长沙国际商城可行性分析报告.doc

XX国际商城可行性研究报告

XX国际商城

可行性研究报告

咨询资质：甲 级

发证机关：X

国家商业网点建设开发中心市场建设研究所
湖南省XX经济专家咨询有限公司

2009年2月

目 录
第一章 总 论
一、项目名称
二、项目的由来及背景
三、项目概况
四、项目投资单位基本情况
五、项目可行性论证的主要依据
六、项目建设的原则
七、项目的主要经济技术指标
第二章 长沙市商贸发展概况
一、长沙商贸发展的现状
二、长沙商贸发展目标
第三章 投资项目的战略可行性研究
一、项目的经济地理位置选择
二、项目在长沙商贸发展中的战略定位
三、项目建设的主要目标
第四章 XX国际商城可行性分析
一、XX国际商城的含义
二、XX国际商城建设的可行性
三、XX国际商城的商圈分析
四、政策环境分析
第五章 项目的市场前景预测
一、投资环境
二、市场现状分析
三、长沙市居民消费需求分析
四、价格走势分析
第六章 投资估算及资金筹措
一、投资估算范围
二、估算依据
三、投资概况估算
四、资金筹措
第七章 经济分析与评估
一、经营收入及税金估算
二、总成本费用估算
三、利润估算
四、财务盈利能力分析
五、综合经济效益分析

第一章 总 论

一、项目名称
XX国际商城
二、项目的由来及背景
大型购物中心，这种被认为21世纪最重要的复合商业业态，在中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革，他包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
世界的大型购物中心最早从欧美发展而来，大多分布在郊区，其价格普遍低出城区20％以上；亚洲一些国家根据自己面积小、人口多集中在市区的特点，在繁华的城市商业区建立了大型购物中心。我国的大型购物中心有两个起源，一是上世纪90年代中期，和记黄埔、长江实业等香港房地产巨头在京沪等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，大多附带有大面积的商场裙房，从而形成了具有香港特色的购物中心，如国贸商城等。二是传统的百货店不断增添餐饮、娱乐等新的功能，从而形成大型购物中心的雏形，如王府井的新东安市场等.
XX国际商城同样是一个复合商业业态，位于雨花区境内，与芙蓉区交界。该处是长沙市商贸批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。在距该点3公里的区域内，有长沙市常住人口约50万；位于京珠高速与机场高速的交汇点，是联接长沙五大商圈的核心区域，地处进出长沙最快捷的交通要道。高桥附近有较高的人气和商业聚合效应。XX国际商城西邻高桥大市场，附近还有三湘、南湖、马王堆、万家丽等专业批发市场，它们可以构成极好的"扎堆效应"，周边是收入水平较高的居民小区。
三、项目概况
该项目占地270亩，总投资12亿元，有效用地总面积227.1亩,地上总建筑面积45.46万平方米，其中，百货32024.6平方米,沃尔玛超市裙楼39697.17平方米，商铺150338.59平方米，酒店、餐饮楼46431.84平方米，公寓、办公楼186128.47平方米。地下总建筑面积15.71万平方米，主要为，地下车库地下车库、地下发电机机房、变电房、空调房、消防控制室等。集购物、休闲、娱乐、餐饮美食、健身、旅游于一体，打造XX地区目前规模最大、功能配套齐全的现代化商业中心。
该项目由国际知名的美国JWDA公司设计，该公司专业从事商业地产设计，其设计效果将是长沙市第一流的。第一期工程为沃尔玛大型超市和公寓及商铺，建筑面积92667平方米及地下停车场和机房42944平方米，计划由国际国内知名商家经营，现已与沃尔玛、中国银泰等商家达成了初步协约，这将为项目的成功打下品牌基础。第二期工程开发步行区主要商铺、百货商场、复式公寓。第三期工程开发高层住宅、餐饮楼、酒店、娱乐、夜总会。
四、项目投资单位基本情况
本项目由湖南天润五江置业有限公司投资开发。公司注册资本5180万元，其中湖南天润房地产开发有限公司2176万元,娄底亨瑞特房地产开发有限公司1450万元,长沙市城市建设开发公司1554万元.
五、项目可行性论证的主要依据
1、项目所在地――长沙的战略定位及发展目标
2、项目所在区域的发展定位及制约
3、长沙市民的收入情况及投资能力和意向
4、相关专业市场及其经营户的现实要求
5、国家、省及长沙市有关城市建设的法律、法规、条例、文件等。
6、《XX国际商城规划设计》
六、项目建设的原则
XX国际商城要集“商业购物、娱乐文化、体育健身、餐饮美食、建筑品味、名牌名店、人文景观、精神文明”等于一身，将成为长沙市的风景线，其商业布局功能定位依据“突出品牌、整体定位、功能互补”的原则。
七、项目的主要经济技术指标
1、规划总用地面积：15.14公顷
2、规划总建筑面积：611745.01平方米
3、地上建筑面积454620.67平方米.其中：百货32024.6平方米,沃尔玛超市裙楼39697.17平方米，商铺150338.59平方米，酒店、餐饮楼46431.84平方米，公寓、办公楼186128.47平方米。
4、地下总建筑面积15.71万平方米，主要为，地下车库、地下发电机机房、变电房、空调房、消防控制室等。
5、建筑密度 39.9%
6、容积率 3.02
7、绿化率 33.5%
8、主要交通技术指标:道路面积23779平方米，地上道路面积9728平方米，地下道路面积14051平方米,停车位3098个.

