公司从成立伊始就积极参与抚州市的生态文化名城建设，公司坚持贯彻 “以人为本”的文化管理理念，倡导以客户为本，不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民生产、生活环境及城市面貌，做出了应有的贡献。
公司目前开发的“某某·某”项目属于高档商住楼盘，位于新城规划中央行政区中，项目总用地面积为113301平方米，其中：一期规划用地为55226平方米（计82.84亩），总建筑面积为380765平方米，一期总建筑面积为177686㎡。
法人代表：
1.2 项目概况
1.2.1 项目名称
某某·某商住小区一期建设项目
1.2.2 项目地点
本项目位于梦湖南侧支流凤岗河旁，毗邻抚州市新的行政中心，东至玉茗大道，与新抚州行政中心隔街相望，西至凤岗河，南为新石抚路，北至迎宾大道，与金巢开发区仅一街之隔。地块沿凤岗河呈狭长状，该项目用地性质为居住（兼容商业）。目前该地为净地。地势较玉茗大道低3-5米。建设总用地113301平方米（计169.94亩）,其中：一期规划用地为55226平方米（计82.84亩）、二期规划用地为58075平方米（计87.11亩）。规划为商住用地，符合总体规划用地要求，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见；项目用地范围在《抚州市土地利用总体规划》规划建设用地区内，抚州市城市规划局同意在用地规划区内建设。
1.2.3项目实施期限
2008年3月-2010年5月
项目建设实施进度为：
1、工程的前期准备工作：2008年3月至2008年4月完成。
主要包括：项目可行性研究报告的编制及审批工作。
2、完成工程施工图：2008年4月至2008年5月，
主要完成工程施工图。
3、工程招标：2008年5月完成。
4、工程建设期：从2008年6月开工，2010年5月全部竣工交付使用。
1.2.4 建设内容、规模、总投资及资金筹措（一期）
本项目建设总用地面积55226平方米（计82.84亩），总建筑面积为177686㎡，其中：住宅建筑面积141703㎡、商业建筑面积13083㎡、地下室建筑面积15000㎡（不计入容积率面积）、机房、大堂5100㎡、幼儿园2000㎡、其他800㎡，绿化面积19881.4㎡。
本项目总投资（开发成本及开发费用，下同）为35838.54万元。资金来源为：在项目的前期，项目单位自有资金用于支付土地取得、前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设，剩余部分由房屋预售再投入补充。
1.2.5 报告编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国房地产管理法》；
3、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》【发改投资[2007]1169号】；
4、江西电联实业（抚州）公司签定的《国有土地使用权出让合同》；
5、抚州市城市规划设计院《江西电联实业（抚州）公司某某·某项目建筑规划设计方案》；
6、抚州市新城区规划；
7、《抚州市城市规划管理技术规定》；
8、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ-137-90）；
9、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
10、《民用建筑设计通则》（GB50353-2005）
11、国家发展和改革委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
12、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
13、原国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》
14、国家和抚州市政府相关政策及法律、法规。
1.2.6 项目主要技术指标（一期）
本项目总用地面积：55226平方米（计82.84亩）；
总建筑面积：177686㎡；
其中：地上建筑面积：162686㎡
地下建筑面积：15000㎡（人防7500㎡）
容积率: 2.95
建筑密度: 28.6%
绿化率： 36%
机动车停车位：485辆
住宅总户数：1279户
本项目总投资：35838.54万元；
