物流园区建设项目投资可行性研究分析报告.doc

XX自治县XX物流园区建设项目

资金申请报告

项目申报单位: XX自治县农业生产资料有限责任公司
项目建设地点: XX自治县XX乡XX村
编 制 单 位:
报告编制时间: 二零一一年二月

目 录

第一章 建设项目及建设单位基本情况 1
1.1项目名称、建设性质及建设地点 1
1.2项目建设单位概况 1
1.3项目资金申请报告编制依据 1
1.4建设规模、内容及工期 2
1.5总投资及资金来源 2
1.6建设工艺方案 3
1.7其他建设要求落实情况 3
第二章 项目市场分析 3
2.1目前国内物流市场发展现状 3
2.1.1宏观状况形势分析 3
2.1.2政策状况 4
2.1.3当前经济运行趋势对流通交易市场的有利影响 5
2.2项目所在地区发展物流的现状分析 6
2.2.1XX土家族苗族自治县县情简介 6
2.2.2XX土家族苗族自治县物流发展现状 7
2.2.3XX发展物流业的优势 8
2.3市场需求分析 9
2.4项目建设的必要性 11
2.4.1符合国家和省对物流业振兴的大力扶持政策 11
2.4.2改善县域经济发展环境和提升县域经济能力的必然要求 11
2.4.3增强企业核心竞争力，更好发挥县域经济发展的主体作用 12
2.5项目建设目标分析 13
2.5.1项目定位 13
2.5.2辐射市场范围内同业竞争分析 14
2.5.3总体目标 14
第三章 项目建设方案 15
3.1建筑设计指导思想和原则 15
3.2项目的功能设计 15
3.3项目设计方案 18
第四章 项目投资结算及资金筹措 20
4.1建设规模和内容 20
4.2投资估算依据 20
4.3项目资金概算 21
4.4资金筹措 21
第五章 项目环境评价 22
5.1编制依据 22
5.2环境现状 22
5.3项目建设的环境保护措施 22
5.3.1施工期环境保护措施 22
5.3.2营运期污染防治措施 23
5.4环境评价结论 25
第六章 节能、节水和安全生产措施 26
6.1节水措施 26
6.2节能 26
6.3安全运营措施 27
第七章 建设项目招投标与项目建设管理 29
7.1招投标的依据 29
7.2招标工作的组织 29
7.3项目招标范围 29
7.4投标条件 30
7.5招标方式 30
7.6项目建设过程管理 30
7.7项目实施进度安排 32
第八章 项目经营管理 33
8.1企业组织管理机构 33
8.2企业机构职责 34
8.3企业经营管理的基本理念 36
8.4企业人力资源管理 36
8.5实行供应链一体化管理模式 36
8.6采用现代物流信息化管理 36
8.7企业的营销策略 37
第九章 项目经济效益及社会效益评价 38
9.1项目的经济效益估算 38
9.1.1收入估算 38
9.1.2成本费用估算 39
9.1.3营业税金及附加税估算 41
9.1.4年总利润 41
9.2社会效益分析 42
第十章 资金申请理由 44
10.1项目是保民生促发展的惠民工程 44
10.2项目当前建设状况 44

附表:
1.项目审批： ①XX自治县发展和改革局(印发改备案（2010）18号)《XX物流园区建设项目的备案通知》
2.城市规划: 中华人民共和国建设项目选址意见书选字第807894号
中华人民共和国建设用地规划许可证 地字第900569号
3.土地征用: ①中华人民共和国国有土地使用证NO.017414630

4.环境影响评价：贵州省XX自治县环保事业管理局《XX物流园区建设项目环境影响登记表》
5、XX县XX半小泽沟工业园区总图
6. ①中华人民共和国组织代码证
②税务登记证
③营业执照

