圣地亚哥国际大酒店改造可行性策划书.doc

目 录
第1章 项目总论 1
1.1 项目概况 1
1.2 编制的依据 1
1.3 编制研究范围 1
1.4 可行性研究概论 1
第2章 项目的意义及必要性 3
2.1 项目提出的背景 3
2.2 项目建设的必要性 3
第3章 项目市场分析 4
3.1 行业现状 4
3.2 供给、需求分析 4
3.3 发展趋势 5
第4章 项目条件 6
4.1 项目地点 6
第5章 项目总体规划和定 7
5.1 总体规划 7
第6章 项目开发及实施计划 8
6.1 主体工程主要经济指标 8
6.2 建设方式 8
第7章 环境保护 9
7.1 环境评价依据和标准 9
7.2 环保评价结论 9
第8章 财务分析 11
8.1 营销收入估算 11
8.2 成本费用估算 12
第9章 效益分析 13
9.1 经济效益 13
9.2 社会效益 13
第10章 可行性研究结论 14
10.1 结论 14

第1章 项目总论
1.1 项目概况
1.1.1 项目名称
贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司
项目性质：改造
1.1.2 项目建设地点
贵州省六盘水市钟山区南环中路63号（世纪广场青少年宫东侧）
1.2 编制的依据
1. 《中华人民共和国节约能源法》
2. 《中华人民共和国电力法》
3. 《中华人民共和国清洁生产促进法》
4. 《循环经济促进法》
5. 环保部门对本项目的环保要求
6. 项目单位提供的其他项目有关材料
1.3 编制研究范围
本可研报告的研究范围如下：
1. 市场分析
2. 环境保护
3. 节能分析
4. 劳动卫生、安全与消防
5. 企业组织与劳动定员
6. 投资估算
7. 经济评价
8. 效益分析
1.4 可行性研究概论
1.4.1 投资估算
本项目总投资为11318万元。
1.4.2 资金筹措
本项目总投资为11318万元，全部由企业方自筹。
1.4.3 主要技术经济指标
经财务预测表明，项目正常经营年份营业收入达到7374.3万元，利润4424.58万元，净利润2212万元。投资利润率38.2%，根据对项目10年运营期全部投资现金流量的分析，税后全部投资内部收益率为19.1%，投资回收期5.23年（不含改造期），因此项目从财务角度分析是可行的。项目基本具有较高的盈利能力，盈亏平衡点较低，说明该项目可以抵抗一定的市场风险。
1.4.4 可行性研究结论
项目目标明确，项目市场前景广阔。对提高人民生活水平，提高城市形象，加大城市接待水平，促进当地经济的快速发展具有重要意义。
项目的经济效益和社会效益分析表明，该项目不仅具有很好的盈利能力，而且能够较好地解决当地的就业问题。
经可行性研究分析，本项目采取的方案可行，本项目符合当地实际和当前产业发展的趋势，项目所在区位交通方便，具有较好的社会经济基础和外部协作条件，地理区位优势明显。项目规模合理，技术设备选型先进，环保、消防及劳动安全措施适当，节能效果明显。经测算，项目投资方案合理，经济效益良好，具有较强的抗风险能力，项目实施后，将带来显著的经济效益、社会效益，所以该项目是可行的。

第2章 项目的意义及必要性
2.1 项目提出的背景
随着六盘水市区的整体规划和发展，赋予了圣地亚哥国际大酒店更高的要求。作为该商业中心未来标志性建筑及酒店行业的领头羊，承载着城市旅游、休闲、会展等现代化高档次消费的服务需要。
2.2 项目建设的必要性
（1） 项目建设将促进本区经济和社会发展
本项目建成后的营业收入将由住宿、娱乐、餐饮、会议及其他服务项目构成，通过完善的管理和细致的服务让宾客体会到高品位的享受。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。本项目的落成，可以拉动当地很多行业的发展，同时可提供新的就业岗位，缓解就业压力，有利于社会和谐发展，起到繁荣区内经济的作用，为区内经济发展创造良好的投资环境，促进区内经济的快速崛起。
（2） 本项目提高了六盘水市高端接待的接待能力
作为六盘水市的高星级酒店之一，加强加大了六盘水市的整体接待能力。
（3） 项目落成将带动本地区酒店行业发展
本项目定位为五星级多功能商务酒店。引进了更多先进的管理经验及营销体系，也必将在行业内产生很大的影响。届时会有更多同行取经借鉴，完善自身管理及营销等体系，以带动本地区酒店行业更大的发展。

