文化街建设项目投资可行性研究分析报告.doc

目录
第一章 总 论 3
第一节 项目名称 3
第二节 可行性研究报告编制依据和范围 3
第三节 可行性研究结论 4
第二章 承办单位概况 5
第三章 工程背景及建设的必要性 5
第一节 工程提出的背景 5
第二节 工程建设的必要性 9
第三节 前景分析及市场预测 16
第四章 建设规模 16
第五章 建设地点及建设条件 17
第一节 建设地点现状 17
第二节 建设条件 18
第六章 建设方案 25
第一节 建筑设计说明 25
第二节 结构设计 28
第三节 公用配套设计 29
第七章 环境影响和安全防护 31
第一节 环境保护 31
第二节 安全防护 33
第八章 节 能 34
第九章 企业组织和劳动定员及项目进度 38
第一节 建设期组织机构及管理 38
第二节 组织机构 39
第三节 劳动定员 39
第四节 职工来源以及培训计划 40
第五节 项目进度计划 40
第十章 投资估算与资金筹措 41
第一节投资估算 41
第二节资金筹措 42
第十一章效益分析 42
第十二章 工 程 招 标 42
第一节 招标投标的基本原则 42
第二节 招 标 43
第十三章 结论与建议 44
附图：
1、企业法人营业执照
2、资金证明
3、土地证
4、项目地理位置图

第一章 总 论
第一节 项目名称
一、项目名称
董子文化街建设项目
二、项目承办单位
1、单位名称：山东兆光集团德州置业有限公司
2、项目联系人：王兆连
三、工程建设地点：位于德州经济开发区东风红路以北，跃华学校以东，沙王沟以西。
四、可行性研究报告编制单位：临邑县工程咨询院
工程咨询资格等级：丙级
证书编号：工咨丙11820060034
发证机关：国家发展和改革委员会
第二节 可行性研究报告编制依据和范围
一、可行性研究的依据
1、本可行性研究报告的技术委托咨询合同
2、项目用地规划许可及有关文件
3、项目环保有关文件和批复
4、建设单位提供的有关基础资料、技术资料和要求
5、国家有关设计规范和标准
6、德州市城市发展总体规划及经济开发区总体发展规划
7、德州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要
二、可行性研究的范围
1、工程背景及建设的必要性
2、建设规模和内容
3、建设地点和建设条件
4、工程设计方案
5、环境保护和节能
6、工程实施进度
7、投资估算和资金筹措
第三节 可行性研究结论
本项目主要建设；。
本工程固定资产投资14954.9万元，其中工程费用12600万元，工程建设其他费用1607万元，预备费747.9万元。资金筹措：由企业自筹解决。
本工程的主要技术经济指标见下表；
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
一
建设规模

1
建筑面积
m2
55000

2
建筑层数
层
3

二
占地面积

1
工程占地面积
平方米
43989

2
建筑物占地面积
平方米
18500

三
固定资产投资
万元
14954.9

1
工程费用
万元
12600

2
其他费用
万元
1607

3
预备费
万元
747.9

第二章 承办单位概况
山东兆光集团德州置业有限公司，注册资本2000万元。山东兆光集团德州置业有限公司现设工程部、设计部、营销部、财务部以及综合办公室等五个职能部门，现有员工16人，其中专科以上学历达到90%以上，工程技术人中及相关专业型人才和复合型人才占全体员工的80%。该公司立足于建设现代型、管理型、综合型企业，重诚信、重管理、重科学，理念超前，志存高远，有着强大的生命力和广阔的发展前景。
第三章 工程背景及建设的必要性
第一节 工程提出的背景
一、工程提出的背景
目前，旅游业发展特别快，尤其是商务旅游和会展旅游，同时，随着人们生活水平的提高和休闲旅游意识的加强，国内游和入境游的需求量不断增加。众所周知，“盛世的古董,乱世的黄金”当今太平盛世之下，专业收藏的队伍越来越壮大，而古董交易量也在日益增长。而在浩浩旅游大军中，不乏收藏爱好者，并且工艺品作为旅游纪念品出售，不失为一种很好的促销手段，况在市场建成形成规模后，将会促进德州旅游业再上一个台阶
德州市位于北纬36°24'-38°0'、东经115°45'-117°24'之间，黄河下游北岸，山东省西北部。北依北京、天津，南邻省会济南，西接山西煤炭基地，东连胜利油田及胶东半岛，处于华北、华东两大经济区连结带和环渤海经济圈、黄河三角洲以及“大京九”经济开发带交汇区内，兼具沿海与内陆双重优势。