第一章 建设项目及建设单位基本情况
1.1项目名称、建设性质及建设地点
1.项目名称: XX自治县XX物流园区项目。
2.项目建设地点: XX自治县XX乡XX村
3.项目建设单位: XX自治县农业生产资料有限责任公司
4.主管单位：XX自治县供销合作社联合社
5.项目建设性质：新建
6.项目法人代表：田仁豪
1.2项目建设单位概况
XX自治县农资有限公司是XX自治县供销合作社联合社控股的有限责任公司，注册资本640万元，以经营农业生产资料为主，兼营日用品和农产品。2008年营业收入达到6840万元，实现利润36万元；2009年营业收入达到7580万元，实现利润41万元；2010年营业收入达到8270万元，实现利润52万元，资产负债率68%。通过近4年的努力，已建成县级农资配送中心，并建有乡级农资中心店20个，村级农资连锁店225个。一个以县城配送中心为中心、乡级农资中心店为纽带、村级农资连锁店为基础的农资供应网络已经形成，积累了一定的物流配送经验，具备了一定的物流配送能力。
1.3项目资金申请报告编制依据
1.国家发展改革委《物流业调整和振兴专项投资管理办法》
2.贵州省发展改革委贸易经济处《关于组织申报2011年经贸领域中央投资项目的通知》
3.XX土家族苗族自治县发展和改革局文件印发改备案[2010]18号《XX物流园区建设项目的备案通知》
4. XX土家族苗族自治县环境保护事业局《XX物流园区建设项目环境影响登记表》
5.XX土家族苗族自治县人民政府和国土资源局颁发XX物流园区建设项目80000m2的土地使用证
6.XX土家族苗族自治县住房和城乡规划局颁发的XX物流园区建设项目80000m2的建设土地规划许可证
7.XX土家族苗族自治县住房和城乡规划局颁发的XX物流园区建设项目选址意见书
8.贵州省2004版计价定额
1.4建设规模、内容及工期
物流园区总用地面积为120亩，约80000㎡，建筑面积52000㎡，其中仓库40000㎡，冷库2000㎡，交易和展示场所5000㎡，办公和服务设施5000㎡；配送车20台，装载、卸载等装卸搬运机械各1台，信息化系统； 停车场10000㎡，露天堆场10000㎡。
建设工期共需要18个月。
1.5总投资及资金来源
项目总投资预计6100万元。资金筹措。建设单位自筹3100万元，银行贷款3000万元。
1.6建设工艺方案
园区建在XX自治县XX乡XX村。总用地面积为120亩，约80000㎡，建筑面积52000㎡，其中仓库40000㎡，冷库2000㎡，交易和展示场所5000㎡，办公和服务设施5000㎡； 停车场10000㎡，露天堆场10000㎡。总投入6100万元。园区建成后，将具备交易、仓储、综合办公及配套服务、货物集散及运输、装卸搬运、汽车检修和信息服务等七大功能。根据其职能园区主要划分为综合办公区、运输区、仓储区、信息中心区、配套服务区等五大领域。
1.7其他建设要求落实情况
本项目建设需要的申报手续，包括：立项、资金、土地、建设（规划选址、用地规划、建设规划）、环境保护等已经全部办理完毕。详见附件。
第二章 项目市场分析
2.1目前国内物流市场发展现状
2.1.1宏观状况形势分析
初步核算， 2010年全年经济增量达到397983万亿元人民币，增速高达10.3%，国内钢、煤、粮等许多工业品产量位居世界前例。全年社会消费品零售总 额1 5 4 5 5 4亿 元 ， 同 比 增 长18 .4%，扣除价格因素，实际增长14.8%。我国巨大的经济总量产生出臣大的货物流量和货物价值量，2007年社会货运量达至l96亿吨，货物周转量达到69万亿吨公里，年增长6％。 中国物流与采购联合会发布的最新数据显示，2010年，社会物流总额和物流业增加值，分别达到了25万亿元和2.7万亿元，与“十五”末期的2005年相比，双双实现了总量翻番，分别年增长21%和16.7%。我国物流业增加值占GDP比重可达7%左右，占第三产业增加值的比重约为16%左右，有力地支持了国民经济发展和发展模式转变。  