第二章 长沙市商贸发展概况

长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积158平方公里；总人口595.5万人，其中市区人口189万人。长沙，山青水秀、气候宜人，有风景独秀“霜叶红于二月花”的岳麓山，有水洲相拥“春来江水绿如蓝”的湘江；长沙，人杰地灵、历史悠久，有在海内外享有盛名的世界第八大奇迹马王堆汉墓、千年学府岳麓书院及三国东吴简牍；“惟楚有才，于斯为盛”，在中国近现代史上长沙更涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家。2002年，全市实现国内生产总值812.9亿元，人均GDP达1656美元。长沙商业繁荣兴旺,自古以来商贾云集，交易兴旺，教育科技发达，交通通讯便利。
一、长沙商贸发展的现状
建国以来特别是改革开放以来，长沙的商贸得到了飞速的发展。一是商贸经济持续稳定增长，对国民经济中的作用和贡献进一步凸现。2002年全市社会消费品零售总额跃上了400亿元的新台阶，商贸经济总量增长五年内实现了跨越式的三级跳。全市商贸业从业人员达33万人，占全市从业人员的22%，为增加就业特别是解决下岗职工再就业作出了显著的贡献。二是发展思路进一步提升，奠定了长沙市流通现代化的思想和理论基础。顺应全球经济发展趋势，全面推进长沙商贸流通现代化的战略问题，理清了长沙商贸流通发展的战略思路、举措与目标，形成了加快长沙商贸流通现代化发展的共识与合力。三是坚定不移地推进企业改革改制，根除了制约商贸流通发展的体制障碍。为消除体制性障碍，促进商贸流通加速度发展创造了条件。四是网点建设和市场培育充满活力。黄兴南路步行商业街建成开业，三湘南湖市场整合提升，家乐福、沃尔玛等外资商业加快进入，使长沙市商业标志性项目涵盖的范围更宽更广，商业发展的品位更高更精。五是“三绿工程”深入实施，肉菜消费更加安全放心。通过加强法制建设，规范市场经济秩序和加强质量监督管理，菜篮子商品质量不断提高，基本保证了人们的食品消费安全。六是会展经济发展势头良好，有力地拉动了经济增长。2002年成功地举办了中国首届箱包皮革展销会、长沙（昆明）商品展销会、秋季糖酒商品交易会、全国煤交会等一系列区域性、全国性的大型会议，取得了很好的社会效益和经济效益，产生了巨大的社会影响。七是物流工作有了一个良好的起步，已组织完成了全市物流发展战略研究，正在进行规划衔接和配套政策措施的制定。
总之，长沙市商贸流通业在构建“大市场、大商业、大流通”格局的过程中，通过加快商业结构调整，大力推进社会商业的发展，使商贸流通业活力更足，优势更优。目前，在按照建设现代化商贸中心的战略目标，确立了XX商贸流通发展的目标，加快改革，调整结构，培育现代化大型商业集团，发展商业产业链，加快中心商业区建设，提升商业文化品位，努力推进长沙大市场、大流通、大贸易的现代化商贸中心建设。
统计数据表明，近３年来，长沙城市建设３００亿元巨额投资中，用于商业品位提升的占４０％；近两年，长沙固定资产投资每天高达一亿元，其中打造商贸中心的占３０％。
尽管近些年长沙的商业得到长足发展，但与实现商贸流通现代化的要求相比，尚有不小差距。主要的问题是：
千店一面布局不够合理。目前长沙市的大型商场相对过于集中，网点布局不够合理，而且经营范围雷同，特色不突出，连锁超市等先进业态发展不够、功能不全，有待进一步改进。
大型百货店总量仍过剩。提及百货店，人们自然会想起多年前的“五虎闹长沙”。尽管长沙市大型百货商店经过几年调整，有的已转向经营，但在总量上仍相对过剩。
商网周边缺乏停车场。市民驾车旅游购物，可往往找不到停车场，长沙各商业网点周边的停车设施十分缺乏。
二、长沙商贸发展目标
根据规划，到2005年，长沙市社会消费品零售总额要实现年均增长13％，力争达到600亿元，跻身全国十强行列；建设年成交额50亿元以上的批发市场8个，与国际互联网相连的全国性批发交易市场2个，商品交易批发市场年成交额突破1000亿元；友谊阿波罗、通程、饮食、蔬菜四大商业集团跻身全国同业五强行列；全方位引进国际商业零售巨头到长沙投资设点，实现长沙商贸与国际规则对接。通过10至15年的努力，将长沙建设成为南至广州、北抵武汉、东达江西、西及重庆之间，并能辐射西南、西北及长江流域部分区域的现代化商贸中心城市，进入全国商业中心城市十强。
首先，长沙市地处长江经济带中游区域和华南经济圈的外沿地带，在东、中、西部三大板块中处于连南接北、承东启西的位置，这为长沙实现这一目标提供了较好的基础条件。
其次，近几年长沙市利用规划的杠杆，对商贸中心进行布局，将一批马路市场迁出城外，用大市场、大流通的格局取代。长沙商业从上世纪９０年代初的“五虎”闹长沙，到９０年代后期的四大国有商业集团，再到现在的购物中心、连锁、超市、仓储式大市场……到目前为止，长沙市形成了以五一路、黄兴路、韶山路、芙蓉路、东二环线为轴线，以五一广场、袁家岭、伍家岭、火车站、东塘、溁湾镇为中心的遍布整个市区的四纵一横五条主线、六大商圈点缀其间的商业布局。这六大商圈为实现上述目标奠定了基础。

