住宅建设项目可行性论证报告.doc

第一章 总 论
1.1项目概况
项目名称：
**县水乡佳苑小区建设项目
项目建设单位：
**县全顺房地产开发有限公司
项目负责人：
***
建设地址：
文峪河**县县城段河东、西两段
建设内容：
**县水乡佳苑小区规划占地4.42公顷，由东西两岸三个居住组团组成。拟建项目为4栋住宅楼的建设，其中1栋为地下1层地上22层框剪结构，其余3栋为地下1层地上21层框剪结构。总建筑面积40000平方米。
建设目标：
充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住**县城段文峪河综合治理的良好契机，将本区建设成为具有较大吸引力与品牌效应并达到以下目标的住区：
1．自然生态环境优秀的住区；
2．景观优美的住区；
3．功能完善、质量优良的住区；　
4．人居文化上乘的住区；　
5．物质、精神可持续发展的住区。
项目总投资：
拟建项目总投资6443.6万元。
资金筹措：
项目资金全部由承办单位自筹
工程建设进度计划：
20个月
1.2建设单位概况
**县全顺房地产开发有限公司成立于2008年10月27日，注册资金810万元人民币，具有四级房地产开发资质。现有工程部、售楼部、招商部、财务部、人力资源保障部和公司直属办公室6个部门组成。公司现有职工98人，其中，具有高级职称工程师1人，中级职称工程师3人，初级职称工程师3人，中级职称会计2人，中级职称统计师1人，中级职称经济师1人。
公司始终坚持“用户就是上帝，质量就是市场”的宗旨，致力于推动**县房地产业的发展，优化**县人居环境，实现“让建筑适应生活”的居住理想，在开发项目中倡导“以人为本”的思想，致力打造“高品质、园林式、新社区”的居家生活典范。
1.3编制原则
1、 树立可持续发展的概念，规划成果在总体规划的指导下，持续性进行详细规划，力求规划成果具有弹性，既利于逐步开发，又利于规范管理。
2、 适应经济发展的要求，有效利用土地资源，合理安排各项建设用地。
3、 注重环境效益，力争使未来的居住区成为“花园式居住区”。
4、 继承和延续地方的历史文化，发展和塑造阜新的人文景观，体现人性化设计，树立天人合一的观点，创造优美的居住环境。
5、 基础设施长远规划，分期实施。
6、 坚持统筹规划，因地制宜，合理布局，综合配套，兼顾发展的原则。
7、 受建设场地相对固定和建设投资额的局限，本项目要在功能完善的基础上，尽量做到简洁、大方。
8、 严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标准和规范。
1.4编制依据
1、 项目可研报告编制委托书
2、 国家建设部及山西省颁布的住宅建设的相关法律和政策
3、 国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》
4、 太原市中方规划设计有限公司对**县水乡佳苑小区修建性详细规划
5、 《**县县城总体规划》（2002-2020）
6、 山西省建筑工程概算定额
7、 有关其它国家行业规范、规定
8、 建设单位提供的有关资料
1.5研究范围
1、根据国家政策、当地经济和社会发展情况以及项目所在地区域环境，研究项目的必要性。
2、根据项目区域需求及发展前景，按照《城市住宅建设标准》和适度超前的要求，考虑项目建设规模。
3、根据当地建设条件、资金来源、建设规模和建筑材料等情况，研究项目的可行性。
4、根据环保要求，当地生态环境和项目建设对环境的影响，提出相应的环保措施。
5、研究项目实施的社会效益，作出对项目的评价结论。
1.6主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
指标
备注
一
总用地
公顷
4.42