另外，生产资料流通企业和传统批发市场增加储存、加工、配送、网上交易等物流功能，形成了贸易加物流的新模式。2010年中国物流总费用占国内生产总值（GDP）的比重为18%左右，比2005年才下降0.3个百分点。 这一比例比美国、日本等物流发达国家高出1.3倍多。据统计，目前我国一般工业品，从出厂经装卸、储存、运输等各个物流环节，最终到消费者手中的流通费用，约占商品价格的50%。 这些费用以及大量存在的库存为物流的发展留下了臣大的空间。根据国家发改委的初步测算，“十二五”期间，我国社会物流总额年均可比增长14%左右，物流业增加值年均增长13%左右，物流总费用与GDP的比率在17%左右。
2.1.2政策状况
目前，国家已经制定了发展仓物流产业的相关法律文件，将“积极采用先进的物流管理技术和设备，加快建立全国、区域、城镇、企业等多种层次的，符合市场经济规律、与国际通行规则接轨的，物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化现代物流服务网路体系”作为我国物流产业发展的总体目标。 按照党的十七届五中全会和中央经济工作会议精神，结合“十二五”时期我国物流业发展的新形势和新任务，中国物流与采购联合会提出了“十二五”时期我国物流业发展的基本思路：在抓紧落实国务院《物流业调整和振兴规划》的基础上，争取物流业发展的战略思路在“十二五”规划中突出体现，并积极协助政府有关部门筹划2011年—2020年物流业发展中长期规划。目标是到“十二五”末期，基本形成布局合理、技术先进、节能环保、便捷高效、安全有序并具有一定国际竞争力的现代物流服务体系，物流业由注重基础建设向全面提升服务质量转变。
2.1.3当前经济运行趋势对流通交易市场的有利影响
1.总体经济形势持续向好，有利于流通领域的发展和回升；
2.消费保持较快增长，有利于批发零售业的发展。这是因为消费最突出的表现就在于零售和批发领域
3. 国家宏观调控目标是实现物价稳定，温和的物价上涨对批发零售业有正向影响。
4.政府公共服务职能转变有利于流通业的发展和经营。
5.国家目前努力实现产业结构的调整，而在此期间流通领域发挥销售终端对整个产业结构调整的促进和导向作用，国家必将重视整个产业链的这个最终环节对上游产业结构调整的引导作用。
6.目前物流业经营模式的创新和并购发展势头良好，能够促进物流产业的集约化运作和规模效应。
2.2项目所在地区发展物流的现状分析
2.2.1XX土家族苗族自治县县情简介
XX土家族苗族自治县位于贵州省东北部，铜仁地区西部，东北与松桃苗族自治县接壤，东南与江口县相连，正南与石阡县交界，西南与思南县毗邻，西北与德江县、沿河土家族自治县以及重庆市的秀山县相依。1992年被国务院列为国家内陆对外开放县，是全省社会治安综合治理模范县、省级文明县城、全国法制宣传教育先进县、全国科普示范县、同时还是“书法之乡”、“长寿之乡”、“名茶之乡”。
全县土地总面积1969平方公里，其中山地面积占93.3%，平地面积占3.7%，水域面积占3%。辖17个乡镇、347个行政村、3个社区、5个居委会、3103个村民组。2009年末常住半年人口39.82万人，其中农业人口36.57万人，占总人口的91.8%，人口密度为202人/平方公里。总耕地面积18600公顷，其中田11867公顷，土6733公顷，农民人均耕地面积0.71亩。
XX属亚热带温暖湿润季风气候，年积温6144 ºC，年平均气温16.8 ºC，年平均无霜期294天，年平均日照时数1296小时，年降雨量在1100mm左右，具有四季分明、冬无严寒、夏无酷暑、无霜期长、雨量充沛、热量丰富、日照充足、雨热同季的特点，有利于农作物生长和牧渔业发展。
