昌乐县佳乐家超市项目可行性论证报告.doc

目　录
第一章 总论………………………………………1
第二章 项目建设必要性…………………………7
第三章 建设条件与建设地址……………………11
第四章 工程方案…………………………………17
第五章 环境保护…………………………………29
第六章 节能………………………………………34
第七章 经营管理与劳动定员……………………36
第八章 实施计划与工程管理……………………38
第九章 投资估算与资金筹措……………………40
第十章 经济效益和社会效益分析………………43

附 件 附 图

1、企业法人营业执照
2、规划证明
3、环保影响报告表
4、资金证明
5、建设项目招标方案
6、区域位置图
7、现状图
8、总平面布置图
9、管线图

第一章 总 论
一、项目名称及承办单位
1、项目名称
昌乐佳乐家超市项目
2、项目建设性质
新建
3、项目建设单位
山东潍坊百货集团股份有限公司
二、工作依据
1、山东潍坊百货集团股份有限公司与山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《城市规划编制办法》
4、《城市居住区规划设计规范》
5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。
6、有关部门提供的证明和资料等
三、研究范围
1、项目建设必要性
2、建设条件与地址
3、规划设计方案
4、物业管理
5、环境保护与节能
6、实施计划与工程管理
7、投资估算与资金筹措
8、经济和社会效益分析
四、工作概况
山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司在接受山东潍坊百货集团股份有限公司关于建设昌乐佳乐家超市项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前昌乐县商业领域及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。
五、建设单位概况
山东潍坊百货集团股份有限公司是以商业经营为主的股份制企业，下设中百配送中心、中百大厦、佳乐家、中百连锁超市、中百实业发展有限公司、益家园家居建材超市等六家经营单位，现有门店257家，是山东省重点商贸流通企业，先后荣获全国青年文明号、全国重合同守信用企业、全国诚信单位、全国商业名牌企业等数十项省部级以上荣誉称号。06年完成销售61.28亿元，同比增长21.79%，07年1—5月份完成销售30.88亿元，同比增长22.68%，保持了健康快速发展的良好势头。
中百配送中心位于潍坊高新技术产业开发区，总建筑面积5万平方米，其中立体仓库3.1万平方米，集商流、物流、信息流、资金流于一体，主要开展商品代理营销和物流配送业务，设立了青岛分公司、烟台分公司、东营分公司和泰安加盟中百配送中心，现已建立起了覆盖山东全省延伸到邻省周边地区的分销配送网络。年商品配送额16.7亿元。
中百大厦集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐于一体，坚持“以质量求生存，以服务促发展，”形成了“三优”、“四无”的服务特色，设有麦当劳中百餐厅，开设了中百美术馆，诠释了“生活·购物·享受”的消费理念，成为潍坊市最具特色、最受消费者欢迎的现代化大型综合购物中心。中百大厦积极开展连锁经营,快速发展,除5.7万平方米的潍坊旗舰店外，先后成功开设了2.2万平方米的寿光店、2.5万平方米的泰安店、2.2万平方米的青州店、2.2万平方米的圣荣店4家百货店，并开设了3000平方米的中百家电城天翔店、1.2万平方米的中百家电城胜利店和2家家电专业店，目前拥有5家百货店、2家家电专业店和1家输出管理的温州商城。
佳乐家创建于1999年12月，是以经营家庭生活日用品为主，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大卖场连锁机构。超市现有门店18家，网点布及潍坊、青岛、烟台及泰安地区，总营业面积19万平方米，经营商品3万余种。佳乐家采用国际最先进、最具发展潜力的大卖场业态，以“全面提升家庭生活品质”为企业宗旨，以“顾客满意百分百”为服务理念，以“一站购物，一次购足，实惠便利，品质保证”为经营特色，坚持“以德经商，诚信经营”的指导思想，积极倡导健康快乐的消费文化。
