乳山市某住宅小区可行性策划书(项目申请报告).doc

第一章 申报单位及项目概况
1.1 项目申报单位
乳山市XX房地产开发有限公司成立于2014年，注册资本3000万元人民币，是集开发、销售为一体的现代股份制企业。公司技术力量雄厚，下设行政部、工程部、预算部、销售部、财务部等职能部门。公司自成立以来坚持以人为本，注重实效，建立了完善、科学的管理体制。
公司自成立以来一直坚持信誉第一、质量第一、客户第一的宗旨，在经营过程中，本着以诚信求发展的方针，履行销售放心房的承诺，在管理方面，贯彻ISO9001质量体系标准，建立过程控制，做到及时控制，持续改进，在工程开发方面，公司严格审查合作方的主体资格、履约能力、企业信誉、资质水平等，建立供方档案，保证施工质量，打造精品工程。公司重视知识，尊重人才，适应新时代高层次发展，保证了项目选择的科学性、客观性及建设的品质。公司注重质量，开拓创新，力求为业主打造温馨家园。面对机遇与挑战，公司全体员工将以超前的理念和诚信务实的态度，塑造精品地产、创建宏伟大业。
1.2 项目概况
1.2.1 项目名称
乳山市XX花苑住宅小区一期工程项目
1.2.2 建设背景
随着中国经济的高速增长，我国城市化进程加快，为地产的发展提供了新的空间。国家统计局发布的《2014年国民经济和社会发展统计公报》显示，全年房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%；办公楼投资5641亿元，增长21.3%；商业营业用房投资14346亿元，增长20.1%。由此可见住宅类房地产依然是国民经济中的重要组成部分。
在房地产调控政策趋于“常态化”和保障房大力建设的背景下，我国住房步伐加快，住房消费有效启动，居民住宅条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场获得迅猛发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了积极的推动作用。
乳山市， 地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地，南濒黄海线，与韩国、日本隔海相望，是山东半岛东南部一颗璀璨的明珠。近年来，乳山市着力打造生态型花园式滨海旅游城市。先后荣获“国家环境保护模范城市”、“国家园林城市”等称号。全市14处镇均为省级环境优美镇。乳山天蓝海海碧，山明水秀，空气洁净，气候宜人，是最适合人类居住的范例城市。乳山市坚持以科学发展观统领全局，牢固树立“工业立市、开放强市、民营活市、旅游兴市”的理念，坚持经济与社会协调、发展与民生统筹，质量与效益兼顾，大力实施“瞄准一个目标，突出两大战略、推进‘四基地一中心’建设”的思路，保持了经济社会又快又好的发展态势。

综上所述，乘着城市化进程的东风，乳山市的房地产市场迎来了大发展的时机，乳山市XX房地产开发有限公司决定抓住机遇建设“乳山市XX花苑住宅小区一期工程项目”。项目建成后将改变会成为乳山市一道亮丽的风景线，推动乳山市房地产业的大发展。
1.2.3 项目建设场址
项目位于乳山市区滨河路南，青山路东。该处地势平坦，环境优美，适合人居。
1.2.4 建设规模
该项目规划建设用地面积23159平方米，总建筑面积49289平方米。地上建筑面积33756平方米，其中:住宅楼32361平方米，含多层住宅20959平方米，高层住宅楼11402平方米，建设1#-2#、13#-15#、27#-28#楼工程，共计278户；商业面积765平方米，配套公共服务设施630平方米。地下建筑面积15533平方米，包括地下车库建筑面积13136平方米，储藏室建筑面积2397平方米；建设停车位278个，地面48个，地下230个。
技术经济指标表
表1-1
序号