总收入：50939.60万元；
项目利润总额：11469.06万元
投资利润率：32.0%
投资净利润率：21.4%
财务内部收益率(FIRR)：23.67%>10%(行业基准率)
本项目高层为主的住宅及商业用房建筑。建设总用地面积55226平方米（计82.84亩），总建筑面积为177686㎡，其中：住宅建筑面积141703㎡、商业建筑面积13083㎡、地下室建筑面积15000㎡（不计入容积率面积）、机房、大堂5100㎡、幼儿园2000㎡、其他800㎡，绿化面积19881.4㎡。户型分别为二房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅二卫，小区住宅总户数1279户，总居住人口约4476人，建筑密度28.6%，容积率2.95，绿地率36%。根据城市规划和建设的需要，市政府要求在m（2007）21、22号地块上兴建高层建筑，按照《江西省规划技术导则》的规定，在满足间距和日照系数的情况下，该地块容积率可在3.0以上。本地块土地使用性质规划为商住用地，容积率≤3.0，建筑密度≤35%，绿地率≥28%，日照间距系数为1.1，本项目的建设符合这一地块的功能定位和发展趋势，迎合了地区对住宅和商业设施的需求，本项目建成后作为抚州市城市建设的新亮点，具有良好的市场。根据地块周边地区及抚州市区内商品房售价情况及其发展趋势，本项目预测价格为：本项目销售收入渠道由住宅、商铺分别面积为141703㎡和13083㎡；车库可销售停车位为485辆；销售单价预计分别为2800元/㎡、7200元/㎡和38000元/车位（均价）。
1.2.7 项目建设背景
近年来，受江西省周边城市的影响，抚州市房地产市场快速发展，房地产业在抚州市经济发展中的支柱地位已日益显现。今后几年的抚州市房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展，国家有关房地产业的法规政策，抚州市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量、城建需求、供应结构、消费结构、房价涨幅等方面分析，抚州市今后几年的房地产市场仍处于持续健康的发展态势。
——供需总量分析
目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。2006年城市建设用地面积达到37.30平方公里，其中居住用地13.66平方公里，商品房施工面积130.45万平方米，竣工面积123.27万平方米，销售面积121.17万平方米，2008年的商品房上市节奏将明显加快。今后几年，商品住房的需求主要来自城市居民改善住房条件、老城区改造和基础设施建设动迁和外省市人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量仍将呈现供需基本平衡的发展态势。
——城市扩建拓宽需求分析
到2010年抚州市城区将新增建设用地 2.5 平方公里，中心城区规模由现在的27万人、26平方公里扩大到35万人、35平方公里，成为省级园林城市、文明城市，争取进入国家级园林城市行列。随着城乡一体化的快速推进，到2010年全市城市化水平将达到40％，比2005年的31.4％提高8.6个百分点，年均提高1.7个百分点左右。城市人口在短时间内的迅猛增长，城镇人口将增加38.5万人左右，其中转移农村人口35万人，年均转移农村人口7万人。市区接受转移8万人，各县城及建制镇共接受转移27万人，年均增长7.7万人，无疑给房地产市场带来巨大的需求拉动。以人均建筑面积16㎡计算，理论上每年新增住宅需求 123.2万㎡。
——商品住宅供应结构分析
随土地供应区域分布结构的改善和市委、市政府南移至新城区的发展战略，抚州市老城区改造规模和拆迁节奏的有效控制以及中低价商品住房建设的不断推进，2007年新增的普通商品住房占住房供应总量的比例将接近70%，抚州市商品住房阶段性、结构性矛盾将逐步趋向缓解。
——居民消费结构影响分析
