茌平县xx居住小区建设可行性分析报告.doc

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目 录

第一章 总论 1
第一节 项目名称及建设单位 1
第二节 可行性研究报告编制单位 3
第三节 可行性研究的依据与范围 3
第四节 项目概况 4
第五节 主要技术经济指标 6
第二章 项目建设的背景及必要性 7
第一节 项目建设的背景 7
第二节 项目建设的必要性 8
第三章 项目选址及建设条件 11
第一节 场址选择 11
第二节 建设条件 11
第四章 建设工程方案 15
第一节 总体规划方案 15
第二节 建筑方案 19
第三节 结构方案 20
第四节 给排水工程 22
第五节 电气工程 25
第六节 消 防 30
第七节 采暖工程 32
第五章 节 能 35
第六章 环境和生态影响分析 39
第七章 物业管理 44
第八章 项目实施进度与招标方案 46
第一节 项目实施进度 46
第二节 项目招标方案 47
第九章 投资估算及效益分析 50
第一节 投资估算和资金筹措 50
第二节 经济效益分析 53
第十章 结 论 59

附表：项目投资估算及财务分析表

茌平XX居住小区建设项目 可行性研究报告

第一章 总论

第一节 项目名称及建设单位

一、项目名称
茌平XX居住小区建设项目
二、项目单位名称
茌平县XX房地产开发有限公司
三、项目负责人
法定代表人：
项目联系人：
联系电话：
四、拟建地址
项目地址位于茌平县县城，中心街以东，永昌路以北。
五、项目建设单位简介
茌平县XX房地产开发有限公司，目前公司现有员工35人，有职称的工程技术人员21名，其中有高级职称的4人，中级职称的15人。下设：工程部、技术部、营销策划部、采购供应部、财务部、预算部、市场开发部、办公室等职能部门。主要从事房地产开发及投资，房地产营销及策划。
六、 法定代表人简介

第二节 可行性研究报告编制单位

一、编制单位名称
二、工程咨询资格证书编号
三、资质等级
四、发证机关

第三节 可行性研究的依据与范围

一、 编制依据
1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、国家及山东省有关规范、标准、规定；
3、国家有关法律、法规及产业政策，有关设计标准、规范及规定。
4、《茌平县城市总体规划》
5、《城市居住规划设计规范(GB50108-93)》
6、《城市居住区规划设计规范(GB50220-95)》
7、《建设部城市居住小区试点综合评价内容(实施方案)》
8、项目建设单位提供的其他基础性资料
二、可行性研究的范围
1、项目的背景及必要性；
2、项目建设方案；
3、项目的节能方案；
4、项目的建设条件；
5、项目的环境和生态影响；
6、项目投资估算；
7、确定项目实施进度。

第四节 项目概况

一、项目名称
茌平建科·康苑A区建设项目
二、建设性质
新建
三、项目选址
项目地址位于茌平县县城，中心街以东，永昌路以北。
四、项目主要建设内容与建设规模
项目规划用地面积53900平方米，约合80.8亩；项目包括住宅楼15栋，总建筑面积90015.8平方米，其中住宅66493.8平方米，地下储藏室6259.2平方米，车库9388.8平方米，商业7874平方米。
项目分南区、北区两部分，有关数据如下：
南区：包括住宅楼8栋（1#、15#楼底层为商业），建筑面积49283.4平方米，其中住宅34043.4平方米，地下储藏室2946.4平方米，车库4419.6平方米，商业7874平方米。
北区：包括住宅楼9栋，建筑面积40732.4平方米，其中住宅32450.4平方米，地下储藏室3312.8平方米，车库4969.2平方米。
五、项目进度计划安排
项目建设期为18个月，计划2011年12月开始前期手续的办理，争取在2013年5月底完成项目建设。
六、项目投资估算及资金来源
茌平建科·康苑A区建设项目总投资16528.5万元。其中：
南区：项目总投资8992.0万元，折合1824.5元/平方米。其中土地费用1491.4万元，工程费用6702.5万元，前期费用220.7万元，建设单位管理费126.2万元，预备费352.5万元，销售费用98.6万元。
北区：项目总投资7536.6万元，折合1850.3元/平方米。其中土地费用1339.1万元，工程费用5540.9万元，前期费用178.0万元，建设单位管理费105.9万元，预备费291.2万元，销售费用81.5万元。
资金来源：项目所需资金均由项目承办单位自筹解决。
七、项目销售收入及利润
项目南区、北区两部分销售收入及利润有关数据如下：
南区：预计销售收入13761.3万元，销售税金及附加763.7万元，利润总额4005.54万元，缴纳所得税1001.4万元，净利润3004.2万元。
北区：预计销售收入10742.5万元，销售税金及附加596.2万元，利润总额2609.7万元，缴纳所得税652.4万元，净利润1597.3万元。

