山东省聊城市某房地产开发项目申请报告.doc

目 录

第一章 总论 1
第一节 项目名称及建设单位 1
第二节 可行性研究报告编制单位 2
第三节 可行性研究的依据与范围 2
第四节 项目概况 3
第五节 主要技术经济指标 4
第二章 XX市住房发展现状与建设规模 6
第一节 XX市住房发展现状 6
第二节 项目建设主要内容及建设规模 8
第三章 建设条件及场址选择 9
第一节 XX市概况 9
第二节 建设条件 11
第四章 建设工程方案 17
第一节 总体规划方案 17
第二节 建筑结构方案 19
第三节 给排水工程 21
第四节 电气工程 24
第五节 消防工程 28
第六节 采暖工程 30
第五章 节 能 32
第六章 环境和生态影响分析 36
第七章 物业管理 41
第八章 项目实施进度与招标方案 43
第一节 项目实施进度 43
第二节 项目招标方案 44
第九章 投资估算及资金筹措 46
第十章 效益分析 50
第十一章 项目结论与建议 51

XX市XX·XX房地产开发四期工程项目 可行性研究报告
第一章 总论

第一节 项目名称及建设单位

一、项目名称
XX市XX·XX房地产开发四期工程项目
二、项目承办单位
单位名称：XX集团有限公司
法定代表人：
项目负责人：
联系电话：
三、项目地址
本项目位于柳园南路XX综合区，东临XX市大学，南临小运河，北临柳园办事处家属院。
四、项目建设单位简介
XX集团有限公司前身为山东XX房地产开发有限公司，公司成立于1994年4月。截至2007年10月注册资金5019万元，总资产19566万元，净资产10317万元，实现销售收入13266万元，利润716万元。公司现有职工120人，其中具有高中级专业技术职称的39人。
XX集团有限公司是以房地产开发与经营为核心的“同心圆多棱角集约化发展”的企业集团公司。公司自成立以来，已成功开发了古楼北商业街、XX商住小区、园东商住小区、怡景花园商住小区和现在正在开发的XX综合区，开发建设面积达60多万平方米。
公司集房地产开发经营、影视地产、生物制药等于一体，以“生存发展、诚信固本、拼搏奉献”为宗旨，“社会效益带动企业效益”为企业发展的战略方针，赢得了社会各界的广泛认可，多次被评为XX市房地产行业先进企业、中国工商银行“省级重点客户”、“AA级信誉企业”、“放心房承诺企业”、“重合同守信誉企业”、“XX市工商免检企业”等。XX集团已成为XX市房地产行业颇具实力、最具竞争力、最具发展潜力的房地产开发企业之一。集团公司董事长、总裁、中国特级管理大师XX同志在全国首次倡导并打造影视地产，对我国旅游、地产、影视业等建设贡献卓越，并被国家评为2005年“中华十大建设英才”。

第二节 可行性研究报告编制单位

一、编制单位名称
二、工程咨询资格证书编号
三、资质等级
四、发证机关
五、法定代表人

第三节 可行性研究的依据与范围

一、编制依据
1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、国家及山东省有关规范、标准、规定；
3、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；
4、建设单位提供的基础资料；
5、国家有关法律、法规及产业政策，有关设计标准、规范及规定。
6、《XX市城市总体规划》
7、《城市居住规划设计规范(GB50108-93)》
8、《城市居住区规划设计规范(GB50220-95)》
9、《建设部城市居住小区试点综合评价内容(实施方案)》
10、XX市规划部门提供的1：1000规划定位图
二、可行性研究报告的范围
1、项目建设单位及建设项目概况；
2、建设项目必要性分析；
3、项目的节能方案分析；
4、项目的建设条件分析；
5、项目的环境和生态影响分析；
6、项目投资估算，测算项目产品成本和经济效益，并进行不确定型分析、风险性分析，提出财务评价结论；
7、确定项目实施进度；
8、项目风险分析；
9、项目的结论与建议。