XX有丰富的生物资源、矿产资源、水能资源和旅游资源。动物资源有801种，其中有被称为“世界独生子”的黔金丝猴和大鲵等10多种国家一、二类珍稀保护动物。植物资源1800多种，有国家一、二类重点保护植物10余种，特别珍贵的有珙桐（鸽子花）、中国紫薇王和明朝万历年间遗留下来的茶王树等。水能资源发电蕴藏量在5.87万千瓦以上，人均占有水资源3544M3，比全国多31.3%。旅游资源主要有县境东部的武陵山脉主峰XX，并伴有观音睡莲、文昌古阁、亚洲第一垮、中国工农红军二六军团木黄会师纪念碑（馆）、贺龙钓鱼台、千古之谜的红棺葬俗、东方戏剧活化石傩戏、蔡伦后裔民间造纸工艺等自然和人文景观。尤其是被誉为“天下众名岳之宗”、“佛教圣地”的XX，集奇、秀、灵、幽、雄、险于一体，有地球上同纬度保存最完好的大面积的原始森林，是旅游、参佛、科研的绝佳境地。
2.2.2XX土家族苗族自治县物流发展现状
1.物流基础设施状况，处于“多、小、散、弱”的状态。物流规模很小，设备落后，信息不灵，经营管理水平低，竞争能力弱，抗风险能力差。目前全县商贸物流业经营户已达5000户，但规模以上流通业只有60家。
2.物资流动量状况。据调查，2010年，XX县社会消费品零售总额5.68亿元，从消费地域构成看，县以上占65.8%，县以下34.2%。其中输出性商品主要有农产品、畜产品、农资产品、矿产品、建筑材料等，约占40%左右。输入性商品主要有是化肥、农药、农用薄膜、农业机械、石油、建材、盐、钢材等大宗生产资料和日常用品，约占60%左右。
3.没有形成实现规模效应和范围经济的物流园区。表现在一是市场建设投入不足，交易载体缺乏，流通网络不畅；二是缺乏产品品牌意识，缺乏龙头企业带动，人气不旺，商气不足；三是缺乏商贸物流经济信息交流平台；四是商业网点缺乏规划，重复建设开始显现，并且，传统业态和经营方式仍处于主导地位，社会化和组织化程度较低。
4.商贸流转资金困难。XX物流业的资本投入多为自发、自然投入的社会零散资本，不具备抵御大流通、大市场竞争的风险能力。
5.政府对商贸物流业的认识和重视程度不够，缺乏支持商贸物流企业发展的引导资金。
2.2.3XX发展物流业的优势
1. 地理交通与配套设施优势
XX土家族苗族自治县位于贵州省东北部，铜仁地区西部，东北与松桃苗族自治县接壤，东南与江口县相连，正南与石阡县交界，西南与思南县毗邻，西北与德江县、沿河土家族自治县以及重庆市的秀山县相依，便利交通可辐射周边6个县市和整个武陵山区。随着XX至石阡油路的竣工，乡镇通油路率达到100%；村通公路率超过85%。303和304省道纵横穿境而过，XX至沿河、石阡和重庆秀山3条县道互相连通，形成了“一横一纵一环十连线”的骨架交通网，铜仁地区西5县“枢纽XX”的交通格局初步显现。目前正在积极争取连接杭瑞高速公路和渝湘高速公路的XX至秀山的高速公路立项建设。
水电供应条件及市政配套工程：由项目规划设计部门对该项目的市政设施进行统一规划设计，供水、排水、供电、交通、电信等设施均进行合理的布置和建设。县电力部门直接确保高压线路接入；电话电视系统、数字通讯系统、有线无线接入设施等目前建设项目场址全部覆盖并使用情况正常；用水有县自来水公司专项供水管道解决。
2.县级政府政策优势
XX县围绕打造“区域物流中心”的目标，抓紧编制专业批发市场近期建设规划，启动城西农贸市场建设，落实东门桥农贸市场搬迁场所。加大招商引资力度，重点在湖南邵东、浙江义乌等地引进具有雄厚实力的商家进入县城东片区建专业批发市场，确保专业市场形成规模。加快房地产、旅游、社区服务等新型服务业发展步伐，尽快提升餐饮、宾馆、商贸、旅游、交通运输业的服务能力和水平。2011年经济目标全县生产总值30.36亿元，增长20%以上，力争达到22%；财政总收入2.35亿元，增长40%，其中，地方财政收入1.6亿元，增长35%；全社会固定资产投资26.4亿元，增长48%；工业总产值16.7亿元，增长45%，规模以上工业总产值11.86亿元，增长48%；农民人均纯收入3630元，增长20%；城镇居民人均可支配收入12940元，增长20%；社会消费品零售总额7.67亿元，增长35%。
2.3市场需求分析
在对XX部分企业和客户的访谈中发现，大部分企业都有降低自身成本、提高生产和流通效率的要求，现代物流园区面向的服务对象是多方面、多层次的，主要的服务对象为：社会物流车辆个体司机、制造企业、商业企业、物流企业、金融机构、政府相关管理部门。