中百连锁超市以“便民、利民、为民”为经营宗旨，以标准超市、便利店为主力业态，加快网点拓展步伐，承担着为城市社区服务和“万村千乡”市场工程职能，现已开设食品超市93家、便利店131家，网点遍布潍坊城区及各县市区，并延伸到了莱州和淄博。
中百实业发展有限公司占地13.3万平方米，主要进行肉类、面食和蔬菜生产加工。现已开展“品先”牌系列肉制品、“中百”牌净菜、面食的加工，并充分利用1.27公里的铁路专运线、1.5万吨冷库，开展木材下线和冷藏业务，现已成为全省东部地区最大的木材下线及集散地，中百冷库库房年均利用率达到95.36%，成为潍坊库容利用率最高、服务最好、最具品牌效应的效益型冷库。
益家园家居建材超市05年元月9日开业，以“为您营造舒适健康的家”为经营宗旨，是山东省面积最大、潍坊市首家自营仓储式建材家居超市，营业面积3.1万平方米，主营建材、家居、家具、五金、电器等16个大类5万多种绿色、环保商品，为顾客提供家装一条龙服务。
六、研究结论
1、建设地址
该项目位于昌乐县城区，北邻昌城宾馆，西沿新昌路，南沿利民街，东接物资局综合大楼。该地块是昌乐县城市总体规划的商业用地，地势平坦，现状主要为底层砖房与原百货大楼，交通便利，水电、天然气、通讯等基础设施齐全，是开发建设商业的理想地段。
2、建设规模
该项目规划用地面积14521.69m2，净用地面积7488.93 m2。总建筑面积26800m2。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的大型购物超市。
3、实施进度计划
该项目建设期计划为8个月，工程拟于2007年8月份开工，预计2008年3月份竣工。
4、投资估算
该项目建设总投资为2998.7万元，其中建筑工程2162.0万元，设备购置及安装费548.9万元，其他费用122.9万元，基本预备费64.9万元，流动资金50.0万元。
项目建设资本金600万元。
5、资金筹措
该项目建设资金由建设单位自筹解决。
6、经济和社会效益分析
该项目的开发建设符合国家产业政策和昌乐县城市发展规划，提高了居民生活水平，繁荣了昌乐县商业市场。提高和改善了昌乐县的商业环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善，购物与休闲齐全的的大型购物超市。同时可带动昌乐县建材工业和第三产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
1
年均经营收入
万元
973.8
2
年均销售税金及附加
万元
17.8
3
年均增值税
万元
137.5
4
总投资
万元
2998.7
4.1
固定资产投资
万元
2948.7
4.2
流动资金
万元
50
5
年均利润总额
万元
342.0
6
年均所得税
万元
112.9
7
年均税后利润
万元
229.1
8
投资利润率
%
11.4
9
投资利税率
%
16.6
10
所得税后内部收益率
%
8.6
11
投资回收期
年
9.87（含建设期8个月）
第二章 项目建设必要性
一、项目提出背景
2000年12月山东潍坊百货集团股份有限公司在昌乐县开设了佳乐家超市，随着昌乐县经济的快速发展，人民生活水平的提高，昌乐县的消费品零售市场实现了稳步健康发展。超市成为居民购物的热点。今年以来，昌乐县各种超市销售情况均好于往年，他们靠先进的管理，准确的市场定位，优质的服务和舒适的购物环境，赢得了广大消费者的青睐。一季度，潍坊中百集团昌乐佳乐家超市消费品零售额实现22636万元，与去年同比增长6.8%。但佳乐家昌乐店合同期限接近届满，且现有场地面积、硬件配套等方面已不能满足目前超市进一步提升需求，因此先择在原来昌乐百货大楼位置开设昌乐佳乐家超市。
二、昌乐县商业市场分析
1、商业业态
目前昌乐的商业业态主要百货店、超级市场、便利店、专卖店、商业步行街等。属四线开发城市，商业欠发达。昌乐目前的商业物业主要有：家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。
各业态对消费者的吸引比重依次为：佳乐家、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。
目前昌乐商业楼盘主要有：中庭景苑（规划中）、假日广场（建设中）、商业步行街、温州商城、福州商城、昌盛物流中心（建设中）。