名称

单位

数据

备注

I

建设规模

1
建设用地面积
平方米
23159

2
开发建设总面积

平方米

49289

2.1
地上建筑面积
平方米
33756

其
中
住宅
平方米
32361

其
中
多层住宅
平方米
20959

高层住宅
平方米

11402

商业
平方米
765

配套公共服务设施
平方米
630

2.2
地下建筑面积
平方米
15533

其
中
地下车库（含设备用房）
平方米
13136

储藏室
平方米
2397

3
容积率

1.46

4
建筑密度

%

22.4

5

绿地率

%

41

6
规划总户数
户
户
278

7
户均人口
规划
人
3.2

8
规划总人数
人
890

9
停车位
辆
278

9.1
其
中
地下停车
辆
230

9.2
地面停车
辆
48

Ⅱ
经济指标

1
住宅
元／m2

4500
出售

2
商业
元／m2

7000
出售
3
储藏室
元/m2
1800
出售
4
建设投资

万元

12865.43

5
每平方米建设投资

元
2610.20
平均

6
销售收入

万元

16775.41

7
经营税金及附加

万元

1005.16

8
利润总额

万元

2737.07

9
所得税

万元

684.27

10
税后利润

万元

2052.80

III

财务评价指标

1

投资利润率

%

15.96

2

投资利税率

%

21.27

3

全部投资内部收益率（所得税前）

%

22.32

4

全部投资回收期（所得税前）

年

2.65

5
净现值（所得税前）
万元
952.64

6
全部投资内部收益率（所得税后）

%

17.93

7
全部投资回收期（所得税后）

年

2.71

8
净现值（所得税后）
万元
545.46

1.2.5 总体规划方案
1、规划设计原则
根据规划部门的意见以及项目的自然地理环境，本项目依据下列原则进行规划。
（1）结合乳山市城市设计要求和地块现状特点，统筹规划，合理布局，规划建筑以静雅宜居为特色，营造高质量住宅环境。
（2）根据城市发展需要，综合考虑周边现状建筑及业态，合理确定建筑空间尺度、造型，使其与周边建筑和城市景观相协调。
（3）根据地块价值，分析考虑不同性质产品的分布，充分发挥各资源价值，营造高品质的城市综合建筑。
（4）布局合理，各种配套设施完善，方便居民生活。
（5）采用集中布局以节约建设用地，提高绿化率，结构方案在保证可靠的前提下尽量做到经济合理，在设备和建筑材料的选用上既要美观大方又要节能经济。
（6）以科技为先导，积极应用新技术、新产品、新工艺、新材料，改善建筑功能和质量，提高经济和环境效益。
2、总体布局
场址环境良好，地势平坦，呈规则矩形，可规划建设用地23159平方米。道路设计充分考虑人车分流，车行流线通畅，通过多个入口和环形路将场区内部统一管理。
本项目绿化以改善城市环境，提高城市品位为宗旨，结合道路两侧地形，达到环境优美、特色突出、生态效益良好的效果。道路绿化为：主干道两侧种植行道树、灌木丛、草坪等，具有遮阳、防噪声和尘土的作用；树池最小尺寸1.2×1.2m，绿地分段长度30～50m，行道树株距6～8m，树杆中心距侧石外缘0.75m。
对绿地、道路以外的室外进行硬化铺装，使之不露土，防止扬尘。入口及中心广场地面选用耐磨、耐久性好的块状石材铺砌；路边停车位、树池采用空眼彩色地砖铺砌，兼顾硬化和绿化两种功能；地面铺装施工应做好底基层的素土夯实，保证基层的级配碎石或混凝土、三合土等施工质量，以提高硬化地面的耐久性。
3、公用工程
（1）给水
①供水
生活日常用水：本项目共建设住宅32361平方米，计278户，按每户人均3.2人计算，按人均用水量120升/人·日估算，则Q1为106.8立方米/日。
※商业楼、公建日常用水：本项目建设商业楼765平方米，公建630平方米，按平均用水量6升/平方米·日估算，则Q2为8.37立方米/日。
室内给水管道采用PPR管，热熔连接。室外给水管道采用镀锌钢管，丝扣连接。
※绿化用水量：按2升/平方米·次，一天浇一次水估算，则Q3约18.99立方米/日。本项目绿化用水全部采用中水，故不计算用水量。
※道路冲洗用水量：按2升/平方米·次，一天浇一次水估算，则Q4约9.50立方米/日。本项目道路冲洗用水全部采用中水，故不计算用水量。
※其它用水量，按Q1 ---Q2之和的10%计取，则Q5为11.52立方米/日。
项目区总用水量Q1+Q2+ Q5约为126.69立方米/日，接引市政自来水管线，能够满足项目需要。
项目全年用水量合计4.62万立方米。（年用水天数取365天）。
②给水系统
可直接由市政自来水管线提供，供水管网沿道路呈环状敷设，消防系统与日常用水为同一水源。
③供水方式
由城市自来水直接供给，经消火栓泵及喷淋泵为消防系统供水，给水由市政管网直接供水。
④中水
根据《山东省城市中水设施建设管理规定》的要求，需配套建设中水设施。中水设施应与主体工程同时设计，同时交付使用。本项目拟建设中水处理设施，在各用水建筑物内设中水管道。除粪便污水外，其他污水进入中水处理系统，经中水设施处理后，用于冲洗厕所、浇灌花草树木、清洁道路等。
（2）排水
污水：结合竖向规划，顺地势布置污水管道，管径300-400毫米。污水汇入中水处理站，部分污水处理后回用，剩余部分排入城市污水管道。
雨水：地块内雨水结合竖向规划，沿主要道路顺地势布置，排雨标准为一年一遇，设计管径500毫米，接入城市雨水管道。
（3）供电
①用电量
表1-2
用电量计算表
序号
项目
建筑面积
设计指标
有功功率
日均计时（h）
日用电量
年计时
年用电量
（m2）
（W/m2）
（kW）
（kW.h）
（d）
（万kW.h）
1
住宅
32361
25
809.03
5
4045.13
365
147.65
2
商业及公建
1395
30
41.85
10
418.50
365
15.28
3
地下储藏室、车库
15533
5
77.67
8
621.32
365
22.68
4
小计
49289