第四节 项目概况

一、项目名称
XX市XX·XX房地产开发四期工程项目
二、建设性质
新建
三、项目选址
本项目位于柳园南路以东，东临XX市大学，南临小运河，北临柳园办事处家属院。
四、项目主要建设内容与建设规模
项目规划总用地面积为9295平方米，建设内容为多层住宅楼3栋，规划总建筑面积15330平方米，包括地上面积12252平方米，地下室面积3078平方米；绿地面积3300平方米。
五、项目进度计划安排
项目建设期为1年，计划2010年12月完成前期手续，2011年1月至3月进行工程设计及工程招标，2011年4月动工建设，争取在2011年12月底竣工验收。
六、项目投资估算及资金来源
本项目总投资为4575.34万元，其中：土地费用为2296.9万元；工程费用为1548.37万元；前期费用为482.52万元；建设单位管理费用为64.92万元；销售费用30.66万元；预备费用为62.87万元；建设期利息89.10万元。
七、资金来源
资金来源主要包括项目资本金和银行贷款两部分，其中项目资本金3075.34万元，占投资总额的67.2%；申请银行贷款1500万元，占投资总额的32.8%。
八、销售收入
本项目预计销售收入为5270.16万元。

第五节 主要技术经济指标

本项目主要技术经济指标详见下表

主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
项目规划总用地
平方米
9295

二
总建筑面积
平方米
15330

1
其中：地上
平方米
12252

2
地下
平方米
3078

三
容积率

1.65

四
绿化率
%
35.5

五
项目总投资
万元
4575.34

六
资金筹措

1
项目资本金
万元
3075.34

2
银行贷款
万元
1500

七
预计销售收入
万元
5270.16

八
投资利润率
%
41.58

九
建设期
年
1

第二章 XX市住房发展现状与建设规模

第一节 XX市住房发展现状

随着我国城市化进程的加快，全国城镇人口总数在不断扩大，城镇人口占全国总人口的比例也在持续增加，2006年底已经达到了43.9%的比例。同时，我国城镇居民人均可支配收入一直保持着较快的增长，近几年增速稳定在11%以上。城镇人口的快速增长和人民生活水平的提高带来了住房需求的扩大，加上住房的更新换代需求、投资需求等。2006年无论是政府出台的土地政策，还是央行推行的货币金融措施，都直接或间接地影响到房地产的供需两面。
XX市的房地产开发起步较晚，市场需求较大，房地产综合开发起步于1984年，特别是近两年来，贯彻市委、市政府大开放、大招商、大发展的战略思想和加快城市化进程的总体要求，开发力度进一步加大，随着XX市城市化的进程的推进，农业人口的大量涌入，城区人口的急剧增长，城区住房需求也在随之增长，预计在未来3－5年内XX市的房地产企业会高速发展，市场前景广阔。市政府有开发建设的优惠政策，鼓励绿化建设，从而保证绿化大道通、透、亮、绿的实现。加强小区基础设施建设，各类配套公共服务设施和小区绿化与住宅建设同步进行，这样就激活了房地产竞购热潮。
城区内有很大一部分人居住条件较差，属于棚户区或旧住宅区，城市配套设施跟不上。近两年来，伴随着房价的飙升，已经与XX市人均收入水平严重脱节，人们的购房能力相对下降，很多人希望城区内能有比较合理价位的房子，满足他们的购房、住房要求，这也是关系民生的大事，对促进社会的稳定，构建和谐社会有着深远的意义，在一定程度上解决了政府的后顾之忧。
为满足不同收入层次居民住房需求，住房建设和房地产业发展和经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。依据《XX市城区住房建设规划》（2008-2012），至2012年市城区常住人口达到62万，人均使用面积不低于30平方米的规划要求，规划期内，市城区住房总需求约为410万元平方米。
2008年，XX市房地产业运行质量进一步提高，全市房地产开发完成投资29.25亿元，新开工面积161.06万平方米，竣工商品房面积149.85万平方米，销售面积87.71万平方米。住宅建设品质和水平明显提升，1个项目列入国家康居示范工程，2个项目列入建设部A级住宅性能认定，2个项目被评为“山东省优秀住宅小区”称号。面对巨大的住房需求潜力，预计2010年XX市全市房地产市场依然会持续增长。
从市统计局提供的最新数据看到，2009年，全市房价走势大盘已定，年初、年末与上年同期相比涨幅都比较大，1月份后涨幅陆续走低，到5月份降到谷底，之后开始陆续上扬，11月份涨幅与1月份持平，12月份涨幅略高于11月份，整体呈现阔V字形。
相关统计数据显示，2009年全市房地产价格涨幅同比呈现阔V字形。具体走势为，1月份，全市房屋价格同比上涨5.3%，以后的4个月出现同比涨幅逐月缩小的趋势，直至5月份涨幅达到最小，1至5月份同比涨幅依次为：5.3%、4.7%、3.6%、2.9%、2.2%。6月份开始又出现上涨，6至12月份同比涨幅依次为：2.6%、2.8%、4.2%、3.8%、4.9%、5.3%、6.3%。2009年XX市多措并举稳定房地产市场，计划完成房地产开发投资26亿元，其中完成住宅开发投资20亿元，保持商品住房价格基本稳定。
据分析，2009年年初，国际金融出现动荡的趋势对XX市这种三线城市来说只是概念上的影响。而随着全球金融危机逐步向实体经济蔓延，其波尾开始触及XX市房地产市场，加上自然灾害等导致国内经济出现减缓趋势，就业、未来收入不稳定的预期，影响居民的住房消费信心，购房者观望情绪浓重。2009年5月以后，由于国内经济企稳回升，购房者看到等待、观望仍不见房价大幅回落，于是下决心购房。购房者的增多致使我市房地产市场逐步回暖，房价涨幅也逐步回升。
本项目地址为XX市柳园南路，东接XX市大学，南临小运河，北至柳园办事处家属院，处于XX市中轴线的南展中心区内。随着XX市城市规划的实行，行政中心将南移，新的城市格局即将形成，使得本区域具备了较强的升值潜力。
XX集团有限公司投资开发的“XX房地产开发”四期工程以较为合理的价格、优越地段呈现给城区需要购买住房的居民，具有较高的市场前景。

