滨海商务城投资可行性分析报告.doc

滨海商务城建设项目 可行性研究报告
第一章 总论
1.1项目概况
项目名称：滨海商务城建设项目；
建设单位：盘锦滨海商务城有限公司；
建设地址：辽宁省大洼县新兴镇王家村；
建设时间：2011～2012年。
该项目各项技术经济指标见下表
表1-1 主要技术经济指标
序号
指 标
单位
规模
说 明
1
建设规模

1.1
总占地面积
㎡
33333
50亩
1.2
总建筑面积
㎡
41854
容积率：1.256；建筑密度：21%
1.3
绿化占地面积
㎡
20000
绿化率：13%
1.4
道路
㎡
6000

1.5
围墙
m
718

2
设施建设

2.1
宾馆
㎡
15000

2.2
娱乐中心
㎡
6350

2.3
会展中心
㎡
11320

2.4
洗浴中心
㎡
8280

2.5
蓄水池及景点
㎡
617

2.6
其它设施
㎡
725

3
企业定员
人
120

4
燃料动力

4.1
煤
t
373
供暖折标煤
4.2
水
t
15000

4.3
电
万Kw
60

4.4
汽柴油
t
70
车用油料
5
项目总投资
万元
8000

5.1
建设投资
万元
7800
投资强度：165万元/亩
5.2
流动资金
万元
200

6
销售收入
万元
18400
以下按达产年估算
7
销售税金及附加
万元
612

8
总成本费用
万元
14853

9
利润总额
万元
2935

10
企业所得税
万元
734

11
税后利润
万元
2201

12
投资回收期（不含建设期）
年
6.48

13
财务内部收益率
%
17.6
投资利润率17；投资利税率20.
14
财务净现值
万元
8107

1.2项目实施背景与依据
盘锦市是1984年经国务院批准成立的地级市，隶属辽宁省。辖2个区、2个县，即双台子区、兴隆台区、盘山县、大洼县。
盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲中心地带，东、东北邻鞍山市辖区。东南隔大辽河与营口市相望，西、西北邻锦州市辖区，南临渤海辽东湾。市区距省城沈阳市155公里；西距锦州市102公里；南距营口市65公里，鲅鱼圈港146公里，大连港302公里；东距鞍山市98公里。地理坐标为北纬40°39′～41°27′、东经121°25′～122°31′之间。总面积4 071平方公里，占辽宁省总面积的2.75%。
  “十二五”时期，是盘锦市向海发展、全面转型的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。130万盘锦人民在未来五年将全面实施空间转型、经济转型、社会转型、体制机制转型，把盘锦建设成为更具实力活力和竞争力的滨海新盘锦。到“十二五”末，盘锦将基本实现工业新型化、农业现代化、城乡一体化、全域生态化，实现资源型城市全面转型，总体发展水平超过辽宁沿海平均水平——综合经济实力显著增强。地区生产总值年均增长20％以上；地方财政一般预算收入年均增长27％，达到260亿元；全社会固定资产投资年均增长30%以上，五年累计完成投资超万亿元；主要经济指标增速持续走在全省前列。经济结构更加优化。三次产业比例更趋合理，现代产业体系初步建立；油气采掘业增加值占地区生产总值比重降至10%以内；高新技术产品增加值占规模以上工业增加值比重提高到30%以上；民营经济增加值占地区生产总值比重达到70%以上。社会发展更加现代。初步形成以人为本的社会发展新模式、城乡一体化发展新格局和“两主两副四市镇”新型城镇体系，城市化率提高到80%。体制机制更加科学。开放型经济基本形成，经济体制、行政管理体制、社会管理体制等重点领域和关键环节改革创新、开放创新实现新突破。人民富裕文明程度显著提高。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别突破3.9万元和2万元；城镇登记失业率控制在3%以内；社会保障水平继续保持全省领先，基本建成覆盖城乡居民的基本公共服务体系；公民文明素质进一步提升，新增劳动力平均受教育年限提高到13.3年；城市管理、社会管理更趋规范，力争跻身全国文明城市。面向未来，已经站在全面转型新起点上的盘锦，正万众一心，全面吹响了向海大发展、快发展的进军号角.
