冷冻品交易市场建设投资可行性分析论证报告.doc

**冷冻食品城

可
行
性
研
究
报
告

可研报告编制时间：二O一二年十月

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第一章 项目概况
1.1 市场名称：********
1.2 市场总面积：5万平方米
1.3 市场地址：金华市工业园区金星南街36号
1.4 建设单位：********有限公司
1.5 项目宗旨：以****冷库为依托，打造浙中最大的冷冻品交易市场，营造热烈的商业气氛，促进本地区冷链物流行业的发展，为本地区提供更为丰富的冷冻食品和保鲜果蔬，满足消费者的需求，并将大力提升食品安全保障。
第二章 市场概括
********是由上市公司--****股份有限公司投资建造的现代化大型冷冻冷交易集散中心，地处金华市工业园区，金星街和330国道交汇处的金星南街36号，占地80余亩。城市主干道、国道、高速公路相连，有着优越的地理位置和交通条件。
********以****冷库为依托，拥有6万吨冷库，其中5万吨的－22℃低温冷冻库和1万吨的±0℃－+5℃冷藏库，适合各种家禽畜牧等肉类冻品、海水产品、调理食品、速冻食品、海鲜干货、水果蔬菜、红酒、进口食品等的冷藏保鲜和交易配送。能为金华市及周边县市从事冷冻食品生产、经营的企业和个人，提供优质高效的冷藏配送服务。
第三章 市场现状与项目优势
3.1 项目提出的背景
金华地处浙江中部，金华市本级含以老城区为中心、婺城新区和金东区为两翼、金西经济开发区和金三角经济开发区为两三角的“一中两翼两三角”，区位优势明显，交通十分便捷，文化底蕴深厚，自然资源丰富，发展前景广阔，尤其是在绿色生态农业领域、交通物流领域，具有得天独厚的发展条件。当前，金华市政府提出《农产品流通体系建设规划》，以科学发展观为指导，以“减环节、将成本、保安全、促增收、惠民生”为工作思路，完善农产品现代流通体系，进一步合理配置和开发城市的各类农产品流通资源，尽快新城以农产品批发市场为龙头，规范化、标准化、安全化、便利化的绿色流通网络体系。
《规划》指出，以构建“立足金华、辐射浙江”的农产品市场体系为发展总目标，以“突出重点、示范带动、优化整合、分布实施、强化功能、规范管理、政企互动、共同推进”为方针，以3个大型综合批发市场和一批冷链系统和配送中心，多个重点农贸市场的建设为依托，积极发展多样化业态，构筑多级、多层次、多功能的市场网络体系。
3.2 金华冷冻品交易市场现状分析
金华市本级及义乌、东阳等周边县市，冷冻食品交易大都在农贸市场内，很少有专业的冷冻品交易市场，仅有的几家冻品市场（如新辰冷冻品市场）都是由旧厂房改建而来，存在着市场交易规模偏小，场地狭小，道路拥堵，设施简陋，卫生状况差，交易方式落后，交易品种相对较少，管理及服务手段较为落后的状况，市场内冷冻品质量安全检测系统基本未建立，一些不合格的冷冻产品也时常进入市场内，不仅影响了冷冻产品整体质量的安全可靠，并有可能危及人体健康，而且还扰乱了市场内规范经营。以上种种现状都制约了金华冷冻食品行业的发展。
3.3 本项目的特点和优势
********以培育区域大市场为目标，搞活大流通，提高冷冻食品流通组织化程度、集中度以及流通效率，促进批发市场上规模、上档次，使冷冻食品批发市场管理规范化、标准化，逐步实现冷冻食品批发市场与现代流通方式有机结合。拥有6万吨冷库为基础，其中5万吨的－22℃低温冷冻库和1万吨的±0℃－+5℃冷藏库，冷库设有40台升降平台、全自动控温系统、冷库智能化管理和结算系统。市场配有中央空调及自动扶梯，设置旋转车道保证车辆直接运送货物至每个楼层。
第四章 市场区域划分
4.1 负一层 地下停车场 建筑面积 9600㎡
4.2 一至三楼 冷冻品交易市场 建筑面积 28800㎡
4.3 四楼 出租仓库、小包装生产车间 建筑面积 9600㎡
4.4 五楼 员工食堂 建筑面积 9600㎡