德州自古就有“九达天衢”、“神京门户”之称，是华东、华北重要的交通枢纽。京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，5条国道、14条省道在境内纵横交错。京福高速公路贯穿南北，济聊、青银高速公路穿境而过。从德州到济南国际空港仅需一小时，到天津海港也只用两个小时。　　
德州市辖德城区、乐陵市、禹城市和齐河、平原、夏津、武城、陵县、临邑、宁津、庆云一区二市八县，总面积10356平方公里，人口544万。
改革开放20多年来，德州经济和各项社会事业蓬勃发展。近几年，全市围绕建设“城郊型农业、商贸型城市和能源、化工、纺织基地”的目标，大力实施工贸和开放带动战略，在调整结构、深化改革、扩大开放的同时，放手发展民营经济，工业和商贸流通突飞猛进，国民经济和各项社会事业发展迅速。
工业　目前，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止2002年末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业）862家，资产合计415.3亿元，完成增加值129.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52.9亿元，利润29.9亿元，工业经济效益综合指数149.4%。全市利税过千万元的企业达到84家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。
农业　全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品，是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国6大秸杆养牛示范区之一。2002年，全市大牲畜存栏214万头，蔬菜种植面积274万亩，粮食总产317万吨，平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为全国粮食大县（市）。棉花是全市传统优势产业，夏津、武城、宁津、齐河4县被定为国家棉花大县。近几年来，全市把农业科技园区建设作为科技兴农的突破口，积极引进农业新技术、新品种和高科技人才，“农业科技创新园”先后被中国农业科学院列为全国农业科技创新唯一试点单位、被农业部列为科技示范园试点单位、被国家农业开发办列为全国高产高效农作物栽培示范点。
商贸流通　德州历史上就是鲁西北、冀东南商品物资集散中心，是晋煤东运、东北木材南下的中转站。市区内有27条铁路专用线，各类仓储设施255万平方米。已成为煤炭、木材、建材、粮食、蔬菜、布匹、服装等重要商品的区域集散中心。近年来，先后建成粮食、蔬菜、黄牛、禽蛋、花卉、调料等10大专业批发市场。商贸型城市已见雏型。德百、黑马、扒鸡、龙马金建、古贝春、环宇6家企业进入了全省流通行业重点企业行列；“中国武城辣椒城”投入运营，鲁北木材市场及神马物贸集团木材市场被评为“中国木材明星市场”，庆云商品城被列为全省重点培育的批发市场。目前，全市各类市场共772处，其中年交易额超过亿元的87处。全市十大商品流通部门(集团)完成销售收入171亿元，全市城乡集市贸易成交额达到351亿元。
金融组织　德州市初步形成了以国有商业性银行为主体、政策性和商业性金融相分离，保险、信托、合作金融等种类齐全、功能互补的金融机构组织体系。2002年末全市金融机构各项存款余额349.4亿元，贷款余额289.04亿元，全年现金收入1302.99亿元，现金支出1330.28亿元，货币净投放27.3亿元。全市证券经营机构2处，股民4.12万户，客户保证金余额1.01亿元，年交易额24.96亿元。
基础设施　全市公路通车里程3822公里。通信事业发展迅速。局用交换机容量达114万门，长途电路近万条，固定电话用户已超过90万户，电话普及率达到16.7部/百人。移动通讯基本实现了无缝覆盖，全市移动电话用户45万户。建成了程控电话本地网、无线寻呼网、模拟移动电话网和数字移动电话网，以及包括分组交换网﹑数字数据网﹑多媒体通信网在内的公用数据信息基础网络，全市因特网用户已超过3.7万户。德州市电力充足，华能德州电厂设计总装机容量252万千瓦，其中一、二期工程120万千瓦机组已并网发电，三期工程132万千瓦机组正在加紧建设。全部完工后，德州电厂将成为山东省最大的火力发电厂。