第二节 项目建设主要内容及建设规模

项目规划总用地面积为9295平方米，建设内容为多层住宅楼3栋，规划总建筑面积15330平方米，包括地上面积12252平方米，地下室面积3078平方米；绿地面积3300平方米。
第三章 建设条件及场址选择

第一节 XX市概况

XX市地处经济发达的山东省，居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济、邯济铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。 XX市不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。XX市既可利用东部沿海的先进技术，还可利用东部省份的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。
XX市总人口557.52万人，人口密度每平方公里640人。其中，少数民族38个，约有6.73万人。市境地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。耕地面积553183公顷，人均耕地面积1.49亩。属于暖温带季风气候区，半干燥大陆性气候。气候适宜，光照充足，全年光照时数在2463-2741小时之间，无霜期200天左右。XX市辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会。
XX市历史悠久、文化灿烂。早在原始社会就有先民在此繁衍生息、从事农业生产。 市境发现了距今约六七千年的8座龙山文化城，它们是迄今为止全国发现的最大的龙山文化城。可见，古济水西岸是当时一个极其重要的政治文化中心。明清两代是XX市历史上的辉煌时期，元至元二十六年（1289）到明永乐九年（1411）间曾数次兴工开复会通河，纵贯中国南北的大运河为XX市的发展繁荣带来勃勃生机，临清、XX市（今之东昌府区）成为沿运河九大商埠之一。XX市是国家历史文化名城，自然资源与人文景观相互交融形成了丰富的旅游资源。名胜古迹2700多处，有旅游开发价值的景观有470多处。国家级重点文物保护单位3处，省级重点保护单位15处，特别是XX市城区独具“江北水城”特色，素有“中国北方的威尼斯”之称。
XX市经济发展迅速、百业俱兴。2007年，实现国内生产总值839.45亿元，第一产业增加值138.84亿元，第二产业增加值491.95亿元，第三产业增加值208.66亿元，一、二、三产业结构比例为29.5∶43.5∶27.0。人均国内生产总值15312元。 工农业总产值573.47亿元。 实有耕地面积553183公顷，农业人口人均占有耕地1.84亩，农林牧渔业总产值163.01亿元，粮食产量423.87万吨，棉花产量8.47万吨,油料产量27.70万吨,水果产量34.99万吨,蔬菜产量743.66万吨,肉类总产量39.20万吨,禽蛋产量30.10万吨,大生畜年末存栏150.55万头,水产品产量39.08万吨,农民人均纯收入2353元,农民人均生活消费支出1492元。 全部工业总产值453.45亿元，其中，规模以上工业总产值393.40亿元。全市工业企业1301个，大中型工业企业102个（国有工业企业53个），小型企业260个。国有工业企业87个、总产值965123万元，集体工业企业57个、总产值299471万元，股份合作工业企业12个、总产值114154万元，股份制工业企业84个、总产值1026504万元。外商及港澳台工业企业16个、总产值130033万元，中央工业企业1个、总产值9577万元，省属工业企业2个、总产值52438万元。 出口总额12628万美元、比上年增长38.1%，进口总额4527万美元、比上年减少10%。全社会固定资产投资103.37亿元、比上年增长19.9%; 实际利用外资额3660万美元，比上年增长45.3%。公路客运量1779万人,公路货运量881万吨，电信业务总量126862万元,邮政业务总量15218万元。
XX市近期发展目标是：到2012年，全市生产总值年均增长15%，五年翻一番，突破2000亿元；地方财政收入年均增长16%以上，达到90亿元，翻一番，力争突破100亿元；全社会固定资产投资年均增长20%，翻一番，突破1000亿元；社会消费品零售总额年均增长15%以上，翻一番，突破600亿元。三次产业结构调整为10：60：30。高新技术产业产值比重均提高2个百分点以上。“江北水城、运河古都”在国内外的知名度更高、影响力更大、对区域的辐射带动力更强。突出抓好“两城一河”，启动古城区保护开发，着力打造全国著名的“水中古城”；加快建设经济开发区工业新城，形成全市新的经济增长极；搞好徒骇河开发，打造独具特色的城市风情带；加大城中村改造力度，改善居民居住条件。城乡面貌焕然一新，初步建成环境优美、生态良好的宜居城市，城镇化率到45%以上。