二
拟建住宅建筑面积
㎡
40000
4栋
三
建筑层数

1栋为地下1层地上22层， 3栋为地下1层地上21层

四
住宅套数

340户

五
结构形式

框剪结构

六
建筑密度
%
30.6

七
容积率
%
2.25

八
绿地率
%
31.6

九
项目总投资
万元
6443．6

十
建设工期
月
20

1.7研究结论
项目建设的宗旨是采用一流的设计，一流的技术，打造**县一流环境的住宅小区。随着项目的建成，将会大大提高企业的技术水平，提高产品质量，提升了企业的竞争力。同时，为**县的市容、市貌建设增添了一道亮丽的风景线。
第二章 项目建设背景和必要性
2.1项目背景
2.1.1项目区域环境
**县位于山西省中部，太原盆地西缘，西倚吕梁山；面积1067平方公里，耕地59万亩，水浇地56万亩；全县辖12个乡镇，199个行政村，42万人口；境内自然资源丰富，交通发达，有307国道、夏汾高速公路、大运高速公路、文祁公路；经济基础较强，工业、农业、交通运输业、商业、贸易、文化教育、电力、通讯都比较发达。
全县主要种植小麦、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。**县矿藏丰富，主要有煤、铁、石灰石、钾长石等。工业主要有煤炭、化肥、农机、水泥、机械、化工、制药、针织、食品加工等行业。
该县交通方便，307国道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境而过，城关至祁县和以县城为中心的县级和乡镇级公路纵横交错，贯穿县境东部地区。
**县水乡佳苑小区位于文峪河**县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程的有机组成部分，县城干道——大陵街东延线横穿本区，北临县城主要道路文祁路，东、西两侧为县城规划的滨河路，交通便利。
文峪河是汾河一级支流，规划将按照“河畅、水清、岸绿”的要求，把文峪河城区段建成集水利、环保、生态于一体的亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是一片理想的居住用地。
2.1项目建设的必要性
1、项目建设符合当地城建布局整体规划
**县为了认真贯彻落实国家、省关于城建工作的安排意见，先后出台了一系列城建工作措施，以进一步优化城市基础实施配置，提升城市品味，推进城市全面发展，满足日益增长的消费需求。该项目建设完全符合当地城建布局整体规划。
2、项目建设有利于增强**县的城市综合实力
城市综合实力是一个地区经济发展的标志。**县在山西省城市综合竞争力排名中处于中等，但在全国中小型城市中还比较落后，因此，在全球化的经济时代，**县必须奋起直追，必须加快建设商务区，使之产生强大的吸纳、集聚、辐射效应，取得新一轮竞争优势的必然手段。
3、项目建设可较好地满足消费者购房需求
项目建成后，无疑可有效缓解城市住房供求矛盾，较好地满足工矿企业主进城购房、外地来埠经商办企业购房、年青人结婚购房，以及“以旧换新、以小换大”等各类消费群体的购房需求。为建设和谐社会、和谐城市创造有利条件。
4、项目建设有利于加快**县的城市发展进程。
　　城市是经济、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一个创新和创富中心，经济学家认为，未来区域经济竞争是城市化水平的竞争，是城市与城市之间的竞争，鉴于此，商务区建设成为城市发展的一股潮流，经济要素加速流动，城市规模表现了迅速扩张的态势。这对于**县融入全国城市发展新潮流、赢得比较优势和发展优势，具有重要意义。
　　基于以上原因，拟建项目顺应**县社会发展的需要，采用统一的标准，统一建设，真正做到质量化、规范化、舒适化、美观化，以满足居民的需要，因此项目的兴建是十分必要的。