第三章 投资项目的战略可行性研究

一、项目的经济地理位置选择
1、项目经济位置
XX国际商城位于芙蓉区与雨花区的交汇地带，处于长沙市商贸批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。该项目将受到各级政府的大力支持。
2、项目地理位置
项目地理位置位于雨花区境内，与芙蓉区交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二环线以东。具体来说，项目东邻火星大道，西邻马王堆路，南临火焰路，北接朝晖路。
3、项目周边环境
项目东北面是芙蓉区政府所在地，项目东面则是规划待建中的专业汽车市场和在建的锦湘国际星城,北面是在建中的浙江服饰博览中心，西面则是高桥大市场，南面为东风汽车专卖店及高桥市场拆迁安居房及门面。
4、项目交通环境
项目所在地交通通达，进出方便。南有雨花大道，东有火星大道，北有人民路，西有二环线。与其紧邻的马王堆路年内即将拉通，火焰路及朝晖路也将随着项目的展开而拉通。公交线路有121、122、103、143、158、301、348、603等8条线路通项目所在地。
5、项目配套设施
与项目配套的设施包括水、电、气、通讯、绿化带、停车场、公厕等
二、项目在长沙商贸发展中的战略定位
1、基于中部经济增长极的确立和长沙市城市发展的战略定位。
为实现中部地区的跨越式发展，就必须积极培育若干区域性中心城市和城市群，形成中国第四个经济增长核心区。城市经济的发展应该成为中部“隆起”的支撑点和辐射极。中部的城市化方向应该是发展一批特大城市及以此为核心的城市群。在此基础上，应将中部培育成我国继长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区后的第四个经济增长核心区。目前，中国三个经济增长核心区均集中在东部沿海地区，从区域经济发展的策略考虑，中国亟待建立新的经济增长核心，以带动中西部经济的整体发展。我们认为，第四个经济增长极应当以郑州－－武汉――长株潭为核心，而长沙则是这一增长极中处于重要地位。
从长沙的发展战略来看，城市规模2005年主城区城市人口规模190万人，城市建设用地规模170平方公里，2020年都市区城市人口规模310万人，城市建设用地规模310平方公里，其中主城区城市人口规模264万人，城市建设用地规模253平方公里。
城市建设目标按照“一主（城市主体）、两次（河西、星马新城）、四组团（暮云、捞霞、高星、含浦组团）”，构筑青山、秀水、绿洲、名城融为一体的城市空间格局，形成以“两带、两圈、五楔”为骨架的绿色空间体系。以霞凝港、黄花空港、信息港“三港”，高速公路、京广铁路“两路”为主体，建设一批区域性重大枢纽工程；以轨道交通网和城市骨架道路网“两网”建设为重点，形成快速便捷的客货运交通网络。
根据长沙西文东市的战略定位及用十到十五年时间把长沙建成现代化商贸中心并进入全国商业中心城市十强的目标，长沙商贸具有无限的发展空间。
2、XX国际商城也是基于芙蓉区及雨花区的发展战略。
作为担负“东市”开发使命的芙蓉区，确立了“重心东移，加快城市化进程”的战略方针。区治的东移，给人民东路带来了无限生机。
旺旺医院首先亮相。根据协议，来自台湾的旺旺医院，将在芙蓉区投资5000万美元，建超大型的现代化医院。择址火星大道与人民东路交界处东端的旺旺医院。这里不光市政配套成熟，道路交通便捷，随着市场的扩容，大型建材超市的汇聚，这里将出现一批高要求的消费群体。以即将出现的旺旺医院为例，从台湾过来的专家们正在寻找一处档次较高，规模较大的住宅群。目前，华天置业、恒广开发公司，足迹也已经圈好了火星北路的最佳尺度。
按照芙蓉区的“十五”规划,未来的芙蓉区将根据“三产立区,民营为主、环境先导”等原则,实行经济与行政办公地点上的“重心东移”。围绕新区治所在地———长沙市东部城区火星大道与人民东路交汇处周边地区，让众多的开发商看到了无限商机。
东片新城区总体规划建设将按照“一河两岸、三区一带”的来实施。“一河两岸”指浏阳河两岸，“三区一带”则是指都市文明典范区、商贸市场核心区、工业农业精品区和浏阳河风光带，今后政府将重点加快东岸乡地区开发建设，发展科技工业园、新型专业市场群体和都市农业。
新规划的芙蓉区商贸市场，定位于铁路以东至浏阳河以西,规划将远大路和火星路两厢的广大区域，按板块结构建成辐射全国的区域性市场。同时,引导现有市场向规范化仓储式超市和网络市场发展,并创建以市场为依托的全国性或国际行业性的会展中心;开发建设与高档次市场群集区配套的加工区、仓储区、集装箱货运停车场等,使其成为长沙市区域性商贸中心城市的核心展示极、带动发展极和财源聚集极,成为芙蓉区经济繁荣的新城区。
在这一畅通无阻的网络当中，人民东路更是一条流金淌银的城市大动脉。而浏阳河大桥的拉通，将会为芙蓉区开拓出更为广阔、更为辽远的天地
与芙蓉区毗邻的雨花区，随着区治东移的建设，区内经济发展获得了新的腾飞。在商贸服务业方面，根据规划，其目标是：
一、打造一个区域性物流中心。即以高桥、红星市场为基础，以环线为纽带，以工业园区为后盾，以发达的商业网点为依托，打造雨花区区域性物流中心。
二、提升两条生态美食街。即二环线美食街及曙光路特色美食街。
三、扩大三大农贸辐射场。即红星农副产品大市场、长沙花卉大世界、中国现代农业博览交易中心，集全展博览、农产品交易、信息发布、物流配送和农业观光休闲于一体，形成我国XX地区强大的农贸经济“辐射圈”。
四、建设四大特色商业圈。即以高桥大市场为龙头的友谊汽配、浙江服饰博览中心、高桥建材、国际IT城、皮具百货等一系列专业化、综合必性批发市场；以长沙家具龙头井湾子家具城为标志的家具生产批发市场；以东塘广场为中心的通程百货、友谊商城、好又多、家乐福、沃尔玛、新一佳等大型百货零售市场；以全洲药业、时代阳光、银海药业为龙头的药品交易批发市场。