928.54

5084.95

185.60
5
其他用电量
取上述用电量5%
46.43

254.25

9.28
6
总计

974.97

5339.19

194.88
该方案日用电量约为5339.17kWh，年用电量为194.88万kWh，用电有功功率约974.97kW。经无功补偿后的功率因数为0.95，视在功率为1026.21kVa，变压器负载率按75%估算，项目变压器总装机容量约为1368.28kVa，考虑同时需要系数为0.6，拟选用节能型S11-M-960/10变压器1台以满足项目用电需求。
②供电负荷等级分类
依使用功能需要作如下分类：
※各弱电机房用电、消防设备用电，应急照明、生活水泵用电等为一级负荷。
※部分空调设备、通风设备和地下停车场照明等用电负荷为二级负荷。
※其余为三级负荷。
③供电电源
项目供电电源从乳山市供电公司乳山市供电部引入。
④供配电系统
※地下车库设配电室一处，两路10kV进线以电缆方式埋地引入，接线方式为单母线分段，中间设手动联络开关，两路电源同时供电，分别运行，10kV母线分别放射式向各变压器供电。
※楼内所有一级负荷由两路电源同时供电，末端自投。
※二级负荷采用放射式供电，一路进电，断电时保证正常供电。
※三级负荷采用放射式和树干式供电，一路进电，断电时自动跳闸，手动恢复。
⑤照明设计
照明设计包括正常照明、应急照明和室外照明。照度标准按国家标准的中值选取。主要光源采用节能型荧光灯，室内预留灯位。
⑥电气安全
低压配电系统接地形式采用TN -S系统，本项目设联合接地，采用建筑基础钢筋做接地装置，接地电阻不大于1欧姆，设等电位联络保护。
（4） 供暖
①热源规划
小区规划座热交换站，采暖使用热媒为95℃/70℃的热水。
②供热负荷
● 采暖热负荷指标
住宅采暖热指标 60W/m2
商业、公建采暖热指标 60W/m2
● 供热负荷
住宅采暖热负荷1941.66KW
商业、公建采暖热负荷 83.7KW
总热负荷 2025.36KW
年供热期按4个月120天计，年供暖量24.30万KW。
③热力管网规划
● 小区采暖系用双管枝状管网，定压0.7Mpa。
● 管道采用氰聚塑直埋形式，防锈、防腐采用高效防锈、防腐材料氰凝。保温层采用聚氨脂硬质泡沫塑料，保护层采用玻璃钢。
● 直埋供热管道埋深1200㎜，保温做法及厚度详L90N95-27。直埋管道施工L90N95-28。
1.2.6 投资估算
1.2.6.1 投资估算依据
1、《山东省建筑安装工程综合定额济南地区价目表》
2、《投资项目可行性研究指南》
3、设备及材料按现行市场价格估算
4、当地类似工程建设经济指标
5、建设单位提供的其它材料
1.2.6.2 投资估算说明
1、根据出让合同，该项目征地费用按90万元/亩，共计3126.6万元。
2、城市建设配套费，根据《城市基础设施配套费征收管理办法》，按建设项目的建筑面积征收，征收标准为每平方米180元。
3、人防易地建设费，按首层建筑面积1300元/平方米计取；
4、建设单位管理费，根据财建（2002）394号（建设单位管理费总额控制数费率表）取值；
5、勘察设计费，按工程费用的0.45%估算；
6、工程监理费，根据国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知发改价格[2007]670号（建设工程监理与相关服务收费标准）取值；
7、工程保险费，按工程费用的1%估算；
8、劳保统筹费，按建安工程费用的2.6%估算；
9、前期工作费，按工程费用的0.5%估算；
10、基本预备费按工程费用与工程建设其他费用和的5%计算。
1.2.6.3 投资估算
项目总投资12865.43万元，包括：工程费用7611.66万元，工程建设其他费4641.13万元，基本预备费612.64万元。工程费用包括：建筑工程费用7058.33万元，设备购置及安装费552.83万元。
项目总投资估算详见下表：
表1-3 总投资估算表 单位：万元
序号
项 目
计算基数(m2)
估算投资
建筑工程费
设备购置费
安装工程费
其他费用
合计
1
工程费用