第三章 市场分析
3.1我国房地产市场现状分析
2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境。1998年-2007年，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额平均增长33.2%。2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。
2009年春节后，中国房地产交易出现反弹，一些2008年推迟了购房计划的居民开始入市购房。这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者，投资性购房、改善型购房较少，小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌。
中经网数据显示，2009年3月商品房累计销售面积同比增长8.2%，但全国70个大中型城市房屋销售价格同比下降1.3%，实际下跌幅度可能更大。
而作为内地省份的山西，有其得天独厚的自然资源，依据资源而富裕起来的人不在少数，他们完全有能力为各地新建的高品质房买单；另外，由于山西的房地产市场起步较晚，发展虽很迅速，但还远远没有到产生大量泡沫的时候，只因全国出现的冷淡而深受影响，因此以发展的眼光来看，山西的房地产市场还是有很大潜力的。
3.2山西省房地产市场发展态势
综合分析，2009年加快我省房地产开发业发展的有利条件较多。一方面，近两年国家虽然出台了一系列宏观调控的新政策，但其目的都是为了促使房地产市场的健康、稳定、快速发展。另一方面，山西房地产开发业起步较晚，发展不足，但发展潜力较大。我省房地产开发业继续保持快速、健康发展的态势，并将呈现以下特点：
    1、房地产开发业将保持快速、健康发展态势
    随着我省城镇化建设步伐的加快和居民收入的不断提高，居民消费需求将会与日俱增，住房更新换代步伐也将明显加快，加之上海绿地、大连万达、广州富力等国内知名企业的进入和"安居工程"的实施、"宜居城市"评选活动的开展、棚户区改造的力度加大，必将为我省的房地产开发业注入新的活力。
    2、住宅价格增长幅度将趋向理性回归
    2007年全省商品住宅价格上涨13.1％，主要上涨因素在于市场供求关系的变化。城市化进程的加快、供给结构不尽合理、建筑材料价格的上涨、人工成本和机械使用费的上涨、土地紧缩政策与房地产市场需求持续旺盛的增长，导致了房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造了一定空间。但是这种房价上涨也间接地将未来置业需求提前释放，挤压了未来市场的升值空间。总体来看，在国家出台的一系列宏观调控政策作用下，尤其是我省加大经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房的投资力度，房地产价格的上涨幅度不会太大，局部区域的商品住宅价格较快上涨的势头将得到有效遏制，全年住宅价格水平将趋向理性回归的合理区间。
    3、住房供应结构将会更加趋于合理
    随着宏观调控措施的进一步落实，以及国家关于调整住房供应结构的各项措施的实施，中小户型住房所占比例将会继续上升，住房供应结构会更加合理，房地产市场将会更加健康快速发展，我省已将健全和完善住房保障体系、解决城市低收入家庭的住房困难列入政府工作的重要议事日程。因此，随着我省对国家宏观调控措施的进一步落实，廉租住房、经济适用房制度的逐步健全，我省中小户型房源将会明显增多，住房供应结构将会更加趋向合理。
3.3**县房地产市场现状
**县房地产市场处于初级发展阶段，消费者对住宅的需求正从生存型向舒适型转变，房地产业的发展正从速度规模型向质量效益型转变。在过去的3年里，房地产市场和全国各中、小城市一样，无论规模和效益都有了长跑的进展，住宅商品房的平均售价已达到2000元/㎡，上涨了20%。在商品房价格快速攀升的同时，其建筑面积即单套面积也日趋超大化。目前**县在建和已建的商品房平均单套面积已达130㎡。即使这样，商品房的销售还是异常火爆。在未来15年内，随着小城镇建设规模的扩大化,农业人口入住城区比例增大，对商品房的需求越来越大，房地产市场将出现蓬勃发展的局面。
近几年来，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产进入有序发展时期。到目前为止，居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
房地产业主要特征表现在以下几个方面:
1、投资增幅大
2、房价平稳上升
3、拉动相关产业效果显著
----从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多
----从投资角度看
房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。
----从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由 “居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
----从需求关系看
在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3.4市场SWOT分析
优势及机会
1、该项目地处文峪河东、西两岸，文峪河是汾河一级支流，规划将按照“河畅、水清、岸绿”的要求，把文峪河城区段建成集水利、环保、生态于一体的亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是一片理想的居住用地。
2、近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
3、周边日趋成熟的居住配套，为该项目的市场价格奠定了一定的基础。
4、公司与建设主管部门的良好公共关系背景，有利于公司今后在当地的发展。
劣势及威胁
1、周边原有的房地产开发形成一定竞争态势。
2、新开竞争楼房不断涌现，后市竞争压力大
3、金融政策的调整和房地产相关政策的调整所带来的不可预测因素。
3.5项目市场定位
1、消费目标群体定位
项目消费目标群体主要有以下人群：
1、周边工矿企业主
2、当地青年结婚成家者
3、农村进城经商务工者
4、以小换大，以次换好的二次购房者
5、看好房产增值的投资者
2、项目的市场价格定位
该项目**县文峪河东、西两岸，地理位置优越，具有很高的商业利用开发价值。
依照目前区域房地产市场已形成的价格分布体系，结合本项目规划所设定的品质要求特征，并考虑明后几年上述区域内房地产市场预期的良好发展前景，在参考目前区域内竞争楼盘市场价格的基础上，预测本项目住宅部分销售均价大致在2000元/㎡。
3、销售业绩预测
项目销售目标是：至工程全部竣工时，销售率100%。