第五节 主要技术经济指标

主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
项目规划总用地
平方米
53900
约合80.8亩
二
建筑指标

1
总建筑面积
平方米
90015.8

1.1
住宅
平方米
66493.8

1.2
储藏室
平方米
6259.2

1.3
车库
平方米
9388.8

1.4
商业
平方米
7874

2
建筑密度
%
24

3
容积率

1.4

4
绿化率
%
38

三
项目总投资
万元
16528.5

1
南区
万元
8992.0

2
北区
万元
7536.6

四
销售收入

1
南区
万元
13761.3

2
北区
万元
10742.5

五
财务指标

1
南区

1.1
投资利润率
%
22.3
年均
1.2
净利润率
%
16.7
年均
1.3
盈亏平衡点
%
69.2

2
北区

2.1
投资利润率
%
17.3

2.2
净利润率
%
13.0

2.3
盈亏平衡点
%
74.3

六
建设期
年
1.5

第二章 项目建设的背景及必要性

第一节 项目建设的背景

随着我国城市化进程的加快，全国城镇人口总数在不断扩大，城镇人口占全国总人口的比例也在持续增加，2006年底已经达到了43.9%的比例。同时，我国城镇居民人均可支配收入一直保持着较快的增长，近几年增速稳定在11%以上。城镇人口的快速增长和人民生活水平的提高带来了住房需求的扩大，加上住房的更新换代需求、投资需求等。2006年无论是政府出台的土地政策，还是央行推行的货币金融措施，都直接或间接地影响到房地产的供需两面。
茌平县的房地产开发起步较晚，市场需求较大，房地产综合开发起步于1984年，特别是近两年来，贯彻县委、县政府大开放、大招商、大发展的战略思想和加快城市化进程的总体要求，开发力度进一步加大，随着城市化的进程的推进，农业人口的大量涌入，城区人口的急剧增长，城区住房需求也在随之增长。县政府有开发建设的优惠政策，鼓励绿化建设，从而保证绿化大道通、透、亮、绿的实现。加强小区基础设施建设，各类配套公共服务设施和小区绿化与住宅建设同步进行，这样就激活了房地产竞购热潮。
同时，城区内有很大一部分人居住条件较差，属于棚户区或旧住宅区，城市配套设施跟不上。近两年来，伴随着房价的飙升，已经与当地人均收入水平严重脱节，人们的购房能力相对下降，很多人希望城区内能有比较合理价位的房子，满足他们的购房、住房要求，这也是关系民生的大事，对促进社会的稳定，构建和谐社会有着深远的意义，在一定程度上解决了政府的后顾之忧。
本项目地址为茌平县建设路以南，文昌路以西，项目区域位置优越，交通便利，同时项目周边相关的配套设施完善，使得本区域具备了较强的升值潜力。
茌平县XX房地产开发有限公司投资开发的建科·康苑居住小区项目以较为合理的价格、优越地段呈现给城区需要购买住房的居民，具有较高的市场前景。