商业总建筑面积约：19万平方米，其中待开发面积约50000平方米。
2、商业消费分析
昌乐县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。据抽样调查，2005年全市城区居民人均可支配收入7538元，人均消费性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1312元，人均居住支出827元，其他支出634元。人均居住支出占总支出的10.3%，随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。农民人均收入3643元，人均生活消费支出2275元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。
昌乐GDP增长态势图表：
昌乐商业开发及经营处于起步阶段，且除家乐佳、百货大楼等知名商业外，其他商业知名度不高，加之昌乐购物环境的不理想，形成了昌乐人对昌乐的消费排斥心理（同样价位，同样质量的物品宁愿到潍坊去购买，也不愿在昌乐买），以到潍坊购物为荣的心理。
昌乐消费者异地消费的原因分析如下：
⑴昌乐目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费一般在昌乐，而中档及大宗消费一般到潍坊、淄博等地进行消费；
⑵长期无知名度较高的购物消费地形成了只认潍坊等大城市的购物习惯；
⑶大城市的消费选择机会较多也是一个原因。
因此，昌乐的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度的提高。
3、昌乐县零售商业发展分析
⑴目前零售商圈为以新昌路/利民街为商圈中心点的半径为1.5公里商圈。
⑵随着昌乐新昌路、利民街、方山路等城市街区规划，目前新昌路、利民街的经营户向商业步行街、城市假日广场、新昌商场、温州商城分流。
⑶昌乐专业市场及与家和汽车相关的生活配套市场目前除中庭景苑规划5万余平方米的汽摩销售市场外，还未出现其他专业市场。
⑷昌乐居民零售消费场所为：佳乐家超市、百货大楼、新昌商场、商业步行街、世纪美联。
三、优劣势分析
凭借前期昌乐店良好的知名度和美誉度及更加成熟的大卖场经营运作模式，更加完善的经营管理模式，更加突出的形象，实惠的价格，便利舒适的购物环境，贴近的服务，使昌乐佳乐家新店必将成为昌乐商业的新亮点和佳乐家新的销售增长点。
昌乐划区后，昌乐二店将作为城区店管理也将进一步强潍坊大本营市场的控制能力。
四、门店定位及竞争策略
昌乐新店在位置、硬件等方面均比昌乐店有优势，因此在卖场形象、商品定位、服务素质、营销策划等方面都必须进行全新提升，定位如下：
1、定位：总结成功的运作经验，经营定位应是大型综合超市。突出优质低价的特色，突显优雅舒适的店堂形象，让消费者感受轻松、时尚、贴近的购物氛围，继续保持“一站购物、一次购足”的经营理念。做好文化营销，突出佳乐家良好的品牌形象，以文化促经营。
2、价位：继续发挥集团公司品牌效应，即低价、质优的特点，准确把握目标顾客，依托集团公司整体优势和区域差别制订价格策略。
3、服务： 发挥品牌优势，不仅要做到商品全、质量优，环境优，与社区消费情况和居民消费习惯紧密结合，在佳乐家现有服务宗旨的基础上开创具有社区特色的特色服务。
五、结论
政策优势、区位优势和巨大的市场需求，为该项目开发建设提供了有利的契机和社会环境。项目建成后，将对昌乐县的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，该项目的开发建设是十分必要的。
第三章 建设条件与建设地址
一、建设地区概况
昌乐县位于山东半岛内陆，隶属山东省潍坊市，东距潍坊城区25公里，西接临朐、青州，南与安丘隔汶河相望，北与寿光接壤，总面积达1100.6平方公里，东西最大横距40.9公里，南北最大纵距48.9公里。昌乐地理位置优越，交通十分便捷，胶济铁路，济青高速公路从北部通过，309国道横贯东西，省道大沂路贯穿南北，距青岛、济南机场各150公里。昌乐更是全国著名的“宝石城”。