7058.83
410.00
142.83

7611.66
1.1
住宅
32361.00
4692.35

4692.35
1.2
商业及公建
1395.00
167.40

167.40
1.3
储藏室、车库
15533.00
1553.30

1.5
绿化
6368.53
76.42

76.42
1.6
道路及其他
2718.28
27.18

27.18
1.7
给排水及中水管道
49289.00
295.73
230.00
78.86

604.59
1.8
强弱电工程
49289.00
246.45
180.00
63.97

490.41
2
工程建设其他费用

4641.13
4641.13
2.1
征地费用

3126.60
3126.60
2.2
城建配套费

303.80
303.80
2.3
人防易地建设费

632.24
632.24
2.4
建设单位管理费

152.23
152.23
2.5
勘察费

34.25
34.25
2.6
设计费

34.25

2.7
工程监理费

45.67
45.67
2.8
工程保险费

76.12
76.12
2.9
劳保统筹费

197.90
197.90
2.10
其他前期工作费

38.06
38.06
3
基本预备费用

612.64
612.64
4
总投资

12865.43
1.2.7 资金筹措方案
1、资金筹措
项目总投资12865.43万元，由建设单位自筹解决。
2、资金使用计划
工程项目的计价与控制工作贯穿于项目建设全过程，并与各阶段的众多因素密切相关，而切实先进的资金使用计划是加快项目建设、节约项目投资的重要保证。工程施工阶段是资金投入最直接、最集中、效果最明显的投资阶段。
本项目计划2015年10月份开工建设，2016年12月份完工。建设期15个月，根据实施进度计划，分年度安排资金使用。
1.2.8 组织机构与人力资源配置
乳山市XX房地产开发有限公司拟组成专门的机构负责对资金筹措、工程建设、工程质量等进行全过程管理。公司总经理为本项目的负责人。项目组织机构图如下：

总经理

财务部
行政部
保卫部
策划部
销售部
采购部
工程管理部

项目建成后，乳山市XX房地产开发有限公司将其移交给专业物业管理公司，由专业物业管理公司按照物业管理办法的要求，对建筑的供水、供电、通讯等公用设施提供相应的管理，为楼内产权人提供社会化、专业化、现代化的服务，为业主创造一个安静、文明、安全、优雅的环境。