第3章 项目市场分析
3.1 行业现状
本市现有各大酒店概况：
当前全市仅有的两家高星级酒店，客房月入住率均为70%以上，餐饮上客率晚市均为80%以上。
酒店名称
（星级）
类型
房间类型
会议室
配套
特色
餐饮设施
时代假日酒店★★★★
涉外
标准间、套房238间
大小共7个
KTV、棋牌室、健身房、等休闲娱乐场所
功能齐全，环境幽雅
宴会厅、大餐厅和21个风格各异的餐厅包厢
凤凰祥林大酒店
★★★★
商务
标间、套房共130余间
大小共3个
KTV包房23间和商务会所包房17间
装修豪华
宴会厅24个

3.2 供给、需求分析
其他配套设施：各酒店内都有相关配套设施，但是配套设施档次、装修风格以及规模参差不齐，不能承载我们六盘水市夜郎文化对外接待的形象功能展示。
餐饮：通过市场调查，餐饮部因为地区局域性限制，外出学习时间短，不能与一线城市的高端餐饮同步，不能满足旅客对各地不同餐饮口味的需求。
建筑风貌：建筑风貌随着城市经济的发展，对外接待需求快速增长，酒店的建筑风貌对涉外型商务酒店经营影响会越来越明显。
特色：本项目在投资时考虑到差异化经营，把酒店的特色在顾客面前表现的淋漓尽致，留住每一位顾客，形成更大的顾客群体，故而争取到最大的市场份额。
一、会议及活动
随着六盘水市每年政府会议的召开及各项政府性活动，每年有大大小小的经销商会议、企业商务会议，这么大的市场空间，却只有二家高级酒店去接待。这也为本项目的市场发展提供了很大的空间。
二、度假、避暑游客
六盘水市素有“凉都”称号，其气候特点已经在全国范围鲜有名望，是当下避暑的重点旅游城市之一，加上周边旅游景点众多，驰名中外。随着大力发展旅游业，六盘水市旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店业的发展。但很多游客对高端服务的需求，却很少有酒店可以满足。
三、外地投资商
随着六盘水市的开发和政策优惠，很多外地投资商会到六盘水市及周边进行项目考察。他们考察的范围不光是项目本身，还有软件环境，以及未来有可能举办展会、商务谈判、会议的选址问题。作为六盘水市开发的整体配套项目，它的投资开发势在必行。
由此看出，目前市场上的酒店无论星级档次，还是配套设施方面都不能够满足现代化旅游、商务会议、会展、政府接待等多方面高层次需要，这也为本项目的开发提供了可发展之路。
3.3 发展趋势
目前六盘水市只有两家四星级酒店，其余的多是商务经济型酒店，因此基本不存在四、五星级酒店的竞争，给我们项目未来的发展提供了足够大的空间。

第4章 项目条件
4.1 项目地点
贵州省六盘水市钟山区南环中路63号（世纪广场东侧）
4.1.1 自然条件
六盘水市素有“凉都”称号，其气候特点已经在全国范围鲜有名望，是当下避暑旅游城市的重点之一，加上周边旅游景点众多，驰名中外。随着大力发展旅游业，六盘水市旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店业的发展。但很多游客对高端服务的需求，却很少有酒店可以满足。
矿产资源丰富。境内有煤、铁、锰、锌、石灰石、煤层气等30多种矿产资源，其中煤炭资源远景储量844亿吨，已探明储量180.1亿吨，保有储量168.2亿吨，煤种全、煤质好，是国家重点规划建设的十大煤炭基地之一，素有“江南煤都”之称，是国家“西电东送”的重点电源基地之一。
4.1.2 社会经济条件
区位优势明显。全市地处川滇黔桂结合处，是国家国土资源开发规划确定的“攀西——六盘水资源综合开发区”及“南贵昆经济区”的重要组成部分，有“四省立交桥”之称。境内贵昆铁路、株六复线横贯东西，南昆铁路、内昆铁路、水柏铁路南北连接，拥有西南较大的铁路编组站——六盘水南站，形成了西南地区重要的铁路交通枢纽。
4.1.3 优势分析
1、地理位置发展趋势明显，本项目是招商引资项目，政府给予一定的政策优惠和帮助。
2、生态环境良好。
3、自然资源丰富。
4.1.4 劣势分析
1、 地处内陆城市。
2、 流动人口量较小。