第二节 项目建设的必要性

一、发展规划分析
拟建项目严格按照《茌平县城市总体规划》明确的城市定位，依据茌平县城市发展“十二五”规划纲要，在茌平县城市建设发展总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创建和谐社会”的主题，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借用周围环境的草木烘托主题的目的。
二、产业政策分析
整个国家产业技术政策共分五大部分，其中第四部分重点产业技术发展方面中对建筑业明确要求要大力提高工业化、现代化水平，加强技术攻关，着力发展城市规划、勘测、设计和城市地下空间开发利用技术；隔震、减震和振动控制等抗震防灾技术；住宅结构体系技术、建筑节能技术、建筑智能化技术；高效建筑施工机械与装备技术；先进的施工工艺、技术及混凝土新技术、钢结构技术；城市供水、燃气关键技术和装备技术；开发适应环保要求和城市大运量需求的新型城市交通工具及其系统运行的高效能管理技术；开发密封性能好、防腐蚀、防水的化学建材产品。
随着我国住房制度改革进一步深化,以及福利房逐步退出市场，商品房将大行其道，而根据建设部发改委发布的《经济建设用住房管理办法》的通知（建住房[2004]77号），今后我国将鼓励建设中小型户型的经济适用住房，根据建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(以下简称《意见》)的规定，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%。
本项目的开发建设主要为了响应茌平县城市整体规划要求，面向当地工薪阶层及周边地区居民出售，以90平米以下的经济用房为主，符合国家产业政策及相关标准。
三、行业准入分析
从事房地产开发的企业须具备建设行政主管部门颁发的相关资质，茌平县XX房地产开发有限公司具备建设行政主管部门颁发的房地产开发资质，具备行业准入的基本条件，在进行有关手续办理后可进行项目的开发建设。
项目经批准建设后，要严格按照国家的有关法规政策实施管理，严格执行工程建设“六制”，严格履行建设程序，健全项目法人责任制，成立项目班子，项目法人对工程负责。按规定办理招投标，质量监督，工程监理等手续。
经以上论证，该项目的建设符合城市发展规划，符合国家产业政策，同时项目承办单位具备行业准入的资格，具备项目实施的必要条件。

第三章 项目选址及建设条件

第一节 场址选择

一、场址确定原则
根据项目建设的要求，场址选择应满足以下条件：
1、符合项目建设及发展要求；
2、尽量减少占地以控制投资；
3、各种配套条件好；
4、周围环境适于项目的建设；
二、场址确定
根据《茌平县城市总体规划》要求，茌平建科康苑A区建设项目选址于茌平县城区，中心街以东，永昌路以北。项目规划用地面积53900平方米，项目地理位置较为优越，交通方便，该项目土地基本达到“四通一平”，具备了项目的建设条件。

第二节 建设条件

一、自然条件
1、地形、地貌
本项目拟建位置场地地形平坦，地面高程差异不大。
地貌属黄河冲积平原，地貌单元单一。
2、地下水
该场地地下水为第四系孔隙潜水，地下水年变化幅度1.0米左右。地下水静止水位埋深介于3.0-3.5米之间，平均相对标高-2.95米。地下水的主要补给来源为大气降水及徒骇河的侧补，主要排泄方式为大气蒸发及工农业用水及缓径流。根据附近的地下水水质分析资料，该区地下水水质呈弱碱性，不含侵蚀性CO2，对混凝土及其中钢筋不具备腐蚀作用。
3、地震效应
场区位于华北地台，辽冀台向斜南翼，聊城凹陷东缘，聊城--兰考断裂带在本区的走向为NE30-40度。倾向NW，倾角40-60度。聊考断裂为本区最大的构造带，为鲁西隆起与临清坳陷两个构造单元的转换带。该断裂是由一系列NE走向的西侧正断层组成的破碎带，其地震活动的主要特征为：
（1）地震主要沿断裂分布，且发震部位多北东向的聊考断裂与某些近东西向次级断裂的交汇部位。
（2）由于下部地壳构造活动的差异，致使本区历史地震区存在阶段性差异，6级以上地震都发生在南段，北段地震一般为4—5级。
（3）地震活动具有一定的周期性。
4、气象条件
根据当地气象部门提供的资料，茌平县属于暖温大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下：
（1）风向
常年主导风向：SSW
冬季主导风向：ENE
夏季主导风向: SSW
（2）风速
最大风速：33.3m/S
冬季平均风速：3.2m/S
夏季平均风速：2.8m/S
（3）气温
年平均气温：12.8℃
极端最高气温：39.5℃
极端最低气温：－19.7℃
（4）相对湿度
最冷月平均相对湿度：54％
最热月平均相对湿度：73％
全年平均相对湿度：56％
（5）降水量
年平均降水量：600 mm
年最大降水量：723.7 mm
日最大降水量：298.4 mm
时最大降水量：190 mm
（6）最大积雪厚度：190 mm
（7）最大冻土厚度：44 mm
二、 交通条件
本项目区位于茌平县县城，中心街以东，永昌路以北，地理位置优越，交通方便。
三、外部配套条件
茌平县供水、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。
1、给水
主要是生活用水，消防用水和其他用水等，供水水源为茌平县自来水公司，供水普及率将达到100％。根据茌平县城市总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。
2、排水
本项目排水实行雨污水分流体系。为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。
3、供电
本项目用电由当地供电部门统一解决本项目用电。