第四章 XX国际商城可行性分析

一、XX国际商城的含义
XX国际商城是一个复合商业业态，它集多种功能于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。它一是大：占地面积大、停车场规模大、建筑规模大，营业面积一般在10万平方米以上；二是多：店铺多、功能多，包括购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、服务于一体；三是经营主题明确：按照所处地理位置、自身条件、当地零售商业发展状况确定目标市场，并引入相应零售商配合其市场定位。代表着一种新的、符合人性需求的高尚生活方式。其主要功能是：
购物，营业面积8－12万平方米，规模适中。
美食城，由多种地方菜系和风味小吃、品牌餐饮连锁，与洋快餐（麦当劳、肯德基）等一起组成。
休闲娱乐城，包括多功能网吧、小型电影院、茶室、酒吧，小型书店阅览室，KTV包厢，迪厅，足浴按摩及大型公众休闲绿化广场等。
运动健身馆，包括小型保龄球馆、沙狐球、乒乓球、棋牌麻将室、健身房等。
配套设施有大型停车场（地下）、银行、邮政、电信、货物运输、公厕等。
二、XX国际商城建设的可行性
1、长沙环线内的商业广场、购物中心、步行街竞争激烈，业态的单一，停车场所的缺乏，人流的拥挤，导致其吸引力的下降。
2、根据长沙的规划，环线内严格限制大型购物中心，而XX国际商城正处于环线外侧，是理想的构建场所。另外，各城市正在建立大型购物中心听证会制度，将大大减少同业竞争，在长沙市未建立听证会制度前介入，现在是理想时机。
3、根据MALL设立的条件，长沙市2003年GDP为928.2亿元，人均GDP为15000元，2004年可突破1000亿元，人均GDP将超过它设立要求的人均15000元。
4、根据长沙市的商贸发展战略把长沙建成全国商业中心城市，并力争在十到十五年内进入全国十强，符合这一发展战略。
5、高桥的交通、地理环境优越，区位优势明显。它位于雨花区境内，与芙蓉区交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二环线以东。该处是长沙市商贸批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。在距该点3公里的区域内，有长沙市常住人口约50万，约占长沙市常住人口的30%。
6、高桥附近有较高的人气和商业聚合效应。XX国际商城西邻高桥大市场，附近还有三湘、南湖、马王堆、万家丽等专业批发市场，它们可以构成极好的"扎堆效应"，商业覆盖人民路、雨花大道、二环线、火星大道等。周边是收入水平较高的居民小区包括：东方新城、国杰星城、金利苑、惠泽园、新桥小区、恒业雅苑、幸福人家、水云间、马王堆广告商城、银力家园、宏华花苑、千禧华城、富通新城、美林景园等。
７、长沙的人口密度平均为每平方公里１６０人，而此地人口密度超过２００，今后几年人口密度将继续增加。目前高桥附近每天的客流量约５万，随着这片土地的开发，其它项目的建设，这里的客流量将会迅速增加。
三、XX国际商城的商圈分析
1、商圈的分类
按距离的远近给商圈作如下分类：
核心商圈：核心商圈是最接近购物中心并拥有高密度顾客群的区域，顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占购物中心的销售额的55－70％ 。我们统计为车行10分钟的路程。包括远大路、杨家山、四方坪、火车站、五一路、汽车东站等地的居民消费者。