昌乐县的工业门类比较齐全，现有化工、建材、煤炭、机械、纺织、造纸、酿造、印刷、食品、塑料制品等十几个门类，且已初具规模。但经济发展水平还不是很平衡，基础较为薄弱产业比重不尽合理，经济总量落后于周边以及其他县市。截止2005年，目前昌乐县人口为650,534人，其中，农业人口：478,348人，城镇人口：172,186人。全县辖19镇4乡，905个行政村，居住着汉、满、蒙、回、壮、朝鲜族等13个民族。2006年，昌乐人均GDP为12846元人民币（按现行汇率折算为1650美元）实现生产总值83.5亿元，财政收入7.09亿元，地方财政收入3.92亿元。
二、建设地址
该项目位于昌乐县城区，北邻昌城宾馆，西沿新昌路，南沿利民街，东接物资局综合大楼。该地块是昌乐县城市总体规划的商业用地，地势平坦，现状主要为底层砖房与原百货大楼，交通便利，水电、天然气、通讯等基础设施齐全，是开发建设商业的理想地段。
附：区域位置图
三、自然条件
1、地形、地貌
昌乐县位于北纬36°19’-56°46’，东经118°43’-119°10’，境内多丘陵，南高北低，西高东低。西部、南部平均海拔170米左右，东部、北部平均海拔150米，鄌郚镇车罗顶为全县最高点，海拔381米，朱刘镇北庄、郑王附近最低，海拔30米，全县山丘608平方公里，占总面积的58.85%，主要分布在县境南部，平原410平方公里，占总面积的39.7%，主要分布在县境北部。涝洼15平方公里，占总面积的1.45%，主要分布在沿河谷地。
2、工程地质
昌乐县地处华北台地中部，鲁中隆断区边缘和沂沭断裂带上。地质构造比较复杂，有太古代的花岗片麻岩，古生代的石灰岩、沙岩及页岩，新生代的砂岩及粘土岩。大体可分为三个类型区：南部太古界、远古界变质岩区，地貌构成侵蚀丘陵区。中部新生界第三系玄武岩区，地貌成低山区。北部新生界第四系冲积平原区，地貌成山前平原区。地震烈度为7度，定为设防区，地耐力为15-30T/M2。
3、地层岩性、地质构造及地震
⑴地层岩性
出露地层为第四系上更新统冲积黄土质粉质黏土、黏土层，厚度大于20m，未揭穿该层；各层岩性分述如下：
①黄土质粉质黏土(弱膨胀土)：黄、黄褐色，硬塑，局部坚硬状。土质均匀性差，微含姜石及角砾，厚度8-13m，广布于地表，属II级普通土。
②黏土：棕黄、灰黄色，硬塑状。土质均匀性差，局部夹粉质黏土层，含少许角砾。厚度大于5m，未揭穿该层；属II级普通土。
⑵地质构造及地震
城区范围地表为土层所覆，未见构造痕迹。根据中华人民共和国《中国地震烈度区划图》(2001年版)资料，地震动峰值加速度为0.15g，该工程所在区域为7度烈度区，该项目抗震建设标准应按国家抗震设计规范要求执行。
4、水文地质条件
境内河流较多，长度在5公里以上的有35条，分为汶河、白浪河、桂河、丹河等5条水系。汶河干流在最南端，是本县与安丘市的界河，经县界河道段长22.5公里，境内河域面积358.7平方公里，总集水面积718.4平方公里。白浪河主流境内段长34.0公里，流域面积306.3平方公里。丹河水系包括丹河干流和注入丹河的大丹河、小丹河、尧沟三条支流，总长836公里，流域面积275.34平方公里。境内河流除汶河为东西流外，其余均为南北流向，总流域面积1436.84平方公里。
昌乐县水文地质条件复杂，按地下水和地表水的互补关系，可分为平原型和山丘型两大类，基本属山丘型。按含水岩组可分为松散岩类孔隙水，碎屑岩类孔隙水，碳酸岩类裂隙---岩溶水，岩溶岩类裂隙水，变质岩类裂隙水五类。以松散岩类孔隙水量最重要。根据地形、地貌分为四个水文地质区。北部山前平原区，覆盖层厚30-50米，岩性为玄武岩，属平原型地下水，主要含水层亚砂土累计厚度10-20米，沙层厚度累计2-7米。
南部山前平原区，覆盖层厚5-30米，下伏玄武岩和石灰岩受沟谷切割较明显。属山丘型地下水，与河水关系密切，枯水时地下水补给河水，主要含水层除山前冲洪亚砂土和细砂层外，还有富水砂层，隐伏灰岩岩溶水受断层阻拦，形成富水区。低山(高丘)区地下水属山丘型地下水补给地表水。主要含水岩组为玄武岩裂隙水及石灰岩岩溶水，玄武岩出露面积广，一般降水补给，浅部循环，短途排泄，受五条水系切割补给来源小，储存条件差，除局部山间盆地和河谷外，一般不易成井。石灰岩有两处出漏，是岩溶水的补给区和地表水的渗漏区，另一处呈南北窄状分布，自上寒武至中奥陶各层都有，岩层倾向北东和北西。由于四面受阻可见地表积水。岩溶水补给面积小，出水量不大。
东部丘陵河谷平原区，主要含水岩组为各色花岗片麻岩，变质岩系，裂隙水及河谷冲积层孔隙水，属山丘型地下水。地下水矿化度范围一般在200-300毫克/升，PH值为7.2-8.1之间，属中性。绝大部分属重碳酸盐类钙组，总硬度1.92-11毫克当量/升。