第五章 ********的必要性和可行性
5.1必要性
金华现有冷冻产品批发市场管理水平相对较低，产品总体竞争力相对较弱，还远不能适应现代流通业中标准化、规范化大市场、大流通的发展要求。金华市及其周边一些地区，由于经济发展迅猛，居民生活水平提高，是各类冷冻产品的消费大区。因此，需要在浙中地区即金华市区建立一个较为规范的、功能设施配套齐全、服务效率高、交易规模大、交易的畜禽产品品种齐全、产品质量安全可靠、服务幅射范围广、管理手段较为先进、可适应现代流通业发展要求的大型冷冻产品批发市场，以适应该区域高科技农业、生态农业、高效集约化农业的发展需要，适应冷冻产品物质大吞吐、大流通的发展趋势要求。通过现代流通市场的建立，可提高商品流通效率，以市场为导向，合理配置资源，提高对现代营销技术、信息技术和现代物流管理技术的应用，使交易方式更为先进，服务功能更为齐全，服务领域进一步扩大，明显降低商品流通成本，平抑市场物价，合理调节商品流向，为广大消费者提供放心、可靠、先进、安全、质量有保障的冷冻食品，使社会主义市场流通体系进一步完善，并形成一个较为合理的流通市场网络。因此，以适应国内市场与国际市场合理接轨的要求，满足广大消费者对各种优质、可靠、价廉物美的冷冻产品日益增长的需求，适应现代物流发展趋势要求等方面看，********的建设是十分必要的。

5.2 可行性
5.2.1 ****火腿股份有限公司创始于1994年11月15日，公司于2010年12月3日成功登陆深交所中小板，成为业内首家A股上市公司。****公司始终坚持“食品工业是道德工业”的宗旨，重视食品质量的安全管理。建立了完善的《食品质量安全管理制度》、《食品安全召回制度》。随着公司的成功上市，公司进入了新的发展阶段，肩负了更多的责任和使命，利用上市公司的影响力和规模优势，建立和完善冷链物流服务平台，促进公司生产经营和窖藏能力，打造产业链、完善产业化经营，提升盈利能力和竞争力。
5.2.2 ********一期已建有6万吨库容的高、低温冷藏库，为冷冻品市场的开办提高了必要的基础，通过对冷冻食品厂家、本地经营户、外地经营户的接洽统计，有意向入驻冷冻食品城市场的经营户达200余户，公司将本着发展经济、繁荣市场、蓄水养鱼的经营方针，从而保证市场的兴旺与发展。
第六章 项目总投资及效益情况
6.1 总投资
经测算该项目建设计划总投资为26,500万元，其中固定资产投资19,000万元，流动资金投资7,500万元。
6.2 资金来源
本项目运用超募资金10,000万元，自有资金16,500万元。项目建设工期为两年。
第七章 效益分析与风险评价
7.1 社会效益
********的建设，将满足金华乃至整个浙中地区对冷冻品的市场需求，解决人民群众的菜篮子问题。该市场将会带动和促进其他相关行业的发展。按现代流通市场的发展要求，进入市场交易的各种冷冻产品，今后将要求逐步实现产品的系列化、标准化和规格化，以适应大批量销售流通过程中的储运需要。而这就需要产品精整、包装和深加工以及配送等行业也应有相应的发展，以适应市场发展的需求。即该市场的建立，将有助于促进当地冷冻产品加工、包装、运输等相关行业的发展，同时还会明显促进从事冷冻产品流通业的企业及经营户的壮大和发展。据估算，该市场建成后，将会约有300户经营户或流通企业，约500人左右的人进场直接从事畜禽产品批发贸易及管理活动，将会约有1000人左右的人从事场内各种直接或间接性服务工作。即该市场的建立，可为当地下岗职工或待业人员提供直接或间接的就业岗位约2000个。这不仅可直接缓解当地的就业下压，而且有利于促进当地社会的稳定，尤其是可为当地“失地农民” 寻找到一条重新就业的门路，这对当地社会的稳定将会起到积极的作用，其意义十分重大。
7.2 经济效益分析
本项目建设期为2年，计划投产后第1年达产50%，第2年达产100%。项目达产当年，预计实现年销售收入30,000万元，利润总额4,665.94万元，净利润3,499.45万元，所得税后项目投资财务内部收益率为18.07%，所得税后项目投资回收期为7.53年（含建设期2年）。 该项目在技术方案上是先进可靠的，在经济上是合理可行的，并具有较显著的社会效益。
第八章 市场开业时间、人员配备
8.1 ********将于2013年5月18日正式开业。
8.2 人员配置
冷冻食品城建成后，公司按现代企业制度进行规范化经营，按照“高效、精简、科学、合理”的原则设置机构及人员配置，主要结构及职能如下：
总经办：人事行政管理部门、安全保证、后勤服务。
市场部：执行食品安全、商品准入、卫生防疫、消费者投诉、动物检疫等规章制度。做好市场日常管理工作。
工程部：全面负责本公司所有机械设备、制冷、电器的操作、维修、保养工作。保证冷库温度符合商品储存要求。
财务部：负责生产经营核算、资金运作与管理、处理债权债务等。
第九章 可行性分析结论
9.1 通过项目的建设进一步完善金华市冷冻品交易市场的基础设施，有利于顺利开展冷冻品交易，进一步推动社会、经济、环境的协调和走可持续发展之路。
9.2 项目建设符合国家的有关要求，符合金华市社会发展的需求，为繁荣金华经济，促进浙中崛起作出积极的贡献。
9.3项目建设条件成熟，实施方案合理，配套资金落实，项目建成投产后，可产生较好的社会效益。项目的建设在经济、技术、运营等各方面都是合理可行的。

附：市场效果图、鸟瞰图