第四章 项目选址
4.1项目选址
根据**县政府及城市建设局的总体规划，**县全顺房地产开发有限公司取到了该宗土地的使用权，作为**县水乡佳苑小区的建设用地。
水乡佳苑小区位于文峪河**县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程的有机组成部分，县城干道——大陵街东延线横穿本区，北临县城主要道路文祁路，东、西两侧为县城规划的滨河路，交通便利。
文峪河是汾河一级支流，规划将按照“河畅、水清、岸绿”的要求，把文峪河城区段建成集水利、环保、生态于一体的亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是一片理想的居住用地。
4.2场址建设条件
1、气象条件
**县属暖温带大陆性季风气候，冬冷夏暖，四季长短不均，昼夜温差较大。春季干旱风多雨少，夏季炎热多雨，秋季干爽凉快，冬季寒冷少雪。有关气象数据如下：
年平均气压 927.2mPa
年平均气温 8℃
历年最高气温 38.6℃
历年最低气温 -24.5℃
历年最大降雨量 565.7mm
历年最小降雨量 254.9mm
年平均风速 3.1m／s
历年最大风速 24m／s(瞬时28m／s)
主导风向 SW NW
日照时数 2500—2800
最大冻土深度 908mm
项目地处我国寒冷地区，对建筑物有较高的保温节能要求，工程施工组织应满足当地气象条件的特殊要求。
2、水文条件
　**县西高东低，可分平原、丘陵和山地，东部平原，海拔在 800米以下 ，土壤肥沃 ，水源充足，交通方便，人口密集，为该县主要的粮棉产区，中部黄土丘陵区，面积较小，这里沟壑纵横，水土流失严重，海拔在1300米左右。西部山区，山高坡陡，多呈东西走向，大部分生长有松树和混合林，主要山峰有五龙庙、百花崖、闻则峪山、大东沟垴、大肚崖等，海拔在1700至2000来之间，其中县境西北的五龙庙为最高，海拔2106米。境内主要河流有汾河、文峪河、磁窑河、三道川河等。汾河流经县东，是该县与祁县、平遥的界河。文峪河发源于关帝山，由北谷口入境流至开栅向南流入汾阳。磁窑河在本境的汾河、文峪河之间，与汾河平行流入平遥西北部。三道川系文峪河支流。**县属暖温带大陆性半干旱气候，年均气温10度，一月均温--6度，七月均温22度，年均降雨量450毫米，霜冻期为十月上旬至次年四月下旬，无霜期160至180天。
3、周边建筑物与环境条件
水乡佳苑小区位于文峪河**县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程的有机组成部分。场地周边环境状况良好，没有明显污染源，有利于工程建设。
4、交通运输条件
该县交通方便，307国道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境而过，城关至祁县和以县城为中心的县级和乡镇级公路纵横交错，贯穿县境东部地区。
5、公用设施
本项目建设符合**县城区总体规划，具有完备的自来水管网、热力管网等基础设施，项目将充分利用这些配套公用设施，以降低投资成本。
6、环境保护要求
本项目建设所在地域开阔，大气容量大，且项目本身基本没有废渣、废气、废水排放，生活污水排入城市污水管网后统一处理，因此，本项目不会对当地环境造成损害。
7、征地拆迁
本项目为文峪河综合治理工程的有机组成部分，场地内不涉及拆迁工作，具备了建设条件。
8、施工条件
本项目所需的主要材料砂、石、水泥在本地区就可买到，其它钢筋等用品可到周边地区采购，通过汽车运输到施工现场。水、电等可就近引入，以满足施工需求。