次级商圈：次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客应该占购物中心销售额的15－25％ 。这样规定的：他们是车行10-30分钟路程的居民，包括赤岗冲、东塘、井湾子、侯家塘、伍家岭、河西溁湾镇等附近的居民。
边际商圈：边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。由于该位置处于机场高速和京株高速的入城处，可以为长沙周边地区包括株洲、湘潭和长沙周边的县市居民提供服务。附近公交车辆比较多，有通向整个长沙市的交通条件，附近商业相对比较发达。
2、商圈顾客的来源
项目估计的商圈范围，在这一范围内，服务的对象，即顾客来源可分为三部分。
（1） 居住人口
指居住在高桥附近的常住人口，这部分人口具有一定的地域性，是核心商圈内基本顾客的主要来源。他们忠诚度较高，消费场所比较固定，但是顾客人数弹性较小，难以挖掘来扩大市场。
（2） 工作人口
指工作地点在高桥附近的人口，这部分人口中不少利用上下班就近购买商品，他们是次级商圈基本顾客的主要来源。附近有政府机关、医院、学校、专业批发市场、工厂及各类公司等。在此商圈内工作人口比较多，这样其商圈规模就比较容易扩张，潜在的顾客数量较多。
（3） 流动人口
XX国际商城处在人民路、雨花大道、二环线、火星大道之间，京珠高速公路横穿而过，是联系南北的交通要道。它的附近是众多的专业批发市场和各类专卖店，那里有极好的人气聚居，属于核心商业地区。来此购物和休闲的流动人口很多，这部分人口是各专业批发市场的主要顾客来源，是构成边缘商圈内顾客的基础。这些流动人口选择消费场所的随意性较大，忠诚度较低，从而较易受到商业竞争对手的影响。因此经营者应该突出自己的经营卖点，提供给这部分顾客最优的服务。
3、商圈层次分析
（1）客流量分析
平日该地的车流量、客流量比较大，长沙居民喜欢周末、节日消费，他们意愿自己享受购物的人气和休闲的环境。高桥附近的公交车有多路，交通十分便利，可以把长沙各地居民拉来这里消费。
（2）顾客分析
目前整个长沙市消费者都在寻求好的购物环境，消费者的休闲消费不能得到很好的满足。特别在节假日里，拥挤的购物环境以及停车的不方便让长沙的市民消费者头痛。
（3）环境分析
XX国际商城四面临街，能见度比较高，而且周围没有较高的建筑物，可以在外面做很好的广告招牌，也可以为自身的形象做最佳的广告展示。居民区比较集中，人气比较旺盛，由于各专业批发市场集中，商业竞争比较激烈。根据有关情况：家乐福、华联等外资也要来高桥投资。未来的高桥将会是商家的必争之地。
整个长沙的市场竞争分析：随着改革开放的深入和市场化改革的逐见成效，长沙的人均收入稳步提升，人民购买力逐年增强。长沙的地理位置决定了它将是众商家必争的地方。长沙出现了跨地区、跨行业的商业联合，如南（广东）资北上、北（北京）资南下、东（上海）资西进和外资投入的大好局面。友谊阿波罗、通程商业广场、麦德隆、新一佳、家乐福、平和堂、沃尔玛等的存在，长沙的商业竞争将会异常激烈的。
四、政策环境分析
建设经营大型购物中心，需要政府及有关部门的大力支持。XX国际商城的建立必将提高长沙商业的现代化国际化水平，为长沙的区域规划凝造了充足的商业氛围，同时也美化了长沙城市环境，增添了长沙的文化气息，增强了长沙的文化底蕴。长沙投建XX国际商城是从长沙市城市经济发展的需要和住宅区东移后市民生活的需求出发，依照城市规划的要求建设的，是长沙市接轨世界商业的新开端，它代表长沙商业在新时期的新方向，呼应了市委、市政府提出“东市西文”的政策，因此能够得到长沙市和雨花区政府的大力支持，政策环境看好。这为长沙的经济腾飞奠定了商业基础。将为长沙的经济发展起到推波助澜的作用，为长沙的发展做出积极的贡献。