第四章 建设工程方案

第一节 总体规划方案

一、 土地现状与评价
根据《茌平县城市总体规划》要求，从实际情况出发，在充分考察论证的基础上，根据用地面积和建筑面积测算，本居住小区规划居住规模约为2490人。项目区域工业少，空气清新，环境幽静，具有得天独厚的建设条件。
场地分析：项目规划用地53900平方米，规划用地范围内的地势较平坦，无其他需保留的建筑，也无城市地下管道，亦无高压线通过。
环境分析：规划用地地块周边无工业污染存在，环境优美。
技术分析：项目竣工后将为县城居民提供近66500平方米住宅及商业配套设施。
二、项目规划依据及理念
1、规划依据
(1)《中华人民共和国城市规划法》
(2)《城市规划编制办法》
(3)《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)
(4)《住宅设计规范》
(5)《建筑设计防火规范》
(6)《中华人民共和国城市规划法》
2、规划设计理念
采用现代的设计理想，突出人性化的设计，创造即满足现代生活方式的功能要求，同时也满足现代人文需求的精神空间。从住宅的规划设计入手，满足居民对居住。休闲、交流、娱乐、教育等多种需求，把居住小区看作是一个多元化的以人为本的、依托自然生态人居环境的综合体，特别关注以下几个方面：
(1)空间环境：提供充分的空间环境，丰富的空间组织，明确的功能分区，优化的流线设计，这是营造优质居住氛围的基本条件。
(2)生态环境：注重人工与自然环境的综合与协调，构成人景互动的共生环境条件，做到住宅、公建、小品与绿化融为有机整体。
(3)文化环境：融合居住文化、教育文化、娱乐文化，达到人们对陶冶素养的要求。突出以人为本的人文条件，使小区洋溢着更为温馨的气氛，增加人们的归属感。
(4)职能环境：预计住宅建筑设计在信息时代的进程及演变，以满足信息快速，生活高效的要求。
3、项目功能分区与布局
根据项目场址地形地貌特点及建筑物功能要求，按照项目设计指导思想和原则，对项目进行总平面布置。
项目区范围内建设多层住宅楼15栋，以及少量公建配套设施，项目分南区和北区两部分。
南区：包括多层住宅楼8栋（1#、15#底层为商业），分别为1#、2#、3#、4#、12#、13#、14#、15#楼，其中2#、3#、4#、12#、13#楼为地上6层，1#、14#、15#楼为地上5层；
北区：包括多层住宅楼7栋，分别为5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#楼，均为地上6层。
本项目建科·康苑居住小区以绿色、健康、自然、人文贯穿园区的生命主轴，是交织期间的文化景观，同时也是生态可持续发展的理念和贯穿始终的设计脉络。整体景观规划结构上，以景观步道为纽带，错落有致，相互渗透。设计手法的选择上，平和、自然、舒适为基调，同时配以质朴的材质，以此创造自然动人、和谐统一的空间，同时楼间设置大面积的绿地广场，提升小区品味。
合理的公共设施布局，将规划视作城市公共利益、社会资源的分配，被各阶层共享，共同构建居住的活力。将居民自然流畅的引导进入公共空间，并在空间聚集交流，形成有活力的街道生活和住区公共生活。
公建包括物业管理用房、公厕、垃圾中转站等，配套公建在各地块内集中布置。公共配套设施完善，布局合理，减少对居民生活的干扰，保证环境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经济性。
4、项目道路交通组织
出入口：在居住区内以满足步行交通为前提，并充分考虑车流的影响，禁止过境机动交通，限制外来私人机动交通，发展公共交通，鼓励步行交通。同时适度调整和完善体系，合理组织机动交通的流线。本项目小区出入口分别设置在小区南侧与东侧临街，分别依托永昌路、中心街作为小区主要交通干道。
道路：小区道路交通系统规划力求通而畅，这样既可避免外部车辆穿越小区，又可使小区住宅建筑灵活布置，空间生动而富有文化。采用人车分流的交通组织方式，外围设置自由式布置的行车道，沿中心开放空间为完全的步行系统。在人流组织系统设计和物流组织系统设计上充分考虑“以人为本”的指导思想，实现人车分流，畅通无阻，避免出现交通事故。
5、景观系统规划
项目小区内景观以庄重的园林风格为主，以自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨中抹上一道回归自然的轻松色彩。开发空间需要重视可进性，绿地的种植层次和铺地的材料和方式。在开放空间中营造不同开发程度的空间，配置适当的小品。雕塑、使空间增添趣味性。
植物设计整体格调力求自然，植物布置应充分考虑通风，采光等功能，并处理好与地下管线的关系。小品的设置应充分考虑到行人通行和活动需求，设置在恰当的位置。各小品需统一设计，尺度须符合人的尺度和使用功能要求，且具有经久耐用、维护简便等特征。
五、用地指标
根据以上规划，建科·康苑A区项目用地指标如下：