2000年以来，抚州市城乡居民收入有较大幅度增长，城镇居民人均可支配收入从5006元增加到2005年的8401.6元，农村居民人均纯收入从2155元增加到2005年的3232.9元，到2010年城乡居民人均收入分别达到12800元和4600元，年均分别增长8.8％和7.3％，收入增加在一定程度上提高了居民购房能力。另一方面，居民以前购买的福利房无论是户型设计还是配套设施，与现在新开发的商品房比较都存在较大差距，加之目前开放了二级市场，居民通过“卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”，正在推进住房消费的升级换代。同时，随着城乡一体化的推进，有条件的农民也将成为潜在的购房对象。随着抚州市的不断发展，外来经商、务工的人口会逐步增多，每年外来人口(市外)有1万多人，一定程度上扩大了在抚州的购房需求。
——商品住房销售价格分析
随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。2008年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位数增长。
未来抚州市房地产发展也有其不利一面，如房贷新政、宏观调控、原材上涨导致开发成本增加等。总之，2008年，抚州市房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理、房价涨幅趋向平缓。在未来三年中，商品房竣工量、销售量和存量房交易量都将基本平衡；房地产增加值占全市GDP的比重，每年在8%～9%左右。
抚州市新城区或拟建项目区域傍边的两个开发楼盘销售价格，拟作本项目参考。
抚州翰城国际总建筑面积为118338㎡，多层和高层，住宅销售均价为2600元/㎡。
“伟星·栖凤华都”占地450亩，总建筑面积42万平方米，多层和高层，住宅销售均价为2800元/㎡。

——拟建项目用地分析
本项目拟开发地块与抚州市新行政中心隔街相望。随着城市的发展和经济中心的转移，在有限的空间里，中心城区城市用地已不能满足发展需求。为进一步落实《抚州市城市总体规划》和《抚州市新城区控制详规》，拉开城市框架，扩大城市规模，使整个城市的重心逐步向南转移，改善生态环境和人们居住条件，抚州市国土资源局对抚州市玉茗大道西侧S1地块（82.84亩）进行公开招标挂牌出让，用地性质按商住用地出让，江西电联实业发展（抚州）有限责任公司通过竞拍取得该地的开发使用权，用于商住小区开发。
1.2.8 工程方案
一、规划设计
（一）设计目标
1、创造一个具有浓郁历史文化精神和人文思想，集文化、艺术，休闲，时尚于一体的中高档综合性住宅小区。成为当地居住小区理念先锋是本次居住区规划设计的主要目标。
2、创建二十一世纪的具有人文内涵的生态山水园林居住空间，促进经济的 发展，建筑、人、环境的协调平衡，并注重区域生态的平衡和保护。
3、创建多功能交融的，满足使用者多样化选择要求的，充满凝聚力和号召力的小区服务中心。
4、创建多功能交融的，满足使用者多样化选择要求的，充满生机和活力的商业中心和文化中心。
（二）设计理念
1、遵循“以人为本”的规划设计理念，以人的行为规律为准则，组织小区总体布局规划，空间组织设计，环境景观设计及建筑总体户型设计，从细部着手，使之处处体现“人性化”的个性设计，整个设计的成果也正是现代都市人对大自然向往的体现。
2、体现人、自然、社会的共融共存
协调人的需求，并在遵循自然和社会规律的前提下满足人的需求。设计从大处着眼设计的舒适型居住建筑社区空间，以得天独厚的自然日照间距、通风条件，体现高品质生活的舒适。
3、城市轮廓线：利用地形南北狭长的特点，力图在沿玉茗大道和凤岗河岸上看有较为明显的有起伏的建筑群轮廓线。底层架空：将周边设生态景观通过底部架空层引入建筑中去，实现予景于屋中的绿色建筑构想。
二、规划布局
1、居住区位于玉茗大道和凤岗河之间，北临迎宾大道，南临竹山路。基地的东北侧有即将建成的汤显祖大剧院，东南侧与新的市政景观广场遥遥相望。无论从对城市的人文气息的参与性以及对自然地理环境的享用上都占有得天独厚的优势。
2、居住区设计布局围绕三条纵向和两条横向轴线来发展规划思想
★三条纵向规划轴线：
沿凤岗河的沿河生态景观轴。
沿玉茗大道的步行轴时尚休闲综合商业。
居住区内部由北自南点线面相结合的生态景观轴。
★两条横向规划轴线
居住区内部与凤岗河生态轴的横向景观联系。
居住区外部商业休闲街与市政景观广场的休闲氛围的呼应。
3、空间构成
★居住空间
第一层次空间：以居住区内部纵向的中心生态景观轴以及以凤岗河沿岸的生态景观轴为主线的开放性公共空间。
第二层次空间：以建筑单体作为空间围合的单体与单体之间的开放性组团空间。
第三层次空间：以建筑单体底层架空地面为主的半开放性公共空间。
第四层次空间：在空中花园为主的私密性空间。
★商业空间