1.2.1经济转型，打造资源型城市可持续发展示范区
向海发展、全面转型，重在经济转型。只有经济转型实现了新突破，全面转型才有坚实的基础。
未来五年，盘锦将坚持规模与结构、速度与质量，经济效益与社会效益、生态效益的有机统一，逐步形成投资消费出口协调拉动、三次产业协同带动，物质、资源、科技、人才、管理共同驱动的经济增长模式，加快发展壮大具有竞争力的接续产业集群，打造新型产业基地，使盘锦成为全国资源型城市可持续发展的示范区。
在经济转型进程中，盘锦着重以培育壮大产业集群为着力点，发展现代产业体系。盘锦以结构调整和转变发展方式为主线，坚持以增量调结构、在调整中扩增量，统筹推进油田与地方、市本级和县区与三次产业之间的协调发展，重点培育具有竞争力的接续产业，壮大石化、石油装备制造、海洋工程、新材料等具有竞争力的产业集群，努力形成多点、多元支撑的布局；持之以恒地以项目为核心，以园区为载体，坚持国有和民营同步推动，城区和县域并重，大企业和产业集群齐抓，努力构筑安全的、绿色的、可持续的经济体系。
一、建设石化及精细化工产业基地。盘锦市在实施油地深度融合战略中，积极支持辽河油田向海洋油气资源进军，拓展天然气业务，以资源型企业的转型发展支撑资源型城市的可持续发展。加快推进中国兵器华锦集团二期大型炼化一体化工程、辽河石化扩能改造等一批重大项目建设，做大石油加工、沥青、乙烯和芳烃产业集群；围绕承接华锦乙烯下游产品拉伸产业链条，壮大精细化工产业集群。进而依托总面积43平方公里的辽滨石化产业基地、盘锦精细化工（塑料）产业园、盘锦石化产业园，构建炼化产品深加工完整产业链条，做大做强石化及精细化工产业集群。
二、建设石油天然气装备产业基地。盘锦瞄准世界石油装备制造技术前沿，着力引进世界知名石油装备企业，建立石油装备技术研发中心，提升自主创新能力；加快建设石油装备会展中心和物流中心，举办好石油装备博览会，扩大盘锦石油装备在国际市场的知名度和美誉度，提高石油装备产业在国际市场占有份额；依托总面积44平方公里的盘锦石油装备制造基地，做大做强以钻井装备、采油装备、炼化装备、石油管材、环保节能装备、石油专用车、天然气集输设备等系列产品为重点的石油天然气装备产业集群。
“十二五”时期，盘锦市将着力建设石化及精细化工、石油天然气装备、船舶及海洋工程装备、新材料、农产品生产加工等“五大产业基地”，同时，大力培育发展文化和旅游产业、服务业，新兴产业。
到2015年，这样的一组数字可形象描绘出“五大产业基地”对这座城市转型的重大贡献：原油产量稳定在1000万吨，炼油能力达到3000万吨以上，石化及精细化工产业集群产值力争达到3000亿元；石油天然气装备产业集群产值力争达到1000亿元；海洋工程装备产业集群产值力争达到600亿元；新材料产业集群产值力争达到1000亿元；农产品生产加工产业集群产值力争达到300亿元，农产品综合加工率达到60％以上；文化产业增加值达到100亿元，占地区生产总值比重达到5％；旅游业总收入达到600亿元；服务业增加值突破800亿元，占地区生产总值的比重提高到35％；新兴产业增加值达到500亿元，年均增长50％……盘锦市坚持走新型工业化道路所建立的现代产业体系，足以支撑起这座资源型城市可持续发展的一片天，更将成为“十二五”发展中最夺目的章节。
1.2.2空间转型，从辽河时代步入海洋时代
空间转型是平台，只有在这个平台上，才能弹奏出最美妙最响亮的发展乐章。对于盘锦来说，空间转型的核心和标志，是从辽河时代步入海洋时代。
