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城乡一体化滨海新村项目项目可行性研究报告.doc
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1、城乡一体化“滨海新村”建设 项目申请报告 第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况1.1.1企业简介盘锦天格房地产开发有限公司成立于2010年4月,是具有独立法人地位的房地产开发公司,是集地产开发、销售、物业服务为一体的综合企业。公司一期楼盘位置在盘锦大洼东湖公园东侧,那里环境优美,交通便利。一期工程本着打造精品住宅城,建设一流的物业小区,竭诚服务于盘锦市民的企业宗旨。 天格公司前身是以生产工业及民用建筑电气产品为主的生产型企业。集团公司全体员工经过近十年的努力,不断发展壮大。天格人秉承天道酬勤,格物创新的企业理念,为盘锦市的民生工程房地产开发效力。为了实现大洼县榆树镇以科学发展观推
2、进“三个集中”, 城乡一体化的目标,促进新型工业化、城镇化和农业产业化互动发展。该公司拟在大洼县榆树镇郭家村投资7062万元,建设城乡一体化“滨海新村”,为推动大洼县榆树镇郭家村社会经济的发展贡献自己的力量。城乡一体化是一个国家和地区在生产力水平或城市化水平发展到一定程度的必然选择。当城市化水平超过30%时,城市文明开始向农村渗透和传播,城市文明普及率呈加速增长趋势。建设社会主义新农村,必然要求工业反哺农业、工业为农业农村提供发展资金;只有工业化、城镇化发展了,才能为农民转移就业提供条件,才能为反哺农业、带动农村提供经济基础。快速推进工业化,走“一城带乡、以乡促城、城乡结合、优势互补、共同发展
3、”的城乡一体化道路。在我国现阶段,城乡一体化建设有着深刻的内涵。它要求统一城乡规划 ,打破城乡分割的体制和政策,加强城乡间的基础设施和社会事业建设,促进城乡间生产要素流动,逐步缩小城乡差别,使农村和城市一样共享现代文明,以实现城乡经济、社会、环境的和谐发展。新农村建设和城乡一体化之间的关系:通过统筹城乡社会事业发展和社会管理体制改革,推进农村管理民主、社会事业得到快速发展;通过统筹城乡发展,实行工业反哺农业、城市支持农村,让广大农民共享改革发展成果,以城乡一体化的形式,逐步建立起以工补农、城乡良性互动、协调发展的新型城乡关系。1.1.2企业财务概况该公司属新建企业,资产负债、收益各项财务指标反
4、映良好。资产负债见下表:表1-1 资产负债表 会开01表单位名称:盘锦天格房地产开发有限公司 2011年5月31日 单位:元资产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年初数期末数货币资金 13397270.10其他应收款 557019929.20其他应收款 84981682.00流动负债合计 707019929.20流动资产合计 208378952.10负债合计 907019929.20实收资本 918000000.00未分配利润 96-6640977.10所有者权益 991359022.90资产总计 508378952.10负债及所有者权益合计 100 8378952.10补充资料:无 损益见
5、下表:表1-2 损益表 会开02表单位名称:盘锦天格房地产开发有限公司 2011年5月31日 单位:元 项 目 行 次 本月数 本年累计一、房地产经营收入 1 减:经营成本 2 6238729.20 6238729.20销售费用 3 57529.00 63244.00 销售税金及附加 4 二、房地产经营利润 7 -6296249.20 -6501973.20 加:其他业务利润 9 减:管理费用 10 57904.89 139108.29 财务费用 11 -254.20 -104.39三、营业利润14 -6353899.83 -6640977.10 加:投资收益 15 营业外收入 16 减:营业
6、外支出 17 加:以以前年度损益调整 18四、利润总额 19 -6296249.20 -6501973.20 减:所得税 20五、净利润 21 -6296249.20 -6501973.201.2项目概况项目名称:城乡一体化“滨海新村”建设项目;建设地点:大洼县榆树镇郭家村;建设单位:盘锦天格房地产开发有限公司。项目推动县域经济发展;以退让土地、推动城乡一体化为目标。工程由20112015年分期进行,2011年77月为第一期工程,本项目以第一期工程为研究对象。第一期工程主要经济技术指标见下表表1-1 主要技术经济指标序号指 标单位规模说明1 建设规模1.1总占地面积50000 1.2建筑构物占