第五章 建设规模与工程方案
5.1建设规模
**县水乡佳苑小区占地4.42公顷，建设内容为4栋高层住宅楼的建设，其中1栋为地下1层地上22层框剪结构，其余3栋为地下1层地上21层框剪结构。
项目总建筑面积40000平方米，每栋均为1梯4户，提供住宅340套，4种户型。项目建设内容还包括小区内道路、绿化以及给排水、热力、电力、通信等基础设施的建设。
5.2项目总体指导思想
1、本设计以执行国家的方针政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定。
2、住宅设计应符合城市规划和居住区规划的要求，使建筑与周围环境相协调，创造舒适、方便、优美的生活空间。
3、项目设计应推行标准化、多样化、积极采用新技术、新材料、新产品，促进住宅产业现代化。
4、项目设计时需吸收南北方住宅的精华，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒适性、尺度空间的合理性得到充分体现。
5、住宅户型设计新颖，动静分区。
5.3设计理念
1．回归自然，打造“健康、生态”水岸人文社区。
2．小区规划力求布局合理、环境优美、设施配套、安全卫生，具有一定的超前性和地方特色。
3．坚持小区建设的经济效益、环境效益和社会效益的统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，提高土地利用率。
4．住宅及住区能满足人的生理需求、健康（运动、休闲）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒适需求、交往需求，融合当地城市环境的同时形成舒适、优美、宜人的居住环境。
5．强化现代意识，开辟足够的交通空间，满足动、静态交通要求。
6．按照新时期住宅建设的要求，积极推广和应用新技术、 新材料，扩大小区规划建设的技术含量。
7．规划适应开发阶段性的需要，具有灵活性和弹性。
5.3总体布局
**县水乡佳苑小区平面布置是按照整体性、系统性、功能性的规划要求，建造舒适、优美、安全、方便的居民住宅区和商业区。在空间上合理利用地形，分区规划，合理建设。区内公用设施，如垃圾站、存车棚、机动车辆停车场等，应分区布置且便于出入，在较多方面满足居民的生活需求。
项目将采用国内甲级设计单位一流景观设计师精心设计，院内有油松、草坪等各种树木花卉，四季常青，景观艳丽，充分利用地块自然条件，使小区外生态休闲场与内部“庭”与“园”式园林浑然一体，突出观赏效果与使用功能，创造舒适悠闲健康自然的生活环境，享受全新公寓居住意境。
小区内还设有适合老、中、青、少各类人群及多人组合的健身器材，供人们健身、锻炼、休闲，让各住户切身感受到时尚生活的品位与享受。
根据规划要求，宅间道路应满足消防车、救护车、搬家车辆通行，路面全部硬化。
规划住宅340户，4种户型，每户建筑面积80-120平方米。
规划住宅日照间距系数1.4。
考虑环境因素及便捷的原则，小区住宅院落设垃设置圾收集点。结合小区公共设施设置1处公共厕所。
5.4住宅户型设计要点
1、动静分开。客厅、餐厅、厨房需要人来人往，活动频繁，而主要为休息睡觉之用的卧室需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。
2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将主人家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室与客厅、餐厅进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。
3、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。
5.5建筑工程设计
1、设计规范、规定
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）
《住宅建筑设计》GB50368-2005
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《民用建筑隔声设计规范》GBJ118-88