盘锦坚持沿海、沿河、腹地发展的有机统一，全新谋划从辽河时代步入海洋时代全面开放的空间架构，巩固和强化“一核（以辽滨沿海经济区为核心）、一带 （118公里海岸线和滨海大道沿线）、一轴（向海大道和305国道沿线）、多点（城区、县城、经济区和园区）”的发展空间布局和V字形开放格局，实现沿海与腹地优势互补、良性互动发展；统筹实施大辽河、辽河沿线开发建设和生态治理，发展沿河经济，巩固、提升传统优势，形成沿河沿海内陆优势并举、齐头并进的发展格局。
在空间转型进程中，盘锦着重以提升沿海开发开放水平为重点，举全市之力打造东北对外开放平台。盘锦正充分发挥特有的节点优势，通过认真贯彻实施《辽宁沿海经济带发展规划》，科学谋划基础设施和公共设施布局，强势推进“一城（辽滨水城）——港（盘锦港）四区（辽滨沿海经济区、辽河口生态经济区、红海滩湿地旅游度假区、大洼临港经济区）”协调互动发展，大力发展沿海临港经济，实现沿海重点区域率先崛起，形成支撑沿海开发开放的枢纽型、网络化、功能性基础设施体系，延伸盘锦腹地，实现沿海与腹地有效互动。
一、加快推进辽滨沿海经济区建设。盘锦着力把国家战略机遇和省里的政策支持转化为发展优势，高标准、高水平规划建设辽滨水城，努力把辽滨沿海经济区建设成为科学发展的示范区、向海发展的先导区、改革创新的试验区，成为东北地区对外开放的新平台。
二、加快推进辽河口生态经济区建设。辽河口生态经济区作为盘锦西部向海发展的重要区域，正按照空间→规划→产业→项目的路子，整合资源，大力发展生态、环保和循环经济，加快规划建设经济区基础设施，努力建设宜居宜游西部新城。
三、加快推进红海滩湿地旅游度假区建设。在开发与保护并重中，盘锦依托中国最大的滨海芦苇沼泽湿地，融合辽河、大辽河、大凌河三个入海口旅游资源，整体谋划全域旅游项目开发，努力使盘锦成为全国重要旅游目的地、国际湿地休闲之都。
四、加快推进大洼临港经济区建设。遵循高端化、特色化、国际化要求，大洼县将按照“核心企业→产业链→产业集群→制造基地”的发展思路，大力发展高新技术产业，加快发展重型装备、专用汽车及汽车零部件等机械制造产业，建设辽宁重要的机械加工基地。
1.2.3社会转型，人民生活显著改善
一切的发展，最终都是为了让人民群众过上更好的生活。而只有社会转型到位，才能让全市人民共享向海发展、全面转型的新成果。
 未来五年间，盘锦将坚持城乡之间、区域之间发展的有机统一，推进城乡、区域一体化发展，着力形成城乡一体化发展新格局，力争成为全省城乡一体化先行实现区；围绕和谐盘锦建设，坚持富民与强市有机统一，推进社会管理创新，着力构建长效机制，扩大公共服务，完善社会管理，保障社会公平正义，促进以人为本社会发展新模式的形成。
在社会转型进程中，盘锦着重以城乡一体化发展为突破口，加快推进全域城市化进程。盘锦正坚持以工业化为主导，城镇化为支撑，农业现代化为基础，努力在统筹城乡发展上实现率先突破；坚持以人为本，注重用改革和发展的办法改善民生，注重建立长效机制，让人民生活显著改善，根本福祉不断提升，真正形成共建共享和谐社会的生动局面。
一、做大做强县区经济。盘锦坚持以工业化为主导，依托境内特色经济区（园区），以项目为核心，推进工业集约化、集群化、特色化和产业链条式发展，每个县区至少形成一个年销售收入超百亿元的工业产业集群；把发展服务业特别是现代服务业作为城区产业结构调整的首要任务，不断增强城区经济竞争力。到2015年，县区经济年均增长30%以上，大洼县、兴隆台区分别排在全省县区前列，盘山县、双台子区进入全省前十名。
二、积极推进城镇化。盘锦按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小原则，以提高城镇化水平和质量为主线，以城市和经济带为依托，以新城、新市镇建设为重点，着力构建“两主（辽滨新城和母城区）两副（盘山和大洼县城）四个新市镇（西安、新于、高升和东郭）”的城镇体系，形成以辽滨新区、大洼县城、兴隆台区、双台子区、盘山县城为主的滨海新盘锦主城区格局；扎实推进社会主义新农村建设，加大强农惠农力度，加强农村基础设施建设，努力实现城乡一体化发展率先突破。