第二节 建设条件

一、地理位置
XX市地处山东西部、京杭大运河畔，东倚岱岳与济南市相连，西以卫运河为界与冀南、豫北接壤，北与德州市毗邻，南滨黄河与水泊梁山隔河相望。地处北纬35o 47’-37 o02’ 和东经115o 16’-116 o32’之间，京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。
二、自然条件
1、地质
全市地质构造属华北地台(Ⅰ)的一部分，聊考断裂带又将全市分为2个二级构造单元，其西部为辽冀台向斜(Ⅱ1)，东部为鲁西台背斜(Ⅱ2)。辽冀台向斜中有2个三级构造单元，即临清坳断区(Ⅲ1)和内黄隆断区(Ⅲ2)；鲁西台背斜中有1个三级构造单元，即茌平坳断区(Ⅲ3）。其次，自西向东又分7个四级构造单元：馆陶凸起区(Ⅳ1)、临清凹陷区(Ⅳ2)、新集凸起区(Ⅳ3)、莘县凹陷区(Ⅳ4)、桑阿凸起区(Ⅳ5)、阳谷凸起区(Ⅳ6)、东阿凹陷区(Ⅳ7)。区内分布许多断裂，其走向一般呈北东向。较大的断裂为聊考大断裂，其次有冠广断裂、冠县断裂、堂邑断裂、XX市断裂、茌平断裂、东阿断裂、馆陶断裂、马陵断裂，另外还有许多小断裂。
自XX市有历史记载（1479-2003）的500年来，共发生地震64次，皆属轻微地震，无建筑损坏现象，最高四级。
XX市属黄河冲积平原的一部分，除东阿沿黄河一带不足50米高的10座孤山有古生界奥陶系灰岩出露处，其余均为新生界第四系所覆盖。据钻探揭露，第四系以下有上第三系明化镇组、冠陶组；下第三系东营组、沙河街组、孔店组；古生界石炭二迭系、奥陶系、寒武系，还有古生界变质岩等。
2、地貌
XX市属黄河下游冲积平原，由于历史上黄河多次决口、改道泛滥冲积，上游携带物质沉积不均，境内因而形成岗、坡、洼相间的微地貌类型。全境地势西南较高，东北稍低，平均坡降为1/7500，海拔高度在22.8-47.8m之间，最高49m（莘县西南部），最高27.5m（高唐县东北部）。XX市境内地貌主要为河滩高地、决口扇形地、缓平坡地、浅平洼地、背河槽状洼地、沙质河槽地6种类型。
3、气候
XX市属于温带季风气候区，具有显著的季节变化和季风气候特征，属于干旱大陆性气候。大陆地度62.8-64.8，年干燥度为1.7-1.9.春季干旱多风，回暖迅速，光照充足，太阳辐射强；夏季高温多雨，雨热同季；秋季天高气爽，气温下降快，太阳辐射减弱。全市年平均气温为13.1℃，在地理位置的变化上，气温由西北向东南逐渐增高。气温的季节变化明显，冬季气温最低，1月份平均气温为-2.5℃，是全年中最冷月份；夏季气温最高，7月份平均气温为26.7℃，为全年中最热的月份。年平均降水为578.4mm，时空分布不均。其中，冬季降水量最少，为17.9mm，占全年降水量的3.1%；夏季降水最多，为371.8mm，占全年降水量的64.3%；春、秋两季降水占全年降水量的32.6%。全市光资源充足，年太阳总辐射为120.1-127.1千卡/cm2,有效辐射为58.9-62.3千卡/cm2，在全省属中高值区。全市气候资源比较丰富，同时，自然灾害出现频繁，主要气象灾害有旱涝、冰雹、大风、干热风、低温连阴雨、霜冻等，每年都造成不同程度的危害。
三、自然资源
1、土地资源
全市总面积1297．03万亩，利用土地面积1251．16万亩，占总面积的96．5％。其中，耕地953．94万亩，占利用地面积的76.2％；园林18．02万亩，占利用地面积的1．4％；林地27．7万亩，占利用地面积的2．1％；居民、工厂、机关用地153．6万亩，占利用地面积的11．9％；交通用地35．43万亩，占利用地面积的2．7％；水域42．44万亩，占利用地面积的4．8％。未利用土地45．87万亩，占总面积的3．5％，主要是沙荒和盐碱荒地。
2、水资源
XX市水资源包括地表水和地下水两部分。