由此可见，该项目开发建设条件得天独厚，发展前景较为广阔，经济效益相当可观。
“十一五”期间，德州将突出更快、更好发展这个主题，把握结构调整，以提高人民生活水平作为根本出发点，全面实施科教兴德，经济国际化、城市化和可持续发展战略，促进国民经济持续、快速、健康发展和社会全面进步。
预计到2010年，人们生活达到小康水平，跨入发达行列。近年来，德州市城市建设尤其是旅游业得到迅速发展。该项目的建设，是进一步完善城市中心区建设，促进当地经济更快、更好发展的需要。是树立德州新形象，促进德州市向现代化开放型城市发展的需要。
随着经济和旅游业的发展，及德州创建新型旅游城市的契机下，来德州旅游观光、投资兴业的客商大量增加。但是德州旅游商品购物设施建设滞后，为促进旅游业及相关产业的发展。选择黄金地段建设一座以经营古文物、玉器及旅游商品为主的文化街是不仅十分必要，而且势在必行。　
二、项目前期工作情况
根据德州市及开发区总体城市规划，经与市规划局多次衔接，项目建设地点初步选在德州经济开发区东风红路以北，跃华学校以东，沙王沟以西，项目土地使用面积为43989平方米。
第二节 工程建设的必要性
一、德州的旅游资源
1、靓丽的城市景观。 
　　在33平方公里的城区面积上，新湖风景区、中心广场、新世纪广场、希森欢乐岛、火车站广场、锦绣川风景区、开发区广场、东方寓乐园等景点像一颗颗明珠散落其间。
　新湖风景区面积约 136公顷，是2001年市委、市政府为实现还湖于民、还景于民，市委机关搬迁，实现五湖连体后，兴建而成。主要景点有新湖、中心广场、新世纪广场、清风苑、希森欢乐岛、工人文化宫等。其中，中心广场总面积4万平方米，以大面积的绿地、柱廊、叠瀑、音乐喷泉等景观组成。新世纪广场面积2.4万平方米，有“世纪风”雕塑、风水球、水晶屋、信息池等众多景点。希森欢乐岛占地面积100亩，由北京希森集团参股4000万人民币投资兴建。设有阿波罗飞船、过地山车、太空飞船等娱乐项目。
　　锦绣川风景区位于城区与河东新城结合处，全长 10公里，水面宽200米，一期工程于2003年完成。主要有木栈桥、卵石滩、博弈平台、观光走廊等景点，白天五桥飞架东西，气势恢弘；夜晚，万盏灯火竞相辉映，桥梁、绿树、灯光、碧水浑然一体，是赏夜景的理想去处。 
　　东方寓乐园位于经济开发区，占地面积 1000亩，是由民营企业大壮集团投资的观光旅游、休闲娱乐场所。该项目总投资2.1亿元，目前 已完成投资 8000 万元，一期工程全面完成。 2004 年，该项目计划投资 1.3 亿元人民币，重点建设东方不夜城、中韩合资温泉洗浴健康城、宗教文化观光城（永庆寺）等。 
　2、深厚的文化资源。 
　　德州地处齐鲁与燕赵文化交界处，境内的运河文化、大禹文化、汉唐文明，都有着悠久的历史，具有独特的文化资源。
　历史上的德州，可以说是运河的水养育和造就了她的繁荣。京杭大运河全线贯通后，德州被列为四大漕运码头之一。明清时期，德州名列全国 33个工商城市之一。经济的繁荣带来文化的昌盛，乾隆皇帝行宫、董子读书台、柳湖书院、振河阁、九达天衢牌坊、苏禄王墓等文化遗迹，吸引了众多游人。其中，苏禄王墓是典型的运河文化产物。
　　禹城因大禹在此治水而得名，现有具丘山遗迹、禹王亭、禹王雕像等。具丘山遗迹高 8米。据旧志记载：大禹治水时曾筑此丘，以观察水势。后人为纪念大禹功绩，于土丘上建禹王亭，后被毁。近年重修此亭、新建禹王大殿、配殿、钟鼓楼等，辟为禹王亭博物馆。禹王雕像系禹城市标志性雕像，雕塑总高20米，基座四周纪念大禹治水的石刻碑文和“三过家门而不入”等情节，向人们展示了大禹治水的丰功伟绩。
　　陵县的汉唐文化历史悠久，陵县在唐代时为平原郡，大书法家颜真卿曾在此任太守，留下了众多的传说和历史古迹。同时，陵县还是汉代大文学家、政治家、思想家、滑 稽大师东方朔的故里， 其墓地及 28代孙东方合墓、汉墓群（俗称72疑冢），古厌次遗址等都在县城东20华里处。现存的 东方朔墓墓碑、东方朔画赞碑为大书法家颜真卿书，具有极高的书法研究价值，为国家重点保护文物。 
　　此外，平原千佛塔、文昌阁、乐陵文庙、宁津碧霞祠、临邑石家清真寺、庆云石佛寺等都是较好的历史文化资源。
3、丰富的农业生态观光资源。 