需求分析表
服务内容
需求方
信息
服务
数据
交换
铁路
转运
国际
贸易
金融
服务
应用
服务
管理
信息
制造企业
√
☆
☆
☆
√

商贸企业
☆
☆
☆
☆
☆

专业市场
☆
√
√
☆
☆
☆

物流企业
☆
☆

☆
☆

货代企业
☆
☆

☆
√

个体司机
☆
√
√

√

政府机构
☆
☆

☆
表中，☆ 为主要需求服务内容，√为次要需求服务内容。
XX物流园区建设作为XX物流发展的重要项目，依托XX特殊的区位优势和物流产业发展基础，通过园区建设将逐步建立起黔东北立足本县、覆盖周边6县、服务武陵山区域经济的现代物流发展的基础平台与运作基地，融入西南片区现代物流运作、组织和信息管理的系统框架，可有效引导和转化西南片区潜在的物流需求，提高西南片区的物流服务供给能力，有利于对非社会化物流资产的整合和物流服务的社会化，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有效扩大物流服务的市场需求，通过建立良好的市场秩序，起到对物流服务企业活动的规范化与积极引导作用。
本项目建成投入使用后，不仅解决了XX物流产业规模小、规划落后的局面，还给城市人员提供就业机会，带动XX第三产业的发展，其社会效益和经济效益显而可见。更为重要的是通过园区建设实现园区经济的规模经济和范围经济，促进XX整个国民经济的和谐倍增。综上所述，本项目的建成，对扩大内需、拓展物流市场有着重要意义，且该项目的再发展前景好、投资风险小，是可行的。
2.4项目建设的必要性
2.4.1符合国家和省对物流业振兴的大力扶持政策
为促进物流业结构调整和振兴，充分发挥物流业调整和振兴专项投资的作用，提高资金使用效益，规范项目管理，国家发展改革委根据《物流业调整和振兴规划》（国发〔2009〕8号）和《中央预算内投资补助和贴息项目管理暂行办法》（国家发展改革委令第 31号），特制定《物流业调整和振兴专项投资办法》。建立了专门用于支持物流业重点工程项目建设的专项投资。在这些物流业重点工程项目范围中，其中包括了大宗商品和农村物流工程。大宗商品和特种商品物流项目，鲜活农产品储藏、加工、运输、配送、销售等环节实行温度控制的冷链物流项目，以及农村农业生产资料、日用消费品配送中心项目。并且要求项目必须符合《物流业调整和振兴规划》的支持方向和原则，具有一定的经济规模和竞争力，对促进物流业调整和振兴有明显的示范带动作用。
为了促进贵州省经济社会的更好发展，贵州省发展改革委贸易经济处积极主动、认真落实国家发展改革委《物流业调整和振兴规划》，出台了《关于组织申报2011年经贸领域中央投资项目的通知》，该通知明确提出我省2011年度将组织申报5个物流调整和振兴项目。
2.4.2改善县域经济发展环境和提升县域经济能力的必然要求
随着世界经济的快速发展和科学技术的进步，现代物流业作为经济的重要组成部分和工业化进程中最为经济合理的综合服务模式，正在全球范围内得以迅速发展。在国际上，物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，被喻为促进经济发展的“加速器”，能对区域经济的发展作出重要贡献。现代物流业的发展可以形成新的产业形态，调整优化区域产业结构，促进区域产业的发展。区域产业的发展包括新兴产业的兴起、产业结构的调整、升级和合理布局等。物流业是第三产业中的流通服务业，具有重要的地位。按照现代物流观念，现有的物流资源已相当丰富，关键在于统一思想，妥善处理存量与增量的关系，加大资源整合力度，协作整合，系统化地将各企业组合起来。通过重新整合物流资源，发挥物流的整体优势和规模效益，向专业化、规模化、市场化和信息化发展，意味着一个新兴产业的兴起和产业结构的演进。