物业管理公司组织机构图

总经理

环卫部
维修部
保安部
财务部
办公室

由于项目市场定位、经营目标均较高，因此对物业管理提出了很高的要求。物业管理公司的服务内容和职责包括：
1、维护区域治安；
2、道路、公建、管、线及设备维护、检修；
3、水、电的供应、管理；
4、环境卫生、绿地及景观工程的维护、管理；
5、其他管理事宜。
1.2.9 项目实施计划
本项目计划于2015年8-9月完成立项、勘察设计等前期准备工作，2015年10月开工建设，本项目建设期约15个月，期间完成项目的土建、设备安装、初装饰等工程，预计2016年12月底工程竣工。从2016年2月份开始出售，预计工程竣工后2年完成销售工作。项目具体实施进度见表1-3：

项 目 进 度 表
表1-3
序 号
项 目
2015
2016
2017
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
…
11
12
1
2
1
立项、规划定点

2
初步设计、施工图设计及工程招标

3
土建工程、初装饰工程

4
设备购置及安装

5
销售

16

第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1 发展规划分析
2.1.1 符合国家的发展规划及相关政策
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》城镇建设设篇中提出：“坚持以人为本、节地节能、生态环保、安全实用、突出特色、保护文化和自然遗产的原则，科学编制城市规划，健全城镇建设标准，强化规划约束力。 统筹地上地下市政公用设施建设，全面提升交通、通信、供电、供热、供气、供排水、污水垃圾处理等基础设施水平，增强消防等防灾能力。扩大城市绿化面积和公共活动空间，加快面向大众的城镇公共文化、体育设施建设。推进“城中村”和城乡结合部改造。”
《服务业发展“十二五”规划》中提出：“加强和改善房地产市场调控，加强市场监管，规范房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展。培育和规范住房租赁市场，引导住房合理消费。”
项目建成后将会形成一批宜居建筑，符合国家经济社会发展规划。
2.1.2 符合山东省经济和社会发展规划，促进山东省经济发展
《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：“大力发展面向生产、面向生活的服务业，加强重点城区、重点园区、重点企业和重点项目‘四大载体’建设，促进服务业拓宽领域、扩大规模、优化结构、提升层次。加快发展旅游、批零住宿餐饮、房地产、社区及家庭服务业等生活性服务业。”
《山东省“十二五”服务业发展规划》提出：“完善促进房地产健康发展的市场机制和政府保障机制，努力增加有效供给，合理引导住房消费，稳定有序发展房地产业。适应社会化分工和产业发展的需要，加快发展商务服务业。加快发展租赁业，以融资租赁服务为重点，规范租赁市场，重点发展房屋、设备等租赁业务，实现融资与贸易和服务的结合。”
该项目属于商住地产项目，项目建成后能够有力的增加房地产住宅供给，稳定有序地发展房地产经济，合理引导住房消费，因此，该项目的建设符合山东省的发展规划。
2.1.3 符合当地经济和社会发展规划，促进当地经济的快速发展
《威海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出要：“乳山市要重点发展金属冶炼加工、机械机电及零部件、皮具及染纺服装、食品保健品、化工建材、新能源等六大制造业主导产业，旅游休闲养生、现代物流、商贸流通、房地产等服务业以及现代特色农业，打造旅游休闲养生基地。
该项目在乳山市内建设房地产项目，是威海市鼓励发展的产业之一，该项目的建设能够带动当地商住地产的发展，有利于当地实现“十二五”发展目标。因此，该项目的建设符合当地的发展规划。
2.2 产业政策分析
为加快转变经济发展方式，推动产业结构调整和优化升级，完善和发展现代产业体系，国家发改委制定了《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正），本项目建设房地产项目，未被列入限制类和淘汰类，属于国家允许建设的项目。
2.3 行业准入分析
行业准入制度，是有关国家和政府准许公民和法人进入市场，从事商品生产经营活动的条件和程序规则的各种制度和规范的总称。它是商品经济发展到一定阶段，随着市场对人类生活的影响范围和程度日益拓展和深化，为了保护社会公共利益的需要而逐渐建立和完善的。
行业准入制度是国家对市场进行干预的基本制度，它作为政府管理的第一环节，既是政府管理市场的起点，又是一系列现代市场经济条件下的一项基础性的、极为重要的经济法律制度。
乳山市XX房地产开发有限公司具有房地产开发资质，员工技术能力强、分工明确，因此，该公司完全有能力承担本项目的开发，符合行业准入标准。同时，在工程的实施阶段将严把质量关，确保工程质量，制定合理的施工进度计划，保证工程的顺利进行。