三、大力推进农业现代化。盘锦坚持在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化，以现代农业产业园、农产品加工集中区、农产品批发市场为载体，培育壮大优势特色产业，着力提高农产品精深加工能力；充分发挥“盘锦大米”、“盘锦河蟹”等品牌优势，推进百万亩优质稻米工程、百万亩养大蟹工程、万亩万栋现代设施农业工程、畜禽良种繁育工程、亿只鸭鹅养殖及深加工工程等重大产业化项目建设，支持农民专业合作社和农业产业化龙头企业发展，提高农业经营组织化程度。率先实现水稻、芦苇生产全程机械化。
1.2.4体制转型：拓展开放广度和深度
向海发展，是盘锦面向全国、面向世界的转型，必须从不适应向海发展的体制机制中解放出来。
“十一五”末期，盘锦市委、市政府即已按照进入海洋时代的新要求，引领人们打破传统思维定式，以体制机制创新为主攻方向，着力突破重点领域和关键环节改革，全面推进经济体制、行政管理体制、文化体制创新，全面推进行政区划、所有制结构、园区管理体制的调整，增强内生动力；不断拓展对外开放的广度和深度，在国际国内两个市场中安全高效配置资源，努力构建充满活力、富有效率、更加开放、有利于科学发展的体制机制。
在体制机制社会转型进程中，盘锦着重以改革创新为动力，转变经济发展方式。
一、加快推进行政管理体制创新。“十二五”期间，盘锦将进一步深化行政管理体制改革，转变政府职能，加快建设法治政府和服务型政府。
二、完善科技创新体制机制。坚定不移地把提高自主创新能力、建设创新型盘锦作为全市发展战略的核心，把增强自主创新能力贯穿到转型发展的各个方面，最大限度发挥科技进步对产业结构优化升级的支撑和引领作用；深化科技管理体制改革，优化科技资源配置，加快培育一批创新型企业，建设一批产业技术创新服务平台。
三、创新选人用人机制。2011年初，盘锦市郑重提出，切实把人才工作纳入全市经济社会发展总体战略布局，促进优秀人才脱颖而出，使盘锦成为人才高地，为向海发展、全面转型提供充足的人才保证，切实形成干部创事业、能人创企业、百姓创家业的生动局面。
与此同时，盘锦市在深化农村改革、优化配置生产要素、深化所有制结构调整等诸多方面均作出宏伟蓝图，通过戮力作为，实现新的突破。
站在新的历史起点，朝着加速崛起的奋进目标，一场新的沿海大开发大开放正在盘锦大地上拉开激动人心的帷幕。我们有理由相信，随着向海发展、全面转型步伐的不断加快，必将给这座资源型城市的转型发展，带来源源不断的活力和强劲的动力。
1.3企业概况
盘锦滨海商务城有限公司是一家新组建的股份有限公司，注册资金800万元。公司领导班子站在新的历史起点上，抓住 “十二五”时期，盘锦市向海发展、全面转型的关键时期，深化改革开放、加快转变经济发展方式。拟投资7800万元，借助沿海大开发大开放的有利时机，征地50亩（33333m2)建设以会展中心为核心，集商务论坛、宾馆、娱乐、洗浴中心等功能为一体的滨海商务城。
1.4编制依据与研究范围
1.4.1 编制依据
《中华人民共和国城乡规划法》；
《中华人民共和国环境保护法》；
《城市用地分类标准与规划建设用地标准》(G B137-90)；
《城市道路交通规划设计规范》(GB50220 -95)；
《城市居住区规划设计规范》(GB50180 -93)；
《产业结构调整指导目录》（2007）；
《盘锦市国民经济和社会发展“十二五”规划》；
《建设工程工程量清单计价规范》GB50500—2003；
《辽宁省建筑工程计价定额》（2008）；
《建设项目经济评价》方法与参数（第三版）；
盘锦滨海商务城有限公司提供的相关资料。
1.4.2 研究范围
项目建设的必要性分析、市场分析；建设条件分析、工程进度安排；确定建设规模和总体功能、设计施工方案；消防、环保和卫生方案；投资估算与资金筹措；财务效益分析，结论与建议。
通过对项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，的综合评价、为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。