7、地面积 11790 建筑密度:23.6%1.3总建筑面积 64170 容 积 率:1.281.2 道路占地面积7500 15%1.3 绿化占地面积 20000 40%2 项目总投资万元 7788 2.1 土地出让金万元2.2固定资产投资万元 7062 固定资产2.3其他投资万元 726 递延资产2.4建设期利息万元 贴息3资金筹措万元 77883.1 企业自筹万元 3833 3.2 银行贴息借款万元 21003.3 国家、省、市、县补助万元 18551.2.1建设规模一期工程入住规模:700户(2185人);占地面积:50000;建筑面积:64170;退让土地:1150亩;1.2.2建设工程及
8、投资见下表序号项 目面积m2单价(元)金额万元备 注 第一期工程2011年50000 农户集中居住700户一土地费用 土地置换不计算费用。1土地出让金50000二前期费用4931可行性研究641700.31.92建筑扩初审查费3.2取建安费三+四的0.05%3设计费64170713同类建筑80%;取30%4审图费641701.152同类建筑80%;取30%5质检641700.966定额测定费8取建安费三+四的0.12%7交易中心手续费641703农工回迁8人防工程异地建设费6417040 减免9消防配套设施费6417053210散装水泥基金6417016.411白蚁防治641701.59.61
9、2沙石管理费641701.811.613环保排污费641701.59.614增容费 电农工回迁15增容费 水农工回迁16增容费 热力自建供热系统17临时用电64170319.218临时用水6417053219临时设施费6417053220物业维修基金641704025721档案管理641702.161422防雷检测费64170212.823环境评估641700.85.124室内环境检测641700.744.725电气消防安全检测6417016.4序号项 目面积m2单价(元)金额万元备 注26建筑消防设施检测6417016.4三主体建筑建工程6417050911回迁住宅楼615007604674
10、框架结构2物业办公楼1230850105框架结构3锅炉房及变、配电间1440750108含辅助用房,砖混结构3-12台10t热水锅炉QSL7-1.0/95/70-AII144含脱硫、除尘及水处理3-2变、配电设施1000KVA变压器1台60配电箱、柜;电线电缆四其他工程4251防水工程6345010632外立面转6417015963道路工程(含停车场)7500180135含亮化工程4绿化工程2000040805围墙101645046含电动门6堆场600805600厚混砂压实五主体安装工程10981给排水系统63450251592空调系统宾馆123080103弱电物业2670205含供暖供电住宅
11、6150015924强电物业26706016含供暖供电住宅61500503085消防物业26706016住宅6150080492六管网工程费5281供热管网费63450503172煤气工程6273015943室外给排水工程5000010504有线电视175智能化系统费850七配套设施费351环卫设施费42运动设施21八其他建设工程支出221工程监理641702132编审预决算641701.49九期间费用96合计75亩7788700户1.2.3项目开发方案依据本项目的特点,拟将滨海新村打造成为宜居、易行的绿化居住区。项目包括:拟建64170、容纳700户居民的住宅楼、物业中心及供电、供暖、供排水
12、、煤气、通讯设施。在基础设施建设上、科学合理的规划道路、供电、供水、排水、供暖等设施,以满足城镇化滨海新村的需求。新规划的城镇主要道路为沥青路面,供电接受国家电网、供水、排水接入镇区管线。供暖、物业采用商业化招标方式,由专业化公司承建和管理。整个项目分期进行开发和建设。一期开发建设内容有回迁住宅楼64170及公用工程设施。首先建设样板楼展示工程、完善居往区的基础设施建设。让农民充分体验党和政府的关爱、体验城镇化小区带给农民的实惠。从而加大城乡一体化建设的进程,缩小村屯占地控制面积。到2015年,实现农垦职工危房改造3000户,户均居住占地由原来的1167削减到71.4,可实现复垦面积4929亩
13、。本期工程可实现复垦面积1150亩。1.2.4项目运作方案城乡一体化“滨海新区”建设项目,由镇政府报请县政府及相关部门,改变土地使用性质和进行必要的土地置换。该项目由大洼县榆树镇出资承建。建筑的住宅楼全部返还动迁居民和商业业主,新建的锅炉房、变配电间、物业管理用房由建设单位招标商业化经营。1.2.5总图布置拟建项目选址在榆树镇郭家村,位于305国道路西、镇中心北1km处、南邻榆树中学。第一期工程占地50000。以305国道中心向西45m、以榆树中学北侧20m宽规划路中心向北20为规划红线,规划东西为375m、南北为133.33m。其余向北为下期规划用地。第一期总图布置(规划图附后):1、住宅楼