5、水文、气象资料：
该项目所在地位于昌乐县城区，属暖温带半湿润季风区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。
气温：
历年平均气温：12.2℃
历年平均最高气温：19.2℃
极端最高气温：40.7℃
历年平均最低气温：7.7℃
极端最低气温：-21.4℃
降雨量：
历年平均降雨量：646~677mm
年最大降雨量：1215.7mm
年最小降雨量：372.3mm。
湿度：
历年平均空气湿度：67.5%
年最大空气湿度：90%
年最小空气湿度：55%
风向风力：
夏季主要风向为：东南风
冬季主要风向为：北风
历年平均风速：3.5米/秒
最大风速：20米/秒
霜冻：
历年平均冰冻期：52天
历年平均霜期：79天
最大冻土深度：500mm
历年平均日照总时数为2792小时。
从水文、气象和地质条件来看，该项目建设地点不会对工程建设造成不良影响。
四、基础设施条件
1、交通
昌乐位于山东半岛中部，东距海滨城市青岛150公里，北离渤海80公里。胶济铁路、济青高速公路、309国道及胶王路、潍九路、昌大路贯穿境内，形成了纵横交错的交通网络，为昌乐经济发展提供了良好条件。
2、给水
该项目用水由昌乐县自来水公司供给，市政供水管道已敷设至项目用地周围，只需接入市政供水管道即可，可保证项目的正常用水。
3、排水
该项目排水采用雨、污分流制，雨水经雨水管道就近排入市政雨水管道，生活污水经化粪池处理后，就近排入市政污水管道，汇集后输送到昌乐县污水处理厂进行处理后达标排放。
4、供电
该项目用电由昌乐县供电公司供给，市政供电线路己敷设至项目用地周围，只需接入10KV市政供电线路即可，电力供应有保障。
5、电讯
昌乐县以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，可为该项目提供便利的基础条件。
6、消防
昌乐县消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。

第四章 工程方案
一、建设规模
该项目规划用地面积14521.69m2，净用地面积7488.93 m2。总建筑面积26800m2。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的大型购物超市。
二、方案设计
1、规划依据
⑴《中华人民共和国城市规划法》
⑵《中华人民共和国建筑法》
⑶《中华人民共和国城市规划编制办法实施细则》
⑷中华人民共和国现行的有关法律、法规、技术规定
⑸甲方提供的规划设计条件和设计要求。
2、功能定位
昌乐县是山东东部面向21世纪的现代化城市，此次规划的潍百集团昌乐佳乐家定位为面向21世纪，为广大市民提供一个环境优美、功能齐全，购物与休闲相结合的现代化服务区。
3、规划原则
创造良好的购物环境和休闲环境一直是设计者不断追求的目标，潍百集团昌乐佳乐家作为昌乐县中心地段最繁华的商业区，为设计提出了明确的目标定位和理念。 规划设计及建筑单体设计应具有超前性、先导性和示范性，高起点、高标准、高水平， 强调自己的个性化、独创性。
⑴人本原则
贯彻以人为本的思想，以建设休闲、购物环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、具有自身特色的购物区。注重安全，合理分配和使用各项资源，把提高购物环境作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。以满足县内居民消费者需求。
⑵市场原则
规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵活性，使规划设计便于开发商经营，形成良性循环、滚动发展的机制。规划设计及建筑单体设计具有可操作性和可变性，适应市场变化。将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建筑设计与管理中，做到经济效益与社会效益的统一。
4、规划布局
⑴平面布局
该项目为原昌乐百货大楼旧城改造项目，项目共五层，建筑面积约计26800平方米。其中地下一层停车场，地上四层为购物超市。地下一层及地上一、二、三层，每层面积约6000平方米 ，第四层面积2800平方米。
⑵立面风格