　　德州地处黄河冲击平原，农耕文化历史悠久，农林水资源丰富，发展农业生态观光旅游有着得天独厚的条件。具备开发条件的有以下几处：
　　红坛寺森林公园位于临邑县境内， 占地面积 3万多亩，为省级森林公园。已建成的景点有：沐浴水库、生态观光园区、度假大酒店、槐香阁等，高尔夫乡村俱乐部、温泉综合开发、黄河故道景观开发等项目正在建设之中。每年在此举办的槐花节吸引了大量游客。
　　乐陵万亩枣林位于乐陵市，总面积 30万亩，园区内有金丝小枣树400余万株，为中国最大的金丝小枣生产基地。开辟修建了李先念题词碑、乾隆御赐枣王碑、罗成拴马处、百枣园等30个景点。形成了“一塔”（观光塔）、“两碑”（李先念题词碑、中国金丝小枣之乡纪念碑）、“三园”（百枣园、结义园、高科技农业园）、“四树”（子母树、望娘子树、百年古树、铁将军树）的旅游景点网络。
　　黄河故道森林公园位于夏津县，面积 7.8万亩，森林覆盖率51.8%，素有“小杂果之乡”之美誉，又称之为“北方落叶果树博物馆”。园内有许多人文景观，如“窦建德点将台”、“石庄古井”、“杏邬书院”等名胜古迹。
　　禹西生态与农业观光园位于禹城市，占地约达 1420万平方米，园区内因地制宜规划建设了山、亭、桥、湖，可垂钓、划船、采莲，很有田园风味。
　　世纪风农业科技创新园位于平原县，占地 1000亩，是集旅游观光、科技示范、技术推广为一体的高科技综合示范园。设有 生物技术、生态旅游、综合服务等 6个功能区。整个园区环境清新静谧，泥土、碧野、清水、游鱼，构成了一幅美丽如画的田园风光。
　　得月湖位于陵县境内，由水域面积 8.5平方公里的丁东水库综合开发而成，主要景点和娱乐项目有：植物观光园、垂钓中心、狩猎场、野味餐厅、珍禽基地等，是休闲、度假、娱乐的好去处。
4、独特的饮食文化。 
　　德州扒鸡历史悠久，颇有名气。康熙皇帝南巡，途经德州，品尝扒鸡后，夸赞到：“真乃神州一奇也”。 1956 年德州扒鸡参加商业部组织的全国名优食品展评会，博得“中华第一鸡”美誉。德州扒鸡集团传承 300 年历史，引进现代化生产流水线，生产的扒鸡造型优美，肉质鲜嫩，风味独特。游客到此既可以参观扒鸡生产过程，又可以尝扒鸡，品扒鸡，探索扒鸡奇香奥秘。曾举办过扒鸡美食节。 
　　保店驴肉原产地是宁津保店镇，有“长官包子、大柳面，要吃驴肉上保店”之说。其特点是肉质细嫩，瘦而不柴，烂而不散，香味四溢。 保店驴肉不仅美味可口，常吃驴肉，还有利于舒筋活络，打通穴脉。因此，保店驴肉成为当地练武之人必备食物，并随着江湖艺人，传到四面八方，美名远扬。此外， 长官包子、大柳面、夏津布袋鸡、宋楼火烧、夏津银丝面、珍珠琪、羊肠汤锅、武城旋饼、蹶腚豆腐、平原乳鸽、临邑田口羊肉、寇家豆腐皮等都是德州的饮食特产，具有独特的饮食文化，较高的旅游开发价值。
　5、众多的名人资源。 
　　德州历史文化悠久，境内涌现的名人众多，成为一项不可多得的旅游资源。例如，神话传说中射日的后羿即是德州人。西汉哲学家董仲舒，也是德州人，现德州城区有“董子读书台”遗迹。东方朔是陵县神头镇人。明晚期书法家邢侗是临邑县人，现建有邢侗纪念馆。颜真卿曾任平原郡（今陵县）太守。曾击鼓骂曹的弥衡是临邑县德平镇人。隋末农民起义领袖窦建德是武城县人。清代田雯是德州市人，曾先后 任江苏、贵州巡抚，刑部、户部侍郎。全国著名劳动模范时传祥是齐河县人，现建有时传祥纪念馆。 “ 铁人式的好工人 ” 王为民是胜利油田临盘采油厂副矿长，全国劳动模范， 1997年9月，在工作现场不幸以身殉职，现建有王为民纪念馆。
德州特有的自然风光和民族文化再加上方便快捷的旅游通道，吸引着越来越多的国内外旅游者来到德州，德州有着巨大的旅游市场。随着德州经济的发展，吸引了越来越多寻求发展的国内外商贸团体和业务员进入德州。
随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站式购 物”（one＆nbspstep＆nbspshopping）将作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。今天，当我们注意到消费者在 购买选购商品时对购物场所的选择已在摒弃单个购物场所意识，而具有“街”的意识——即卖点是否集中、能 否“一站终点”，是否有充分的消费选择权时，当我们对我国未来经济的成长壮大充满信心时，便不难发现这点。 而这又是商业街迅猛发展的重要支撑点。