第5章 项目总体规划和布局
5.1 总体规划
5.1.1 项目定位
五星级涉外商务酒店
5.1.2 功能定位
以住宿、餐饮为核心业务，同时具备商务会议、休闲娱乐的多功能商务酒店。
5.1.3 形象定位
六盘水市标志性建筑。建筑风格突出高档、大方的建筑特征。
5.1.4 功能分类
本项目总建筑面积约28532平方米，其中：
客房部分：11544平方米，占总建筑面积的42%，客房设置包括单人间，豪华单人间，标准间，豪华标准间，标准套房，豪华套房等。
公用设施部分：15416平方米，占总建筑面积的54%，包括大堂、走廊、机电设备房、办公室及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯、商务中心、会议室、餐厅、便利店、康体中心、健身房、棋牌室、行政酒廊等。
地下室部分：1572平方米，占总建筑面积的4%，包括：停车场、仓库等。

第6章 项目开发及实施计划
6.1 主体工程主要指标
项 目
指 标
备 注
1：占地面积
2623㎡

2：总建筑面积
28532㎡
含地下室
3：容积率
5.79

4：绿化率
30.37%

5：层数
26F
地下1层，地上25层
6：地下车位
17

6.2 建设方式
拟采取面向省内外具有承担该项目工程能力的施工队伍，以公开投标的方式进行招标。择优选择具备一流技术装备和管理水平的施工队伍。同时聘请资深的监理专家实施工程全过程的监督，以保证科学有效、合理、公正的控制项目工期、成本和质量。

第7章 环境保护
7.1 环境评价依据和标准
7.1.1 编制依据
1. 《中华人民共和国环境保护法》
2. 《项目环境保护管理条例》国务院令253号
7.1.2 环境保护标准
1. 《环境空气质量标准》GB3095－1996
2. 《地表水环境质量标准》GB3838－2002
3. 《锅炉大气污染物综合排气标准》GB13271－2001
4. 《大气污染物综合排放标准》GB16297－1996
7.1.3 设计原则
坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设计中积极采用节能型、低噪音的先进高效的设备。环保设计力求体现技术先进与经济合理，切实可行。
7.2 环境评价
鉴于本项目开发改建过程中的环境压力，要严格执行相关环保控制管理规范及上述相关保护措施，力争环境评价达标，为区域综合发展规划树立良好形象。

第8章 财务分析
8.1 销售收入估算
项目收入来自于以下六部分：
（1） 客房
平均房价540元/天*208间(套)客房*365*70%入住率=2870万元
（2） 餐饮中餐厅
项目
数据
面积
1924 m2
大厅
224 位
包房
18间
平均消费
300元/人
日人流
200人（包括午、晚餐）
日收入
6万元
月收入
180万元
年收入
2160万元

（3） 餐饮宴会厅
项目
数据
面积
418.8m2
功能厅
600 m2
厨房
900m2
宴会用餐
每周1次，每次20席，1200元/席
宴会厅出租
每周1天，租金6000-8000元
日收入
0.4 万元
月收入
12 万元
年收入
144万元

（4） 餐饮西餐厅
项目
数据
面积
1147 m2
平均消费
178元/人
日人流
50人/日
日收入
0.89万元
月收入
26.6万元
年收入
318.7万元

（5） 娱乐、康体营业预算依据
面积
2432m2
项目
年收入（万元）
月收入（万元）
日收入（元）
会员消费
144
12
4000
SPA
273
22
7604
日人流
250 人/日
总计
417
34
11604

（6） KTV娱乐中心
项目
数据
面积
2843 m2
包房
48 间
大厅
200 位
演艺吧
100 位
平均消费
120元/人
日人流
380人
日收入
4.56万元
月收入
136.8万元
年收入
1641.6万元