第二章 项目建设的必要性
会展经济是一个国家或地区服务业发展日趋成熟完善后出现的一个综合性更大、关联性更强、收益率更高的经济形态，由于会展业在世界经济中的地位日趋明显，因而在国际上拥有“触摸世界的窗口”、“城市的面包和奶酪”等美誉。经过百多年的发展，会展业已经成为新的经济增长点为世界各国所重视，会展业正以一个有巨大发展潜力、富有前途的经济形态跃然于世人面前。
2.1会展的概念
    会展是指在一定地域空间，由多个人聚集在一起形成的、定期或不定期、制度或非制度的诸如博览会、展览会、交易会、招商会、研讨会、体育活动、节事活动之类的集体性活动。现代城市以必要的会展企业和会展场馆为核心，以完善的基础设施和配套服务为支撑，通过举办各种形式的会展活动，吸引大批与会人员前来进行经贸洽谈、文化交流或旅游观光，以此带动交通、住宿、商业、餐饮、购物等城市相关产业发展的一种综合性产业就是会展业。
成功的会展活动在创造就业机会、带动相关产业发展、推动基础设施建设、促进技术进步、增强贸易往来、扩大对外交流、提高城市知名度、提高民众素质等方面，发挥着日益重要的作用，促进了经济和社会全面发展，带来了无法估计的综合性收益。德国IFO经济研究院曾通过调查得出如下结论：如果会展活动本身的直接收益为1，那么相关产业的间接效益就为10，即一场会展如果赚1元，那么餐饮、住宿、旅游等相关产业就赚了10元，也就是说会展经济对其他产业的带动系数为1∶10，这将为经济发展做出重要的贡献。
2.2会展业在中国的发展
    伴随着经济的高速发展和国际交往的日益频繁，我国每年举办各种节、会、展数千次，展业得到了前所未有的发展，给我国整体和举办城市都带来了巨大的经济和社会效益。我国会展业的发展目前呈现出多层次、多元化的状态，城市之间争夺会展资源、市场和服务的竞争十分激烈，总体上已形成了环渤海、长三角、珠三角三个会展城市群，分别以北京、上海、广州这三个经济水平较高、基础设施完善、第三产业发展迅速的城市为会展中心城市。
2006年末，长三角、环渤海、珠三角三大区域会展展馆总数量达99个，占全国展馆数量的58%，其中长三角展馆最多达38个，占全国展馆数量的23%；环渤海展馆达33个，占全国展馆数量的20%；珠三角展馆数量为23个，占全国的14% 。从展览面积上看，长三角区域总展览面积为108万平方米，环渤海区域总展览面积为178万平方米，珠三角区域总展览面积为116万平方米，三大区域超过5万平方米的展馆分别有7个、7个、12个。珠三角区域虽然展馆数量最少，但展馆规模最大。2006年末，全国举办各类大型会展量达690个，三大区域共举办了594个,占全国展会数量的80%；其中环渤海举办展会最多，达281个,占全国展会的32%；长三角展会为210个，占全国的30%；珠三角为121个，占全国的18%。三大区域会展业在政策和管理体制、经济基础、产业结构、市场竞争等方面既有相同点，也有不同处。长三角区域经济总量全国第一，区位优势显著；会展配套产业基础、区域综合服务能力较强;部分城市制定了会展业管理条例，但有待于完善；会展业竞争机制尚不完善，企业和展览会竞争力较弱；有一定数量的品牌展会，国际化程度较高；会展教育居全国前列，但没有形成自己的特色。环渤海区域经济实力强，区位优势日益显现；会展配套产业基础薄弱，区域综合服务能力需加强；会展业法规和条例不完善，行业管理缺乏法律依据；会展业竞争机制非常缺乏，政府主导型会展较多；品牌展会数量居全国首位，国际化程度高；会展研究、会展人才比较欠缺。珠三角区域经济增长强劲，区位优势十分明显；会展配套产业基础较强，区域综合服务能力较好；会展业法规和条例不完善，行业管理缺乏法律依据；会展业竞争机制不完善，成了一定的展会品牌，国际化程度不高；展教育落后,与会展业发展速度和规模不相称。由此可见,三大区域都存在着会展政策和管理体制不够完善、展会不够专业、会展教育较为落后等问题。
2.3发展会展事业　提高城市竞争力
2.3.1会展业的基本内涵
20世纪90年代以来，经济全球化引领下，会展产业作为一种新的经济形式已经在中国崭露头角。会展经济具有比传统经济形式更加多元化的经济主题和更加强大的产业关联度及效益扩散能力，并且已经被视为评价城市化程度的主要内容之一。现代会展业在历经百年后已成为当今世界各国促进贸易、引进技术、吸引外资、展示形象、获取信息的重要手段，不仅使产业活动的载体自身获得效益，重要的还在于能够在较长时期内促进载体地域内的几乎所有经济与人文内容的发展和繁荣度。