《屋面工程技术措施》GB50345-2004
《地下室工程防水规范》GB50101-2001
《建筑地面设计规范》GB50037-96
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001、J114-2001
《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95
《民用建筑室内环境污染控制规范》GB50325-2001
2、建筑设计
1）．增强住宅设计的创新观念，居住功能多元化，住宅从过去主要强调生存功能向同时重视发展功能、享受功能过渡。住宅不但是一个生存空间，同时也是发展空间、享受空间。
2）．住宅设计强调超前性和弹性。普通住宅应参照国家小康型示范小区设计导则进行设计，并在套型、功能、环境、配套设施等方面适当超前，预留可以调整、改造的余地。
3）．以市场为导向，适应居住潮流、住宅市场的变化，公共空间与私密空间没有相互干扰，交通顺畅，起居厅与餐厅、厨房空间配置紧密协调，并设有入户的过渡空间，建筑使用面积系数达到80％以上。
4）．建筑风格服从全区整体定位，设计中将阳台板，空调器放置板和凸窗结合考虑，强调水平线条，并利用窗框和阳台栏杆等元素加强了这一趋势。
5）．墙体装饰材料使用面砖或涂料，以求达到良好的色彩搭配和视觉效果。卧室采用凸窗，增加室内的视野，并使立面更显精致剔透。
5.6结构工程设计
一、自然条件
1、基本风压： 0.40kN/m2，地面粗糙度： B类。
2、基本雪压： 0.35kN/m2。
3、抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第三组。
4、建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。
二、设计依据
本工程结构设计所采用的主要规范、规程及图集
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008
《建筑结构荷载规范》（2006年版）GB50009-2001
《建筑抗震设计规范》（2008年版）GB50011-2001
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《砌体结构设计规范》GB50003-2001
《地下工程防水技术规范》GB50108-2008
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《建筑地基基础设计规范》DB33/1001-2003
三、设计荷载
楼屋面等效均布活荷载标准值：
住宅：2.0kN/m2
楼梯：3.5kN/m2
上人屋面：2.0kN/m2
不上人屋面：0.5kN/m2
四、主要结构材料
1、钢筋
箍筋采用HPB235钢筋；
梁、板、柱、地下室外墙、地下室底扳、地下室顶板及上部结构楼板采用HRB335及HRB400钢筋；
2、混凝土
基础垫层： C 10
基础梁：C30，抗渗等级S6
其余上部结构梁板：C25
3、焊条
HPB235级钢筋采用E43xx型；
HRB335级钢筋采用E50xx型；
HRB400级钢筋采用E55xx型。
4、砌体
地下采用MU10粘土实心砖，M10水泥砂浆。地上采用MU2.5加气混凝土砌块和MU10粘土实心砖，砂浆采用M5、 M10、M7.5混合砂浆。
五、人防工程
本工程局部地下1层为人防地下室，平时为车库和设备用房，战时为六级乙类掩蔽所，防护等级为丙级，按800人设计。
设两个战时出入口，其中一个为主要出入口(室外出入口)，一个为次要出入口。主要出入口由防毒通道、筒易洗消间、洗消污水集水坑、扩散室、扩散井、密闭门、防护密闭门等组成。防毒通道可直通室外，设防护密闭门和密闭门各一道；通道一侧设置简易洗消间，其防护密闭门外的通道内设置洗消污水集水坑；在室外口部采取了防止地面雨水倒灌的措施。次要出入口由密闭通道、扩散室、滤毒室、扩散井、战时风机房、密闭门等组成。密闭通道设防护密闭门和密闭门各一道；滤毒室与进风机房分室布置，滤毒室设在染毒区，进风机房设在清洁区；滤毒室的密闭门设在密闭通道内并向外开启。