会议：120万元/年
其他收入：120万元/年
上述预测总计：7374.3万元/年
营业税金：营业税率按5%计算，城建税5%，教育税附加3%。

8.2 成本费用估算
（1）工资费用含工资、福利及保险费，预计人员定编265人，人均工资费用1800元；
（2）日常费用含必要的生产费用、水电费、营业用品、劳保用品、广告费（日常）、燃料费、交通费等，预算为营业收入的8%；
（3）其他管理费用包括办公费、差旅费、交际应酬费、通讯费等费用，预计占营业收入的1%；
（4）营业费用包括广告费、业务招待费等，预计占营业收入的3%；
（5）折旧费用：采用直线折旧法，建筑物按折旧年限30年折旧，残值率5%；设备设施等折旧年限按10年折旧，残值率5%；

第9章 效益分析
9.1 经济效益
本项目作为六盘水招商引资项目之一，在政策上享受地方政府的各种优惠，经财务预测表明，项目正常经营年份营业收入达到7374.3万元，利润4424.58万元，净利润2212万元。投资利润率38.2%。
9.2 社会效益
（1）带动相关产业发展
带动建材、装修、家具等行业；产业关联度强、带动系数大，是促进国民经济增长的支柱产业。本项目的开发将直接带动周边地区的建材、工程服务等相关产业，带动地方经济发展，增加地方财政收入。（2）创造就业机会
本项目可提供300余人就业岗位。
（3）优化六盘水市投资环境
目前六盘水市正处于发展阶段，各大企业纷纷入驻，商务、会议等日常活动日益频繁，本项目为企业提供了更便利的商务服务，优化了城市投资环境。

第10章 可行性研究结论
10.1 结论
在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于专业经验和经济学的角度来决定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的经营管理模式，本项目的赢利目标最终可以实现。

目 录
第1章 项目总论 1
1.1 项目概况 1
1.2 编制的依据 1
1.3 编制研究范围 1
1.4 可行性研究概论 1
第2章 项目的意义及必要性 3
2.1 项目提出的背景 3
2.2 项目建设的必要性 3
第3章 项目市场分析 4
3.1 行业现状 4
3.2 供给、需求分析 4
3.3 发展趋势 5
第4章 项目条件 6
4.1 项目地点 6
第5章 项目总体规划和定 7
5.1 总体规划 7
第6章 项目开发及实施计划 8
6.1 主体工程主要经济指标 8
6.2 建设方式 8
第7章 环境保护 9
7.1 环境评价依据和标准 9
7.2 环保评价结论 9
第8章 财务分析 11
8.1 营销收入估算 11
8.2 成本费用估算 12
第9章 效益分析 13
9.1 经济效益 13
9.2 社会效益 13
第10章 可行性研究结论 14
10.1 结论 14
目 录
第一章 总论 1
一、项目概况 1
二、项目提出的理由与过程 6
三、项目建设的必要性 8
四、项目的可行性 12
第二章 市场预测 15
一、市场分析 15
二、市场预测 16
三、产品市场竞争力分析 19
第三章 建设规模与产品方案 22
一、建设规模 22
二、产品方案 22
三、质量标准 22
第四章 项目建设地点 25
一、项目建设地点选择 25
二、项目建设地条件 25
第五章 技术方案、设备方案和工程方案 28
一、技术方案 28
二、产品特点 30
三、主要设备方案 32
四、工程方案 32
第六章 原材料与原料供应 35
一、原料来源及运输方式 35
二、燃料供应与运输方式 35
第七章 总图布置、运输、总体布局与公用辅助工程 37
一、总图布置 37
二、 运输 38
三、总体布局 38
四、公用辅助工程 39
第八章 节能、节水与安全措施 44
一、主要依据及标准 44
二、节能 44
三、节水 45
四、消防与安全 45
第九章 环境影响与评价 47
一、法规依据 47
二、项目建设对环境影响 48
三、环境保护措施 48
四、环境影响评价 49
第十章 项目组织管理与运行 50
一、项目建设期管理 50
二、项目运行期组织管理 52
第十一章 项目实施进度 55
第十二章 投资估算和资金筹措 56
一、投资估算 56
二、资金筹措 58
第十三章 财务评价与效益分析 61
一、项目财务评价 61
二、财务评价结论 65
三、社会效益 68
四、生态效益 68
第十四章 风险分析 70
一、主要风险分析识别 70
二、风险程度分析及防范风险的措施 70
第十五章 招标方案 72
一、招标范围 72
二、招标组织形式 72
三、招标方式 72
第十六章 结论与建议 74
一、可行性研究结论 74
二、建议 75
附 件 77
一、附表 77
二、附件 77
三、附图 77