房地产企业重大利好-土地价款扣除限制放宽(老会计人的经验).doc
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1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!房地产企业重大利好:土地价款扣除限制放宽(老会计人的经验)房房地产开发企业的支出中,很大一块是土地成本。营改增后,土地成本可以自销售额中扣减,但是土地成本是否包括拆迁支出,能否由实际开发的项目公司扣除,一直是房地产企业关心的问题。关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知(财税2016140号,以下简称140号文)解决了上述问题。本文结合关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税201636号,以下简称36号文)的规定,分析如下问题:一、扣税法与扣额法-增值税计税依据的选择二、房地产企业土地支出的扣额法三、土地价款可以包
2、括拆迁等支出四、项目公司也可以扣除土地支出一、扣税法与扣额法-增值税计税依据的选择增值税的计税依据是增值额,但是在计算应纳税额时,并不是如同企业所得税那样,先计算出计税依据-所得额,然后再用计税依据与税率的乘积,得出应纳税额,而是通过销项税减去进项税的方法,直接得出应纳税额。在具体操作中,分为扣税法和扣额法。扣税法,就是发生支出时,能取得专用发票等扣税凭证,发生的进项税,直接抵扣销项税,这是常用的一种方法。扣额法,就是在支出无法取得专用发票等抵扣凭证,无法抵扣进项税的情况下,就通过将有关支出,自应税销售额中扣减的方式,解决重复征税的问题。也就是说,扣税法,是指抵扣进项税。扣额法,是指扣减销售额
3、。二、房地产企业土地支出的扣额法根据目前的土地管理办法,政府垄断土地一级市场的的供应,房地产企业取得土地时,一般通过招拍挂方式,在一级市场拿地,将地价款支付给有关政府部门,政府部门开具的收款凭证,不是增值税法定的扣税凭证,只能通过扣额法解决重复征税的问题。(一)土地支出自销售额中扣减36号文附件二营业税改征增值税试点有关事项的规定在关于“销售额”的条款中规定:“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目,是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在201
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