5.7给排水工程
1、设计依据
《建筑给排水设计规范》 GB50015-2009
《全国民用建筑工程设计技术措施一给水排水》
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006
《给水排水构筑物施工及验收规范》GB50141-2002
《建筑给水排水及采暖工程质量验收规范》GB50242-2002
《室外给水设计规范》GB50013-2006
《室外排水设计规范》GB50014-2006
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
2、给水工程
（1）指导思想
1）加强对水资源的统一管理，加强对地表、地下水源的保护，水塔或高位水池和输配水管网安全运行的维护，完善供水管网，实现供水到户。
2）进行有效的排水治理，包括对雨水排水系统和污水管网的完善，以及简易污水设施的配置、治理和维护。
（2）用水量预测：
1）生活用水量
采用综合生活用水定额法，根据规定，生活用水定额取为：140L/人.d，K=1.4。项目设计人口按1232人计算，则生活用水量为241.5m3/d。
2）浇洒道路广场用水量
绿化及道路广场浇洒用水量根据《城市给水工程规划规范》，绿地用水量取1000 m3/km2.d，道路广场浇洒用水量取2000 m3/km2.d，公共绿地面积为0.0035km2，道路及广场用地为0.0054km2，则绿地及道路广场用水量为15M3/日。
3）消防用水量
根据《建筑设计防火规范》要求，同一时间内的火灾数为一次，一次灭火用水量为10升/秒，火灾蔓延时间为2小时。
4）未预见水量及管网漏水量：
规划小区未预见水量及管网漏水量按其最高日用水量的10%计。
综上所述，得出小区总用水量，最高日用水量为Q=480M3/日。
（3）．管网规划
规划供水管从西部大陵街引入各区，沿滨河道路敷设给水干管，支管接至用户，满足规划区用水量要求，水质符合国家生活饮用水标准，给水管管径为DN200-100mm。消火栓布置间距不大于120米，在主要交叉路口设置。
3、污水工程规划
规划小区采用雨污水分流制，污水经化粪池处理后方可排入污水主管道。
（1）．污水量计算
规划设计污水量按给水量的80%计算，则规划区污水量为384.1m3/日。
（2）．污水系统规划
依据竖向设计，污水经化粪池处理后，西区由北向南，由东向西排入滨河东路污水管，东区由北向南排入滨河东路污水管，最终排入县城规划污水处理厂。污水管尽可能以较短的管长和较小的埋深，实现最大面积的自流。管径为φ500 mm～φ300mm，管端起点覆土厚度1.2m。
4、雨水工程规划
（1）.雨水量计算
根据**县暴雨强度公式，进行雨水水力计算。
暴雨强度公式：
q = 880（1 +0.86 LgT）/(t+4.6)0.62
其中：t=t1+t2(min)
雨水流量公式：
Q=∮.q.F(I/S)
Q设计雨水流量（I/S）
q设计暴雨强度（I/S.ha）
P设计重现期（a）
F设计汇水面积（ha）
∮径流系数
t降雨历时（min）
t1地面汇流时间（min）
t2管渠内流行时间（min）
（2）雨水系统规划
规划区内道路下敷设雨水管道，根据坡度由北向南汇集，就近排入文峪河或根据实际条件规划本区雨水回收利用系统。管径根据雨水量及管道坡度计算，设计流速不小于0.5m／s。
5.8电力电讯工程
1、设计依据
《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008
《IOKV及以下变电所设计规范》GB50053-94
《供配电系统设计规范》GB50052-95
《低压配电设计规范》GB50054-95
《建筑照明设计标准》GB50053-2004
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《建筑物防雷设计规范》GB50057-94 (2000年版)
国家其他有关电气设计规程
2、供电工程设计
（1）电源及设计原则
电源由项目所在地供电所引入小区配电室。
1）线路宜采取地下敷设方式，满足街道景观和安全要求。
2）制订合理的满载系数，避免设备浪费或超负荷。
（2）负荷估算
住宅每百平米按一户折算，每户按5KW估算。不可预见的负荷按总量的10%计算，同时系数规划采用0.8。
（3）供电方式
由小区内箱式变压所出线380/220V线路至用户处，道路照明及广场用电出单独线路，采用三相四线制供电方式。
低压电力线路规划采用直埋电缆，埋设在冰冻线以下，并保证最小覆土厚度，过道路时穿镀锌钢管保护。10KV高压线路采用YJY22-10KV型电缆;低压供电路采用VV-1.0型电力电缆。
3、弱电工程设计
（1）电话装机容量计算
根据住宅组团确定住宅需求电话数。考虑综合因素，住宅按每户1门设置，公共建筑按每百平方米1门设置，每门电话按1.5对线设置。
（2）电话电缆