立面挺拔秀丽，使建筑协调整体，且富有韵律感，一层为蓝色玻璃门，二三层为浅米黄色的面砖，四层为蓝色的玻璃幕墙，轻盈、通透、挺拔、秀丽、绿色是设计追求的理念。
5、公用设施
变电所、换热站等公用设施均设在地下一层。
6、道路交通
⑴入口：超市主入口位于利民街与新昌路交口处，面向利民街和新昌路均设次出入口。
⑵停车位：为节省空间，方便购物者停车，该项目采用地下停车的停车方式。
三、结构说明
1、设计依据
⑴《建筑结构荷载规范》 GB 50009-2001
⑵《混凝土结构设计规范》 GB 50010-2002
⑶《建筑地基基础设计规范》 GB 5007-2002
⑷《建筑抗震设计规范》 GB 50011-2001
2、该工程由多层商业楼组成。
3、该工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。
4、该工程中建筑物的耐火等级为二级。
5、该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照7.5度进行设计。
6、基本风压：0.45kPa 基本雪压：0.45kPa
7、主要楼面活荷载标准值：
走廊、楼梯：2.0kPa 厕所：2.0kPa
住宅：2.0kPa 疏散楼梯：3.5kPa
阳台：2.5kPa 车库：2.5kPa
上人屋面：2.0kPa 不上人屋面：0.5kPa
设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。
四、基础配套设施综合规划
管线敷设交叉时应遵循以下原则：
⑴压力流管让重力流管；
⑵小管径让大管径；
⑶给水管尽量在污水管上面；
⑷易弯的让不易弯的；
⑸临时性的让永久性的；
⑹工程量小的让工程量大的。
各种管线间距应满足规范要求。
(一)电力工程规划
1、设计依据
⑴《低压配电设计规范》
⑵《10KV变电所设计规范》
⑶《建筑设计防火规范》
⑷《民用建筑电气设计规范》
⑸《火灾自动报警系统设计规范》
⑹《建筑防雷设计规范》
2、负荷估算
用电负荷按以下原则估算，商业用电负荷为80W/m2，车库为60w/m2，总用电装机负荷约为2024kW。
3、供电系统
商业的应急照明设备、消防报警用电设备等属二级负荷，其他的用电设备属三级负荷。
根据负荷分布情况和负荷估算结果，在地下一层设置1座变配电室，以满足项目用电需求。电源由附近的利民街市政10KV线路以电缆方式埋地引入。
4、低压配电系统
对于容量较大、负荷较集中的一般用电设备，采用放射式配电，由低压配电屏直接供电；对于容量小、负荷分散的一般用电设备采用树干式配电方式。
消防水泵、防排烟风机、消防控制中心、应急照明等一级负荷均采用双电源供电方式，并在末端配电箱自动切换。
5、建筑照明
根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具。重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。
6、建筑物防雷
该项目属于二类防雷建筑，根据《建筑物防雷设计规范》（GB0057—94）执行。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。
(二)弱电设计
1、通讯系统
该项目需新增电话机约20部，电话线从利民街电信公司引来。
2、火灾自动报警和联动控制系统
设火灾报警和联动控制系统，消防控制室设在一层，面积约40m2(含广播室和保安监视室)，按一类建筑一级保护对象设置火灾探测器，在每个防火分区设火灾报警按钮，从任何位置到手动报警按钮的步行距离不超过30m。消防控制中心在接到火灾报警信号后，按程序联锁控制消防泵、喷淋泵、防排烟机、风机、空调机、防火卷帘、电梯、非消防电源、事故电源和气体灭火系统等。火灾报警系统的接地采用建筑物共用接地装置，接地电阻≤1Ω。在消防控制中心设向当地公安消防部门报警的外线电话，并设消防专用紧急电话总机，分机设在值班室、消防水泵房、变配电室、电梯机房、排烟机房及气体灭火控制系统操作处等，在手动报警按钮处设电话插孔。
3、广播和紧急广播系统
广播系统由日常广播和紧急广播两部分组成，前端都设在消防控制中心。日常广播和紧急广播合用一套广播线路和扬声器，平时播放背景音乐和日常广播，火灾时受火灾信号控制，相关楼层自动切换为紧急广播，切换的顺序为二层及二层以上发生火灾时，先接通着火层及相邻的上下层，首层发生火灾时，先接通本层、二层及地下各层，地下室发生火灾时，先接通地下各层及首层，与火灾无关的楼层仍维持正常广播。