29

第三章 资源开发及综合利用分析
3.1 资源开发方案
本项目主要建设1栋商住楼，7栋住宅楼，不属于资源开发类项目，在此不对资源开发方案进行详细叙述。
3.2 资源利用方案及合理性分析
3.2.1 资源利用方案
本项目使用的重要资源是土地资源和水资源，项目规划建设用地23159平方米，拟建设住宅7栋楼。配套商住1栋，同时建设配套设施，并辅以绿化和道路建设。
经估算，项目年消耗水资源约4.62万立方米，由市政供水系统统一供给，按市场价格有偿使用，绿化用水采用经处理后的中水，以减少新鲜水的使用，节约水资源。因此本项目用水量不会对地表（下）水资源造成不利影响。
3.2.2 资源利用的合理性分析
分析资源利用的合理性主要是考察资源利用的可靠性、有效性和经济性。
本项目直接占用的资源是土地和水资源。土地作为不可再生的资源在城区内尤为珍贵，必须按照基本国策的要求使土地资源的利用符合人民群众的根本利益，努力实现土地使用价值的最大化。本项目在有限的土地资源的基础上，通过合理布局，科学规划，安排设置道路系统，建设商业办公楼，符合土地集约发展的要求，土地利用是合理的。
项目拟采取全面的节水措施，并充分利用中水，根据现有的建设规模，项目各项用水是科学合理的。
3.3 资源节约措施
3.3.1 土地资源的节约
土地是民生之本，发展之基，土地的不可再生性，决定了保护土地、促进土地的节约集约利用对保障国家粮食安全、维护社会和谐稳定，促进经济社会全面、协调、可持续发展都具有十分重要的意义。
本项目在实施过程中应对项目用地进行合理规划，精心布局，科学规划交通、建筑物、绿化、停车场和防洪、排水、供电、燃气、电信等基础设施，建设过程中充分挖掘用地潜力，提高土地的利用率。
3.3.2 水资源的节约
水是生命之源，节水具有重大战略意义。节水不仅可减少从天然水体的取水量，缓解水资源危机，并且可减少供水和给水处理费用。此外，节水还可同时减少排水量和污、废水处理费用。所以，不仅水资源贫乏地区要节水，水资源充足的地区也要节水。
污、废水回用可以减少城市由天然水体的取水量，缓解水资源危机，所以污、废水回用也是节水的重要方面。
本项目为达到节约水资源的目的，将配套建设中水系统，通过收集污、废水和雨水，并对其进行适当的生物处理，将处理后的中水用于绿地、道路洒水、车库冲洗等。其它节水措施将在第四章节能措施中详述，在此不重复阐述。
3.3.3 社会资源的节约
社会资源是推动社会发展、保障社会平稳运行的基本条件，社会资源包括的范围十分广泛，在当前的技术经济条件下，主要是指构成社会生产力要素的劳动力资源、教育资源、资本资源、科技资源等非实物形态的资源。项目建设运营中应采取有效措施尽量减少对各项社会资源的占用，尤其要杜绝对社会资源的挥霍性和破坏性使用，采取合理使用原则，从而实现社会资源使用效益的最大化。