随着经济的发展和社会的进步,以经贸为主体的展览活动由最简单的直接交易演进到现在的展(博)览会、交易会、洽谈会等多种形式,成为生产消费领域的桥梁和纽带。
　　会展包括“会”与“展”两层含义，所谓“会”主要是指以会议形式的组织活动，它属于一种高级的社会群聚性活动，通过它的组织，可以交流信息、探讨问题、传道授业、解疑释惑；所谓“展”主要是指以样品陈列、参观和交易为主的展览活动。根据美国《大百科全书》的定义，展览是“一种具有一定规模、定期在固定场所里举办的、来自不同地区组织的商人聚会”,展会上所陈列的商品种类涉及各行各业,形式亦多种多样。
　　会展的外延很广，包括各种类型的大型会议，如APEC会议、博鳌“亚洲”；展览展销活动，如大连的服装节、沈阳的制博会；竞技活动,如奥运会、世界杯足球赛；还包括常年开设的博物馆、名人或事件纪念馆等。在功能上，会展是人们进行信息发布、洽谈商业合作和进行市场营销的场所,发挥着桥梁和媒介作用。西方大多数把每年的参展费用开支作为对外联系交际费列入项目下，在营销方式上则把它与直接销售和商务相并列，三者属同一范畴。当然这仅仅是展会的商务功能，事实上展览的功能也不仅限于经济和贸易，还涉及到社会、文化、外交、的发展。因此,其影响面和产业关联度也随之增强，进而推动了以展览和会议为主、涉及行业广泛的综合性经济形态的发展,发展形成为会展产业。
所谓会展业是通过举办各种形式的会议和展览展销，能够带来直接或间接经济效益和社会效益的一种经济现象和经济行为，也被称为会展产业或会展市场，在西方称为会展业(Convention and Exhibition Industry)。由于会展是集信息通讯、运输、城市建设、发展等在内的综合性的、关联度高的服务贸易行业，能够创造高额的经济价值、提供广泛的就业机会和对于社会综合经济指数增长具有拉动作用，呈现有产业基本特征的一种经济形态,因此可以作为会展经济来对待。
2.3.2发展会展事业、提高城市竞争力
在宏观经济部门中，会展业属于服务业。由于会展业本身是一种无污染产业，而且对整个城市经济发展具有较大的带动和促进作用，因此对那些本身地域狭小，但在交通、通讯和对外开放度方面具有较大优势的国家或地区来说，发展会展业常常成为城市经济发展的首选发展战略之一。按国际博览会联盟的估计,国际上展览业的产业带动系数大约为1:9,即展览会所创造的经济效益中，只有10%是展览会行业的，其余90%为相关行业所拥有。在欧洲有一个十分流行的说法：会展是城市的面包。现代会展业滚动着商品流、物资流、信息流、资金流，会展业的发展完全可能成为一个城市、一个地区、一个行业的经济增长点，构成表征城市竞争力的一个重要的部分,同时也说明了该城市的竞争力水平。
　　首先，会展产业关联度高且利润大，具有较强的经济带动作用。会展业是一门系统工程综合经济，相关行业较多，除了会展业的行业协会、展览设计施工公司、展览公司、展览场馆外，还包括广告、餐饮、交通、旅游等为会展提供服务的部门。通过举办各种大型会展，吸引大量游客来洽谈贸易、观光旅游,进行技术合作、信息沟通、人员互访和文化交流，以此带动交通、旅游、商业、餐饮等多项相关产业的发展。会展业对整个经济发展具有前连效应和后连效应，所创造的利润相当惊人。据国外统计该行业的利润通常在25%。
　　其次，会展经济能培养新兴产业群，增加大量就业机会。据测算，每增加1000平方米的展览面积，就可以创造近百个就业机会。在德国汉诺威举办的世界博览会，创造了10万个就业机会，获得了145亿马克的利润及45亿马克的税收。在香港，一年的会展收入达74亿港元，还提供9000个就业机会。我国是就业压力很大的国家，在中心城市发展会展业，一定会创造出一条广阔的新就业门路。
　　第三，会展业可以促进科技开发和实现科技成果转让，具有技术扩散功能。传播先进的技术成果,展示和推广新产品、新工艺是会展经济的重要功能之一。从科技发展史来看，许多划时代的发明创造，如电话机、留声机、蒸汽火车、电视机等都是在展览会上首先进行推广的。会展业可以实现科技成果的转化或推广,实现技术的经济价值和社会价值。即使是信息技术和手段迅速发展的今天,会议和展览的便捷性、集中性、直观性和快速性对推广新技术仍起着不可替代的作用。
　　第四，会展对城市的促销功能。在以城市整体形象为依托的前提下，展会促销活动等有机结合起来，可以提高整个城市的国际影响力。会展活动不仅为本地企业提供了一个充分展示自已的舞台，以借机宣传自已的经营理念和产品品牌，加强同行之间的交流与合作，从而将产品推向国际市场，同时也使城市的影响具有了发挥作用的平台和渠道。