扬声器采用吸顶扬声器，功率为3W，从本层任何部位到最近一个扬声器的步行距离不大于25m，走道内扬声器距走道末端不大于12.5m，每间病房内设消防专用扬声器，功率为1W。
4、计算机网络系统
企业商务管理软件系统依托企业内部以太网（Intranet），连接集团总部、计算中心、销售中心、配送中心、结算中心以及采购中心，以互联网（Internet）全面连接各个区域分部的大型软件系统，建立POS-ERP基础管理系统。
5、闭路电视保安监视系统
⑴摄像机的安装位置
为了保证超市的安全，又不影响超市的美观，在超市出入口安装高清晰彩色摄像机，负责监控出入超市的顾客，另外出入口各配监视器一台；在超市的各个收银台上放安装彩色半球摄像机，监视各个收银台的具体情况；在滚梯口安装智能恒速球型摄像机，监控上下滚梯的人员及周边商品；主要商品通道的上方安装半球摄像机，监控顾客的购物情况。
⑵监控中心
选用具有高分辨率的图像处理技术，采用H.264压缩格式，集专业的图像处理技术于一体的监控主机，使图像质量更清晰；能够对视频图像进行切换显示，多种画面分割显示，任意控制镜头的变倍及云台的运动方向；具有8路视频切换输出上电视墙，还可外接16个红外探头；内置报警，实现视频移动报警，内置警号蜂鸣功能。
前端摄像机将采集的视频图像通过视频线缆传送到数字监控主机上，并在显示器上显示16路视频监控图像。
⑶视频线缆及电源线缆
超市监控工程的视频线缆采用75-5的屏蔽视频线缆，通过架空的方式进行走线；电源线缆采用3*1的电源线缆。为了保证超市监控系统的安全运行，所有线缆都进行接地，做好防雷措施。
(三)给排水工程规划
1、规划依据
⑴《建筑给水排水设计规范》 GB50015—2003(2003年版)
⑵《建筑设计防火规范》GBJl6—87(2001年版)
⑶《建筑灭火器配置设计规范》GBJl40—90(1997年版)
⑷《人民防空工程设计防火规范》GB50098—98(2001年版)
⑸《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97
2、规划范围
该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、室内消火栓灭火系统、建筑物灭火器具配置等。
3、生活给排水规划
⑴生活给水规划
①水源
该项目给水水源取自市政供水管网，在市政道路上有供水干管，供水主干管采用DN200，支管DN100-DN80,楼前管以单体设计时定，给水干管均在车行道下敷设，供水水源有保证。
②用水估算
用水量定额按服务人员及管理人员用水50升/人·日；绿化及浇洒道路用水1.5升/次·日，2次/日设计。
③供水系统
室内给水：地下室至四层由市政自来水管网直接供水。
室外给水：从不同的市政自来水管网上接两条给水管至院区，并形成环状给水管网，管网上设地上式消火栓和适量的绿化洒水栓。
⑵生活排水规划
室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统，立管上部升顶通气。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管网。所有污废水经收集处理后，排入市政污水管网。
污水量以总用水量的90%计，污水干管管径为DN300-500，埋设于主要道路下。
4、雨水排水规划
①雨水量的计算采用潍坊市暴雨强度公式：

4091.17（1+0.824Lgp）
q=
（t+16.7）0.87
②屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网。
5、消防给水规划
⑴消火栓给水系统
①消防设计参数
根据规范要求，楼内设消火栓和自动喷淋系统。自动喷水灭火系统按中危险等级设置。消防用水量详见下表：
消防范围
消防系统
设计用水量(L/s)
消防历时（h）
室内
消火栓
20
2
自动喷淋
30
1
室外
消火栓
20
2
②室外消防
室外消防给水管网与给水管网合用，在管网上设地上式消火栓，供消防车取水及向水泵给水器供水。
③室内消防