第四章 节能方案分析
4.1 用能标准和节能规范
4.1.1 国家法律、法规和规范
1、《中华人民共和国节约能源法》（中华人民共和国主席令【2007】第77号）
2、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发【2006】28号）
3、《节能中长期专项规划》（发改环资【2004】2505号）
4、《中国节能技术大纲（2006年）》
5、《节约能源监测管理暂行规定》
6、《能源标准化管理办法》
7、《山东省节能监察办法》
8、《山东省能源利用监测暂行规定》 
9、《山东省资源综合利用条例》
10、《山东省节约能源条例》
11、《山东省节约用水办法》
4.1.2 产业政策和指导性文件
1、《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正）
2、《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》
3、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发〔2006〕28号）
4、《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委2005第65号）
5、《节能减排综合性工作方案》
4.1.3 管理及设计方面的标准和规范
1、《综合能耗计算通则》（GB/T 2589-2008）
2、《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）
3、《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ 26-2010）
4、《建筑给排水设计规范》（GB/T 50015-2003）
5、《建筑照明设计标准》（GB 50034-2004）
6、《建筑采光设计标准》（GB/T 50033-2001）
7、《外墙外保温工程技术规程》（JGJ 144-2008）
8、《通用设备配电设计规范》（GB/T 50055-2011）
9、《低压配电设计规范》（GB/T 50054-2011）
10、《供电系统设计规范》（GB/T 50052-2009）
11、 《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）
12、《建筑外窗气密、水密、抗风压性能现场检测方法》（JB/T 211-2007）
13、与该建设工程项目节能方案相关联的技术参考资料
14、建设单位提供的有关项目的说明、资料
4.2 能耗状况和能耗指标分析
1、能耗状况
该项目耗能主要来自于生活用水、照明及取暖降温设施。建设单位将根据国家有关能源政策和法规，优先使用节能、降耗、环保的先进技术和产品，充分挖掘潜力，结合具体情况，尽可能做到能源综合利用。
2、能耗分析
项目能耗如下表所示：
项目能耗表
表4-1
序号
项目
折标系数
年耗用量
折合标准煤（吨）
1
电
1.229
tce/万 kW.h
194.88万kW.h
239.51
2
水
0.0857
tce/kt
4.62万立方米
3.96
3
热力
0.0341
tce/106kJ
24.30万KW
298.65
合 计

542.12
4.3 节能措施
4.3.1 建筑节能措施
1、总图布置
根据地势、环境和气候情况，在规划中注重合理布置建筑物与树木植被，在冬季，保证建筑物内部有足够的日照。在夏季，建筑物群内部有阴影遮蔽效果，同时形成通风气流。
2、墙体
围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。
控制建筑物体形系数，不采用过多凹凸面，降低建筑体型系数；适当增加外墙保温隔热效能（外保温效果更佳），提高热阻；在外墙保温系统中，拟采用保温砂浆，可减缓热量进入墙体；墙内设置空气间层或通风间层也可起到良好的保温隔热效果。
优化结构设计，减轻墙体自重，减少钢材、木材、水泥等五金机电的耗用量。
3、门窗
窗户大小与空调负荷关系较大，适当控制窗墙比，窗户采用5+9A+5塑钢中空玻璃窗；安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，既能在夏季减少太阳辐射热，又便于冬季日照；加强对东向、南向窗户的设计；减少北向、西向开窗面积等手段以达到建筑自身节能的目标。
4、屋面
由于太阳辐射强烈引起顶层房间过热，是一个十分普遍的问题。本项目将在屋面增加挤塑聚苯保温隔热层。
5、材料
本项目建设使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、使用寿命长的节能型双玻中空铝合金窗，提高门窗的气密性。积极采用符合国家、行业或地方的标准新型墙体材料，不使用粘土实心砖，最大限度减少粘土多孔砖的使用。积极使用保温隔热、隔声性能好的轻质砌块，减轻墙体自重，并有利抗震。
6、采光
尽可能充分利用自然光；采用高效照明光源及灯具，居住室外采用节能型钠光源照明，使用太阳能路灯，公共楼梯安装电子延时开关。
7、电力系统
本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。项目将按照有关节能标准进行下一阶段的设计，从建筑、热工等方面提出节能措施。同时为了节约能源，提高功率因数，考虑装设无功功率补偿设备，选用国家推荐的节能型电机和水泵设备。
8、暖通空调
严格控制系统的冷热源、能量输配设备、末端换热设备的容量，保证吻合实际需求，杜绝容量过剩。
9、其他节能
尽可能采用相关节能技术，如太阳能、日光反射技术、遮阳技术、控制阳光辐射和热量进入外墙的技术、新型节能建材等。
4.3.2 节水措施
项目用水主要是生活用水和绿化用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：
1、给水系统分区
给水系统分区设计中，合理控制各用水点处的水压，可以达到较好的节水目的。给水系统应竖向分区，各分区最低卫生器具配水点处的静水压不宜大于0.45MPa，特殊情况下不宜大于0.55MPa。卫生器具的最佳使用水压宜为0.20MPa~0.35MPa，才能实现最佳节水效果。
2、使用节水器具
节约用水的最有效的方法是配备节水器具。便器冲水是耗水的重点，一般要占建筑物用水的30%以上，故项目所有坐便器均采用不大于6升的水箱，且分2挡冲洗。公共场所便器采用感应式或脚踏式。所有给水龙头等用水器具采用节水型产品，淋浴间采用脚踏式淋浴器。管材采用焊接或电熔连接管道，以防漏水。
3、充分利用再生水资源替代自来水
（1）屋面雨水设计为重力流内排水。在建筑物旁设初期雨水弃流池和贮水池，收集屋面雨水，用做浇洒绿地和道路用水。
（2）区内道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。雨水渗入地下涵养水源。
4、注重节水措施选择
（1）选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数。
（2）绿化浇灌采用低区中水变频加压泵加压后，向绿地内设置的浇洒口供中水。
（3）选用性能较高的变频水泵供水。
（4）加强项目区内精神文明建设，使住户养成良好的道德素养，自觉节约用水。