地表水主要来源于天然降水和入境客水。据全市14个代表雨量站1956-1996年实测，多年平均降水量为566．7毫米，产水总量为48．7亿立方米。其中形成地表径流3．69亿立方米，通过各级河沟泄入徒骇河、马颊河、卫运河或被截留在河渠闸前，入渗补给地下水9．81亿立方米，其余大部分转化为土壤水，为自然蒸发所消耗。过境水资源比较丰富，黄河、金堤河、卫运河诸河道多年平均径流量为366．22亿立方米，其中黄河349．58亿立方米，占沿境河道径流量的95．45％。其它入境水资源很少，徒骇河、马颊河多年平均径流量0．32亿立方米，仅在汛期入境。
市内浅层地下水的水文地质条件较好。除淡水广泛分布外，还有微咸水与淡水相间分布，构成水化学垂直分带的咸——淡、淡——咸——淡及全淡型结构，淡水分布面积占总面积的93．1％。其中，适宜开发利用的浅层淡水占总面积的81．9％。中层和深层地下水亦有较好的开发利用条件。据全市1990年评估，多年平均地下水资源总量为221．98亿立方米，其中浅层地下水为219．74亿立方米，中深和深层地下水为2．24亿立方米，分别占98．9％和1．1％。在浅层地下水资源中，因补给困难，更新缓慢，不得轻易开采的净储量为206，40亿立方米，参与大自然循环，逐年更新综合补给量为13．34亿立方米。
根据市内水利工程设施、调蓄能力及地下水补给条件，全市多年平均水资源可利用总量为22．97亿立方米，其中当地水资源为7．72亿立方米(地表水径流0．26亿立方米，地下水7．46亿立方米)，沿境河道水资源可利用量为15．25亿立方米(国家每年分配引黄水量13．65亿立方米，金堤河、卫运河仅1．6亿立方米左右)，其它徒骇河、马颊河等入境水，因以拦蓄力低，可利用量很少。
3、矿产资源
境内矿产资源主要有煤炭、石油、天然气、石膏、石灰石、饮用矿泉水和温泉水等。
煤炭：阳谷——茌平煤田，面积2297．6平方公里，预测储量(E+F级)217亿吨。该矿田—1000米；XX市煤矿区，按—1100米以浅煤层计算储量，C级3．44亿吨，D级9．42亿吨；旦镇煤矿区，煤质为气煤、肥煤、天然焦、无烟煤等，探明此矿储量1．39亿吨；冠县——堂邑煤炭预测区，面积700平方公里。见煤深度1600—2600米，预测储量14亿吨。
石油和天然气：据勘察，油、气储集地段分布在莘县、高唐大部，XX市、临清中部，茌平西部和冠县东部。中原油田三部油区，探明石油储量3000万吨，天然气储量1万亿立方米；莘县凹陷生油区，面积约2600平方公里，生油岩体约4333亿立方米；冠县凹陷生油区，面积约1100平方公里，顶板埋深1688米，生油岩体厚度2000米左右，体积2117亿立方米。
四、地震及烈度
根据中华人民共和国国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）和《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。
五、交通运输条件
XX市是山东交通比较发达的城市，京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。XX市铁路编组站是京九线上的4大编组站之一。从XX市出发，沿济聊馆、济青高速1小时可达济南国际机场，4小时可达青岛海港，沿京九线4小时可到达北京。火车平均运行速度120公里/小时。
六、外部水电供应条件
XX市供水、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。
1、给水
主要是生活用水，消防用水和其他用水等,供水水源为XX市自来水公司，供水普及率将达到100％。根据XX市总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。
2、排水
本项目排水实行雨污水分流体系。为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。
3、供电
本项目用电由开发区供电部门统一解决本项目用电。
第四章 建设工程方案