第三章 市场分析

3.1盘锦市总体环境分析
辽宁省盘锦市是1984年经国务院批准建立的省辖市。位于辽河冲积平原的最南端，地理坐标在北纬40°41′---41°27′，东经121°31′---122°28′之间。西、北邻锦州，东界鞍山，南临渤海辽东湾。辖兴隆台、双台子两区和大洼、盘山两县。区域面积4071平方公里，总人口120.8万。盘锦属温带大陆性半湿润季风气候，四委分明，年平均气温8.6℃，无霜期170天，年平均降雨量627毫米，年日照时间在2700小时以上。盘锦，地势平坦，景观独特，资源丰富，可谓物华天宝，被称作美丽、富饶的辽河金三角。这里地下蕴藏着丰富的石油和天然气，油气储量占全国已探明的总储量的10％，是我国第三大油田---辽河油田所在地，也是全国最大、世界第四大特种油生产基地。境内有连片水田、滩涂等资源，是辽宁省重要的商品粮、优质大米和水产品基地。
3.1.1项目选址分析
本项目选址在盘锦市兴一路东侧，盘海营高速公路南侧，（大洼县新兴镇王家村）邻近盘海营高速公路盘锦西站出口和石油大街，交通便利。项目建成后，将成为以会展中心为核心，集商务论坛、宾馆、娱乐、洗浴中心等功能为一体的滨海商务城。
3.2.2配套条件
该项目周围基础设施达到五通一平，即通道路、上水、下水、电、天然气、和通讯设施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。
3.2 项目发展优势
3.2.1交通优势
盘锦市以国省干线为重点，城镇出口为龙头，大力发展县乡公路。现在县级以上公路总里程达到1419公里。高级、次高级路面所占总里程率居全省第一位；公路密度35.8公里/百平方公里，全省第2位。京沈高速公路通过境内58.3公里；与沈大、京沈两条高速公路相连接的盘海营高速公路，通过境内51.9公里，秦沈高速铁路也从盘锦穿过。沿海沿河有码头54处，较大的码头有田庄台码头和输油码头，位于大辽河口的盘锦港已正式投入使用。盘锦市没有飞机场，但距四周几大机场都很近，距锦州机场100公里，距沈阳机场160公里，距大连机场300公里。可以说，盘锦市的交通网络四通八达。 
3.2.2业务拓展优势
作为一个朝阳产业，会展经济近年来颇受国内各大城市的青睐，已经成为各地经济中的一个亮点。会展业的魅力来自会展经济是一个高收入、高赢利的行业。目前，国际上会展业产业带动系数大约是1：9，即如果展览场的收入是1，那么带动商旅、餐饮、交通等相关行业的社会收入为9，会展业是一个集交通、旅游、商业、餐饮、娱乐住宿等多方受益的产业，有权威资料证明，国际展览业的利润率超过25％，会展业对旅游、酒店等相关产业具有极大的带动效应，每增加1000平方米的展览面积，就可以创造近百个就业机会。会展经济之所以能够成为经济发展中的一个亮点，其优势在于除了展示各地新工艺、新技术、新品牌，为企业提供商机、促进经贸交流外，还带来了新知识、新科技、新观念，促进了城市与城市、国家与国家、地区与地区、政府与政府、企业与企业及其商家等社会主体间的交流与沟通。
盘锦市至今尚无一座上规模、上档次，能够接纳国际、国内大型会展的“会展中心”。古人说：“欲善工其事，必先利其器。”毫无疑问，这“器”——会展中心已严重制约了盘锦市会展经济的高速发展。滨海商务城会展中心建设填补本市的空白。
3.3滨海商务城市场定位与策略
滨海商务城经营定位：以会展中心为核心，集商务论坛、宾馆、娱乐中心、洗浴中心等功能为一体的商务服务集散地。包括形象定位、价格定位、服务标准定位和消费群体定位。
3.3.1滨海商务城的形象定位
滨海商务城主体工程以现代建筑风格——欧式建筑风格，以豪华实用的内部装修迎八方来客，另外根据商务城有利的地理位置和健全的服务功能，将它确定为会展、商务论坛、旅游住宿、娱乐、洗浴、健身为一体的综合型商务服务集散地
3.3.2滨海商务城的价格定位
滨海商务城的消费价格：根据盘锦市经济社会发展的需要，承办大型的全方位的商品、科技博览、展销、经贸洽谈的“展览中心”。采取随行就市的原则确定价格。
以高价吸引少数客人，以低价吸引大多数客人，这是一个十分重要的经营管理原则。在实际经营过程中，滨海商务城将根据消费者的消费欲望、地方经济层次结构的变化而调整价格。在不同的市场需求情况下，按折扣价薄利多销和定价相结合灵活经营，从而最大化实现销售收入和利润。在旺季，以适中的定价而入住及娱乐人员率不会减少的情况下，滨海商务城可按定价接待各方宾客。在淡季，在折扣定价可以提高入住及娱员率的情况下，可按折扣价接待团队客人，以使宾馆产生最大的经济效益。
3.3.3滨海商务城的服务标准定位
按“二星”级的设施“三星”级的服务标准接待客人。以顾客为中心，微笑、真诚、诚实、友好地为顾客提供标准化、程序化、规范化、快速、敏捷的全方位服务。
3.3.4消费群体定位
1、参加各类展览的企事业单位及商家；
2、参加商务洽谈和会议的消费群体；
3、商务论坛消费群体
4、往来本地观光旅游的消费群体；
5、休闲、娱乐的消费群体；
6、探亲访友及大众消费群体；
7、假日休闲度假的消费群体。