第一层次空间：以沿玉茗大道为主的南北走向的开放性商业步行街。
第二层次空间：在步行街线性走向的基础上，加以半围合式内院形广场，作为半开放性商业可空间。
4、分区设计：
★居住建筑：在整体靠虑了基地周边的环境要素的前提之下，对住宅的分布做了合理的布局分配。考虑到沿玉茗大道一侧的商业性和对城市的开放性，将普通的较为大众的户型安置在沿玉茗大道的一侧。而将空中花园户型以及面积大的豪华户型安置在沿凤岗河一侧，这样做到了户型与景观分配的协调统一性，同时有最大限度的保证了户户有美景。
★商业建筑：在考虑到玉茗大道一侧的市民参与性，将主要商业配套设施放在了沿玉茗大道的一侧。同时为了让沿凤岗河一侧的城市道路更具商业价值，汇聚更多的人气，让凤岗河的自然景观的人文观赏性更强，在居住区沿凤岗河一侧设计了以形体灵活，兼有点缀和美化环境作用的商业建筑小品。
★其他配套公建：沿竹山路两侧设计了小区配套的会所和其他服务设施用房，做到配套公建的利用率最大化。小区的幼儿园放置在沿竹山路北侧，力图使小区的两个地块的居民都便捷的使用到幼儿园。同时相对独立的设置给外界人员使用的同时不致影响小区自身。
建议在保证容积率的同时，最大限度的拓展小区的中心绿地。建筑围绕中心绿地展开，保证中心花园具有最大的共享率，各栋住宅具有良好的均好性。这种分区便于建设及销售分期进行，提高了房地产开发的灵活度。
5、交通组织（一期）
在竹山路北面和玉茗大道东面设置人行主入口。在地块的两端设置了车流入口。使人流和车流在进入小区的时候合理的分流。小区内主要双行干道宽5.5米，主要单行干道宽4.5米，小区支路宽4米，入户道路宽3.0米。区内道路采用直线与曲线相结合的形式，创造良好的内部交通联系，同时与步行系统相辅相成，创造了宜人的景观流线。原则上限制小区内部车行，保证了最大的宅间绿化，极大的改善了小区景观环境。
6、绿化景观系统
绿化系统的点—线—面结合，形成居区的呼吸系统，使居住区体现出生命力。
绿化系统主要由各宅间绿化互相错位形成大的中心绿地，同时在中心区由高层围合成小区的中心共享区，做到主次分明，使绿化景观具有层次感，保证景观的均好性。
三、单体设计
（一）单体平面设计
1、户型设计根据现代人的生活需要，并适当超前考虑人们将来的生活模式等，追求住宅户型设计体现真正意义上的“以人为本”，所有户型均有宽敞明亮的起居室。起居室串联宽大的观景阳台，舒适型卧室均配有良好的视野环境，厨房、卫生间以及足够的储藏间，主卧室配置更衣间及大卫生间均是现代人高尚生活的要求。
2、合理组织各功能分区的平面关系，各行为空间的专用性明确以满足不同程度的私密性要求。起居区与休憩区明确干湿分开，起居室、主卧室、书房及餐厅均有良好的景观朝向。开间于进深适宜，空间完整，通风良好，富于空间上的变化。
（二）单体的立面造型设计
立面造型设计也体现现代都市人城市文化，及高品味的生活的追求。立面主要通过现代简明手法表达现代住宅建筑的基本构成元素（观景阳台、凸窗、落地窗、露台、构架、墙体及屋面等），其简洁明快、清秀典雅、加以局部线条的点缀，无不突显出住宅的建筑魅力，体现高尚住宅小区自身的特色。另外，小区建筑高低错落，山墙交错，丰富城市天际线及灵活多变的建筑空间，体现新兴都市高尚小区流畅清秀、宏大而富有建筑细部韵味的现代康居住宅。
（三）结构设计
1、设计依据和标准
建筑结构荷载规范 GB 50009-2001（2006年版）;
混凝土结构设计规范 GB 50010-2002;
建筑抗震设计规范 GB 50011-2001;
高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ 3-2002 J 186-2002;
建筑地基基础设计规范 GB 50007-2002;
建筑抗震设防分类标准 GB 50223-2004;
砌体结构设计规范 GB 50003-2001;
岩土工程勘察规范 GB 50021-2001;
建筑工程设计文件编制深度的规定 2003.4;
基本风压为0.45 kN/㎡，基本雪压为0.45 kN/㎡;
地震基本烈度为6度，第一组;
建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别
按照《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001），本工程建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。