用地指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
规划用地面积
平方米
53900

2
建设用地面积
平方米
51300

1.1
住宅用地
平方米
13000

1.2
公建用地
平方米
2300

1.3
道路用地
平方米
16000

1.4
公共绿地
平方米
20000

3
绿地率
%
39

4
容积率

1.35

5
建筑密度
%
25

第二节 建筑方案

一、项目内容
项目建设多层住宅楼15栋，以及少量的商业公建配套设施；项目总建筑面积90015.8平方米，其中住宅66493.8平方米，储藏室6259.2平方米，车库9388.8平方米，商业7874平方米。项目建筑风格与附近城市景观相协调，初步考虑采用现代时尚的建筑风格。
二、户型平面
根据建筑物的功能使用要求，以中小户型为主，合理调整各功能间的范围，突出专用性，厅室分割得当，通风、采光良好，水、电、暖、气管线布置合理，满足舒适方便的居住要求。
根据现代家庭生活的行为特征，合理组织住宅内各功能空间的平面关系，小区住宅为南朝向，所有户型均由南面直接采光房间。布局良好，厨、卫、厅采光充足。
三、立面与造型
建筑设计源自尊重人居环境的设计思想，追求淡雅清新、含蓄大气的建筑风格。每一个建筑单体则根据其所处的位置与周边环境的关系、人的视觉感受确定体量和高度。在建筑材料上屋面采用挂瓦屋面，墙面外刷防水乳胶漆，窗统一使用塑钢材料，整体颜色以浅色为主。
四、主要建筑概况
建筑结构：本项目住宅及公共建筑均为六层或以下，考虑可采用砖混结构；
建筑合理使用年限50年；
五、内部装修
地面：地面砖地面
楼面：混凝土水泥楼面，铺地面砖
内墙：混合砂浆抹面，内墙面层刮瓷，厕所采用贴瓷砖墙面
踢脚：地砖踢脚
顶棚：混合砂浆抹面，内墙面层刮瓷

第三节 结构方案

一、设计参数
本项目拟建的多层住宅楼层数均为地上6层或以下，考虑采用砖混结构；其他公共建筑设施为两层，采用砖混结构。
1、基础：采用条形基础
2、活荷载设计值
阳台：2.5kN/m2
楼梯间：2.5kN/m2
非上人屋面：0.5kN/m2
其余房间：2.0kN/m2
3、钢筋混凝土部分结构
现浇：±0.00以上各混凝土构件，楼板，梁柱采用现浇砼
预制：墙内的门洞、窗洞或设备预留洞，其洞顶均需设置过梁。
二、依据
1、《建筑节能设计标准》
2、《建筑节能管理条例》
3、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
4、《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）
5、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
6、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
7、《建筑地震设计规范》（GB50011-2001）
三、抗震设防
抗震设防裂度为7度，抗震等级二级，基本风压0.5kN/m2；抗震设防分类为丙类建筑。
四、结构类型
小区建筑均采用砖混建筑，结构安全等级为二级。

第四节 给排水工程

一、设计规范和依据
1、《建筑给水排水设计规范》 GBJ15-88（1997版）
2、《室外给水设计规范》 GBJ13-86（1997版）
3、《室外排水设计规范》 GBJ14-87（1997版）
4、《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90
二、设计范围
建筑红线以内的下列项目：给水工程、排水工程、消防工程
三、给水工程
1、用水量标准和用水量
用水量估算
编号
名称
数量
用水量标准
最高日用水量（m3）
备注
1
住宅
2490人
150L/d·人
373.5