第四章 项目实施方案
4.1设计依据
《中华人民共和国城市规划法》；
《中华人民共和国环境保护法》；
《辽宁沿海经济带开发建设规划》；
《盘锦市国民经济和社会发展“十二五”规划》；
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068－2001；
《混凝土结构设计规范》GB50010－2002；
《建筑抗震设计规范》GB50011－2001；
《建筑地基设计规范》GB5007－2002；
《砌体结构设计规范》GB50003－2001；
《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》；
《民用建筑电气施工及验收规范》；
《建筑与建筑群体综合布线系统工程施工及验收规范》。
4.2总图布置
4.2.1布置原则和功能
根据该项目的建设条件，结合环保、卫生、安全、消防运输及施工安装等要求，进行合理的总平面布置，并使其符合总体规划的要求，同时根据公司的发展趋势，在总体布置上考虑对今后企业发展留有余地，总平面在保证安全距离的同时，力求紧凑，以节省用地和投资。重视经济效益、社会效益及环境效益，并为职工创造良好的工作条件。
竖向布置与总平面布置结合考虑，场地标高符合建设要求，为宾馆经营管理创造基础条件，满足场内道路运输设施的要求。
建筑购物及场地标高和坡度要求既要有利于排水，又不受雨水冲刷，对自然地形加以充分利用和合理改造，以减少土石方量。
建筑设计符合时代建筑风格、具有鲜明的的品牌象征力和内涵潜力。从建筑形态、外部形象、建筑材料的选用和颜色的搭配体现品牌特点。
4.2.2总图布置
滨海商务城规划在盘锦市兴一路东侧，盘海营高速公路南侧，规划占地33333㎡，呈梯形南侧东西长163.29m；北侧东西长171.06m；东侧南北长200m；西侧南北长200.19m。
滨海商务城中心为圆形雕塑景点、蓄水池。
滨海商务城四周为规划路、路宽5m，环路内3m规划彩色地砖甬道，间距种植绿化乔木。甬道内设置铁艺围墙，围墙内设置2m宽的绿化带，建筑构物四周种植花草乔木。主群楼门前布置具有形象特征的景点和停车场，其他空闲的为黑色沥青砼地面。
4.2.3交通布置
保证人流、车流出入方便、避免交叉。
垂直交通：主楼设有4部电梯，完全可以满足客人、工作人员上下乘降的要求。
4.3建设规模
见下表

表4-1 建设规模明细表
序号
项目名称
规格
建筑面积（m2）
备注
1
宾馆
62.3×38.4×9层
15000
框架
2
娱乐城
63×16.8×6层
6350
框架
3
会展中心
60/50×18×7层
11320
框架
4
洗浴中心
60/50×18×5层
8280
框架
5
蓄水池及景点
φ15×2.5
617
钢筋砼
6
堆场
15×15
225
混砂压实
7
锅炉房
15×20
300
砖混
8
深水井及泵房
3×4
12
井深1800 m
9
变电所
15×12
180
砖混
10
门卫
4×5
20
砖混
11
道路

6000
沥青砼
12
绿化

20000

13
厂门

15m
不锈钢电动门
14
围墙
200×[(17+162)/2]
718m
铁艺

合计
建设面积
41864

4.4工程设计
4.4.1建筑设计
该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及盘锦市有关城市规划，消防、交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。
考虑城市景观及区域内已有的建筑风格，发挥项目优势，利用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有时代气息的现代建筑新形象。
项目总建筑面积约41864m2。
本工程建筑耐火等按Ⅱ级设防，采用钢筋混凝土框架结构，抗震设计烈度为七度。
4.4.2结构设计
滨海商务城各主体工程采用框架结构，楼板、屋面采用现浇钢筋混凝土。墙体采用空心砖砌筑。结构设计基本参数：
● 使用年限：本工程在正常维护情况下的设计使用年限为50年；
● 安全等级：本工程结构安全等级为二级，结构重要性系数r＝1.0；
● 设防类别：本工程的抗震设防类别为乙类；
● 建筑场地：建筑场地类别为Ⅱ类，场地特征周期为0.400s；
●抗震设防：本工程的抗震设防烈度为6度。设计地震分组为第二组，设计基本地