按照《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2004），本工程为丙类建筑。本工程按6度抗震设防，设计基本地震加速度值为0.05g，第一组，地震作用及抗震措施均按6度考虑。
基本风压：按50年一遇风压：W0=0.30kN/m2；地面粗糙度B类，风荷载体型系数取1.3。
基本雪压：按50年一遇雪压：W0=0.35kN/m2；雪荷载准永久值系数分区为Ⅲ。
设计活菏载取值
地下车库：4.0kN/m2 商业：3.5kN/m2
客厅、卧室：2.0kN/m2 厨房、卫生间(住宅)：2.0 kN/m2
楼梯(住宅):2.0kN/m2 阳台：2.5kN/m2
上人屋面：2.0kN/m2 不上人屋面：0.5kN/m2
疏散楼梯：3.5kN/m2 屋面花园：3.0kN/m2
未详处按建筑结构荷载规范中要求取用。
2、结构体系
⑴标志性建筑（地上32层）：采用钢筋混凝土框架剪力墙结构，利用上下贯通的楼电梯间等设置大开间的适量剪力墙，尽量避免使用房间露梁。高层与裙房之间做沉降后浇带以防止沉降差异的不利影响。
⑵高层住宅（地上18-32层、地下1层）：采用钢筋混凝土剪力墙结构，利用上下贯通的楼电梯间等设置适量剪力墙。高层与裙房之间做沉降后浇带以防止沉降差异的不利影响。
⑶别墅、会所、幼儿园、裙房等：采用钢筋混凝土框架结构。
楼盖和屋盖结构体系：均采用现浇钢筋混凝土梁板结构体系。
3、结构缝（伸缩缝、沉降缝、抗震缝）
⑴所有单体建筑原则上相互独立以形成明确的结构单元，相连建筑设结构缝分开。
⑵当单体建筑较长时，设温度缝（伸缩缝）划分结构单元。
⑶对单体建筑较长的建筑，在施工时设后浇带以解决砼的温度伸缩问题。
4、材料
混凝土：C50-C25
钢筋：HPB235、HRB335和HRB400级热轧钢筋
结构钢：Q235 B
砌体材料：对建筑围护及分隔用的砌体尽量采用轻质材料，可减轻结构的自重，减小地震作用从而达到减小结构构件断面配筋及减少基础材料用量。
四、给水工程
1、本项目最高日用水量1659.13 T，最大时用水量203.14T。
2、水源分别由市政给水干管上引入二根DN200进水管，设水表计量，在基地内环状布置，供给单体消防及生活用水。
3、给水系统:地下室生活用水及室外绿化、道路浇洒用水由市政管网直接供给。地面以上生活用水采用变频调速恒压供水设备供水。
4、北地块分别设生活泵房一座，内设不锈钢生活水池和变频泵，通过减压阀组分区供水，保证生活供水压力在0.1-0.35Mpa之间。
五、排水系
1、污水量：最高日污水量1493.22m3/d。
2、单体建筑室内污、废水分流，设专用通气管。室外雨、污分流，生活污水经化粪池处理后排放，污、废水最终排入市政污水管道。
3、地下室污、废水经潜污泵提升后排放。
4、雨水：地面雨水由道路雨水口收集，屋面雨水由雨水斗及雨水立管汇集，分别排至室外雨水管，经管道汇集后排入市政雨水管。
六、电气工程
1、负荷估算及供电电源
总用电负荷约为10194.48KW
拟建10KV开关站二座，10kV/0.4KV电业变电站(2×800KVA)7座，小区内其它负荷的电源均由电业变电站以380／220V三相四线电缆直接埋地敷设，供至各单体的配电间。
2、计量方式
⑴住宅每户设一电度表，采用220v单相供电，每层的电度表（由供电部门负责），均集中在每层配电间的电表箱内。
⑵高层住宅楼每单元在一层或地下室设一总电表间，商业、会所、幼儿园及地下车库也分设电表间。除住宅电源直接引至各层计费外，其它负荷（包括电梯、公用照明、水泵、电梯等）电表均设在总电表间。
3、供配电系统。
⑴所有消防设备均为二路供电并在末端自切。
⑵高层住宅各层分电表间的电源由总电表间用紧密式母线垂直引至各层，多层住宅采用导线分流器。
⑶高层住宅的电梯及生活泵均由总电表间二路供电并在末端自切。
⑷各高层住宅的总电表间的进出柜及量电柜均按供电部门统一标准设计。
⑸各层住宅的分电表间均采用供电部门指定的标准电度表箱
4、敷设方式
⑴室外的高压、低压供电电缆，敷设在室外共用地沟内（由供电部门负责设计）。
⑵室内的低压供电电缆均采用线槽敷设。
⑶高层住宅内垂直引上的紧密式母线明敷在分配电间管弄内，垂直引上的电缆和导线采用线槽保护明敷在分配电间管弄内；多层住宅垂直导线穿管敷设。
⑷住宅的各层分干线及支线均采用BV－750或ZCNBV－750型导线穿管暗敷。