第五章 项目的市场前景预测

一、投资环境
1．经济环境
长沙市是湖南的省会，是长株潭一体化的核心。是全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。在全国219个地级城市中排19位，已进入全国综合经济实力一类城市行列。全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积158平方公里；总人口595.5万人，其中市区人口189万人。2002年，全市实现国内生产总值812.9亿元，人均GDP达1656美元。长沙市近几年来经济总量持续高速增长，GDP保持二位数的增长，对房地产业的投入不断加大。1998年至2003年11月，全市共完成房地产开发投资340.55亿元，占全市固定资产投资的1/4。特别是2000年以来，长沙市实施“三年大变样”战略，城市路网及基础设施建设得到了极大提升，原有的地域差别不断缩小，地段升值潜力增大，为房地产开发提供了广阔的空间。
2．地理环境
长沙市地处华中腹地，扼南北要冲；东屏罗霄毗江西，西障雪峰连云贵，南峙衡岳达广州，北托洞庭通武汉。素称“‘荆豫唇齿，黔粤咽喉”。就城市区位条件而言，东为上海，南为广州，西为重庆、成都，北为武汉，在这些特大城市之间，是我国人口相对比较密集的区域，长沙处于中心位置，人气比较旺；就地理条件而言，长沙地势开阔而相对平坦，一江两岸，没有阻隔，适宜于大规模城市建设；就基础条件而言，长沙的经济总量将近占全省的1/5，财政收入接近全省的1/3，并有加大分量的趋势，使城市具备了进一步扩大的基础。
3．政策环境
改革开放以来，长沙市政府充分发挥了区位优势，交通和流通迅速发展，市场不断拓展。为了把长沙建成全国商业中心城市，并力争在十到十五年进入全国十强。市委、市政府实施大改革、大开放、大调整的发展思路，努力开拓，不断创新，开创了一个生机蓬勃、充满活力的发展局面。一是商贸经济持续稳定增长，对国民经济中的作用和贡献进一步凸现。2002年全市社会消费品零售总额跃上了400亿元的新台阶，与1997年相比，五年时间增长近1倍，从1997年实现200亿元，2000年突破300亿元，到2002年达到400亿元，商贸经济总量增长五年内实现了跨越式的三级跳。根据规划，到２００７年，长沙市社会消费品零售总额达到７４０亿元，商贸业增加值占全市ＧＤＰ的比重达２０％以上，形成一批销售额分别过５０亿元、２０亿元和１０亿元的专业批发市场、综合市场、大型综合商贸企业及餐饮企业。发展一批实力较强的第三方物流企业、高水平的物流配送中心和物流基地，初步形成现代物流产业；广泛应用电子信息技术，科技兴贸达到新水平；建立起与国际规则相衔接的商贸流通管理体系和规范有序的市场体系。
二、市场现状分析
1.商业地产
数据表明，近3年来，长沙城市建设300亿元巨额投资中，用于商业品位提升的占40％；近两年，长沙固定资产投资每天高达一亿元，其中打造商贸中心的占30％。
目前，长沙已形成火车站、袁家岭、五一广场、东塘、伍家岭、荣湾镇6大商业中心；营业面积在6万平方米以上的商场有2家，1--5万平方米的有10家；三湘南湖、高桥、红星、望城坡4大市场群体中，有各类市场355个、国家级大市场6个；解放路、蔡锷路、黄兴南路步行街等12条商业街日益完善。全市初步形成了综合市场与专业市场相结合，大中小网点相结合的市场体系。
　　据统计，在全国人口过百万的城市中，长沙的商业网点、集贸市场和商业从业人数之多，占据第7位。长沙是目前国内惟一的沃尔玛、家乐福、麦德龙世界商业前三大巨头齐聚的城市，结合实际情况，长沙将对一些传统大市场如马王堆蔬菜市场、高桥大市场等进行升级改造，还将重点扶持省粮油中心批发部、蔬菜物流配送中心、冷冻食品物流配送中心、商业储运物流配送中心等一批物流企业的发展，加快发展物流大企业集团。
连锁经营的具体目标是，那就是力争到2007年基本确立连锁经营在长沙商贸流通业中的主导地位，连锁商业的零售额占全市社会消费品零售总额的35%以上。
未来几年，长沙将把吸引外资的重点放在积极引进国际和省外知名的大型连锁商业和物流企业上来。同时规定，凡外商进入新建大型商业网点的，应避免过度地集中在中心城市，鼓励在城郊结合部、新城区、新开发区布局和发展。
2．商品房
近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。2003年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。2003年长沙房地产市场基本情况如下：