2
绿化浇洒
20000m2
10L/m2.次
200

3
未预见水量

10%
57.4

合计

630.9

2、水源
以城市自来水为水源，水量、水质可满足本项目设备、生活的用水要求。以城市自来水为水源，给水管由城市主干管接入，给水管网结合地块环路设置成枝状干管，各级给水管自管网接入，整个小区形成树状的给水系统。
3、给水系统
生活给水由低区、高区给水管网供给，低压区一至四层，供水压力为0.30MPa，由市政管网直供。高压区五层，供水压力为0.55MPa，由地下室生活泵房内设不锈钢变频增压水箱供给。
室内冷水管采用PP-R（PN1.25）管，热熔连接。热水管采用PP-R（PN2.0）管，热熔连接。户内冷热给水管暗装，埋地管均敷设于垫层内。热水设置处垫层采用强化纤维和保温砂浆垫层。阀门采用铜球阀，阀门处均设活接头。设于管道井及地下室内等明装给水管，采用40mm厚带铝箔的离心玻璃棉管壳保温。卫生洁具采用节水型（＜6L）。
用水计量：住宅一户一表，水表出户。
中水：根据《聊城市节水型社会建设试点方案》的规定，需配套建设中水设施。中水设施应与主体工程同时设计，同时交付使用。本项目拟在各用水建筑物内设中水管道，经处理后的中水，可用于洗车、冲洗厕所、浇灌花草树木、清洁道路等。
项目建筑均采用太阳能热水系统。
4、消防给水
小区供水应同时满足公用、生活和消防供水的要求，当公用、生活用水达到最大时用水量时，仍能保证消防供水的需要。
小区内实行临时高压消防系统，火灾时部分地区不易依靠消防车，所以，消火栓的布置对火灾时灭火起着关键性作用。
室外消防系统：本项目拟在消火栓应按规范沿道路设置，并宜靠近路边，其间距不应大于80米。消防车难以进入的区域应当适当增加消防栓密度。原则是要将小区内所有防火点纳入布置消火栓的保护半径内。
室内消防系统：本工程消防系统为消火栓系统。消火栓系统设计流量：室内10L/s，室外15L/s；系统用水由地下室内的消防泵房接来，压力0.55MPa。
灭火器配置按危险配置，在双栓的消防箱体下部设有手提式磷酸铵盐干粉灭火器。
四、排水系统工程
根据《茌平县城市总体规划》和本项目的性质、特点，排水体制采用雨水、污水分流制，采取枝状污水管网。污水在地块内收集后，就近排入周围道路上的污水管道，然后依据地形、道路坡向以及现有污水主干管组织污水管道排放系统。
1、污水排放
本区内污水主要为生活污水。生活污水量取生活用水量的70%，则生活污水量Q2=261m3/d。
采用室内废污水分流，室外废污水合流，污水送入小区中水处理站，经生化处理达标后排放。室内排水管为PVC排水管，室外地下排水管为混凝土管。污水管沿区内主干管敷设，管径D500砼管。
2、雨水排水
该项目内的雨水经雨水口汇集后流入规划道路下铺设的雨水管网，回收浇灌绿化用，少量排入城市雨水管网。
五、管材
生活冷水管：明装管采用如镀锌钢管，丝扣连接，塑料管采用硬聚氯乙烯管（PP-12）、铝塑复合PP-R管。
排水管：室内采用排水用硬聚氯乙烯管（UPVC），乘插连接；通气管为铸铁管，接口承插连接。
消防给水管：消火栓系统采用镀锌钢管焊接或丝接。