第一节 总体规划方案

一、 土地现状与评价
本项目从实际情况出发，在充分考察论证的基础上，根据用地面积和建筑面积测算，规划居住规模约为600人。该地区工业少，空气清新，环境幽静，具有得天独厚的建设条件。
场地分析：项目规划用地9295平方米，规划用地范围内的地势较平坦，无障碍建筑物，适宜居住小区的建设。
环境分析：规划用地地块依托多所教育机构，如XX市大学、XX市一中、文轩中学等学校，文化气息浓厚，交通便利。
技术分析：项目竣工后可提供15330平方米高品质住宅。
二、项目规划依据及理念
1、规划依据
(1)《中华人民共和国城市规划法》
(2)《城市规划编制办法》
(3)《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)
(4)《住宅设计规范》
(5)《建筑设计防火规范》
(6)《中华人民共和国城市规划法》
2、规划设计理念
采用现代的设计理想，突出人性化的设计，创造即满足现代生活方式的功能要求，同时也满足现代人文需求的精神空间。从住宅的规划设计入手，满足居民对居住。休闲、交流、娱乐、教育等多种需求，把居住小区看作是一个多元化的以人为本的、依托自然生态人居环境的综合体，特别关注以下几个方面：
(1)空间环境：提供充分的空间环境，丰富的空间组织，明确的功能分区，优化的流线设计，这是营造优质居住氛围的基本条件。
(2)生态环境：注重人工与自然环境的综合与协调，构成人景互动的共生环境条件，做到住宅、公建、运河、小品与绿化融为有机整体。
(3)文化环境：融合居住文化、运河文化、教育文化、娱乐文化，达到人们对陶冶素养的要求。突出以人为本的人文条件，使小区洋溢着更为温馨的气氛，增加人们的归属感。
(4)职能环境：预计住宅建筑设计在信息时代的进程及演变，以满足信息快速，生活高效的要求。
3、项目功能分区与布局
根据项目场址地形地貌特点及建筑物功能要求，按照项目设计指导思想和原则，对项目进行总平面布置。
项目区周边建筑均为多层住宅，本项目规划的3栋住宅楼依次南北排列，楼间距符合居住小区规划要求，项目区进出依托北侧或南侧已有的小区内道路连通西侧柳园南路，满足居民交通需求。
以绿色、健康、自然、人文贯穿园区的生命主轴，是交织期间的文化景观，同时也是生态可持续发展的理念和贯穿始终的设计脉络。整体景观规划结构上，以景观步道为纽带，错落有致，相互渗透。设计手法的选择上，平和、自然、舒适为基调，同时配以质朴的材质，以此创造自然动人、和谐统一的空间。
合理的公共设施布局，将规划视作城市公共利益、社会资源的分配，被各阶层共享，共同构建居住的活力。将居民自然流畅的引导进入公共空间，并在空间聚集交流，形成有活力的街道生活和住区公共生活。
公建包括变电室、换热站、调压站、水泵房、公厕、传达保安用房组成，配套公建在各地块内分散布置。
公共配套设施完善，布局合理，减少对居民生活的干扰，保证环境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经济性。
4、项目道路交通组织
出入口：项目周边均为住宅，出入可依托小区内现有道路，连接东侧柳园南路，解决居民出入交通问题。在居住区内以满足步行交通为前提，并充分考虑车流的影响，禁止过境机动交通，限制外来私人机动交通，发展公共交通，鼓励步行交通。同时适度调整和完善体系，合理组织机动交通的流线。
道路：小区道路交通系统规划力求通而畅，这样既可避免外部车辆穿越小区，又可使小区住宅建筑灵活布置，空间生动而富有文化。采用人车分流的交通组织方式，外围设置自由式布置的行车道，沿中心开放空间为完全的步行系统。在人流组织系统设计和物流组织系统设计上充分考虑“以人为本”的指导思想，实现人车分流，畅通无阻，避免出现交通事故。
5、景观系统规划
小区道路纵贯整个小区，以庄重的园林风格为主，成为整个小区的景观主轴。均以自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨中抹上一道回归自然的轻松色彩。开发空间需要重视可进性，绿地的种植层次和铺地的材料和方式。在开放空间中营造不同开发程度的空间，配置适当的小品。雕塑、使空间增添趣味性。
植物设计整体格调力求自然，植物布置应充分考虑通风，采光等功能，并处理好与地下管线的关系。小品的设置应充分考虑到行人通行和活动需求，设置在恰当的位置。各小品需统一设计，尺度须符合人的尺度和使用功能要求，且具有经久耐用、维护简便等特征。