（1）房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大
2003年，长沙市共完成房地产开发投资122.56亿元，与去年同期相比增长49.84%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。占固定资产投资比重的1/4强。
（2）商品房供、销两旺，销售价格稳中有升
从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1106.32万㎡，竣工房屋面积443.24万㎡，分别比去年同期增长32.66%和33.46%。
从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比上年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。
（3）二手房交易放量增长，住房二级市场被激活
2003年，全市共办理二手房交易9189起，成交面积118.79万㎡，成交金额22.27亿元，分别比上年同期增长39.25%、78.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面积28.47万㎡，成交金额3.33亿元，分别比上年同期增长76.96%、81.57%和92.54%。长沙市二手房交易量在60万㎡左右维持了五年之后，终于实现了突破，达到118万㎡，增长近一倍。长沙市住房二级市场经过多年培育之后，在政府宏观政策的调控下，特别是2003年10月长沙市出台“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场若干意见”（市政府58号文）的具体措施的作用下，市场被迅速激活。
（4）房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障
2003年，全市共办理房地产抵押登记29757起，抵押贷款面积728.65万㎡，抵押权利价值194.20亿元，比去年同期增长76.82%、36.16%和29.40%。其中，个人住房抵押登记28078起，个人住房抵押贷款面积330.11万㎡，个人住房抵押权利价值70.36亿元，分别比去年同期增长75.95%、78.24%和58.97%。房地产抵押贷款连续六年保持了强劲增幅，尤其是直接用于个人消费的个人住房抵押贷款，成交起数，从98年的613起至2003年的28078起，六年间增长了45倍。消费者的消费观念发生了根本的变化，国家启动内需，拉动消费的政策由于有了金融业的支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业迅速发展的有力保障。
（5）城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长
2003年，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万㎡，分别比去年增长78.47%和23.78%。其中，拆迁住宅面积43.86万㎡，比去年同期增长24.32%。2003年，虽然长沙已基本实现“三个大变样”的城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推进，新一轮城市建设正在有序的展开。城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房的有效需求，它为完善城市功能，加快城市基础设施建设，改善市民的居住水平和质量都做出了较大的贡献。
（6）经济适用住房建设全面得到调控，商品房市场结构更趋合理
2003年，全市经济适用住房小区建设共完成投资4.28亿元，开工房屋面积79.50万㎡，竣工面积58.60万㎡，分别比去年同期下降49.88%、28.70%和6.54%。从年初开始，长沙市人民政府坚决停止了公务员住宅小区建设，控制了经济适用房建设规模，经济适用住房建设规模全面压缩，经济适用房占新增商品房开发量的比重由调控前的接近50%到调控后的20%左右，使商品房市场结构趋于合理。经济适用住房大规模开发对商品房市场的影响基本消除。
三、长沙市居民消费需求分析
1．长沙市人口及收入增长情况
长沙市人口至2002年到达595.5万人，其中市区人口189万人。人口增长趋势如下图所示：