通过XX自治县XX物流园区项目的建设与使用，可以改善XX自治县物流基础设施“多、小、散、弱”的状态。能够使该物流园区立足本县、覆盖周边6县、服务武陵山区域经济，为城乡居民、商贸流通业、部分流通加工业等多元对象提供集专业物流、基本物流、物流配套产业、生活配套等功能于一体的运作高效、配套齐全、环境良好的现代化综合物流园区。
2.4.3增强企业核心竞争力，更好发挥县域经济发展的主体作用
现代物流业的发展可以降低企业的运行成本，提高区域物流资源配置效率；增强市场反应能力，强化企业市场核心竞争力。现代企业为了提高竞争力必须开展推品牌和以服务为中心的经营战略，这就要求物流服务实现专业化、市场化，物流业既要讲求效率，又要能促进生产销售战略的灵活调整和转换。物流的专业化和市场化，促进了物流功能的重新整合，更加突出了物流费用的成本核算和商品的空间位移效率。在激烈的市场竞争中，大库存量意味着企业承担的风险也大，为了降低风险，企业必须准确把握经营中的畅销品与滞销品，及时生产出市场需求的产品，尽可能压缩库存规模实现即时销售，明显实现库存成本的削减。信息技术在物流业中的运用，强化了物流服务的效率性，使企业实现零库存。发达的一定程度上降低了企业的销售费用，并使客户的需求及时得以满足，企业投入的流动资金快速周转，降低了资金长期被占用的风险，提高企业的盈利。现代物流业的发展使企业可以构建自己独特的供应、生产和营销模式，有更多的资金和精力投入到技术创新和管理创新中，培育自己独特的企业文化，培育自己的核心竞争力。
通过XX自治县XX物流园区项目的建设与使用，能使XX自治县的各类企业和个体户构建自己独特的供应、生产和营销模式，有更多的资金和精力投入到技术创新和管理创新中，培育自己独特的企业文化，培育自己的核心竞争力。最后使XX自治县的经济发展能力得到全面提升。
2.5项目建设目标分析
2.5.1项目定位
立足本县、覆盖周边6县、服务武陵山区域经济，为城乡居民、商贸流通业、部分流通加工业等多元对象提供集专业物流、基本物流、物流配套产业、生活配套等功能于一体的运作高效、配套齐全、环境良好的现代化综合物流园区。
2.5.2辐射市场范围内同业竞争分析
基于该地区物流市场发育不完全，目前经营场地，经营设施相当简陋，这些业户大部分经营规模较小，分散经营使得市场整体的经营层次较低，抵御市场经营风险的能力很弱，没有能够形成规模效益，同时也增加了不必要的费用和交通问题。从以上市场调查的情况看，该地区还没有一个真正意义上的现代物流园区，伴随着新的经济发展构建和经济快速发展，周边地区对各种物质，原材料的需求日益增加。建设一个现代化的物流园区，可以充分利用区域经济中的地位，发挥所处地的中心位置和区位辐射优势，加快该地区物流发展的同时，在同行业竞争中可以保持领先地位，并为企业创造更多的利润。
2.5.3总体目标
成为XX连接周边6县乃至武陵山的物流枢纽、产品配送中心，成为经营信息化、服务专业化、人才职业化、管理规范化的示范性现代物流园区。根据现代物流发展规律，着重建立三大平台，即物流基础设施平台，物流信息平台，物流政策平台，形成服务于三个层面的物流枢纽中心：
第一层面，形成集采购、销售、仓储、配送于一体的供应链管理中心。服务对象：XX县；
第二层面，形成集集货、储存、拣选、加工、分拣、配送、信息处理于一体的配送中心。服务对象：XX县与周边县市；
第三层面，依托渝怀铁路、杭瑞高速以及城市道路或公路，构筑与物流园区的对接体系，形成多式联运系统为支撑的集各种物流功能为一体的物流集散中心。服务对象：武陵山地区。
1.构建物流基础设施平台，为物流活动的正常运作提供通畅的物流通道，并能为入园物流企业提供必要、合理的物流运营的硬件设施，具有中转、换装、存储、加工、配货、包装、装卸、搬运、运输等基本物流功能。
2.搭建物流政策平台。现代物流业的发展建立相关的政策、法规保障体系，为现代物流业的发展创造一个良好的软环境。
3.搭建物流信息平台。到2012年，物流强度达到120万吨以上，到2015年达到180万吨以上。占周边县市年物流量的40%左右。