⑸与消防有关的电力、照明、自控等线路采用阻燃或耐火型电线、电缆，对消防泵、消防电梯、排烟风机等重要消防设备的供电回路采用耐火型电缆。
七、消防系统
(1)建筑分类和耐火等级
地下工程均按一级耐火等级设计。
商业建筑为二类，按二级耐火等级设计。
高层住宅建筑为二类，耐火等级为二级。
低住宅建筑耐火等级为三级。
(2)消防车道
本工程周边紧临规划路，区内道路四通八达，消防车可直接到达建筑周边，道路均满足消防车辆通行。小区内高层建筑设4米以上环形消防车道。
(3)给排水消防设计
本工程设有消火栓系统、喷淋系统和水喷雾系统。
a、水量
消火栓用水室内：40L/S，火灾延续时间2h；室外30L/S，火灾延续时间为2h；自动喷淋用水量为30L/S，火灾延续时间为1h；水喷雾为20L/min·m2，火灾延续时间0.5h。消防水池储水量为712m3。
b、水源
室内消防、喷淋及水喷雾用水由地下消防水池及泵房供给。
高位水箱存有10分钟消防用水和生活调节用水。
柴油发电机房设水喷雾灭火系统、雨淋阀及开式喷头。水池、水箱及消火栓组成。
加压泵与喷淋系统共用。

第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1 发展规划分析
一、国民经济和社会发展规划符合性分析
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。
按照《抚州市国民经济和社会发展十一五规划》要求，抚州市将优先发展抚州市城区，增强中心城市产业基础和扩张能力；按照多功能，强辐射的要求，加快扩张和提升，建成以工业、商贸、文化、旅游为特色的现代化区域中心城市；加快人口和生产要素集聚，推动城市产业结构的优化和升级，增强城市的辐射带动能力和竞争力，实现城市规模和结构层次新跨越；有序推进城区建设，注重城市内涵增长和质量提升，完善城市功能，加快产业发展和基础设施建设，有效改善提供良好的就业机会和人居环境；并努力培育城市文化，突出自然禀赋、历史文化、风土人情等地域特征，塑造城市特色，提升城市品位。根据抚州市国土资源局（2006）第16号规划用地条件以及规划设计条件，项目建设将秉承超前意识，超前理念，突出现代都市独特风格，凭借地理、人文条件的开发优势，打造精品楼盘，为抚州市城市化建设增添一道亮丽风景线。
二、区域和空间规划符合性分析
《抚州市城市总体规划》把抚州市城市空间布局规划为“三轴三片三心”，玉茗大道作为城市发展次轴，玉茗大道作为城市的重要景观道路，其两侧布置大量的办公与商业用地，也是抚州市对外展示的窗口，本项目所在地新城区——位于梦湖南侧支流凤岗河旁，毗邻抚州市新的行政中心，东至玉茗大道，与新抚州行政中心隔街相望，西至凤岗河，南为新石抚路，北至迎宾大道，与金巢开发区仅一街之隔。将形成以行政办公、文教、居住为主的综合功能区。本项目建设在城市规划范围内，符合城市总体规划。本项目总体规划建设中秉承粗放型向集约型转化转变原则，强调整个规划的完整性，以统一的风格规划整个地块，并要求对整个地块实施统一的管理，使得整个项目对环境负责，对社会负责，使小区建成后成为自然及人文环境可持续发展的载体；在解决百姓的住房和消费问题的同时，该项目的开发能够有计划地从整体上改变原来陈旧的城市硬件，改变城市面貌。
《抚州市人口“十一五”专项规划》中指出：抚州中心城区2010年城市人口规模为40万人，城市建设用地为42平方公里，人均105平方米；2020年城市人口规模为55万人，城市建设用地为57.5平方公里，人均105平方米。随着城乡一体化的快速推进，到2010年全市城市化水平将达到40％，比2005年的31.4％提高8.6个百分点，年均提高1.7个百分点左右。城市人口在短时间内的迅猛增长，城镇人口将增加38.5万人左右，其中转移农村人口35万人，年均转移农村人口7万人。市区接受转移8万人，各县城及建制镇共接受转移27万人，年均增长7.7万人，如此多的人口转移势必对房地产需求产生巨大的挑战。以人均建筑面积16㎡计算，理论上每年新增住宅需求123.2万㎡。某某·某商住小区建成后建筑面积达到177686㎡，可接受转移人口4476人，可有效缓解人口居住压力，维护社会稳定，改善人居环境。
2.2 相关产业政策分析
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。近年，为规范和引导房地产行业的持续稳定健康发展，保持整体经济平稳较快增长，满足广大群众的基本住房需求，政府已出台多项宏观调控政策。