通信线引进项目区内的交接箱（二台），由交接箱分到用户的分线箱中接线分支。沿路边绿化带中敷设。过道路时穿钢管保护。
（3）有线电视
有线电视线路由城区的有线引进，通过有线电视前端箱至每户。
（4）敷设方式
电话电缆和电视电缆均埋地暗敷，基本同一路线，电话电缆和电视电缆的最小规划距离为0.1米。
5.9燃气供热工程
1、设计依据
《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003
《全国民用建筑工程设计技术措施》暖通空调、动力
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
2、燃气工程设计
（1）煤气
用气量估算
1）居民生活用气量
人均2.721GJ/人.年，用气量：3351GJ/年。
2）未预见用气量
按居民生活用气量的15%计，即：502.6GJ/年。
总用气量即3853.6GJ/年。
（2）气源
根据**县总体规划以及项目用户特点，本项目气源由城区市政管网接入。
（3）管网布置
统一采用低压管网系统，由城市燃气管网直接接入。
根据项目特点采用环状布置，管材选用焊接钢管。管道采用聚乙烯防腐胶带防腐，采用牺牲阳极法阴极保护。
3、供热工程规划
（1）供热方式
管网采取两级布置，一级管网与二级管网采用换热站连接，用户与二级管网直接连接，二级管网水温为95℃/70℃。
（2）热负荷计算
根据**气候资料及规划区建筑特点并参照《城市热力网设计规范》（CJJ34-2002）确定本规划区的采暖综合热指标，采暖综合热指标采用65W/m2。
规划区总建筑面积 40000㎡，则总热负荷为2.6MW。
（3）管网规划
规划区供热由大陵街县城规划供热管接入，供热支管沿小区内道路敷设，管径为DN200-50 mm。
（4）管网布置
管网采用无补偿直埋敷设。直管长度超过8米设弯头或乙字弯自然补偿。管道均敷设在人行道或绿化带下，与道路中线平行，管道埋深不小于0.8米。管网管道自然弯曲控制在0---10度与60---90度之间。
（5）管道防腐与保温
热网供、回水管采用普通型硬质聚氨脂发泡保温，降低热网损失。管道防腐采用耐高温防腐漆，一道底漆，两道面漆。
5.10电信规划
规划区电信线缆由大陵街县城电信光缆接入，中部院落路旁设电信机房，电信电缆采用HYV2型，敷设方式为电缆穿PVC保护管地下直埋方式敷设。
实现电话网与数据网联网，大力发展宽带服务，提供影音、图像、数据等业务的综合，建立信息高速公路。
居民楼设计施工应保证电信线入户，同时设置信报箱，便于通邮。
电话线容量指标按住宅1.5对/户，电话线容量为：528对。
5.11管线综合设计
本次设计包括：给水、雨水、污水、热力、燃气（低压管网）、电力、通信七个专业基础设施管线平面布置及高程位置的规划。
管线综合以各专业规划为基础，整体考虑，统筹安排，综合确定各种管线地下、地上的空间位置，避免各专业规划管线之间及与建筑物之间、构筑物之间、道路绿化之间相互矛盾和干扰，为各专业规划设计和规划管理提供依据。
1、采用的有关规范及标准
中华人民共和国国家标准《城市工程管线综合规划规范》GB50289-98。
2、设计原则
（1）根据道路横断面设计，以各专业管线规划为基础，整体考虑，统筹安排各种管线地下空间布置。
（2）各专业管线在道路水平、纵向位置应符合《城市工程管线综合规划规范》和各专业的规范、标准。
（3）考虑到各专业管线维护管理方便，管线尽量布置在人行道下。
（4）各种管线水平位置的处理，原则上各种管线尽量顺行，减少穿越交叉路口。
（5）各种管线交叉时的处理原则
压力管道让重力管道;
小口径管道让大口径管道
可弯曲管道让不易弯曲管道
对个别不能满足规范要求的各专业管线，局部作特殊处理。
3、管线布置
（1） 由道路两侧向道路中心依次布置电力、通信、给水、燃气、热力、雨水、污水管线。
（2）雨水、污水管线，管径较大，埋设较深，维护工作量小，一般布置在机动车道。
5.12道路交通
规划结合城市总体规划路网，布局小区内部道路。
结合各基地现状及居民出行的便捷与安全，对外设有机动车出入口与滨河东、西路相联系。
滨河东西路红线宽20米，路面宽14米，一块板形式，多层建筑退红线3米，高层建筑退红线5米。
大陵街红线宽30米，路面宽18米，人行道各宽6米，一块板形式。
组团道路采用两级系统，一级为“环形”机动车主路，联系各功能地块；二级道路为庭院宅前道路，与一级道路鱼骨状串联。
一级道路路面宽度为5米，人行道宽度2米。
宅间路路面宽3米。
为加强东西两岸各功能区的联系，特别是居住区与管理中心、超市的联系，规划布局仅限人行的景观桥一座，宽5米。桥两端分别对应集散休闲广场。
静态交通规划也是本次规划设计的重要方面，适应小汽车的日异增长，充分考虑停车场的安排，机动车停车分为路边停车和宅间停车，规划住宅院落地面停车位按每三户一个车位考虑，不足部分采用地下停车方式。
室外停车场地均采用空心植草砖进行地面铺装，增大绿地面积，减少日光反射。
严