第三章 项目建设方案
3.1建筑设计指导思想和原则
1. 建筑设计必须确保功能布局合理，在达到功能使用要求基础上，集约用地。满足工艺流程的要求，做到工艺流程顺畅、连续、合理，避免主要生产作业交叉往返，使物流路线便捷、顺畅。
2. 在满足生产工艺的前提下，加强园区的绿化景观设计。
3. 符合经济节能的要求。合理规划各类建筑设施，科学地确定结构形式、技术措施和建筑材料，降低建造成本。基础建设应综合平衡建造成本和运行成本，系统设计时应考虑相应的节能措施。
3.2项目的功能设计
仓储物流交易中心功能定位于各种生产、生活物质及原材料现货市场和该地区及周边区域企业进行物质交易，搭建一个公平交易的市场平台。该项目功能设计上，以交易、仓储、运输及配送、汽车检修及后勤保障配套服务集于一体，是一个综合性的、现代化的物质集散基地。
1．交易
根据规划，该仓储物流交易中心将建立交易区，为供、需双方提供了公平的交易平台。
2．仓储
物流园区设计分货种建设现代化仓库，提供专业仓储服务。满足工商企业和第三方物流企业对货物的储存、保管、整理、配载等要求，与货物的运输、配送、流通加工等物流活动及时衔接。为此，园区还需要配备高效率的传送、储存、拣选设备；有露天堆场、室内仓库以及、提供常温及有温湿度要求的栈房。
3．货物集散及运输功能
（1）园区具备以公路为主的各类物流集结、分散的功能，成为公路货物枢纽站，规范本地小而散乱的货运市场。
（2）园区还应该负责为客户提供所需要的运输方式，然后具体组织网络内部的运输作业，在规定的时间内将客户的商品运抵目的地。除了在交货时需要客户配合外，整个运输过程，包括最后的县内配送都应由园区负责组织，以尽可能方便客户。同时，还应具备转运功能，进行不同运输方式的转运。
（3）物流园区除提供基本的物流服务外， 还设置专门区域为工商企业提供简单加工、组合包装、分拆分拣、计量、贴标签等物流活动中的增值服务。
（4）以物流园区为配送基地，设置专业车辆和工具，为用户提供快速配送服务。如，县域内提供生活、生产资料的配送，做到及时、方便、快捷；为企业提供产品供应销售配送，做到及时、快捷、安全、可靠。
4.装卸搬运功能
园区应配备专业化的装载、卸载等装卸搬运机械，以提高装卸搬运作业效率，减少作业对商品造成的损毁。
5．汽车检修
该仓储物流交易中心，拟建设一个汽车检修中心，配备先进的成套设备，可以提供各种汽车检修服务，这样保证了汽车的行驶安全，尽可能避免了因交通事故的发生而造成社会人员伤亡，这充分体现了我们企业在构建社会主义和谐社会中所承担的一份责任。
6.综合办公及配套服务功能 货物集散及运输 装卸搬运 汽车检修
信息服务
（1）物流园区设计建有完善的商务办公楼，主要为入驻园区企业提供办公、商务、金融、税务、保险等服务。
（2）物流园区还提供生活和管理配套服务，建有生活服务楼，其功能主要为入驻企业提供餐饮、住宿、娱乐、信息等生活服务及物业、治安、停车、加油、维修等管理服务。
7.信息服务功能
计算机应成为园区的主要工作手段，物流园区建设有物流信息平台，将物流作业中各个环节产生的信息进行实时采集、分析、传递，并向客户提供物流状态查询，同时发布运量运力供求、价格走势、经贸商情等信息，开展网上交易等。
3.3项目设计方案
项目的总体布局见规划设计图。
物流园区总用地面积为120亩，约80000㎡，建筑面积52000㎡，其中仓库40000㎡，冷库2000㎡，交易和展示场所5000㎡，办公和服务设施5000㎡；停车场10000㎡，露天堆场10000㎡。根据其职能园区可划分为综合办公区、运输区、仓储区、信息中心区、配套服务区等五大领域。
1、综合办公和服务区
综合办公和服务区占地面积5000㎡，包括综合办公楼和服务大楼两栋。综合办公楼主要为工商、税务、运管、国检等政府部门及其它物流企业、货代公司以及各种服务机构等提供办公场所。服务大楼主要是驾驶员购物、餐饮、娱乐中心及能容纳300余名驾驶员休息的客房中心。
2、运输区
交易和展示场所5000㎡，运输区可以分为以下三个小区：
（1）专业运输区。在园区专业运输区，来自各地的运输车辆接受统一调度，提供高效、低价的运输服务。运输区与信息中心联合，运用现代化信息技术和物流技术，进行对车辆的实时追踪，保证货物安全快捷。
（2）零担快运区。以物流平台服务为基础，以物流信息系统为手段，促进本地零担快运企业入驻园区经营，外地物流企业在园区设立分支结构，带动车源、货源的集聚，促进武陵地区物流业的发展。
（3）城镇配送区。依托XX县经济发展，成为为县城和各乡镇商贸企业提供日用消费品等商品配送的配送中心。
3.仓储区：
仓储区占地面积52000㎡，用于修建仓库。仓库仓储区可以分为以下三个小区：
（1）普通货物仓储区，规划占地面积40000㎡。物流园区建设有建设现代化仓库，提供的专业仓储服务。
（2）冷冻仓储区，规划占地面积2000㎡。为全县的新鲜水果、食品、蔬菜、肉类提供保鲜储藏。
（3）露天堆放区
露天堆场规划面积10000㎡，用于堆放适合露天保管的产品。
4.信息中心区：
中心建设有物流信息平台，将物流作业中各个环节产生的信息进行实时采集、分析、传递，并向客户提供物流状态查询、物流过程跟踪、物流客户关系管理、物流对策支持等各种作业明细的咨询信息，在这里同时发布运量运力供求、价格走势、经贸商情等信息。
5.配套服务区：
停车场规划面积10000㎡，拥有停车位300余位，车辆检测维修中心面积1200平方米，检测中心设施可达国家三级车辆检测、养护、维修标准，拥有挂车车辆检测位5个、中型车辆检测位10个、大中型车辆维修场位及相关附属设施20个。
第四章 项目投资结算及资金筹措
4.1建设规模和内容
物流园区总用地面积为120亩，约80000㎡，建筑面积52000㎡，其中仓库40000㎡，冷库2000㎡，交易和展示场所5000㎡，办公和服务设施5000㎡；配送车20台，装载、卸载等装卸搬运机械各1台,信息化系统； 停车场10000㎡，露天堆场10000㎡。
4.2投资估算依据
1.参照贵州省2004版计价定额、95安装定额及有关概算指标。
2.参照同类型、同规模建筑技术经济指标编制。
3.计费标准
（1）建设单位管理费：根据财建〔2002〕394号规定，按工程总概算1-1.5%取定；
（2）前期咨询费：按相关规定，按建安工程费1.4%计算；
（3）勘察、设计费:根据《勘察设计收费标准》2004年版进行计算；
（4）工程监理费：按工程费用2.5%计算发改办价格（2007）670号；
（5）招标费及其他：含招标代理费、招标管理费等，按发改办价格〔2003〕857号；
（6）基本预备费：按建安工程费及其他费用之和的3.5%计算。
4.3项目资金概算
项目总投资预计6100万元
名称
规模
价格
项目投资金额（万元）
征地
120亩
10万/亩
1200
仓库
40000 m2
700元/ m2
2800
办公和服务用房
5000 m2
1000元/ m2
500
交易展示场所
5000 m2
1000元/ m2
500
冷库
2000 m2
2500元/ m2
500
配送车
20台
15万/台
300
装卸机械
5台
20万/台
100
其它（含绿化、污水处理、信息化服务平台、规划设计、项目管理等）