14、布置新村楼群纵向布置3排,横向布置6栋,共18栋。其中住宅、物业楼17栋,锅炉房、配电间一栋。2、围墙、绿化带及环形消防通道小区规划红线内为钢柱铁艺围栏,内2m为绿化带,绿化带内南北侧7m、东西侧12m为环形消防通道。3、新村道路以东侧规划红线中间点开一条东通305国道、西通小区消防通道9m宽的进向主路。以南侧规划红线中间点开一条南通20m规划路、贯通小区北侧消防通道9m宽的出向主路。住宅楼南侧布置进户门,门前开一条5m宽、两侧通出入主路和环形通道的东西路。南北主路两侧、三栋住宅楼之间各开两条宽8m、南北贯通环形通道的南北路。建筑物距离路边5m。4、建筑构物(1)住宅楼及物业中心共建17栋:每
15、栋4115m、6层框架结构,每栋建筑面积3690,总建筑面积62730。每栋安排居民42户,合计安排居民700户。其中一栋12层安排物业中心,占用面积1230,实际住宅面积61500。建筑构物轴向间距15m,进户路宽5m;径向间距30m。(2)锅炉房及变配电间布置在小区中间主路北端右侧(消防通道以南)。规划占地5135m、面积1785。建设锅炉房及变配电间4018m,可容纳两台10锅炉并列运行及变配电设施。檐顶标高8.1m,单层、框架结构、建筑面积1440。内置两台10t热水锅炉并列运行(一台备用位置,配套脱硫、除尘、水处理和上煤辅机)及变配电设施。在锅炉房北侧间隔8m,规划建设烟囱1200/
16、240040m、砖混结构。在供热中心南部,规划煤及煤灰堆场4015m;占地面积600,600深混砂压实。五、交通布置保证人流、车流出入方便、避免交叉。纵、横、消防通道转角半径12m。1.2.6建筑工程该项目严格遵照国家颁布的现行设计规范及盘锦市有关城市规划,消防、交通要求,并按照设计任务书所确定的条件进行设计。考虑镇区景观及区域内已有的建筑风格,发挥项目优势,利用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有时代气息的现代建筑新形象。本工程建筑耐火等按级设防,采用钢筋混凝土框架结构,抗震设计烈度为七度。1.2.6装修外装修:主楼正面干挂彩色瓷砖,其他三面按建筑构物分不同层次配刷米黄、紫
17、红、白色涂料。内装修:住宅楼装修由入住业主自行决定。杜绝使用非阻燃和甲醛超标的装潢材料。1.2.7公用工程1.2.7.1供水新村给水系统,来水经DN150管道接入住宅小区给水管网,要求供水压力0.45MPa,保证不间断用水。用水指标:住宅用水指标:14Lm2/ d公用设施用地用水指标:3.8Lm2/ d道路广场用水刷地指标:2.5Lm2/ d绿地用水指标:2Lm2/ d时变化系数 :l.50建设方案: 根据上述参数资料,新村最高日用水量为1392m3d,最高小时最大时用水量为116m3h。 由榆树镇供水管网接两条DN150管线供水,当其中一路管线发生事故时,另路管线仍能供给规划区内的用水。管网
18、采用环状和枝状相结合的方式布置。1.2.7.2排水新村排水系统,其排水体制为分流制,排水管网为暗渠和管道两种形式。设计参数: 污水量按用水量的70%计算: 雨水量Q=qF I/S 其中径流系数=0 .60 暴雨强度q按盘锦市暴雨强度公式计算, 汇水面积F按起步区汇水面积计算排水设计方案: 根据上述参数,新村区内污水量为820m3/d,雨水量为0.17m3s。该项目雨、污分流排出。雨水由水落管流入农田排水网。生活污水排到污水沉淀池、污水经沉淀可用作厕所冲洗水和绿地浇灌水。通过排污泵将污水排入化粪池,设计主排水管采用DN500砼管。1.2.7.3通风系统(1)物业公司空调工程:按分体式空调考虑(外
19、墙预设空调室外机搁板并预留冷凝水管孔洞)。(2)通风工程:本工程消防排烟和空调排风分开设置,每个区域均设有排风机,排烟风机设在屋面。1.2.7.4采暖工程一、热负荷估算计算指标取用综合热指标70W/ m2,容积系数取0.65;第一期工程供暖:70W64170=4.4919MW/0.65=6.91MW,估算本项目的供热负荷为6.91MW,选用一台10tQSL热水燃煤锅炉即可满足本期工程供热要求。二、供热方案根据供热要求,由供暖中心接出两根DN150两根主供、回水管,由新村纵向路向南敷设,再沿横向路敷设分管DN100,进入到楼前各单元的支管采用DN50钢管。供水温度95,回水温度70,地热供暖。三
20、、供热一级干管的布置应尽可能靠近热负荷集中的地区;供热管道尽量避开交通干道和繁华的街道;规划供热管道采用枝状布置形式,直接铺设。1.2.7.5环境工程按大气环境要求。根据新村的建设要求,大气环境质量执行GB30951996环境空气质量标准二级标准,大气污染物排放执行国家相关标准。固体废弃物处理:新村区内的固体废弃物应分类收集存放,由环卫部门统一收集处理。有毒、有害的危险废弃物必须依法委托有资质的单位处理。固体废弃物的处理标准执行城市生活垃圾产生源分类及垃圾排放J/T3033-1996。1.2.7.6强电工程本项目用电负荷为一级负荷,由榆树供电所高压线路接入,用地下电缆接入到变配电室,变配电室采
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