第二节 建筑结构方案

本项目XX·XX房地产开发四期工程项目总建筑面积15330平方米，包括住宅楼3栋，层数均为4层。
一、建筑方案
1、户型平面
根据建筑物的功能使用要求，以中小户型为主，合理调整各功能间的范围，突出专用性，厅室分割得当，通风、采光良好，水、电、暖、气管线布置合理，满足舒适方便的居住要求。
根据现代家庭生活的行为特征，合理组织住宅内各功能空间的平面关系，小区住宅为南朝向，所有户型均由南面直接采光房间。布局良好，厨、卫、厅采光充足。
2、立面与造型
建筑设计源自尊重人居环境的设计思想，追求淡雅清新、含蓄大气的建筑风格。每一个建筑单体则根据其所处的位置与周边环境的关系、人的视觉感受确定体量和高度。在建筑材料上屋面采用挂瓦屋面，墙面外刷防水乳胶漆，窗统一使用塑钢材料，整体颜色以浅色为主。
3、内部装修
地面：地面砖地面
楼面：混凝土水泥楼面，铺地面砖
内墙：混合砂浆抹面，内墙面层刮瓷，厕所采用贴瓷砖墙面
踢脚：地砖踢脚
顶棚：混合砂浆抹面，内墙面层刮瓷
二、结构方案
1、设计参数
基础根据上部结构的情况确定。
活荷载设计值
阳台：2.5kN/m2
楼梯间：2.5kN/m2
非上人屋面：0.5kN/m2
其余房间：2.0kN/m2
钢筋混凝土部分结构
现浇：±0.00以上各混凝土构件，楼板，梁柱采用现浇砼
预制：墙内的门洞、窗洞或设备预留洞，其洞顶均需设置过梁。
2、抗震设防
抗震设防裂度为7度，抗震等级二级，基本风压0.5kN/m2；抗震设防分类为丙类建筑。
3、结构类型
本项目建筑根据其设计特点，3栋住宅楼均为多层住宅，建筑结构宜采用砖混结构；建筑结构安全等级为二级。

第三节 给排水工程

一、设计规范和依据
1、《建筑给水排水设计规范》 GBJ15-88（1997版）
2、《室外给水设计规范》 GBJ13-86（1997版）
3、《室外排水设计规范》 GBJ14-87（1997版）
4、《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90
二、设计范围
建筑红线以内的下列项目：给水工程、排水工程、消防工程
三、给水工程
1、用水量标准和用水量
用水量估算
编号
名称
数量
用水量标准
最高日用水量（m3）
备注
1
住宅
600人
150L/d·人
90