2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》的内部文件，文件中总共有八条意见，被业界称为“国八条”，文件明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，导致房价上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。“国八条”要求地方政府及相关部门综合采取土地、财税、金融等相关政策及利用舆论、法律手段控制不合理需求，抑制房价过快上涨。4月27日，国务院再次出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》“新国八条”，措施指土地、税收、金融等楼市穴位。
2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上指出了促进房地产业健康发展的六项措施(即“国六条”)拉开了2006年房地产调控序幕。5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，其主要包括：①重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。②严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策。③合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。④加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。⑤加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。⑥完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向。
2006年7月6日，建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，意见明确新建住房结构比例，指出各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。
上述规定，将直接加大普通住房的供应，抑制投机及投资性购房需求的快速增长，使房地产市场秩序得到整顿和规范，住房消费受到合理引导，最终达到调整住房供应结构、稳定价格的调控目标。根据国家统计局资料报告，今年上半年整体房价依旧呈上涨趋势，今年上半年全国商品房平均销售价格同比上涨8.7%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨10.1%和5.4%。上述充分表明，由于房地产业关联度高，带动力强，在今后较长时间内，我国的住房开发必将继续稳步发展，而绝不会出现对房地产开发进行“一刀切”的强劲的收缩政策。
2.3 行业准入分析
一、行业主要法律法规
1、《中华人民共和国城市规划法》自1990.4.1起施行
2、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》自1990.5.19起施行
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》1995.1.1起施行
4、《中华人民共和国建筑法》自1998.3.1起施行
5、《城市房地产开发经营管理条例》自1998.7.20起施行
6、《中华人民共和国土地管理法》自1999.1.1起施行
7、《商品房销售管理办法》自2001.6.1起施行
8、《城市房屋拆迁管理条例》自2001.11.1起施行
9、《物业管理条例》自2003.9.1起施行
二、行业准入分析
近两年随着国家对房地产业宏观调控政策影响，房地产业行业准入标准也大幅提高，主要表现在国家运用税收、信贷、行政监管等手段，并规范外商投资房地产市场准入要求。
1、宏观调控政策
“国八条”、“国六条”的出台，通过国家宏观调控政策来抑制投机及投资性购房需求的快速增长，使房地产市场秩序得到整顿和规范。对于面向中等收入消费者、以开发普通住宅为主、具备较强竞争实力及品牌影响力的房地产企业，将获得更广阔的发展空间。江西电联实业发展（抚州）有限责任公司隶属江西某某电力（集团）有限责任公司，某某集团在江西省内成功开发了“某某·嘉会”、“某某·天域”、“某某·金润”广场、“某某·淳和”、“某某·金庐”广场等房地产项目，在省内房地产行业创立了良好的品牌形象，2003年被评为省五十强企业，拥有雄厚的经济实力和丰富的建设经验。