　顺应着这种新的消费潮流，1999～2000年，商业街与购物中心（shopping＆nbspmall）迅速热起来，从商业街和购 物中心大量共有的相同遗传基因判断，二者具有明显的血缘关系，他们的社会作用、功能、经营结构是共同的，都 是在为商业服务业企业集中营造一个更理想、更舒适的经营环境；都是商业服务业多种业种、零售业多种业态的有 机组合体；在店铺数量上，都是以专卖店为主、大型商场或超级市场为辅；都可以满足人们购物、餐饮、休闲、观 光、娱乐、健身等多种需要；由于集吃、住、游、购、娱多功能于一身，二者都可以成为商业与旅游业的黄金结合点。中国为什么有商业街的生存空间呢？　　
这是由于中国的特殊国情决定的，一是因为中国轿车没有发展，人们不可能骑自行车或挤公共汽车经常到仅有 一家购物中心的郊区购物；二是因为中国人骨子里有一股浓烈的怀旧情结，中国的古都、古城、古镇很多，商业街 动辄上百年、几百年历史，它是民族工商业神采飞扬、精英荟萃之地，它有太多的名人遗迹、历史典故、神话传 说，是鲜活的“清明上河图”，shopping＆nbspmall虽然光鲜亮丽，但无法具有商业街的历史厚重感和传统文化的穿 透力；三是中国人天生爱热闹，每逢节假日城里人爱逛街，乡下人爱赶集，位于市区繁华地带、集购物、休闲、娱 乐、餐饮、观光于一体的商业街必然成为本地人、外地人的最佳选择；四是因为商业街不仅仅是承载人们购物的场 所，它是城市的“名片”、“客厅”，是城市改造大局中的一个棋子，而城市改造的背后则矗立着市长们提高城市竞争力的巨大决心，某种程度上反映着商业发展繁荣的程度，进而体现着一个城市的整体形象，有的甚至成为招商 引资的“龙头项目”。
综上所述，董子文化街的建设是必要的，可行的。
第三节 前景分析及市场预测
一是科学、合理地发挥文物特有的价值作用。发展旅游业，尤其是具有地方特色的文物旅游业，既可以为地方经济开辟一块新天地，又能带动第二、第三产业的进一步发展。文化市场充分利用我们德州的文化传统、文化典籍、文化景观、文化遗产，进一步营造文化氛围，拉动德州旅游产业的产业链条，使旅游业与文化产业、商贸业协调推进，资源共享，良性互动，形成新的吸引力和凝聚力。
二是低成本进入，高收益回报。我们秉承的理念是不求所有，但求所在，在土地出让政策优惠等方面，将以最大的让利扶持该项目，尽快使市场形成和活跃，与整个开发区的产业，统筹协调、相互促进。
三是市场空缺效应。目前，我市还没有一家功能齐全的文化商业市场，经营上述商品前景十分广阔。从房地产价值方面分析，眼下，我市的普通住宅均价为每平方米2600-3800元，景观住宅（项城市没有）价格预计在每平方米4000元以上；选址交通条件便利、区位优势明显，文化氛围丰厚的地方建设文化市场，既有利于商贸物流，又适合生活居住，其前景非常看好。
第四章 建设规模
根据德州城市总体发展规划，考虑到有关部门的意见及资金筹措的可能性，确定本工程建设规模为：总建筑面积55000平方米，主要要求如下：
1、用地性质：商业；
2、用地面积：43989平方米(66亩)；
3、文化街建设3层，
总建筑面积55000平方米，其中：工艺品交易市场建筑面积3万平方米，内设300个交易摊位。字画古玩市场建筑面积2万平方米，建设收藏家沙龙，建筑面积5000万平方米，内设高标准拍卖厅，为全国各地收藏家、鉴赏家提供交流场所。
第五章 建设地点及建设条件
第一节 建设地点现状
一、建设地点与地理位置
项目拟建设地位于该项目建设地址位于德州经济开发区东风红路以北，跃华学校以东，沙王沟以西。抉建设用地区域内现主要为建筑格局不统一的平房和空地，区内地势较为平坦，供水、供电、交通等配套条件较为完善。项目区域内拥有沙王苑风景区、行政广场、长河公园等景点，环境优美，为周末的好去处，交通便利，地理位置优越。按照城市总体规划的要求，该建设地点为商业区，符合城市规划的要求。
二、场址土地权属类别及占地面积
本工程拟建地点为城市规划建设用地，目前用地已经过土地管理局土地预审和规划建设局土地规划审批。本次拟用地块占地面积约43989m2。拟征地块内无建筑物。
第二节 建设条件
一、建设地区概况