第五节 电气工程

一、设计依据
（1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T 16-92）
（2）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）
（3）《火灾自动报警系统设计规范》（GB 50116-98）
（4）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）(2001版)
二、设计范围
本工程设计包括红线内的以下电气系统：
（1）220/380V配电系统；
（2）建筑物防雷、接地系统及安全措施；
（3）有限电视系统；
（4）电话语音系统；
（5）数据布线系统；
（6）访客可对视对讲系统；
（7）火灾自动报警系统。
本工程电源分界点为：住宅、公建在电气间电源进线柜内的进线开关。
三、220/380V配电系统
(1)负荷分类：
二级负荷：应急照明、弱电、防排烟风机、防火卷帘等。
三级负荷：住宅用户、公建用电等。
(2)供电电源：
本工程用电由茌平县供电公司负责供给，根据负荷等级划分规范要求，用电负荷等级为二级。茌平县供电公司现有供电能力能够保证项目用电。
(3)计费：
本工程住宅每单元分别设计量屏1面，计量屏内设普通电子式计量表，每户设一表单独计量，弱电、公用设备等负荷的用电计量通过在进线配电屏内设总计量表来实现。
(4)用电指标：根据《住宅设计规范》的规定及建设单位的相关要求，本工程住宅用电标准为每户6KW，公建的负荷密度为80W/m2.
(5)供电方式：本工程主要采用放射式的供电方式，对应急照明、电梯、消防负荷等二级负荷主要采用双电源末端互投。本设计所有消防设备的过载保护均只作用于报警信号。
(6)照明配电：照明、插座均由不同的支路供电；插座回路(壁挂空调回路除外)均设剩余电流断路器保护。
本工程照明设计按照国家现行的《建筑照明设计标准》确定照明电压为标准的交流220V。贮藏间及套内起居室、卧室等功能房间均采用E27吸顶灯口，配紧凑型荧光灯。厨房、卫生间采用防潮吸顶灯具。
主要照度值：起居室、厨房、卫生间100LX；卧室75 LX；餐厅150 LX;商业、消防控制室300 LX；车库75 LX,电气间200 LX.
(7)设备安装
电源各总进线屏采用仿GGD型配电屏，落地安装，进线方式为下进下出。计量屏、电梯控制屏落地安装，住户配电箱底边距地1.8m嵌墙暗装，其余配电箱及控制箱均底边距地1.5m挂墙明装。开关、插座分别距地1.3m、0.3m暗装。卫生间内插座选用防潮、防溅型面板；有淋浴、浴缸的卫生间内开关、插座须设在2m区以外。
四、导线选择及敷设
室外电源进线由上一级配电开关确定。建筑物电力线采用ZR-YJV-1KV型电缆、ZR-BV-0.5KV型铜芯塑料线，沿桥架竖井内敷设或穿焊接钢管、阻燃半硬聚氯乙烯管保护在地、墙、顶板现浇层暗敷设。消防线路暗敷时，保护层厚度须大于30mm；明敷时做防火处理。
五、建筑物防雷、接地系统及安全措施
（1）建筑物防雷：
建筑物年预计雷击次数为0.058，防雷等级为三级。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，并设置总等点位联结。
接闪器：在屋顶采用直径10mm热镀锌圆钢作避雷带，楼顶避雷带连接线网格不大于20m×20m或24m×16m。
引下线：利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根16mm以上主筋通长焊接作为引下线，引下线间距不大于25m。所有外墙引下线在室外地面下1m出引出一根40×4热镀锌扁钢，扁钢伸出室外1m。
接地极：接地极为建筑物结构板内的上下两层钢筋网做自然接地体，钢筋网沿楼一周做成闭合回路。
引下线上端与避雷带焊接，下端与接地极焊接。建筑物四角等的外墙引下线在室外地面上0.5m处设测试卡子。凡凸出屋面的所有金属构件、金属通风管、金属屋面、金属屋架等均与避雷带可靠焊接。
（2）接地及安全措施：
本工程防雷接地、电气设备的保护接地共用统一的联合接地极，要求接地电阻不大于1欧姆，实测不满足要求时，增设人工接地极。
凡正常情况下不带电，而当绝缘破损也满足要求时，增设人工接地极。或有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。
本工程采用总等电位联结，总等电位板由紫铜板制成，应将建筑物内保护干线、设备进线总管等进行联结，总等电位联结均采用等电位卡子，禁止在金属官道上焊接。有淋浴室的卫生间采用局部等电位联结。
有线电视系统引入端、电话语音系统引入端等处设过电压保护装置。本工程接地型式采用TN-C-S系统，电源在进户处做重复接地，并与防雷接地共用接地极。
六、有线电视系统
电视信号由室外有线电视网的市政接口引来，进楼处设线槽敷设。系统采用860MHz邻频传输，要求用户电平满足64+4dB；图像清晰度不低于4级。
放大器箱安装在电气用房内，分支分配器箱安装在各户电气坚井内或上沿距顶0.3米暗装。
干线电缆选用SYKV-75-9，穿SC20管及桥架敷设。支线电缆选用SYKV-75-5，穿SC15管沿墙及楼板暗敷。住宅每户在起居室、
卧室各设一个电视插座。
七、电话语音系统
住宅每户按2对电话线考虑，在起居室、卧室各设一个电话插座。
市政电话电缆先由室外引入至标准总机柜，然后由总机柜经电气竖井沿线槽、穿钢管引至各户住户配线箱，再由住户配线箱跳线给户内的每个电话插座。
电话电缆及电话线分别选用HYV和RVS型，穿金属管、线槽敷设。电话干线电缆没线槽敷设，支线穿钢管在地面、墙、楼板内暗敷。
住户配线箱在每户住宅内嵌暗装，底边距地0.5m。电话插座暗装，底边距地0.3m。
八、数据布线系统
本工程住宅每户按1根网线考虑；在起居室、卧室各设一个计算机插座。
由室外引入室内的数据光缆选用非屏蔽多模光缆，穿金属管埋地暗敷，由总机箱引至各户住户配线箱及计算机插座的线路均采用非屏蔽超五类4对双绞线，穿金属管、线槽敷设。19英寸标准总机柜在电气室内落地安装，采用10#槽钢做基础。计算机插座选用RJ45超五类型，与网线匹配，住宅电话出线插座采用RJ11型。