200
合计

6100

4.4资金筹措
建设单位自筹3100万元，银行贷款3000万元。
第五章 项目环境评价
5.1编制依据
(1)国务院环境保护委员会1987年7月（89）国环第2号文：《建设项目环境保护设计规定》
(2)《工业企业厂界噪声标准》（GB12348—90）
(3)《地面水环境质量标准》（GB3838—88）
(4)《生活饮用水卫生标准》（GB5749—95）
(5)《污水综合排放标准》（GB8978—96）
(6)《农田灌溉水质标准》（GB5084—92）
(7)《锅炉大气污染物排放标准》（GB13271—2001）
5.2环境现状
项目区域周围空气质量尚好，能满足《环境空气质量标准》（GB2095-1996）二类标准；顶效河目前BOD5 超标，达不到《地表水环境标准》（GB3838-2002）III 类 标准，项目所在区域声环境质量较好，能满足《声环境质量标准》（GB2096-2008）2类标准；本项目所占用地属农村荒山个少部分耕地，主要植物以农田作物为主，生态环境较为单一。
5.3项目建设的环境保护措施
5.3.1施工期环境保护措施
1.污染防治措施
施工期场地平整、开挖、建筑材料运输造成的扬尘对周围环境产生一定的影响。需要修建临时围墙、湿润喷洒等措施以降低扬尘浓度，从而降低对大气环境的影响。
2.水污染防治措施
本项目不设施工营地，施工期产生的施工废水经隔油池、沉淀池处理后全部回用混凝土养护、道路洒水降尘过程，禁止废水排放。
3.噪声防治措施
施工期噪声污染主要来自施工机械和运输车辆产生的噪声，应合理安排施工时间，采用噪声设备，调整稿噪声机械设备作业时间，夜间禁止施工，确需要连续施工的，应办理夜间施工许可证，并按许可证规定时间段要求施工。通过采取有效的隔声、消声、减震措施，使施工期环境噪声达到《施工建筑场界噪声限值》（GB12523-90）标准。
4.固体废弃物处理措施
施工期产生的建筑垃圾禁止乱堆乱放，应集中堆放并及时运送至环卫部门指定的垃圾综合处置场填埋。施工人员产生生活垃圾，由环卫部门统一收集，运至指定的生活垃圾填埋场填埋。
5.3.2营运期污染防治措施
1.烟气防治措施
本项目的烟气污染主要来源于锅炉和汽车尾气。由于本项目对热蒸汽的需求量很小，主要为冬季普通采暖用气，因而安装的锅炉较小，燃煤的用量不大，产生的烟气不多。为了降低烟气对环境的污染，需采取如下措施。
（1）.锅炉烟囱要有一定的高度。具体的高度要根据当地的风速、允许的污染物排放量、烟气的浓度、周围建筑物的高度、所处的地区的气象条件、地形、位置等各种因素综合考虑，加以合理确定。锅炉采用脱硫型除尘设备，其除尘效率>95％，脱硫效率为75～93％，脱氧效率>28.2％，其副产品烟尘可做农用肥。
（2）.食堂油烟机净化器处理，并通过专用排气道排放油烟，以减小油烟排放对周围环境的影响
（3）.地上停车场应加强绿化等措施，并认真执行环评提出的各项措施，降低汽车产生的尾气对周围环境的影响。
2.水污染防治措施
营运期排放的废水主要是生活污水，产生量为328.7m2,/d,本项目投入运行后，会建立污水处理站，则生活污水通过管道排入污水处理站处理。
3.噪