德州经济开发区是1998年由山东省人民政府正式批准成立的省级经济开发区，位于德州市东部，起步区以三条河为界，西邻岔河，东靠减河，南连马颊河，是东部新区的重要组成部分。开发区辖4个乡镇，面积300平方公里，建成工业区面积9平方公里，25万人。开发区坚持“高起点规划、高水平建设、高效能管理”，基础设施投入累计15.2亿元，高水平实现了道路、供水、供电、排水、天然气、通讯、有线电视、信息宽带网、集中供热、土地平整“九通一平”。截止目前，入区企业已达514家，总投资193亿元，建成投产项目216家，总投资75.3亿元。江苏波司登集团、上海光明乳业集团、河南双汇集团、山东皇明集团、鲁银投资集团、日本明治机械株式会社、日本三和电子有限公司、德国攀凰博格集团、香港华宇集团、韩国宇星饲料株式会社、韩国逸真电子株式会社、韩国厚成电子株式会社等国内外知名企业在区内落户。初步形成了新能源利用、空调、医药、机械、纺织、食品、建材、物流八大基础产业。
德州经济开发区功能齐全，设有工业区、行政办公区、对外加工区、金融商贸区、生活居住区和旅游度假区等功能小区，信息咨询、医疗、保险、教育、技术培训、文化娱乐等设施齐全。在德州发展重心东移的大背景下，开发区近几年房地产开发如火如花如荼，新城雏形已具，已经建成的住宅小区有汀江小区、凯元山庄、新城市花园、众户家园、高地世纪城、嘉城尚东、东建德州花园、中茂家园、德百天福苑等楼盘及小申新村、新十二里庄、新岳庄、新后魏庄等村庄改造项目等一批有代表性的住宅小区，设计水平高，配套设施全，环境优美，居住舒适。
开发区被多次授予“山东省优秀开发区”、“山东省优秀公务员集体”等荣誉称号，是山东省人民政府向外商推荐的三个投资环境最优秀的开发区之一，已经成为德州市对外开放的窗口、招商引资的基地和经济发展的重要增长点。
二、自然条件
1、地形地貌
德州市位于黄河下游北岸，山东省西北部，属黄河冲积平原的一部分，从边缘到中心地层结构由老到新依次为寒武系、奥陶系、石炭系、二迭系、侏罗系、白垩系、第四系。这种地貌搞基础设施建设相对成本较低　全市处于华北地台的中部。境内以齐河—广饶断裂为界，分为南北两个二级构造单元，其南为鲁西台背斜，北为辽冀台向斜。鲁西台背斜内有淄博--荏平拗陷区；辽冀台向斜内有埕宁隆起、临清拗陷及济阳拗陷区等。境内断裂构造发育，主要的构造线方向为北东向，次为北北东向，北西向及北北西向。自南而北，有齐河--广饶断裂、陵县--渤海农场断裂、边临镇--羊二庄断裂及沧东断裂等台条主要断裂带。地层除埕宁隆起区以外，基本以拗陷区为主，拗陷内堆积了巨厚的新生代沉积。据石油钻井探明，地层主要为第四系上第三系及下第三系的巨厚新生界沉积，一般为500米左右，沉降中心达3500米以上。上第三系地层下面为太古界变质岩系（角闪石、花岗片麻岩）与上第三系地层呈不整合接触。
2、地质地层
根据提供钻探资料表明，德州市地层属第四系松散堆积物形，深积达1000米以上，地层陷露深度岩性特征：垂直方向变化复杂，水平分布尚有规律，地层从上而下共分11层，岩土呈现分质粘土、粉土及粘土，有规律交替出现，层厚约在2—6米不等。
3、水文地质
德州市地下水埋深较浅，约在2.4—2.6米，相应标高-3.12-- -3.42米，地下水位稳定，主要靠雨水及河流渗补，动态变化受季节性影响，从分析结果显示，地下水稍呈弱碱性，对混凝稍带弱腐蚀性，但影响不大。德州市跨省大河主要有黄河、卫运河、漳卫新河。跨市的骨干排涝河道有徒骇河、德惠新河和马颊河。以上河流除黄河外，均系海河流域南系。除跨省、市大河外，市内有大于1000平方公里流域面积的较大支流两条。
　　一是新赵牛河，位于禹城南部，齐河西部，属徒骇河流域；二是六五河，位于陈公堤两侧，属漳卫新河流域，流域面积300～1000平方公里的支流有12条，其中徒骇河流域有苇河、四新河、管氏河、老赵牛河和邓金河，全部位于徒骇河之南；马颊河流域有笃马河、宋家河、宁津河、跃进河；德惠新河流域有禹临河、临商河、跃进河。除以上主要支流外，还有流域面积100～300平方公里的支流53条，30～100平方公里的114条，基本形成了干支相通，流域相连，能排能调的河流水利系统。
　境内河流均属雨源型河流，其水量与上游地区及本市降水量分布极不均匀的气候特点密切相关。雨季雨量剧增，水位上涨，出现洪峰，甚至漫溢成灾，但到枯水期，多数河道先后断流、干枯。 
4、气候
德州市属温暖带半湿润季风气候，四季分明，冷热干湿界明显，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽多晴天，冬季寒冷干燥，具有显著的大陆性气候特征，光照资源丰富，日照率达到61%，年平均温度13.1度，气象条件的主要指标：
A、光照
　　年平均日照时数2724.8小时；年平均日照百分率61％；年辐射总量126.5千卡/厘米2。