2、房地产市场准入
增值税的征收、房地产行业信贷政策的调控、外商投资房地产市场准入标准的出台，其主要目的是提高房地产行业的投资资金门槛。投资房地产市场准入标准中主要规定注册资金与投资总额的关系，对企业营业执照、经营范围、办理《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等提出了更高的要求。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
1、有100万元以上的注册资本；
2、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。
外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法办理有关审批手续。
2007年已成为相关宏观调控政策的深入执行的一年，受宏观调控影响，行业准入壁垒必将进一步提高，为优势企业带来新的发展机遇。下一个调控要点将是通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房地产企业加速发展。
　　以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为行业趋势，在这种趋势背后，是优势企业对土地、资金、市场的新一轮整合，中国的房地产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。资源重新配置所带来的规模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。
江西电联实业发展（抚州）有限责任公司成立于2007年11月，注册资金5000万元。公司经营范围为：房地产开发、经营、装修装饰、建筑材料（化学危险品除外）、百货、家用电器的批发及零售。其凭借雄厚的实力竞拍取得该项目的开发权，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见并同意在用地规划区内建设，项目具有较强的行业准入条件。
第三章 资源开发及综合利用分析
城市是现代经济社会活动的主要载体，城市化的过程是土地等自然资源和社会资源的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。城市的各项功能都要落实到土地资源上．城市的发展往往伴随着空间的拓展，城市开发建设所需土地的供应至关重要。土地总面积的有限性从宏观上限制了土地总供给，这一点在城市土地利用中显得很明显。城市土地资源资本化是促进城市可持续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益最大化的有效途径。为促进土地资源的资本化，政府主导型土地储备机制的建立和运作成为必然。房地产开发是指按照城市规划和社会经济发展的需要，对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。在开发过程中其最重要的资源便是土地。
从2007年土地市场供给情况来看，城市建设用地面积为38.12平方公里，其中居住用地14.76平方公里，而开发规模将预计为86.43万平方米；2008年度预计新增城市建设用地120万平方米。受国家土地市场整顿等宏观经济政策的影响，土地相关政策的规范出台，土地资源供应总量的控制，未来两三年内，抚州市土地出让将会进一步减缓。因此，根据2006年的开发规模预测，未来几年内，每年的土地开发规模不超过90万平方米。以下是近几年抚州市房地产土地供应和开发利用情况。

抚州市城镇房地产开发土地供应情况和开发利用情况表
序号
宗地名称
宗地位置
开发企业名称
土地面积（公顷）
其中：建设用地面积
约（规）定开工时间
约（规）
定竣工时间
已完成土地
开发面积（公顷）
正在开发
建设面积（公顷）
已竣工的
土地面积（公顷）
1
商住楼
青云峰路17号
江西培林实业发展有限公司
0.4467
0.4467
2005.1
2007.1

0.4467
2
综合大楼
商业大道以南
抚州市田缘商贸广场建设有限公司
0.446
0.446
2005.1
2007.1
0.446

3
商住楼
石马巷2