2
绿化浇洒
3300m2
20L/m2.次
66

3
未预见水量

10%
15.6

合计

171.6

2、水源
以城市自来水为水源，水量、水质可满足本项目设备、生活的用水要求。以开发区自来水为水源，给水管由城市主干管接入，给水管网结合地块环路设置成枝状干管，各级给水管自管网接入，整个小区形成树状的给水系统。
3、给水系统
生活给水由低区、高区给水管网供给，低压区一至四层，供水压力为0.30MPa，由市政管网直供。高压区五至十八层，供水压力为0.55MPa，由地下室生活泵房内设不锈钢变频增压水箱供给。
室内冷水管采用PP-R（PN1.25）管，热熔连接。热水管采用PP-R（PN2.0）管，热熔连接。户内冷热给水管暗装，埋地管均敷设于垫层内。热水设置处垫层采用强化纤维和保温砂浆垫层。阀门采用铜球阀，阀门处均设活接头。设于管道井及地下室内等明装给水管，采用40mm厚带铝箔的离心玻璃棉管壳保温。卫生洁具采用节水型（＜6L）。
用水计量：住宅一户一表，水表出户。
中水：根据《XX市节水型社会建设试点方案》的规定，需配套建设中水设施。中水设施应与主体工程同时设计，同时交付使用。本项目拟在各用水建筑物内设中水管道，经处理后的中水，可用于洗车、冲洗厕所、浇灌花草树木、清洁道路等。
项目建筑均采用太阳能热水系统。
4、消防给水
小区供水应同时满足公用、生活和消防供水的要求，当公用、生活用水达到最大时用水量时，仍能保证消防供水的需要。
小区内实行临时高压消防系统，火灾时部分地区不易依靠消防车，所以，消火栓的布置对火灾时灭火起着关键性作用。
室外消防系统：本项目拟在消火栓应按规范沿道路设置，并宜靠近路边，其间距不应大于80米。消防车难以进入的区域应当适当增加消防栓密度。原则是要将小区内所有防火点纳入布置消火栓的保护半径内。
室内消防系统：本工程消防系统为消火栓系统。消火栓系统设计流量：室内10L/s，室外15L/s；系统用水由地下室内的消防泵房接来，压力0.55MPa。
灭火器配置按危险配置，在双栓的消防箱体下部设有手提式磷酸铵盐干粉灭火器。
四、排水系统工程
根据《XX市总体规划》和本项目的性质、特点，排水体制采用雨水、污水分流制，采取枝状污水管网。污水在地块内收集后，就近排入周围道路上的污水管道，然后依据地形、道路坡向以及现有污水主干管组织污水管道排放系统。
1、污水排放
本区内污水主要为生活污水。生活污水量取生活用水量的70%，则生活污水量Q2=63m3/d。
采用室内废污水分流，室外废污水合流，污水送入小区中水处理站，经生化处理达标后排放。室内排水管为PVC排水管，室外地下排水管为混凝土管。污水管沿区内主干管敷设，管径D500砼管。
2、雨水排水
该项目内的雨水经雨水口汇集后流入规划道路下铺设的雨水管网，回收浇灌绿化用，少量排入城市雨水管网。
雨水量根据XX市暴雨强度计算公式计算，暴雨重现期取2年。
五、管材
生活冷水管：明装管采用如镀锌钢管，丝扣连接，塑料管采用硬聚氯乙烯管（PP-12）、铝塑复合PP-R管。
排水管：室内采用排水用硬聚氯乙烯管（UPVC），乘插连接；通气管为铸铁管，接口承插连接。
消防给水管：消火栓系统采用镀锌钢管焊接或丝接。

第四节 电气工程

一、设计依据
（1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T 16-92）
（2）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）
（3）《火灾自动报警系统设计规范》（GB 50116-98）
（4）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）(2001版)
二、设计范围
本工程设计包括红线内的以下电气系统：
（1）220/380V配电系统；
（2）建筑物防雷、接地系统及安全措施；
（3）有限电视系统；
（4）电话语音系统；
（5）数据布线系统；
（6）访客可对视对讲系统；
（7）火灾自动报警系统。
本工程电源分界点为：住宅、公建在电气间电源进线柜内的进线开关。
三、220/380V配电系统
(1)负荷分类：
二级负荷：应急照明、弱电、防排烟风机、防火卷帘等。
三级负荷：住宅用户、公建用电等。
(2)供电电源：
本工程用电由XX市供电公司负责供给，根据负荷等级划分规范要求，用电负荷等级为二级。XX市供电公司保证项目用电。
(3)计费：
本工程住宅每单元分别设一计量屏，计量屏内设普通电子式计量表，每户设一表单独计量，弱电、公用设备等负荷的用电计量通过在进线配电屏内设总计量表来实现。
(4)用电指标：根据《住宅设计规范》的规定及建设单位的相关要求，本工程住宅用电标准为每户8KW，公建的负荷密度为80W/m2.
(5)供电方式：本工程主要采用放射式的供电方式，对应急照明、电梯、消防负荷等二级负荷主要采用双电源末端互投。本设计所有消防设备的过载保护均只作用于报警信号。
(6)照明配电：照明、插座均由不同的支路供电；插座回路(壁挂空调回路除外)均设剩余电流断路器保护。
本工程照明设计按照国家现行的《建筑照明设计标准》确定照明电压为标准的交流220V。贮藏间及套内起居室、卧室等功能房间均采用E27吸顶灯口，配紧凑型荧光灯。厨房、卫生间采用防潮吸顶灯具。
主要照度值：起居室、厨房