　　B、气温
　　年平均气温12.9℃；7月份平均气温26.9℃；1月份平均气温-3.4℃；日平均气温≤5℃严寒日期平均54天，最长89天，最短3天；日平均气温≥30℃炎热日期平均34天，最长74天，最短仅一天。冷年占25.1％，暖年占285％，正常年占46.4％。
　C、界限温度的初、终日期
　　日平均气温≥0℃的日数280天；≥5℃的日数246天；≥10℃的日数207天；≥15℃的日数161天；≥20≥℃的日数117天。≥0℃的初日28/2，终日4/12。≥5℃的初日16/3，终日16/11；≥10℃的初日5/4，终日28/10。≥15℃的初日28/4，终日6/10；≥20℃的初日19/5，终日12/9。
　D、无霜期及初、终日
　　无霜期平均201天，最长223天，最短177天；平均初霜日23/10，最早6/10，最晚30/10。平均终霜日1/4，最晚11/4。
5、地震
我国地处环太平洋地震带和地中海南亚地震带中间，是一个多震国家，德州市地震烈度为7度。
三、区域基础设施条件
　德州素有“京津门户”之称。京沪铁路纵贯南北，并与石德铁路、济邯铁路交汇，与京广、京九铁路连结。京福高速公路及19条国道、省道纵横交错。即将兴建的京沪高速铁路、青银高速公路都从市区穿过。到济南机场1小时，到天津港2小时，到北京3小时，被称为一小时上天，两小时下海，三小时进京。
　　全市公路总里程达到1.67万公里，公路密度达到160.57公里/百平方公里，跨入全省先进行列，形成了以高速公路为骨架，干线公路为支撑，县乡村公路相配套，纵横交错、城乡贯通、布局合理、功能完善、安全高效的公路网络。
　　1．高速公路。建成通车的有京福、济聊、青银3条高速公路，全长210公里。在建的有青银高速公路济南绕城北线工程，全长25公里。即将开工的有德州至滨州、德州至商丘、济南至乐陵三条高速公路，全长300多公里。
　　2．国省干线公路。全市共有104、105、205、308和309附线5条国道和14条省道，通车里程1117.3公里，其中一级公路184.5公里，二级公路903.6公里，三级公路29.2公里。
　　3．县乡公路。全市共有县道56条，全长1262.2公里，乡道11条，全长1054公里。
　　4．农村公路。2003年，在全省率先启动农村公路改造工程，共计完成农村公路改造13000公里，连续三年保持全省第一名，实现“三连冠”，行政村通油路达到95％。
四、公共设施条件
1、道路系统：开发区西有京沪、德石铁路，东依京福高速公路，德烟铁路和京沪高速铁路将于近期修建，京福高速公路三个出入口分布区中，区内形成“三纵四横”的主干路网的结构，道路红线宽度100米、80米，总长30公里，辐射新区中心地带20平方公里。
2、供电系统：装机容量252万千瓦的华能德州电厂为区内供电。区内采用10千伏配电干线，线由沿路设置，双回路同杆一次建成，起步区内设35KV、110KV和220KV三所变电站，为区内工业区、民用生活区提供充足电力，可满足新区85平方公里工农业生产、生活用电的需求。
3、供气系统：开发区燃气以中原油田燃气公司的天然气和液化石油气为气源，以管道供气为主，瓶装液化石油气为辅，液化石油气混空气为备用和调峰气源，现已铺设DN200的主干管至起步区，目前供气量为6万立方米/日，远期供气能力可达20万立方米/日。管网枝状布置，沿路敷设，设三个调压气站，各路预留结口，用户可直接接通管线使用天然气。
4、供水系统：开发区以丁东水库为水源，由德州第三水厂供水，该水厂占地12公顷，供水能力15万立方米/日，远期可达到31万立方米/日。配水管网以环状为主，枝状结合进行建设。现已从三水厂到起步区铺设一条管线，管径为DN700，近期供水规模为5万立方米/日，管线环状沿路敷设，预留结口，用户可直接接管网用水。
5、供热系统：开发区规划采用集中供热方式，拟建河东热电厂一座，总对外供热能力477兆瓦，起步区设130吨/h锅炉房一座，以天然气作为燃料，内设蒸汽、热水两种外供系统，工业用户可以直接引入热管自行调节使用，居民和建筑采暖可通过热转换采用95/70度水暖管道供暖，管道采用直埋方式沿路敷设。
6、排水、排污系统：开发区排水采用雨污分流的排水体制，总污水排放能力为8万立方米/日，现已沿路铺设排水管线。污水汇集后进入污水厂处理，雨水排入河道。