第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
5.1项目选址及用地方案
5.1.1 建设地点
本项目位于乳山市区滨河路南，青山路东。
5.1.2占地面积
规划用地面积为23159平方米。
5.1.3工程地质
拟建场地为朝东北向平缓坡地，整体地势东北角略低，地面基本无起伏，场地微地貌冲沟较发育，在场区南部东西向，向北部为南北向偏西侧。
本场地地层主要为第四系松散堆积岩和元古代侵入岩体玲珑超单元花岗岩组成，地层自上而下为3层，主要为耕植土，粉质粘土和花岗岩。
l、水文地质条件简单，地下水类型为基岩裂隙水，埋深较大，据水质分析资料，场地地下水对混凝土结构无弱腐蚀性，对钢筋混凝土中钢筋具弱腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。
2、场地环境类别为H类，为中软场地土，最大冻土深度为0. 50米。
3、拟建场地抗震设防烈嗄为6度．设计基本：地震加速度值为0.05g，属地震设计第一组。
5.1.4土地利用状况
拟建小区现由乳山市XX房地产开发有限公司通过土地出让获得该地块的土地使用权，按照城市规划要求，开发建设乳山市XX花苑住宅小区一期工程项目1#-2#、12#-15#、27#-28#楼工程。
5.1.5占用耕地情况
本项目拟建场地位于乳山市市区滨河路南，青山路东，为建设用地，不存在耕地占用情况。
5.1.6项目选址的不利影响
通过分析拟建场区的地质报告，可以看出该项目的建设不会对场区内和周边的地质条件和建筑物造成不利的影响，所以本项目在选址时是合理和科学的。
5.2土地利用合理性分析
本项目建设场址位于乳山市市区，主要建设住宅及相关配套设施，符合乳山市土地总体利用规划和年度计划。符合此区域土地利用规划的要求，场址用地规模合理，符合因地制宜、集约用地的政策要求。

5.3征地拆迂和移民安置规划方案
本项目用地为存量建设用地，现根据乳山市城市规划，该项目单位通过土地出让获得该地块的土地使用权，无旧建筑物，不存在拆迁和移民安置问题。 第六章 环境和生态影响分析
6.1 环境生态现状
项目位于乳山市市区滨河路南，青山路东。地形地貌平坦，工程地质状况良好。目前，场区内环境空气质量能够满足《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中的二级标准；声环境满足《声环境质量标准》（GB 3096-2008）中2类区标准