室内消火栓系统由地下消防泵站内的消火栓给水泵和地下储水池供水，并由屋顶消防水箱维持系统压力，供水管网为环状，干管管径为DNl50。消火栓选用SN65的消火栓(19mm水枪，L=25m水龙带)和DN25的消防卷盘(6mm水嘴，L=30m的胶管)，动压超过0.5MPa的消火栓选用SNJ65型室内减压稳压消火栓。消火栓给水泵由消火栓按钮直接启动，系统设消防水泵接合器。
④自动喷水灭火系统
自动喷水灭火系统由地下储水池和地下消防泵站内的自动喷水给水泵供水，系统由屋顶消防水箱维持压力。采用湿式自动喷水灭火系统，自动喷水供水主干管为DNl50的枝状管网，并设置两个DNl50的消防水泵接合器。
(2)建筑灭火器配置
根据《建筑灭火器配置设计规范》，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A，最大保护面积为15m2／A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸铵盐干粉灭火器两具。
5、管材选用
室外埋地给水管采用镀锌钢管；室外雨水管和污水管DN≤400采用U-PVC加筋管，DN>400采用钢筋混凝土管。室内生活给水管、给水主管及立管采用钢塑复合管,给水支管采用PP-R管；消火栓给水管DN100采用镀锌钢管，DN>100采用无缝钢管镀锌；室内雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。
(四)暖通、空调
该项目暖通、空调设计包括病房楼的采暖、通风、空调、净化、防烟和排烟设计。
1、采暖、空调的室内、室外空气设计参数及标准
室外计算干球温度
采暖 -3℃
冬季空调 -11℃
冬季通风 -3℃
夏季通风 30℃
夏季空调 34℃
空调日平均 31.4℃
夏季空气调节室外计算湿球温度 26.8℃
室外计算相对湿度
最冷月月平均 73%
最热月月平均 81%
室外风速
冬季平均 3.5m/s
夏季平均 2.3m/s
最多风向及频率
冬季 C NE 25% 14%
夏季 C SE 13% 13%
2、冷热负荷估算
根据单位建筑面积冷热负荷估算，建筑面积26800m2，空调总热负荷为1608KW；空调总冷负荷为1072KW。
3、空调选择及参数
空调采用冷、热源集中式中央空调系统。空调冷源采用蒸汽双效溴化锂吸收式冷水机组，置于地下室，夏季供冷，冷媒参数为7-12℃，冷却水温度32-38℃。空调热源由楼内热交换站的蒸汽-水热交换器提供，由楼外供来的蒸汽热交换成60-50℃热水。
4、空调调节的系统形式、控制方式
超市设计风机盘管加新风系统，空调水管单独供给。
空气处理机在其回水管上设置电动两通调节阀，按回风温度调节水量。新风处理机在其回水管上设置电动两通调节阀，按送风温度调节水量。风机盘管装有带温控器的三速开关，在回水管上装有两通电磁阀，根据室内温度调节水量。
冷冻水系统为一次泵系统，冷冻机及冷冻水泵的控制采用负荷控制法，根据供、回水温度及流量控制冷冻机的启、停。在屋顶水箱间设有膨胀水箱，膨胀水箱内设有水位控制装置，控制冷冻水系统的补水。
5、通风系统
同位素的通风柜设计机械排风，排风门的风速保持lm/s，排风经亚高效过滤器过滤后排放。厕所、污洗间及病房卫生间设计机械排风；厨房设计机械送排风，夏季送冷风；地下设备用房设计机械送排风。
6、防烟、排烟系统
防烟楼梯间、消防电梯间合用前室设置独立的机械加压送风系统。病房楼无外窗长度超过20m的内走道或虽有外窗 但长度超过60m的内走道均设置机械排烟。通风、空调系统的风管在穿出机房处安装防火阀。排风管穿入竖井时采取防止回流措施。各机械排烟系统均单独设置。排烟风机采用消防排烟轴流通风机或离心通风机。
五、主要技术经济指标
主要技术经济指标
序号
项目
单位
数量
1
总用地面积
平方米
14521.69
2
净用地面积
平方米
7488.93
3
总建筑面积
平方米
26800
4
容积率

1.85
第五章 环境保护
一、设计依据
1、《中华人民共和国环境保护法》
2、《中华人民共和国水污染防治法》
3、《固体废物污染环境防治法》
4、《环境噪声污染防治法》
5、《污水综合排放标准》
二、设计原则
最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。
三、施工期环境影响分析
1、施工期污染源
⑴施工期噪声污染源
施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和