7、通讯系统：通讯事业发达，新建的开发区邮电通讯系统工程采用美国5ESS和深圳中兴通讯公司ZXJ10型等世界先进水平的程控交换机，装机容量6万门，全面开通了国内国际各种业务，完全采用光缆数字传输，通讯快捷方便，可与世界上150多个国家和地区直接联系。移动电话、无线寻呼分别实现了国内国际联网。另外，数据通信、图像通信、多媒体通信、宽带网等基础设施齐全。
8、有线电视：转播中央台8套、省市台9套和一套自办节目。近期将形成数字化网络系统，提供丰富的娱乐节目和方便、快捷的通讯系统服务，并与电讯系统并轨。
四、施工条件
1、该场区岩土层分布较均匀，在同一深度内岩土层类型变化不大，土的类型属中硬土，场地类别属I类场地，属抗震有利地段。
2、根据拟建物特征及场区工程地质条件，建议采用天然地基，基础埋深4.0m，以层(4)花岗闪长岩强风化带为基础持力层，fak=700kPa。
3、抗浮设计水位值：-1.21m(现自然地坪)。
4、场区地形较平坦、开阔，有利于施工。基抗开挖采用天然放坡，各岩土层边坡允许值：砾质粘土(残积土)1:1.20；全风化带1:0.75；强风化带1:0.5。施工时必须严格按照设计深度开挖，严禁扰动基础持力层。基抗开挖后，还应做好基抗排水工作，集水坑应设置在基础平面尺寸外。若在雨期施工，在雨季施工中应作好地表疏排，防止地表水大量汇入基坑，给施工带来负面影响。同时应考虑对建筑物地下室采取防水措施，以阻隔地下水对基础地板及侧壁的渗透作用。
五、建材条件
山东、河北均为是全国著名的建材基地，有着丰富的建材资源，各种沙石料储备丰富且运输便利，运程较短，水泥钢材就近采购，供应木材也可在当地市场购得，可满足工程需要。因此项目建设所需材料有保障。
第六章 建设方案
第一节 建筑设计说明
一、设计依据
①《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）
②《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ50-88）
③《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）（JGJ26-95）
④《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）
⑤《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50222-95）
⑥国标《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001年局部修订）
⑦《人民防空工程设计防火规范》（GBJ98-87）（1997年修订）
⑧《汽车库、修车库集车场设计防火规范》（GB50067097）⑨《办公建筑设计规范》（JGJ67-89）
⑩《建筑地面设计规范》（JGJ67-89）
⑾国家及省市有关建筑设计的规范与规定。
⑿德州市规划局提供的用地范围资料；
二、项目组成
本项目主要建设内容：总建筑面积55000平方米，其中：工艺品交易市场建筑面积3万平方米，内设300个交易摊位。字画古玩市场建筑面积2万平方米，建设收藏家沙龙，建筑面积5000万平方米，内设高标准拍卖厅，为全国各地收藏家、鉴赏家提供交流场所。
三、项目原则及目标
(一)总体原则
1、单体规划设计要遵循总体规划设计原则。
2、规划设计贯彻生态原则。充分满足各商业房整体及住宅单体的日照、采光和通风要求，通过对整体绿化，中央景观等环境的塑造，调节区域微气候，使居民最大程度的接近自然，感受自然。
3、设计坚持“以人为本”的原则，系统考虑居住者的居住行为与住宅环境的关系。使城市基础设施和公用设施进一步完善，城市环境明显改善。
4、重视社会效益、环境效益与经济效益三者的有机统一。把握实际性问题，确保规划实施的可操作性。规划中充分考虑开发建设的阶段性，使规划近、远期有机结合。
5、提倡新材料、新技术、新方法的应用。坚持可持续发展的设计思想，节约能源，改善各商业用房品质，提高经济效率。
四、建筑用料
(一)室内外装饰
1、外墙面：根据环境设想选择以不同色调浅色为主的环保型外墙涂料和贴面材料，顶部红瓦造型点缀。
2、内装饰：地面水泥沙浆压光，墙面混浆压光后刮瓷及刷普通乳胶漆。厨房、厕所地面为防滑面砖地，厨房、厕所墙面采用瓷砖墙面，并加强防水处理。
(二)门窗
1、外窗及阳台均采用塑料窗配中空玻璃带纱窗。
2、分户门为防盗门。