第六节 消 防

一、设计依据及采用标准
1、山东省建委、省公安厅鲁建[1996]140号“关于印发《建筑防火设计专篇要点》的通知
2、《建筑防火设计专篇要点》
3、《中华人民共和国消防法》
4、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)
5、《建筑灭火器配置设计规范》(GBJ140-90)
6、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)
7、《厂矿道路设计规范》(GBJ22-87)
二、消防措施
消防工程是为防止不正常事态的蔓延和减少事故灾害损失程度的重要措施和保障，按照“预防为主、防消结合”的消防工程指导方针，本项目设计依据有关消防法规与规定，应采取如下必要的消防安全措施：
1、总图
总图设计中，按照有关技术规范要求合理布局，保证各建筑物之间的安全距离，同时各主要生产建筑物周围均设置了消防通道，
保证消防车能够畅通无阻，及时进行安全施救。
2、建筑
严格遵循《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)的要求进行设计，拟建项目建筑物结构主要为钢筋混凝土结构，耐火等级为二级。设计中考虑了合理的防火、防爆区，疏散通道、安全门的设置均满足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃烧的建筑材料，所有孔洞在设备管线安装后均用非燃材料封堵。
本设计根据《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)进行新建建筑物内的消防设计。本项目新建建筑物为高层，更要严格执行防火规范，在醒目位置设有安全标志。楼梯间内设置应急照明灯、自动报警装置等，消防设备按二级负荷供电。
根据《建筑设计防火规范》的有关规定，在公共楼梯间按要求布置消火栓，并配备相应灭火器若干；室外设置一定数量的地上式消火栓，以满足消防车的使用。
3、消防给水
利用城区的消防给水管网为一路消防给水；室内外按规范设置消火栓，建筑物内易取处每隔不到40米设MFA3干粉灭火器；室内消防管径为DN100，室外DN150，室外消火栓布置间距不大于120m，室内消火栓不大于30m。
从项目所建建筑物的火灾危险性，建筑物耐火等级，建筑物高度及体积等考虑，火灾危险等级为戊类，根据建筑设计防火规范(GB50016-2006)规定：同一时间的火灾次数按一次计，建筑物的室外消火栓用水量为2511/s，室内所需水量为151/s，火灾时间按2小时计，则一次火灾所需水量为480m3，该工程有消防、生活共用水箱一座，可满足消防用水要求。

第七节 采暖工程

一、设计内容
本工程住宅采暖系统设计。
二、采暖系统
(1)设计参数
供暖室外计算温度：-7
室内设计温度：18
(2)热负荷计算
本项目为城市居民居住区，拟在住宅内设采暖设施。每平方米建筑面积采暖热指标取50W/m2，供暖建筑面积约74370平方米，则热负荷约为3718.5KW。
(3)采暖热源
本项目拟采用城市集中供热采暖，热力管网由市政供热管网引入，管径为300mm，采暖热水由小区换热站供给95/70热水。
(4)采暖系统
住宅采暖系统为分户热控制系统，户内采暖形式为双管下供下回同程式。管材采用采暖专用聚丁烯（PB PN1.6）管，埋地敷设。热熔连接。采暖管道阀门室内均采用铜球阀。管道井内共用立管