随着人口数量的增加，人口整体素质在不断提高，受教育程度结构发生变化。第五次人口普查资料显示： 在全市总人口中， 接受小学及以上文化教育的人口占总人口的比重由1990年“四普”的81.83%上升到2000年“五普”的91.94%，增加10.11个百分点。在全市6岁及以上人口中，受教育程度情况分别为：大专及以上文化程度的人口为50.98万人，占8.76%；高中（含中专）文化程度的人口为93.48万人，占16.08%； 初中文化程度的人口为221.89万人，占38.14%；小学文化程度的人口为198.07万人，占34.05%；未上过学和扫盲班人口为17.34万人，占2.97%。
随着从人口素质的提高及经济的迅速发展，长沙市城乡民收入的增长速度在加快。居民储蓄余额也迅速增加。（见下图）

2．长沙市民的需求分析
（一）长沙市民的消费状况
2002年，长沙市社会消费品零售总额达到401.10亿元。增长趋势如下图所示：

长沙居民人均消费结构（2002年）如下：医疗：254元；住房：224元；教育娱乐：94元；服装：94元；交通：94元；其它264元。
从购房能力来看，伴随长沙经济的增长，城镇居民可支配收入逐年增多，1998年至2003年，长沙人均可支配收入从6650元上升到了9100元左右，增幅达36.84%。而近几年长沙的房价较为稳定，这使得市民的住房购买能力大为提高，个人购买商品房占市场总销量的94%。
从投资角度来看，由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求，长沙目前通过按揭贷款购买商品房的比率为74.22%。据长沙市房地产交易中心最近的一次调查统计，投资型置业者在购买各类商品房中的比重为：商品住房为16.10%、写字楼为40%、商业用房为59.80%。
从消费结构来看，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。长沙住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，“终极置业者”不断涌现，长沙人均居住水平迅速提高。至2003年，长沙人均居住建筑面积达22.07㎡。
（二）长沙居民消费信心指数
20世纪90年代以来，商品供给不断丰富，长沙市居民对商品档次、品味的需求越来越高，消费者不断细化，市场逐步细分，人们不仅只满足购物，更形成了对商业文化的追求，对品种齐全、管理优先进、品质优秀的连锁超市、购物中心更是情有独钟。
据中国经济景气监测中心对2003年消费者信心监测报告显示：反映消费者对经济走向预期和现实经济评价的消费者信心指数继续保持攀升势头。消费者信心指数的攀升首先导因于消费者对未来十二个月家庭收入状况和宏观经济走向相对乐观的预期。消费者信心指数的攀升也导因于消费者对过去十二个月家庭收入状况和消费时机的满意度的提升。报告指出，消费者信心指数的回升有如下特点：　
第一，进入2003年以来，消费者信心指数自非典结束以来一直呈攀升态势，这说明，长沙消费者对家庭经济收入的预